Wel of geen NHG op hypotheek nemen?

[matthijsbreuker]

Hallo allemaal,

Mijn vriendin en ik hebben onlangs eindelijk de huizenmarkt weten te overwinnen en hebben een akkoord bereikt over de koop van ons eerst huis. Een erg leuke gebeurtenis natuurlijk waar we ook heel blij mee zijn. Maar naast het vieren komt er ook meteen veel regelwerk bij kijken. Inmiddels hebben we een koopovereenkomst getekend en zijn we met de bank in overleg om onze hypotheek rond te krijgen. Nu staan we voor een keuze waarbij ik eerlijk gezegd niet zo goed weet wat de beste keuze is en daarom bij jullie om advies vraag. Ik zal proberen onze situatie zo goed mogelijk uit te leggen, Allereerst wat cijfers:

Huis gekocht voor: 365.000 K.K.
Huis getaxeerd: 355.000
Kosten aanstaande verbouwing: 40.000

De keuze waar we voor staan is of we het huis willen financieren met of zonder NHG. Normaal gesproken lijkt me dit een makkelijke keuze maar ik zal uitleggen waarom ik erover twijfel. Allereerst handig om te stellen dat de kostengrens voor NHG voor 2022 stijgt naar precies 355.000 (vandaar ook dat we het daarop hebben laten taxeren) en we daar dus voor in aanmerking komen. De bank heeft ons de volgende inschattingen gegeven voor rentepercentages:

10 jaar vast met NHG: 1,06%
10 jaar vast zonder NHG: 1,40%
20 jaar vast zonder NHG: 1,79%

Bij NHG moeten we ons inkopen voor 0,6% van de hypotheek wat we over tijd weer zouden terug verdienen met de lage rente.

Nog steeds een hele makkelijke keuze lijkt het, echter staan we beide aan het begin van onze carrière (beide 26) en denken we over tijd meer te gaan verdienen. Daarnaast hopen we over een aantal jaar een gezin te starten waardoor we niet verwachten langer dan 10 jaar in dit huis te gaan wonen. Ik acht de kans niet zo heel groot dat ons volgende huis wat we gaan kopen ook binnen de kostengrens van NHG zal vallen. Dit betekent dat we het lage rentepercentage dan dus ook niet mee kunnen nemen naar het volgende huis en een nieuwe hypotheek moeten afsluiten dan. Ik acht de kans groot (zonder onderbouwing) dat de renteprijzen dan een stuk hoger zullen zijn dan de lage percentages van nu. Wanneer we een hypotheek nemen zonder NHG kunnen we deze voor 20 jaar vast zetten en hoogstwaarschijnlijk meenemen naar ons volgende huis, wat ons voor een langere tijd verzekert van een laag rentepercentage.

Daarnaast lijkt me de zekerheid van het NHG ook minder groot dan ik eerst dacht aangezien we voor 40.000 euro gaan verbouwen (nieuwe puien met dubbel glas, nieuwe badkamer, nieuwe vloer) wat nog weer extra waarde aan het huis toevoegt. Ik betwijfel of de markt in (bijvoorbeeld) 7 jaar tijd zoveel inzakt dat we er met een verlies uitgaan stappen aangezien het huis straks meer waard is dan wat we nu aan hypotheek hebben en we dan al 7 jaar afgelost hebben.

Hebben jullie advies over wat verstandig is? Kiezen voor de zekerheid en lage rente nu en dan op de koop toe nemen dat we dan over 7-8 jaar een hogere rente op ons volgende huis betalen. Of nu iets meer betalen en minder zekerheid met de verwachting dat we dan later de relatief lage rente kunnen meenemen naar het volgende huis? Het advies wordt heel erg gewaardeerd.

[Anoniem: 677216]

Je maakt het veel te ingewikkeld. Verbouwingen, rentestand over 7 jaar, meenemen van rente bij verhuizing, maakt allemaal niet uit.
Het eenmalige NHG bedrag heb je binnen twee jaar terugverdiend omdat je minder rente betaalt. Dus als je minimaal twee jaar blijft wonen, ben je goedkoper uit met NHG. Ik zou niet weten waarom je het niet zou doen.

Edit: never mind. Niet de taxatie is leidend, maar het aankoopbedrag. Dus je kán helemaal geen NHG kiezen.

[ Voor 13% gewijzigd door Anoniem: 677216 op 18-11-2021 22:26 ]

[matthijsbreuker]

Anoniem: 677216 schreef op donderdag 18 november 2021 @ 22:25:
Je maakt het veel te ingewikkeld. Verbouwingen, rentestand over 7 jaar, meenemen van rente bij verhuizing, maakt allemaal niet uit.
Het eenmalige NHG bedrag heb je binnen twee jaar terugverdiend omdat je minder rente betaalt. Dus als je minimaal twee jaar blijft wonen, ben je goedkoper uit met NHG. Ik zou niet weten waarom je het niet zou doen.

Edit: never mind. Niet de taxatie is leidend, maar het aankoopbedrag. Dus je kán helemaal geen NHG kiezen.

Volgens mij is de taxatie leading: eigenhuis.nl/huis-kopen/bestaande-bouw/hypotheek-en-overdracht/ben-je-een-starter/nationale-hypotheek-garantie-nhg#/

"Is de koopsom hoger dan € 325.000, maar is het bedrag in het taxatierapport € 325.000 of lager, dan is NHG mogelijk. Er is dan wel meer inbreng van eigen geld nodig."

[matthijsbreuker]

.

[ Voor 98% gewijzigd door matthijsbreuker op 18-11-2021 22:32 ]

[YakuzA]

matthijsbreuker schreef op donderdag 18 november 2021 @ 22:30:
[...]
Volgens mij is de taxatie leading: eigenhuis.nl/huis-kopen/bestaande-bouw/hypotheek-en-overdracht/ben-je-een-starter/nationale-hypotheek-garantie-nhg#/

"Is de koopsom hoger dan € 325.000, maar is het bedrag in het taxatierapport € 325.000 of lager, dan is NHG mogelijk. Er is dan wel meer inbreng van eigen geld nodig."

Toch wel bijzonder.
Op de website van de nhg gaat het alleen over een limiet op ‘aankoopbedrag’.

Hoeveel kan je lenen met NHG?
Het aankoopbedrag van de woning -plus eventuele verbouwingskosten- mag in 2021 maximaal € 325.000 zijn.

https://www.nhg.nl/het-product-nhg/een-hypotheek-met-nhg/

De TS volgend komt dit met aankoop en verbouwen al op 405k uit.

[ Voor 7% gewijzigd door YakuzA op 18-11-2021 23:07 ]

[Sissors]

Als je niet van plan bent iig 2 jaar er te wonen, dan zou ik die verbouwing toch serieus heroverwegen. Ben je dat wel van plan, dan is het goedkoper met NHG.

[DiedX]

Met NHG nemen. Probeer eerst eens 10 jaar bij elkaar te blijven.

[matthijsbreuker]

Ik heb het nog een keer uitgezocht en dit is wat ik vind:

"Bij de toepassing van de kostengrens van NHG geldt het laagste bedrag van de koopsom en de getaxeerde marktwaarde."

Link: https://www.homefinance.n...nhg-grens-in-2021-omhoog/

Voor wat betreft de verbouwingskosten, dit is alleen een probleem bij NHG wanneer je dit bedrag meefinanciert in je hypotheek. In ons geval zullen we de verbouwing uit eigen zak betalen nadat we de hypotheek afgesloten hebben en het huis al bezitten. Dit wordt daarom ook niet meegenomen in de beoordeling. De reden dat ik het noemde is omdat het uiteindelijk wel waarde aan het huis toe voegt en daarom de kans op verlies bij verkoop minder groot wordt.

Daarnaast ben ik ook zeker niet van plan om het huis binnen twee jaar te verkopen, dit heb ik ook nergens gezegd. Wel zie ik het gebeuren na 7-8 jaar of iets dergelijks.

[Sissors]

matthijsbreuker schreef op donderdag 18 november 2021 @ 23:20:

Daarnaast ben ik ook zeker niet van plan om het huis binnen twee jaar te verkopen, dit heb ik ook nergens gezegd. Wel zie ik het gebeuren na 7-8 jaar of iets dergelijks.

En dan is het antwoord dus heel makkelijk: Met NHG doen. Je betaald 0.6% en het scheelt je een ~2.5%.

[badboyqxy]

0.34% rente verschil heeft zich 18maanden terug verdiend.
gewoon nhg doen

[matthijsbreuker]

Ik begrijp dat een NHG hypotheek, zeker op de korte termijn, een stuk goedkoper is dan zonder NHG. Mijn vraag gaat voornamelijk over de inschatting van de rente standen over bijvoorbeeld 7-8 jaar. Als we dan een nieuw huis kopen waar geen NHG op kan dan moeten we een nieuwe hypotheek afsluiten voor het dan geldende rentepercentage. Stel dat is bijvoorbeeld 6% dan moeten we ineens heel veel rente betalen terwijl we onze oude hypotheek met 1,79% rente hadden kunnen meenemen als we geen NHG hadden genomen. Dan zijn we op de lange termijn een stuk duurder uit.

De toekomst is niet te voorspellen en misschien probeer ik te ver vooruit te denken met erg veel aannames maar je kan de keuze maar 1 keer maken natuurlijk.

[D-dark]

Wat ik mis is 20 of 30 jaar met NHG.
Dat moet ook gewoon mogelijk zijn. Zou je bank daar ook naar vragen.

Denk dat ze nu alleen de top 3 van laagste rentes tonen

[ Voor 24% gewijzigd door D-dark op 18-11-2021 23:56 ]

[Heroic_Nonsense]

matthijsbreuker schreef op donderdag 18 november 2021 @ 22:18:
[...]

Ik betwijfel of de markt in (bijvoorbeeld) 7 jaar tijd zoveel inzakt dat we er met een verlies uitgaan stappen aangezien het huis straks meer waard is dan wat we nu aan hypotheek hebben en we dan al 7 jaar afgelost hebben.

Dat dacht ik (en de rest van de westerse wereld) in 2005 ook. Uiteindelijk de woning met fix verlies moeten verkopen.

Ik wil geen azijnpisser zijn, maar realiseer je dat niemand met zekerheid kan voorspellen hoe de mark er over zeven jaar uitziet.

Wat we wel weten, is dat de boel nu onder druk staat. Er zijn te weinig woningen, en teveel vraag, waardoor de prijzen hoog zijn. Er is gerommel in Den Haag over de woningnood en links en rechts zie je voorzichtig initiatieven om de huizenmarkt te gaan sturen (bewoningsplicht is de meest recente, maar ook het woningopdeelverbod bijvoorbeeld).

Persoonlijk kijk ik vooral naar wat er kan gebeuren met de generatie waar nu het vastgoed zit: de 70-plussers waar we er in Nederland erg veel van hebben. Als die, banaal gezegd, de komende 5-15 jaar massaal overlijden, en daarmee veel huizen achterlaten, dan kan dat een enorme prijsdaling tot gevolg hebben. Dan kan jouw pas verbouwde woning zomaar ineens een ton minder waard zijn.

Die van ons kelderde 50k in anderhalf jaar tijd omdat een paar mensen nerveus werden.

Het kan verkeren.

[bombadil]

Zo te lezen, heb je er goed over nagedacht en heb je alle punten. Slimme afweging, je toont meer hypotheekinzicht dan 95% van de bevolking.

NHG is niet voor waardevermindering maar voor het risico niet meer te kunnen betalen en een restschuld over houden. Kan je de maandlasten betalen, doen ze niets voor je, al halveert de waarde.. Zal je in jouw geval, met eigen inleg en verbouwing dus idd niets aan hebben. Enige reden is dat rentevoordeel.

Onderschat ook niet het risico van 'nog 20 jaar hier moeten wonen'. Zittn de kinderen op een school en blijken de buren leuk, dan is het huis met de lage lasten dan alleen maar fijn. Dan baal je als je niet die NHG nam.

Aanvullend, is het meenemen van een hypotheek ook zonder NHG nog niet zo makkelijk in de praktijk. Om te beginnen zit je praktisch vast aan jouw huidige hypotheekverstrekker. Wie zegt dat die over 5 jaar wel meewerken aan een extra hypotheek voor een concurrerend rentetarief?

Wij hebben in een gelijkaardige situatie gekozen voor wel NHG maar relatief korte rentevaste periode. Mocht de rente straks enorm stijgen, dan lossen we extra af en verminderen zo dat risico.

[ Voor 45% gewijzigd door bombadil op 19-11-2021 00:40 ]

[Rubbergrover1]

matthijsbreuker schreef op donderdag 18 november 2021 @ 23:42:
Ik begrijp dat een NHG hypotheek, zeker op de korte termijn, een stuk goedkoper is dan zonder NHG. Mijn vraag gaat voornamelijk over de inschatting van de rente standen over bijvoorbeeld 7-8 jaar. Als we dan een nieuw huis kopen waar geen NHG op kan dan moeten we een nieuwe hypotheek afsluiten voor het dan geldende rentepercentage.

Dat hoeft niet. In de regel neem je bij de verhuisregeling het geheel aan hypotheekvoorwaarden mee. Dus je neemt niet alleen deze rente mee onder de voorwaarde dat je aan de NHG voorwaarden voldoet, maar je neemt het hele stelsel aan rentes mee. Koop je 'straks' een huis boven de NHG grens, dan krijg je dus gewoon de huidige rente voor hypotheken zonder NHG.

Let er wel op dat je die rente uiteraard alleen krijgt voor het stuk hypotheek dat je nu al hebt. Als je een duurder huis gaat kopen, dan moet je over de rest van de hypotheek wel de rente betalen die op dat moment voor nieuwe hypotheken geldt

[JipJapGoedje]

Allereerst handig om te stellen dat de kostengrens voor NHG voor 2022 stijgt naar precies 355.000 (vandaar ook dat we het daarop hebben laten taxeren) en we daar dus voor in aanmerking komen.

Ik heb niet bijzonder veel verstand van hypotheken en ik zit dit te lezen, maar is dit niet heel fout eigenlijk? Een taxatie is een waardebepaling, daar heb je als koper toch niks over te zeggen?

[Ecological]

JipJapGoedje schreef op vrijdag 19 november 2021 @ 09:39:
[...]


Ik heb niet bijzonder veel verstand van hypotheken en ik zit dit te lezen, maar is dit niet heel fout eigenlijk? Een taxatie is een waardebepaling, daar heb je als koper toch niks over te zeggen?

Taxatie is 1 grote scam, maar dit is inderdaad fraude

[hollandnick]

Ecological schreef op vrijdag 19 november 2021 @ 09:42:
[...]


Taxatie is 1 grote scam, maar dit is inderdaad fraude

Wellicht, maar in mijn geval werkte het de verkeerde kant op Ondanks dat ik ging verbouwen ( heb nu alle kozijnen laten vervangen met glas van enkel naar HR++ ) en alsnog is de taxatie 9k lager getaxeerd dan de aankoopwaarde van het huis. Ze wilde helaas niet meewerken, terwijl mijn huis nu ver boven de taxatiewaarde waard is een paar maanden later Had me 9k extra eigen geld gescheeld wat ik weer in het huis had kunnen pompen.

Overigens heb ik mijn huis -met- NHG vastgezet voor 30 jaar met 1,5% rente. Hoe het leven loopt weet je niet en de grens van NHG kan goed ook weer opgetrokken worden. Of je dan een nieuwe hypotheek moet aangaan over 5 of 10 jaar met een hogere rente is een risico wat je dan inderdaad neemt

[matthijsbreuker]

JipJapGoedje schreef op vrijdag 19 november 2021 @ 09:39:
[...]


Ik heb niet bijzonder veel verstand van hypotheken en ik zit dit te lezen, maar is dit niet heel fout eigenlijk? Een taxatie is een waardebepaling, daar heb je als koper toch niks over te zeggen?

Ik schrijf het ook wel heel gecharcheerd op. Natuurlijk kun je niet simpelweg een taxatie kiezen en het daarop laten taxeren. Maar een taxateur heeft wel een kleine beweegruimte met taxatie. Ik gok dat ons huis zo tussen de 340 en 370 waard is (Maar net wat de gek er voor geeft, aangezien het ook geen exacte wetenschap is). Wij hebben tegen de taxateur gezegd wat ons plan is zodat hij daar rekening mee kan houden. Als hij vindt dat het huis 320 waard is dan taxeert hij het echt niet op 355, maar als het huis volgens hem 357 waard is, dan kan hij dat natuurlijk binnen de marges naar beneden bijstellen.

[matthijsbreuker]

Heroic_Nonsense schreef op vrijdag 19 november 2021 @ 00:18:
[...]


Dat dacht ik (en de rest van de westerse wereld) in 2005 ook. Uiteindelijk de woning met fix verlies moeten verkopen.

Ik wil geen azijnpisser zijn, maar realiseer je dat niemand met zekerheid kan voorspellen hoe de mark er over zeven jaar uitziet.

Wat we wel weten, is dat de boel nu onder druk staat. Er zijn te weinig woningen, en teveel vraag, waardoor de prijzen hoog zijn. Er is gerommel in Den Haag over de woningnood en links en rechts zie je voorzichtig initiatieven om de huizenmarkt te gaan sturen (bewoningsplicht is de meest recente, maar ook het woningopdeelverbod bijvoorbeeld).

Persoonlijk kijk ik vooral naar wat er kan gebeuren met de generatie waar nu het vastgoed zit: de 70-plussers waar we er in Nederland erg veel van hebben. Als die, banaal gezegd, de komende 5-15 jaar massaal overlijden, en daarmee veel huizen achterlaten, dan kan dat een enorme prijsdaling tot gevolg hebben. Dan kan jouw pas verbouwde woning zomaar ineens een ton minder waard zijn.

Die van ons kelderde 50k in anderhalf jaar tijd omdat een paar mensen nerveus werden.

Het kan verkeren.

Ik begrijp wat je zegt. Het verleden bewijst ook wel dat het haast niet te doen is om de toekomst goed in te schatten. Op dit moment zijn de lagere rentelasten misschien ook wel zo voordeling voor ons dat de simepele oplossing misschien ook wel de beste is.

[Drardollan]

JipJapGoedje schreef op vrijdag 19 november 2021 @ 09:39:
[...]


Ik heb niet bijzonder veel verstand van hypotheken en ik zit dit te lezen, maar is dit niet heel fout eigenlijk? Een taxatie is een waardebepaling, daar heb je als koper toch niks over te zeggen?

Het is vrij normaal dat een taxateur een idee wil hebben waar je op uit wil/moet komen. Een taxatie is sowieso een schatting / momentopname op basis van heel veel aannames.

Of dit fraude is, is een lastige vraag. Op zulke bedragen maakt 10k niet zoveel uit, maar het helpt jou als klant wel. En dat is ook iets waard natuurlijk, in dit geval is de kans dat TS de hypotheek niet meer kan betalen kleiner omdat hij minder rente moet betalen. Dit moet je ook meewegen wat mij betreft, dit is voor iedereen een goede zaak.

Het is allemaal een grijs gebied. Als de taxateur er 50k naast gaat zitten omdat je dat wilt, dan hebben we het duidelijk over fraude. Gaat het om 5k of 10k dan zit je in een grijs gebied. En dat is gewoon een lastig gebied omdat je zoals ik al aangaf met een hoop aannames te maken hebt.

De hele huizenmarkt is een spel van vraag, aanbod en waarde. Het is niet exact te bepalen wat een huis waard is.

In dit geval zou ik het dan ook niet fout of fraude noemen.

[ Voor 3% gewijzigd door Drardollan op 19-11-2021 10:07 ]

[overhyped]

Heb je ook laten taxeren wat het huis na verbouwing waard is, en wat de hypotheek na een jaar is als je NHG premie extra aflost?

Kan maar zo zijn dat je snel op de 80% woningwaarde zit, die rentes zitten dicht bij de NHG rentes, met de hogere flexibiliteit er bij.

[caspervc]

Ik zou, zeker met de rentestanden van nu ook eens vragen naar
- 30 jaar vast met NHG. Dan kan je namelijk ook nooit voor de verrassing komen te staan dat je na 10 jaar ineens bij het verlengen 5,7% mag betalen (of wat de rente dan ook is).

[overhyped]

caspervc schreef op vrijdag 19 november 2021 @ 10:14:
Ik zou, zeker met de rentestanden van nu ook eens vragen naar
- 30 jaar vast met NHG. Dan kan je namelijk ook nooit voor de verrassing komen te staan dat je na 10 jaar ineens bij het verlengen 5,7% mag betalen (of wat de rente dan ook is).

of 20 jaar vast, maar het renteverschil per maand extra aflossen. Met het huidige aflossings regime is 30 jaar vast bijna nooit de moeite. (#kortdoordebocht )

[Hann1BaL]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 19 november 2021 @ 08:25:
[...]

Dat hoeft niet. In de regel neem je bij de verhuisregeling het geheel aan hypotheekvoorwaarden mee. Dus je neemt niet alleen deze rente mee onder de voorwaarde dat je aan de NHG voorwaarden voldoet, maar je neemt het hele stelsel aan rentes mee. Koop je 'straks' een huis boven de NHG grens, dan krijg je dus gewoon de huidige rente voor hypotheken zonder NHG.

Let er wel op dat je die rente uiteraard alleen krijgt voor het stuk hypotheek dat je nu al hebt. Als je een duurder huis gaat kopen, dan moet je over de rest van de hypotheek wel de rente betalen die op dat moment voor nieuwe hypotheken geldt

En dit is nu net de crux. Ja, je kunt je hypotheek meenemen, maar de verwachting is naar een duurder huis gaan en dan dus additionele hypotheek nodig te hebben en die moet je dan dus bij dezelfde hypotheekverstrekker afsluiten. De kans dat die op dat moment het voordeligste is, is gewoon statistisch klein.

Men verwacht dat de rente gaat stijgen, maar geen grote stijging. Dus de winst die je nu pakt, kun je gebruiken voor aflossing, zodat je later een lagere hypotheek nodig hebt en nog beter uit bent.

Ik denk niemand een duidelijk antwoord heeft over de toekomst en aangezien je zelf niet kan voorspellen wanneer je zou willen verhuizen is de keuze volgens mij niet zo moeilijk en zou je voor NHG kiezen.

NHG kiezen bij een hogere rente met verwachte hoge aflossing kan wel nadelig zijn.
Als de hypotheek maar 50% is van de waarde van de woning krijg je een rentekorting die je met NHG niet haalt.

Men verwacht dat de stijging van huizenprijzen afvlakt, dus als je niet heel veel extra denkt te gaan aflossen zit je met NHG beter. Als je verwacht binnen een paar jaar grote delen van de hypotheek af te lossen, dan kun je zonder NHG beter uit zijn.

Die afweging kun je wel maken.

[caspervc]

overhyped schreef op vrijdag 19 november 2021 @ 10:18:
[...]


of 20 jaar vast, maar het renteverschil per maand extra aflossen. Met het huidige aflossings regime is 30 jaar vast bijna nooit de moeite. (#kortdoordebocht )

Ja dat kan ook. Ging mij er idd om dat de woning even snel is afgelost als de rente loopt.
Ik zit ook op 20 jaar vast / 20 jaar aflossen.

[Hatsjoe]

matthijsbreuker schreef op donderdag 18 november 2021 @ 22:30:
[...]


Volgens mij is de taxatie leading: eigenhuis.nl/huis-kopen/bestaande-bouw/hypotheek-en-overdracht/ben-je-een-starter/nationale-hypotheek-garantie-nhg#/

"Is de koopsom hoger dan € 325.000, maar is het bedrag in het taxatierapport € 325.000 of lager, dan is NHG mogelijk. Er is dan wel meer inbreng van eigen geld nodig."

Die tekst lijkt mij redelijk duidelijk. Het had iets beter verwoord kunnen worden, maar het komt erop neer dat je hypotheekbedrag maximaal 325.000 mag zijn. Als het huis op 300.000 getaxeerd is, maar jij 350.000 biedt, dan moet je 25.000 zelf inleggen zodat je hypotheek maximaal op 325.000 uitkomt en je dus NHG kan nemen.

De koopsom maakt dan dus niet uit, maar de combinatie van taxatiewaarde en hoogte van de hypotheek wel.

[PeacekeeperNL]

D-dark schreef op donderdag 18 november 2021 @ 23:55:
Wat ik mis is 20 of 30 jaar met NHG.
Dat moet ook gewoon mogelijk zijn. Zou je bank daar ook naar vragen.

Denk dat ze nu alleen de top 3 van laagste rentes tonen

Precies

Ik ben toentertijd voor 20 jaar vast + NHG gegaan, de NHG vanwege het fors lagere rentepercentage, en 20 jaar vast omdat ik verwacht dat over 10 jaar het rentepercentage in mijn nadeel zal zijn veranderd als ik hem dan weer vast zou moeten laten zetten.

Maar NHG is inderdaad over taxatiewaarde, niet aankoopbedrag van de woning.

Hatsjoe schreef op vrijdag 19 november 2021 @ 11:32:
[...]


Die tekst lijkt mij redelijk duidelijk. Het had iets beter verwoord kunnen worden, maar het komt erop neer dat je hypotheekbedrag maximaal 325.000 mag zijn. Als het huis op 300.000 getaxeerd is, maar jij 350.000 biedt, dan moet je 25.000 zelf inleggen zodat je hypotheek maximaal op 325.000 uitkomt en je dus NHG kan nemen.

De koopsom maakt dan dus niet uit, maar de combinatie van taxatiewaarde en hoogte van de hypotheek wel.

Als de woning op 300.000 is getaxeerd, kan je ook max 300.000 hypotheek krijgen zviw. Ik had bij mijn woning ook wat overboden, en taxatie kwam daar ook niet aan. Moest een deel zelf aftikken, rest was hypotheek.

[ Voor 38% gewijzigd door PeacekeeperNL op 19-11-2021 12:13 ]

[Hatsjoe]

PeacekeeperNL schreef op vrijdag 19 november 2021 @ 12:12:
[...]


Als de woning op 300.000 is getaxeerd, kan je ook max 300.000 hypotheek krijgen zviw. Ik had bij mijn woning ook wat overboden, en taxatie kwam daar ook niet aan. Moest een deel zelf aftikken, rest was hypotheek.

Ik gok dat die tekst nog stamt uit de tijd dat je wel meer mocht lenen dan de taxatiewaarde. Daarnaast kan je volgens mij wel een hogere hypotheek krijgen dan de taxatiewaarde. Wel moet dat geld dan gebruikt worden voor verbouwingen welke de waarde ten goede komen, zoals een nieuwe keuken of badkamer.

[matthijsbreuker]

Hatsjoe schreef op vrijdag 19 november 2021 @ 12:19:
[...]


Ik gok dat die tekst nog stamt uit de tijd dat je wel meer mocht lenen dan de taxatiewaarde. Daarnaast kan je volgens mij wel een hogere hypotheek krijgen dan de taxatiewaarde. Wel moet dat geld dan gebruikt worden voor verbouwingen welke de waarde ten goede komen, zoals een nieuwe keuken of badkamer.

Volgens mij moet dit dan wel mee getaxeerd worden. Dan krijg je bijvoorbeeld een taxatie van 320.000 wat kan uitlopen naar 340.000 na verbouwingen. Je ontvangt dan max 320.000 aan hypotheek en de overige 20.000 wordt in een bouwdepot gestopt waar je dan je verbouwingskosten van kan betalen.

[RM-rf]

caspervc schreef op vrijdag 19 november 2021 @ 10:14:
Ik zou, zeker met de rentestanden van nu ook eens vragen naar
- 30 jaar vast met NHG. Dan kan je namelijk ook nooit voor de verrassing komen te staan dat je na 10 jaar ineens bij het verlengen 5,7% mag betalen (of wat de rente dan ook is).

"nooit voor een verrassing komen te staan"

Volgens mij is dit een onzinnig wensdenkbeeld dat juist totaal de realiteit misslaat....
Ook als je je keihard vastlegt in een 30 jaar durend vast contract dat je een boete kost als je er voortijdig onderuit wil, of anderszijds je enkel teveel geld kost als je bv al voortijdig op andere wegen je krediet kunt aflossen, betekent niet dat je toekomst niet nog héél veel onverwachts kan en zal brengen.

Een belangrijk punt is juist dat je nu niet zomaar kunt voorspellen hoe je leven zich zal gaan ontwikkelen...
Hooguit is de kans héél groot dat dingen die je nu héél belangrijk vind in je 'nu'-situatie, zeker ook bepaalde financiele afwegingen, over enkele jaren wegens veranderende factoren heel anders kunnen zijn.

Als Starter is het vaak dat mensen enorm 'bang' zijn voor de rente en de last van een vaste last.... vaak ook vinden ze dat dit een groot deel van hun lasten uitmaakt en ze een groot risico hebben, velen zijn bang tot een gedwongen verkoop in korte tijd te kopen 'omdat ze hun lasten niet zouden kunnen betalen'...

De realiteit is dat dat vrijwel nooit gebeurt en het eerder andersom is... na enkele jaren hebben mensen een steeds groter deel van hu krediet afgelost en bij bv annuitaire hypotheken gaat het aflossen dan ook steeds sneller.
na bv twintig jaar heb je bij een annuitaire aflossing nog maar net iets meer dan 40% van de oorspronkelijke leensom openstaan, zelfs als je niets extras kunt of wil aflossen.
Tevens is de kans groot dat de waarde van de woning gestegen is en de LTV ook los van het aflossen steeds kleiner wordt, wat het leenrisico enorm doet dalen.

Er zijn eigenlijk niet zo heel veel mensen die bv tien jaar later nog steeds absoluut van mening zijn dat hun financieringskeuzes bij hun eerste aankoop de allerbeste waren...
dan te denken dat je nu voor dertig jaar zomaar kunt bepalen dat 'ene' perfect krediet te hebben gevonden... daarin te geloven is volgens mij eerder nogal blauwogig.

Ik durf best met enige zekerheid te zeggen dat er niet veel mensen zullen zijn die voor dertig jaar vast gaan, die ook daadwerkelijk aan het eind van hun totale looptijd (dat is dan in 2051) van mening zullen zijn dat dat de allerbeste keuze geweest is .
Zelfs als de marktrente plots stevig en structureel zou gaan oplopen (waarvoor nu eigenlijk geen reden bestaan dat te geloven, er is eerder een kapitaaloverschot en juist risicoloze kredieten, zoals bv hypotheken die al veel langer lopen zijn niet de leenproducten waarvan je verwacht dat de rente enorm kan gaan oplopen) zijn er vermoedelijk genoeg redenen dat ze nooit die volledige periode dat ene leenproduct behouden (vergis je ook niet dat die 'verhuisregelingen' die enthousiaste verkopers graag aanprijzen helemaal niet zo flexibel en makkelijk toepasbaar zijn ..... sowieso kan ik je nu al met een extreem hoge kans garanderen dat een 30-jaar rentevaste NHG-hypotheek vermoedelijk _nooit_ mee te verhuizen zal zijn, zeker als iemand nu al sterk tegen die grens aanhangt)

[BulMi]

Hann1BaL schreef op vrijdag 19 november 2021 @ 10:23:
[...]


NHG kiezen bij een hogere rente met verwachte hoge aflossing kan wel nadelig zijn.
Als de hypotheek maar 50% is van de waarde van de woning krijg je een rentekorting die je met NHG niet haalt.

Dat zou je denken, maar bijna alle hypotheken zijn met nhg goedkoper.Ook al heb je nog maar 50% aan hypotheek van de taxatiewaarde:
actuele rentestanden

[sdk1985]

matthijsbreuker schreef op donderdag 18 november 2021 @ 22:18:
Hallo allemaal,

Mijn vriendin en ik hebben onlangs eindelijk de huizenmarkt weten te overwinnen en hebben een akkoord bereikt over de koop van ons eerst huis. Een erg leuke gebeurtenis natuurlijk waar we ook heel blij mee zijn. Maar naast het vieren komt er ook meteen veel regelwerk bij kijken. Inmiddels hebben we een koopovereenkomst getekend en zijn we met de bank in overleg om onze hypotheek rond te krijgen. Nu staan we voor een keuze waarbij ik eerlijk gezegd niet zo goed weet wat de beste keuze is en daarom bij jullie om advies vraag. Ik zal proberen onze situatie zo goed mogelijk uit te leggen, Allereerst wat cijfers:

Huis gekocht voor: 365.000 K.K.
Huis getaxeerd: 355.000
Kosten aanstaande verbouwing: 40.000

De keuze waar we voor staan is of we het huis willen financieren met of zonder NHG. Normaal gesproken lijkt me dit een makkelijke keuze maar ik zal uitleggen waarom ik erover twijfel. Allereerst handig om te stellen dat de kostengrens voor NHG voor 2022 stijgt naar precies 355.000 (vandaar ook dat we het daarop hebben laten taxeren) en we daar dus voor in aanmerking komen. De bank heeft ons de volgende inschattingen gegeven voor rentepercentages:

10 jaar vast met NHG: 1,06%
10 jaar vast zonder NHG: 1,40%
20 jaar vast zonder NHG: 1,79%

Bij NHG moeten we ons inkopen voor 0,6% van de hypotheek wat we over tijd weer zouden terug verdienen met de lage rente.

Nog steeds een hele makkelijke keuze lijkt het, echter staan we beide aan het begin van onze carrière (beide 26) en denken we over tijd meer te gaan verdienen. Daarnaast hopen we over een aantal jaar een gezin te starten waardoor we niet verwachten langer dan 10 jaar in dit huis te gaan wonen. Ik acht de kans niet zo heel groot dat ons volgende huis wat we gaan kopen ook binnen de kostengrens van NHG zal vallen. Dit betekent dat we het lage rentepercentage dan dus ook niet mee kunnen nemen naar het volgende huis en een nieuwe hypotheek moeten afsluiten dan. Ik acht de kans groot (zonder onderbouwing) dat de renteprijzen dan een stuk hoger zullen zijn dan de lage percentages van nu. Wanneer we een hypotheek nemen zonder NHG kunnen we deze voor 20 jaar vast zetten en hoogstwaarschijnlijk meenemen naar ons volgende huis, wat ons voor een langere tijd verzekert van een laag rentepercentage.

Daarnaast lijkt me de zekerheid van het NHG ook minder groot dan ik eerst dacht aangezien we voor 40.000 euro gaan verbouwen (nieuwe puien met dubbel glas, nieuwe badkamer, nieuwe vloer) wat nog weer extra waarde aan het huis toevoegt. Ik betwijfel of de markt in (bijvoorbeeld) 7 jaar tijd zoveel inzakt dat we er met een verlies uitgaan stappen aangezien het huis straks meer waard is dan wat we nu aan hypotheek hebben en we dan al 7 jaar afgelost hebben.

Hebben jullie advies over wat verstandig is? Kiezen voor de zekerheid en lage rente nu en dan op de koop toe nemen dat we dan over 7-8 jaar een hogere rente op ons volgende huis betalen. Of nu iets meer betalen en minder zekerheid met de verwachting dat we dan later de relatief lage rente kunnen meenemen naar het volgende huis? Het advies wordt heel erg gewaardeerd.

In de basis is je hypotheek gekoppeld aan je woning en kun je hem niet meenemen. Een nieuwe woning is een nieuwe aanvraag met de dan geldende rente. Zeker wanneer de rente veel hoger is lijkt mij de kans erg klein dat de geldverstrekker gaat meewerken aan zichzelf in de vingers snijden. Dus het antwoord op je vraag volgt volledig uit je verwachting van hoe lang je blijft wonen.

[Rubbergrover1]

sdk1985 schreef op vrijdag 19 november 2021 @ 20:34:
[...]

In de basis is je hypotheek gekoppeld aan je woning en kun je hem niet meenemen. Een nieuwe woning is een nieuwe aanvraag met de dan geldende rente. Zeker wanneer de rente veel hoger is lijkt mij de kans erg klein dat de geldverstrekker gaat meewerken aan zichzelf in de vingers snijden.

Als je een hypotheek met verhuisregeling afsluit, dan zal de geldverstrekker dat dus wel doen. Dat is namelijk het hele idee van die verhuisregeling.