Vastgoed investering vs hypotheek in Nederland

[Mikee007]

Leden,

Ik heb vorig jaar een vastgoed object gekocht op Bonaire wat in de loop van dit jaar in de verhuur gaat.
Ik ben jong (28) en ben best wel een beetje trots dit voor elkaar te hebben gekregen.

Ik heb wel deels een hypotheek afgesloten bij een lokale bank.

Ik heb in Nederland nog geen koopwoning maar is het lastiger in Nederland een hypotheek te krijgen als je een investering hebt in het buitenland? Krijg je bijvoorbeeld een lagere lening?
Of, als je goede inkomsten uit je vastgoed kan overleggen kan dat positief uitpakken bij de hoogte van een hypotheekaire lening in Nederland?

Ik ben benieuwd wie hier ervaring mee heeft.

[President]

Mikee007 schreef op zaterdag 12 februari 2022 @ 10:06:
Leden,

Ik heb vorig jaar een vastgoed object gekocht op Bonaire wat in de loop van dit jaar in de verhuur gaat.
Ik ben jong (28) en ben best wel een beetje trots dit voor elkaar te hebben gekregen.

Ik heb wel deels een hypotheek afgesloten bij een lokale bank.

Ik heb in Nederland nog geen koopwoning maar is het lastiger in Nederland een hypotheek te krijgen als je een investering hebt in het buitenland? Krijg je bijvoorbeeld een lagere lening?
Of, als je goede inkomsten uit je vastgoed kan overleggen kan dat positief uitpakken bij de hoogte van een hypotheekaire lening in Nederland?

Ik ben benieuwd wie hier ervaring mee heeft.

Je moet bij het aangaan van een hypotheek in Nederland doorgeven of je nog andere schulden hebt... Die heb je, dus ja; dit heeft invloed op een nieuwe hypotheek.

Maar; heb je over dat soort zaken niet nagedacht? En tja, begrijpelijk dat je op je 28e trots bent op de aankoop van een woning! Al heb ik geen idee of die woning op Bonaire ook 200-400k kost zoals huizen in Nederland? Ik hoop wel dat je je goed hebt ingelezen qua inkomsten, risico's, belastingen, onderhoud, etc?

[Voor 10% gewijzigd door President op 12-02-2022 10:16]

[Mikee007]

President schreef op zaterdag 12 februari 2022 @ 10:12:
[...]

Je moet bij het aangaan van een hypotheek in Nederland doorgeven of je nog andere schulden hebt... Die heb je, dus ja; dit heeft invloed op een nieuwe hypotheek.

Maar; heb je over dat soort zaken niet nagedacht? En tja, begrijpelijk dat je op je 28e trots bent op de aankoop van een woning! Al heb ik geen idee of die woning op Bonaire ook 200-400k kost zoals huizen in Nederland? Ik hoop wel dat je je goed hebt ingelezen qua inkomsten, risico's, belastingen, onderhoud, etc?

Zeker wel, maar met de huidige huizenprijzen in Nederland ben ik kansloos! Spaargeld is niets waard dus is dit een goede investering.
Ik hoef maar een lage bezetting te halen wil ik uit de kosten komen onderhoud wordt allemaal geregeld.

Ik ben ook niet van plan op korte termijn iets te kopen in Nederland maar het is meer voor de toekomst.
Het lijkt me als je goede inkomsten kan overleggen dat het ook wordt meegenomen in de hoogte van een hypotheek in Nederland.

Ik weet uberhaubt niet hoe me toekomst loopt wellicht ga ik wel op Bonaire wonen en werken.

[President]

Mikee007 schreef op zaterdag 12 februari 2022 @ 10:46:
[...]


Zeker wel, maar met de huidige huizenprijzen in Nederland ben ik kansloos! Spaargeld is niets waard dus is dit een goede investering.
Ik hoef maar een lage bezetting te halen wil ik uit de kosten komen onderhoud wordt allemaal geregeld.

Ik ben ook niet van plan op korte termijn iets te kopen in Nederland maar het is meer voor de toekomst.
Het lijkt me als je goede inkomsten kan overleggen dat het ook wordt meegenomen in de hoogte van een hypotheek in Nederland.

Ik weet uberhaubt niet hoe me toekomst loopt wellicht ga ik wel op Bonaire wonen en werken.

Het nadeel is dat het een vakantie woning is; je hebt geen cijfers tot je beschikking waaruit over een langere periode blijkt hoeveel het oplevert. Een jaar is kort, er zijn verder ook geen huur contracten waarmee je kan aantonen dat je in 2023 evenveel zal verdienen als twee maanden in 2022. Zeker iets om tegen de tijd dat je iets wilt gaan kopen in het voorgesprek (gratis) na te vragen aan de hypotheek adviseur.

Verder hoop ik echt dat je je goed hebt ingelezen. Als het huis zo makkelijk winst oplevert dan is het merkwaardig dat een andere verhuurder het wilde verkopen en dat jij het huis kon kopen in plaats van een groot verhuur bedrijf. Maar; succes in ieder geval!

[Mikee007]

Tuurlijk weet je niet hoeveel winst het oplevert maar je kijkt naar de gemiddelde huurbezetting op het eiland en dat is goed, daarin moet je altijd van het minst positieve scenario uitgaan een bezetting van 80% is natuurlijk niet realistisch.
Daarin heb ik dus wel degelijk rekening gehouden.
Voordat ik tot koop overging heb ik natuurlijk goed resource gedaan en ben ik op het eiland geweest (ik heb ook al is op Bonaire gewoond/gewerkt dus weet wel een beetje hoe het werkt daar)

Daarbij gaat het om een nieuwbouw appartement en dus is er niet iemand anders die er ''vanaf wil''
Ik heb het appartement moeten taxeren en is al 10.000 US$ meer waard mocht het dus echt een probleem worden kan ik altijd besluiten de boel te verkopen, prijzen op Bonaire stijgen net zo hard als in Nederland het bedrag waar ik mijn appartement gekocht heb vind je nu niets meer op het eiland.

[Lordy79]

@Mikee007 een bank kijkt (naast de wettelijke regels) vooral naar je cash flow en secundair naar onderpand bij het verstrekken van de lening.

Als je dus de lening in Bonaire langzaam aflost krijg je een redelijke overwaarde (wellicht gaat loan-to-value al snel onder de 50pct komen) en dan vindt een NL hypotheekverstrekker het niet zo'n issue.

Als je dan ook nog vrije cash flow uit zo'n project kunt halen die dus niet gebruikt hoeft te worden voor rente, onderhoud en aflossing dan is het juist een pré dat je het hebt.

Neemt dus niet weg dat de NL bank zich aan de wettelijke regels moet houden en zorgplicht enzo maar je hebt dan i.i.g. geen nadeel tov mensen zonder pand en schulden.

[AndosH]

Korte samenvatting: Het kan een nadeel zijn en een voordeel zou ook kunnen, maar geldverstrekkers gaan er verschillend mee om. Als je concreet wordt voor een eigen woning in Nederland loont het om met meerdere partijen een gesprek aan te gaan.


Je huurinkomsten op Bonaire zullen neem ik aan in Amerikaanse dollar zijn. Veel geldverstrekkers accepteren alleen maar inkomen dat in euro's betaald wordt. Dus dan worden de huurinkomsten niet meegenomen.

Aan de andere kan heb je wel vaste hypotheeklasten voor de woning daar. Vanwege zorgplicht zullen geldverstrekkers die lasten wel meenemen en dat beperkt je in wat je voor een eigen woning mag lenen.

Als een geldverstrekker de huurinkomsten meeneemt en/of vaststelt dat je per saldo geld overhoudt aan de verhuur op Bonaire dan heeft het een gunstig effect op een hypotheek voor een eigen woning.
Als een geldverstrekker de huurinkomsten wegstreept tegen de lasten van de lening op Bonaire dan is er geen effect.
Als de geldverstrekker alleen de lasten meeneemt en niet de opbrengsten in dollars dan heeft het een ongunstig effect.

[Qwerty-273]

Mikee007 schreef op zondag 13 februari 2022 @ 13:11:
Daarbij gaat het om een nieuwbouw appartement en dus is er niet iemand anders die er ''vanaf wil''
Ik heb het appartement moeten taxeren en is al 10.000 US$ meer waard mocht het dus echt een probleem worden kan ik altijd besluiten de boel te verkopen, prijzen op Bonaire stijgen net zo hard als in Nederland het bedrag waar ik mijn appartement gekocht heb vind je nu niets meer op het eiland.

Ik verwacht dat @President ook eerder doelde op bijvoorbeeld een nieuw complex met pure vakantiewoningen waarbij de vastgoedontwikkelaar ze verkoopt en je vervolgens vast zit aan een verhuurorganisatie die alles voor jouw beheerd. Hierbij zie je vaak dat de kosten en marge van de verhuurorganisatie als eerste gedekt worden door de verhuur, terwijl jouw inkomen pas na x periode gaat lopen (na het dekken van de kosten). Het risico van waarde ontwikkeling van het vastgoed ligt bij jou, en ook het risico van (gepland en ongepland) onderhoud ligt bij jou. En ook het risico van lagere inkomsten door een lagere bezettingsgraad ligt eigenlijk volledig bij jou. Voor de verhuurorganisatie is er ook geen (of weinig) incentive meer na het bereiken van een bezettingsgraad waarmee hun kosten en marge worden gedekt.

[Mikee007]

AndosH schreef op dinsdag 15 februari 2022 @ 09:37:
Korte samenvatting: Het kan een nadeel zijn en een voordeel zou ook kunnen, maar geldverstrekkers gaan er verschillend mee om. Als je concreet wordt voor een eigen woning in Nederland loont het om met meerdere partijen een gesprek aan te gaan.

Ja dat zou ik zeker doen gezien mijn situatie, ik ben trouwens nu nog niet van plan om iets te kopen in Nederland.
De huizenmarkt is op dit moment krankzinnig.

Qwerty-273 schreef op dinsdag 15 februari 2022 @ 11:01:
[...]

Ik verwacht dat @President ook eerder doelde op bijvoorbeeld een nieuw complex met pure vakantiewoningen waarbij de vastgoedontwikkelaar ze verkoopt en je vervolgens vast zit aan een verhuurorganisatie die alles voor jouw beheerd. Hierbij zie je vaak dat de kosten en marge van de verhuurorganisatie als eerste gedekt worden door de verhuur, terwijl jouw inkomen pas na x periode gaat lopen

Ik snap het maar bij mij werkt het niet zo, ik zal het kort nader toelichten.
Het concept werkt bij mij als volgt;
Er zijn 30 appartementen, deze worden beheert door de eigenaar die er ook woont, alle appartementen doen mee aan de verhuur dus ook als mijn appartement niet verhuurt wordt ontvang ik inkomsten de inkomsten worden evenredig naar inleg verdeeld.
Van de totale inkomsten gaan 45% vaste lasten af, hierin zit alles dus onderhoud en beheer etc..

Rekenvoorbeeld:
In 1 maand hebben we 50.000US$ inkomsten
Hiervan gaan 45% kosten af dus 22.500US$
Er wordt dus een bedrag van 27.500 verdeeld over de 30 eigenaren.

Ik hoop dat het zo een beetje duidelijk is.

[marowi]

Dat gaat uit van inkomsten van $1600/maand per appartement. Dat zijn twee weken verhuur gok ik zo. Ik vraag me af of je 26 weken verhuur per jaar gaat halen. Wellicht wel.

Wat gebeurd er als de appartementen niet aan 26 weken verhuur per jaar komen en je dus onder de $50.000 omzet in totaal komt?

Blijven de kosten nog steeds een percentage, of zijn die stiekem toch vast?

Risicovolle investering op deze leeftijd en dan ook nog op zo’n grote afstand.

Hopelijk levert het mooi geld op.

$27.500 / 30 = $900 winst / maand, en dan gaat je hypotheek er natuurlijk nog wel af.

En zitten de lange termijn kosten / onderhoud in de “45%” kosten, of zijn dat slechts de exploïtatiekosten, dus beddegoed / catering / receptie enzo.

[Voor 19% gewijzigd door marowi op 15-02-2022 19:47]

[Mikee007]

Ik doe een rekenvoorbeeld, echt even een makkelijke som .
De exacte bezetting weet ik nu natuurlijk nog niet en als het eenmaal geopend is zal het eerst nog een naam/bekendheid moeten krijgen een x aantal jaren.
Gemiddelde bezetting op bonaire ia ongeveer 65% maar dat is natuurlijk heel ideaal genomen bij een bezetting van onder de 40% ben ik al uit de kosten.

De kosten zijn echt een percentage dus 45% dus hoe minder inkomsten hoe minder er ook van de vaste lasten af gaan (zo noem ik het even)

In de 45% zitten ook de langer termijn kosten inderdaad. Maar ook onderhoud zwembad, tuin, schoonmaak, water en elektra, receptie/personeel kosten etc..

[fopjurist]

Mikee007 schreef op dinsdag 15 februari 2022 @ 19:59:
De kosten zijn echt een percentage dus 45% dus hoe minder inkomsten hoe minder er ook van de vaste lasten af gaan (zo noem ik het even)

Dat kan toch helemaal niet? Hoe worden de vaste lasten betaald als er geen inkomsten zijn? Heb je de investering al eens doorgerekend en er ook rekening mee gehouden dat er af en toe groot onderhoud nodig is?

Dat een taxateur zegt dat het apartement al 10k in waarde is gestegen zegt niets. Als de koper weer verplicht met dezelfde beheerder in zee moet gaan, kan het best wel eens heel lastig zijn om het apartement te verkopen, laat staan voor de waarde die je in gedachten hebt.

Het klinkt als een investering met een heel hoog risico, en dat zal het aanvragen van een nieuwe hypotheek moeilijk maken. Je moet rekening houden met de situatie dat de kosten voor de hypotheek en voor onderhoud van je jaarsalaris worden afgetrokken en dat je nog maar een klein bedrag mag lenen. Ik sluit me verder aan bij de reacties van President.

[Mikee007]

Ik snap je gedachten hierachter maar het klopt niet helemaal, in die 45% zitten vaste maar voornamelijk variabele kosten.
Denk aan schoonmaak, energie en water dit is lager als er minder bezetting is.
Hetzelfde geldt ook deels voor onderhoud, als er minder bezetting is kan er minder snel iets stuk gaan.

Wat betreft verkoop denk ik nog niet eens over na, dat zou ook niet goed zijn en de mensen die zoiets kopen die doen het puur als investering als het rendement oplevert zijn ze blij.

Tuurlijk zijn er risico's maar denk je dat je dat nu ook niet hebt met het kopen van een huis in Nederland? Grote kans dat er veel huizen onder water komen te staan op langer termijn.

Of je iets goed gedaan hebt kan je pas achteraf zeggen.. helaas

[mjax]

Jouw vraag was wat de kosten impact op een toekomstige hypotheek voor jezelf zou zijn. Afgaande op bovenstaande toelichting zou ik verwachten dat de potentiële inkomsten uit de verhuur in zijn geheel niet meegeteld worden, maar de vaste lasten die jij daarna hebt (hypotheek) wel. Dus het vermindert je leencapaciteit (behoorlijk).