Nieuwbouw woning - Hypotheek

[ColeJ]

Wij zijn ingeloot voor een nieuwbouw woning welke wij graag willen kopen. Het huidige appartement waar wij in wonen willen wij misschien aanhouden voor verhuur (met verhuur ben ik bekend, doe dit ook met een ander box 3 pand).

Hoe gaat dan de hypotheek in zijn werk? Het nieuwe huis zouden wij volledig kunnen financieren op inkomen en de overwaarde is dus niet expliciet nodig om de woning te kopen.

Stel de nieuwe woning kost in totaal 620K (incl bouwdepot etc) en wij willen ook 620K financieren, krijg ik dan over de gehele 620K rente aftrek? De huidige woning wordt dan namelijk niet verkocht dus de overwaarde lijkt mij niet te bepalen? De geschatte LTV is 40%.

De bouw duurt nog 15 maanden en misschien besluit ik uiteindelijk wel om de huidige woning te verkopen. Ik wil daarin flexibel blijven, hoe is dit het beste aan te vliegen? Ik zou zeggen de volledige financiering aanvragen en mocht ik willen verkopen dan kan dat alsnog, dan los je die nieuwe financiering deels af.

Zie ik iets over het hoofd?

[Foamy]

Zit er een hypotheek op het huidige appartement? Zo ja: wat vind de verstrekker van dat geld dat zijn/haar onderpand niet meer bewoond wordt door jezelf maar de verhuur in gaat?

[t_captain]

Boxvervreemding staat fiscaal gelijk aan verkoop. Dus de waardering van je appartement ten tijde van de verplaatsing vanuit box 1 naar box 3 geeft mogelijk een overwaarde tov van de bijbehorende eigenwoningschuld op dat moment, die overwaarde telt in de bijleegregeling mee.

De centrale vraag is: hoe moet die waardering plaatsvinden. WOZ genoeg of moet je taxeren? Beiden zijn vermoedelijk gunstiger dan resultaat bij verkoop, dat wel.


Who cares about HRA? Het verschil tussen rente en eigenwoningforfair is not maar enkele tienden van een procent.

[ Voor 16% gewijzigd door t_captain op 28-12-2021 13:25 ]

[MAX3400]

ColeJ schreef op dinsdag 28 december 2021 @ 13:16:

Zie ik iets over het hoofd?

Een voldoende goede afspraak met een hypotheekverstrekker en/of een accountantskantoor?

No offense maar in je topicstart staat "even" een klein miljoen aan hypotecaire schulden uiteengezet en je eerste vraag is dan letterlijk Hoe gaat dan de hypotheek in zijn werk?

[ColeJ]

Foamy schreef op dinsdag 28 december 2021 @ 13:23:
Zit er een hypotheek op het huidige appartement? Zo ja: wat vind de verstrekker van dat geld dat zijn/haar onderpand niet meer bewoond wordt door jezelf maar de verhuur in gaat?

Die vind dat prima want daar komt dan gewoon een vastgoed hypotheek op.

[ColeJ]

t_captain schreef op dinsdag 28 december 2021 @ 13:24:
Boxvervreemding staat fiscaal gelijk aan verkoop. Dus de waardering van je appartement ten tijde van de verplaatsing vanuit box 1 naar box 3 geeft mogelijk een overwaarde tov van de bijbehorende eigenwoningschuld op dat moment, die overwaarde telt in de bijleegregeling mee.

De centrale vraag is: hoe moet die waardering plaatsvinden. WOZ genoeg of moet je taxeren? Beiden zijn vermoedelijk gunstiger dan resultaat bij verkoop, dat wel.


Who cares about HRA? Het verschil tussen rente en eigenwoningforfair is not maar enkele tienden van een procent.

Best bizar dat dan de WOZ bepalend is voor de overwaarde. Dit zou betekenen dat je fiscaal gezien een veel lagere overwaarde hebt en dus bij de nieuwe hypotheek een veel groter deel weer mag aftrekken. Dit omdat bij normale verkoop de overwaarde veel groter is...

[ColeJ]

MAX3400 schreef op dinsdag 28 december 2021 @ 13:25:
[...]

Een voldoende goede afspraak met een hypotheekverstrekker en/of een accountantskantoor?

No offense maar in je topicstart staat "even" een klein miljoen aan hypotecaire schulden uiteengezet en je eerste vraag is dan letterlijk Hoe gaat dan de hypotheek in zijn werk?

Daar is toch niets mis mee? Ik heb genoeg ervaring met hypotheken in box 1 en box 3 maar deze situatie is nieuw voor mij. Ik wil flexibiliteit inbouwen. Wellicht is mijn vraagvorming wat direct.

[corporalnl]

Heb je al contact gehad met een adviseur en wat zei hij? Dit soort zaken zou ik toch met iemand bespreken met iemand die er verstand van heeft.

[AndosH]

Het is al wel gezegd, maar: Laat je informeren over je eigen situatie door een expert. Punten om in dat gesprek rekening mee te houden:
Fiscaal kan je maar één eigen woning tegelijk hebben. Maar er zijn uitzonderingen voor o.a. een woning in aanbouw. In die periode zou je m.i. de rente over de 620K (minus rente bouwdepot) in aftrek kunnen nemen en de rente over je huidige woning.

Op het moment dat je in de nieuwbouwwoning gaat wonen en de oude woning niet verkoopt wordt dat fiscaal wel als een verkoop (fictieve vervreemding) gezien. De woning verschuift naar box 3. Van welke waarde je uitgaat is een leuke discussie, maar uit uitspraken van de rechter is m.i. ondertussen wel duidelijk dat je niet van de WOZ kan uitgaan (dus zou je moeten taxeren bijvoorbeeld): https://www.viajuridica.n...n-het-economische-verkeer.
Hierna heb je niet meer over de 620K nieuwe woning renteaftrek, maar over je eigenwoningschuld minus fictieve overwaarde oude woning. Plus dat je met je bank in gesprek moet over de hypotheken op de oude woning omdat ik verwacht dat je toestemming moet krijgen om de oude woning te gaan verhuren. Daar zal de bank als ze akkoord geven mogelijk de voorwaarden van willen wijzigen.

[Xanaroth]

ColeJ schreef op dinsdag 28 december 2021 @ 13:16:
Wij zijn ingeloot voor een nieuwbouw woning welke wij graag willen kopen. Het huidige appartement waar wij in wonen willen wij misschien aanhouden voor verhuur (met verhuur ben ik bekend, doe dit ook met een ander box 3 pand).

Hoe gaat dan de hypotheek in zijn werk? Het nieuwe huis zouden wij volledig kunnen financieren op inkomen en de overwaarde is dus niet expliciet nodig om de woning te kopen.

Stel de nieuwe woning kost in totaal 620K (incl bouwdepot etc) en wij willen ook 620K financieren, krijg ik dan over de gehele 620K rente aftrek? De huidige woning wordt dan namelijk niet verkocht dus de overwaarde lijkt mij niet te bepalen? De geschatte LTV is 40%.

De bouw duurt nog 15 maanden en misschien besluit ik uiteindelijk wel om de huidige woning te verkopen. Ik wil daarin flexibel blijven, hoe is dit het beste aan te vliegen? Ik zou zeggen de volledige financiering aanvragen en mocht ik willen verkopen dan kan dat alsnog, dan los je die nieuwe financiering deels af.

Zie ik iets over het hoofd?

Iets wat je zowiezo over het hoofd lijkt te zien, is dat je de keuzes nú moet maken. Niet over 15 maanden. Immers moet je nu al de bouwhypotheek gaan afsluiten bij een bank - je krijgt straks elke paar maanden een rekening van de ontwikkelaar. De eerste factuur van de aanschaf voor de grond kan best al onderweg zijn zegmaar (ok, gaat niet zo snel, maar je gaat al aardig betalen voordat ze beginnen met bouwen). Voor die volledige hypotheek zul je toch een exacte aanvraag moeten doen en goedkeuring hebben.
Dus voor X bedrag aanschaf, y bouwdepot, waarbij z eigen inleg zoals overwaarde. Inkomen is Aa en andere schulden (verhuurhypotheek, studieschuld, private lease, ...) heeft extra last van Bb, etc etc.

Dat is in elk geval mijn 1e red flag alvast - denken dat je 15 maanden de tijd hebt en rustig aan kan doen. De waarheid zit dichter bij 1,5 maand van tot je bij een bank je handtekening moet gaan zetten dan bij de 15 maanden.


Verder wat me opvalt, is dat je hier kort-casual vraag neerzet waar je effectief richting een miljoenenbedrag aan het praten bent. 620k nieuwe woning + aanhouden oude woning + reeds woning in verhuur. Maar nog geen idee hebt hoe of wat de mogelijkheden zijn, terwijl de timers nu lopen zegmaar (contract, bedenktijd, dan financiering rondkrijgen).
Zo zul je voldoende inkomen moeten hebben om alle 2 (of 3? je hebt reeds woning in verhuur?) hypotheken te dragen. Niet alleen de nieuwe hypotheek wordt tegen je inkomen getoetst.
Bovendien wordt de overstap naar verhuur hypotheek lasten verhogend (geen hra, vaak hogere rente ivm risico) - wat is het effect daarvan op je leencapaciteit?


Dat is een 2e red flag. De transacties die je moet doen elk apart/individueel bekijken, terwijl banken dat niet zo zien. Die zien 2 inkomens en 2-3 hypotheken, en de berekening moet zeggen dat het verantwoord is je een hypotheek te geven voor deze woning én nieuwe verhuur hypotheek voor de oude.


Dan dat je praat over HRA, terwijl je over verhuur hypotheken zowiezo geen HRA kan krijgen. Gelet op de huidige marktrentes en afbouw HRA, praat je over fractie van fractie van je totale maandbedrag. Veel relevanter is hoe je de schuldenbalans doet tussen de 3 objecten en hypotheken en bijbehorende rentes wordt opgesteld. Dat zal veel meer invloed hebben op je maandlasten dan of je HRA nu 25,- of 50,- per maand is.

Das een 3e red flag. Penny-wise Pound-foolish principe. Praten over invloed van euro's per maand, terwijl je straks bij de bank praat over duizenden euro's per maand. Zorg dat je je prioriteiten goed zet.


TLDR - tijd om volgende week je '1e gesprek is gratis' advies gesprekken bij een 3-4 tal adviseurs af te gaan. Zorg dat voordat je de handtekening zet onder het koopcontract, weet wat er echt kan.

[ColeJ]

Xanaroth schreef op woensdag 29 december 2021 @ 14:38:
[...]


Iets wat je zowiezo over het hoofd lijkt te zien, is dat je de keuzes nú moet maken. Niet over 15 maanden. Immers moet je nu al de bouwhypotheek gaan afsluiten bij een bank - je krijgt straks elke paar maanden een rekening van de ontwikkelaar. De eerste factuur van de aanschaf voor de grond kan best al onderweg zijn zegmaar (ok, gaat niet zo snel, maar je gaat al aardig betalen voordat ze beginnen met bouwen). Voor die volledige hypotheek zul je toch een exacte aanvraag moeten doen en goedkeuring hebben.
Dus voor X bedrag aanschaf, y bouwdepot, waarbij z eigen inleg zoals overwaarde. Inkomen is Aa en andere schulden (verhuurhypotheek, studieschuld, private lease, ...) heeft extra last van Bb, etc etc.

Dat is in elk geval mijn 1e red flag alvast - denken dat je 15 maanden de tijd hebt en rustig aan kan doen. De waarheid zit dichter bij 1,5 maand van tot je bij een bank je handtekening moet gaan zetten dan bij de 15 maanden.

Waar zeg ik dat ik wil wachten dan? Ik wil alleen flexibel blijven met betrekking tot de huidige woning. Of verkopen, of verhuren. Dit wil ik pas over een jaar beslissen. Natuurlijk ga ik wel binnenkort de hypotheek aanvragen voor de nieuwe woning.

Verder wat me opvalt, is dat je hier kort-casual vraag neerzet waar je effectief richting een miljoenenbedrag aan het praten bent. 620k nieuwe woning + aanhouden oude woning + reeds woning in verhuur. Maar nog geen idee hebt hoe of wat de mogelijkheden zijn, terwijl de timers nu lopen zegmaar (contract, bedenktijd, dan financiering rondkrijgen).
Zo zul je voldoende inkomen moeten hebben om alle 2 (of 3? je hebt reeds woning in verhuur?) hypotheken te dragen. Niet alleen de nieuwe hypotheek wordt tegen je inkomen getoetst.
Bovendien wordt de overstap naar verhuur hypotheek lasten verhogend (geen hra, vaak hogere rente ivm risico) - wat is het effect daarvan op je leencapaciteit?

Dat is een 2e red flag. De transacties die je moet doen elk apart/individueel bekijken, terwijl banken dat niet zo zien. Die zien 2 inkomens en 2-3 hypotheken, en de berekening moet zeggen dat het verantwoord is je een hypotheek te geven voor deze woning én nieuwe verhuur hypotheek voor de oude.

Een woning in de verhuur gaat niet ten kosten van je leencapaciteit. Sterker nog, je kunt bij een degelijk huurcontract en een mooie LTV gewoonweg meer lenen omdat ze de netto inkomsten gewoon bij je salaris optellen. Nee, niet de Rabo's en ING's van deze wereld, maar wel de NIBCs en NN's.

Dan dat je praat over HRA, terwijl je over verhuur hypotheken zowiezo geen HRA kan krijgen. Gelet op de huidige marktrentes en afbouw HRA, praat je over fractie van fractie van je totale maandbedrag. Veel relevanter is hoe je de schuldenbalans doet tussen de 3 objecten en hypotheken en bijbehorende rentes wordt opgesteld. Dat zal veel meer invloed hebben op je maandlasten dan of je HRA nu 25,- of 50,- per maand is.

Das een 3e red flag. Penny-wise Pound-foolish principe. Praten over invloed van euro's per maand, terwijl je straks bij de bank praat over duizenden euro's per maand. Zorg dat je je prioriteiten goed zet.

Uiteraard ben ik bij van bewust dat ik box 3 geen HRA krijg. Dit krijg ik nu namelijk ook niet in box 3 verhuur.

TLDR - tijd om volgende week je '1e gesprek is gratis' advies gesprekken bij een 3-4 tal adviseurs af te gaan. Zorg dat voordat je de handtekening zet onder het koopcontract, weet wat er echt kan.

Ik ga ook wel naar een adviseur maar doe altijd eerst zelf onderzoek.

Laat ik de het iets anders opschrijven:

Nieuwe woning (nieuwbouw) gekocht en wil de huidige woning misschien aanhouden voor verhuur. De overwaarde op de huidige woning is niet nodig om de nieuwe woning te kopen, de leencapaciteit zelf is afdoende.

Hoe kan ik dit opzetten zodat ik in een later stadium kan bepalen of ik toch ga verkopen, of verhuren?

[ Voor 3% gewijzigd door ColeJ op 30-12-2021 10:40 ]

[gr8-jen]

Ik weet niet wanneer je moet tekenen. Ik hoop dat je bij 1 , liever 2 afzonderlijke partijen verder ben dan het eerste gesprek om kennis te maken.
Een hypotheek rond krijgen duurt al gauw 6 weken. Maar dat is in het makkelijke geval waarbij je geen huis hebt en geen andere schulden.
Mijn tweede huis week ik al iets af en deed ik voor de bank moeilijk. Uiteindelijk kwam ik bij risc management regio zuidholland en duurde het in totaal 3 maanden voor ik bij elke afdeling had uitgelegd wat ik wilde.
Alleen omdat ik niet al het vrije geld in het nieuwe huis wilde stoppen.

Bij jou zal het zo zijn dat je genoeg inkomen moet hebben om op dit moment de lasten te dragen van huidig huis en nieuwbouw.
Als jij geen huurcontract hebt waarin staat hoeveel je krijgt van die huurder, is dat geen inkomen. En dan heb ik het nog niet over dat je geen historie hebt van verhuurinkomen en dat 1 huis een risico is qua verhuur.
Als je wel weer een contract hebt, heb je ook weer huurkosten van het 3de huis waar je in zit voordat je andere huis is opgeleverd en afgewerkt.

Heb je al gekeken of je genoeg inkomsten hebt om 7-8 ton hypotheek te betalen? (Afhankelijk hoeveel nog open staat van huidig huis). Want zo kijkt de bank naar jouw geval.