Spaarhypotheek rente vast zetten of omzetten naar annuiteit

[nerd_ehv_74]

Beste allemaal,

Ik heb een deel van de hypotheek als spaarhypotheek en na 10 jaar loopt de rente periode nu af.
Het gaat om een hypotheekdeel van 100.000 euro tegen een rente van ruim 5%.
Ik heb hypotheekrente aftrek en nog 20 jaar te gaan.
Nu heb ik de volgende opties:

- een heel korte rente periode kiezen bijvoorbeeld 1 of 2 jaar, voor iets meer dan 1%
- 1,5% voor 10 jaar vast
- 2% voor 20 jaar vast

Spaarhypotheek werkt zo dat je schuld de hele periode 100% open blijft staan en aan het eind van de looptijd los je alles in 1 keer af. Ondertussen betaal je rente (die aftrekbaar is deels van de belastingen) en bouw je een spaarpot op tegen hetzelfde rente-tarief.
Hoe meer rente je betaalt, hoe minder spaarpremie en omgekeerd. Wat je ook kiest, aan het eind van de rit zit er 100K in de pot.

Nu heb ik al wat zitten rekenen. Het verschil in maandlasten is hooguit een paar tientjes en ondanks de hypotheekrente aftrek geldt dat de maandlasten het laagst zijn bij de laagste rente.
Dus wil ik zo min mogelijk netto betalen dan moet ik de laagste rente kiezen.
Echter de rente gaat vast een keer stijgen dus nu langer vast zetten klinkt aantrekkelijk.
20 jaar lang 2% klinkt ook helemaal niet verkeerd dus dat lijkt mijn keuze te gaan worden.

Nu is er echter nog een heel andere mogelijkheid en dat is om de hypotheekvorm te veranderen in annuiteiten.
Dan komt namelijk de spaarpot nu al vrij en moet ik een nieuwe hypotheek nemen voor het resterende bedrag (80K van de oorspronkelijke 100K).
Nu wordt het voor mij lastiger te overzien....
Ik snap dat ik dan bij een hogere schuld relatief meer rente betaal en dus meer aftrek heb dan later in de rit.
Maw mijn bruto lasten blijven gelijk maar mijn netto lasten nemen toe als ik het goed begrijp (vanwege de steeds minder wordende rente die ik kan aftrekken: het rente deel van de betalingen neemt elk jaar af tov de aflossing die elk jaar toeneemt).

Wie o wie kan hier iets zinnigs over zeggen??

[_JGC_]

Ik zou het 10 jaar vastzetten. Je gaat bij de lage rente veel meer moeten inleggen. Is positief voor het saldo van die spaarrekening. Aan het eind wil je een hoog saldo op de rekening en een hoge rente, dan lost de HRA uiteindelijk je lening af.

Overzetten naar annuïtair kan je doen, mocht je geen NHG hebben val je daardoor waarschijnlijk in een lagere risico categorie, daarnaast is bij veel aanbieders de rente op annuïtair lager dan bij banksparen. Als die voordelen er niet zijn zou ik het mooi bij banksparen houden.

[nerd_ehv_74]

Dan je voor het antwoord.
Jouw keuze klinkt inderdaad verstandig, 10 jaar hogere aflossing en hopelijk laatste 10 jaar hogere rente (en hopelijk ook nog HRA??? Politiek help...)

Wat betreft evt omzetten naar annuiteiten:
NHG heb ik niet inderdaad. Zat ook al even te worstelen met gedachte dat de maandlasten bij annuiteit vs bankspaar exact gelijk zijn (bruto) bij gelijke rente.
Dan is het nadeel van annuiteit dat je HRA steeds minder wordt aangezien het rentedeel steeds kleiner wordt.
Als de annuiteiten rente lager is dan de bankspaar rente dan kan het toch interessant zijn inderdaad.

[redfoxert]

Ik zat in een zelfde situatie. Deel spaarhypotheek en deel aflossingsvrij op 5.5% rente ongeveer. Paar jaar terug laten omzetten naar annuiteit waarbij aan het eind van de rit alles is afgelost. Het gespaarde deel werd gebruikt voor afgelossing waardoor de schuld-marktwaarde gunstiger werd en de rente ook een stuk lager. Wel de looptijd moeten verlengen met 10 jaar vanwege het aflossingsvrije deel. Anders werden de maandlasten mij te hoog. Uiteindelijk lossen we nu alles 100% af (eerder 50%) en is de maandlast gelijk gebleven.

[Nivado]

Ik zou, zoals @_JGC_ al zegt, ook 10 jaar vast zetten en hopen op een hogere rente voor de laatste 10 jaar. Indien er nog steeds HRA is. Indien geen HRA meer dan alsnog oversluiten naar annuïteiten. Nu oversluiten naar annuïteiten zou ik niet doen.

[_JGC_]

Overigens kan je ook tussentijds extra inleggen op het spaardeel (met de nodige beperkingen), weet niet bij welke partij je het hebt lopen, ik heb zelf mijn banksparen bij Delta Lloyd, inmiddels Nationale Nederlanden. Bij Delta Lloyd kon je alleen extra inleggen bij een renteherziening, om die reden heb ik het anderhalf jaar terug verlengd voor slechts 2 jaar (zat toen met financiele problemen, dus kon toen niet extra inleggen).

Komend jaar mag ik weer gaan verlengen, mag dan extra inleggen (en kan dat ook). Denk dat ik de looptijd weer op 2 jaar zet.

Aflossingsvrij heb ik een groot deel al van afgelost (22K van 73.5K afgelost), met de huidige rente laat ik die nu gewoon zo lopen, rente loopt over 8 jaar af.

Even voor je beeldvorming: Eind 2019 stond er 13595 op de bankspaarrekening, mei 2020 is de rente gedaald en de inleg verhoogd. Saldo staat nu half december op 18775.

[ Voor 10% gewijzigd door _JGC_ op 16-12-2021 11:29 ]

[nerd_ehv_74]

Dank voor het antwoord, ik begrijp dat het lastig is om een generiek antwoord te geven op een specifieke situatie.
Ik ga proberen het helemaal uit te rekenen op basis van de geldende rente tarieven.
Het voordeel dat ik evt zie voor de annuiteiten hypotheek is dat er nu natuurlijk al een spaarpot is opgebouwd bij de spaarhypotheek.
Door te switchen naar annuiteiten komt die pot vrij en is het startpunt lager.
Ook is het rente percentage mogelijk iets lager bij de annuiteiten hypotheek.
Daardoor kan het evt wel interessant zijn.

Als je vertrekpunt gelijk is, stel allebei 100.000 met hetzelfde rente percentage dan is spaarhypotheek natuurlijk veel interessanter dan annuiteiten.
In beide gevallen begin je exact gelijk met dezelfde rente en aflossing inleg, alleen is het verschil dat bij spaar beide componenten de hele looptijd hetzelde blijven en je rente aftrek maximaal is terwijl bij annuiteiten je rente deel steeds kleiner wordt waardoor je netto lasten omhoog lopen tot aan de bruto lasten (aan eind nauwelijks rente en dus geen aftrek).
In dat geval is het een no-brainer.

[PnD]

Ik zit over een 2 jaar met dezelfde afweging (ook bij NN). Speelt bij jou nog mee dat je een loyaliteitsbonus krijgt?
Ik heb een loyaliteitsbonus van ca. 2,5% bij 11 jaar en 5% bij 16 jaar.

[Paultje3181]

Hou je ook rekening met de forse boeterente die je mogelijk betaald? Je sluit namelijk over van spaar naar annuïteiten en je geld komt vrij. Hiermee aflossen kan je zomaar heel veel boeterente kosten. Al denk ik niet aangezien je moet switchen. Maar een paar duizend zal het wel kunnen zijn.

Generiek advies: Laat het doorrekenen. Ik heb via ikbenfrits.nl overgesloten in 2019 en nieuwe hypotheek in 2021 ivm scheiding. Goede ervaring mee opgedaan. Zij hebben een duidelijk dashboard, waar alles duidelijk in voorgerekend wordt. Als je goed bent met Excel kun je zelf veel narekenen en ook daarin kunnen ze je echt goed begeleiden.

[nerd_ehv_74]

PnD schreef op maandag 20 december 2021 @ 11:58:
Ik zit over een 2 jaar met dezelfde afweging (ook bij NN). Speelt bij jou nog mee dat je een loyaliteitsbonus krijgt?
Ik heb een loyaliteitsbonus van ca. 2,5% bij 11 jaar en 5% bij 16 jaar.

Nee de loyaliteitsbonus heb ik niet.

[nerd_ehv_74]

Paultje3181 schreef op maandag 20 december 2021 @ 12:07:
Hou je ook rekening met de forse boeterente die je mogelijk betaald? Je sluit namelijk over van spaar naar annuïteiten en je geld komt vrij. Hiermee aflossen kan je zomaar heel veel boeterente kosten. Al denk ik niet aangezien je moet switchen. Maar een paar duizend zal het wel kunnen zijn.

Generiek advies: Laat het doorrekenen. Ik heb via ikbenfrits.nl overgesloten in 2019 en nieuwe hypotheek in 2021 ivm scheiding. Goede ervaring mee opgedaan. Zij hebben een duidelijk dashboard, waar alles duidelijk in voorgerekend wordt. Als je goed bent met Excel kun je zelf veel narekenen en ook daarin kunnen ze je echt goed begeleiden.

boete voor veranderen van hypotheekvorm is gelukkig niet aan de orde omdat het de einde van de rentevast periode betreft.
Ik kan dat boeteloos doen maar moet wel een adviseur inschakelen daarvoor.
Ik zal eens kijken op de website, dank je wel voor de tip.

[DropjesLover]

Is het niet een idee om het voor deze historisch lage rentes vast te zetten voor 20 jaar?
De hra wordt momenteel toch al jaarlijks afgebouwd, dus van die relatief hoge rente heb je dat voordeel dus al flink minder ten opzichte van 10 jaar geleden.
Daarnaast zoals hierboven aangegeven, het nu omzetten komt het al gespaarde deel vrij als aflossing, dus wordt je loan-to-value ratio beter, voor lagere rente.

En wat je zegt, onder de streep is het allemaal tientjeswerk.
Persoonlijk ben ik van zo simpel mogelijk en gewoon aflossen, wat is afgelost, is weg van de balans. Geeft (mij) meer rust.

[ Voor 18% gewijzigd door DropjesLover op 20-12-2021 12:23 ]

[nerd_ehv_74]

DropjesLover schreef op maandag 20 december 2021 @ 12:22:
Is het niet een idee om het voor deze historisch lage rentes vast te zetten voor 20 jaar?
De hra wordt momenteel toch al jaarlijks afgebouwd, dus van die relatief hoge rente heb je dat voordeel dus al flink minder ten opzichte van 10 jaar geleden.
Daarnaast zoals hierboven aangegeven, het nu omzetten komt het al gespaarde deel vrij als aflossing, dus wordt je loan-to-value ratio beter, voor lagere rente.

En wat je zegt, onder de streep is het allemaal tientjeswerk.
Persoonlijk ben ik van zo simpel mogelijk en gewoon aflossen, wat is afgelost, is weg van de balans. Geeft (mij) meer rust.

Ja dat is exact de overweging.
Nu moet ik zeggen, ik heb volgend jaar twee spaar hypotheek delen die opnieuw vastgezet of omgezet kunnen worden.
De een heeft een resterende looptijd van 20 jaar en de ander 10 jaar.
Door ze allebei om te zetten naar annuiteit weet ik nu al zeker dat ik in een lagere tariefgroep ga vallen voor de overige hypotheekdelen (aflossingsvrij + annuitair).
Ook dat scheelt dan weer een tientje per maand .

[JME]

Mocht de waarde van je huis de laatste jaren flink zijn gestegen, dan kan je restschuld inmiddels onder de 50% daarvan zijn gekomen. En dan kun je eventueel ook alles aflossingsvrij doen. Normaliter misschien niet het meest wenselijke advies, maar het heeft ook voordelen. Kies je namelijk een geldverstrekker die onbeperkt boetevrij aflossen toestaat én heb je voldoende zelfdiscipline, dan kun je jezelf de komende 20-30 jaar verzekeren van zeer lage maandlasten (kan altijd handig zijn) in combinatie met de mogelijkheid om zo snel mogelijk af te lossen als jou uitkomt. Het kost onder de streep misschien iets meer, maar de flexibiliteit die het oplevert zou ik zeker meewegen.

[nerd_ehv_74]

JME schreef op maandag 20 december 2021 @ 13:20:
Mocht de waarde van je huis de laatste jaren flink zijn gestegen, dan kan je restschuld inmiddels onder de 50% daarvan zijn gekomen. En dan kun je eventueel ook alles aflossingsvrij doen. Normaliter misschien niet het meest wenselijke advies, maar het heeft ook voordelen. Kies je namelijk een geldverstrekker die onbeperkt boetevrij aflossen toestaat én heb je voldoende zelfdiscipline, dan kun je jezelf de komende 20-30 jaar verzekeren van zeer lage maandlasten (kan altijd handig zijn) in combinatie met de mogelijkheid om zo snel mogelijk af te lossen als jou uitkomt. Het kost onder de streep misschien iets meer, maar de flexibiliteit die het oplevert zou ik zeker meewegen.

Als ik de vrijkomende spaarpotten meereken kom ik wel in de buurt van die 50%, zeker als ik zelf ook nog wat zou aflossen.
Maar ik heb al een klein deel aflossingsvrij en eigenlijk wil ik dat liever kleiner maken dan groter.
Het is een gevoelsdingetje uiteraard. Het zou geen ramp zijn om 300 of 500 euro rente te betalen per maand maar het is ook wel een prettig idee dat er uiteindelijk helemaal geen maandlasten meer zijn.

[JME]

Snap ik. Vandaar mijn opmerking over zelfdiscipline, die verantwoordelijkheid neem je dan in eigen hand en niet iedereen kan daar mee omgaan.

[siveiro]

nerd_ehv_74 schreef op woensdag 15 december 2021 @ 16:42:
Beste allemaal,

Ik heb een deel van de hypotheek als spaarhypotheek en na 10 jaar loopt de rente periode nu af.
Het gaat om een hypotheekdeel van 100.000 euro tegen een rente van ruim 5%.
Ik heb hypotheekrente aftrek en nog 20 jaar te gaan.
Nu heb ik de volgende opties:

- een heel korte rente periode kiezen bijvoorbeeld 1 of 2 jaar, voor iets meer dan 1%
- 1,5% voor 10 jaar vast
- 2% voor 20 jaar vast

Spaarhypotheek werkt zo dat je schuld de hele periode 100% open blijft staan en aan het eind van de looptijd los je alles in 1 keer af. Ondertussen betaal je rente (die aftrekbaar is deels van de belastingen) en bouw je een spaarpot op tegen hetzelfde rente-tarief.
Hoe meer rente je betaalt, hoe minder spaarpremie en omgekeerd. Wat je ook kiest, aan het eind van de rit zit er 100K in de pot.

Nu heb ik al wat zitten rekenen. Het verschil in maandlasten is hooguit een paar tientjes en ondanks de hypotheekrente aftrek geldt dat de maandlasten het laagst zijn bij de laagste rente.
Dus wil ik zo min mogelijk netto betalen dan moet ik de laagste rente kiezen.
Echter de rente gaat vast een keer stijgen dus nu langer vast zetten klinkt aantrekkelijk.
20 jaar lang 2% klinkt ook helemaal niet verkeerd dus dat lijkt mijn keuze te gaan worden.

Nu is er echter nog een heel andere mogelijkheid en dat is om de hypotheekvorm te veranderen in annuiteiten.
Dan komt namelijk de spaarpot nu al vrij en moet ik een nieuwe hypotheek nemen voor het resterende bedrag (80K van de oorspronkelijke 100K).
Nu wordt het voor mij lastiger te overzien....
Ik snap dat ik dan bij een hogere schuld relatief meer rente betaal en dus meer aftrek heb dan later in de rit.
Maw mijn bruto lasten blijven gelijk maar mijn netto lasten nemen toe als ik het goed begrijp (vanwege de steeds minder wordende rente die ik kan aftrekken: het rente deel van de betalingen neemt elk jaar af tov de aflossing die elk jaar toeneemt).

Wie o wie kan hier iets zinnigs over zeggen??

Beste Nerd.
Ik heb ook zo'n spaarhypotheek. Het meest voordelige is om deze hypotheek te behouden helemaal tot eind vd rit. Probeer wel zoveel mogelijk binnen de bandbreedte te storten elk jaar en eventueel in te korten.
Een andere optie is omzetten naar andere hypotheekvorm en dan jaarlijks het maximale boetevrij proberen af te lossen.
Ik heb alle opties nagetekend...de optie om gewoon de spaarhypotheek aan te houden blijft het voordeligste (mits de regering niet nog meer de HRA) gaat afbouwen. Succes met de keuze. Spam is niet toegestaan.

[ Voor 1% gewijzigd door Ardana op 22-12-2021 16:05 ]

[MagniArtistique]

10 jaar annuitair vastzetten en het tot nu toe genoten deel aflossen? 1 of 2% van weinig is weinig dus als jij tot 10k aflost op je huis lach je je zometeen de ballen uit de broek als de hr weer stijgt.

[Rubbergrover1]

nerd_ehv_74 schreef op maandag 20 december 2021 @ 10:48:
Het voordeel dat ik evt zie voor de annuiteiten hypotheek is dat er nu natuurlijk al een spaarpot is opgebouwd bij de spaarhypotheek.
Door te switchen naar annuiteiten komt die pot vrij en is het startpunt lager.
Ook is het rente percentage mogelijk iets lager bij de annuiteiten hypotheek.
Daardoor kan het evt wel interessant zijn.

Maar bij de spaarhypotheek wordt het hogere 'startpunt' volledig gecompenseerd door de spaarpot die het zelfde rendement geeft. Die rente-op-rente hoef je niet meer zelf af te lossen, zodat je per saldo op de zelfde bruto maandlasten uit komt (bij gelijke rente en looptijd).

Ik zou alleen overgaan naar annuïteiten als de rente op annuïteiten een stuk lager is. Of als je geldverstrekker bij de LTV berekening geen rekening houdt met het spaarsaldo (doen ze dus vaak wel) en je bij een lagere LTV ook lagere rente hebt. Anders zou ik profiteren van 10 jaar lage rente en vervolgens zien hoe de rente (en de wetgeving) tegen die tijd is.

[frickY]

Op een spaarhypotheek is lage rente helemaal niet zo profiteren. De inleg moet fors omhoog om het eind bedrag te halen en daarmee je netto maandlasten. Met dat argument zou je hem nu 1 jaar vastzetten en niet 10.

Ik zit zelf ook in dit schuitje, 50% spaar en 50% aflossingsvrij tegen 4,5% met NHG en loopt over paar maanden af. Ik ga naar 100% annuïtair tegen 20 jaar vast. Vind ik voorspelbaarder, en weet zeker dat de HRA er toch aan gaat. Ook al is het nu duurder.

[nerd_ehv_74]

Ik ga het in elk geval toch maar laten narekenen door een adviseur in het nieuwe jaar.
Volgens mijn eigen berekeningen is omzetten naar annuitair gunstiger vanwege:
- rente percentage annuitair is lager dan bij de spaarhypotheek
- de opgebouwde spaarpotten worden voor zover ik kan zien niet meegenomen in de LTV berekening dus door die vrij te maken gaan ook andere hypotheek delen met 0,1% rente omlaag.

Volgens mijn berekeningen betaal ik op jaarbasis 1000 euro in totaal aan rente + spaar/aflossing bij de spaarhypotheek vs annuitair.
Ook al krijg je 'de helft' terug via de HRA dan nog is het 500 euro per jaar meer dat je betaald.
Natuurlijk heb je voordeel van de spaarpot die je al opgebouwd hebt als je bij spaar blijft want die pot blijft renderen (tegen zeer lage rente).

Als de rente gelijk zou zijn voor annuitair en spaar en er geen invloed zou zijn op de LTV dan is spaar zeker voordeliger. Dat is een nobrainer.

Hoe dan ook, ik ga het laten bekijken door een adviseur. Die heb ik toch nodig om evt de hypotheek om te zetten. Ik houd jullie op de hoogte van de uitkomst. Misschien zie ik het wel helemaal verkeerd allemaal.

[Rubbergrover1]

Klinkt als een goede overweging. Bekijk dan wel even wat de kosten van die omzetting (en van de adviseur) zijn.

[_JGC_]

Zal dan de kosten van de adviseur zijn, bij verlengen rekenen de meesten geen kosten voor omzetten omdat ze dan toch al alles opnieuw moeten berekenen.
Overigens is lineair aflossen voordeliger dan annuïteiten.

Als je door de omzetting in een lagere klasse valt en voor banksparen een opslag wordt gerekend kan het al snel uit.

[nerd_ehv_74]

_JGC_ schreef op woensdag 22 december 2021 @ 13:01:
Zal dan de kosten van de adviseur zijn, bij verlengen rekenen de meesten geen kosten voor omzetten omdat ze dan toch al alles opnieuw moeten berekenen.
Overigens is lineair aflossen voordeliger dan annuïteiten.

Als je door de omzetting in een lagere klasse valt en voor banksparen een opslag wordt gerekend kan het al snel uit.

Oei weer iets om te overwegen....
Ik dacht Lineair dan heb je in begin iets hogere kosten en later (tweede helft) juist lagere kosten,
Is inderdaad goed om mee te nemen in de overweging.

[Rubbergrover1]

Bij lineair los je in het begin sneller af en betaal je dus iets minder rente. Daar staat tegenover dat je die kosten wel uit het huidige inkomen moet betalen. Of uit je huidige vermogen. Bij de hedendaagse lage rentestanden kan het per saldo wel eens een minder zware last zijn als je pas later aflost, bv als het percentage waarmee je inkomen stijgt hoger is dan de hypotheekrente.

[_JGC_]

nerd_ehv_74 schreef op woensdag 22 december 2021 @ 13:27:
[...]


Oei weer iets om te overwegen....
Ik dacht Lineair dan heb je in begin iets hogere kosten en later (tweede helft) juist lagere kosten,
Is inderdaad goed om mee te nemen in de overweging.

Bij lineair betaal je gewoon elke maand dezelfde aflossing, je rente wordt steeds lager.
Bij annuïteiten betaal je elke maand hetzelfde bedrag, je aflossing wordt steeds hoger en je rente daalt.

Je lost bij lineair veel sneller af in het begin waardoor je over de looptijd minder rente betaalt. Nu is de rente laag, dus besparing zal klein zijn en geld op de bank koop je meer voor dan geld in de stenen, dus kan me voorstellen dat je liever annuïteiten doet dan.

[nerd_ehv_74]

_JGC_ schreef op woensdag 22 december 2021 @ 15:06:
[...]

Bij lineair betaal je gewoon elke maand dezelfde aflossing, je rente wordt steeds lager.
Bij annuïteiten betaal je elke maand hetzelfde bedrag, je aflossing wordt steeds hoger en je rente daalt.

Je lost bij lineair veel sneller af in het begin waardoor je over de looptijd minder rente betaalt. Nu is de rente laag, dus besparing zal klein zijn en geld op de bank koop je meer voor dan geld in de stenen, dus kan me voorstellen dat je liever annuïteiten doet dan.

Ja dat is juist, mits ik goed reken want ik twijfel of ik het rendement van de opgebouwde spaarpot goed meeneem in mijn berekeningen.
Als dat gunstiger uitvalt dan is het allemaal toch niet de moeite waard.
Ik ga het adviesgesprek even rustig afwachten.
Kosten voor omzetten plus advies moet ik ook meerekenen.

[Sander]

Ik heb dit recent gedaan (2 jaar voor afloop rente vrij, maar met oog op de historisch lage rente die ik niet verder zie dalen) en de volgende scenario's berekend:
- Spaarhypotheek naar lagere rente voor 10 of 20j
- Omzetten naar annuiteit

Bij spaarhypotheek bereken je dan dus met nieuwe rentevoorstel je nieuwe spaarbedrag moet doorrekenen:
- In excel PMT om te bepalen hoe je tussen nu en einddatum op het doelbedrag komt, daar komt dus een maandbedrag dat je moet sparen uit.
- Leendeel per maand is rente / 12 * leenbedrag origineel (dat blijft de originele waarde en veranderd niet tenzij je oversluit ipv nieuwe rente doet).
- HRA is percentage over leendeel dat is vrij makkelijk uit t rekenen met de jaartabellen van overheid erbij

Leendeel krijg je HRA op, maar let op dat HRA afgebouwd wordt en (in mijn optiek) in komende 20 jaar alleen maar sneller dan nu reeds het geval is.

Omzetten naar annuiteit was de berekening relatief simpel (tov spaarhypotheek), gewoon een PMT op originele waarde - huidige spaarpot = startwaarde en dan naar je einddatum toe. Hierbij is het idd zo dat je over de looptijd steeds minder HRA krijgt, tegelijkertijd is dat (wederom mijn mening, nog geen feit) iets dat waarschijnlijk toch zal gebeuren.

Voor mij kwam ik er vrij snel op uit dat:
- Omzetten naar lagere rente per direct een besparing van paar 10tjes per maand die verder oploopt bij ieder jaar dat de HRA verlaagd.
- Nu niet omzetten en 2jr wachten in bijna alle gevallen euro's verschil is ipv 10tjes tenzij rente nagenoeg gelijk blijft.
- Annuiteit totaal niet interessant, over de hele looptijd waren de kosten significant hoger en maandbedrag ook.

Conclusie: Nu overgesloten en door versneld op te bouwen in de spaarpot (hogere inleg om doelbedrag te halen geeft nu hogere balans omdat rente op rente afneemt), kan ik in de toekomst altijd nog een keer naar een annuitaire leenvorm op moment dat de overheid geheel van deze leenvorm af wil, of wij bijv zelf verhuizen. Daarnaast is de afhankelijkheid van de grillen van de overheid flink gereduceerd (en het rondpompen van belastinggeld naar de bank)

Overigens ander element: Bij 'mijn' hypotheekverstrekker gaan ze een verlaging van de LTV op basis van de spaarhypotheek niet doen, die rekenen de waarde van het leendeel voor LTV, de spaarpot wordt daarin niet meegenomen. Dat maakte voor mij verder niks uit (en met huidige lage rentes is die extra korting ook weinig relevant).

[ Voor 9% gewijzigd door Sander op 22-12-2021 15:39 ]

[nerd_ehv_74]

Sander schreef op woensdag 22 december 2021 @ 15:25:
Ik heb dit recent gedaan (2 jaar voor afloop rente vrij, maar met oog op de historisch lage rente die ik niet verder zie dalen) en de volgende scenario's berekend:
- Spaarhypotheek naar lagere rente voor 10 of 20j
- Omzetten naar annuiteit

Bij spaarhypotheek bereken je dan dus met nieuwe rentevoorstel je nieuwe spaarbedrag moet doorrekenen:
- In excel PMT om te bepalen hoe je tussen nu en einddatum op het doelbedrag komt, daar komt dus een maandbedrag dat je moet sparen uit.
- Leendeel per maand is rente / 12 * leenbedrag origineel (dat blijft de originele waarde en veranderd niet tenzij je oversluit ipv nieuwe rente doet).
- HRA is percentage over leendeel dat is vrij makkelijk uit t rekenen met de jaartabellen van overheid erbij

Leendeel krijg je HRA op, maar let op dat HRA afgebouwd wordt en (in mijn optiek) in komende 20 jaar alleen maar sneller dan nu reeds het geval is.

Omzetten naar annuiteit was de berekening relatief simpel (tov spaarhypotheek), gewoon een PMT op originele waarde - huidige spaarpot = startwaarde en dan naar je einddatum toe. Hierbij is het idd zo dat je over de looptijd steeds minder HRA krijgt, tegelijkertijd is dat (wederom mijn mening, nog geen feit) iets dat waarschijnlijk toch zal gebeuren.

Voor mij kwam ik er vrij snel op uit dat:
- Omzetten naar lagere rente per direct een besparing van paar 10tjes per maand die verder oploopt bij ieder jaar dat de HRA verlaagd.
- Nu niet omzetten en 2jr wachten in bijna alle gevallen euro's verschil is ipv 10tjes tenzij rente nagenoeg gelijk blijft.
- Annuiteit totaal niet interessant, over de hele looptijd waren de kosten significant hoger en maandbedrag ook.

Conclusie: Nu overgesloten en door versneld op te bouwen in de spaarpot (hogere inleg om doelbedrag te halen geeft nu hogere balans omdat rente op rente afneemt), kan ik in de toekomst altijd nog een keer naar een annuitaire leenvorm op moment dat de overheid geheel van deze leenvorm af wil, of wij bijv zelf verhuizen. Daarnaast is de afhankelijkheid van de grillen van de overheid flink gereduceerd (en het rondpompen van belastinggeld naar de bank)

Overigens ander element: Bij 'mijn' hypotheekverstrekker gaan ze een verlaging van de LTV op basis van de spaarhypotheek niet doen, die rekenen de waarde van het leendeel voor LTV, de spaarpot wordt daarin niet meegenomen. Dat maakte voor mij verder niks uit (en met huidige lage rentes is die extra korting ook weinig relevant).

Ja ook als de HRA over 5 of 10 jaar verder afgebouwd of zelfs afgeschaft wordt terwijl ik het dan misschien nog voor 15 of 10 jaar vast heb staan, verwacht ik dat ik het dan alsnog kan overzetten naar annuiteit.
Dat HRA met het nieuwe kabinet blijft zoals het is zal zeker geen garantie zijn voor de verre toekomst.