Geschil over afrekenen meubileringskosten in vrije sector

[BenJG]

Hi,

Ik heb een geschil met mijn huiseigenaar over het afrekenen van stofferingskosten in het contract.

Graag zou ik wat van jullie ervaring/kunde willen over hoe het geschil (juridisch) op te lossen. In andere woorden: begin ik gewoon met dagvaarderingprocedure via een gerechtsdoorwaarder?

(bovenstaande vraag even ietswat verduidelijkt, gezien ik mij inhoudelijk voldoende comfortabel voel bij de rechtmatigheid - ik hoef geen advies over of ik gelijk heb of niet).

Een klein jaar geleden heb ik mijn huiseigenaar voor het eerst benaderd over het feit dat ik graag wil afrekenen over de stofferingskosten die ik de afgelopen 4/5 jaar heb betaald. Na veel frustratie, slappe emails en niet terugbellen duurde het pakweg 9 maanden tot ik een afspraak had gemaakt met een medewerker. Hiermee kwam ik mondeling overeen dat ik 1600 euro terug zou ontvangen en dat ik in de toekomst geen stofferingskosten meer zou betalen. Ik kreeg de afspraken enige dagen later nog bevestigd per mail, waarop ik snel (te snel) akkoord gaf. Eind goed al goed, dacht ik.

Toen ik de volgende maand een lager bedrag overmaakte, kreeg ik een aanmaning. Of ik nog 50 euro extra over wilde maken, omdat wij volgens de wederpartij hadden afgesproken dat de stofferingskosten in kale huur omgezet was. Ik heb de email nog eens nagelezen en tot mijn grote verbazing stond er inderdaad 'omzetten in kale huur'. Totaal overheen gelezen.

Oftewel: ze stelllen voor om de 50 euro die eerst stofferingskosten waren, nu in kale huur bovenop de eerdere kale huur te betalen.

Nu wil ik dat er niet bij laten zitten. De wederpartij wilt niet meer in gesprek 'want je hebt akkoord gegeven'.

Ik wil daarom nu juridisch stappen ondernemen. We hebben een afspraak gemaakt bij het juridisch loket, maar ik graag zou ik ook wat op jullie expertise leunen.

Het lijkt mij zaak om eerst te bekijken in hoeverre mijn akkoord per email rechtsgeldig is. Indien dat zo is, moet ik die overeenkomst wellicht vernietigen uit hoofde van dwaling of misschien zelfs omdat het onwettig is (ik heb al een huurverhoging gehad dit jaar).

Met betrekking tot het afrekenen staat dit gewoon in het contract, dus daar maak ik mij iets minder zorgen over. Ik had nog wel wat jurisprudentie gevonden van de hoge raad eind 2020 mbt afrekenen, mochten zij toch moeilijk hierover doen (https://uitspraken.rechts...nt?id=ECLI:NL:HR:2020:808).

Ik heb verder alle schofterige gedragingen van de wederpartij voor het gemak maar even buiten beschouwing gelaten, maar ik kan hun bloed wel drinken.

Dank voor jullie hulp!

[Voor 13% gewijzigd door BenJG op 05-02-2022 18:45]

[jadjong]

Dus je betaalde eerste 650 huur en 50 extra stofferingskosten voor totaal 700 en nu betaal je 700 zonder stofferingskosten?
Uiteraard fictieve bedragen.

[BenJG]

jadjong schreef op zaterdag 5 februari 2022 @ 17:54:
Dus je betaalde eerste 650 huur en 50 extra stofferingskosten voor totaal 700 en nu betaal je 700 zonder stofferingskosten?
Uiteraard fictieve bedragen.

Je hebt het goed begrepen inderdaad. Ofwel in hun woorden: omzetten van stofferingskosten in kale huur.

Ik ben er heilig van overtuigd dat we dat mondeling niet hebben afgesproken, maargoed er kan natuurlijk sprake zijn van miscommunicatie van hun of mijn kant.

[Voor 17% gewijzigd door BenJG op 05-02-2022 18:00]

[Daniel.]

Niet dat ik veel kan toevoegen maar dit is wel schofterig. Onderaan de streep betaal je dus evenveel of houden ze er nu zelf ook meer aan over via deze constructie.

[BenJG]

Daniel. schreef op zaterdag 5 februari 2022 @ 18:02:
Niet dat ik veel kan toevoegen maar dit is wel schofterig. Onderaan de streep betaal je dus evenveel of houden ze er nu zelf ook meer aan over via deze constructie.

Schofterig is licht uitgedrukt. Die 50 euro gaan ze ook nog eens vrolijk indexeren ieder jaar.

[CodeCaster]

Kun je iets meer context geven over het probleem dat jij hebt geconstateerd (waren het onwettige kosten, of vond je dat je na X maanden of Y bedrag wel genoeg had betaald voor de inrichting van je huis), over alle afspraken die je hebt gemaakt (komt die 50 euro verhoging in plaats van een andere verhoging?) en de relevante delen uit de mail met de afspraken?

Nu leest het simpelweg als "ik was het niet eens met stofferingskosten, en de verhuurder heeft die daarom omgezet in een huurverhoging". Als dat letterlijk het geval zou zijn, zou je, lijkt me, een sterke zaak hebben. Is er echt niets meer dan dat aan de hand?

Zie verder bijvoorbeeld https://www.haagsewetswin...en-hoe-werkt-dat-precies/ over hoe die kosten berekend mogen worden.

[Voor 40% gewijzigd door CodeCaster op 05-02-2022 18:10]

[Patriot]

Tenzij ik iets mis, kan ik me voorstellen dat er iets te maken valt van het feit dat het helemaal niet logisch is voor jou om met deze voorwaarden akkoord te gaan. Er zit (voor jou) geen enkel positief aspect aan deze nieuwe constructie en akkoord gaan met deze voorwaarden valt totaal uit de toon met jouw eerdere communicatie. Volgens mij kun je het op die grond wel nietig laten verklaren.

Het lastige is dat je daar niet echt mee geholpen bent, want dan ga je volgens mij automatisch terug naar de vorige situatie waar je stofferingskosten moet betalen. Dan moet je opnieuw met ze om tafel gaan zitten daarover, en daarin zullen ze dan waarschijnlijk een stuk minder ontvankelijk zijn.

En as usual, de disclaimer: IANAL

[BenJG]

CodeCaster schreef op zaterdag 5 februari 2022 @ 18:03:
Kun je iets meer context geven over het probleem dat jij hebt geconstateerd (waren het onwettige kosten, of vond je dat je na X maanden of Y bedrag wel genoeg had betaald voor de inrichting van je huis), over alle afspraken die je hebt gemaakt (komt die 50 euro verhoging in plaats van een andere verhoging?) en de relevante delen uit de mail met de afspraken?

Dat kan ik! Dank voor je tijd.

De kosten die ik betaal zijn feitelijk een voorschot op werkelijk gemaakte kosten van de huiseigenaar voor stoffering. Zij hebben - op een vloer na - geen kosten gemaakt de afgelopen 5 jaar (gemakshalve even afgerond). Daarom verwacht ik dat er - zoals nadrukkelijk in het contract vermeld is - afgerekend wordt waarin voorschot naast werkelijkheid wordt gehouden en het verschil een ander toekomt.

Dit is allemaal gewoon contractueel vrij duidelijk vastgelegd: "Op basis een overzicht vindt telkens, rekeninghoudend met de ontvangen voorschotbedragen, afrekening voor het betrokken tijdvak plaats".

Wat betreft de email daarin staat: "Je hebt toen gekozen voor de optie om de te veel betaalde stofferingskosten terug te krijgen en de stofferingskosten te veranderen in kale huur".

Daar heb ik overeengelezen, waarna ik dit schriftelijk akkoord verklaarde. Dwaling van mijn kant. Ik ben hier overigens ook nooit mondeling mee akkoord gegaan.

[CodeCaster]

Dus je hebt terecht geklaagd over onrecht geïnde kosten, men heeft je gelijk gegeven, en tegelijk de huur verhoogd met diezelfde kosten?

Dit wordt smullen, houd ons alsjeblieft op de hoogte!

[BenJG]

CodeCaster schreef op zaterdag 5 februari 2022 @ 18:03:
Nu leest het simpelweg als "ik was het niet eens met stofferingskosten, en de verhuurder heeft die daarom omgezet in een huurverhoging". Als dat letterlijk het geval zou zijn, zou je, lijkt me, een sterke zaak hebben. Is er echt niets meer dan dat aan de hand?

Zie verder bijvoorbeeld https://www.haagsewetswin...en-hoe-werkt-dat-precies/ over hoe die kosten berekend mogen worden.

Dit stukje heb je in de tussentijd toegevoegd, maar ook daarop mijn reactie:

Er is echt niets meer aan de hand. De wederpartij is gewoon schofterig en/of incompetent. Ik ben accountant van beroep, dus ik weet mij echt wel mondeling helder te maken met betrekking tot iets laten vervallen of omzetten in kale huur. Er is inderdaad NIKS gunstig aan deze afspraak voor mij.

[BenJG]

CodeCaster schreef op zaterdag 5 februari 2022 @ 18:17:
Dus je hebt terecht geklaagd over onrecht geïnde kosten, men heeft je gelijk gegeven, en tegelijk de huur verhoogd met diezelfde kosten?

Dit wordt smullen, houd ons alsjeblieft op de hoogte!

Smullen of niet. Het houdt mij bezig. Het probleem is dat zij nu ook gewoon alle communicatie afhouden. Ik ben dus genoodzaakt om met aangetekende brieven of dagvaarderingen te komen. Dat is nou ook net het stukje waar ik advies op nodig heb. Hoe doe je zoiets? Waar begin ik?

[AGee]

BenJG schreef op zaterdag 5 februari 2022 @ 18:17:
[...]
Er is inderdaad NIKS gunstig aan deze afspraak voor mij.

Behalve dat je wel compensatie hebt gekregen, als ik het goed begrijp. Voor hun was het "natuurlijk" een package-deal: Compensatie voor jou, kale huurverhoging voor hen. Wat jij feitelijk wilt is achteruit onderhandelen: Je wilt wel die compensatie, maar niet die huurverhoging. Begrijpelijk misschien, maar ik ben benieuwd wat er nog te halen valt

[No Hands]

Dus na maanden is het je eindelijk gelukt om iets aan een situatie te doen die ongewenst was en in de omzetting/bevestiging daarvan lees je niet exact elke letter van de nieuwe situatie door? Als accountant zijnde?

Ik hoop voor je dat je dat nog kunt laten ontbinden of omzetten want anders is het wel een beetje je eigen schuld dikke bult hoor.

[BenJG]

AGee schreef op zaterdag 5 februari 2022 @ 18:20:
[...]

Behalve dat je wel compensatie hebt gekregen, als ik het goed begrijp. Voor hun was het "natuurlijk" een package-deal: Compensatie voor jou, kale huurverhoging voor hen. Wat jij feitelijk wilt is achteruit onderhandelen: Je wilt wel die compensatie, maar niet die huurverhoging. Begrijpelijk misschien, maar ik ben benieuwd wat er nog te halen valt

Er is geen sprake van compensatie. Geld komt mij gewoon rechtmatig toe. Idioot genoeg dachten zij even een verkapte huurverhoging er tussendoor te fietsen.

[BenJG]

No Hands schreef op zaterdag 5 februari 2022 @ 18:21:
Dus na maanden is het je eindelijk gelukt om iets aan een situatie te doen die ongewenst was en in de omzetting/bevestiging daarvan lees je niet exact elke letter van de nieuwe situatie door? Als accountant zijnde?

Ik hoop voor je dat je dat nog kunt laten ontbinden of omzetten want anders is het wel een beetje je eigen schuld dikke bult hoor.

Schop na geven is toch niet nodig? Ik snap ook wel dat het niet handig is.

Ik kom hier om hulp te vragen, niet om met de neus in mn eigen zooi te worden geduwd. Mocht je nog tijd hebben om echt te helpen, kruip dan nog eens in de spreekwoordelijke pen.

[Patriot]

No Hands schreef op zaterdag 5 februari 2022 @ 18:21:
Dus na maanden is het je eindelijk gelukt om iets aan een situatie te doen die ongewenst was en in de omzetting/bevestiging daarvan lees je niet exact elke letter van de nieuwe situatie door? Als accountant zijnde?

Ik hoop voor je dat je dat nog kunt laten ontbinden of omzetten want anders is het wel een beetje je eigen schuld dikke bult hoor.

Beetje oneerlijk om de TS zo'n verwijt te maken. Natuurlijk was het probleem niet ontstaan als TS het had opgemerkt, maar dat is nu eenmaal niet zo. Daar komt bij dat wat de wederpartij in deze kwestie heeft gedaan volgens mij akelig in de buurt komt van fraude.

[BenJG]

Patriot schreef op zaterdag 5 februari 2022 @ 18:48:
[...]


Beetje oneerlijk om de TS zo'n verwijt te maken. Natuurlijk was het probleem niet ontstaan als TS het had opgemerkt, maar dat is nu eenmaal niet zo. Daar komt bij dat wat de wederpartij in deze kwestie heeft gedaan volgens mij akelig in de buurt komt van fraude.

Dank voor de bijval. Na al die frustratie zijn dergelijke posts wel het laatste waar ik hier voor kom.

Ik heb gewoon hulp nodig met hoe je iets naar de kantonrechter brengt. Welke partij heb ik nodig. Waar moet ik op letten. Dat soort dingen.

[No Hands]

BenJG schreef op zaterdag 5 februari 2022 @ 18:26:
[...]


Schop na geven is toch niet nodig? Ik snap ook wel dat het niet handig is.

Ik kom hier om hulp te vragen, niet om met de neus in mn eigen zooi te worden geduwd. Mocht je nog tijd hebben om echt te helpen, kruip dan nog eens in de spreekwoordelijke pen.

Ik wilde er geen schop na van maken, maar nu ik het teruglees snap ik dat het zo overkomt. Dat was niet de bedoeling. Ik hoop echt dat het nog terug te draaien is zoals ik al in mijn post zei.

[BenJG]

Misschien nog eens goed om terug te koppelen:

Nadat ik de wederpartij een zeer strenge aangetekende brief heb gestuurd met juridische onderbouwing (o.a. nietig verklaren van mijn eerdere akkoord op meerdere gronden) en kennisgeving dat ik er niet voor wijk om met dit feitenrelaas de hulp van een kantonrechter in te schakelen, is de wederpartij akkoord gegaan (met excuses) op al mijn eisen.

"Als ik de situatie eerder goed had begrepen, dan had dit nooit tot conflict mogen komen".

Ik heb daarom 1600 euro terug gekregen + alle overige betalingen die ik sinds die tijd had gemaakt.

Eind goed, al goed. Dank voor de hulp.

[Voor 5% gewijzigd door BenJG op 09-08-2022 15:09]

[Japser]

BenJG schreef op dinsdag 9 augustus 2022 @ 15:07:
Misschien nog eens goed om terug te koppelen:

Nadat ik de wederpartij een zeer strenge aangetekende brief heb gestuurd met juridische onderbouwing (o.a. nietig verklaren van mijn eerdere akkoord op meerdere gronden) en kennisgeving dat ik er niet voor wijk om met dit feitenrelaas de hulp van een kantonrechter in te schakelen, is de wederpartij akkoord gegaan (met excuses) op al mijn eisen.

"Als ik de situatie eerder goed had begrepen, dan had dit nooit tot conflict mogen komen".

Ik heb daarom 1600 euro terug gekregen + alle overige betalingen die ik sinds die tijd had gemaakt.

Eind goed, al goed. Dank voor de hulp.

Puur om e.e.a. te begrijpen: Op welke jurisidische gronden zou je die overeenkomst nietig hebben kunnen laten verklaren als je zelf "nalatig" bent geweest ?

[heuveltje]

Er zijn wetten aan zowel wat de maximaal te berekenen stofferingskosten zijn, alswel wat de maximale huur en huursverhoging mogen zijn. Mogelijk dat daar wat mee te beargumenteren valt.

maar eerlijk gezegd verwacht ik er niet veel van. Hoe zuur het ook klinkt als jij een contract tekent dat je nieuwe hogere huur hebt, vraag ik me ook af hoe je dat achteraf wil bevechten.

[kx22]

Mooi dat het tot een goede eind is gekomen, maar is de wederpartij een "groot" verhuurder a la Prins Bernhard of een oude opa met toevallig een pandje?
Want vind hun inlevingsvermogen erg slecht.

[BenJG]

Oh dat is wat meer reactie dan ik gedacht had.

Om met het begin te beginnen: nietig verklaring op basis van dwaling (bij een juiste voorstelling van zaken, had ik er nooit mee akkoord gegaan). Daarnaast was de overeenkomst ook vernietigbaar, doordat deze in strijd met de wet is: je mag maar eenmaal per jaar de kale huur verhogen en dat was reeds gedaan. Een en ander conform BW boek 6 artikel 228.

Overigens is het woord "nalatig" hier wat mij betreft niet op zijn plaats. Simpele fout van mijn kant. Dat kan iedereen overkomen en is geen reden om als consequentie 50 euro huur per maand meer te betalen voor de rest van de looptijd van het contract. Een en ander moet proportioneel zijn en ik ben er stevig van overtuigd dat een iedere kantonrechter hier mij gelijk in zal geven.

Zeker ook omdat dit om een redelijk grote wederpartij gaat (en daarmee antwoord op vraag van kx22). Inderdaad belachelijk weinig inlevingsvermogen. Het gaat nog vele malen verder dan dit overigens, maar ik wil alles niet opnieuw oprakelen.

[Voor 7% gewijzigd door BenJG op 22-08-2022 21:14]