Maximale hypotheek i.c.m. hypotheekverleden

[Longcat]

Ik wil dit jaar een nieuw huis kopen en zit met de vraag hoeveel ik maximaal kan financieren. De normale rekentools werken niet voor mijn situatie, omdat ik al een aantal jaar gebruik heb gemaakt van renteaftrek. De looptijd 'moet' daarom korter zijn en daardoor stijgen de maandlasten en daalt de max. financiering.

Hierbij in het kort mijn 'woningcarriere' met enigszins fictieve getallen.
- Appartement gekocht in 2016. 5 jaar hypotheek op gehad. Resterende hypotheek was 50k
- Verhuisd naar nieuw appartement in 2021. Leningdeel met 25 jaar resterende looptijd van 50k, rest op 30 jaar looptijd. Op 100% gefinancierd, waardoor 75k in box 3 kwam en 200k in box 1
- Plan is om in 2022 te verhuizen en daarbij 450k te financieren, met 250-300k in box 3 (aflossingsvrij)

Onder 'normale' omstandigheden zou mijn nieuwe hypotheek voor 50k bestaan uit een leningdeel met 24 jaar resterende looptijd, 200k met 29 jaar en de rest 30 jaar vast. Vragen waar ik mee zit:
Kan ik de bestaande delen aflossingsvrij financieren (ipv de huidige annuiteiten) waardoor ze in box 3 komen? Maakt het hierbij nog uit of ik de looptijd op 30 jaar zet of de oude 24/29 jaar overneem? De rest zou dan een normale 30 jaar annuiteit zijn.

Om de 'vraag het een adviseur' comments voor te zijn: ik ga de situatie uiteraard voorleggen aan een adviseur, maar de ervaring leert mij dat je goed voorbereid moet zijn, omdat de adviseur het vaak niet weet/begrijp (of niet wil, want lastig).

[Mijre]

Mag ik vragen waarom je op renteaftrek focust (gezien je het hebt over dat je een kortere looptijd erdoor 'moet' hebben) en tegelijk ook aan omzetting van annuïtaire delen naar aflossingsvrij denkt (waarbij je geen hra hebt)?

[fsfikke]

Heb je al eens met de verschillende Excel-templates die op het net te vinden zijn doorgerekend wat die renteaftrek je gedurende de looptijd überhaupt opbrengt? Imo is het met de huidige rentestanden marginaal. Het EWF eet die renteaftrek binnen no time op als je niet extreem veel leent tov de WOZ waarde.

[Knutselsmurf]

Je aanname dat je nu een hypotheek met een kortere looptijd moet nemen is niet juist. Je kunt zonder problemen opnieuw een hypotheek met een looptijd van 30 jaar nemen. Je kunt dan echter niet meer gebruik maken van de HRA gedurende de volledige looptijd, met als gevolg dat je netto maandlasten iets zullen stijgen over 25 jaar. Met de huidige rentestanden is dat verschil te verwaarlozen

[chup5528]

Kan ik de bestaande delen aflossingsvrij financieren (ipv de huidige annuiteiten) waardoor ze in box 3 komen? Maakt het hierbij nog uit of ik de looptijd op 30 jaar zet of de oude 24/29 jaar overneem? De rest zou dan een normale 30 jaar annuiteit zijn.

Ja, als het maar maximaal 50% van de woningwaarde is. Looptijd kun je dan gewoon weer op 30 jaar zetten, want behouden van oorspronkelijke looptijd is enkel een vereiste als je je HRA wil behouden. Als je je looptijd korter maakt, wordt je maximaal leenbedrag ook lager.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Longcat]

Mijre schreef op zondag 9 januari 2022 @ 14:05:
Mag ik vragen waarom je op renteaftrek focust (gezien je het hebt over dat je een kortere looptijd erdoor 'moet' hebben) en tegelijk ook aan omzetting van annuïtaire delen naar aflossingsvrij denkt (waarbij je geen hra hebt)?

Wel/geen aftrek heeft impact op Max financiering.

[DukeBox]

Longcat schreef op zondag 9 januari 2022 @ 14:29:
Wel/geen aftrek heeft impact op Max financiering.

Met de huidige rente maar marginaal.

[Longcat]

Knutselsmurf schreef op zondag 9 januari 2022 @ 14:22:
Je aanname dat je nu een hypotheek met een kortere looptijd moet nemen is niet juist. Je kunt zonder problemen opnieuw een hypotheek met een looptijd van 30 jaar nemen. Je kunt dan echter niet meer gebruik maken van de HRA gedurende de volledige looptijd, met als gevolg dat je netto maandlasten iets zullen stijgen over 25 jaar. Met de huidige rentestanden is dat verschil te verwaarlozen

Ik weet dat het niet moet (daarom ‘moet’), maar ik weet niet hoe er getoetst wordt. Neem bijv bij rentevast korter dan 10 jaar, dan wordt er met 5% getoetst en daalt je Max financiering keihard.
Mijn vraag is dus of ik niet alsnog obv 24/29 jaar getoetst wordt als ik een 30jr hypotheek aanvraag.

[ Voor 6% gewijzigd door Longcat op 09-01-2022 14:33 ]

[DukeBox]

Longcat schreef op zondag 9 januari 2022 @ 14:32:
Neem bijv bij rentevast korter dan 10 jaar, dan wordt er met 5% getoetst en daalt je Max financiering keihard.

Je moet wel een hele goede reden hebben om de rente maar zo kort vast te zetten in de huidige tijd.

[fsfikke]

DukeBox schreef op zondag 9 januari 2022 @ 14:34:
[...]

Je moet wel een hele goede reden hebben om de rente maar zo kort vast te zetten in de huidige tijd.

Dat dachten al die mensen de afgelopen jaren ook die hun rente voor 30 jaar op 3% hebben vastgelegd. "Het was nog nooit zo laag!" Ik heb zelf vorig jaar ook voor 1 jaar vast gekozen voor m'n eerste hypotheek. De rentes gaan voorlopig niet omhoog dus waarom betalen voor zekerheid?

[ Voor 17% gewijzigd door fsfikke op 09-01-2022 14:49 ]

[fsfikke]

Longcat schreef op zondag 9 januari 2022 @ 14:32:
[...]

Ik weet dat het niet moet (daarom ‘moet’), maar ik weet niet hoe er getoetst wordt. Neem bijv bij rentevast korter dan 10 jaar, dan wordt er met 5% getoetst en daalt je Max financiering keihard.
Mijn vraag is dus of ik niet alsnog obv 24/29 jaar getoetst wordt als ik een 30jr hypotheek aanvraag.

Vandaar mijn vraag of je al eens uitgerekend hebt wat het verschil van die renteaftrek is. Zit je zo op de limiet met het hypotheekbedrag?

Het verschil in maximale hypotheek is te verwaarlozen bij de onnauwkeurigheid van die online tooltjes.

[ Voor 8% gewijzigd door fsfikke op 09-01-2022 14:47 ]

[DukeBox]

fsfikke schreef op zondag 9 januari 2022 @ 14:46:
Dat dachten al die mensen de afgelopen jaren ook die hun rente voor 30 jaar op 3% hebben vastgelegd. "Het was nog nooit zo laag!"

Dan zou hij haast negatief moeten worden wil het wat uitmaken. (Ook de 3% voor 30 jaar is nog steeds geen slechte deal en je kan altijd oversluiten.)
https://www.actuelerentes...rente-vast.asp#goto-table

[jurjen_g]

Knutselsmurf schreef op zondag 9 januari 2022 @ 14:22:
Je aanname dat je nu een hypotheek met een kortere looptijd moet nemen is niet juist. Je kunt zonder problemen opnieuw een hypotheek met een looptijd van 30 jaar nemen. Je kunt dan echter niet meer gebruik maken van de HRA gedurende de volledige looptijd, met als gevolg dat je netto maandlasten iets zullen stijgen over 25 jaar. Met de huidige rentestanden is dat verschil te verwaarlozen

Ik lees dit vaker als reactie, maar voor zover ik het heb begrepen van zowel de belastingsite als een hypotheek adviseur, moet je bij oversluiten / nieuwe woning kopen wel degelijk zorgen dat een leningdeel de oorspronkelijke einddatum houdt (noot: dit geldt alleen voor hypotheekdelen na 2013). Dit omdat de wet voorschrijft dat je enkel recht op hypotheekrente aftrek hebt (en had!) indien het leningdeel binnen 30 jaar na start is afgelost. Zodra je een leningdeel dus zou oversluiten met een langere looptijd, voldoe je er niet zomaar meer aan. Uiteraard zou je alsnog zelf eerder kunnen aflossen dan een nieuwe einddatum, maar ik weet niet hoe de belastingdienst hier naar kijkt en zou zelf daarom - als je hypotheek aftrek wilt behouden en ook niet terugbetalen over de afgelopen 5 jaar - de einddatum wel degelijk origineel laten.

[Knutselsmurf]

jurjen_g schreef op zondag 9 januari 2022 @ 15:03:
[...]

Ik lees dit vaker als reactie, maar voor zover ik het heb begrepen van zowel de belastingsite als een hypotheek adviseur, moet je bij oversluiten / nieuwe woning kopen wel degelijk zorgen dat een leningdeel de oorspronkelijke einddatum houdt (noot: dit geldt alleen voor hypotheekdelen na 2013). Dit omdat de wet voorschrijft dat je enkel recht op hypotheekrente aftrek hebt (en had!) indien het leningdeel binnen 30 jaar na start is afgelost. Zodra je een leningdeel dus zou oversluiten met een langere looptijd, voldoe je er niet zomaar meer aan. Uiteraard zou je alsnog zelf eerder kunnen aflossen dan een nieuwe einddatum, maar ik weet niet hoe de belastingdienst hier naar kijkt en zou zelf daarom - als je hypotheek aftrek wilt behouden en ook niet terugbetalen over de afgelopen 5 jaar - de einddatum wel degelijk origineel laten.

Dat klopt. In de praktijk zul je vaak voor een nieuwe woning dan ook niet een volledig nieuwe hypotheek afsluiten, maar alleen een extra component voor het waardeverschil tussen de oude en de nieuwe woning.

Dit extra deel kun je weer voor 30 jaar vastzetten.

[Longcat]

jurjen_g schreef op zondag 9 januari 2022 @ 15:03:
[...]

Ik lees dit vaker als reactie, maar voor zover ik het heb begrepen van zowel de belastingsite als een hypotheek adviseur, moet je bij oversluiten / nieuwe woning kopen wel degelijk zorgen dat een leningdeel de oorspronkelijke einddatum houdt (noot: dit geldt alleen voor hypotheekdelen na 2013). Dit omdat de wet voorschrijft dat je enkel recht op hypotheekrente aftrek hebt (en had!) indien het leningdeel binnen 30 jaar na start is afgelost. Zodra je een leningdeel dus zou oversluiten met een langere looptijd, voldoe je er niet zomaar meer aan. Uiteraard zou je alsnog zelf eerder kunnen aflossen dan een nieuwe einddatum, maar ik weet niet hoe de belastingdienst hier naar kijkt en zou zelf daarom - als je hypotheek aftrek wilt behouden en ook niet terugbetalen over de afgelopen 5 jaar - de einddatum wel degelijk origineel laten.

Ik hoef niet per se renteaftrek. Daarom ook een stuk box 3. Als ik mijn nieuwe hypotheek structureer als:
- 200k annuiteit 30 jr looptijd
- 250k aflossingsvrij 30 jr looptijd
En mijn huidige hypotheek is 275k, waarvan 200k box 1. Wat ziet de belastingdienst dan als 'oud' deel en 'nieuw' deel? Op 250k krijg ik sowieso geen renteaftrek (want box 3).

En om terug te komen op de max financiering, word ik getoetst obv lasten bij 30 jaar, of obv 24/29 jaar (ondanks dat ik op 30jr financier)? Dit is denk ik de belangrijkste vraag. De renteaftrek maakt inderdaad minder uit.

[Question Mark]

Wij zitten met hetzelfde... En hebben een adviesgesprek gehad met in ons geval de Rabo. Die hebben alles keurig voor ons doorgerekend. En ik heb zelf de berekening van de Rabo nu in Excel gegooid (daar zit een annuitaire functie in).

Wij kunnen nu zelf wat spelen met hypotheekrentes en een stuk aflossingsvrij waar wij nog recht op hebben. Het valt mij wel op dat met de huidige rentes van nu de hypotheekrente aftrek eigenlijk niet zo heel intressant meer is...

[jurjen_g]

Longcat schreef op zondag 9 januari 2022 @ 15:44:
[...]


Ik hoef niet per se renteaftrek. Daarom ook een stuk box 3. Als ik mijn nieuwe hypotheek structureer als:
- 200k annuiteit 30 jr looptijd
- 250k aflossingsvrij 30 jr looptijd
En mijn huidige hypotheek is 275k, waarvan 200k box 1. Wat ziet de belastingdienst dan als 'oud' deel en 'nieuw' deel? Op 250k krijg ik sowieso geen renteaftrek (want box 3).

En om terug te komen op de max financiering, word ik getoetst obv lasten bij 30 jaar, of obv 24/29 jaar (ondanks dat ik op 30jr financier)? Dit is denk ik de belangrijkste vraag. De renteaftrek maakt inderdaad minder uit.

Ja dat had ik begrepen, maar ik bedoelde te zeggen dat je dan ook de rente aftrek van de afgelopen 5 jaar moet terugbetalen, althans daar zou ik bang voor zijn (noot: ik ben geen belasting expert). Dus laat je daarover wel goed informeren.

[Question Mark]

Longcat schreef op zondag 9 januari 2022 @ 15:44:
[...]
En om terug te komen op de max financiering, word ik getoetst obv lasten bij 30 jaar, of obv 24/29 jaar (ondanks dat ik op 30jr financier)? Dit is denk ik de belangrijkste vraag. De renteaftrek maakt inderdaad minder uit.

Beide. De bedragen van de nog openstaande hypotheken worden meegenomen voor de resterende huidige looptijd. Het nieuwe stuk voor 30 jaar.

Tenminste, dat is wat de Rabo bij ons standaard deed. Als je geen renteaftrek wilt, kun je ook aangeven dat je langere looptijden wilt. Dan loop je wel renteaftrek mis, maar dat doet in alle eerlijkheid tegenwoordig niet zo heel veel...

Het viel mij al op dat banken dat héél belangrijk vinden, terwijl het eigenlijk maar om tientjeswerk gaat per maand...

Wij hebben in elk geval een indicatie, en als we straks voor het "echie" gaan, laten we wel wat scenario's doorrekenen. Ik heb een bepaalde maandlast in mijn hoofd die ik als max wil hanteren. En eigenlijk wil ik de hypotheek nog een stukje lager door een gedeelte niet af te lossen. Dat stuk maandlast wat we dan minder kwijt zijn stop ik wel in een ETF zodat na de looptijd het toch afgelost kan worden. Komen we in een periode dat de maandlast wat lastiger wordt, dan is dat onze speling... Dan stoppen we het tijdelijk een periode niet in een ETF...