Ouder helpen met hypotheek

[Sebas1337]

Casus, met fictieve bedragen. Voordat ik het aan een financieel adviseur voorleg, verzamel ik graag wat ervaringen / meningen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[agravain]

Heeft vader in de komende 10 jaar de mogelijkheid om periodiek alvast af te lossen?
Verder kom je met aantal kinderen * maximale belastingvrije schenking * 10 jaar mogelijk ook al een eind. Had je zelf al verzonnen.

[ Voor 9% gewijzigd door agravain op 30-10-2021 10:38 ]

[YakuzA]

Waarom zou je van kinderen naar ouder schenken?
Leg op papier vast dat het een lening is voor xx euro en dan krijg je die xx euro later weer terug zonder erfbelasting.

[Bockelaar]

ik denk dat een lening/hypotheek van 50K helemaal niet zo spannend is tegen die tijd, zeker niet als er een onderpand van 300K tegenover staat. Hij heeft toch ook AOW en pensioen? Denk dat je te moeilijk denkt

[Hielko]

Als je denkt dat je vader over 10 jaar niet die hypotheek kan vernieuwen dan is de makkelijkste oplossing dat jullie als kinderen dan gewoon die hypotheek verstrekken. Als jullie tenminste daar voldoende middelen voor hebben. Dat kan belastingtechnisch ook nog handig, omdat je vader dan gebruik kan maken van HRA (mits voldoende inkomen) en jullie dan rendement krijgen op die lening.

Maar ik denk dat ik me aansluit bij de poster boven mij. Als je denkt dat de hypotheek over 10 jaar nog maar 50K is en het huis 300K waard is dan lijkt me echt dat er geen enkel probleem is.

[Sebas1337]

Bedankt voor de reacties! Misschien niet helemaal duidelijk maar hij heeft nu aflossingsvrij. Dus wordt niet minder dan 100.000. Die 50.000 zou het max zijn wat hij tegen die tijd nog kan krijgen aan een nieuwe hypotheek.

Vastgelegde lening zou een goede optie zijn denk ik @YakuzA. Dank!

[dyrc]

Sebas1337 schreef op zaterdag 30 oktober 2021 @ 10:47:
Bedankt voor de reacties! Misschien niet helemaal duidelijk maar hij heeft nu aflossingsvrij. Dus wordt niet minder dan 100.000. Die 50.000 zou het max zijn wat hij tegen die tijd nog kan krijgen aan een nieuwe hypotheek.

Vastgelegde lening zou een goede optie zijn denk ik @YakuzA. Dank!

dan lijkt me t doel toch duidelijk, 50k (100k - target) aflossen in 10 jaar, zodat de nieuwe hypotheek ook verstrekt kan worden.
ik mis een stukje context in het verhaal waarom er nu 10 jaar passief tegen de situatie aangekeken moet worden... die lening mag je gewoon al deels aflossen (10-20% per jaar, zie je voorwaardes)

[We Are Borg]

Sebas1337 schreef op zaterdag 30 oktober 2021 @ 10:47:
Bedankt voor de reacties! Misschien niet helemaal duidelijk maar hij heeft nu aflossingsvrij. Dus wordt niet minder dan 100.000. Die 50.000 zou het max zijn wat hij tegen die tijd nog kan krijgen aan een nieuwe hypotheek.

Vastgelegde lening zou een goede optie zijn denk ik @YakuzA. Dank!

@agravain stelde denk ik de vraag ongeacht of het een aflossingsvrije hypotheek is. Immers een aflossingsvrije hypotheek kan je ook gewoon aflossen (ook in kleine stapjes). Moet je uiteraard wel de middelen hebben en dat is de vraag

416 euro per maand sparen en aflossen conform de regels van deze hypotheek. Kan een hoop geld zijn wat er niet is

Edit: snelle berekening gemaakt en 75k lenen met alleen aow zonder aanvullend pensioen is mogelijk. Ter daar bij op dat de woning 300k waard is en dan denk ik dat de gemiddelde bank wel wilt lenen

[ Voor 19% gewijzigd door We Are Borg op 30-10-2021 10:59 ]

[Xander]

YakuzA schreef op zaterdag 30 oktober 2021 @ 10:36:
Waarom zou je van kinderen naar ouder schenken?
Leg op papier vast dat het een lening is voor xx euro en dan krijg je die xx euro later weer terug zonder erfbelasting.

Maar heeft die lening strict gezien geen invloed op de leencapaciteit en dus op de maximaal verkrijgbare hypotheek?

Tenzij je met de kinderen de volledige 100k wilt uitlenen natuurlijk...

[Sebas1337]

Door hem zelf extra aflossen is inderdaad helaas geen optie, daar zijn te weinig inkomsten voor.

[TheGhostInc]

Je hebt wel €100.000 nodig over 10 jaar. 'Iemand' moet die hypotheek aflossen, of een nieuwe hypotheek of een familiebank, maar wel met €100.000 echte euro's.

HRA kun je vergeten, dat loopt af en is maar 30 jaar, daar ben je over 10 jaar al wel ongeveer. Plus dat hij te weinig inkomen heeft.

Ik zou overwegen om nu al te beginnen met een familiebank. Dan elk jaar €10.000 overhevelen van de huidige hypotheek naar de nieuwe. Dan ben je 'klaar' bij het aflopen.
En dan een stevige rente erop, die laat je bij de hypotheek optellen. De hypotheek loopt dus op, de vordering op je vader ook.
En bij overlijden is het huis zonder erfbelasting van jullie.

Goed doorspreken met een fiscalist! En de hypotheekinschrijving op ~€300.000 zetten. Je vader eet z'n huis op, maar het is eigenlijk een overdracht naar jullie.

[dyrc]

(positief bedoeld) knuppeltje erin: denken jullie ook aan moeders?
geen idee hoe de relatie is binnen de fam, maar vader kan zn eigen broek niet ophouden en krijgt de hulptroepen (geld, aandacht), moeders zal vast ook ergens behoeftes hebben.

edit aanvulling: je kan bij de hypotheekverstrekker een verzoek "vervroegd verlengen" indienen.
dan weet je ook onomstotelijk hoe de situatie is (en wat er eventueel tekort gekomen wordt).

wordt t verzoek gehonoreerd dan heb je ook meteen een mogelijke oplossing voorhanden (en kan je er voor kiezen om te tekenen, of alsnog een alternatief te zoeken).

wat was ooit t oorspronkelijke plan toen de hypotheek getekend werd? aflossen uit de overwaarde en kleiner gaan wonen?

[ Voor 50% gewijzigd door dyrc op 30-10-2021 11:36 ]

[agravain]

We Are Borg schreef op zaterdag 30 oktober 2021 @ 10:52:
[...]

@agravain stelde denk ik de vraag ongeacht of het een aflossingsvrije hypotheek is. Immers een aflossingsvrije hypotheek kan je ook gewoon aflossen (ook in kleine stapjes). Moet je uiteraard wel de middelen hebben en dat is de vraag

Daar doelde ik inderdaad op. Meestal is 10%/jaar boetevrij wel toegestaan, dan zou je het precies kunnen redden om op 0 te eindigen. Maar dan moeten de middelen er wel voor zijn.
En een aflossing nu, is minder rente vanaf nu. De bespaarde rente kan dan ook weer in aflossing.

[Question Mark]

Waarom zou je vader geen hypotheek kunnen financieren?

Voor dit soort cases (senior met laag inkomen maar met overwaarde) is een speciale hypotheekvorm verzonnen.Bij die vorm wordt (een stuk) rente vanuit de overwaarde gefinancierd. De overwaarde wordt dan wel lager, maar dat is voor je vader niet een echt probleem lijkt mij.

Zo werkt een opeethypotheek

Bij een opeethypotheek leen je geld. Afhankelijk van de mogelijkheden binnen het krediet en je wensen kan dat een bedrag ineens zijn of een maandelijkse aanvulling op je inkomen. De rente die je moet betalen wordt bij de schuld opgeteld. Hierdoor is een opeethypotheek bij uitstek geschikt voor wie een laag inkomen heeft; je hoeft de rente niet elke maand op tafel te leggen. De hypotheekschuld wordt natuurlijk wel steeds hoger en de overwaarde lager.

[ninjazx9r98]

Kan geen kwaad om de hypotheek voorwaarden te controleren. Niet alle aflossingsvrije hypotheken hebben een einddatum, sommige lopen door tot in de eeuwigheid en kennen alleen rentevaste periodes.

[wm1234]

Als het zo ver is, kijkt de bank naar zijn toets inkomen, AOW + overig pensioeninkomen. Dat zal niet genoeg zijn dus de toets op inkomen komt dan niet goed uit omdat het toetsinkomen gebaseerd is op annuïtaire aflossing. In dit geval heb je bijvoorbeeld nog 100k openstaan tegen een rente van circa 1,2% bijvoorbeeld is 100 euro per maand aflossing. Ik kan mij wel voorstellen dat je bij een kredietcommissie van de hypotheekverstrekker (speciale gevallen) hiervoor goedkeuring kan krijgen op basis van toetsing op reële lasten. Want voor 100 euro per maand kan je nergens wonen in NL.

Als dat niet werkt, kan je altijd nog kijken naar een opeethypotheek, wat hierboven al benoemd is. Ik zal mij dus eigenlijk niet teveel zorgen maken.

[RocketKoen]

Question Mark schreef op zaterdag 30 oktober 2021 @ 12:21:
Waarom zou je vader geen hypotheek kunnen financieren?

Voor dit soort cases (senior met laag inkomen maar met overwaarde) is een speciale hypotheekvorm verzonnen.Bij die vorm wordt (een stuk) rente vanuit de overwaarde gefinancierd. De overwaarde wordt dan wel lager, maar dat is voor je vader niet een echt probleem lijkt mij.

Zo werkt een opeethypotheek


[...]

De hypotheekrente op zo'n constructie is wel heel hoog.
Als je een LTV van 1/3 hebt dan kun je een hypotheek krijgen van <1% rente. Terwijl zo'n opeethypotheek overal >2% kost.
Leuk als je geen erfgenamen hebt. Maar als je die wel hebt is het voor de erfgenamen een stuk aantrekkelijker om zelf de hypotheek uit te geven. Als ze dat geld bij elkaar kunnen krijgen.
Voor de eigenaar van het huis heeft het als voordeel dat hij niet in de problemen komt als hij "te oud" wordt, en het hele huis is opgegeten voordat hij dood is.

[Yucon]

wm1234 schreef op zaterdag 30 oktober 2021 @ 16:22:
Ik zal mij dus eigenlijk niet teveel zorgen maken.

Ik vind het eerlijk gezegd juist voor TS en TS sr spreken daar nu al over te denken. Ik zie tegen die tijd de topics "help m'n ouders moeten hun huis uit vanwege hun aflossingsvrije hypotheek" al als paddenstoelen de grond uit schieten. Dat is geen reden voor acute paniek maar wel reden om erover na te denken hoe het dan wel tegen die tijd moet.

[Question Mark]

RocketKoen schreef op zaterdag 30 oktober 2021 @ 16:37:
[...]

De hypotheekrente op zo'n constructie is wel heel hoog.
Als je een LTV van 1/3 hebt dan kun je een hypotheek krijgen van <1% rente. Terwijl zo'n opeethypotheek overal >2% kost.

Dat is een kwestie van doorrekenen. Ik zag de optie nog niet genoemd worden, vandaar dat hem even opper.

Let wel op dat het hier om een relatief laag hypotheekbedrag gaat. Verschil in kosten zal dan tientjeswerk per maand zijn.

Even vanuit het belang van je vader geredeneerd. Heeft je vader niet nog wensen die hij wil invullen? Denk aan een mooie reis of zoiets. Hij is nu nog gezond geef je aan. Voordeel van een "opeethypotheek" is dat hij zelf nog een stuk van zijn overwaarde contant kan maken, om dit soort wensen mogelijk te maken. Over tien jaar laat zijn gezondheid dit misschien niet meer toe.

[Rukapul]

Veel goede suggesties zijn hierboven al gegeven. Ik voeg alleen nog een perspectief toe: 10 jaar inflatie. De 100.000 euro van nu is over 10 jaar met 2% inflatie nog maar 82.000 hedendaagse euro's. AOW, etc. zullen dus stijgen.

[Marzman]

Als hij niet 5k per jaar kan sparen zou ik overwegen het huis toch te verkopen en te gaan huren (kan ook over tien jaar dan is hij 70). Dan heeft hij geld kan nog wat op vakantie enzo zolang hij nog goed uit de weg kan.

Mijn vader is 70 en gaat dat ook doen. En dan een half jaar of langer per jaar op vakantie, mijn oom hetzelde.

Anders moet je inderdaad een constructie verzinnen dat je als kinderen hem geld leent of dat je je inkoopt in het huis.

[bvdbos]

TheGhostInc schreef op zaterdag 30 oktober 2021 @ 11:01:
Ik zou overwegen om nu al te beginnen met een familiebank. Dan elk jaar €10.000 overhevelen van de huidige hypotheek naar de nieuwe. Dan ben je 'klaar' bij het aflopen.
En dan een stevige rente erop, die laat je bij de hypotheek optellen. De hypotheek loopt dus op, de vordering op je vader ook.
En bij overlijden is het huis zonder erfbelasting van jullie.

Goed doorspreken met een fiscalist! En de hypotheekinschrijving op ~€300.000 zetten. Je vader eet z'n huis op, maar het is eigenlijk een overdracht naar jullie.

Dit dus, en meteen jaarlijks een deel van de waarde laten schenken (voor zover mogelijk belastingvrij). Variabele rente brengt nu niet veel op (moet wel marktconform zijn) maar wie weet hoe hoog de rente over 10 jaar is...

[Tonkey]

Voor hem is 100k lenen niet nodig, hij heeft al een hypotheek. De berekening hoeveel hij kan lenen is ook heel anders dan bij iemand die een eerste hypotheek neemt. (Dan is de berekening gebaseerd op een maandlasten waarbij je annuitair zou aflossen). Ga dus vooral niet online in van die tools berekenen hoeveel hij mag lenen met zijn pensioen inkomen.

Hij mag rekenen met werkelijke lasten, dus enkel de rente van die aflossingsvrije hypotheek. Je kunt dan véél meer lenen. Dit moet de bank alleen wel weten, een goede adviseur kan hierin wonderen verrichten.

[Sebas1337]

Dank voor alle reacties en inzichten. Ik ga niet op elke reactie in maar heel er bedankt dat jullie de moeite hebben genomen te reageren!

We gaan ons verdiepen in een familiebank constructie, dank @TheGhostInc en @bvdbos. Als alternatief kijken we naar een kleinere lening vanuit de fam icm zelf een lagere hypotheek. En goed om te horen dat er ook nog wel meer hypotheekmogelijkheden zijn op latere leeftijd.

[Frogmen]

Volgens mij zijn opeet hypotheken wel weer mogelijk. Als jullie zelf niet het kapitaal ter beschikking hebben kan dit een uitkomst zijn. Hierbij wordt het leenbedrag gewoon hoger tot een bepaald maximum ten opzichte van de executie waarde van de woning.
Als jullie het geld hebben kan het belastingtechnisch heel erg aantrekkelijk zijn alhoewel je natuurlijk ook wel weer belasting betaald over je uitgeleende geld (=vermogen).
Een goede adviseur is in deze belangrijk.

[Ernemmer]

Sebas1337 schreef op zaterdag 30 oktober 2021 @ 10:47:
Bedankt voor de reacties! Misschien niet helemaal duidelijk maar hij heeft nu aflossingsvrij. Dus wordt niet minder dan 100.000. Die 50.000 zou het max zijn wat hij tegen die tijd nog kan krijgen aan een nieuwe hypotheek.

Vastgelegde lening zou een goede optie zijn denk ik @YakuzA. Dank!

Ik ben met precies hetzelfde bezig en kwam de ASR levensrente hypotheek tegen, deze is aflossingsvrij en dan kan je met een AOW-tje nog makkelijk 100.000 hypotheek hebben. Als je maar zorgt dat je huis minimaal 2x zoveel waard is. (aflossingsvrij mag namelijk maar over de helft van de woningwaarde)
https://www.asr.nl/hypotheek/levensrente-hypotheek

Dit is geen opeet hypotheek, maar een hypotheek met onbepaalde looptijd, je betaald alleen de rente die je nu vast zet.
Nadeel is wel dat je de hypotheek en die rentestand niet mee kan nemen als je gaat verhuizen, dan krijg je een nieuwe rentestand.

[ Voor 16% gewijzigd door Ernemmer op 31-10-2021 15:28 ]

[Rubbergrover1]

Makkelijkste oplossing lijkt mij om een 'gewone' aflossingsvrije hypotheek te nemen die niet na 30 jaar stopt. Dan kan die gewoon zijn leven lang blijven doorlopen. Dat oversluiten kun je nu al doen.

[route99]

@Sebas1337 Als de vader verrassenderwijze plots...alsnog in gemeenschap van goederen trouwt.. wordt de nieuwe partner automatisch mede erfgenaam.... als er geen voorwaarden op papier staan?
Ben geen expert op dit gebied maar wellicht is het goed om een notaris mee te laten denken, ook tav de rest v/d suggesties.

[AndosH]

Dus de wens van vader is om over 10 jaar niet gedwongen de woning te gaan verkopen en de kinderen willen daarbij helpen.
De oplossingen die ik zie:
* vader sluit de hypotheek nu over naar een geldverstrekker die een aflossingsvrije hypotheek zonder einddatum aanbiedt (checkvraag: weet je vader zeker dat hij over 10 jaar niet kan verlengen bij de huidige aanbieder?). Je maakt nu kosten, maar hebt dan geen zorgen meer over de naderende einddatum van de hypotheek.
* kinderen lenen geld uit aan vader, vader lost de hypotheek af en betaalt rente aan de kinderen. Dit zou je ook in stapjes kunnen doen (ieder jaar 10.000 lenen bij de kinderen en aflossen bij de bank).
* kinderen kopen de woning van vader, vader huurt de woning voortaan van de kinderen (als je een reële huur gaat vragen betekent dit wel een forse stijging in de maandlasten voor vader, maar vader krijgt wel overwaarde in handen om die hogere lasten mee te betalen). Je geeft aan dat dit tegen het einde van de looptijd zou gebeuren, maar je zou het ook nu al in gang kunnen zetten. Waarom 10 jaar wachten?

[ Voor 11% gewijzigd door AndosH op 06-11-2021 21:23 ]