Verbouwen of verkopen en gaan huren

[michall]

Wij hebben onze woning ruim 4 jaar geleden gekocht voor 270.000 euro en deze is nu getaxeerd op 430.000 euro. Inclusief aflossing, hebben we nu minimaal 200.000 euro overwaarde.
In de afgelopen twee jaar hebben we aantal pogingen gedaan om een andere woning te bemachtigen (reden, wij hebben veel last verkeer in een zeer drukke straat), maar helaas niet gelukt. Achteraf, denk ik, dat we ook niet doortastend genoeg zijn geweest.

Idee 1 is: hypotheek oversluiten en beetje verbouwen in huis. Op zolder kunnen we dan mooie slaapkamer maken met een dakkapel achter, waardoor we minder last hebben van de herrie. De maandlasten gaan dan 50 euro omhoog, maar de totale hypotheekschuld gaat wordt wel 50k omhoog (incl. boeterente).

Idee 2: Huis verkopen. Gelet op eventueel stijgende hypotheekrente is het de vraag of de huizenprijzen nog veel gaan stijgen of zelfs gaan dalen. We zouden kunnen gaan huren voor een aantal jaar, wachtende tot dat de markt een beetje afkoelt. In dat geval zou ik de overwaarde moeten investeren, om toch wat rendement terug te zien. (overigens totaal geen benul waarin).


Ik hoor graag jullie inzichten! Alvast bedankt.

OT: ik las mijn eerdere post net terug van begin 2019, waarin ik min of meer dezelfde vraag heb gesteld. Ik heb mij kort hierna gerealiseerd dat in die situatie een behoorlijk naïeve gedachten was. Wilde ik toch even kwijt.

[ Voor 12% gewijzigd door michall op 02-11-2021 13:46 ]

[PROnline]

@idee 2.
IMHO de "stijgende" hypotheekrente gaat op dit moment om 0,05%. Dat zet echt geen zoden aan de dijk in een markt waarin er een fysiek tekort is aan duizenden huizen. Misschien voor Jan modaal dat hij iets minder kan lenen, maar 't buitenlands kapitaal wat "ons" vastgoed opkoopt, koopt er niet minder om. Sterker nog. Die zijn iets voordeliger uit, want iets minder concurrentie.

Voor de hypotheek die je nu hebt, huur je je eigen huis al niet eens meer. Dus van koop overstappen op huur is in de meeste gevallen een slechte switch.
Daarnaast gaat je overwaarde een luxe probleem vormen als je dat incasseert en op je bankrekening laat staan.. Want de belastingdienst ziet dat als vermogen en gaat daar belasting over heffen.

Financieel zijn de beste opties voor je, verhuizen, Door de overwaarde kan je meer bieden/veroorloven dan dat je aan hypotheek kan krijgen. Of zoals je zelf al bedacht had, verbouwen.

[AMDFreak]

Wanneer ervaar je last van het verkeer?
Wellicht is het idee om te investeren in extra isolatie? Ander type beglazing.. kan een hoop verkeersgeluid van buiten schelen.

Maar als je er last van hebt als je in de tuin zit, zal je moeten verhuizen ;-)

[Giltix]

Van een (volledig eigen ingerichte) koopwoning naar een huurwoning zal imo altijd tegen vallen én, buiten het feit dat het vinden en bemachtigen van een huurwoning net zo moeilijk, al dan niet moeilijker dan een koopwoning is, is het ook vele malen duurder om te huren dan om hypotheek af te lossen (het spekken van je huurbaas t.o.v. het opbouwen van eigen kapitaal). De afhankelijkheid van een (tegenwoordig veel voorkomende) lakse huurbaas die het verhuren van de woningen enkel als melkkoe ziet zou ik in ieder geval alles behalve gelukkig van worden, zeker na geproefd te hebben aan de vrijheid van een eigen koopwoning.

Veel gemeenten bieden leningen aan om huizen te verduurzamen. Zo hoef je je hypotheek niet over te sluiten, bespaar je de boete en kun je de lening via de gemeente boetevrij eerder aflossen (hoewel de rente hoger is dan de rente bij een hypotheek op dit moment). Pak vervolgens kozijnen en beter isolerende ramen (driedubbel glas) en je doet iets aan de isolatiewaarde + je geluidsoverlast. Twee vliegen in één klap, want je spaart ook nog eens op je gas/elektrarekening (afhankelijk van hoe je je woning verwarmd). Bekijk of jouw gemeente dat ook doet op svn.nl.

Verhuizen is ook een optie, maar dan ben je een groot deel van je 'overwaarde' kwijt aan overbieden en moet je ook nog verbouwingskosten incalculeren, terwijl je voor hetzelfde geld waarschijnlijk een kleinere/oudere/algemeen slechtere woning koopt. Tevens zou ik geen onnodig extra risico willen lopen door te kopen in een markt waarvan de ontwikkeling erg onduidelijk is. Koop je een relatief dure woning terwijl de markt een jaar later instort, heb je financieel gezien een probleem.

Succes met je keuze!

[Fazer013]

idee 1: hebben buren in de straat hun woning beter geisoleerd / verbouwd en kun je daar een kijkje nemen om gevoel te krijgen?

idee 2: kennis heeft dit jaar geleden gedaan, zit nu duur te huren, ziet overwaarde verdampen en huizenprijzen ieder jaar stijgen. Bij verkoop komt de belastingdienst om de hoek en zul je rendement moeten verhogen, dus beleggen/investeren. Dit doe je meestal niet voor korte termijn, maakt je ook minder flexibel om een ander huis te kopen. Hiernaast beleggen veel mensen niet voor niets graag in vastgoed.....

[Charly]

Je geeft aan dat je eerder op zoek geweest bent naar een andere koopwoning... Is er een reden dat die optie nu niet meer in het rijtje staat? Want dat lijkt me eigenlijk de meest voor de hand liggende optie. Eventueel met hulp van een aankoopmakelaar als je jezelf niet doortastend genoeg vindt.

Anders zou ik inderdaad naar isoleren en verbouwen kijken. De tip om daar indien mogelijk duurzaamheidssubsidie bij in te zetten is een goeie.

Verkopen en huren lijkt me hoe dan ook een slecht idee, om door anderen al genoemde redenen.

Giltix schreef op dinsdag 2 november 2021 @ 14:26:
Verhuizen is ook een optie, maar dan ben je een groot deel van je 'overwaarde' kwijt aan overbieden en moet je ook nog verbouwingskosten incalculeren, terwijl je voor hetzelfde geld waarschijnlijk een kleinere/oudere/algemeen slechtere woning koopt. Tevens zou ik geen onnodig extra risico willen lopen door te kopen in een markt waarvan de ontwikkeling erg onduidelijk is. Koop je een relatief dure woning terwijl de markt een jaar later instort, heb je financieel gezien een probleem.

Hier staan wel een aantal dingen die ik niet snap, of het gewoon niet mee eens ben

Hoezo ben je overwaarde "kwijt"? Het enige verschil is imo dat het nu vastzit in een huis waar TS niet wil wonen en na verhuizing -hopelijk- in een huis waar ie wel wil wonen. Ook al is dat ouder/kleiner/paars/whatever... Ik zou wel weten waar ik dan liever zit.

Van "onnodig extra risico" is imo om die zelfde reden ook geen sprake, tenzij je nu significant bij gaat lenen / naar een veel duurder huis gaat. Want als de markt instort gaat zn huidige huis net zo hard mee. Ook als dit gebeurt en het huis "onder water" zou staan zit ik liever in een huis waar ik happy mee ben dan in een huis waar ik eigenlijk vanaf wil maar niet weg kan omdat ik de restschuld niet kan dragen...

Onnodig extra risico nemen doe je in die zin imo vooral door nu te verkopen en te gokken op lagere prijzen binnen een periode waarop TS netto voordeliger uitkomt.

[ Voor 59% gewijzigd door Charly op 02-11-2021 15:05 ]

[Makkelijk]

Last van het geluid van verkeer of last van de aanwezigheid ervan? Ik hoor meerdere isolatie suggesties maar ben zelf voornamelijk vertrokken uit zo’n huis omdat de hele dag auto’s die met 50 langsrammen ongezellig kan zijn en onveilig voelt met een kind.

[bertvanoosten]

@michall en.. wat is het geworden?

[psychodude]

Ben ook wel benieuwd waar uiteindelijk voor gekozen is.

Puur praktisch gezien denk ik dat van koop naar huur met de insteek om t.z.t. weer te gaan kopen, zonde van het geld is. Er is nu mogelijk sprake van 200k overwaarde, ja. Maar huren is ook niet goedkoop. Het twee keer verhuizen (naar en van de huurwoning) ook niet. Het twee keer fatsoeneren van een woningen (de huurwoning en koopwoning daarna) ook niet.

Sowieso gaat het al particuliere huur worden. Dus de huurprijs op zich, gaat al gewoon hoog zijn. Nu weet ik niet precies waar @michall woont, of wat de gezinssituatie is. Maar je zit tegenwoordig particulier toch al wel heel snel in de 1300 - 1600 range indien er sprake is van een gezin.

Twee jaar tegen zo'n 1500 in de maand, is toch al weer 36k. De verhuizing naar de huurwoning, verven, etc. kun je toch ook al snel 5k voor rekenen indien een verhuisbedrijf betrokken is, en je het schilderwerk e.d. zelf doet.

Van die 200k overwaarde, lever je dan eigenlijk al met gemak zo'n 40k in waar je nooit meer iets van terug zult gaan zien. Bij een huidige taxatiewaarde van 430k, betekend dat dus effectief gezien dat, wil dit zinnig zijn, de taxatiewaarde van woningen over 2 jaar ten minste 10% lager moet zijn dan dat nu het geval is. Gezien de voorspellingen van oplopende woningtekorten, voorzie ik dit zelf gewoon niet gebeuren. De prijzen zullen misschien minder hard stijgen de komende jaren, maar op korte termijn rap gaan dalen, ik verwacht het niet.

Sterker nog, sinds de aanvankelijke post van eigenlijk alweer een half jaar geleden is het eigenlijk alleen nog maar doorgestegen. Dus indien @michall er voor gekozen zou hebben om over te gaan tot huur, zou nu de verwachting moeten zijn dat t.o.v. de dagprijs vandaag dit de komende 1.5 jaar met zo'n 15% zou moeten zakken (op basis van de januari prijsindex), mogelijk ligt dit inmiddels zelfs dichter bij de 20%.

En des te langer je in huur blijft zitten, des te meer je die overwaarde opeet.

[coazter]

Michal heeft slechts twee forumreacties. Ik denk dat hij hier niet meer gaat reageren.

[Figo112]

coazter schreef op woensdag 16 maart 2022 @ 16:35:
Michal heeft slechts twee forumreacties. Ik denk dat hij hier niet meer gaat reageren.

Whyyyyyyy