Adviezen nodig bij afbreken uitbouw + verbouwing

[Tehh]

Wij overwegen om een deel van onze woning af te breken. Dit omdat we dan optimaler gebruik kunnen maken van de resterende ruimte & tuin.

Situatieschets:

Woning gebouwd in 1973. Uitbouw keuken uit 1985. Resterende uitbouw (slaapkamer + badkamer) uit 1991.
Slaapkamer + badkamer nu in gebruik als supergrote bijkeuken / schuur / hobbykamer.
Aparte schuur aanwezig (buitenom bereikbaar).

Plaatjes doen meer dan duizend woorden, komt ie (het westen is boven)



Totale gebouw is circa 10 meter breed (buitenmaten).
De gehele benedenverdieping m.u.v. badkamer, toilet & schuur zijn voorzien van vloerverwarming (achteraf ingefreesd).

Het probleem:
We hebben een mooie grote achtertuin, die is alleen niet goed zichtbaar vanuit de woning. De keuken blokkeert de helft van het zicht. Vanuit de keuken zelf natuurlijk wel mooi zicht op de tuin, maar de keuken is puur functioneel en niet te gebruiken om te eten. Door de uitbouw van de keuken is het aan die zijde van de kamer vrij donker, het resterende raam is circa 1,80 breed. De buren hebben woningbrede uitbouw.
Daarbij is de keuken niet warm te krijgen. Op dit moment is het in de keuken 14 graden. In de woonkamer is het 19,5 graden. Buiten is het rond het vriespunt. Combinatie van weinig verwarmd oppervlak + slecht gebouwd (o.a. aansluiting muur/dak en aansluiting bestaande woning).
De slaapkamer + badkamer gebruiken we eigenlijk niet. Ze zijn voorzien van vloerverwarming echter is dit aangelegd als bijverwarming waardoor het hier nooit behaaglijk is. Verder voelt de ruimte niet prettig. Er is een lichtkoepel met melkglas welke voor veel licht zorgt, maar verder zijn er weinig ramen. De badkamer heeft geen vloerverwarming maar een gewone radiator. Er is een 125mm luchtkoker aanwezig welke ik heb dichtgestopt omdat het anders niet warm te krijgen was. De douche is aangesloten op een eigen geiser (niet in gebruik).

Het idee:
We slopen de keukenuitbouw. De keuken verplaatsen we naar wat nu nog 'slaapkamer' is.
Zowel woonkamer als keuken worden voorzien van een 4 meter breed kozijn met openslaande deuren (of harmonicadeuren).
Het effect is: superb zicht op de tuin + veel licht in de woonkamer én keuken.

We wonen hier al een aantal jaar en willen hier zeker nog enige tijd blijven wonen. Dat minder m² minder waarde betekend snap ik, is niet zo'n issue.
Woningbrede uitbouw is geen optie voor mijn vrouw, die vind het huis al te groot. Dat was eerst ook mijn plan, i.c.m. met de keuken aan de voorkant (oostzijde) van het huis.

Uitdagingen/vragen:

• Toegang tot de kruipruimte is nu alleen vanuit de keuken. Ook de kruipruimte van de bestaande slaapkamer is alleen bereikbaar vanuit de keuken! Er moet dus een nieuwe toegang gemaakt worden tot de kruipruimte + doorgang bestaande woning naar nieuwe keuken.
• Vloerverwarming in de keuken is als 'bijverwarming' gelegd. Is het een optie om de groep van de oude keuken om te leggen naar de nieuwe keuken? Dat deel zal dan volledig opnieuw gefreesd moeten worden, daartoe moet ook een deel van het pvc uit de woonkamer verwijderd worden. Krijg je dat achteraf nog weer netjes? Of beter de groep van de keuken afsluiten en een radiator plaatsen in de nieuwe keuken? Of is dat niet nodig met 4 meter (triple) glas op het zuiden?
• Nadat de keuken is afgebroken: wat te doen met het ontstane gat? Gewoon opvullen met zand + aarde of kunnen we hier wellicht nog iets nuttigs mee doen? Ik zat te denken aan infiltratiekratten, maar is dat verstandig zo dicht bij de woning? Ik kan natuurlijk zand verplaatsen en zodoende elders een gat maken voor infiltratiekratten
• Wat te doen met de lichtkoepel. Opties zijn: lichtkoepel houden, lichtkoepel dicht maken, lichtkoepel vervangen door lichtstraat.
• Wat te doen met de badkamer? Hier zitten ramen op 1.80 hoogte, ruimte is dus vrij donker. Ruimte kan gebruikt worden als voorraadkast / bijkeuken. Maar ook als hobbykamer (vrouw doet iets met visagie/make-up/knippen etc als hobby).
• Het dak van de 'nieuwe keuken' is nu voorzien van gipsplaten (2.40 hoogte). Ideeën: (1) Gipsplaten weghalen en het geheel netjes afwerken. Je kijkt dan tegen de balken en dakbeschot aan. (2) Zo laten en een grote lichtstraat plaatsen, op die manier creëer je ook meer hoogte. (3) Kap er op maken. Ik vermoed alleen dat dit wel heel erg prijzig gaat worden...
• Als we dan toch bezig zijn, wat kunnen we nog meer doen?
• Wat vergeet ik, waar moet ik aan denken?

[ Voor 3% gewijzigd door Tehh op 07-12-2021 11:35 ]

[Tehh]

Gereserveerd voor goede ideeën en tips

[twain4me]

Tehh schreef op dinsdag 7 december 2021 @ 11:01:

• Wat vergeet ik, waar moet ik aan denken?
[/list]

Hoewel je denk ik het woongenot van de woning verhoogd. Je maakt je huis wel kleiner en verliest een kamer, in de huidige markt zal het daarom in basis minder waard zijn, omdat het (gokje) 9m2 kleiner gaat worden kan dit wel een behoorlijk bedrag zijn. wellicht nuttig om een (bevriende) makelaar eens te vragen.

[RuudvandeBeeten]

twain4me schreef op dinsdag 7 december 2021 @ 11:16:
[...]


Hoewel je denk ik het woongenot van de woning verhoogd. Je maakt je huis wel kleiner en verliest een kamer, in de huidige markt zal het daarom in basis minder waard zijn, omdat het (gokje) 9m2 kleiner gaat worden kan dit wel een behoorlijk bedrag zijn. wellicht nuttig om een (bevriende) makelaar eens te vragen.

Lijkt me niet dat Tehh bezig is met een flip project en zijn huis zo snel mogelijk en voor de hoogste prijs wilt verkopen. Mocht dat toch het uitgangspunt zijn zou het licher maken van de benedenverdieping alsnog een positieve impact kunnen hebben op de waarde van de woning. (al zal je zien dat de kosten van de verbouwing hoger zijn dan dan de meerwaarde die je creert).

Wat je nog kan overwegen is om juist verder uit te bouwen. Gelijk met de uitbouw van de buren. Kans is aanwezig dat je de buitenmuur van die uitbouw kan gebruiken, wat kosten scheelt.

[Tehh]

@twain4me klopt, dat is zeker bekend. Zal in de basis zo'n 30k in waarde afnemen op papier.
@RuudvandeBeeten Je aanname klopt, 't is inderdaad geen flip-project. Kosten zullen ook hoger zijn dan de toegevoegde waarde. Woningbrede uitbouw is voor mijn vrouw geen optie, die vind het huis al te groot. Ik heb de startpost uitgebreid met die informatie.

Het is echt een plan die het woongenot moet verhogen en dat mag wat kosten.

[ Voor 6% gewijzigd door Tehh op 07-12-2021 11:39 ]

[twain4me]

Tehh schreef op dinsdag 7 december 2021 @ 11:39:
Het is echt een plan die het woongenot moet verhogen en dat mag wat kosten.

daar is helemaal niets mis mee, zolang je maar weet wat de "verborgen" kosten zijn

edit: Ik zou trouwens wel zo snel mogelijk een plattegrond en indeling maken.

[ Voor 12% gewijzigd door twain4me op 07-12-2021 11:53 ]

[twain4me]

RuudvandeBeeten schreef op dinsdag 7 december 2021 @ 11:24:
[...]

Lijkt me niet dat Tehh bezig is met een flip project en zijn huis zo snel mogelijk en voor de hoogste prijs wilt verkopen.

Ik heb het niet over flippen

[Aight!]

Kan je de keuken muur niet isoleren van buiten af?

En dan de slaapkamer bij de keuken betrekken zodat je een keuken + eetruimte hebt?

[FirePuma142]

Kun je de muur tussen keuken en woonkamer en keuken en slaapkamer niet weghalen zodat je een grote ruimte krijgt? Dan kun je ook meer deuren/ramen plaatsen voor meer licht.

Ik vrees namelijk dat het wel een heel gek gezicht wordt met een deur in de hoek van de woonkamer die naar een soort van aangeplakte keuken leidt.

Je kunt van de badkamer een bijkeuken met wasmachine/droger maken?

[Lochnes]

als je nou ipv de keuken platgooien de buitenmuren van de keuken en van de woonkamer volledig triple glas maakt en de muur naar de slaapkamer eruitgooit en die bij de keuken trekt?
eigenlijk zelfde plan qua werk en uitkomst maar je krijgt mooiere verbinding kamer keuken, en je woning dropt geen 30k in waarde.
Wat je nog meer kunt doen: isoleren zo te horen. denk verder ook aan ventilatiesysteem, zonnepanelen, warmtepomp?

[Tehh]

Aight! schreef op dinsdag 7 december 2021 @ 19:46:
Kan je de keuken muur niet isoleren van buiten af?

En dan de slaapkamer bij de keuken betrekken zodat je een keuken + eetruimte hebt?

We hebben enkele jaren geleden de muren laten isoleren, de mannen die toen langs kwamen zeiden dat dit bij de keuken geen optie is. De muren van de keuken zijn voorzien van een laag harde isolatie. Waarschijnlijk piepschuim want dat lag ook op het dak. Opnieuw isoleren betekend muren slopen en opnieuw opbouwen. In plaats daarvan zou je dan zoals @Lochnes en @FirePuma142 ook aangeven deze muren van glas kunnen maken.
't Is een optie waar ik nog niet aan gedacht had. Er zitten wel wat uitdagingen aan:
- de dekvloer van de slaapkamer ligt circa 1 cm lager dan de vloer van de woonkamer/keuken;
- op de plek van de oude buitenmuur tussen keuken en slaapkamer ligt dus nog geen vloer, ook zal hier een latei o.i.d. geplaatst moeten worden aangezien de muur dragend is. Vloerverwarming zal dan sowieso opnieuw gelegd moeten worden anders houd je een strook hele koude vloer over;
- in de slaapkamer ligt geen pvc maar vinyl, geen idee of dezelfde pvc vloer nog te krijgen is (was destijds wel een A-merk);
- als je alle muren van de keuken vervangt voor triple glas dan wordt het alsnog nauwelijks lichter in de woonkamer. Die opening zou dan ook groter moeten worden om te profiteren van het extra licht. Zicht vanuit de woonkamer op de tuin wordt iets beter dan nu.
- je zou een mooie L vormige keuken kunnen plaatsen, op die manier krijg je een wat vierkantere ruimte. Nadeel is dat we dan niet meer met kruiwagens o.i.d. van voor naar achter kunnen lopen (de schuur is geschakeld met de schuur van de buren).

Ik heb even wat zitten schetsen en qua ontwerp kan je wel een mooiere ruimte krijgen (vierkanter). Ik ben het ook wel met jullie eens dat de ruimte dan meer bij de woning getrokken wordt, iets wat je niet hebt wanneer de keuken alleen toegankelijk is via een deur in de hoek van de woonkamer. Ook zou je dan de 'badkamer' nog wat kunnen vergroten door die muur een meter naar voren te halen. Op die manier houd je daar nog een riante hobbykamer o.i.d. over.
Naast de voordelen zie ik ook wel wat nadelen/uitdagingen. Een deel is prima op te lossen met geld (hoogteverschil, vloerverwarming, latei etc), maar een deel is inherent aan de keuze (zicht op de achtertuin, bereikbaarheid achtertuin door het huis, als mijn vrouw tegelijk met mij bezoek heeft kan je de ruimte niet afsluiten, hobbykamer alleen bereikbaar door de voordeur i.p.v. via de keuken).



Ik zal de optie ook eens bespreken met mijn vrouw.

[emot]

Als het echt geld mag kosten;

1) Maak van de 'slaapkamer' gedeeltelijk berging / doorgang naar de tuin en hobbyruimte en bouw net als de buren een uitbouw over hele breedte en overal een nieuwe vloer.

2) andere optie is om de keuken (geel, zoals hierboven getekend) ongeveer 1,5 of 2 meter richting woonkamer te schuiven en achter de keukenwand een soort berging / doorgang te maken.

[_eLMo_]

Nog eens met je vrouw samen zitten en voor een woningbrede uitbouw gaan

Maak er een mooie open leefkeuken van, of een gescheiden tuinkamer met glazen wanden, wel het zicht, en een aparte kamer, dus niet zo “massief” voor het gevoel van je vrouw.

En ik weet niet _of_ er nog kinderen in beeld zijn / komen, maar dan is zo’n aparte kamer een geschenk uit de hemel, haha.

[Lochnes]

kun je dat aanrecht langs de muur nog weghalen en een kookeilemad achtig iets van maken zodat je tijdens het paprika hakken naar buiten kunt kijken?
afsluiting kamer / keuken: paar van die mooie glas/metaal look deuren/schuifdeuren erin. hheeft mijn zus ook, als je de kids zat bent kun je de ruimtes splitsen ideaal, kan de een ook een filmpje kijken en de ander met de buurvrouw wijntje sippen.
verder qua bezwaren qua lateien hoogteverschillen vloerverwarming etc: die heb je volgens mij ook allemaal als je de aanbouw plat zou gooien. Ja, het gaat een serieuze verbouwing zijn. Voordat je de beissing neemt doorspreken met een aannemer. sommige zaken waar je zelf tegen opziet is gewoon een kwestie van iets groter aan pakken maar kost niet veel meer, andere details waarvan je zelf denkt dat het niet veel kan kosten zijn wel echt duur.