Eerste koopwoning opknappen, kosten?

[wooshx]

-

[Voor 101% gewijzigd door wooshx op 10-07-2022 20:20]

[emot]

Het ligt er echt heel erg aan wat je allemaal zelf wilt / kunt gaan doen. Wij hebben 3 jaar geleden een vergelijkbare verbouwing gedaan, maar dan wel alles zelf. Dwz:
- Nieuwe keuken (zelf geplaatst)
- Nieuwe badkamer met vloerverwarming en kleine uitbreiding (alles zelf gedaan incl. tegelwerk)
- Nieuw toilet (zelf)
- Beneden nieuwe vloer + vloerverwarming (zelf gelegd, smeervloer laten leggen)
- Gehele huis opnieuw gestuukt (laten doen)
- Alles opnieuw geverfd (zelf)
- Nieuwe trapbekleding (laten doen)
- Extra stroompunten etc. (zelf)
- Nieuwe meterkast (zelf)
- Voor en achtertuin opnieuw aangelegd, inclusief overkapping (zelf)
- Zonnepanelen op overkapping (zelf)
- Bovenverdieping nieuw dubbelglas (laten zetten)
Ik vergeet vast nog wel wat.

We hadden 20k bouwdepot en ik denk dat we daarbij nog zo'n 15k zelf ingelegd hebben. In theorie zou dit met de huidige materiaalprijzen dus al bijna dubbel zo duur zijn.

Je hebt het over wensen als er budget over is. Echter zijn dit zaken die als allereerste uitgevoerd dienen te worden bij een verbouwing.

Ik denk dat je een redelijk budget hebt, maar zoals gezegd hangt er ook veel af van wat je zelf kunt doen. Een complete aanbouw in deze tijd met dat budget lijkt mij wel erg optimistisch.
Vergeet trouwens ook niet dat de inrichting van je eerste huis natuurlijk ook aardige kosten met zich meebrengt.

[Rukapul]

Weet je wel wat er moet gebeuren? Want er wordt wel gesproken over een aannemer maar het enige bouwtechnische punt dat genoemd is, is een uitbouw.

Voor de rest heel veel punten die los van elkaar door specialisten of zelf ingevuld kunnen worden. Uiteraard wel nadat afhankelijkheden goed in kaart zijn gebracht. Dit is namelijk het moment om het fundamenteel goed te doen.

Het budget zegt ook weinig. Voor wat nieuwe kozijnen en glas kun je zo 30k kwijt zijn. Etc.

[Sethro]

Het zou wel helpen als je een lijstje hebt met de zaken die je wel wilt aanpakken en op welke manier.

Zo is het wel echt koffiedik kijken.

Aan het vervangen van de CV kun je 1000 euro uitgeven maar ook je volledige budget afhankelijk van de keuzes die je maakt.

[Voor 31% gewijzigd door Sethro op 18-01-2022 12:58]

[KatirZan]

Uit je TS kunnen we alleen maar indicaties geven van de kosten...

nieuwe ketel aan laten sluiten en leveren +/- 2.200 EUR
uitbouw 1 - 1,5e meter +/- 28.000 EUR
woonkamer opknappen (stucen, schilderen) +/- 7.000 EUR
kozijnen vervangen +-/ 1.200 per kozijn inclusief glas en plaatsen
isoleren spouwmuur, kruipruimte etc. +-/ 6.000 EUR
Traprenovatie +-/ 2.500 per trap (13-treden)

Electrawerk in huis is tegen uren, gemiddeld 45 euro per uur
Loodgieterswerk tussen de 45 en 80 euro per uur, nagenoeg wat er moet gebeuren.

Nieuwe keuken tussen de 8.000 en maak het zo gek als je wil (gemiddeld volgens mij 14.000 EUR voor ene luxere keuken)
Nieuwe badkamer tussen de 8.000 en maak het zo gek als je wil.

Wij zijn voor een vergelijkbare verbouwing (over de jaren) een ruime 200.000 euro kwijt geweest, dus je kan het zo gek maken als je wil. Dan praat ik over volledig huis verbouwen, uitbouw van 3 meter, nieuwe keuken, nieuwe badkamer, dakkapellen, vernieuwing elektrawerk, vernieuwing leidingwerk (inclusief riool), vernieuwing meterkast, voor- en achtertuin, vernieuwing toiletruimte, vloeren, vloerverwarming, zolder en tussenverdieping (verruimen ruimtes, nieuwe vloeren, stucwerk en schilderwerk door heel het huis...

Je kan het dus zo gek maken als je zelf wil

[BazzH]

Daar is echt geen zinnig woord over te zeggen.

1 tot 1,5 meter uitbouwen: niet doen, tenzij het echt voor een spotprijsje kan. Als je "echt" uit wil bouwen, denk dan gewoon meteen aan 3 meter, de meerkosten t.o.v. 1,5 meter vallen ook wel weer mee.

Je stelt dat het volgende zeker nodig is:

keuken
badkamer (toilet ook?)
vloeren (alleen de afwerking neem ik aan, dus nieuw PVC of laminaat, zolder ook?)
ketel
(alle?) wanden en plafonds afwerken (hoe? wat is er nodig?)

Afhaneklijk van je wensen geven de bovenste 2 punten alleen al een bandbreedte van bijna 40k op je verbouwingbudget. Wij hebben aan onze nieuwe badkamer, 2 nieuwe toiletten en een keuken 50k uitgegeven. Maar dat kan voor minder, en dat kan voor meer.

1987 is qua bouw waarschijnlijk gewoon prima. Wat wil je gaan verduurzamen? Glas+kozijnen? Wat voor kozijnen wil je dan? Hoeveel zijn het er? Ik heb een aantal hardhouden kozijnen met HR++ laten plaatsen in onze jaren 30 woning. Kassa..... Kunststof had voor een stuk minder gekund waarschijnlijk.

Ik doe momenteel zoveel mogelijk zelf (soms huur ik een hulpje in), omdat de aannemers toch geen tijd hebben en momenteel kunnen vragen wat ze maar willen. Als de rente nou even doorstijgt, dan hebben die jongens misschien wat meer tijd. Het is momenteel bizar duur allemaal.

[Jazzy]

Wij hebben een jaren 90 huis gekocht en trekken 70k uit voor:
- nieuwe keuken
- stucen plafond en wanden woonkamer
- twee dakkapellen
- divers schilderwerk binnen
- schilderen buiten
- veranda

Dat zou ik bij lange na geen verbouwing noemen en wat we al helemaal niet doen is het door een aannemer uit laten voeren. Zoals het nu lijkt gaan wij met dit budget precies uitkomen. Hoop dat je er wat aan hebt.

[jichem]

Wij zijn druk een verbouwing van een huis uit 67 te plannen.
Alle kozijnen vervangen, nieuwe keuken, vloerverwarming, stucen, nieuwe vloer en mogelijk warmtepomp en hopen onder de 80k te blijven. Nieuwe kozijnen is echt een enorme kostenpost. Dit geld denk ik ook echt voor een uitbouw, dat is amper nog rendabel.

[vinpower]

Wij zijn bijna klaar met onze verbouwing van een rijtjeswoning, bouwjaar 1980.
Nieuwe keuken: 16k
Vernieuwen en omleggen elektra en leidingen: 6k
Vloerverwarming: 2k
Nieuwe vloeren, 3 verdiepingen: 8k
Stukadoor voor wanden en plafond begande grond: 3k

Zelf alles geschilderd binnen, wanden, plafond en kozijnen. Schat 1k aan verf en materialen

Ik hoop dat het je wat inzicht geeft over de kosten van het een en ander.

[Richh]

Een verbouwing is natuurlijk geheel afhankelijk van wat je allemaal gaat doen. Rekentools zou ik niet gebruiken daarom een gedetailleerd plan lijkt me een beter uitgangspunt.

Ook zijn rekentools vaak gebaseerd op 'oude' cijfers, prijzen zijn de laatste 2 jaar volledig los gegaan. Houd er ook rekening mee dat vakmensen soms al maanden lang volgepland staan. We hebben in onze omgeving uiteindelijk maar 1 installateur kunnen vinden die beschikbaar was om water/afvoer/elektra te verleggen binnen de levertijd van de keuken (en die was al niet mals).
Wij zijn zelf tijdens de renovatie van de benedenverdieping op zolder gaan wonen. Als je in de tussentijd door moet huren / dubbele woonlasten, dan is die 10k uitloop relatief snel op.

Ketel moet vervangen worden; een nieuwe ketel heb je wel voor 1000-2000 euro. Maar als je écht bezig gaat in je huis (isoleren >A label) en misschien wel de radiatoren gaat vervangen door nieuwe óf vloerverwarming, dan kan je uiteindelijk tot aan all-electric met warmtepomp gaan + ventilatie WTW... en dan kom je met een 0 extra er al niet aan.

Uitbouwen van 1 meter levert je vrijwel geen extra m2's op, dus zelfs als je de m2 prijs direct doorrekent kan je je afvragen of dat de moeite waard is. Sowieso zit er relatief weinig prijsverschil tussen 1 en 3 meter uitbouwen, of zelfs meer. Als ik zou uitbouwen, zou ik meer uitbouwen.

We hebben zelf de benedenverdieping (45m2) gerenoveerd:
- Stukadoor muren + plafonds 3.000
- PVC vloer + egaliseren all-in 3.500
- Keuken + montage 15.000
- Leidingen verleggen, elektra aanpassingen, (veel samen met installateur) 2.000
- Traprenovatie (zelf gedaan met vriend, renovatiekit) 1.500
En dan komen daar alle potten saus maar ook raamdecoratie en verlichting nog wel overheen
Op 25.000 euro zit je héél snel, ex verduurzaming, en daar komt je nieuwe inrichting overheen. En dan hebben we zelf aannemer gespeeld.

Voor de badkamer hebben we ~15k gereserveerd en ik vrees dat dat budget omhoog moet

Vrienden van ons zijn voor ~70k een ex-sociale huurwoning volledig het renoveren (wel A-label bij aankoop, maar vanbinnen volledig gestript). Die hebben de geplande dakkapellen al laten varen geloof ik

Al met al denk ik dat je voor de genoemde 65k qua aankleding en inrichting wel heel veel kan doen, maar je eigenlijk te weinig overhoud voor het serieuzere isoleerwerk, verduurzaming, glas vervangen en bijvoorbeeld het aanpakken van de kozijnen. En juist die dingen zou ik bij een grote renovatie van een D-label woning niet overslaan.

[DynaSpan]

jichem schreef op dinsdag 18 januari 2022 @ 13:40:
[..] Nieuwe kozijnen is echt een enorme kostenpost. [..]

Ik was voor een huis uit de jaren '80, vervangen enkelglas + houten kozijnen op de bovenverdieping door 5x kunstof kozijnen met HR++ glas (ongeveer 6m2) ongeveer €3600,- kwijt, incl. plaatsen en afvoeren oude meuk. Dus dat valt in mijn optiek wel mee.

Daarnaast als je meer dan 10m2 glas vervangt + een andere isolatiemaatregel doet kun je subsidie krijgen vanuit de overheid (en mogelijk ook nog de gemeente).

Keuken was bij mij iets meer dan €4.000,- (incl. inductieplaat, vaatwasser, koelkast, oven, afzuigkap). Wel zelf geplaatst. Bij keukens kun je sowieso vaak wel een deel van prijs afdingen.

Vervangen oude boiler & CV door een Nefit Trendline HRC25 met nieuw expansievat, leidingwerk op de zolder en condenspomp kostte €2.500,-

[Voor 21% gewijzigd door DynaSpan op 18-01-2022 14:10]

[No Hands]

jichem schreef op dinsdag 18 januari 2022 @ 13:40:
Dit geld denk ik ook echt voor een uitbouw, dat is amper nog rendabel.

Hoe zie je rendabel ten opzichte van een aanbouw? Wil je een uitbouw terugverdienen of iets dergelijks?

[mcDavid]

No Hands schreef op dinsdag 18 januari 2022 @ 14:29:
[...]


Hoe zie je rendabel ten opzichte van een aanbouw? Wil je een uitbouw terugverdienen of iets dergelijks?

Ten opzichte van gewoon een groter huis kopen, lijkt me.

[pagani]

"De fundering, electra, dak, en (houten) kozijnen zijn nog allemaal nog prima in orde."

Is er een bouwkundig keuringsrapport voorhanden? Of is dit een aanname op de Fundatekst/foto's?

No Hands schreef op dinsdag 18 januari 2022 @ 14:29:
[...]


Hoe zie je rendabel ten opzichte van een aanbouw? Wil je een uitbouw terugverdienen of iets dergelijks?

(Prijs per m2 voor woning * gewonnen oppervlak) - kosten uitbouw.

Je kunt die 20k misschien beter in een huis steken met al meer ruimte óf groter uitbouwen, dat is het idee. 20k betalen voor zeg 6m2 extra is nogal zonde.

[Voor 57% gewijzigd door pagani op 18-01-2022 14:45]

[dutchphantom]

Wij hebben net een ander huis gekocht en moeten ook alles gaan verbouwen
Wat we tot nu toe hebben afgesproken is:

Nieuwe keuken: 14.350
Nieuwe schuifpui 6.000
Vloerverwarming beneden 2.700
Visgraat pvc 53 m2. 4.500
Stukwerk 195m2. 3.600
Electra verleggen +
2 verwarmingen zolder. 1.500
4 Wandjes plaatsen +
Ombouw afzuigkap. 4.000
Schilder binnen. 1.500

Zitten we bijna op 40k met eventuele extra kosten
Vergeet niet dat aannemers op dit moment echt de hoofdprijs vragen.
Van vrienden horen we dat een aanbouw van 3m 55k moest kosten.

Ik hoop dat je hier iets aan hebt

[Gramser]

In dit geval, in de huidige markt, zou ik aanraden er eerst een tijdje in te gaan wonen als zoals je zegt de basis in goede staat is (bouwtechnische keuring, anyone). Dan sparen en goed nadenken wat je wil, en offertes opvragen. Krijg niet het idee dat je heel veel zelf wil gaan doen?

[SonOfSam]

Het is heel simpel. Vraag offertes aan. Dan heb je een indicatie. Wij kunnen hier in het wilde weg heel wat getallen roepen, maar zonder een uitgedacht plan kan niemand wat.

[vanaalten]

Gramser schreef op dinsdag 18 januari 2022 @ 14:56:
In dit geval, in de huidige markt, zou ik aanraden er eerst een tijdje in te gaan wonen als zoals je zegt de basis in goede staat is (bouwtechnische keuring, anyone). Dan sparen en goed nadenken wat je wil, en offertes opvragen. Krijg niet het idee dat je heel veel zelf wil gaan doen?

Er is al budget, dus sparen is niet direct nodig. En zeker als je er nog niet woont zijn sommige dingen een stuk fijner om nu al te doen - moet er zelf niet aan denken om de badkamer te verbouwen en ~3 weken zonder douche te zitten bijvoorbeeld.

Ik zou als eerste een lijst maken van dingen die je overweegt, bij elk ding een cijfer te zetten van hoe graag je het nu al gedaan wil hebben en dan eens kijken of je bij elk ding een bedrag kan zetten.

[jichem]

No Hands schreef op dinsdag 18 januari 2022 @ 14:29:
[...]


Hoe zie je rendabel ten opzichte van een aanbouw? Wil je een uitbouw terugverdienen of iets dergelijks?

De prijs die je betaald voor het comfort wat het oplevert. Een uitbouw van 1.5m is sowieso in verhouding duur, in de huidige tijd is het belachelijk duur. Een investering moet qua comfort dus wel rendabel zijn, of hoe je het ook wil noemen.

[jichem]

DynaSpan schreef op dinsdag 18 januari 2022 @ 14:06:
[...]


Ik was voor een huis uit de jaren '80, vervangen enkelglas + houten kozijnen op de bovenverdieping door 5x kunstof kozijnen met HR++ glas (ongeveer 6m2) ongeveer €3600,- kwijt, incl. plaatsen en afvoeren oude meuk. Dus dat valt in mijn optiek wel mee.

Daarnaast als je meer dan 10m2 glas vervangt + een andere isolatiemaatregel doet kun je subsidie krijgen vanuit de overheid (en mogelijk ook nog de gemeente).

Keuken was bij mij iets meer dan €4.000,- (incl. inductieplaat, vaatwasser, koelkast, oven, afzuigkap). Wel zelf geplaatst. Bij keukens kun je sowieso vaak wel een deel van prijs afdingen.

Vervangen oude boiler & CV door een Nefit Trendline HRC25 met nieuw expansievat, leidingwerk op de zolder en condenspomp kostte €2.500,-

Wanneer was dit?
Wij zijn voor 30m2 bijna rond de 21k kwijt.

[DynaSpan]

jichem schreef op dinsdag 18 januari 2022 @ 15:37:
[...]


Wanneer was dit?
Wij zijn voor 30m2 bijna rond de 21k kwijt.

Maart - april 2021.

[pentaw1nz]

meer dan genoeg budget.

[No Hands]

jichem schreef op dinsdag 18 januari 2022 @ 15:35:
[...]


De prijs die je betaald voor het comfort wat het oplevert. Een uitbouw van 1.5m is sowieso in verhouding duur, in de huidige tijd is het belachelijk duur. Een investering moet qua comfort dus wel rendabel zijn, of hoe je het ook wil noemen.

De meeste uitbouwen zijn niet zo heel zinnig. Een puist aan een woonkamer in de hoop er extra ruimte mee te maken. Die ruimte wordt dan gevuld met een plant en een sidetable. Waar doe je het dan voor?

[jeroen3]

Wellicht een extra puntje van aandacht zijn de enorm lange levertijden en volle agenda’s van de vaklui.
Vorig jaar is er voor de opknapwoning van een familielid een badkamer besteld, de eerste voorbereidende werkzaamheden zijn pas in juli… tot die tijd dus twee huizen te betalen.

[Voor 8% gewijzigd door jeroen3 op 18-01-2022 22:01]

[jichem]

No Hands schreef op dinsdag 18 januari 2022 @ 21:49:
[...]


De meeste uitbouwen zijn niet zo heel zinnig. Een puist aan een woonkamer in de hoop er extra ruimte mee te maken. Die ruimte wordt dan gevuld met een plant en een sidetable. Waar doe je het dan voor?

Als dat het plan is zou ik inderdaad een uitbouw achterwege laten. Maar dat geld het zelfde voor een dakkapel, als je er vervolgens niets mee doet is het zonde geld.

[SeatRider]

mcDavid schreef op dinsdag 18 januari 2022 @ 14:30:
[...]

Ten opzichte van gewoon een groter huis kopen, lijkt me.

In dit geval gaat het om een uitbouw van 1-1,5m2, laat die kamer 5 meter breed zijn, dan win je 5 tot 7,5m2. Druppel op de gloeiende plaat (en zoals eerder gezegd, imho de kosten niet waard).

[vso]

wooshx schreef op dinsdag 18 januari 2022 @ 12:27:
Het huis is eigenlijk in prima staat;

- De fundering, electra, dak, en (houten) kozijnen zijn nog allemaal nog prima in orde.
- Ketel moet wel vervangen worden
- Wij willen graag verduurzamen, huidig energielabel is D, dakisolatie, muurisolatie en deels dubbel glas
- De zolder heeft bij ons geen prioriteit en hoeft nu niet gedaan te worden.
- Een renovatie van bijvoorbeeld de trap mag wat ons betreft ook later.

Als er budget over is;
- Kozijnen vervangen
- Uitbouw 1 a 1,5 meter.

Voor ons hoeft niet gelijk alles direct gedaan te worden, zolang de basis maar in orde is. Een nieuwe keuken, badkamer, vloer en nette muren/plafonds (zowel boven als onder) is wel een must. Ik ben me ervan bewust dat je alles net zo duur kan maken als je zelf wilt, wij hoeven geen super de luxe keuken en badkamer, maar wel degelijk.

ik ben met soortgelijk huis begonnen .. 2015 gekocht, Label E/F nu is het A label ..

Veel zaken zelf aangepakt .. maar ook laten doen, als je geen kinderen/niet direct hoeft te bewonen zou ik vooral richten op zaken waar je het meeste "last" van hebt bij gevuld huis ..

er zijn veel zaken die je snel/goedkoop/effectief kan doen en direct effect hebben.

- alle kranen in huis vooral degene die je zelden open/dicht doet (wc & wasmachine/vaatwasser) vooraf ontkalken (water afsluiten en ze losschroeven en in azijn leggen) kan je wat ellende besparen .. kraan stukdraaien oid is zo gedaan..

- riool / ventilatie buizen & roosters schoonmaken simpel maar wel effectief.. vooral riool doorspoelen (men spoelt graaf vet door de wc/gootsteen .. dat hoopt op en verhard .. kan allerlei stank en drama opleveren ..

- cv leidingen doorspoelen & radiators loskoppelen en even doorspoelen (tuinslang niet hogedruk) en gelijk radiator folie erachter plaatsen en daarna CV tune topic doorlezen is ook goedkope winst

- kiertjes vinden/ dichtmaken .. en tochtstrips waar nodig

- trap --> zit er stof op, kan je die het beste verwijderen en overzet treden plaatsen .. en dus de trap verven je wilt niet weten hoeveel ellende dit geeft als je er woont in stof productie .. is het geverft hoef je niks te doen .

als je de meterkast aanpakt hoef je niet direct 1 naar 3 fase (verzwaren) maar wellicht is van 3 naar 10 groepen gaan en aparte kabels aanleggen voor je schuur, zonnepanelen (toekomst) en warmte pomp/autolader en inductie gasfornuis ook iets dat je direct wilt voorzien (lees kabels door en onder het pand voorbereiden) ..

je verkijkt je nogal op (vandaar in de quote dik gedrukt)

Isoleren (dak vooral) zet het meeste zoden aan de dijk, samen met de cv HR(e) en mechanische ventilatie (unit) gevel is een goeie 2de .. kruipruimte 3de verbazend genoeg is glas/kozijnen / ramen vervangen veel minder impact ..
Dak isoleren leverde me van 1800m3 naar 1000m3 verbruik op de rest .(kruipruimte/hr++ ) maar 100/200 m3 gevel was al geisoleerd door vorige bewoner.


kortom ik zou me niet focussen op "verbouwen" of aannemers maar zaken zoals cv of elektra leiding werk of isolatie waar je liever niet last van hebt als je er "woont"


- ramen + voordeur = 12-17K Kunststof kozijnen - ervaringen, leveranciers etc.
- renovatie dakkapel = 4.500
- (kruipruimte) vloer isoleren = 3k (isolatiespecialist.nl .. prijzig maar goede ervaring)
- cv ketel + mechanische ventilatie = 2k
- meterkast updaten = 2K
- zolder en badkamer velux raam bijplaatsen = 2k elk
- PV panelen = 5k
- DIY zolder isoleren = 1K (alleen isolatie)
- schuifpui vervangen (glas was stuk/ was inbraak gevoelig) = 4.500

rioolering/(hemel)water afvoer in huis doorspuiten 250,-


ik ga hopenlijk dit jaar mijn CV leiding en drinkwater leidingwerk vervangen / veranderen teminste als budget het toelaat .. hiermee moet de badkamer/keuken ook meegenomen worden of ik spaar een tijdje door ..

keuken/badkamer/aanbouw tja . moet je & wil je dat is nogal persoonlijk / situatie afhankelijk .. makelaars zijn doorgaans wel redelijk goeie hulp of het wel waarde toevoegt .. (lees hoeveel waarde) .. als ze zeggen dat een badkamer moderniseren je 10k oplevert bv .. tja.. maar voegt het niet veel toe .. dan zou ik daar ook niet direct teveel geld investeren.

[Voor 4% gewijzigd door vso op 19-01-2022 10:21]