Fiscale aandachtspunten oversluiten hypotheekdelen

[jurjen_g]

Ik ben mij aan het oriënteren om -ondanks een nog langlopende rente- mijn hypotheek te gaan oversluiten. Redenen:
- LTV is dankzij de huizengekte enorm gedaald, waardoor ik ruimte zie voor een verbouwing depot
- ondanks een fikse boeterente van circa 25k, zou ik bij overstap naar een gunstige aanbieder, deze boete in ca 10 jaar terugverdienen
- Als ik slim speel met leningdelen en einddatum kom ik volgens mij ondanks verhoging en boete, alsnog op een lagere maandlast uit (bruto, netto vermoedelijk met niet).

Ik ga ook oriënterende gesprekken met hypotheek adviseur aan, maar neig naar execution -only aangezien ik denk afdoende te snappen hoe het werkt, en het advies van onze adviseur 5 jaar geleden vast nu niet heel anders zou worden.

Wel zit ik met de volgende vragen/aannames en ben benieuwd of er medetweakers zijn die wellicht daar ervaring mee hebben.

Situatie (bedragen zijn fictief, maar orde van grootte en verhoudingen wel vergelijkbaar):

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Rubbergrover1]

Je redenering klopt wel, volgens mij.

Eerste vraag die ik heb is hoe lang je rente vast staat. Dat noem je niet, terwijl dat essentieel is om te bekijken of een terugverdientijd van 10 jaar gunstig is of niet.
Tweede vraag is of je wellicht tussentijds extra aflossingen zou willen doen. Zo te zien heb je dat in het verleden wel gedaan. Dat heeft ook invloed op de terugverdientijd: het voordeel van een lagere rente is kleiner als je eerder stukken aflost.
Derde aandachtspunt is het financieren van de boeterente. Je kunt overwegen om dit deel aflossingsvrij te kiezen, omdat je toch geen aftrek hebt. Als de rente daarop veel hoger is dan voor annuitair, dan is annuitair wellicht een logischer keus, maar het kunnen aanhouden van een stuk aflossingsvrij tegen lage rente is vaak niet ongunstig.

[jurjen_g]

@Rubbergrover1 bedankt voor de reactie. Huidige hypotheek rente staat voor beide delen nog 19 jaar vast. Als ik weer kies voor 20 jaar vaste rente haal ik het er dus in elk geval uit.
T.a.v. aflossen: klopt, we proberen jaarlijks circa 3000 tot 6000 af te lossen op het aflosvrije deel, en in het begin was er nog een restant bouwdepot wat terugvloeide. Ik zal maar een Excelsheet gaan maken om alles langs te lopen.
Je tip om het niet aftrekbare deel aflosvrij te doen is ook wel interessant.
Daarnaast is wel nog een overweging om (delen) maar 10 jaar vast te zetten. Probleem is dat je dan niet meer zeker weet of het uiteindelijk voordeliger is om over te stappen, maar rond die tijd is ook 10 jaar voor mijn pensioen, daarna wordt het wellicht minder eenvoudig om een hypotheek te krijgen, dus de kans is reëel dat door die drive we rond die tijd gaan nadenken over verhuizen etc. Rente scheelt 0.4 bij MoneYou tussen 10 en 20.
Tot slot is nog een overweging: een verbouw hypotheek kan ook vrij eenvoudig bij de huidige aanbieder, inschrijving hypotheek biedt voldoende ruimte. Echter kost dat wel een adviesgesprek van 1700 euro, waardoor execution only oversluiten niet heel veel verschilt in prijs.

Naschrift: ja we hadden duidelijk beter in 2017 voor een 5 jaars rente kunnen kiezen, maar zekerheid over maandlasten gedurende langere tijd is voor ons wel belangrijk, geen woonstress zolang de kinderen nog thuis wonen. Daarom dat we ook nu weer neigen naar 15 of 20 jaar

[sukkel 24]

geen expert want gepensioneerd en zonder hypotheek nu, maar als boeterente niet aftrekbaar zou zijn (is dat zo?) dan zou je het op iedere manier kunnen financieren voor zover de bank je wil financieren tegen aantrekkelijke/acceptabele rente
met voldoende overwaarde dus ook aflossingsvrij
als je inkomen door wat voor nare omstandigheid minder wordt heb je een urgent probleem met de bank, dus houd daar rekening mee als je meer dan 70% hypotheek hebt tov liquidatie waarde
als rente stijgt zakken huizenprijzen, dan kan je onder water komen te staan en is de bank erg alert op betalingsachterstanden
vergeet niet dat in jouw periode de wet Hillen die is afgeschaft flink gaat bijten, nu is dat nog klein probleem, straks wordt dat pijnlijk, zelfs ook voor mij!
dit is eigenlijk een foute gedachte destijds bij het ministerie en parlement, want woningwaarde en huurwaarde zijn niet gelijk in uitwerking bij lagere rentes dan de destijds gebruikelijke 4%
je hypotheek kosten zijn globaal het zelfde maar de waarde van je huis is veel groter daardoor.
de WOZ is basis van die huurwaarde ipv vergelijkbare hypotheek lasten waardoor er een onredelijke last op woningbezitters afkomt in de toekomst
alles gaat waarschijnlijk toch veranderen in de belasting van vermogens en huis komt ook misschien in box 3 dus pas op met je rijk rekenen met belasting besparing

politiek wordt er veel lawaai gemaakt over hypotheek aftrek dat dit een subsidie voor rijke mensen zou zijn terwijl alleen huizenbezitters de OZB betalen en bij hoge waarde van huizen in een gemeente de uitkeringen van het gemeentefonds omlaag gaan zodat de OZB (percentage) verder omhoog moet in die gemeenten!
huurders betalen dus niet mee aan voorzieningen in jouw gemeente
gemeentes subsidieeren bij grond uitgifte de grond voor woningwet woningen normaal met 30% en belasten de vrije kavels dan met dat verlies, dus jij betaald dus mee als je bouwt

[jurjen_g]

@sukkel 24 bedankt voor je overwegingen. Boeterente zelf is wel aftrekbaar, maar als je hem herfinanciert dan is die rente over die financiering niet aftrekbaar. Ik kan dus in 2022 (als ik oversluit) 25k extra rente eenmalig aftrekken, maar de rente op dat stuk hypotheek verder niet meer.
Fiscale toekomst ben ik helemaal met je eens dat het niet zeker is wat gebeurt, en dat je beter nog wat ruimte hebt om 'te spelen' vandaar dat we ook nog een deel aflosvrij houden. Ik hecht daarom ook meer belang aan het bruto voordeel (bruto maandlasten, restschuld op moment X) dan aan de netto voordelen, die sowieso met deze rentes al steeds minder werden. Eigenlijk nog een reden om over te sluiten; het netto rente voordeel over de boeterente neem ik dan in 1 jaar, nog voordat de aftrek helemaal is afgebouwd

[Rubbergrover1]

jurjen_g schreef op zaterdag 1 januari 2022 @ 11:11:
@Rubbergrover1 bedankt voor de reactie. Huidige hypotheek rente staat voor beide delen nog 19 jaar vast. Als ik weer kies voor 20 jaar vaste rente haal ik het er dus in elk geval uit.

Tenzij je binnen de terugverdientijd verhuist. Want dan had je net zo goed het kunnen laten zoals het was. Of ben je soms juist duurder uit met de boeterente.

T.a.v. aflossen: klopt, we proberen jaarlijks circa 3000 tot 6000 af te lossen op het aflosvrije deel, en in het begin was er nog een restant bouwdepot wat terugvloeide. Ik zal maar een Excelsheet gaan maken om alles langs te lopen.

Lijkt me inderdaad verstandig. Vooral met extra aflossingen kan de terugverdientijd nog wel eens flink langer worden.

Je tip om het niet aftrekbare deel aflosvrij te doen is ook wel interessant.
Daarnaast is wel nog een overweging om (delen) maar 10 jaar vast te zetten. Probleem is dat je dan niet meer zeker weet of het uiteindelijk voordeliger is om over te stappen, maar rond die tijd is ook 10 jaar voor mijn pensioen, daarna wordt het wellicht minder eenvoudig om een hypotheek te krijgen, dus de kans is reëel dat door die drive we rond die tijd gaan nadenken over verhuizen etc. Rente scheelt 0.4 bij MoneYou tussen 10 en 20.

Dat vind ik een behoorlijk groot verschil. Zeker als je hypotheekdelen al (grotendeels) versneld wilt aflossen, is het jammer om over de hele looptijd 0,4% extra rente te betalen, terwijl je schuld over 10 jaar waarschijnlijk veel lager is. En je dus maar weinig voordeel hebt van de vastgezette rente. Bovendien, als je over 10 jaar mogelijk zou willen verhuizen is het al helemaal jammer om de komende jaren 0,4% extra te betalen zonder dat je daar na je verhuizing enig voordeel van hebt.

Naschrift: ja we hadden duidelijk beter in 2017 voor een 5 jaars rente kunnen kiezen, maar zekerheid over maandlasten gedurende langere tijd is voor ons wel belangrijk, geen woonstress zolang de kinderen nog thuis wonen. Daarom dat we ook nu weer neigen naar 15 of 29 jaar

Met kleine kinderen is zekerheid veel waard, dus niets mis met langere tijd vastzetten. Maar wel handig om dan na te gaan hoe groot (of klein) het risico werkelijk is. Rente voor 20 jaar vastzetten terwijl je schuld over een jaar of 10-15 waarschijnlijk veel kleiner is en je waarschijnlijk ook flink in salaris bent gestegen (al is het maar vanwege inflatiecorrectie) zou ik een dure zekerheid vinden.

[sukkel 24]

nog een kleine aanvulling over een zeer beperk gekend vervelend risico:
Onlangs stuitte ik op dit interessante document “keuze document box 3”van het ministerie van financiën over opties voor een toekomstige ander stelsel voor de vermogensbelasting.

Als bijvangst zag ik dat het deposito garantie stelsel geen dekking geeft voor bankspaarsaldi eigen woning, een fiscaal gedreven spaarfaciliteit die bij een failliete bank voor veel Nederlanders grote gevolgen zal hebben omdat de hypotheek dan niet afgelost kan worden en het huis mogelijk aan de failliete bank vervalt – tenzij de hypothecaire vordering tegen het spaardeposito zou kunnen worden weggestreept.

Dit zal in veel gevallen niet kunnen daar de hypothecaire vorderingen vaak vervreemd worden

Een ongewenste complicatie die een bank falen een extreem grote negatieve impuls zal geven aan onze economie en vele woning bezitters leden sterk zou schaden.

[jurjen_g]

Ik heb me 3 dagen suf gerekend en ben er nu uit; veruit het meest verstandig is:

edit:
Toch nog veranderd naar meer zekerheid

- 4 delen
- De aflosvrije delen en extra Annuïtair ophoging deel 30 jaar vast (1,7 en 1,6 procent)
- het bestaande annuitaire deel 20 jaar vast (1,3)
- Mezelf een extra aflosschema van 3 - 4 k per jaar opleggen (van af te wijken indien situatie dat nodig heeft)
- Extra aflossen 1e 20 jaar: verdeling circa 80% op de annuitaire lening / 20 % op de aflosvrije (om aflosvrij al wel iets te laten afnemen, maar vooral om de annuaitaire deel optimaal te laten profiteren van de lage rente eerste 20 jaar, zodat die restschuld na 20 jaar zo laag mogelijk is bij rentewijziging)
- extra aflossen laatste 10 jaar: verdelling ca 10% op annuitaire deel, 90% op aflosvrij

Hiermee heb ik zowel een maximaal dempend effect bij rentestijging (zelfs als rente na 20 jaar 12 % zou zijn blijft bruto aflos + rente binnen de perken), als een in totaal optimale netto last (in vergelijking met alles 10 jaar vast en dan gelijkblijvende rente is het verschil netto minder dan 15k 20k, laat staan als ik inflatie meereken[

Na een paar nachten slapen en nog wat berekeningen uiteindelijk toch gekozen voor combi 20/ 30 jaar in plaats van 10/20 jaar . Hoofdredenen: totaal netto maakt eigenlijk niet veel uit, maar vooral dat over 20 jaar precies rond onze pensioen datums is en het wel fijn is zeker te weten dat dan de maandlasten niet ineens.stijgen. Hypotheek is mee te nemen bij verhuizing, dus als de rentes toch opklimmen naar boven de 2 procent zijn we ook bij verhuizing blij.

Dit ter inspiratie voor anderen.

[Voor 30% gewijzigd door jurjen_g op 08-01-2022 17:02]