Fiscale gevolgen tuingrond wijzigen naar bouwgrond

[MP1204]

Mijn ouders wonen in een vrijstaand huis met een vrij grote tuin. Een deel van de tuin willen ze aan mij verkopen, zodat ik hier (na goedkeuring wijziging bestemmingsplan) een huisje op kan bouwen.

Stand van zaken:
Er is contact geweest met de gemeente. Zij zien op dit moment niet direct in waarom het bestemmingsplan niet gewijzigd zou kunnen worden en ook uit de welstandsnota blijkt dat ze er niet negatief tegenover staan als er gebouwd wordt binnen de dorpskern. Verder is er een taxateur langs geweest en hij adviseert om de grond als tuingrond aan te kopen omdat dit vele malen goedkoper is dan bouwgrond.

Echter betekent dit het volgende: Ik koop dus relatief goedkope tuingrond. Wanneer ik goedkeuring krijg voor het wijzigen van het bestemmingsplan en het bouwen van het huis is de bouwgrond minimaal het 10-voudige waard.

Het gaat ons niet om de winst en we hebben absoluut geen plannen om het door te verkopen, maar feit blijft dat we relatief goedkope tuingrond hebben gekocht en daar binnen korte tijd dure bouwgrond van maken.
Aan de andere kant: nergens staat vastgelegd dat er een goede kans is dat het bestemmingsplan gewijzigd wordt, dus in theorie draai ik op voor het risico dat ik tuingrond koop, waarvan de gemeente misschien helemaal niet wil dat het bouwgrond wordt. En dan zit ik met een stuk 'loze' tuingrond.

De vraag is dus: Welke fiscale gevolgen heeft het als ik goedkope tuingrond aankoop en het me lukt om de bestemming op korte termijn te wijzigen naar bouwgrond? Ik wil uiteraard voorkomen dat het achteraf als een schenking gezien wordt of dat ik allerlei naheffingen in blauwe enveloppen ontvang.

Edit: Notaris zegt: "Geen probleem, jij draagt het risico". Taxateur zegt: "Je kunt beter een jaar wachten na de aankoop van de tuingrond" (maar geeft hier geen duidelijke reden voor).

[KatirZan]

Niet...

Je koopt grond aan met de intentie om te gaan bouwen. Als dit voor eigen gebruik is dan is dit, voor nu, allemaal box 1 bezit en dan maakt het dus niet uit wat de meerwaarde van de grond word.

Hier zit fiscaal ook niet een nadeel aan voor je ouders, dit zou anders worden op het moment dat zij de bestemmingswijziging doorvoeren maar wel voor een laag tarief aan jou doorzetten.

Verder is dit ook te voorkomen door een eenmalige schenking onder de verhoogde vrijstelling, er word immers een huis op gebouwd.

[MP1204]

Dus begrijp ik het goed:
- Ik betaal de kosten voor de tuingrond, betaal 8 % overdrachtsbelasting en that's it. Dit is nog box 3, want tuingrond.
- Ik vraag een vergunning aan voor het wijzigen van het bestemmingsplan en als dat lukt, heb ik 'opeens' dure bouwgrond in mijn bezit.
- Deze bouwgrond en de bijbehorende nieuw te bouwen woning vallen in box 1, dus daar betaal ik de bijbehorende belasting over.

Dus ik maak indirect een paar ton winst als het lukt (niet dat ik het daarna verkoop, maar even om het duidelijk te stellen) ?

[Rogar]

Tenzij de Belastingdienst vind dat er een schenking plaats vindt...

Ik weet alleen niet of ze dat makkelijk hard kunnen maken. Want zolang je niet verkoopt, verrijk je jezelf feitelijk nog niet (1 van de voorwaarden van een schenking is dat 1 partij verarmd en 1 partij verrijkt).

[Lapa]

Ja, zo ver ik weet kan dit gewoon. Zijn ook genoeg mensen heel rijk geworden met dit soort acties.

[Harm2211]

Het voordeel dat behaald wordt met de bestemmingswijziging van tuin- naar bouwgrond kan in het meest ongunstige geval voor jou belast zijn in box 1 op grond van art. 3.91 lid 1 letter c wet IB 2001, want voorkennis dat die bestemmingswijziging waarschijnlijk wel gaat lukken.

[FRANQ]

MP1204 schreef op dinsdag 26 oktober 2021 @ 13:25:
Dus begrijp ik het goed:
- Ik betaal de kosten voor de tuingrond, betaal 8 % overdrachtsbelasting en that's it. Dit is nog box 3, want tuingrond.
- Ik vraag een vergunning aan voor het wijzigen van het bestemmingsplan en als dat lukt, heb ik 'opeens' dure bouwgrond in mijn bezit.
- Deze bouwgrond en de bijbehorende nieuw te bouwen woning vallen in box 1, dus daar betaal ik de bijbehorende belasting over.

Dus ik maak indirect een paar ton winst als het lukt (niet dat ik het daarna verkoop, maar even om het duidelijk te stellen) ?

2/3e zal denk ik ook gewoon tuingrond blijven?
Als je alleen het bouwvlak bouwgrond maakt heb je het over een relatief kleine oppervlakte.
Niet heel het perceel is dan ineens 10 zoveel waard.

Ik zou het gewoon doen, tuingrond kopen van je ouders.
Bestemmingsplan wijzigen en daarna bouwen.

[KatirZan]

MP1204 schreef op dinsdag 26 oktober 2021 @ 13:25:
Dus begrijp ik het goed:
- Ik betaal de kosten voor de tuingrond, betaal 8 % overdrachtsbelasting en that's it. Dit is nog box 3, want tuingrond.
- Ik vraag een vergunning aan voor het wijzigen van het bestemmingsplan en als dat lukt, heb ik 'opeens' dure bouwgrond in mijn bezit.
- Deze bouwgrond en de bijbehorende nieuw te bouwen woning vallen in box 1, dus daar betaal ik de bijbehorende belasting over.

Dus ik maak indirect een paar ton winst als het lukt (niet dat ik het daarna verkoop, maar even om het duidelijk te stellen) ?

Je begrijpt het inderdaad goed ja. Je praat echter over een paar ton winst, maar zover zal het niet lopen, je moet immers kosten maken om te bouwen.
Verder gaf ik in mijn voorbeeld wel aan dat het hier gaat om zelfbewoning. Op het moment dat je verkoopt na bouw dan zal dit als inkomsten uit werk worden gezien en word je volledige winst gezien als Box 1 inkomen. Hier zal je dan met de fiscus over af moeten rekenen.

[MP1204]

FRANQ schreef op dinsdag 26 oktober 2021 @ 14:02:
[...]


2/3e zal denk ik ook gewoon tuingrond blijven?
Als je alleen het bouwvlak bouwgrond maakt heb je het over een relatief kleine oppervlakte.
Niet heel het perceel is dan ineens 10 zoveel waard.

Ik zou het gewoon doen, tuingrond kopen van je ouders.
Bestemmingsplan wijzigen en daarna bouwen.

Interessante tip! Hoe werkt dat precies? Stel dat we op +/- 100 m2 van de grond willen bouwen en de overige +/- 650 m2 tuingrond laten?

[MP1204]

Harm2211 schreef op dinsdag 26 oktober 2021 @ 13:51:
Het voordeel dat behaald wordt met de bestemmingswijziging van tuin- naar bouwgrond kan in het meest ongunstige geval voor jou belast zijn in box 1 op grond van art. 3.91 lid 1 letter c wet IB 2001, want voorkennis dat die bestemmingswijziging waarschijnlijk wel gaat lukken.

Behalve dat die voorkennis dus nergens geregistreerd staat. Ik heb enkel contact gehad met een ambtenaar; er is geen antwoord op een principeverzoek of omgevingsvergunning of iets dergelijks, dus volgens mij staat nergens 'officieel' dat wij die voorkennis hebben (en dat maakt ook meteen dat het risico nog steeds enigszins groot is voor mij).

[Freeaqingme]

Eventueel kan je (mondeling) afspreken met je ouders dat ze het terugkopen als die toestemming niet zou komen? Dan zit je alleen met extra notariskosten, maar als het binnen 6 maanden gebeurt ben je niet opnieuw de overdrachtsbelasting kwijt.

[ Voor 0% gewijzigd door Freeaqingme op 26-10-2021 14:30 . Reden: gebeurd -> gebeurt... ]

[KatirZan]

Freeaqingme schreef op dinsdag 26 oktober 2021 @ 14:28:
Eventueel kan je (mondeling) afspreken met je ouders dat ze het terugkopen als die toestemming niet zou komen? Dan zit je alleen met extra notariskosten, maar als het binnen 6 maanden gebeurt ben je niet opnieuw de overdrachtsbelasting kwijt.

Dit is geen wenselijke optie ; Hiermee geef je al aan dat je er winst op wil gaan behalen ; De fiscus springt daar bovenop

[Freeaqingme]

KatirZan schreef op dinsdag 26 oktober 2021 @ 14:56:
[...]


Dit is geen wenselijke optie ; Hiermee geef je al aan dat je er winst op wil gaan behalen ; De fiscus springt daar bovenop

Tjah. Daarom had ik er ook 'mondeling' tussen gezet . Maar formeel is dat wellicht op het randje dus behoeft m.i. geen verdere uitwijding.

[Rogar]

Harm2211 schreef op dinsdag 26 oktober 2021 @ 13:51:
Het voordeel dat behaald wordt met de bestemmingswijziging van tuin- naar bouwgrond kan in het meest ongunstige geval voor jou belast zijn in box 1 op grond van art. 3.91 lid 1 letter c wet IB 2001, want voorkennis dat die bestemmingswijziging waarschijnlijk wel gaat lukken.

Dit lijkt mij eerlijk gezegd niet snel. Dat artikel gaat om ter beschikking stellen aan een onderneming zeg ik even snel uit mijn hoofd. Er lijkt mij geen sprake van een onderneming en al helemaal niet van meer dan normaal vermogensbeheer. Er is ook geen sprake van voorkennis denk ik als je vermoed dat de bestemmingswijziging doorgaat (dat is anders als je op voorhand al weet dat dit er door heen komt).

Daarbij is er volgens mij de intentie is om er zelf te gaan wonen. Als hij er 10 jaar woont en de markt stort in, dan is er zelfs niet eens sprake van een voordeel.

[Harm2211]

Rogar schreef op dinsdag 26 oktober 2021 @ 15:07:
[...]

Dit lijkt mij eerlijk gezegd niet snel. Dat artikel gaat om ter beschikking stellen aan een onderneming zeg ik even snel uit mijn hoofd. Er lijkt mij geen sprake van een onderneming en al helemaal niet van meer dan normaal vermogensbeheer. Er is ook geen sprake van voorkennis denk ik als je vermoed dat de bestemmingswijziging doorgaat (dat is anders als je op voorhand al weet dat dit er door heen komt).

Daarbij is er volgens mij de intentie is om er zelf te gaan wonen. Als hij er 10 jaar woont en de markt stort in, dan is er zelfs niet eens sprake van een voordeel.

Letter c gaat niet om tbs maar inderdaad om meer dan normaal vermogensbeheer. Voorkennis is één van de voorbeelden van meer dan normaal vermogensbeheer. Dit soort bestemmingswijziging kunnen daar onder vallen. Zie het ook niet zomaar gebeuren, maar t risico is er gewoon. Het is allemaal moeilijk te bewijzen, maar aan de andere kant ligt het ook niet voor de hand dat je de tuin van je ouders koopt om komkommers te kweken en dat er dan een jaar later ineens een huis op staat.

En misschien is het wel geen risico hoor. Ben geen specialist, maar ik zou het risico wel uit willen sluiten, omdat er ook andere opties zijn. Immers als je ouders het goedkoop willen verkopen als tuingrond, dan willen ze het ook vast wel verkopen als bouwgrond om je vervolgens tegemoet te komen met de jubelton of een lening waarbij ze de rente terugstorten o.i.d.. Dan kan je ook nog eerst de bestemmingswijziging regelen en als dat niet lukt heb je geen stuk tuin waar je niets aan hebt.

[ Voor 4% gewijzigd door Harm2211 op 27-10-2021 07:44 ]

[Rogar]

Harm2211 schreef op woensdag 27 oktober 2021 @ 07:25:
[...]


Letter c gaat niet om tbs maar inderdaad om meer dan normaal vermogensbeheer. Voorkennis is één van de voorbeelden van meer dan normaal vermogensbeheer. Dit soort bestemmingswijziging kunnen daar onder vallen. Zie het ook niet zomaar gebeuren, maar t risico is er gewoon. Het is allemaal moeilijk te bewijzen, maar aan de andere kant ligt het ook niet voor de hand dat je de tuin van je ouders koopt om komkommers te kweken en dat er dan een jaar later ineens een huis op staat.

En misschien is het wel geen risico hoor. Ben geen specialist, maar ik zou het risico wel uit willen sluiten, omdat er ook andere opties zijn. Immers als je ouders het goedkoop willen verkopen als tuingrond, dan willen ze het ook vast wel verkopen als bouwgrond om je vervolgens tegemoet te komen met de jubelton of een lening waarbij ze de rente terugstorten o.i.d.. Dan kan je ook nog eerst de bestemmingswijziging regelen en als dat niet lukt heb je geen stuk tuin waar je niets aan hebt.

De letterlijke naam van art 3.91: Ter beschikking stellen van vermogensbestanddelen aan een onderneming of werkzaamheid.

Je hebt gelijk dat lid 1, letter c over normaal vermogensbeheer gaat. Maar het artikel gaat over tbs (daar sloeg ik op aan). Ik begrijp dat jij bedoelt dat dit artikel je in box 1 kan trekken (resultaat overige werkzaamheden)? En dat ben ik zeker met je eens, maar lastig te bewijzen inderdaad.

Jouw advies van aankopen als bouwgrond en dan gebruik maken van de jubelton is denk ik de veiligste keuze.

Leuke discussie zo 😃

[ Voor 3% gewijzigd door Rogar op 27-10-2021 09:08 ]

[pagani]

Noot: Je denkt "ik vraag een vergunning aan en heb opeens dure bouwgrond", besef je dat afhankelijk van de gemeente dat omzetten naar bouwgrond (tien-)duizenden euro's kan kosten. Met een beetje pech prijst de gemeente de waardestijging in, dan heb je het over een kavel van zeg 240m2 over een bedrag van meer dan een ton.

[ Voor 28% gewijzigd door pagani op 27-10-2021 09:12 ]

[virtualJac]

pagani schreef op woensdag 27 oktober 2021 @ 09:07:
Noot: Je denkt "ik vraag een vergunning aan en heb opeens dure bouwgrond", besef je dat afhankelijk van de gemeente dat omzetten naar bouwgrond (tien-)duizenden euro's kan kosten. Met een beetje pech prijst de gemeente de waardestijging in, dan heb je het over een kavel van zeg 240m2 over een bedrag van meer dan een ton.

Dit. Er wordt te makkelijk gedacht over dat de gemeente even een bouwbestemming aan je perceel geeft. Ik zou dit persoonlijk zeer uitzonderlijk vinden. Zonder een ruimte-voor-ruimte regeling wijzigt een gemeente eigenlijk nooit een bestemming naar 'wonen'. En zelfs bij een ruimte-voor-ruimte regeling zitten er nog allerlei haken en ogen aan. Maar goed ook, anders zou iedereen met een groot kavel ineens een deel kunnen verkopen voor enkele tonnen als bouwperceel. Wat je wel kan doen is eens kijken of er een dergelijke regeling van toepassing is binnen de gemeente, echter zul je alsnog het bestaande perceel moeten verkavelen eerst.

[Andreas92]

Fiscale gevolgen m.b.t. tot de verkoop van tuingrond lijkt mij inderdaad ook één van de onderwerpen die nog het minst boeiend is. Er komen grotere vraagstukken aan. (De daadwerkelijke bestemmingswijziging). Koop de grond, focus op de wijziging. Risico ligt volledig bij jou. Vooral in deze beginfase is dat wel duidelijk.

Zorg dat je zelf de grond aankoopt, dat je ouders verder niks te maken hebben met het proces van de bestemmingswijziging. Grond hoort lijkt mij tot de groep 'koude grond'. Zakelijke prijs voor tuingrond is dan niet vreemd.

Zijn er eventuele plannen bij de gemeente, zou het kunnen behoren tot 'warme grond', maar ook daar is nog niks zeker.

Fiscale gevolgen voor jou met de koop van tuingrond; Box 3. Pas bij het hebben van bouwgrond kun je gaan denken over box 1.
Wijziging waarde grond vanwege bestemmingswijziging is voor jou ook geen belastbare winst.

[MP1204]

Dank jullie wel voor alle aanvullende informatie.

Persoonlijk maak ik me niet heel erg druk om het wijzigen van de bestemming. Er is contact geweest met de gemeente (al is het enkel mondeling) en daarin werd aangegeven dat er geen reden is om bouwen op die plek direct niet toe te staan. Ook in de welstandsnota is te lezen dat de gemeente over het algemeen positief meedenkt met particuliere initiatieven m.b.t. bouw van nieuwe woningen. En als het bestemmingsplan toch niet gewijzigd kan worden, dan is het wat het is en kan ik mondeling met mijn ouders afspreken dat ze het terugkopen (of niet, maar dat risico wil ik best dragen).

Ik denk trouwens ook niet dat er direct sprake is van voorkennis, want er staat nergens een woord over het feit dat er een kans is dat het bouwgrond kan worden, maar ik kan me inderdaad voorstellen dat de belastingdienst opmerkt: "Hee, jij hebt hier een jaar geleden lekker goedkope tuingrond gekocht en nu komt daar opeens een huis op? Dat gaat zo makkelijk niet mevrouwtje!" Met de gemeente is goed contact, dus ik vermoed niet dat zij er specifiek moeilijk over doen.

Verder begrijp ik zeker dat er veel kosten zitten verbonden aan een bestemmingsplan wijziging: "ik vraag een vergunning aan en heb opeens dure bouwgrond" is natuurlijk wat simpel gesteld. Maar feit blijft dat we het qua tuin- en bouwgrond hebben over een verschil van meer dan 3 ton in waarde. Zelfs met de jubelton is het nogal een uitdaging voor mij om de bouwgrond te kopen en er dan nog een huis op te zetten.

OF het moet mogelijk zijn om dus +/- 100 m2 van het perceel te markeren als bouwgrond (en ook direct het totale bouwvlak) en de overige 650 m2 als tuingrond. Maar ik weet niet of dit überhaupt kan of zo werkt? Voor mijn gevoel maak ik het dan onnodig ingewikkeld.

[Harm2211]

Ik zit zomaar hard op te denken, maar misschien is er ook nog een mogelijkheid met erfpacht? Voordelen:
Je hoeft nu de grond niet te kopen en betaald geen overdrachtsbelasting. Als je het later (hopelijk heel veel later) erft is er ook geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
Nadelen zijn denk ik dat het misschien bezwaar op levert bij de bank die het huis gaat financieren en dat het tussentijds lastiger is met verkoop.

[MP1204]

Harm2211 schreef op woensdag 27 oktober 2021 @ 13:23:
Ik zit zomaar hard op te denken, maar misschien is er ook nog een mogelijkheid met erfpacht? Voordelen:
Je hoeft nu de grond niet te kopen en betaald geen overdrachtsbelasting. Als je het later (hopelijk heel veel later) erft is er ook geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
Nadelen zijn denk ik dat het misschien bezwaar op levert bij de bank die het huis gaat financieren en dat het tussentijds lastiger is met verkoop.

Zo´n constructie heb ik ook aangekaart bij de notaris en tevens een constructie waarbij ik als het ware de grond huur en de ´schuld´ langzaam afbetaal. De notaris was er vrij duidelijk in dat je het jezelf hiermee onnodig ingewikkeld maakt en dat de meeste banken in beide gevallen niet zullen staan te springen om je een hypotheek te verschaffen.

[rolandmegens]

MP1204 schreef op woensdag 27 oktober 2021 @ 12:30:
Dank jullie wel voor alle aanvullende informatie.

Persoonlijk maak ik me niet heel erg druk om het wijzigen van de bestemming. Er is contact geweest met de gemeente (al is het enkel mondeling) en daarin werd aangegeven dat er geen reden is om bouwen op die plek direct niet toe te staan. Ook in de welstandsnota is te lezen dat de gemeente over het algemeen positief meedenkt met particuliere initiatieven m.b.t. bouw van nieuwe woningen. En als het bestemmingsplan toch niet gewijzigd kan worden, dan is het wat het is en kan ik mondeling met mijn ouders afspreken dat ze het terugkopen (of niet, maar dat risico wil ik best dragen).

Ik denk trouwens ook niet dat er direct sprake is van voorkennis, want er staat nergens een woord over het feit dat er een kans is dat het bouwgrond kan worden, maar ik kan me inderdaad voorstellen dat de belastingdienst opmerkt: "Hee, jij hebt hier een jaar geleden lekker goedkope tuingrond gekocht en nu komt daar opeens een huis op? Dat gaat zo makkelijk niet mevrouwtje!" Met de gemeente is goed contact, dus ik vermoed niet dat zij er specifiek moeilijk over doen.

Verder begrijp ik zeker dat er veel kosten zitten verbonden aan een bestemmingsplan wijziging: "ik vraag een vergunning aan en heb opeens dure bouwgrond" is natuurlijk wat simpel gesteld. Maar feit blijft dat we het qua tuin- en bouwgrond hebben over een verschil van meer dan 3 ton in waarde. Zelfs met de jubelton is het nogal een uitdaging voor mij om de bouwgrond te kopen en er dan nog een huis op te zetten.

OF het moet mogelijk zijn om dus +/- 100 m2 van het perceel te markeren als bouwgrond (en ook direct het totale bouwvlak) en de overige 650 m2 als tuingrond. Maar ik weet niet of dit überhaupt kan of zo werkt? Voor mijn gevoel maak ik het dan onnodig ingewikkeld.

De rechten van bouwgrond kopen bij de gemeente kan al vlug 2 ton kosten (afhankelijk per gemeente); en dan moet het nog bouwrijp gemaakt worden (riool etc). Dus ja het is een voordelige constructie; maar reken jezelf niet meteen helemaal rijk.
Overigens maken de m2's, naar mijn weten (bij onze gemeente), niks uit voor die rechten. Dus datopsplitsen gaat geen verschil maken.

[ymaenhout]

@ TS hoe is het verder gegaan/afgelopen?

[Theo]

ymaenhout schreef op maandag 5 februari 2024 @ 00:03:
@ TS hoe is het verder gegaan/afgelopen?

Het is handig om @MP1204 dan ook even te taggen

[Anoniem: 1986520]

En aangezien dat een eenmalige poster was… heeft het na jaren niet zoveel zin meer om dit op te rakelen.

[twain4me]

Dit topic gaat terug naar bed