hypotheekverhuisregeling

[tweak4tweak]

Dag Tweakers,

Ik overweeg een hypotheek af te sluiten bij moneyou voor 20 jaar vast met een rente van 1,45% anuiteitenhypotheek. De kans bestaat dat ik binnen 10 jaar wil verhuizen, daarom is voor mij de verhuisregeling van belang. Wat zijn de risico's dat ik het vastgelegde hypotheek niet kan meenemen naar de nieuwe woning?

Ik heb zelf begrepen dat voor een eventuele 2e hypotheekdeel vaak bij dezelfde hypotheekverstrekker moet worden afgesloten. Wat als moneyou over 10 jaar geen hypotheken aanbied?

Alvast de beste wensen!

[kpg]

Ik zou niet nu al rekening houden met een mogelijke verhuizing over 10 jaar. Lekker de rente 10 jaar vast zetten (of korter), en gebruik de 0,4% besparing op de rente om extra vermogen op te bouwen d.m.v. sparen, aflossen of beleggen.

[gr8-jen]

Moneyou is een dochter onderneming.
Geen idee of die dan nog bestaat.

Als je naar een ander huis gaat zal je meestal een tweede hypotheek nemen omdat het huis meestal meer kost. Dat zal dan niet met de vastgestelde tarieven van nu zijn maar voor dan met dan geldende tarieven.
Ook is waarde van het nieuwe huis en jouw op dat moment geldende inkomen bepalend of je de huidige hypotheek mee kan nemen.

Dit is de derde vraag in korte tijd over hypotheek. Wij weten ook niet alles en gaan veel uit van wat wij hebben meegemaakt.
Wat is er mis met het zoeken naar een goede adviseur en die te laten werken voor het geld?

[Longcat]

Als Moneyou niet meer bestaat over 10 jaar, dan zal een andere partij je hypotheek hebben overgenomen. Je kan dan mogelijk bij die partij je nieuwe deel afsluiten (en de oude meenemen). Je hebt alleen geen enkele zekerheid dat Moneyou of de vervanger tegen die tijd aantrekkelijke rentes aanbieden.

@gr8-jen Niet verstandig om alles maar over te laten aan de adviseur. De meesten willen gewoon snel aanvraag voor je indienen bij een verstrekker en die paar duizend binnenharken. Kan echt geen kwaad om zelf goed na te denken over je hypotheek. Het is ten slotte een veplichting van 30 jaar die jij aangaat, niet je adviseur.

[Voor 36% gewijzigd door Longcat op 31-12-2021 16:40]

[Longcat]

kpg schreef op vrijdag 31 december 2021 @ 12:45:
Ik zou niet nu al rekening houden met een mogelijke verhuizing over 10 jaar. Lekker de rente 10 jaar vast zetten (of korter), en gebruik de 0,4% besparing op de rente om extra vermogen op te bouwen d.m.v. sparen, aflossen of beleggen.

Een verhuisregeling kan best waarde hebben. Als je overtuigt bent dat de rentes gaan stijgen en/of je weet zeker dat je binnen bepaalde tijd gaat verhuizen, dan kan je je nu daarvoor indekken.
Als je op een hoge LTI financiert en de kans is groot dat je verhuist tijdens je rentevastperiode, kan het verstandig zijn om de betaalbaarheid van je hypotheek vast te leggen.
Dit zeg ik als iemand die z'n hele hypotheek op 1 jaar vast heeft staan, maar ik kan de risico's overzien. Een ander wellicht niet.

[Voor 9% gewijzigd door Longcat op 31-12-2021 17:01]

[RM-rf]

tweak4tweak schreef op vrijdag 31 december 2021 @ 11:59:

Ik overweeg een hypotheek af te sluiten bij moneyou voor 20 jaar vast met een rente van 1,45% anuiteitenhypotheek. De kans bestaat dat ik binnen 10 jaar wil verhuizen, daarom is voor mij de verhuisregeling van belang. Wat zijn de risico's dat ik het vastgelegde hypotheek niet kan meenemen naar de nieuwe woning?

Dat ligt vaak enorm aan de voorwaarden.

momenteel is het eigenlijk vrijwel altijd zo dat de meeste leners eerder dolblij zijn als ze bij verhuizing boetevrij van een hypotheek af kunnen komen die vastgezet is tegen een veel hogere rente...
Maar dat kan veranderen, echter dan zullen kredietverstrekkers eerder weinig behoefte hebben 'graag' eraan mee te werken, dan kost het hen enkel (veel, erg veel) geld


Als de rente stevig zal stijgen zal een kredietverstrekker alles eraan doen om van hun verplichting af te komen en veel verhuisregelingen kenen een aantal nifty voorwaarden...

bv kunnen ze stellen dat je risico-factor niet mag veranderen, wat dan betekent dat de schuld-pandwaarde verhouding vrijwel gelijk moet blijven en dat kan een enorme beperkingn zijn van je keuze.

Meestal is het sowieso onmogelijk om bij een huis gekocht onder NHG-voorwaarden te verhuizen naar een huis zonder deze voorwaarden.


Vervolgens kunnen ze schepre eisen stellen in de tussentijd die tussen verkoop van je vorige woning moet liggen en het betrekken van je nieuwe huis... bij een aantal verhuisregelingen dient hiertussen niet meer dan 3 maanden te liggen, wat ook je speling sterk kan beperken (vaak dient ook eerst je voorgaande woning al verkocht te zijn voordat je deze hypotheek mag 'verhuizen').

Als bv zulk een verhuizing voor de kredietverstrekkker erg negatief zou zijn (dus tegen een zeer lage rente, als de marktrente sterk gestegen zou zijn) kun je er ook op rekenen dat ook de geringste fout in de procedure aangegerepen zou worden om vanuit de kant van de hypotheekverstrekker moeilijk te doen en je te dwingen een nieuwe hypotheek tegen het huidie tarief te laten nemen.


Ik zou iig afraden om al teveel waarde aan een eventuele verhuisregeling te leggen... juist als je er veel voordeel kan hebben is het des te moeilijker er ook daadwerkelijk gebruik van te maken.

[Voor 3% gewijzigd door RM-rf op 31-12-2021 17:01]

[Rubbergrover1]

RM-rf schreef op vrijdag 31 december 2021 @ 17:00:
bv kunnen ze stellen dat je risico-factor niet mag veranderen, wat dan betekent dat de schuld-pandwaarde verhouding vrijwel gelijk moet blijven en dat kan een enorme beperkingn zijn van je keuze.

Meestal is het sowieso onmogelijk om bij een huis gekocht onder NHG-voorwaarden te verhuizen naar een huis zonder deze voorwaarden.

Waar baseer je dat op? Volgens mij is dat bij de meeste verhuisregelingen juist niet zo. Bij veel verhuisregelingen leg je de 'rentestructuur' vast en de huidige set aan voorwaarden. En krijg je bij een niet-NHG woning of een woning met een andere LTV dus voor dit deel van de hypohteek gewoon de huidige voorwaarden en rente die voor die LTV gelden.

Vervolgens kunnen ze schepre eisen stellen in de tussentijd die tussen verkoop van je vorige woning moet liggen en het betrekken van je nieuwe huis... bij een aantal verhuisregelingen dient hiertussen niet meer dan 3 maanden te liggen, wat ook je speling sterk kan beperken (vaak dient ook eerst je voorgaande woning al verkocht te zijn voordat je deze hypotheek mag 'verhuizen').

Dat zijn inderdaad zaken waar je goed op moet letten. Hoe lang mag je nog de oude hypotheek meenemen en welke voorwaarden zitten daar aan. Dit zullen ze echter niet tussentijds weer kunnen gaan veranderen als je ervoor hebt getekend.

Ik zou iig afraden om al teveel waarde aan een eventuele verhuisregeling te leggen... juist als je er veel voordeel kan hebben is het des te moeilijker er ook daadwerkelijk gebruik van te maken.

Ik zou er zelf ook niet heel veel waarde aan hechten. Maar als je toch de keus hebt tussen wel of niet en er zit geen of nauwelijks verschil tussen, dan zou ik er toch wel rekening mee houden.

Ik zie zelf trouwens als grootste 'gevaar' dat een geldverstrekker die nu een van de gunstigste tarieven heeft, over 10 jaar misschien juist een ongunstig tarief heeft. Als je straks wilt verhuizen naar een duurder huis en bv een twee keer zo hoge hypotheek wilt, dan is het de vraag of je niet goedkoper uit bent met een helemaal nieuwe hypotheek. Daarom zou ik niet al te veel 'extra' willen betalen voor die extra zekerheid. Ik vind het verschil tussen 1,05% voor 10 jaar en 1,45% voor 20 jaar dan best wel een groot verschil.

[t_captain]

kpg schreef op vrijdag 31 december 2021 @ 12:45:
Ik zou niet nu al rekening houden met een mogelijke verhuizing over 10 jaar. Lekker de rente 10 jaar vast zetten (of korter), en gebruik de 0,4% besparing op de rente om extra vermogen op te bouwen d.m.v. sparen, aflossen of beleggen.

Dat is ook mijn strategie. 10 jaar vast is lagere rente. Je annuitaire inlossing ligt daardoor iets hoger en je maandlast iets lager.

Voor maximaal effect bereken je zelf de bespaarde rente tov 20 jaar vast en stort je dat maandelijks als extra inlossing.

Als je dan kijkt hoeveel schuld je na 10 jaar hebt, ligt dat best een stukje lager. De rente moet in die 2e tien jaar wel knap hoog zijn om dat cumulatief genoten voordeel weer kwijt te raken. Na tien jaar is een flink deel van je lening ingelost. Daarnaast loop je 5 a 10k voor op je inlossingsschema met alle extra inlossingen. Door de effecten ben je veel minder kwetsbaar voor rentestijging in de tweede tien jaar.

Aanvullend een stukje flexibiliteit. Zo ben je minder vatbaar voor hoge boeterentes. En je gaat iets eerder een lagere LTV klasse bereiken, dat voordeel was nog niet meegenomen.

[Rubbergrover1]

t_captain schreef op zondag 2 januari 2022 @ 11:20:
[...]
Voor maximaal effect bereken je zelf de bespaarde rente tov 20 jaar vast en stort je dat maandelijks als extra inlossing.

Of je stort dat stukje extra geld maandelijks in een beleggingsfonds, waarbij er grote kans is dat je meer rendement maakt dan wat het je aan rente kost. Na 10 jaar kun je dan zien of je die extra beleggingspot wilt gebruiken om je schuld te verlagen of dat je die beleggingspot aanhoudt.

[Lordy79]

Rubbergrover1 schreef op maandag 3 januari 2022 @ 07:18:
[...]

Of je stort dat stukje extra geld maandelijks in een beleggingsfonds, waarbij er grote kans is dat je meer rendement maakt dan wat het je aan rente kost. Na 10 jaar kun je dan zien of je die extra beleggingspot wilt gebruiken om je schuld te verlagen of dat je die beleggingspot aanhoudt.

Dit! En vergeet niet dat als de rente over 10 jaar 3pct is, er ook weer iets bestaat als spaarrente. Die blijft niet eeuwig 0. Dus 10 jaar het verschil in rente beleggen en over 10 jaar weer eens zien.

[RM-rf]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 1 januari 2022 @ 09:27:
[...]

Waar baseer je dat op? Volgens mij is dat bij de meeste verhuisregelingen juist niet zo.

Dat is dus iets dat je héél goed moet controleren... In zeer veel meeneemregelingen staan ietwat verstopt wel degelijk voorwaarden die het mogelijk maken dat de rente aangepast wordt als je risicoklasse verandert.

sterker nog, ik vermoed dat er geen enkele regeling bestaat die dat weglaat, ikzelf heb iig nog nooit eentje gezien die niet ergens vermeld dat een verandering van risicoklasse tot een aanpassing van de rente leid.
Pas hierbij heel goed op dat _nu_ kredietverstrekkers erg graag net doen alsof ze er heel makkelijk mee omgaan en op dit moment is er voor hen ook geen enkele reden er moeilijk over te doen, de rente is immers structureel laag.

Dat verandert eigenlijk pas als de ,marktrente stevig gaat oplopen... laat dat ook het enige punt zijn waarop meeneemregelingen plots heel lucratief kunnen worden, als je die daadwerkelijk als 'gegarandeerd renteniveau' kunt toepassen en de kredietverstrekker geen clausule kan toepassen om bij het overzetten van de lening (voor iedere meeneemregeling geld dat er een nieuwe hypotheek afgesloten wordt en er ook altijd opnieuw alle controles plaatsvinden, deze kan dus ook geweigerd worden)

Maar waarvoor ik waarschuw dat al die kredietverstrekker die nu zo enorm 'luchtig' doen dan opeens alle kleine lettertjes die in hun voordeel kunnen spreken volledig gaan uitnutten.
Lees dus nu al heel kritisch de kleine lettertjes door die betrekking tot een meeneemregelin heeft (als je daaraan veel waarde hechte en er verwacht ook gebruik van te gaan maken) en ga er vanuit dat als daarin 'uitvluchten' staan, deze ook toegepast gaan worden in een situatie van eeen stevig gestegen marktrente.

[Rubbergrover1]

RM-rf schreef op maandag 3 januari 2022 @ 11:54:
[...]


Dat is dus iets dat je héél goed moet controleren... In zeer veel meeneemregelingen staan ietwat verstopt wel degelijk voorwaarden die het mogelijk maken dat de rente aangepast wordt als je risicoklasse verandert.

sterker nog, ik vermoed dat er geen enkele regeling bestaat die dat weglaat, ikzelf heb iig nog nooit eentje gezien die niet ergens vermeld dat een verandering van risicoklasse tot een aanpassing van de rente leid.

Volgens mij is dat toch ook precies wat ik zeg? Dat je niet de huidige rente meeneemt, maar de huidige rentestructuur. En dat de uiteindelijke rente afhangt van zaken als de nieuwe LTV/risicoklasse en wel of geen NHG.

[maertenr]

Rubbergrover1 schreef op maandag 3 januari 2022 @ 12:10:
[...]

Volgens mij is dat toch ook precies wat ik zeg? Dat je niet de huidige rente meeneemt, maar de huidige rentestructuur. En dat de uiteindelijke rente afhangt van zaken als de nieuwe LTV/risicoklasse en wel of geen NHG.

Je neemt de basisrente mee, risico-opslag e.d. kan inderdaad wijzigen op basis van de nieuwe LTV.

Overigens heb ik om dezelfde reden wel voor 30-jaar vast tegen 1,6% gekozen, de upside van een kortere looptijd (0,5% minder rente bij 10 jaar vast en denk ik weinig ruimte voor nog lager) is veel kleiner dan de eventuele downside (2%-3% meer rente als deze wel stijgt). Om dat risico af te dekken wil ik best nu de 0,5% meer betalen. Maar die afweging is voor iedereen anders, 10 jaar minder betalen en dan afwachten wat de rentestand dan is, is ook wat voor te zeggen

Ik ga er daarbij vanuit dat we over 5-10 jaar nog wel een keer verhuizen en ik heb een hypotheek waarvan ik dan de basisrente voor de openstaande schuld mee kan nemen.

[Voor 14% gewijzigd door maertenr op 03-01-2022 12:24]