Stoppen met bouwen door schade bij buren?

[Ramnia]

Om even een situatieschets te geven: We hebben een huis gekocht waarbij een verzakking is geconstateerd. Derhalve hebben wij bij ons huis en dat van onze bovenburen een nulmeting laten doen waarbij er foto's zijn gemaakt van de schade die er op dat moment was. Dat was op 4 oktober. Op 8 oktober hebben wij de sleutel van ons huis gekregen en zijn wij gestart met de werkzaamheden.
De werkzaamheden tot dusver bestaan uit het verwijderen van een niet dragende muur in de woonkamer. Daarnaast is het verlaagde plafond uit de woonkamer verwijderd en er een nieuw verlaagd plafond in geplaatst. Er zijn wat kleine sloopwerkzaamheden gedaan aan ventilatieschachten en de keuken is uit de woning gehaald.

Voor onze aanbouw is er in de tuin een gat gegraven voor de fundering. In dat gat is het fundament gestort en op het fundament de cementlaag waar de aanbouw opkomt. Er hebben nog geen sloopwerkzaamheden plaatsgevonden aan de achtergevel, waar de aanbouw aan zal komen.
Dus op het verwijderen van de niet dragende muur na, zijn er geen constructieve wijzigingen geweest.
En misschien goed om erbij te noemen dat alle werkzaamheden zijn uitgevoerd door erkende professionals, onder begeleiding van onze aannemer.

Op donderdag 5 november hebben we een mail ontvangen met daarin de boodschap dat er nieuwe schade zou zijn onstaan in de woning boven ons. Deze schade zou bestaan uit nieuwe scheuren in de muren, een aflopende vloer en een raam wat niet meer open kan.
Onduidelijk is dus waar deze schade vandaan zou moeten komen, gezien de werkzaamheden die zijn uitgevoerd.

De million dollar question: De buurman roept nu 'ik zou maar even stoppen met de werkzaamheden'. Wat is hierin wijsheid om te doen? We zitten met een strakke planning en je wil niet bij elk wissewasje de bouw stil leggen..

[Anoniem: 472287]

Even snel gaan kijken of het inderdaad het geval is? De gemelde klachten zijn eenvoudig vast te stellen

Een niet dragende muur zou natuurlijk wel deels dragend kunnen worden als je fundering elders niet in orde is en verzakt.

[Renzzie]

Hier heb je toch de aannemer voor? Hij kan veel beter inschatten of en wat de risco's zijn van doorgaan.

[pagani]

Wat @Anoniem: 472287 zegt. Daarnaast is een gat graven naast een fundering van een huis met verzakkingsproblemen ook tricky.

Heeft er een constructeur gerekend aan de constructie of hem op zijn minst bekeken? Iets aanbouwen aan een verzakkend huis is geen sinecure.

Niet stoppen zonder te kijken is wel het domste wat je kan doen, tenzij je wil dat je buurman ineens naast je op de bank zit beneden (nadat zijn verdiepingsvloer is weggezakt)

[ Voor 63% gewijzigd door pagani op 12-11-2021 13:54 ]

[mathy_]

Denk je dat je buurman tijden in jouw verbouwing wil zitten door de boel stil te leggen? Ik denk het niet en zou het maar serieus nemen.

[Spiff]

Hoe is bepaald dat die muur niet-dragend was?
En hoe is bepaald dat deze muur als deze niet-dragend is, ook geen stabiliteitswand is?

Dan is hij namelijk wel constructief ondanks dat hij niet dragend is.
En wat @Anoniem: 472287 zegt, misschien door verzakking wél dragend geworden!

En de nulmeting is door een proffessioneel bedrijf gedaan die weet waar ze op moeten letten?
Zo ja, die terug laten komen voor een opname bij de buren...

[Bas.013]

Mee eens met @pagani . Leg de casus voor aan jouw constructeur en aannemer en deel de bevindingen met de buren. Ik neem aan dat bij de planvorming rekening is gehouden met de verzakking en hiertoe maatregelen zijn genomen.

[Ramnia]

@pagani Er is een constructeur betrokken. Die heeft op voorhand constructieberekeningen gemaakt en op basis daarvan is de aannemer aan de slag gegaan. De muur die is verwijderd, was een afscheidingsmuurtje in de woonkamer om een soort portaal te creeeren, was dus maar een stukje muur van 120cm breed aan beide kanten

We hebben foto's laten maken door de bovenburen, daarop lijken de scheuren niet nieuw te zijn. Ze zeggen ook dat er een raam niet meer open kan en de vloer schever is geworden. Dit is bij de nulmeting die we vooraf hebben laten doen niet op foto vastgelegd, daar hebben ze alleen zichtbare gebreken gefotografeerd.

@mathy_ Het is een man die op voorhand bezwaar heeft gemaakt tegen die aanbouw, wat uiteindelijk niet gegrond is verklaard. Er is al schade in zijn huis opgetreden door verzakking voordat wij er woonden, het voelt alsof hij dit nu alsnog op ons probeert te verhalen.

@Spiff De constructeur terug laten komen is een optie, wel een dure optie. Ik ben dan een beetje zoekend in wat hij zelf moet regelen en wat wij zouden moeten doen.

We hebben ook een verzekering die de schade dekt die ontstaat tijdens de bouw, al moet het dan wel aantoonbaar door onze verbouwing komen. Waar ik dus naar aan het zoeken ben, of we dan alle stappen af moeten wachten die hij/wij moeten nemen, of dat naast elkaar kan bestaan.
Ik heb het gevoel dat wij wel alles hebben gedaan zoals het hoort, om schade te voorkomen en monitoren.

[Anoniem: 472287]

Ramnia schreef op vrijdag 12 november 2021 @ 16:28:
.
Ik heb het gevoel dat wij wel alles hebben gedaan zoals het hoort, om schade te voorkomen en monitoren.

Waar is dat monitoren dan? Ik lees in je bericht niet meer dan dat iemand aangeeft meer schade te hebben en jou reactie is "zal wel een scam zijn" en bent niet eens gaan kijken.

Er is een rapport hoe het was incl fotos en een vergelijking doen is echt minimale inzet en die doe je al niet.

Je bent allene op zoek naar geld besparen en je agenda volgen. Beetje oog voor de menselijke factor, in dit geval je buren, lijkt me essentieel. Je moet er daarna ook nog naast wonen.

[ Voor 15% gewijzigd door Anoniem: 472287 op 12-11-2021 16:34 ]

[RaZ]

Bovenburen? Stapelbouw dus. Dan ben ik wel benieuwd of je toestemming van de VVE hebt om aan de fundering te hannesen.

[Rukapul]

Anoniem: 472287 schreef op vrijdag 12 november 2021 @ 16:33:
[...]


Waar is dat monitoren dan? Ik lees in je bericht niet meer dan dat iemand aangeeft meer schade te hebben en jou reactie is "zal wel een scam zijn" en bent niet eens gaan kijken.

Er is een rapport hoe het was incl fotos en een vergelijking doen is echt minimale inzet en die doe je al niet.

Je bent allene op zoek naar geld besparen en je agenda volgen. Beetje oog voor de menselijke factor, in dit geval je buren, lijkt me essentieel. Je moet er daarna ook nog naast wonen.

Precies dit. De verantwoordelijkheid houdt niet op bij de nulmeting.

Nu de situatie nogmaals opnemen adresseert de klacht van de buurman, legt nog meer verantwoordelijkheid bij de aannemer, creëert (tegen)bewijs voor eventuele nog komende klachten en is mogelijk noodzakelijk voor de verzekering (er is geen verzekering die dekt als jij ondanks signalen lekker doorbeukt en onnodig schade veroorzaakt). Het kan zelfs zijn dat je dit als een aansprakelijkheidstelling moet interpreteren en dus moet melden bij de verzekeraar.

Dit soort zaken moet je gewoon bij voorbaat rekening mee houden.

[ Voor 5% gewijzigd door Rukapul op 12-11-2021 16:46 ]

[MAX3400]

Anoniem: 472287 schreef op vrijdag 12 november 2021 @ 16:33:
[...]

Je bent allene op zoek naar geld besparen en je agenda volgen. Beetje oog voor de menselijke factor, in dit geval je buren, lijkt me essentieel. Je moet er daarna ook nog naast wonen.

En daarom is het (wijselijk) uitbesteed aan een constructeur en een aannemer.

Consument A en consument B die boven / naast / aan elkaar wonen, gaan er toch nooooit uitkomen of een barstje, schilfertje of desnoods aardbeving veroorzaakt is door 1 van beide partijen.

@Ramnia wat mij betreft leg je de zaak neer bij de aannemer. Mag die gaan kijken bij de buren. Als de aannemer dan vindt dat hij/zij volgens de berekeningen gewerkt heeft, mag dat worden uitgevochten met de constructeur.

Allicht, en daar zou @Anoniem: 472287 een punt hebben: hou je buren even op de hoogte maar persoonlijk (en dat ben ik dus) zou ik geen seconde letterlijk iets vinden/opmerken over de door hun gemelde schades.

[Ramnia]

Anoniem: 472287 schreef op vrijdag 12 november 2021 @ 16:33:
[...]


Waar is dat monitoren dan? Ik lees in je bericht niet meer dan dat iemand aangeeft meer schade te hebben en jou reactie is "zal wel een scam zijn" en bent niet eens gaan kijken.

Er is een rapport hoe het was incl fotos en een vergelijking doen is echt minimale inzet en die doe je al niet.

Je bent allene op zoek naar geld besparen en je agenda volgen. Beetje oog voor de menselijke factor, in dit geval je buren, lijkt me essentieel. Je moet er daarna ook nog naast wonen.

Ik kan niet oordelen of het een scam is maar zoals genoemd is er een lange voorgeschiedenis van tegenwerken, waardoor er wel wantrouwen is inderdaad.
Ten aanzien van het gaan kijken: We hebben meerdere momenten geprobeerd langs te gaan en een tijdstip af te stemmen om samen te gaan kijken, hetgeen we om meerdere redenen graag willen doen.
Het zit hem niet zozeer in de kostenbesparing, we hebben ook een nulmeting in zijn huis doen als teken van goodwill en een nameting aangeboden, de vraag zit hem meer in het stukje ' wie is er verantwoordelijk voor het uitvoeren van tussentijdse schaderapportage'. Als hij bij wijze van spreken elke week iets anders rapporteert, moeten wij dan steeds een professional laten komen? Daar zoek ik naar.

[Ramnia]

MAX3400 schreef op vrijdag 12 november 2021 @ 16:45:
[...]

En daarom is het (wijselijk) uitbesteed aan een constructeur en een aannemer.

Consument A en consument B die boven / naast / aan elkaar wonen, gaan er toch nooooit uitkomen of een barstje, schilfertje of desnoods aardbeving veroorzaakt is door 1 van beide partijen.

@Ramnia wat mij betreft leg je de zaak neer bij de aannemer. Mag die gaan kijken bij de buren. Als de aannemer dan vindt dat hij/zij volgens de berekeningen gewerkt heeft, mag dat worden uitgevochten met de constructeur.

Allicht, en daar zou @Anoniem: 472287 een punt hebben: hou je buren even op de hoogte maar persoonlijk (en dat ben ik dus) zou ik geen seconde letterlijk iets vinden/opmerken over de door hun gemelde schades.

We hebben ook voorgesteld om met de aannemer te gaan kijken, wat tot op heden nog niet is beantwoord door de buren. Ik hou hen op de hoogte van alle stappen die we nemen, er is deze week ook niet verder gewerkt in het huis maar het lijkt mij dat je ook niet bij elk geluid van buren de werkzaamheden stil moet leggen.

[MAX3400]

Ramnia schreef op vrijdag 12 november 2021 @ 16:56:
[...]


We hebben ook voorgesteld om met de aannemer te gaan kijken, wat tot op heden nog niet is beantwoord door de buren. Ik hou hen op de hoogte van alle stappen die we nemen, er is deze week ook niet verder gewerkt in het huis maar het lijkt mij dat je ook niet bij elk geluid van buren de werkzaamheden stil moet leggen.

Nou ja, wel dus...

Als iemand klaagt over schade, is het dus de taak van aannemer om dit in te schatten en op basis daarvan de werkzaamheden (onbeperkt) stil te leggen / corrigeren / oplossen.

[Stef87]

Ramnia schreef op vrijdag 12 november 2021 @ 13:48:
Om even een situatieschets te geven: We hebben een huis gekocht waarbij een verzakking is geconstateerd. Derhalve hebben wij bij ons huis en dat van onze bovenburen een nulmeting laten doen waarbij er foto's zijn gemaakt van de schade die er op dat moment was. Dat was op 4 oktober. Op 8 oktober hebben wij de sleutel van ons huis gekregen en zijn wij gestart met de werkzaamheden.
De werkzaamheden tot dusver bestaan uit het verwijderen van een niet dragende muur in de woonkamer. Daarnaast is het verlaagde plafond uit de woonkamer verwijderd en er een nieuw verlaagd plafond in geplaatst. Er zijn wat kleine sloopwerkzaamheden gedaan aan ventilatieschachten en de keuken is uit de woning gehaald.

Voor onze aanbouw is er in de tuin een gat gegraven voor de fundering. In dat gat is het fundament gestort en op het fundament de cementlaag waar de aanbouw opkomt. Er hebben nog geen sloopwerkzaamheden plaatsgevonden aan de achtergevel, waar de aanbouw aan zal komen.
Dus op het verwijderen van de niet dragende muur na, zijn er geen constructieve wijzigingen geweest.
En misschien goed om erbij te noemen dat alle werkzaamheden zijn uitgevoerd door erkende professionals, onder begeleiding van onze aannemer.

Op donderdag 5 november hebben we een mail ontvangen met daarin de boodschap dat er nieuwe schade zou zijn onstaan in de woning boven ons. Deze schade zou bestaan uit nieuwe scheuren in de muren, een aflopende vloer en een raam wat niet meer open kan.
Onduidelijk is dus waar deze schade vandaan zou moeten komen, gezien de werkzaamheden die zijn uitgevoerd.

De million dollar question: De buurman roept nu 'ik zou maar even stoppen met de werkzaamheden'. Wat is hierin wijsheid om te doen? We zitten met een strakke planning en je wil niet bij elk wissewasje de bouw stil leggen..

Je hebt toch laten afgraven in de tuin voor de fundering?? Je kan dan wel degelijk de boel laten verzakken, je hebt het zand van (lig een deel) van je fundering daar afgegraven.

Je woont er blijkbaar net, ruzie maken met je bovenbuurman lijkt mij niet zo handig... Als zijn kozijn niet meer open kan dan is dat geen ''elk klein wissewasje''

Ramnia schreef op vrijdag 12 november 2021 @ 16:28:
@pagani Er is een constructeur betrokken.

We hebben ook een verzekering die de schade dekt die ontstaat tijdens de bouw, al moet het dan wel aantoonbaar door onze verbouwing komen. Waar ik dus naar aan het zoeken ben, of we dan alle stappen af moeten wachten die hij/wij moeten nemen, of dat naast elkaar kan bestaan.
Ik heb het gevoel dat wij wel alles hebben gedaan zoals het hoort, om schade te voorkomen en monitoren.

Als een speer de verzekering raadplegen en je constructeur/andere instantie die kan vaststellen hoe het e.e.a.in elkaar steekt..

p.s. hoe kan je aan scheuren zien dat ze niet nieuwe zijn..??

[ Voor 14% gewijzigd door Stef87 op 12-11-2021 17:01 ]

[Ramnia]

RaZ schreef op vrijdag 12 november 2021 @ 16:35:
Bovenburen? Stapelbouw dus. Dan ben ik wel benieuwd of je toestemming van de VVE hebt om aan de fundering te hannesen.

Ja, we hebben een vaststellingsovereenkomst ondertekend, een ledenvergadering in het leven geroepen om de VVE hierbij te betrekken, een stemming laten doen om ook onze buren een stem hierin te geven (ze hebben neutraal gestemd) en schriftelijke toestemming van de VVE.

Overigens is ' aan de fundering hannesen' een breed begrip, we komen niet aan de fundering onder het huis, waar de verzakking heeft plaatsgevonden.

[Ramnia]

Stef87 schreef op vrijdag 12 november 2021 @ 16:58:
[...]

Je woont er blijkbaar net, ruzie maken met je bovenbuurman lijkt mij niet zo handig... Als zijn kozijn niet meer open kan dan is dat geen ''elk klein wissewasje''

Nee dat snap ik. Ik bedoel dat niet klein te noemen.


[...]

Als een speer de verzekering raadplegen en je constructeur/andere instantie die kan vaststellen hoe het e.e.a.in elkaar steekt..

Onze verzekering is al op de hoogte.

p.s. hoe kan je aan scheuren zien dat ze niet nieuwe zijn..??

Omdat we eeen nulmeting hebben gedaan met een fotorapport. Die hebben we naast de foto's gelegd die de bewoners hebben gestuurd.

[flo-rist]

Is dit niet iets wat je bij de (car) verzekering kan neerleggen?

[Ramnia]

MAX3400 schreef op vrijdag 12 november 2021 @ 16:57:
[...]

Nou ja, wel dus...

Als iemand klaagt over schade, is het dus de taak van aannemer om dit in te schatten en op basis daarvan de werkzaamheden (onbeperkt) stil te leggen / corrigeren / oplossen.

Is dat zo? Dat bedoel ik niet cynisch maar ik weet het oprecht niet. De aannemer zegt dat die scheuren niet ontstaan zullen zijn door hetgeen nu uitgevoerd is in het huis. Het lijkt mij jusit de taak van een schade expert die dat moet vaststellen, en dan kom ik terug bij het punt wie dat moet regelen en of de bouw dan stil moet liggen.

Ik heb inmiddels ook contact gezocht met een vastgoedadvocaat om te zorgen dat we niks doen wat juridisch niet kan.

[Ramnia]

flo-rist schreef op vrijdag 12 november 2021 @ 17:05:
Is dit niet iets wat je bij de (car) verzekering kan neerleggen?

Ja daar heb ik contact mee gehad. Zij kunnen de schade betalen als dit aantoonbaar door de verbouwing komt.

[flo-rist]

Ja daar heb ik contact mee gehad. Zij kunnen de schade betalen als dit aantoonbaar door de verbouwing komt

Maar sturen zij dan geen schade expert? Dat is hoe ik het "normaal" regel als er ergens een schademelding binnenkomt.

Ik neem aan dat je ook een meldplicht hebt bij hun?

[ Voor 10% gewijzigd door flo-rist op 12-11-2021 17:13 ]

[Ramnia]

flo-rist schreef op vrijdag 12 november 2021 @ 17:12:
[...]

Maar sturen zij dan geen schade expert? Dat is hoe ik het "normaal" regel als er ergens een schademelding binnenkomt.

Ik neem aan dat je ook een meldplicht hebt bij hun?

Dat weet ik niet precies, of ik een meldplicht heb. En of zij dan een schade expert sturen zou ik uit moeten zoeken.

[Ivow85]

Ramnia schreef op vrijdag 12 november 2021 @ 16:59:
[...]


Ja, we hebben een vaststellingsovereenkomst ondertekend, een ledenvergadering in het leven geroepen om de VVE hierbij te betrekken, een stemming laten doen om ook onze buren een stem hierin te geven (ze hebben neutraal gestemd) en schriftelijke toestemming van de VVE.

Overigens is ' aan de fundering hannesen' een breed begrip, we komen niet aan de fundering onder het huis, waar de verzakking heeft plaatsgevonden.

Afhankelijk van het soort fundering is graven naast/vlakbij de fundering gelijk aan 'aan de fundering hannesen'.

Bij een fundering "op staal" is 50-60cm diep afgraven gelijk aan de fundering bloot leggen waardoor e.e.a. kan gaan schuiven. Hier lijkt ook zo iets aan de hand te zijn. Een stukje afgraven voor een aanbouw, en hopla, weg gevel.

En dan is er mogelijk nog iets met het wegpompen van (grond) water uit je bouwput, wat nadelige invloed op de omgeving kan hebben.

De roep van de buurman om maar even te stoppen lijkt me gezien de genoemde schades een zéér goed advies. Hier moet met spoed een bouwkundig adviseur op bezoek komen.

[A-E-W]

We hebben een huis gekocht waarbij een verzakking is geconstateerd. Derhalve hebben wij bij ons huis en dat van onze bovenburen een nulmeting laten doen waarbij er foto's zijn gemaakt van de schade die er op dat moment was.

Poh achteraf is dit wel goed zeg. Ik zou beginnen met zorgen dat het niet "jou" schuld is straks. Dus meteen even aannemer inlichten en verplicht laten kijken bij de buren. Die zou verstand van zaken moeten hebben en al een goede inschatting kunnen maken.

Wat mij niet helemaal duidelijk is: je hebt zelf zowel de aannemer in dienst, de constructeur en de nulmeting laten uitvoeren? Of heeft de aannemer een constructeur ingehuurd en nulmeting laten doen? Even voor de duidelijkheid....

[Ramnia]

A-E-W schreef op vrijdag 12 november 2021 @ 18:02:
[...]

Poh achteraf is dit wel goed zeg. Ik zou beginnen met zorgen dat het niet "jou" schuld is straks. Dus meteen even aannemer inlichten en verplicht laten kijken bij de buren. Die zou verstand van zaken moeten hebben en al een goede inschatting kunnen maken.

Wat mij niet helemaal duidelijk is: je hebt zelf zowel de aannemer in dienst, de constructeur en de nulmeting laten uitvoeren? Of heeft de aannemer een constructeur ingehuurd en nulmeting laten doen? Even voor de duidelijkheid....

We gaan morgen met de aannemer langs. Wat ik begrijp van de vastgoedadvocaat is dat de aannemer moet bepalen of de schade mogelijk door onze werkzaamheden komt en of de werkzaamheden die in het verschiet liggen hier mogelijk invloed op gaan hebben. Als dat niet het geval is, kunnen we door, anders moeten we stoppen.

Op jouw laatste punt: Het is technisch gezien een bouwbegeleider en zijn we zelf de aannemer. Daarom hebben we een CAR verzekering voor particulieren. Inderdaad een goede nuance

[Ramnia]

Ivow85 schreef op vrijdag 12 november 2021 @ 17:50:
[...]


Hier lijkt ook zo iets aan de hand te zijn. Een stukje afgraven voor een aanbouw, en hopla, weg gevel.

Ik weet niet of dit 1 op 1 met elkaar te vergelijken is, daar heb ik te weinig informatie voor.

[Scuderia110]

Vaak zijn er clausules voor risicovolle werkzaamheden, lees de polis nog even goed door. Soms moet je deze wzh vooraf melden, en het kan de moeite zijn om een expert vd verzekering vooraf te laten kijken en de werkmethode goed te laten keuren. Als er dan toch schade ontstaat weet je zeker dat deze gedekt wordt mits de goedgekeurde werkmethode is aangehouden. Maar onderschat het niet, deze schades kunnen vies tegenvallen.

[mathy_]

Oké, er is dus al een verzakking? Maar zitten jullie niet in een VvE en is die verzakking dan ook niet een probleem voor jezelf?

[Ramnia]

mathy_ schreef op vrijdag 12 november 2021 @ 22:07:
Oké, er is dus al een verzakking? Maar zitten jullie niet in een VvE en is die verzakking dan ook niet een probleem voor jezelf?

Nee de oplossing is uiteindelijk het probleem niet. Ofwel het komt door ons en dan dekt de verzekering het, ofwel het komt niet door ons en dan dekt de VVE het. Echter ging het mij vooral om de procedure in de tussentijd.

[Spiff]

Ik moet zeggen dat er een hoop nuances zijn die ná de openingspost boven water zijn gekomen en dat maakt het verhaal er niet duidelijker op;

- Je bent dus zelf aannemer met een CAR verzekering;
- De aannemer is dus geen aannemer maar bouwbegeleider;
- Er is na de nulmeting niet door jou of de bouwbegeleider bij de bovenburen gekeken;

Vragen:
- Ben je door de bovenburen officieel aansprakelijk gesteld? Zo nee, laten doen want dit heb je nodig om de verzekering een schade expert in te schakelen.
- Doen ze dit niet, aangeven dat je er niks mee kan.
- Zoals eerder aangegeven is de soort fundatie belangrijk om te weten of jou graafwerk invloed kan hebben op de fundering, is het een fundering op palen of op staal, je constructeur zou dit moeten weten.