Ervaring emigreren naar Duitsland en zelf huis bouwen

[xcode35]

Beste Tweakers.

Wij willen (zoals vele op het moment) groter gaan wonen. Maar aangezien de gemiddelde woningwaarde in Nederland tegenwoordig naar mijn idee geen link meer heeft met de daadwerkelijke waarde van het huis zijn we op het idee gekomen om eens 10km verderop over de grens in Duitsland te gaan kijken.

We zijn momenteel aan het onderzoeken of het mogelijk is om een stuk grond in Duitsland aan te kopen, en daarop een Duits prefab huis op deze grond te zetten. We hebben weinig eigen middelen, dus we zullen dit hypothecair moeten financieren. We zijn dertigers en de WOZ waarde van ons huidige huis in Nederland is momenteel 100k hoger dan de openstaande hypotheek schuld. Deze hypotheek schuld staat momenteel alleen op mijn naam. Wel is de bedoeling dat we dit huis aanhouden, en pas emigreren als het huis in Duitsland af zou zijn.

Is er iemand met ervaring die ons kan vertellen of dit mogelijk is en waar we op moeten letten? Vanwege de landsgrens zie ik door de bomen het bos niet meer tussen alle regelgeving en financiering mogelijkheden. Wel heb ik begrepen dat er in Duitsland flinke extra leningen te krijgen zijn als het huis aan bepaalde verduurzamingseisen gaat voldoen. Hopelijk kan iemand mij meer hierover vertellen.

[Stanley22_7]

Kwa subsidie zou je eens kunnen zoeken naar
KFW 55
KFW 55 EE of KFW 55 NH
KFW 40
ook weer in een versie EE of NH

EE is duurzame energieverzorging wat meer subsidie geeft, NH variant is dezelfde subsidie maar dan bereikt door duurzaam bouwen.

Dat moet dacht ik wel zijn aangevraagd voor de koop rond is of de bouw start. Weet het niet meer precies maar daar is een bepaald startpunt cruciaal. Te laat aanvragen = geen subsidie meer.

[Analamoebe]

Ik woon al 21 jaar in Duitsland en heb zowel nieuw gebouwd als verbouwd.

Vergis je niet in de prijzen die hier ook de pan uitrijzen! Tegenover ons zijn ze aan het plannen met een nieuwbouwgebied met 40 woningen. De kavels gaan ergens in 2022 in de verkoop en ik denk dat ze, ondanks de voor Duitse begrippen hoge grondprijs, zo weg zijn.

Wij hebben een vriendin die een goed lopend Bauunternehmen heeft hier en zij vertelde mij laatst dat je qua bouwkosten nu moet rekenen op €2000/m2. vloeroppervlakte. Dat is een aardige indicatie.

Bouwgrond vinden en een aannemer zal echt een uitdaging worden.

(ik heb trouwens waarschijnlijk wel een leuke woning in de aanbieding, a.s. donderdag gaan we kijken naar een andere woning)

[LankHoar]

Indien je winst wilt behalen door naar Duitsland te verhuizen dan kun je volgens mij beter kijken naar bestaande bouw. Dit doen mijn vrouw en ik momenteel ook, in het grensgebied. Willen nog uitzoeken hoe en wat precies de regels zijn qua belasting etc. maar bestaande bouw is wat wij dusver zijn tegengekomen een stuk goedkoper dan nieuwbouw.

[Analamoebe]

LankHoar schreef op dinsdag 2 november 2021 @ 12:01:
Indien je winst wilt behalen door naar Duitsland te verhuizen dan kun je volgens mij beter kijken naar bestaande bouw. Dit doen mijn vrouw en ik momenteel ook, in het grensgebied. Willen nog uitzoeken hoe en wat precies de regels zijn qua belasting etc. maar bestaande bouw is wat wij dusver zijn tegengekomen een stuk goedkoper dan nieuwbouw.

Heb je gemerkt dat de prijzen van bestaande woningen ook in Duitsland enorm gestegen zijn? Tevens is het aanbod zo schaars dat eigenlijk alleen de "moeilijker verkoopbare" woningen op de openbare markt komen.
Wij zijn zelf namelijk al een jaar op zoek naar wat anders, maar het aanbod is zo schaars en de markt zo snel, dat is ongekend voor hier.

[LankHoar]

Analamoebe schreef op dinsdag 2 november 2021 @ 12:20:
[...]

Heb je gemerkt dat de prijzen van bestaande woningen ook in Duitsland enorm gestegen zijn? Tevens is het aanbod zo schaars dat eigenlijk alleen de "moeilijker verkoopbare" woningen op de openbare markt komen.
Wij zijn zelf namelijk al een jaar op zoek naar wat anders, maar het aanbod is zo schaars en de markt zo snel, dat is ongekend voor hier.

Ik heb alleen casually wat gekeken, en zie dat er meer huis te koop is voor minder geld dan in Nederland. Neem bijvoorbeeld deze:
http://www.grensmakelaar.com/AANBOD/DV401/DV401.htm
Zijn er wel meer zo te vinden: http://www.grensmakelaar.com/indexdld.html

Voor een ton of minder ga je in Nederland geen vrijstaande woning vinden, tenzij vervallen en in de top van het land of puntje van Limburg/Zeeland. Ik geloof best dat de markt in Duitsland ook overspannen is, en meer zo dan normaal, maar qua prijzen nog steeds aantrekkelijk voor Nederlanders volgens mij

[Croga]

Wij hebben de afgelopen tijd gekeken naar huizen. Daarbij ook gekeken naar België en Duitsland.

Ja, de huizen zijn daar goedkoper. Maar......
- Hypotheek verkrijgen is lastiger
- Kosten koper zijn hoger
Met als eindresultaat dat kopen in Nederland, voor ons, toch goedkoper was.

Maar als je in Nederland nog een beetje redelijke prijzen wilt zul je wel bereid moeten zijn van de norm af te wijken. Wij hebben in zuid-brabant gekocht, net tegen de belgische- en limburgse grens en hebben voor iets meer dan 4 ton een perceel van bijna 1200m2 en een woonoppervlak van een hele ruime 200m2.

[Analamoebe]

LankHoar schreef op dinsdag 2 november 2021 @ 12:30:
[...]


Ik heb alleen casually wat gekeken, en zie dat er meer huis te koop is voor minder geld dan in Nederland. Neem bijvoorbeeld deze:
http://www.grensmakelaar.com/AANBOD/DV401/DV401.htm
Zijn er wel meer zo te vinden: http://www.grensmakelaar.com/indexdld.html

Voor een ton of minder ga je in Nederland geen vrijstaande woning vinden, tenzij vervallen en in de top van het land of puntje van Limburg/Zeeland. Ik geloof best dat de markt in Duitsland ook overspannen is, en meer zo dan normaal, maar qua prijzen nog steeds aantrekkelijk voor Nederlanders volgens mij

Die in Weener is wel spotgoedkoop zeg, je moet er alleen wel willen wonen
Mooie basis om een perfect huis van te maken.
Je hebt wel gelijk dat het hier altijd nog goedkoper is dan in NL.

[xcode35]

Dank voor alle reacties.

@Croga je hebt het over moeilijk te verkrijgen hypotheek. Het is dus niet mogelijk om in Duitsland alvast een hypotheek aan te vragen terwijl er nog een hypotheek in Nederland loopt?

[Croga]

xcode35 schreef op dinsdag 2 november 2021 @ 21:59:
@Croga je hebt het over moeilijk te verkrijgen hypotheek. Het is dus niet mogelijk om in Duitsland alvast een hypotheek aan te vragen terwijl er nog een hypotheek in Nederland loopt?

Over Duitsland ben ik niet zeker. Voor België gelden een aantal beperkingen:
- Maximaal 90% van de verkoopwaarde als hypotheek
- De hypotheek kan pas definitief aangevraagd worden wanneer het geld van de verkoop van je huidige woning op je rekening staat (Ik weet niet of die beperking altijd geld maar de vorige eigenaren van ons nieuwe huis zitten een maand op de Weerterbergen vanwege deze reden)
Dit alles gecombineerd met de hoge overdrachtsbelasting heeft ons er van weerhouden om naar België te gaan.

[Analamoebe]

xcode35 schreef op dinsdag 2 november 2021 @ 21:59:
Dank voor alle reacties.

@Croga je hebt het over moeilijk te verkrijgen hypotheek. Het is dus niet mogelijk om in Duitsland alvast een hypotheek aan te vragen terwijl er nog een hypotheek in Nederland loopt?

Dat kan zeker wel.
Je kunt ook gewoon je hypotheek in Nederland behouden of daar oversluiten.

[xcode35]

@Analamoebe weet jij ook iets over hoe in Duitsland de hypotheek berekend wordt, of waar ik dat kan vinden? We hebben in ons geval vooral start financiering nodig. Achteraf nadat we verhuist zijn zouden we een flink stuk kunnen afbetalen door de verkoop van het huis in Nederland. En zit jij toevallig ook in de situatie wonen in Duitsland, werken in Nederland en de kids in Nederland naar school?

[Analamoebe]

xcode35 schreef op vrijdag 5 november 2021 @ 09:36:
@Analamoebe weet jij ook iets over hoe in Duitsland de hypotheek berekend wordt, of waar ik dat kan vinden? We hebben in ons geval vooral start financiering nodig. Achteraf nadat we verhuist zijn zouden we een flink stuk kunnen afbetalen door de verkoop van het huis in Nederland. En zit jij toevallig ook in de situatie wonen in Duitsland, werken in Nederland en de kids in Nederland naar school?

Nee hoe de hypotheek berekend wordt heb ik eigenlijk geen idee van. Wij wonen hier al 20 jaar inmiddels en destijds wel de hypotheek hier in DE afgesloten, maar hoe en wat nu de procedure is, geen idee.

Als je een Duitse hypotheek wil, zou ik een Volksbank of Sparkasse aanschrijven. Als je een startfinanciering nodig hebt, zullen ze je huis (met overwaarde) in NL wel als onderpand willen nemen. Bij ons was dat destijds ook het geval, wij moesten 25% eigen geld meenemen en hebben daarvoor de overwaarde van ons nog-te-verkopen huis in NL voor gebruikt.

En ik werk inderdaad in NL, maar onze kinderen zijn in DE geboren en getogen. In NL naar school is/was voor ons een absolute no-go.

Welke regio zit je te kijken?

[Croga]

Analamoebe schreef op woensdag 3 november 2021 @ 08:21:
Dat kan zeker wel.
Je kunt ook gewoon je hypotheek in Nederland behouden of daar oversluiten.

Op dit moment (of althans: een paar maanden geleden) waren er nagenoeg geen Nederlandse hypotheekverstrekkers die een pand in het buitenland wilden financieren. Voor België hebben we navraag gedaan bij Aegon, Obvion, ING, ABNAMRO en allemaal hadden ze hetzelfde verhaal: Vanwege risicos en moeilijkheden van internationale wetgeving verstrekken we geen hypotheek voor een pand wat niet in Nederland staat.

Zoals al eerder gemeld hebben hypotheekverstrekkers in België hele andere regels dan in Nederland. Zo te zien is dat in Duitsland ook zo (maximale looptijd van 25 jaar ipv 30 hier, maximale lening van 80% van het benodigde bedrag ipv 100% van de aankoopsom hier)

Het is zeker niet zo eenvoudig als je het doet voorkomen.

[arnoutvw]

Als je een beeld van hypotheken wil hebben zou ik gewoon naar een hypotheekadviseur in Duitsland gaan. Die werken op basis van provisie dus kost je niks voor een gesprek. Die heeft ook een goed overzicht van welke kosten er allemaal bij komen kijken. Die weet ook meer over de leningen voor verschillende energiezuinige huizen. De basis in ons geval z'n 2 jaar geleden:

KFW 40 is 50000 op basis van 0,6% rente (de standaard eigenlijk dit krijg je standaard als je een huis bouwt)
KFW 55 is 100000 op basis van 0,6% rente maar hiervoor heb je wel meer kosten omdat je blowertest moet doen etc (kost z'n 5000 euro).

Onze ervaring is wel dat bij nieuwbouw alle bouwkosten vergoed worden. Je hebt wel wat eigen middelen nodig voor notaris etc. (notaris: kosten 1,5% van koopsom, grondboek: 0,5% van de koopsom en overdracht belasting: 6,5% van de koopsom (koopsom is in dit geval alleen van de grond))

Qua werken in Nederland is het eigenlijk geen issue je krijgt gewoon hypotheekrente aftrek. Alleen de aangifte is niet vooringevuld. Kinderen kunnen gewoon naar een Nederlandse school. Hier in de regio (Kranenburg) heb je ook bilinguale scholen (aan de Duitse zijde).

[xcode35]

Ik ben aan het kijken in de regio onder Heinsberg tot aan Aken tegen de grens.

Bedankt voor alle reactie. Ik denk dat de volgende stap inderdaad een bezoek aan de hypotheekadviseur is.

Nog een laatste vraag aan de ervaringsdeskundigen in deze topic. Hoe belangrijk is het dat je de Duitse taal goed vaardig bent?

En mocht nog iemand tips hebben, ik ben een en al luisterend oor.

[arnoutvw]

Mijn ervaring is dat het vooral het lezen belangrijk is. Zeker dingen zoals notaris, hypotheek, gemeente kan soms in best gecompliceerd Duits geschreven worden. (Mijn vrouw is gelukkig Duitse dus dat maakt ons leven een stuk makkelijker). Maar in de grensregio zijn er wel bureau's die daar mee kunnen helpen en sommige notarissen kunnen ook Nederlands of gemeentes hebben wel Nederlandse informatie. Onze ervaring is ook wel dat er heel vaak wordt gerefereerd naar bepaalde wetteksten dus dat maakt sommige informatie vinden lastig. En dingen zijn vaak minder in begrijpelijke taal uitgelegd (we zijn nog steeds druk bezig met de zonnepanelen verwerking dat is nergens ergens duidelijk uitgelegd met welke stappen en hoe wat waar).

Andere informatiebron kan ook het grensinfo punt zijn. Daar kan je ook een afspraak mee maken en langs gaan. Die hebben vaak ook allerlei informatie dagen.

Ow en je hebt het gevoel dat je soms 10 jaar terug de tijd in gaat.
Contracten die automatisch met een jaar verlengt worden en 3 maanden van te voren opgezegd moeten worden.
Veel op papier. etc.

En nog een tip met huizen kopen een voorlopig koopcontract bestaat niet. Getekend = je zit er aan vast.
En je hebt een hypotheek voor minstens 10 jaar wil je er vanaf binnen die tijd moet je een boete betalen.

[mfkne]

En denk eraan dat als je met een makelaar van een verkoper te maken hebt, je hem ook moet betalen als koper.

[Analamoebe]

mfkne schreef op vrijdag 5 november 2021 @ 14:20:
En denk eraan dat als je met een makelaar van een verkoper te maken hebt, je hem ook moet betalen als koper.

Tegenwoordig niet meer hoor, ik zie genoeg woningen aangeboden worden waarbij de verkopende partij de kosten van de makelaar voor zijn/haar rekening neemt.

[RonnieKo]

hoi,

xcode35 schreef op vrijdag 5 november 2021 @ 11:20:
Nog een laatste vraag aan de ervaringsdeskundigen in deze topic. Hoe belangrijk is het dat je de Duitse taal goed vaardig bent?

Erg belangrijk. Je moet je goed verstaanbaar kunnen maken. Ook de stukken goed kunnen lezen. Je gaat officieel emigreren. Dat vergeten mensen nog wel eens. Dus veel zaken worden via / in duitsland geregeld in plaats in Nederland. Dan krijg je nog wel eens met de overheid te maken. Kijk ook eens op deze website: Grenzinfo.eu

Groet

[Kruiwagen]

Ik woon nu ruim 3 jaar in Duitsland, eerst gehuurd in het centrum van Düsseldorf, nu in Aken. Wij zijn ook al een langere tijd op zoek naar een woning en wat ik kan zeggen over nieuwbouw is dat de prijzen rond de grote steden absoluut niet mals zijn. Verder weg in de dorpen en langs de Nederlandse grens is de grond wel nog redelijk betaalbaar, maar ook die vraag is aan het stijgen.

Let er wel op dat de (hierboven al genoemd) kosten koper in Duitsland veel hoger zijn. Vaak 10-20%, nog afgezien van de bijkomende bouwkosten als je nieuw gaat bouwen. Dit maakt het als starter enorm lastig omdat je dit geld zelf moet inleggen.

Let er bij een kavel ook op, wie het verkoopt. Soms worden kavels opgekocht door catalogusbouwers, waarbij er dan ook een verplichting bestaat om met hen te bouwen.

Ander puntje van aandacht is de hypotheekaanvraag i.r.t. je werk. Wij hebben een gesprek gehad met een financieel adviseur hier in Duitsland en toen ik vertelde dat ik in NL werk, viel ongeveer de helft van de banken af voor een hypotheekaanvraag.

[Analamoebe]

Kruiwagen schreef op maandag 3 januari 2022 @ 18:01:

Let er wel op dat de (hierboven al genoemd) kosten koper in Duitsland veel hoger zijn. Vaak 10-20%, nog afgezien van de bijkomende bouwkosten als je nieuw gaat bouwen. Dit maakt het als starter enorm lastig omdat je dit geld zelf moet inleggen.

Nou nou, 10-20% is echt overdreven. Max 10% is het.
(ik heb al 2x een woning gekocht hier en 1x nieuw gebouwd)

En met nieuwbouw moet jeinderdaad wel rekening houden met wat extra kosten:
-aansluiting op riool (Pauschal vaak €500)
-verwarmingsinstallatie die door de Schornsteinfeger gekeurd moet worden
-eintragung in het Grundbuch (is volgens mij ook een vast bedrag)
-het Katasteramt komt na de bouw de boel nog opmeten, kost je ook een paar honderd.
dat is even wat me zo nog te binnen schiet n.a.v. onze nieuwbouw...

[964C2]

Kruiwagen schreef op maandag 3 januari 2022 @ 18:01:

Ander puntje van aandacht is de hypotheekaanvraag i.r.t. je werk. Wij hebben een gesprek gehad met een financieel adviseur hier in Duitsland en toen ik vertelde dat ik in NL werk, viel ongeveer de helft van de banken af voor een hypotheekaanvraag.

Nooit een probleem mee gehad toen ik in Duitsland woonde.
Je hebt toch maar 1 geldverstrekker nodig . Wat schiet je op met keuze uit 80-100 geldverstrekkers die bijna allemaal identiek aanbod doen ?
De rente in Duitsland is overigens nog stuk lager dan hier en als je werkt bij werkgever in NL en hier belastingplichtig bent heb je gewoon recht op hypotheekrenteaftrek.
Dat voordeel hebben de Duitsers dus niet.