Box 3 nieuwbouw appartementen

[RV Tweakers]

Hallo,

Ik heb een vraag waar ik niet helemaal aan uit kom...

zoals ik begrijp valt vastgoed wat je koopt en verhuurd in box 3

Ik wil prive op een kavel 8 appartementen nieuw laten bouwen, het worden 2 lagen van 4 boven elkaar.

Hiervoor moet het bestemmingsplan gewijzigd worden, bouwtekening laten maken, en een aannemer moet het complex bouwen.

Valt dit in box 3?

Met vriendelijke groet,
R V

[Hielko]

Ja, tenzij je een bedrijf start en daarin deze activiteiten onderbrengt, dan kan het ook in box 2.

[peter-rm]

aangezien dit een wat bedrijfsmatig karakter heeft, zal het al snel als een bedrijf aangemerkt worden met alle ondernemings voor/nadelen. uiteindelijke verkoop/huur inkomsten zijn dan ook belast

[corporalnl]

Zo'n groot plan en dan kom je het op Tweakers vragen?

Beter haal je iemand erbij die er verstand van heeft.

[Lordy79]

Nou dit zou best kunnen vallen onder ondernemen en dus in box1. Het is immers niet passief een pandje kopen en verhuren maar het ontwikkelen van vastgoed.
Mijn advies zou zijn om een fiscalist te vragen hoe het zit. Kost een paar duizend euro maar dan weet je wel hoe het zit.

[bvdbos]

Allereerst : Financieel adviseur vragen. Sowieso zakelijk doen, geld inbrengen in een onderneming. Dan kan je om te beginnen al de BTW aftrekken. En beheers-salaris uit laten betalen door de onderneming. Restant lekker in onderneming laten zitten of als dividend uitkeren. Inkomstenbelasting betaal je toch, dit valt onder box1...

[martijn22222]

Dat is 100% zeker geen box 3 als je het zelf doet gezien de grootschaligheid.

Mijn advies is om dit samen met een projectontwikkelaar te doen (en hier duidelijke afspraken over te maken middels open calculatie) of je moet al veel ervaring op dit vlak hebben. Je hebt niet zomaar een bestemmingsplan gewijzigd en je bent zo 1-2 jaar verder. Dan kan het wel via Box 3 omdat de projectontwikkelaar dan in principe het werk doet. Hou er rekening mee dat het ook kan zijn dat je er minder mag bouwen uiteindelijk of je moet hiervoor al goedkeuring hebben vanuit de gemeente (bv. als de buurt in beroep gaat, te weinig parkeerplaatsen etc.)

Om te voorkomen dat alles zwaar belast is, kun je er ook voor kiezen om een eigen bedrijf op te starten en het wel zelf doen. Let op; je kunt bij het opstarten van zo'n bv geen BTW aftrekken op de bouwkosten als je het uiteindelijk 'onbelast' wilt verkopen. Let op; de 'winst' blijft in de BV zitten en die krijg je dan niet zomaar onbelast naar privé toe mocht je dat later willen.

Maar jouw vraag kun je alleen goed laten beantwoorden door een fiscalist omdat dit een specifieke situatie betreft.

[Voor 72% gewijzigd door martijn22222 op 13-01-2022 10:56]

[Citroentjuh]

corporalnl schreef op woensdag 12 januari 2022 @ 22:57:
Zo'n groot plan en dan kom je het op Tweakers vragen?

Beter haal je iemand erbij die er verstand van heeft.

Dit dus. Echt onbegrijpelijk… dit moet een project van tonnen en mogelijk miljoenen zijn, dus ik neem aan dat een paar duizend voor professioneel financieel advies er ook wel af zou moeten kunnen…

[t_captain]

RV Tweakers schreef op woensdag 12 januari 2022 @ 22:46:
Hallo,

Ik heb een vraag waar ik niet helemaal aan uit kom...

zoals ik begrijp valt vastgoed wat je koopt en verhuurd in box 3

Ik wil prive op een kavel 8 appartementen nieuw laten bouwen, het worden 2 lagen van 4 boven elkaar.

Hiervoor moet het bestemmingsplan gewijzigd worden, bouwtekening laten maken, en een aannemer moet het complex bouwen.

Valt dit in box 3?

Met vriendelijke groet,
R V

Ik zou zo'n groot project in een onderneming onderbrengen. Je hebt het vermoedelijk over een investering van meer dan een miljoen euro, dat lijkt me een bezoekje aan een fiscaal adviseur waard.

[Gijsje22]

Als je dit als privépersoon doet dan lijkt het op een werkzaamheid (zo op het eerste oog, gelet op de grootte en de feitelijke werkzaamheden die verricht worden), dan is de opbrengst in box 1 belast. Ook kunnen de gemaakte kosten dan ten laste van het resultaat gebracht worden. Tip: ga hiermee idd naar een fiscalist ( en dan niet de hobbybob op de hoek die niets anders doet dan aangiften inkloppen).

[pietje63]

bvdbos schreef op donderdag 13 januari 2022 @ 07:42:
Allereerst : Financieel adviseur vragen. Sowieso zakelijk doen, geld inbrengen in een onderneming. Dan kan je om te beginnen al de BTW aftrekken. En beheers-salaris uit laten betalen door de onderneming. Restant lekker in onderneming laten zitten of als dividend uitkeren. Inkomstenbelasting betaal je toch, dit valt onder box1...

Btw-aftrekken zou ik niet doen. Het verhuren van woningen is vrijgesteld van btw en dan heb je geen recht op aftrek van btw.

[bvdbos]

pietje63 schreef op donderdag 13 januari 2022 @ 14:41:
[...]

Btw-aftrekken zou ik niet doen. Het verhuren van woningen is vrijgesteld van btw en dan heb je geen recht op aftrek van btw.

Je hebt gelijk, kreeg al op mijn donder van mijn accountant. Heb nooit zelf ontwikkeld, alleen kantoor verhuurd (wel met BTW en dus ook aftrek) en pas sinds kort enkele woningen (zonder BTW dus ook geen aftrek voor onderhoudsdingen)...

[Uzuhl]

RV Tweakers schreef op woensdag 12 januari 2022 @ 22:46:
Hallo,

Ik heb een vraag waar ik niet helemaal aan uit kom...

zoals ik begrijp valt vastgoed wat je koopt en verhuurd in box 3

Ik wil prive op een kavel 8 appartementen nieuw laten bouwen, het worden 2 lagen van 4 boven elkaar.

Hiervoor moet het bestemmingsplan gewijzigd worden, bouwtekening laten maken, en een aannemer moet het complex bouwen.

Valt dit in box 3?

Met vriendelijke groet,
R V

Nee box 4

Ik ben overigens geen financieel adviseur.

[cytherea]

Uzuhl schreef op donderdag 13 januari 2022 @ 16:23:
[...]


Nee box 4

Ik ben overigens geen financieel adviseur.

Dat blijkt er is geen box 4

[Uzuhl]

cytherea schreef op donderdag 13 januari 2022 @ 16:27:
[...]


Dat blijkt er is geen box 4

En dit is geen financieel forum. Daarnaast kan niemand hier de TS advies geven daar we geen zicht hebben op zijn financiële gegevens, plannen, onderneming (eventuele winst uit deze onderneming), waardeontwikkeling en de lijst gaat door.

Dit is in alle opzichten box 1, maar goed ik ben geen financieel adviseur.

[bartvl]

Is het bij vastgoedontwikkeling niet juist gebruikelijk om een beetje out-of-the-box te denken?

[D-dark]

In theorie kan je dit prive uitvoeren als je genoeg geld hebt.
In die situatie is de vraag verstandig.

Alleen financiëel gezien lijkt het mij logischer om dit bedrijfsmatig aan te pakken.
Al is het maar voor de BTW aftrek

[iClaudius]

RV Tweakers schreef op woensdag 12 januari 2022 @ 22:46:
Hallo,

Ik heb een vraag waar ik niet helemaal aan uit kom...

zoals ik begrijp valt vastgoed wat je koopt en verhuurd in box 3

Ik wil prive op een kavel 8 appartementen nieuw laten bouwen, het worden 2 lagen van 4 boven elkaar.

Hiervoor moet het bestemmingsplan gewijzigd worden, bouwtekening laten maken, en een aannemer moet het complex bouwen.

Valt dit in box 3?

Met vriendelijke groet,
R V

BV en de aandelen vallen in 3. Verkoopt wel makkelijker.

[iClaudius]

cytherea schreef op donderdag 13 januari 2022 @ 16:27:
[...]


Dat blijkt er is geen box 4

breng ze niet op het idee

[De ondernemer]

Ik ben geen financieel adviseur. Ik geef geen advies en ik weet niet of het mogelijk is maar ik zou zeggen: doe het in Box 3.

Het nadeel hiervan is dat je inderdaad btw betaald. dit is echter eenmalig. Als jij dit bedrijfsmatig doet dan zul jij waarschijnlijk elk jaar kosten moeten maken voor een goede accountant en dien jij elk jaar de mutatie in de waarde van de woning te nemen als winst / verlies. Hier betaal je dus VPB belasting op.

Het wordt namelijk gerubriceerd als vastgoedbelegging.

Aanvulling:
P.s. het is sowieso een sterke aanrader om een accountant te zoeken met ervaring in vastgoed. Het kost je aan de voorkant wat meer geld maar zal jou achteraf een hoop geld (kunnen) schelen.

[Voor 16% gewijzigd door De ondernemer op 13-01-2022 20:33]

[Sport_Life]

Dit klinkt als een nieuwe aflevering van Ik vertrek.

[TWeaKLeGeND]

Is dit eenmalig en ga je voor de verhuur en NIET verkoop van appartementen dan box3. Ga je ook vastgoed verkopen dan zal je niet wegkomen met box3. Je bent al snel handelaar als je vaker per jaar vastgoed verkoopt, de volledige winst zal belast worden en dat doe je dan het liefst via een BV die alle winst doorsluist naar nieuwe projecten.

De ondernemer hierboven heeft het er over dat ook mutaties in waarde al belastbaar zijn, daar heb ik geen kennis van. Ik weet wel dat daadwerkelijke verkoopwinsten gewoon 100% belast zijn als je een vastgoedhandelaar bent, of dat nou prive of zakelijk is. Of je een vastgoedhandelaar bent zal de fiscus over oordelen.

[Voor 71% gewijzigd door TWeaKLeGeND op 13-01-2022 20:43]

[Rubbergrover1]

TWeaKLeGeND schreef op donderdag 13 januari 2022 @ 20:35:
Is dit eenmalig en ga je voor de verhuur en NIET verkoop van appartementen dan box3. Ga je ook vastgoed verkopen dan zal je niet wegkomen met box3. Je bent al snel handelaar als je vaker per jaar vastgoed verkoopt, de volledige winst zal belast worden en dat doe je dan het liefst via een BV die alle winst doorsluist naar nieuwe projecten.

De ondernemer hierboven heeft het er over dat ook mutaties in waarde al belastbaar zijn, daar heb ik geen kennis van. Ik weet wel dat daadwerkelijke verkoopwinsten gewoon 100% belast zijn als je een vastgoedhandelaar bent, of dat nou prive of zakelijk is. Of je een vastgoedhandelaar bent zal de fiscus over oordelen.

Het is niet zo zeer een criterium of de appartementen voor verhuur zijn of meteen worden doorverkocht. Het gaat er om of de grenzen van 'normaal vermogensbeheer' worden overschreden of niet. Daar is niet zo 1-2-3 een eenduidig antwoord op te geven, dat hangt sterk af van de feitelijke omstandigheden. En dan nog blijft het een grijs gebied waarbij veel afhangt van de bewijsvoering door de Belastingdienst.

Het lijkt mij hierbij ook verschil maken of je 'gewoon' 8 appartementen koopt die op de markt zijn, of dat je zelf opdracht geeft om een appartementenblok te ontwerpen. Dan gaat je invloed toch al snel richting het verrichten van werkzaamheden en een box 1 situatie.

[millenarian]

Uit jurisprudentie van de Hoge Raad blijkt dat het laten wijzigen van een bestemmingsplan naar zijn aard een activiteit is die normaal vermogensbeheer te boven gaat. Ook al is hier alleen maar een eenvoudig briefje naar de gemeente voor nodig. En dan krijg je dus een sfeerovergang van box 3 naar box 1.

Bron: HR 3 mei 2002, BNB 2002/219 row 3.3:
Het middel bestrijdt dit oordeel terecht. Werkzaamheden als hier aan de orde, te weten het indienen van verzoeken tot wijziging van de op een perceel grond rustende bestemming, gaan naar hun strekking en in omvang het normale kader van werkzaamheden verbonden aan particulier vermogensbeheer te buiten.

PS: voor box 1 zal je sowieso dan nog moeten toetsen of sprake is van een bron van inkomen, en dan met name of er een objectieve voordeelsverwachting is. Maar dat zal er ongetwijfeld zijn, anders begin je hier niet aan.