Recht van Overpad: hoe is dit bedoelt in de akte?

[Nyfallio]

Ik zat te grasduinen in onze aktes bij een appartement. En ik heb enkele concrete vragen.

De situatie, er is een deur met pad die toegang geeft tot een kleine tuin. Op die tuin komen enkele deuren uit van panden. Alle deuren gebruiken nu de tuin en de deur met het pad. Maar mag dat eigenlijk wel?
De tuin hoort bij pand 1. Het pad en de deur zijn op grond van appartement.

De akte heeft het over een recht van overpad gegund aan een kadastraal perceelnummer. Zij hebben immers ook de tuin in bezit. Zij mogen dus over ons pad van en naar de straat.

Nu hebben de andere panden (met een achterdeur/nooduitgang) naar de tuin. Zij vallen niet onder het perceelnummer. Daarmee zou je zeggen dat zij het pad ook niet mogen gebruiken.

Maar hoe is dat met overdraagbaarheid? Stel dat het genoemde perceelnummer zegt: jij mag met je deur wel gebruikmaken van mijn tuin. Vloeit daar uit voort dat die gebruikers ook het recht van overpad "krijgen"? De akte spreekt over "van en naar het gebouw en tuin".

[Makkelijk]

Wat zijn die concrete vragen?
Of mensen hun deur mogen gebruiken?

[Nyfallio]

De concrete vraag staat onderin: is het recht overdraagbaar? Als [i]pand 1[//] (met recht van overpad) zegt tegen de andere panden met deuren: je mag in onze tuin. Mogen ze dan ook over ons pad. Terwijl de akte zegt "je mag het pad gebruiken naar gebouw en tuin met een perceelnummer".

[ZeRoC00L]

Is het perceel waarmee het recht van overpad is afgesproken misschien ooit gesplitst?

[Kurma]

Nee, dat lijkt mij niet. Een recht van overpad is een afhankelijk recht. Als je het hoofdrecht (in dit geval: het eigendom van het pad) niet hebt, kan je daar niet een afhankelijk recht op vestigen, ook al heb je zelf dat afhankelijke recht wel.

[Nyfallio]

ZeRoC00L schreef op dinsdag 28 december 2021 @ 12:03:
Is het perceel waarmee het recht van overpad is afgesproken misschien ooit gesplitst?

Welk perceel?
Ons perceel is ooit gesplitst (van één pand naar 4 appartementen denk ik).
Het pand dat het recht van overpad heeft is een soort van samengevoegd (maar bestaat ook nog uit verschillende adressen), maar dat maakt voor de zaken die uitkomen in de tuin niets uit (dat was en is maar één deur). De andere panden met deur (horen worden niet genoemd in de akte als straat+nummer of perceel).

Feitelijk worden er twee panden in de erfdienstbaarheidsakte genoemd: het pand met de tuin en ons pand met een pad en een deur.

Gek genoeg staat er niets vermeld over de panden met andere deurnummers maar hebben tot heen (nood)uitgang richting de tuin.

[Voor 10% gewijzigd door Nyfallio op 28-12-2021 13:33]

[ZeRoC00L]

Je zegt toch dat een ander perceelnummer recht van overpad heeft?

1 perceel kan meerdere woonhuizen en dus huisnummers bevatten.

[Kurma]

ZeRoC00L schreef op dinsdag 28 december 2021 @ 13:54:
Je zegt toch dat een ander perceelnummer recht van overpad heeft?

1 perceel kan meerdere woonhuizen en dus huisnummers bevatten.

Volgens mij begrijp je OP niet helemaal (en anders begrijp ik hem niet, wat ik ook niet uitsluit..). Zoals ik het wat versimpeld zie:

Partij A (is OP) heeft het eigendom van het perceel waar het pad en de poort op liggen;
Partij B is eigenaar van een pand met de tuin; en
Partij C heeft een pand wat grenst aan de tuin.
Er bestaat een erfdienstbaarheid, te weten een recht van overpad, tussen partij A (dienende erf) en partij B (heersende erf).

De vraag van OP is vervolgens: als partij B ten gunste van partij C een erfdienstbaarheid vestigt, is dan automatisch de erfdienstbaarheid tussen A en B ook van toepassing tussen A en C?

[tweakduke]

Deze past beter in wonen, ik verplaats hem daarheen

Misschien heb je een afbeelding om de situatie te verduidelijken voor iedereen?

Verder is het een koop of huur situatie en misschien geeft dit wat meer duidelijkheid: https://www.juridischloke.../buren/recht-van-overpad/

[Voor 69% gewijzigd door tweakduke op 28-12-2021 15:23]

[RM-rf]

Nyfallio schreef op dinsdag 28 december 2021 @ 11:25:

Alle deuren gebruiken nu de tuin en de deur met het pad. Maar mag dat eigenlijk wel?
De tuin hoort bij pand 1. Het pad en de deur zijn op grond van appartement.

De akte heeft het over een recht van overpad gegund aan een kadastraal perceelnummer. Zij hebben immers ook de tuin in bezit. Zij mogen dus over ons pad van en naar de straat.

Dit komt een beetje verwarrend over (ook je verschillende termen, 'pand 1', 'appartement' en vervolgens over 'perceelnummer' beginnen is volgens mij een beetje een ratjetoe que benoemin van de betrokken partijen)
als ik het goed begrijp is het recht van overpad niet de tuin zelf maar gaat het daar om een pad naar de straat toe die (vermoedelijk op jouw) grondstuk ligt... maar die niet tot de tuin behoort?

Dat staat dan los van gebruik van de tuin..., overpad is normaal geen 'gebruik' van bv een tuin,. maar enkel bedoeld om bepaalde andere delen te kunnen betreden en betekent dat dat niet zomaar geblokkeerd mag worden of de toegang ertoe ontzegt.... maar het levert geen gebruiksrecht op die grond op.


Wat betreft gebruik en/of toegang tot de tuin, als de eigenaar dat toestaat mogen die mensen dat, maar het is geen 'recht' dat ze kunnen claimen.
De eigenaar van de tuin zou dit kunnen opzeggen.... of dat erg slim is een ander punt en vaak schep je daarmee al snel een conflict.
Maar het is goed te realiseren dat ook als mensen een deur op een tuin hebben ze niet noodzakelijk gelijk ook een recht hebben die tuin te betreden of gebruik te maken van die tuin als die hen niet behoort.

Zelfs als zou er een 'recht van overpad' bestaan is dat hooguit bedoeld om bv een toegangsweg beschikbaar te maken en leidt dat ook niet tot een 'gebruiksrecht'

[ZeRoC00L]

Kurma schreef op dinsdag 28 december 2021 @ 15:09:
[...]

Volgens mij begrijp je OP niet helemaal (en anders begrijp ik hem niet, wat ik ook niet uitsluit..). Zoals ik het wat versimpeld zie:

Partij A (is OP) heeft het eigendom van het perceel waar het pad en de poort op liggen;
Partij B is eigenaar van een pand met de tuin; en
Partij C heeft een pand wat grenst aan de tuin.
Er bestaat een erfdienstbaarheid, te weten een recht van overpad, tussen partij A (dienende erf) en partij B (heersende erf).

De vraag van OP is vervolgens: als partij B ten gunste van partij C een erfdienstbaarheid vestigt, is dan automatisch de erfdienstbaarheid tussen A en B ook van toepassing tussen A en C?

Ik snap het wel, het hangt ervan af hoe eea beschreven staat en of het perceel B ooit gesplitst is (en dus perceel C is ontstaan.) en wat er in die splitsingsakte staat. Alleen als daarin iets is opgenomen zal recht van overpad geldig zijn, maar is geen vanzelfsprekendheid.

[Makkelijk]

Ik begrijp er in elk geval helemaal niets van (voornamelijk door het gebruik van haakjes en afgebroken zinnen).
Wellicht is een situatieschets en wat geciteerde informatie inclusief context uit de akte verstandig.

[Kurma]

ZeRoC00L schreef op dinsdag 28 december 2021 @ 15:33:
[...]

Ik snap het wel, het hangt ervan af hoe eea beschreven staat en of het perceel B ooit gesplitst is (en dus perceel C is ontstaan.) en wat er in die splitsingsakte staat. Alleen als daarin iets is opgenomen zal recht van overpad geldig zijn, maar is geen vanzelfsprekendheid.

Ah, op die fiets. Eens.

[TheGhostInc]

RM-rf schreef op dinsdag 28 december 2021 @ 15:32:
De eigenaar van de tuin zou dit kunnen opzeggen.... of dat erg slim is een ander punt en vaak schep je daarmee al snel een conflict.

Nee, je hebt meteen een conflict, immers verschil van mening. We zijn zo conflict mijdend in NL, dat het idee van een tegenstelling al problematisch is.

@Nyfallio ontzeg die huizen toegang!
Allereerst een perfecte oefening in conflicten. Je kunt altijd nog deëscaleren, maar kom op voor je rechten.
Ten tweede is het juridisch nu onduidelijk, qua gebruik, onderhoud & verantwoordelijkheid. Door even 'pijn te creëren', zorg je ervoor dat de ander ook het conflict wil oplossen.
Als laatste, dit zijn van die situaties die nu 'prima werken', maar komen er nieuwe bewoners die andere ideeën hebben, dan heb je ineens een conflict dat escaleert. Denk bijvoorbeeld aan roken op het pad (en overal peuken vinden of stank overlast), geluidsoverlast (rennende kinderen of brommer/scooter), spullen/fietsen op het pad etc.
Maar ook als het pad afgesloten moet worden ivm overlast van derden, wie gaat dat dan betalen? Ga je dan geen sleutel geven totdat ze betalen? En gaan zij je hek dan slopen als jij dat doet?

[Wild Chocolate]

TheGhostInc schreef op dinsdag 28 december 2021 @ 23:32:
[...]

Nee, je hebt meteen een conflict, immers verschil van mening. We zijn zo conflict mijdend in NL, dat het idee van een tegenstelling al problematisch is.

@Nyfallio ontzeg die huizen toegang!
Allereerst een perfecte oefening in conflicten. Je kunt altijd nog deëscaleren, maar kom op voor je rechten.
Ten tweede is het juridisch nu onduidelijk, qua gebruik, onderhoud & verantwoordelijkheid. Door even 'pijn te creëren', zorg je ervoor dat de ander ook het conflict wil oplossen.
Als laatste, dit zijn van die situaties die nu 'prima werken', maar komen er nieuwe bewoners die andere ideeën hebben, dan heb je ineens een conflict dat escaleert. Denk bijvoorbeeld aan roken op het pad (en overal peuken vinden of stank overlast), geluidsoverlast (rennende kinderen of brommer/scooter), spullen/fietsen op het pad etc.
Maar ook als het pad afgesloten moet worden ivm overlast van derden, wie gaat dat dan betalen? Ga je dan geen sleutel geven totdat ze betalen? En gaan zij je hek dan slopen als jij dat doet?

Oh ja! Ga een conflict starten met de buren, en ga daarna pas uitzoeken hoe het zit en met ze overleggen of je er samen uit kunt komen.
Het zijn tenslotte je buren maar, geeft niet als je daar de rest van de tijd dat je daar woont, niets meer van gedaan krijgt
Ze zeggen niet voor niets: "Beter een verre buur dan een goede vriend!", ofzo

[/sarcasm]

Volgens mij heb je juist met je buren àlle reden om eerst te proberen in den minne te schikken, en het pas te escaleren als het echt niet anders kan. Genoeg voorbeelden van mensen (/Tweakers) die een conflict met de buren hebben en daar diep ongelukkig van worden omdat die buren besluiten het bloed onder je nagels vandaan te treiteren...

[TheGhostInc]

Wild Chocolate schreef op dinsdag 28 december 2021 @ 23:53:
Volgens mij heb je juist met je buren àlle reden om eerst te proberen in den minne te schikken, en het pas te escaleren als het echt niet anders kan.

Er is een verschil tussen escaleren en op je strepen gaan staan.

@Nyfallio hoeft niks te doen, de huidige situatie blijft bestaan en over 10-20 jaar is het wettelijk af te dwingen door de 4 appartementen.
Tweede optie is jouw route, je spreekt ze een voor een aan, eindeloze discussies over wat het probleem is, wie dat veroorzaakt heeft, wie wat gaat betalen: "het is nu ook al goed" etc. Als 1 van de 4 er geen zin in heeft krijg je gewoon geen reactie en ben je de zeikerd + automatisch optie 1. De kans op iets anders dan optie 1 is heel klein, tenzij je dan alsnog gaat escaleren naar optie 3:
Derde optie is dus gewoon toegang ontzeggen, daarbij aangeven dat je het goed geregeld wilt hebben of niet. Geen reactie? Hoef je je 20 jaar lang nergens druk over te maken. Is het al geregeld mogen ze dat bewijs leveren en heb je dat meteen zwart op wit voor bij de verkoop.
(En de toegang ontzeggen kan een heel net briefje zijn)

[Nyfallio]

@tweakduke excuus en bedankt
de hoeveelheid tekst is misschien een beetje vertroebeld voor de eigenlijke vraag: is een recht van overpad overdraagbaar?

@TheGhostInc ik hoop dat je begrijpt dat ik liever eerst informatie ophaal dan een conflict met buren start. Ik hoop ook dat je snapt dat ik eerst probeer "gratis" informatie op te halen op een forum als tweeakters waar wellicht juristen of notarissen zitten. En dat als het ingewikkelder blijkt dat ik dan eventueel betaald informatie inwin.
Als blijkt dat het geheel in mijn voordeel werkt omdat het feiten zijn. Dán kan ik ze de toegang ontzeggen.


Wat ik er dus nu weer niet duidelijk bij heb getekend is dat het pad rechts van het rode pand IK bij mijn perceel hoort (= het recht van overpad). De rest van de tuin hoort bij "Perceel genoemd in recht".

De vraag is dus of het pand "Perceel genoemd in recht" mag zeggen tegen het pand links en/of rechts: prima, je mag op mijn tuin vertoeven en daardoor dus ook mijn pad mag gebruiken om van en naar de straat te komen. En vooral of dit juridisch mag.

ZeRoC00L schreef op dinsdag 28 december 2021 @ 13:54:
Je zegt toch dat een ander perceelnummer recht van overpad heeft?
1 perceel kan meerdere woonhuizen en dus huisnummers bevatten.

Ik heb echt geen idee wat je zegt...

[ZeRoC00L]

1 perceel (kadastraal nummer) kan meerdere huizen bevatten, bijvoorbeeld een rij huurhuizen kan 1 perceel zijn (1 eigenaar) en meerdere huisnummers.

[Nyfallio]

ZeRoC00L schreef op woensdag 29 december 2021 @ 09:45:
1 perceel (kadastraal nummer) kan meerdere huizen bevatten, bijvoorbeeld een rij huurhuizen kan 1 perceel zijn (1 eigenaar) en meerdere huisnummers.

Maar dat doet er in het verhaal nu niet toe. Kijk naar de tekening (en de tekst). De twee panden links en rechts horen niet bij bij het perceel genoemd in de akte.

[Michel8]

Dus de huizen links en rechts hebben een ander perceelnummer?

Vraag de akte daarvan eens op. Kijk eens wat daarin vermeld staat.

[renegrunn]

Michel8 schreef op woensdag 29 december 2021 @ 09:56:
Dus de huizen links en rechts hebben een ander perceelnummer?

Vraag de akte daarvan eens op. Kijk eens wat daarin vermeld staat.

Dit inderdaad. Anderzijds, zouden deze ook wel in de akte van TS vermeld moeten staan. Maar om het 1 en ander uit te sluiten zou ik deze ook even opvragen.

En als je dan toch bezig bent, vraag ook even een kadastraal kaartje op als je deze al niet hebt.

Daarmee heb je het totaalplaatje compleet, en kun je er conclusies aan verbinden. Of je er vervolgens wat mee gaat doen is een tweede...

[Voor 12% gewijzigd door renegrunn op 29-12-2021 09:58]

[ret8888]

Belangerijker TS heeft nul rechten om zijn buren te verbieden in de tuin te vertoeven, de eigenaar gaat daarover. Die vind het kennelijk prima.

[renegrunn]

ret8888 schreef op woensdag 29 december 2021 @ 10:03:
Belangerijker TS heeft nul rechten om zijn buren te verbieden in de tuin te vertoeven, de eigenaar gaat daarover. Die vind het kennelijk prima.

Dat is het punt niet.

[Kurma]

Nyfallio schreef op woensdag 29 december 2021 @ 09:33:
...
De vraag is dus of het pand "Perceel genoemd in recht" mag zeggen tegen het pand links en/of rechts: prima, je mag op mijn tuin vertoeven en daardoor dus ook mijn pad mag gebruiken om van en naar de straat te komen. En vooral of dit juridisch mag.

Kurma schreef op dinsdag 28 december 2021 @ 12:18:
Nee, dat lijkt mij niet. Een recht van overpad is een afhankelijk recht. Als je het hoofdrecht (in dit geval: het eigendom van het pad) niet hebt, kan je daar niet een afhankelijk recht op vestigen, ook al heb je zelf dat afhankelijke recht wel.

[Nyfallio]

ret8888 schreef op woensdag 29 december 2021 @ 10:03:
Belangerijker TS heeft nul rechten om zijn buren te verbieden in de tuin te vertoeven, de eigenaar gaat daarover. Die vind het kennelijk prima.

Het gaat niet om de tuin maar om het pad+deur.

Michel8 schreef op woensdag 29 december 2021 @ 09:56:
Dus de huizen links en rechts hebben een ander perceelnummer?

Vraag de akte daarvan eens op. Kijk eens wat daarin vermeld staat.

Ik zou zeggen, als iemand mijn grond mag gebruiken dan moet dat in de akte staan die ik heb. Tenzij ik niet alle aktes heb..
Is dat zo makkelijk als het klinkt? Ik zie bijvoorbeeld wel deze (dure) optie. Hier zie ik de akte er niet bij staan.
Zie ik iets over het hoofd?

De kadastrale kaart heb ik al wel, dus dat scheelt.

Blijft eigenlijk alleen de post van @Kurma over.

Kurma schreef op dinsdag 28 december 2021 @ 12:18:
Nee, dat lijkt mij niet. Een recht van overpad is een afhankelijk recht. Als je het hoofdrecht (in dit geval: het eigendom van het pad) niet hebt, kan je daar niet een afhankelijk recht op vestigen, ook al heb je zelf dat afhankelijke recht wel.

Het "lijkt me niet" klinkt me nog een beetje vaag in de oren maar misschien moet ik het interpreteren als een feit?

[Michel8]

https://www.kadaster.nl/p...derzoek/koopakte-opvragen

Met dit product kan je de koopakte opvragen waar het in vermeld staat. Was vroeger nog iets goedkoper, maar als hier niets in staat dan heb je een bevestiging van wat je vermoedt op basis van je eigen akte.
En check of het perceel van de rechthebbende niet is gesplitst. Ook dat kan je uit de koopakte halen, want daarin staat (vaak) hoe het perceel is ontstaan, als het is gesplitst. Als de desbetreffende percelen voortkomen uit het perceel waar oorspronkelijk het recht aan is verleend dan gaat dat recht mee.

Ik zou benieuwd zijn wat er in de koopakte staat.

[Djordjo]

Nyfallio schreef op woensdag 29 december 2021 @ 11:27:
Het "lijkt me niet" klinkt me nog een beetje vaag in de oren maar misschien moet ik het interpreteren als een feit?

Nee, dat moet je interpreteren als de mening van iemand die niet de beschikking heeft over alle feiten (lijkt mij ).

Hoe staat het recht van overpad precies vermeld in de akte? De precieze beschrijving kan relevant zijn, zoals bijvoorbeeld in deze situatie m.b.t. bezoekers.

[Kurma]

Nyfallio schreef op woensdag 29 december 2021 @ 11:27:
...

Het "lijkt me niet" klinkt me nog een beetje vaag in de oren maar misschien moet ik het interpreteren als een feit?

Ik heb lang geleden rechten gestudeerd, maar dit is gewoon niet mijn vakgebied. Vandaar de slag om de arm.

Maar even wat anders: ik vind eigenlijk dat jij hier te veel moeite voor doet. Het uitgangspunt is immers helder: het is jouw eigendom, waarvan jij in beginsel mag bepalen wie daar gebruik van mag maken (tenzij daar een uitzondering op van toepassing is, zoals het recht van overpad wat reeds bij jullie bekend is). Tegen de bewoners van die andere percelen kan je dus prima zeggen dat je niet langer meer wil dat ze gebruik maken van jouw grond. Als zij vervolgens menen wél aanspraak te kunnen maken op een recht van overpad, dan mogen zij dat aantonen. Leg die bal dus lekker daar neer.

[Theo]

Dus even voor de beeldvorming:
1) Jij woont in dat roodgedrukte stuk op de begane grond.
2) Jij hebt in eigendom deze woning plus het strookje grond daarnaast.
3) Er is een gedeelde tuin, eigendom van 'Pand1' die niet van jou is, maar wel tegen je woning aan zit.
4) De gedeelde tuin die grens aan meerdere woningen
5) Iedereen heeft het recht om de tuin te gebruiken volgens de notariele akte.
6) En iedereen kan via zijn woning de tuin betreden
7) De eigenaar van de tuin heeft dus aan alle bewoners een gebruiksrecht gegeven.
8.) Jij bent eigenaar van de (toegangs)poort en (toegangs)strook tot deze gedeelde tuin.
9) Bij aankoop van deze strook/poort (en waarschijnlijk ook je woning) heb jij een erfdienstbaarheid verleend aan de eigenaar van 'Pand1' om de poort en de strook te gebruiken.

Personen die wel toegang hebben tot de tuin,maar niet woonachtig zijn in Pand1 die hebben dus niet het recht om van de strook en poort gebruik te maken. Jij moet de eigenaar/bewoner van Pand1 een recht verlenen, maar niet de bewoners van (bijv) Pand2 en Pand3.

Zitten er meerdere woningen in Pand1, dan hebben deze woningen dus ook het recht om van de strook en poort gebruik te maken.

[Harrie_]

Nyfallio schreef op woensdag 29 december 2021 @ 09:33:
[...]



[...]

In plaats van zo'n gaar schetsje in paint:
Maak anders even een screenshot van kadastralekaart.com of een vergelijkbare website en teken/schrijf daar evt. nog wat op...

[Voor 58% gewijzigd door Harrie_ op 31-12-2021 02:03]

[Frogmen]

Bedenk ook vooral dat een recht van overpad iets heel anders is dan een recht om ergens te verblijven. Juridisch kan het wel lastig worden als het eerst een perceel was en dat deze gesplitst is. Erven deze dan de erfdienstbaarheid van voor de splitsing?
In deze zal ook het gewoonterecht spelen hoelang zijn de deuren er al en wordt de erfdienstbaarheid dus gedoogd.
In dit soort zaken is de historie van het gebruik vaak van belang, als nieuwe eigenaar kan je niet ineens alles verbieden wat al jaren werd gedaan.

[lexuzu]

Ik weet niet hoe momenteel de verhoudingen zijn met de bewoners van de woningen die aan de tuin grenzen maar is het het waard om die mogelijk op scherp te zetten?

[Uncle Mel]

Theo schreef op woensdag 29 december 2021 @ 15:13:
Dus even voor de beeldvorming:
1) Jij woont in dat roodgedrukte stuk op de begane grond.
2) Jij hebt in eigendom deze woning plus het strookje grond daarnaast.
3) Er is een gedeelde tuin, eigendom van 'Pand1' die niet van jou is, maar wel tegen je woning aan zit.
4) De gedeelde tuin die grens aan meerdere woningen
5) Iedereen heeft het recht om de tuin te gebruiken volgens de notariele akte.
6) En iedereen kan via zijn woning de tuin betreden
7) De eigenaar van de tuin heeft dus aan alle bewoners een gebruiksrecht gegeven.
8.) Jij bent eigenaar van de (toegangs)poort en (toegangs)strook tot deze gedeelde tuin.
9) Bij aankoop van deze strook/poort (en waarschijnlijk ook je woning) heb jij een erfdienstbaarheid verleend aan de eigenaar van 'Pand1' om de poort en de strook te gebruiken.

Voor zover ik weet heeft iedereen die zich op het perceel van pand 1 bevindt recht of overpad. niet alleen de eigenaar. Anders zou visite ook niet het poortje mogen gebruiken.

Zoals in OP staat: een recht van overpad gegund aan een kadastraal perceelnummer en De akte spreekt over "van en naar het gebouw en tuin".

Wat de persoon doet nadat die de tuin heeft bereikt (in dit geval doorlopen naar eigen woning) doet er niet toe.