Verdeling winst op te verkopen woning

[mvh]

Even rondgekeken maar geen antwoord gevonden op deze vraag: mijn vriend en ik hebben samen een koopwoning die we nu gaan verkopen (andere woning is aangekocht). Nu zijn we het alleen niet eens over de verdeling van de (te verwachten) winst bij verkoop.

Laten we de woning die we verkopen, de 'oude' woning noemen. Bij deze aankoop bracht mijn vriend een vrij significante EWR van zijn vorige koopwoning in. Mijn EWR is besteed aan de woninginrichting (en dat is daarna weer eerlijk verdeeld, dus dat is NVT). Daarna heb ik enkele extra aflossingen gedaan bovenop de maandelijkse aflossingen. De totale inleg/eigen aflossing op de hypotheek is ongeveer:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Dit is de input voor de berekeningen:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

We zijn wel beide 50% eigenaar van de woning, maar ik betaal dus 2/3e van de hypotheek vanwege de verdeling van onze eigen inbreng. Ik heb wat berekeningen gedaan met ronde getallen voor het gemak. Het verschil is nu 'maar' een paar 1000 euro, maar over de looptijd van de hypotheek loopt dit enorm op. Ik wil dit dus graag nu beslecht hebben.

Waar we het niet over eens zijn:
- Volgens mij is het makkelijkst om de verkoopprijs / 2 te doen, en dan de hypotheek / 3. Hij betaalt van zijn verkoopprijs dan 1/3 van de hypotheek terug, en ik 2/3e. Precies zoals we de hypotheek elke maand betalen.
- Volgens hem moeten we de hele hypotheek van de verkoopprijs afhalen. Daarna gaat zijn inleg in zijn bankrekening, vervolgens mijn inleg op mijn rekening, en dan de rest gedeeld door 2.

Op het eerste gezicht lijkt zijn berekening correct, want we krijgen onze eigen inleg terug + de helft van de winst. Maar dit houdt geen rekening met het feit dat ik 2/3e van de hypotheek aan het afbetalen ben.

Als we verdelen volgens mijn berekening:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Als we volgens zijn berekening gaan verdelen:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Ik heb een sheet gemaakt met een beetje versimpelde berekening van het geheel, als je het eens wilt nakijken.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Zoals gezegd zijn dit voorbeeldgetallen, in het echt zijn de verschillen net iets kleiner.

Ik heb steeds het idee dat ik (of wij allebei) ergens een denkfout maken, want voor beide berekeningen is wel iets te zeggen.


EDIT: heb net wel deze link gevonden, waarbij een verdeling wordt voorgesteld waar de vermogende partij geld 'leent' aan de ander, alleen dan ga je wel uit van 50/50 betaling van de hypotheeklasten: https://www.businessinsid...rmogen-hypotheek-eerlijk/

[ Voor 3% gewijzigd door mvh op 24-11-2021 20:49 ]

[mouse86]

Dit is iets waar jullie echt samen moeten uitkomen want er zijn zoveel smaken en mogelijkheden.

En als dat niet lukt. Dan de regels volgen alsof jullie nu 2 zakenpartners zijn en het financieel willen afhandelen (of de regels hanteren als je zou scheiden).

Het laatste werkt als volgt:

Verkoop de woning. Opbrengst gaat 50/50 naar elks bankrekening (aangezien jullie bij notaris 50/50 eigenaar zijn). Vanaf daar bepalen jullie zelf wat jullie ermee doen en hoe je het zelf wilt invullen. Hoef je elkaars mening of idee niet over te vragen.

Je google docs staat niet open om in te zien.

Verder, wat is jullie planning naar de toekomst? Hoe doen jullie het met gezamenlijke uitgaven?

[ Voor 46% gewijzigd door mouse86 op 24-11-2021 20:57 ]

[overhyped]

Lastig. Dit zijn eigenlijk dingen die je heel goed zwart op wit vast moest leggen vooraf. Heb je nu weinig aan.

Wij zitten in een vergelijkbare situatie. Inleg vriendin veel hoger, Mijn maandelijkse inleg veel hoger.

Voor het rekenen ronde bedragen: Inleg vriendin, 300.000 mijn inleg 100.000.

Hypotheek en huis is 50/50, gezamenlijke kosten ook.. Bij de start heb ik een schuld van 100K (de helft van de extra inleg) bij haar.

Per maand leg ik 1000 euro extra in in de gezamenlijke rekening, dus elke maand wordt de schuld aan haar 500E kleiner. Na 200 maanden staan we exact gelijk. (Waarom de helft? Iedere euro die ik op de gezamenlijke rekening stort is ook voor de helft van mij, net zoals dat de 200.000 die zij meer inlegt voor de helft van haar is)

Mochten we eerder uit elkaar gaan: Dan wordt het huis verkocht, de hypotheek afbetaald, het restant verdeeld, en daarna mijn "schuld" afbetaald. Voordeel van deze manier is dat we beide in absolute bedragen identiek profiteren van eventuele winst (en identiek pijn hebben van eventueel verlies)

OOk is op elk moment duidelijk waar we staan, en hoe de verhoudingen zijn. Voor ons is dat een fijne gedachte.

[ Voor 5% gewijzigd door overhyped op 24-11-2021 20:56 ]

[MAX3400]

Maak er wat moois van. Er is, in de basis zoveel te "bedenken" maar 50% eigenaar is, morgen bij acute scheiding, ook 50% van de lusten / lasten.

De rest van jullie berekening is "goodwill"; ik lees weinig tot niets over vastlegging (officieel) van alle ingebrachte bedragen en maandelijkse afspraken.

[President]

Zijn berekening is inderdaad het meest logisch als je het mij vraagt. Je bent nu wel 2/3 aan het afbetalen, maar hij heeft al 20/3 bij wijze van vooraf ingebracht...

[Viper®]

President schreef op woensdag 24 november 2021 @ 20:57:
Zijn berekening is inderdaad het meest logisch als je het mij vraagt. Je bent nu wel 2/3 aan het afbetalen, maar hij heeft al 20/3 bij wijze van vooraf ingebracht...

Ik vind het vreemd dat je 50/50 eigenaar van de woning bent maar de schuld van dat object niet 50/50 verdeeld is.
Jij betaalt 2/3 van de hypotheeklast en hij maar 1/3, waarbij jij meer aflost op de woningschuld dan hij. Stel dat je op die manier over 30 jaar de woning afbetaald zou hebben, dan heb jij 2/3 betaald maar krijgt maar 50% van de waarde van de woning. Dit is helemaal scheef als jullie beide ook nog eens jullie inleg terug krijgen.

Zijn berekening gaat alleen op als jullie beide 50% van de hypotheek zouden betalen. Door zijn 100k inleg wordt de hypotheek last lager en betalen jullie beide minder.
Volgens mij is het nu voor hem meer de deugden en niet de lasten.

Of reken ik verkeerd.

[ Voor 4% gewijzigd door Viper® op 24-11-2021 21:06 ]

[eamelink]

Ik denk dat de handigste berekening als volgt is:

Jullie kochten een huis voor 365k, en jullie zijn allebei 50% eigenaar. Jullie wilden ook allebei 50% financieren, dus 182.5k per persoon.

Je vriend deed dat door 100k in te leggen, en 82.5k te lenen bij de bank. Die 82.5k lening levert hem ongeveer X op aan maandlasten voor rente en afbetaling samen.

Jij deed dat door 10k in te leggen, en 172.5k te lenen bij de bank. Die 172.k lening levert jou ongeveer 2 keer X op aan maandlasten voor rente en afbetaling samen.

Nu is het veel duidelijker welk deel van de verkoopopbrengst aan wie toebehoort: namelijk gewoon door twee delen, en daarna jullie eigen fictieve hypotheekdeel aan de bank betalen.

Het valt jou op dat je in totaal dan méér hebt betaald dan je vriend. Dat klopt ook, jij hebt immers een hogere lening dan je vriend, dus betaal je elke maand een stuk meer rente, en dat is geld dat echt verdwijnt uit jouw portemonnee, waar hij geen last van heeft.

Anders gezegd: de 100k die jouw vriend in het begin inlegde, heeft een hogere contante waarde dan de 100k die jij in de loop van tientallen jaren gaat inleggen via maandlasten.

[ Voor 202% gewijzigd door eamelink op 24-11-2021 21:23 ]

[sig69]

Je kan toch per persoon de totale inleg tot nu toe optellen. Dat is dan je verdeelsleutel voor de overwaarde. De originele aankoopwaarde van het oude huis gaat in het nieuwe huis, en dan moet je het gat nog opvullen (er vanuit gaande dat het nieuwe huis duurder is).

[President]

Viper® schreef op woensdag 24 november 2021 @ 21:05:
[...]

Ik vind het vreemd dat je 50/50 eigenaar van de woning bent maar de schuld van dat object niet 50/50 verdeeld is.
Jij betaalt 2/3 van de hypotheeklast en hij maar 1/3, waarbij jij meer aflost op de woningschuld dan hij. Stel dat je op die manier over 30 jaar de woning afbetaald zou hebben, dan heb jij 2/3 betaald maar krijgt maar 50% van de waarde van de woning. Dit is helemaal scheef als jullie beide ook nog eens jullie inleg terug krijgen.

Zijn berekening gaat alleen op als jullie beide 50% van de hypotheek zouden betalen. Door zijn 100k inleg wordt de hypotheek last lager en betalen jullie beide minder.
Volgens mij is het nu voor hem meer de deugden en niet de lasten.

Of reken ik verkeerd.

Het gaat erom dat ze nu gaan verkopen... Dat het na 30 jaar niet klopt ben ik mee eens, neem aan dat ze later nog wel zouden kijken hoe het zit.

Maar: het gaat om een verkoop nu. Een verkoop waarbij 100k van zijn geld in het huis zit en 10k van haar geld...

[mastr-dc]

Waarom de "winst" niet verdelen naar rato van de inleg tot aan de verhoop?
Wie meer ingelegd/hypotheek betaald heeft is meer eigenaar van de woning dus heeft meer recht op de winst van de woning?

Aankoop 200.000
A: inleg 50.000 + hypotheek 20.000 tot datum x = 70.000 datum x of 35% eigenaar
B: inleg 25.000 + hypotheek 30.000 tot datum x = 55.000 datum x of 27.5% eigenaar
Bank: 37.5% eigenaar

Verkoop 300.000
verdeling:
A: 300.000 x 35% = 105.000
B: 300.000 x 27.5% = 82.500
Verdeling restwaarde: (300.000 - 105.000 - 82.500) / 2 = 112.5 / 2 = 56.250 voor A en B

[Anoniem: 1027889]

Het verschil tussen de berekeningen is € 2.500 wat is er op tegen gezien de hoogte en jullie relatie om dit bedrag te delen?

[sig69]

mastr-dc schreef op woensdag 24 november 2021 @ 21:18:
Waarom de "winst" niet verdelen naar rato van de inleg tot aan de verhoop?
...

Naar rato en dan delen door 2 zodat ze allebei hetzelfde krijgen? Dat klopt niet..

[ Voor 3% gewijzigd door sig69 op 24-11-2021 21:25 ]

[mbe81]

Jullie hebben afgesproken de aankoop te doen op basis van 50% eigenaarschap. Hij heeft initieel meer ingebracht. Zij heeft dit gecompenseerd met een hogere hypotheek en daardoor meer rente betaald en meer afgelost. Als jullie de hypotheek hadden afgemaakt hadden jullie beiden ongeveer evenveel ingelegd en afgelost op de hypotheek (inleg + aflossing) maar had zij wel (veel) meer betaald, namelijk 2/3 van de rente als vergoeding voor de lagere initiele inleg.

Hoe ik het zie:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

De woning is nu verkocht en kan 50/50 verdeeld worden.
Opbrengst en winst ziet er dan als volgt uit:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

De winst van persoon B is relatief hoger omdat jullie voortijdig het huis verkopen en de hypotheek voortijdig afbreken.
Aangepast naar aanleiding van de reactie van @eamelink. De aflossing is ook inleg op de hypotheek en kan dus niet als winst beschouwd worden. Deze dus toegevoegd waardoor de winst voor beiden gelijk is.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Succes!

[ Voor 7% gewijzigd door mbe81 op 24-11-2021 22:02 . Reden: Whitespaces ]

[mbe81]

mastr-dc schreef op woensdag 24 november 2021 @ 21:18:
Waarom de "winst" niet verdelen naar rato van de inleg tot aan de verhoop?
Wie meer ingelegd/hypotheek betaald heeft is meer eigenaar van de woning dus heeft meer recht op de winst van de woning?

Omdat zij meer hypotheeklasten op zich heeft genomen. Namelijk 2/3 van de rente en de aflossing. Hiermee is de lagere inbreng gecompenseerd.

[ Voor 5% gewijzigd door mbe81 op 24-11-2021 21:27 ]

[eamelink]

mbe81 schreef op woensdag 24 november 2021 @ 21:25:
De winst van persoon B is relatief hoger omdat jullie voortijdig het huis verkopen en de hypotheek voortijdig afbreken.

Goede berekening! Maar deze zin vind ik niet helemaal kloppen. B heeft niet meer 'winst'; jij telt de aflossing nu op bij de winst, doordat die van de restschuld af ging. Als je daarvoor corrigeert, hebben ze beide precies 49,5k échte winst, namelijk ieder de helft van de waardestijging van het huis.

En eigenlijk zou je juist de andere kant op moeten corrigeren; namelijk voor de rente. Stel dat A 3k rente heeft betaald, dan heeft B inmiddels 6k rente betaald, en is de winst van A 46.5k en van B 43.5. Bijna gelijk (de prijsstijging van het huis domineert), maar B heeft wat minder winst omdat ze meer rente heeft betaald vanwege de hogere lening.

(Ze kan ook zeggen dat ze een veel betere RoE heeft vanwege de hogere hefboom )

[mbe81]

[b]eamelink schreef op woensdag 24 november 2021 @ 21:35:
Goede berekening! Maar deze zin vind ik niet helemaal kloppen. B heeft niet meer 'winst'; jij telt de aflossing nu op bij de winst, doordat die van de restschuld af ging. Als je daarvoor corrigeert, hebben ze beide precies 49,5k échte winst, namelijk ieder de helft van de waardestijging van het huis.

Je hebt gelijk! De aflossing is natuurlijk ook inleg. Ik zal deze toevoegen aan de berekening.

En eigenlijk zou je juist de andere kant op moeten corrigeren; namelijk voor de rente. Stel dat A 3k rente heeft betaald, dan heeft B inmiddels 6k rente betaald, en is de winst van A 46.5k en van B 43.5. Bijna gelijk (de prijsstijging van het huis domineert), maar B heeft wat minder winst omdat ze meer rente heeft betaald vanwege de hogere lening.

Daar ben ik het dan niet mee eens, dat is het voordeel van minder hoeven lenen...

[President]

mbe81 schreef op woensdag 24 november 2021 @ 21:26:
[...]


Omdat zij meer hypotheeklasten op zich heeft genomen. Namelijk 2/3 van de rente en de aflossing. Hiermee is de lagere inbreng gecompenseerd.

Die is in absolute getallen totaal nog niet gecompenseerd.

Die 5000 aflossing van haar is dus meer waard dan die 100.000 initiële inbreng van hem? Dat zeg je namelijk als zij uiteindelijk meer winst maakt...

En dat zij 2/3 betaalt is leuk... Maar zonder zijn inbreng zouden ze bij wijze van 1.000 euro per maand moeten betalen en dus elk 500 euro.

Door zijn inbreng betalen ze maar 700 euro per maand en dat komt met 2/3 van haar betalen neer op 470 euro wat ze per maand betaalt...

[ Voor 22% gewijzigd door President op 24-11-2021 21:48 ]

[XeNeRgY]

Anoniem: 1027889 schreef op woensdag 24 november 2021 @ 21:22:
Het verschil tussen de berekeningen is € 2.500 wat is er op tegen gezien de hoogte en jullie relatie om dit bedrag te delen?

Dit dus. De discussie niet waard in mijn ogen, ervan uitgaande dat je samen iets wilt opbouwen vormen. Dan ga je toch discussiëren over minder dan 1% van de verkoopprijs?

Als je er echt niet uit komt besteed dit bedrag dan aan iets leuks voor jullie samen. Zodat je allebei het gevoel hebt er iets voor te hebben gekregen. Een mooie vakantie bijvoorbeeld of relatietherapie

[mbe81]

President schreef op woensdag 24 november 2021 @ 21:46:
[...]

Die is in absolute getallen totaal nog niet gecompenseerd.

Die 5000 aflossing van haar is dus meer waard dan die 100.000 initiële inbreng van hem? Dat zeg je namelijk als zij uiteindelijk meer winst maakt...

En dat zij 2/3 betaalt is leuk... Maar zonder zijn inbreng zouden ze bij wijze van 1.000 euro per maand moeten betalen en dus elk 500 euro.

Door zijn inbreng betalen ze maar 700 euro per maand en dat komt met 2/3 van haar betalen neer op 470 euro wat ze per maand betaalt...

Die extra winst is dus niet zo, zie de opmerking van @eamelink hierboven. Wat je zegt met die bedragen hierboven is toch vooral een voordeel voor hem? Van 500 naar 230 per maand terwij zij, in jouw fictieve voorbeeld van 500 naar 470 gaat. Lijkt me in verhouding met de inleg van 100k vs 10k.

[Lordy79]

Er is 224K te verdelen.

Er lijkt ruwweg 2 jaar lang gewoond te zijn in dit huis. Dit baseer ik op de hoogte van aflossing t.o.v. totale hypotheek.

Uitgaand van 2pct rente is de 100K die V heeft ingelegd dus ruwweg 104K waard en de 10K die TS heeft ingebracht is 10.4K waard

Verder heeft V 5K afgelost en TS 10K.

M.i. moet V dus 109K ontvangen en TS 20.4K

Er blijft dan 224-109-20.4= 94.6K over
M.i. heeft V door de veel hogere inbreng (ca 5x zoveel) ook recht op 5/6e van de winst.

Dus V krijgt 78.8K van de winst en TS 15.8K

V krijgt dus in totaal 187.8K en TS krijgt 36.2K

Dit klopt ook aardig als je kijkt naar t rendement op het geïnvesteerde vermogen. Dat ligt bij beide rond de 75pct.

[mvh]

Allemaal hartelijk dank voor de antwoorden, ik ga ze binnenkort goed doorlezen maar waarschijnlijk goed om er een adviseur naar te laten kijken of vast te laten leggen

De waardigheid zal vast in het midden liggen.

@XeNeRgY @Anoniem: 1027889 e.a. het gaat me niet om de 3k nu, maar meer om de 50-100k verschil die opbouwt over de komende 30 jaar.

[Lordy79]

Mijn bovenstaande berekening houdt natuurlijk geen rekening met de 50/50 eigendomsverhouding. Maar die is gewoon heel scheef geweest.

Als het puur zakelijk was geweest klopt mijn berekening.

[Wild Chocolate]

Als je het puur zakelijk bekijkt, zou ik het volgende doen:
(Bierviltjesberekening-alert, ik kan er hier of daar een paar euro naast zitten).

Er komt 224.000,- binnen na verkoop en aflossen hypotheek.

Het huis is 27,12% in waarde gestegen.
Dus inleg vriend was €100.000,- is nu €127.120,- waard.
Jouw inleg was €10.000,- is nu €12.721,- waard.

Dat maakt samen 139.841,- aan inleg + rendement op die inleg.

Dan blijft er nog 84.159,- over, die zou ik verdelen naar rato van de aflossing. Dus 1/3-2/3:
dus 28.053,- voor je vriend en 56.106,-

Dus: je vriend €155.173,-
En jij €68.827,-

Hey, dat is grappig dat ligt tussen jullie berekeningen in


Daarnaast een gewetensvraag: Is jullie inbreng in de relatie ook 2/3 - 1/3 verdeeld?

Ik heb ook een huis gekocht samen met mijn vriendin. Nu hadden wij beiden geen geld, dus aanvangsniveau was nul. Maar ondanks dat ik inmiddels een factor 4 keer zoveel aan onze gezamenlijke lasten bijdraag dan zij, omdat ik ook een factor 4 keer zoveel verdien als zij, ga ik er toch vanuit dat het huis 50-50 van mij en van haar is.

[ Voor 3% gewijzigd door Wild Chocolate op 24-11-2021 22:24 ]

[Hielko]

mvh schreef op woensdag 24 november 2021 @ 20:45:
Ik heb steeds het idee dat ik (of wij allebei) ergens een denkfout maken, want voor beide berekeningen is wel iets te zeggen.


EDIT: heb net wel deze link gevonden, waarbij een verdeling wordt voorgesteld waar de vermogende partij geld 'leent' aan de ander, alleen dan ga je wel uit van 50/50 betaling van de hypotheeklasten: https://www.businessinsid...rmogen-hypotheek-eerlijk/

Er zijn gewoon verschillende mogelijkheden, die allen niet perse fout of goed zijn.

Blijkbaar willen jullie het eigendom 50/50 regelen, en de kosten ook 50/50 waarbij elke partner verantwoordelijk is voor 50% van de financiering van de woning (en dat dan naar keuze met eigen geld kan doen, of een deel van de hypotheek). En dat zal je dan ook moeten opnemen in een samenlevingsovereenkomst of iets dergelijks, want standaard werkt het niet zo (als je alleen 50/50 eigenaar wordt via de koopovereenkomst). Dus bedenk goed dat als je zoiets afspreekt en je het vervolgens daar nu over eens bent, als je niks op papier zet dat kan je ooit alsnog tegen een andere realiteit aanlopen. En om het extra ingewikkeld te maken, wat als er bijv. kinderen in het spel komen en 1 van de partners daarom minder gaat werken? Hoe gelijkwaardig zijn jullie financiële vooruitzichten? Want exact 50/50 de kosten verdelen kan wel voor scheve situaties leiden met deze opzet. Immers heeft de vermogende partner nu de laagste maandlasten.

Maar wat betreft je berekening, ondanks mijn opmerking dat er geen goed of fout is, nu ik je spreadsheet zie denk ik dat de berekening van je vriend gewoon niet klopt. Simpelweg omdat deze niet meeneemt hoeveel je individueel aflost op de hypotheek. In het extreme geval dat jij besluit 100K tussentijds af te lossen zou het volgens de berekening van je vriend dan gewoon weggegooid geld zijn. Let wel op dat er een verschil is tussen aflossing en rente, dat je meer rente zal betalen en daar niet direct iets voor terugkrijgt is namelijk wel logisch. Immers leen je meer geld bij de bank dan je vriend volgens jullie voorgestelde constructie. Maar zolang je het alleen hebt over de aflossing zou ik zeggen dat jou berekening beter is.

[Ikke_Niels]

Dit is een erg lastig geheel.
Het ligt eraan hoe "eerlijk" je dit wil doen.
Uiteindelijk is het een stuk van perspectief.

Reken je voor beide inleggen een (fictief) rendement?
De 110k die jullie hebben ingelegd heeft gezorgd voor een lagere maandlast.
Maar daarnaast hebben jullie ook de lasten 2/3 of 1/3 verdeeld.

Ik ga er even vanuit dat dit 2 jaar loopt.

Voorbeeldje met een "fictief" rendement van 2% (als hypotheekrente), dit zou, met aftrek op +- 1,4% komen (uitgaande van 30% teruggave).
Dus 100k levert per jaar 1400 euro "rendement" op.
En de 10k 140 euro.

Daarnaast is er 15k afgelost, wat 2/3 om 1/3 is gedaan. Dus 10k om 5k.


Dus wat hebben jullie beide "ingelegd/afgelost".
Dat is:
Voor je vriend 1,4k*2 + 5k = 7,8k
Voor jou 0,14k*2 + 10k = 10,28k

Ik zou ook eerst de inleg terughalen van de verkoopprijs.
Dus 465-110 = 355k
Daarnaast hebben jullie in totaal 255k gefinancieerd via hypotheek (365-110). Dat gaat er ook nog af.
355k-255k=+-100k

Het rendement van de woning stijging is +-100k.
Ik zou dat dan verdelen op "inleg" van inleg/aflossing. Dus 59% (voor jou) vs 41% voor je vriend.
Ofwel voor jou is 59k winst, en 41k voor hem.

De "uitkering" is dan dus, winst en eigen geld:
141k voor hem.
En 69k voor jou.


Maar.... dit is erg lastig allemaal er zijn 20 miljoen zienswijzen...
Het is iets om samen uit te komen.
En daarnaast voor alle anderen die dit lezen: van te voren met je partner over hebben! Ook als je denkt nooit uit elkaar te gaan... (en ja het is geen fijn onderwerp...)

[GermanPivo]

mvh schreef op woensdag 24 november 2021 @ 22:14:
Allemaal hartelijk dank voor de antwoorden, ik ga ze binnenkort goed doorlezen maar waarschijnlijk goed om er een adviseur naar te laten kijken of vast te laten leggen

De waardigheid zal vast in het midden liggen.

@XeNeRgY @Anoniem: 1027889 e.a. het gaat me niet om de 3k nu, maar meer om de 50-100k verschil die opbouwt over de komende 30 jaar.

Ja, en wat als je woning minder waard wordt?

[skaaf]

Een tip, als jullie het eens zijn, leg die uitkomst dan vast in een draagplichtovereenkomst waarin ook de verdeling van lasten voor de nieuwe hypotheek geregeld is.
Je merkt al dat jullie situatie op meerdere manier doorgerekend kan worden en dat er geen goed of fout is. Het gaat erom dat jullie het eens zijn.
Die draagplichtovereenkomst helpt ook in de situatie dat jullie elkaar niet meer lief vinden. Bij het stuk lopen van de relatie ligt dan vast hoe de waarde van de woning verdeeld moet worden en is dat geen discussiepunt.

[Anoniem: 677216]

Ik zou adviseren de kosten los te zien van de waardestijging. Dan kan je de verrekening ook makkelijker in 2 stappen doen:
1. Ieder krijgt zijn eigen inleg terug (zowel eenmalige inleg als maandelijkse aflossingen). Nu sta je quitte.
2. Wat overblijft is de waardestijging (minus verkoopkosten). Dit gaat simpelweg door 2 omdat ieder 50% eigenaar is. Geen moeilijke en dubieuze verrekeningen o.b.v. inleg/aflossing. Niet aflossing van een lening, maar eigenaarschap van het huis geeft recht op waardestijging (en -daling).

En natuurlijk: maak voor een volgende aankoop duidelijke afspraken op papier!

[ybos]

mvh schreef op woensdag 24 november 2021 @ 22:14:

@XeNeRgY @Anoniem: 1027889 e.a. het gaat me niet om de 3k nu, maar meer om de 50-100k verschil die opbouwt over de komende 30 jaar.

Dat is toch niet van toepassing
Dat ga je niet betalen omdat je de boel verkoopt en herbalanceert, waarom zou dat dan deel uit moeten makeb van de berekening

[geekeep]

ybos schreef op donderdag 25 november 2021 @ 12:39:
[...]

Dat is toch niet van toepassing
Dat ga je niet betalen omdat je de boel verkoopt en herbalanceert, waarom zou dat dan deel uit moeten makeb van de berekening

"Over 5 jaar zou ik een betere baan hebben, en werd mijn aflossing verhoogd naar 900 euro"
"Ik ben onverwachts in een burn-out terecht gekomen en zit nu al maanden thuis. De volledige lasten liggen bij mijn vriend"

Ik snap eerlijk gezegd ook niet waarom @mvh de potentiële toekomstige inleg nú wil meenemen in de verdeling. Er kan in al die jaren nog zoveel gebeurd zijn.

Lekker die winst (minus beide inbreng dus) delen door 2. Als het met verlies verkopen was, had waarschijnlijk dit topic niet eens bestaan. Je druk maken om 1.6% van de totale winst... Zonder die 100k inbreng van de partner was het een simpeler huis geweest met een bijbehorende lagere winst (lage huizenprijzen schommelen minder in absolute bedragen), dus in wezen heb je al geprofiteerd van zijn inleg.

[Wild Chocolate]

In alle opties waarbij wordt gezegd "betaal eerst ieders inleg terug" zonder daar een deel van de winst bij te tellen, had de vriend dus beter zijn geld ergens anders in kunnen beleggen. Want een rendement van 0% op zijn €100.000,- is natuurlijk bijzonder slecht...
En als dan vervolgens de winst wordt verdeeld naar aflossing, wordt hij nog een keer extra gestraft voor het inleggen van eigen vermogen Hij had tenslotte veel minder af te lossen, omdat hij veel meer ingelegd had.

[ Voor 8% gewijzigd door Wild Chocolate op 25-11-2021 19:31 ]

[Lordy79]

Wild Chocolate schreef op donderdag 25 november 2021 @ 19:30:
In alle opties waarbij wordt gezegd "betaal eerst ieders inleg terug" zonder daar een deel van de winst bij te tellen, had de vriend dus beter zijn geld ergens anders in kunnen beleggen. Want een rendement van 0% op zijn €100.000,- is natuurlijk bijzonder slecht...
En als dan vervolgens de winst wordt verdeeld naar aflossing, wordt hij nog een keer extra gestraft voor het inleggen van eigen vermogen Hij had tenslotte veel minder af te lossen, omdat hij veel meer ingelegd had.

Kijk nog maar eens naar mijn berekening....

[Wild Chocolate]

Lordy79 schreef op donderdag 25 november 2021 @ 19:32:
[...]

Kijk nog maar eens naar mijn berekening....

In jouw berekening wordt heel veel rendement aan later ingelegd (dus eigenlijk afgelost) geld toegekend, en heel weinig aan het bij aankoop ingelegde geld.

Het rendement op het gehele huis is 24%. Waarom zou je dan op het vooraf ingelegde geld met een fictief rendement van slechts 4% rekenen? En al het daadwerkelijke rendement toekennen aan het geld wat het kortst heeft gerendeerd?

[Lordy79]

Wild Chocolate schreef op donderdag 25 november 2021 @ 19:44:
[...]

In jouw berekening wordt heel veel rendement aan later ingelegd (dus eigenlijk afgelost) geld toegekend, en heel weinig aan het bij aankoop ingelegde geld.

We praten dan ook over een korte periode dat het huis in bezit was. Althans dat was mijn hypothese en die kan onjuist zijn.
Wat ik juist wél heb gedaan is 2pct rente toekennen aan dat ingelegde geld omdat het als het op een andere manier (wel defensief!) geïnvesteerd zou zijn ook 2pct netto opgeleverd zou hebben.
En ik heb die 2pcf juist NIET losgelaten op de aflossingen omdat dat niet erg significant is en de berekening erg ingewikkeld zou maken.
Tuurlijk, die 2pct had ook 6pct ofzo geweest kunnen zijn maar we praten over een investering met laag risico op geld kwijtraken.
En sowieso komt er in mijn berekening uit dat vriend veel meer van de winst krijgt omdat hij ook het meeste "risico" heeft gelopen.

Als het huis veel langer in bezit is was er ook veel meer afgelost maar had die 100K initiële inleg ook veel meer rente "opgeleverd".

[Wild Chocolate]

Lordy79 schreef op donderdag 25 november 2021 @ 19:50:
[...]

We praten dan ook over een korte periode dat het huis in bezit was. Althans dat was mijn hypothese en die kan onjuist zijn.
Wat ik juist wél heb gedaan is 2pct rente toekennen aan dat ingelegde geld omdat het als het op een andere manier (wel defensief!) geïnvesteerd zou zijn ook 2pct netto opgeleverd zou hebben.
En ik heb die 2pcf juist NIET losgelaten op de aflossingen omdat dat niet erg significant is en de berekening erg ingewikkeld zou maken.
Tuurlijk, die 2pct had ook 6pct ofzo geweest kunnen zijn maar we praten over een investering met laag risico op geld kwijtraken.
En sowieso komt er in mijn berekening uit dat vriend veel meer van de winst krijgt omdat hij ook het meeste "risico" heeft gelopen.

Als het huis veel langer in bezit is was er ook veel meer afgelost maar had die 100K initiële inleg ook veel meer rente "opgeleverd".

Sorry, ik haal ook wat berekeningen door elkaar, geloof ik, bij jou zou de vriend er juist veel beter uitkomen. Wat ik ook niet helemaal snap, waar ik vooral moeite mee heb, is bijvoorbeeld de berekening van @Ikke_Niels , waarbij de vriend er bekaaid vanaf komt.

Goed, ik ben blij dat ik mijn huis gewoon 50/50 kan verdelen, en er bij ons geen verschil aan inleg bij aanschaf was. En het verschil bij ons in aflossing, zit hem in een scheve inkomensverdeling, en ik vind dat mijn vriendin daardoor niet minder inbreng in de relatie heeft....

Feit is, dat je dit dus van tevoren moet vastleggen, zeker wanneer je verschillende hoeveelheden eigen vermogen inlegt. (Van dat deel kan ik wel begrijpen, dat dat eigendom blijft van degene die het ingelegd heeft). Persoonlijk zou ik bij aankoop dan hebben gezegd: Ieder koopt x% eigendom van de woning met eigen geld, en het overige deel 50/50 verdelen. En dan ofwel naar rato van inkomen aflossen, ofwel ieder de helft, wat je ook afspreekt. Bij verkoop is dan duidelijk hoeveel % van het vrijgekomen geld voor wie is...
Maar ja, achteraf is het mooi wonen...

[emnich]

Lordy79 schreef op woensdag 24 november 2021 @ 22:13:
Er is 224K te verdelen.

Er lijkt ruwweg 2 jaar lang gewoond te zijn in dit huis. Dit baseer ik op de hoogte van aflossing t.o.v. totale hypotheek.

Uitgaand van 2pct rente is de 100K die V heeft ingelegd dus ruwweg 104K waard en de 10K die TS heeft ingebracht is 10.4K waard

Verder heeft V 5K afgelost en TS 10K.

M.i. moet V dus 109K ontvangen en TS 20.4K

Er blijft dan 224-109-20.4= 94.6K over
M.i. heeft V door de veel hogere inbreng (ca 5x zoveel) ook recht op 5/6e van de winst.

Dus V krijgt 78.8K van de winst en TS 15.8K

V krijgt dus in totaal 187.8K en TS krijgt 36.2K

Dit klopt ook aardig als je kijkt naar t rendement op het geïnvesteerde vermogen. Dat ligt bij beide rond de 75pct.

toon volledige bericht

Beide partijen hebben evenveel geïnvesteerd, dat één partij dat met geleend geld doet maakt helemaal niet uit. Daar is ook gewoon rente over betaald.

Belangrijkste is natuurlijk dat het helemaal geen belegging is maar een woning...

[ Voor 4% gewijzigd door emnich op 25-11-2021 20:37 ]

[Lordy79]

emnich schreef op donderdag 25 november 2021 @ 20:36:
[...]

Beide partijen hebben evenveel geïnvesteerd, dat één partij dat met geleend geld doet maakt helemaal niet uit. Daar is ook gewoon rente over betaald.

Ja dank je de koekoek.
Als er om welke reden dan ook iets misgaat, verkoopt de bank het huis (veel te goedkoop), pakt t geld en blijft vriendlief met de brokken achter.

Verder kan TS alleen maar zoveel geld lenen tegen bepaalde voorwaarden omdat vriend er zoveel eigen geld in heeft gestopt.

Oh en nee het is geen investering maar TS stelt een vraag en daar geef ik een antwoord op.
Het is verder aan hen om het te regelen zoals zij willen.
* Lordy79 heeft gewoon een huis gekocht en volledig zelf betaald/gefinancierd maar t huis wel 50/50 op naam van mevrouw Lordy en hemzelf gezet.
Is totaal niet zakelijk.

[ Voor 23% gewijzigd door Lordy79 op 25-11-2021 20:54 ]

[Uniciteit]

Ikke_Niels schreef op donderdag 25 november 2021 @ 09:56:
Dit is een erg lastig geheel.
Het ligt eraan hoe "eerlijk" je dit wil doen.
Uiteindelijk is het een stuk van perspectief.

(...)

Het rendement van de woning stijging is +-100k.
Ik zou dat dan verdelen op "inleg" van inleg/aflossing. Dus 59% (voor jou) vs 41% voor je vriend.
Ofwel voor jou is 59k winst, en 41k voor hem.

De "uitkering" is dan dus, winst en eigen geld:
141k voor hem.
En 69k voor jou.


Maar.... dit is erg lastig allemaal er zijn 20 miljoen zienswijzen...
Het is iets om samen uit te komen.
En daarnaast voor alle anderen die dit lezen: van te voren met je partner over hebben! Ook als je denkt nooit uit elkaar te gaan... (en ja het is geen fijn onderwerp...)

toon volledige bericht

Zoals je zegt: er zijn 20 miljoen zienswijzen, maar ik vind jouw uitkomst ergens niet heel erg eerlijk.

Het kan toch niet zo zijn dat iemand die €100.000,- investeert in een woning er met minder winst vandoor gaat dan iemand die €10.000,- investeert?

Je doet in jouw post de uiteindelijke verdeling op basis van de maandelijkse inleg (namelijk 2/3 en 1/3). Dat is echter totaal irrelevant. Die verdeling bestaat alleen omdat de uitstaande hypotheekschuld voor 2/3 voor de TS is. Als de partner van TS had besloten om het geld op de bank te laten staan en evenveel te lenen als TS, dan was de verdeling gewoon 1/2 en 1/2 geweest.


Verder kom ik wat betreft verdeling opdezelfde bedragen uit als in deze post: mbe81 in "Verdeling winst op te verkopen woning"

Vanaf dag 1 beide 50-50 eigenaar en dus ook de winst 50-50 verdeeld.

[CuBras]

mvh schreef op woensdag 24 november 2021 @ 22:14:
Allemaal hartelijk dank voor de antwoorden, ik ga ze binnenkort goed doorlezen maar waarschijnlijk goed om er een adviseur naar te laten kijken of vast te laten leggen

Dit soort zaken moet je altijd via een financieel adviseur laten regelen

Ik trek bij mijn vriendin in, allebei een koophuis, ik word 50% eigenaar. Maar koop ik in bij de woning op basis van de koopprijs of de huidige waarde?

Geloof me .. we dachten dat dit twee uurtjes werk was met de financieel adviseur, maar we zitten ondertussen al op 4x 3,5 uur.

Maar het is wel rond gekomen en precies eerlijk verdeeld, met ieders vaste inleg.