Huis verkopen, maar buur wil plots iets renoveren

[SMGGM]

Hallo

Ik zit met een situatie waar ik niet exact weet hoe ik het moet oppakken.
Context is als volgt: mijn woning is (bijna) verkocht (België) en een verkoopovereenkomst is ondertekend. Hierin staat dat de kopers de woning aanvaarden met al haar gekend en ongekende gebreken op het moment van ondertekenen van deze verkoopovereenkomst.

We zijn 3 weken voor de ondertekening van de akte en mijn buurvrouw belde afgelopen weekend aan mijn deur. Ze uitte haar bezorgdheid over de gedeelde scheidingsmuur van onze tuinen.
Deze is in slechte staat (dit is duidelijk zichtbaar door afbrokkelden stenen, een beetje schuin hangend en afbladerende kalk en kan je bijgevolg moeilijk als "verborgen gebrek" klasseren) en wil deze dringend afbreken en vervangen.
Ter info: Ze heeft mij hier eind 2019 al eens over aangesproken waarop ze zelf aangaf de leiding te willen nemen in aannemers contacteren enz maar heb hier nadien niets meer over gehoord.

Ik heb vriendelijk gezegd dat de woning verkocht is en ik niet van plan ben om die investering te maken. Nu starten met zoeken naar een aannemer wil niet betekenen dat die morgen zal starten en dat de factuur betaald zal worden (met andere woorden, een keuze die ik zou maken met financiële impact voor de kopers + een keuze die zij misschien niet willen).
Ze gaf aan dat ze het jammer vond dat de kopers niet bij haar hebben aangebeld om hierover te spreken maar gaf aan mijn situatie te begrijpen (deze van niet die kost te willen maken).
Dit gesprek is neutraal geeindigd.

Een paar dagen later krijg ik bericht van mijn makelaar. Die heeft een zeer lelijke mail ontvangen van mijn buurvrouw met de melding dat de muur dreigt om te vallen, dat ze het schandalig vind dat de kopers haar niet hebben gesproken en dat ze dreigt om naar de rechter te stappen als de kopers niet haar zin geven en de muur meteen zullen renoveren na hun aankoop.

Natuurlijk schrikt mijn makelaar en vraagt die aan mij of ik iets verborgen heb gehouden (nl omdat de toon in de mail laat uitschijnen dat mijn buurvrouw mij precies al 10 keer heeft gevraagd om die muur te renoveren). Dit is niet zo, 2 jaar geleden even gevraagd om ernaar te kijken en dan nooit meer op terugkomen klasseer ik niet als "dringend".
Naar mijn mening is die muur er niet slechter aan toe als op de datum van de verkoopovereenkomst, het enige wat is gewijzigd is de toestand van mijn buurvrouw (die is plots zeer bezorgd geworden).

De vraag is nu, wat zouden jullie doen?
- De kopers inlichten en meteen mijn verhaal doen (en dus mogelijk al wat paniek veroorzaken nog voor de akte)
- De kopers inlichten na de akte en meteen mijn verhaal doen
- De kopers niet inlichten met het risico dat de buurvrouw hen zal aanspreken met haar dwingende toon en haar versie van het verhaal
- Zijspoor: De buurvrouw verzoeken om niet de dag na de akte de buren hiermee te overvallen
- Nog iets anders?

[ Voor 5% gewijzigd door SMGGM op 10-11-2021 17:58 ]

[DataGhost]

Klinkt alsof de kopers er hoe dan ook van op de hoogte zullen raken. De muur hebben ze als het goed is al gezien dus dat moet niet voor verrassingen gaan zorgen. Volgens mij is het enige wat je kan doen jouw kant van het verhaal vertellen, namelijk dat het ooit eenmalig ter sprake is gekomen in tegenstelling tot wat je buurvrouw claimt, en waarom jij er verder niet meer bij hebt stilgestaan. Als je niks zegt kunnen ze alleen maar van het verhaal van je buurvrouw uitgaan dus dat lijkt me niet slim.

[TereZz]

Als eerst de kopers inlichten (oh trouwens, de buurvrouw wilt graag de schutting vervangen, die is zoals jullie wellicht hebben opgemerkt oud en aan vervanging toe. Naar de buurvrouw stappen, goed aanspreken met de feiten en aangeven je de koper zal of hebt ingelicht.
Dit in volgorde die jou het beste lijkt. Persoonlijk had ik eerst verhaal gehaald bij buurvrouw.

[SMGGM]

Dus de koper ervan inlichten is misschien wel de beste optie (en misschien de buurvrouw proberen te bedaren zodat die niet 1 dag later afkomt).

Nu de vraag is naar het tijdstip. Ik heb hier al enkele dagen niet van kunnen slapen. Ik ben wat dat betreft een pessimist en denk typisch aan het slechts mogelijke scenario. Ik heb immers een bouwgrond gekocht en mijn verkoop "moet" doorgaan zoniet is dit wel een financiële ramp voor mij.
De woning is verkocht voor een aardige prijs meer dan verwacht en bijgevolg is mijn aankoop hier ook op gericht.

Stel dat ik dit nieuws zeg voor de akte(*), dan kan "in theorie" de verkoop nog stopgezet worden. In België is dit mogelijk al riskeert de koper wel een zware "boete" van 10% van de aankoopprijs. Echter ik kan hier enkel aanspraak op maken via een rechtszaak (en dit zelfs maar deels want eerst komt de notaris aan de beurt dus scheelt er weinig over voor mij) en terwijl dit bezig zou zijn, mag ik mijn woning niet verkopen + de kans dat ik de muur alsnog op mijn kost moet renoveren (want als verkoop niet doorgaat dan is het argument dat mijn woning verkocht wordt er plots niet meer).

(*) er zijn allerlei scenario's in mijn hoofd aan het spelen. Kopers kunnen schrikken en toch eens gaan praten met de buren om de staat nog eens te bekijken en in paniek de koop heroverwegen.
Buurvrouw "zegt" (al geloof ik dit niet) 10 aannemers te hebben gecontacteerd en met een kostprijs van €10K (ter info, het is geen draagmuur of er hangt niets aan zoals pakweg een garage. Ik stel mij ook de vraag of het moet vervangen worden door het meest kostelijke zoals "een muur" maar dat is mijn keuze eigenlijk niet meer).

Kortom: veel slapeloze nachten.

Mij speelt dan precies in mijn hoofd om zeker niet voor de akte de kopers te informeren. Eenmaal akte ondertekend dan is het aan de koper om een rechtszaak te starten als die zich fout behandeld voelt (en ik heb bewijs dat de buurvrouw mij hier enkel 2 jaar geleden over aansprak).
Vraag is "hoe aansprakelijk ben ik als ik hiermee wacht?"

[ Voor 5% gewijzigd door SMGGM op 10-11-2021 18:30 ]

[Rmg]

Ik zou een met je hypotheekadviseur gaan praten.

Ik vraag me af of het slim is om er mee te komen na de akte. Denk dat een zichtbare slechte afscheiding geen verborgen gebrek is. Een mogelijke burenruzie wel.

[Yucon]

Laat de makelaar er om te beginnen eens zelf naar kijken en een oordeel vormen. Een makelaar is geen bouwkundige, maar het helpt wel om eea in perspectief te zetten.

Het is trouwens niet zo dat opnieuw bouwen perse de enige oplossing is. Vaak kom je met goed voegen ook al een eind.

[ Voor 26% gewijzigd door Yucon op 10-11-2021 18:38 ]

[fonsoy]

Ik zou je kopers een nette mail sturen dat de buurvrouw hen mogelijk zal benaderen over het vervangen van een muur tussen de percelen.

Verder vraag ik me echt af in welke wijze je in gebreke zou kunnen zijn. Het is eenvoudig te zien wat de staat van een eenvoudige muur zoals de jouwe is. Het vervangen van een muur is toch een keuze die je wel of niet kunt maken? Het is jammer dat je buurvrouw niet op een normale wijze communiceert daarover.
Als je buurvrouw niet blij is met jouw keuze door de muur niet te vervangen, is dat helaas haar probleem. Ze kan daar op eigen kosten op eigen perceel daar een schutting of muur vóór plaatsen.

De kopers hebben alles kunnen zien en jij hebt straks netjes gemeld dat de buurvrouw graag een vervangende erfafscheiding wil. Ik snap ook niet wat ze in een rechtszaak precies te eisen heeft, ik zou die met vertrouwen tegemoet zien. Volgens mij ben je na verkoop helemaal niet meer ontvankelijk in deze.

[Toke_gt]

Ik zou ook niet wachten, maar bij de kopers aangeven dat je buurvrouw kenbaar heeft gemaakt graag iets met de muur te willen doen. Jij wilt dat nu niet, want je woont er straks niet meer en wilt niet voor jouw buren bepalen of er iets nieuws moet komen en wat er straks staat.
Ik zou daar als koper tevreden over zijn, zou echt graag zelf de keuze hebben.

Om jouw slapeloze nachten wat rustiger te maken:
Dat jouw buurvrouw dat al een keer heeft gevraagd, of tien keer, of honderd keer, dat maakt allemaal niks uit. Jij wilde het niet, heb je aangegeven; ze heeft het zelf ook niet vervangen en is ook geen procedure gestart, dus blijkbaar vond ze jouw antwoord ok. Als ze het straks met de nieuwe buren wil bespreken, prima. Kunnen ze samen een nieuwe muur uitkiezen.
Ik denk niet dat dit de koop in de weg gaat staan. Kopers hebben de muur heus wel gezien, misschien hebben ze zelf al plannen gemaakt voor vervanging, of geven ze er net als jij geen hoge prio aan.

[sambalbaj]

Ik kan me ook goed voorstellen dat nieuwe bewoners die muur ook geen prioriteit geven bij een nieuw huis. Die gaan eerst binnen verbouwen / opknappen en alles buiten komt volgend jaar wel een keer.

Alleen wel jammer als een nieuwe woning direct met een burenconflict begint.

[SMGGM]

Even op de verschillende reacties antwoorden (waarvoor dank):

Makelaar zit zich in een zeker zin terug te trekken en legt het bij mij om de kopers te informeren. Ik heb de kopers echter nog nooit gezien, niet bij de verkoop en niet bij het tekenen (vanwege Corona had ieder voor zich een afspraak bij de makelaar). Ik weet dus niet in hoeverre ze op de hoogte zijn van de muur (ik weet überhaupt niet of ze die gezien hebben). Nu het is een tuin van 5m op 4 dus als je gewoon de achterdeur opendoet dan zie je het (of vanuit het raam op het eerste verdiep kijkt).
Vandaar ook ergens mijn schrik. Ik weet niet hoe "op de hoogte" die mensen zijn. Als ik iets zeg, gaat dit zijn van "ah ja, bedankt om te laten weten" of is dit van "oh f*ck dat wist ik nu niet". Ik weet eigenlijk ook niet hoe naïef de kopers zijn (of wat de makelaar tegen hen heeft gezegd).

Een verborgen gebrek is het naar mijn inzien allesbehalve, het is overduidelijk en eigenlijk niet naast te kijken (althans mijn mening).

In België is de wetgeving wel dat als iets gemeenschappelijk in slechte staat is, dan dienen beide partijen hun verantwoordelijkheid op te nemen. Als er geen overeenkomst kan gesloten worden dan is er inderdaad iets van x aantal cm dat je vanaf de scheiding maar een eigen afscheiding moet plaatsen.
Alleen weet ik niet of dit hierop geldig is. Het is een muur en als de buurvrouw kan bewijzen dat er een risico bestaat dat dit kan instorten, dan kan zij inderdaad de kopers (of mij) dwingen deze af te breken / herstellen want dan is het niet esthetisch maar "een gevaar". Aan de andere kant van muur is hun oprit waar soms hun wagen staat en dan hun huis. Indien de muur zou omvallen dan is dit ofwel op hun wagen ofwel kan dit hun huis beschadigen.

Maar het is duidelijk dat jullie mening is om de kopers hiervan te informeren. Ik heb er wel enorm veel schrik in (het pessimistische deel in mij).
Recent heeft de overheid ook beslist om de registratierechten te verlagen van 6% naar 3% (kan ik natuurlijk niets aan doen) maar dit zal al een enorm bitter pil zijn geweest voor de kopers. 1 maand verschil en het zou hen bijna €10.000 kunnen hebben bespaard aan registratierechten. En dan kom ik eraan met "hey als jullie erin komen gaat de buurvrouw vragen om een muur te vervangen met ongeveer dezelfde kostprijs als die registratierechten die jullie hadden kunnen uitsparen"
Plots ziet die piste van de verkoop stopzetten er zeer verleidelijk uit.

[Ugchel]

Ten eerste vind ik het een zeer vreemde actie van je buurvrouw om jouw makelaar te berichten. Zonder haar verder te kennen lijkt mij dat iemand waarmee lastig te communiceren is, want wat wil zij in godsnaam bereiken bij jouw makelaar?

Misschien is het in België anders, maar volgens mij moet je bij beschadigingen na tekenen van koopovereenkomst in overleg met de kopers over hoe en of zaken hersteld moeten worden. Maar aangezien de staat niet veranderd is, is dat minder van toepassing. In Nederland zou je een in dusdanig slechte staat verkerende muur in de tuin mogelijk benoemen in de lijst van zaken, maar misschien is dat in België niet gangbaar.

Wat ik verder zou doen is de buurvrouw in haar sop gaar laten koken. Jij hebt volgens je verhaal aan je meldplicht voldaan, en als kopers voldaan hebben aan hun onderzoeksplicht hebben ze de staat van de betreffende muur gezien. Dat de buurvrouw (die in wezen geen partij is tussen jullie) in overleg met de nieuwe bewoners de muur wil vervangen of herstellen is dan tussen hen.

(Ik ga graag uit van het slechte van de mens, voor hetzelfde geld kiest je buurvrouw dit moment omdat ze weet dat jij graag van dat huis af wil en mogelijk eerder genegen bent mee te gaan in haar dure plannen, waar dat met een nieuwe bewoner maar zeer de vraag is.)

Edit: voor je eigen gemoedsrust kun je natuurlijk wel overleggen met de kopende partij, de situatie uitleggen en een deel van de kosten op je nemen. Ik weet niet hoe de wet is in België maar als de termijn voor ontbinding verstreken is moet het toch wel heel gek lopen wil de kopende partij er vanaf zien vanwege zoiets; denk ik. Helemaal als jij aangeeft een deel mee te betalen/korting te geven.

[ Voor 13% gewijzigd door Ugchel op 10-11-2021 20:02 ]

[DutchKel]

Hoeveel verwacht je eigenlijk dat jou helft dan zou kosten?

Ik heb hetzelfde gehad bij de verkoop, echter ik heb ervoor gekozen om de schutting wel zelf met de buren te vervangen en de nieuwe bewoner hier niet mee lastig te vallen. Ik heb dus bij de verkoop gezegd dat de schutting op korte termijn werd vervangen en dat ik dat op me zou nemen.

Eigenlijk ging het bij mij precies hetzelfde als bij jou, de schutting moest vervangen/gerepareerd worden, op dat moment hadden de buren er nog geen geld voor dus is het even blijven liggen. Toen ik mijn huis te koop had staan kwamen de buren ineens ermee om de schutting te vervangen. Ze wilde dat liever met mij regelen omdat ze mij kende en de nieuwe bewoner kende ze nog niet, dus ze wisten niet of het dan makkelijker of moeilijker ging worden.

[Sport_Life]

Om hoeveel geld gaat het?
Wij hebben iets vergelijkbaars meegemaakt bij de verkoop van ons appartement: benedenbuurman (klein beetje jaloers type) vond het nodig om nadat wij de koop rond hadden offertes op te vragen van het dak en die naar de aankoopmakelaar te mailen.. Ging om duizend euro voor ons appartement en dat hebben we maar betaald aan de nieuwe eigenaar, omdat ik ook niet wilde dat hij in de wettelijke bedenktijd de koop zou ontbinden omdat er zo'n *** onder woont.

[ Voor 34% gewijzigd door Sport_Life op 10-11-2021 20:17 ]

[SMGGM]

In België koopt een koper het goed in de staat dat het is bij tekenen van de verkoopovereenkomst met haar gekend en ongekende gebreken. Uitsluitend bij opzettelijk verborgen gebreken kan er verhaal gedaan worden op de verkoper al dient de koper te bewijzen dat het opzettelijk verborgen was (wat zeer moeilijk te bewijzen valt).
Beide partijen achten bekwaam te zijn voor het tekenen.

Je mag dus letterlijk een bouwvallig krot verkopen en er moet niets op papier staan dat het een bouwvallig krot is (er zijn natuurlijk wat documenten zoals elektriciteitskeuring, eco certificaat, melding indien onbewoonbaar verklaar,...).

We zijn weliswaar (ruim) buiten de wettelijke bedenktijd maar zoals vermeld: koper kan natuurlijk weigeren de akte te ondertekenen. Boete van 10% staat hem dan wel boven het hoofd maar ik moet dan een rechtszaak aanspannen om hier (een stuk) van te kunnen krijgen. Een rechtszaak is allesbehalve wat ik wil want ik mag gedurende de rechtszaak mijn woning niet verkopen (want op zich kan een gedwongen verkoop nog plaatsvinden) en als het toch uitkomt tot 10% boete gaat eerst de notaris lopen met zijn gemaakte kosten. Dan zit ik met een dikke €10K als schadevergoeding maar wel met een onverkocht huis, muur dat ik mag renoveren en de aankoop die ik ga doen waarvan ik niet meer onderuit kan.

Hoeveel ik verwacht dat dit zou kosten? Geen idee. Het is een muur van 3m + 5m (8m in totaal). Afbreken zou ik schatten op €2.000 max. Een nieuwe muur is natuurlijk de "duurste" oplossing maar een goedkopere oplossing is natuurlijk gewoon wat hekwerk plaatsen.
Volgens mij heb je een propere oplossing voor max €5.000. Buurvrouw beweerde dat het €10.000 was voor een nieuwe muur.
Prijzen zijn te delen door 2 gezien de kost door beide partijen gedragen moet worden.

Ik heb zelf ook gedacht om in te springen in de kosten, maar dan niet de volledige prijs. Gezien ze het moeten gezien hebben in de slechte staat zou een nieuw hekwerk of muur een serieuze verbetering zijn van wat ze hebben gezien. In mijn hoofd dacht ik daarom aan €1.000 - €1.500 als tegemoedkoming.

[ Voor 29% gewijzigd door SMGGM op 10-11-2021 20:25 ]

[Toke_gt]

SMGGM schreef op woensdag 10 november 2021 @ 20:20:
Ik heb zelf ook gedacht om in te springen in de kosten, maar dan niet de volledige prijs. Gezien ze het moeten gezien hebben in de slechte staat zou een nieuw hekwerk of muur een serieuze verbetering zijn van wat ze hebben gezien. In mijn hoofd dacht ik daarom aan €1.000 - €1.500 als tegemoedkoming.

Dit kun je toch als oplossing achter de hand houden? Als je de kopers informeert, merk je wel hoe zwaar ze hieraan tillen. Dan kun je zelf nog afwegen of je de helft van jouw helft betaalt, of misschien het hele bedrag. Ik zou liever 2500/5000 betalen dan een rechtszaak in dit stadium.
Maar omgekeerd: als ik een huis koop, ben ik daar doorgaans heel erg blij mee. Omdat het meer ruimte heeft, mooiere locatie, meer mogelijkheden etc. Wat gedoe om een buitenmuurtje met de buren zou me er dan echt niet van weerhouden. Al helemaal niet als ik daardoor 10% van de aankoopsom kwijt ben en weer op zoek moet naar een nieuw huis.
Dus ik snap je zorgen wel, maar denk dat het echt niet zo negatief gaat uitpakken. Ik zou me niet zo door mijn buurvrouw laten chanteren (en dat zou ik haar ook vertellen). Jij bent haar helemaal niets verplicht en zij kan straks met de nieuwe buren tot een akkoord komen.

[Sander]

Je schiet in paniek en dat is nooit een goede raadgever. Eerlijk zijn tegen je kopers is prima en dan kunnen ze evt nu al in overleg met buurvrouw en kun je misschien zelfs nog (in geval van gedoe) ook jouw helft nog eens middelen met je kopers in uiterst geval? Uiteindelijk is (ook voor je eigen gevoel) een snelle en eerlijke oplossing het best, dan kun je het ook achter je laten (of oplossen).

Ugchel schreef op woensdag 10 november 2021 @ 20:00:
Ten eerste vind ik het een zeer vreemde actie van je buurvrouw om jouw makelaar te berichten. Zonder haar verder te kennen lijkt mij dat iemand waarmee lastig te communiceren is, want wat wil zij in godsnaam bereiken bij jouw makelaar?

Ik heb dit ooit gedaan bij een huis dat wij gekocht hadden (van een speculant die een woning op de veiling kocht na gedwongen verkoop) en na bouwkundige keuring koop afgeketst. 3 maanden later stond het weer te koop en waren de fundamentele bouwkundige problemen niet vermeld noch opgelost (bekenden woonden ernaast).

Ik heb toen de betreffende verkopende makelaar (andere dan in de 1e ronde uiteraard ) gebeld en uitgelegd dat dit gebrek er was en dat ik hem het rapport op zou sturen en dat hij daarmee op de hoogte is gesteld. Dat daarna gedaan en aangegeven dat hij hiermee een plicht heeft om dit potentiële kopers te melden. Uiteindelijk is die woning pas een jaar later verkocht nadat de toenmalige speculant uiteindelijk voor 30.000+ het gebrek verholpen had...

[Silent7]

Alsof buuf een naam heeft met K
Ik zou aan haar vragen het plan waar je al twee jaar op wacht te overleggen zodat je dit met de kopers kan bespreken.

Zij wilde het regelen, mooi. Gooi het plan en offerte nar de kopers, vraag ze desnoods op de koffie en wip even bij buufie langs.
Probeer het in ieder geval licht te maken. Gewoon joviaal een taart mee naar buuf en er eens rustig over praten en dan ook met de kopers een doosje gebakjes meenemen. Maak het vrolijk want dan beginnen zij op oede voet met elkaar. Zwaar maken, welles nietes spelletje lijkt op burenruzie en daar heeft niemand zin in.
desnoods neem je een deel kosten van haar plan op je.
Als ik het goed begrijp zou vervangen 10 zijn, 5 voor elk huis dan kan je koprs aanbieden daar weer de helft van te betalen


Al moet ik zeggen dat mijn eerste reactie bij lezen was "mijn zijde met crepi een net aanzicht geven als de muur niet op instorten staat en buuf het lekker laten uitzoeken" maar das geen oplossing natuurlijk
Ik neem aan dat buuf jou kent als iemand waar ze wel wat bij gedaan kan krijgen en natuurlijk niet weet of de nieuwe bewoners ook zo zijn dus ze lijkt het er nog even snel dor te willen jassen met jou als aanspreek punt. dan kan je haar geven, als je het maar gezellig met een grote glimlach doet zal het vast goed komen, ze klinkt best onzeker

[De_Bastaard]

Ik zou het gewoon aan de kopers vertellen en verder niets doen. Die muur/afscheiding is toch nooit een verborgen gebrek?

Ze hebben het huis, tuin, etc. gezien bij het bezichtigen toch?

[SMGGM]

Het plan? Er is niets plan. 2 jaar geleden heeft ze eens met mij contact opgenomen voor de muur waar ze zelf aanbood aannemers te contacteren.
Ik heb hier vriendelijk op gereageerd dat ze mij op de hoogte mag houden en dat we met het resultaat zouden beslissen wat de volgende actie zou zijn. Niets meer van gehoord tot dus nu.
Ik had toen wel net mijn dak gerenoveerd dus ik was daar niet op teruggekomen want ik stond niet te springen om opnieuw een investering te doen net naar een grote renovatie. Kortom, ik was blij dat ze er niet op terugkwam en deed er ook zelf geen moeite naar.

Zoals vermeld, kopers hebben de woning bezocht, dus ik ga er vanuit dat ze het hebben gezien. Ik weet echter niet hoe naïef de kopers zijn (maw beseffen ze dat die muur geen lang leven meer heeft).
De woningmarkt in België is vanwege Corona wat ontploft en mensen kopen woningen zelf nog zonder echt bij na te denken, bieden vaak gewoon de vraagprijs en vaak na een eerste bezoek (hier dus ook).

Soit, bedankt voor alle suggesties, we zullen zien hoe het zal aflopen.

[ Voor 10% gewijzigd door SMGGM op 11-11-2021 12:16 ]

[Krisp]

Eerste stap lijkt me dat je iemand de kopers informeert. Dat lijkt mij overigens de makelaar, want die is contactpersoon tussen koper en verkoper en daar heb je hem voor ingehuurd. Dat kan gewoon op een normale toon: 'de buurvrouw zou graag de muur willen renoveren'. Eventueel met contactgegevens erbij.

De oplossing (herbouw) staat los van het probleem. Kennelijk is duidelijk zichtbaar dat de muur in een discutabele staat is, dus daar zou je geen gekkigheid verwachten. Of herbouw of voegen de oplossing is, zou een zaak moeten zijn van de koper en de buurvrouw. Daar hoef jij niet tussen te zitten.

Verder zal de de koper moeten bewijzen dat jij willens en wetens hebt verzwegen dat de muur te zwak is. Als die er echt slecht uit ziet, klinkt dat niet als een groot probleem, maar ik ken de Belgische wetgeving hierin niet. Of de buurvrouw dat 1x of 10x heeft geroepen, lijkt me dan niet ter zake doende? De kopers hebben het namelijk zelf kunnen zien.

Sowieso kan het geen kwaad om nu de muur nog staat wat foto's te nemen, zodat je kunt bewijzen dat de muur zichtbaar zwak is.

[Silent7]

snip.
Belangrijkste lijkt me vrindelijke rust erin brengen.
Buurvrouw lijkt flink te overreageren en ik snap dat dit tegen de haren instrijkt en het moeilijk is niet gelijk in een welles nietes te komen.
Op dit moment is het enige op papier haar brief.
Als alles vast zit en er geen instortingsgevaar is zou je een briefje naar haar en makelaar kunnen sturen waarin je zegt dat de staat van de muur niet onveilig is aan jouw zijde. En dat je in de veronderstelling was dat dit bij haar ook het geval was, zeker omdat je haar 2 jaar geleden mondeling hebt aangegeven dat zij een plan kon opstellen voor renovatie en bij uitblijven daarvan je geen idee kon hebben dat het haar hoog zat. Ook dat dit je spijt vooral nu het koopcontract al getekend is.

Verder niets, geen "ik zal met kopers contact opnemen" of "u zal het met de nieuwe kopers opnieuw op moeten nemen"gewoon even vriendelijk een schriftelijk weergeven van jouw kant (met als belangrijkste doel een schriftelijk iets te hebben waarin je feitelijk (zonder zoveel woorden) tegen de kopers zegt dat ze dit niet als verborgen gebrek kunnen aanvoeren.
Grote kans dat de buuf juist helderheid wil over wat er nu moet gebeuren en jouw feiten niet tegenspreekt in verdere communicatie waardoor je haar brief netjes in balans hebt gebracht in jouw voordeel tav je kopers, dat is je doel.

Nog steeds kan je daarna altijd met kopers bij buuf op koffie om het geprek op gang te krijgen en te zien hoe het gaat en wellicht nog wat sturen of helpen.

[ Voor 94% gewijzigd door Silent7 op 11-11-2021 14:53 ]

[Makkelijk]

Waarom zou je je zorgen maken om de mogelijke naïviteit van de kopers en hun emoties hierbij? Die mensen zijn hartstikke blij met dat huis, anders koop je in deze markt niet voor de hoofdprijs. Dat een muur geen verborgen gebrek is is duidelijk. Enige vraag is hoeveel tijd jij er in gaat steken het leven van je buurvrouw en de nieuwe eigenaren leuker te maken. Niks doen is ook een prima optie.