Jubelton Constructie

[ColeJ]

Casus:

Bobby heeft een woning gekocht middels een familiehypotheek. Na een aantal jaar gaat Bobby samenwonen met zijn vriendin in de woning van zijn vriendin. Bobby besluit om zijn eigen woning te verhuren en de woning verhuisd naar box 3, dus geen rente aftrek meer maar wel de familiebank schenk constructie.

Een aantal jaar later wil Bobby met zijn vriendin gezamenlijk een nieuwe woning kopen. De ouders van Bobby willen graag een jubelton schenken. Ouders maken de 105K jubelton over naar Bobby op 25/10/21 en op 26/10/21 maakt Bobby het bedrag terug over plus het restant (uit eigen middelen) van de familielening. Het resultaat is dat Bobby zijn verhuurde woning hypotheekloos is. Op 1/11/21 koopt Bobby samen met zijn vriendin een nieuwe woning (en blijft zijn oude woning verhuren) waar zij een bankhypotheek voor nodig hebben.

Het resultaat hiervan is dat de jubelton niet daadwerkelijk direct is gebruikt voor de eigen woning, indirect natuurlijk wel.

Is dit een toegestane constructie?

[Verwijderd]

De vrijstelling geldt niet voor beleggingspanden en om van de vrijstelling gebruik te maken moet je ook zelf in het pand wonen. Dus nee.

[Hielko]

Waarom zo moeilijk doen? Je kan die jubelton toch gewoon in je nieuwe eigen woning steken?

[Barrycade]

Zols Kneddah aangeeft je moet er zelf wel wonen. Dus constructie kan wel, maar dan moet je het verhuurverhaal na de jubelton route pas gaan uitvoeren. En let wel die 105 is inclusief jaarlijkse schenkingsruimte (volgens mij) dus als er al een jaarlijkse schenking heeft plaatsgevonden moet je die wel verrekenen of schenkingsbelasting over betalen.

[ Voor 39% gewijzigd door Barrycade op 25-10-2021 17:57 ]

[RaZ]

Puur kijkend naar die jubelton, daar hangen voorwaardes aan. Voldoe je niet aan die voorwaardes, dan betaal je schenkbelasting als ontvanger zijn. Krijgt Bobby dat van z'n ouders, is die 105k niet een netto bedrag maar een bruto bedrag.

105k bruto 10% schenkbelasting is 10.500 euro, en blijft er 94.500 euro netto over.

En wat je daar verders mee doet, moet je gewoon helemaal zelf weten, al koop je er een boot voor, of een beleggingspand. Dus laat je vooral niet tegen houden wat je wilt, je krijgt alleen wat minder

[ Voor 8% gewijzigd door RaZ op 25-10-2021 18:58 ]

[ColeJ]

Hielko schreef op maandag 25 oktober 2021 @ 17:55:
Waarom zo moeilijk doen? Je kan die jubelton toch gewoon in je nieuwe eigen woning steken?

Omdat dan het beleggingspand geherfinancierd moet worden. Herfinancieren kost geld: advieskosten (want daar is geen execution only voor), taxatiekosten en notariskosten. Oftewel, dan ben je 5.000 EUR verder.

[President]

ColeJ schreef op maandag 25 oktober 2021 @ 19:50:
[...]


Omdat dan het beleggingspand geherfinancierd moet worden. Herfinancieren kost geld: advieskosten (want daar is geen execution only voor), taxatiekosten en notariskosten. Oftewel, dan ben je 5.000 EUR verder.

Ah, maar je gebruikt de jubelton om je beleggingspand hypotheek vrij te maken... En niet om je nieuwe woning mee te kopen...

[Verwijderd]

Waarom ben je van mening dat de ton indirect gebruikt wordt voor de eigen woning? Hij wordt toch letterlijk gebruikt om de hypotheek van de verhuurwoning mee af te lossen?

[ColeJ]

Er wordt daadwerkelijk ook een eigen woning gekocht, die verplichting hou je je ook aan. Waar die Euro uit het jubelton potje nou precies heen gaat, maakt dat uit?

Dat is toch een beetje hetzelfde als dat oma 5 euro aan haar kleinkind geeft en zegt: geen cigaretten van kopen he! En vervolgens koopt het kleinkind de cigaretten van "een ander 5 euro biljet".

[ Voor 5% gewijzigd door ColeJ op 25-10-2021 20:31 ]

[Verwijderd]

Je schrijft zelf dat de eigen woning m.b.v. een banklening gekocht wordt. Dus niet met eigen geld, en ook niet met geld uit een schenking.
Is de banklening voor de eigen woning op zijn minst een ton lager dan de koopprijs van deze woning? Dan heb je misschien een punt. Maar dan nog zou ik de geldstromen anders laten lopen qua tijdstip.

[ColeJ]

De nieuwe eigen woning wordt (lang) niet voor 100% gefinancierd. Wat inderdaad wel een punt is is dat de hypotheek niet een ton lager zal zijn door deze jubelton. Dus dat zou betekenen dat het inderdaad niet geldig is. In hoeverre dit allemaal te checken is vraag ik me af, maar dat is een discussie die we niet hoeven te voeren

[President]

ColeJ schreef op maandag 25 oktober 2021 @ 20:30:
Er wordt daadwerkelijk ook een eigen woning gekocht, die verplichting hou je je ook aan. Waar die Euro uit het jubelton potje nou precies heen gaat, maakt dat uit?

Dat is toch een beetje hetzelfde als dat oma 5 euro aan haar kleinkind geeft en zegt: geen cigaretten van kopen he! En vervolgens koopt het kleinkind de cigaretten van "een ander 5 euro biljet".

Zie het als volgt:
Je hebt 2 euro en je krijgt van je oma 3 euro, met de opmerking dat je er geen sigaretten van mag kopen. Vervolgens loop je naar de supermarkt, koop je voor 5 euro sigaretten en krijg je de dag erop 3 euro zakgeld van je ouders

Alhoewel je eindigt met 3 euro heb je toch echt met het geld van je oma sigaretten gekocht...

Had je al 5 euro, krijg je vervolgens 3 euro van oma en koop je de dag erop voor 5 euro sigaretten dan kan je nog stellen dat je het koopt met je initiële 5 euro en dat je de 3 euro van je oma niet hebt gespendeerd aan sigaretten...

[Verwijderd]

ColeJ schreef op maandag 25 oktober 2021 @ 21:20:
De nieuwe eigen woning wordt (lang) niet voor 100% gefinancierd. Wat inderdaad wel een punt is is dat de hypotheek niet een ton lager zal zijn door deze jubelton. Dus dat zou betekenen dat het inderdaad niet geldig is. In hoeverre dit allemaal te checken is vraag ik me af, maar dat is een discussie die we niet hoeven te voeren

No way dat je wegkomt met de jubelton als je hypotheek minder dan een ton lager is dan de koopprijs. Over het verschil zal je zeker belasting moeten betalen.

[ColeJ]

Verwijderd schreef op maandag 25 oktober 2021 @ 21:32:
[...]

No way dat je wegkomt met de jubelton als je hypotheek minder dan een ton lager is dan de koopprijs. Over het verschil zal je zeker belasting moeten betalen.

De hypotheek zal ten alle tijden ver onder de koopprijs zitten (lees: 2 a 3 ton). Met of zonder de constructie.

[ Voor 5% gewijzigd door ColeJ op 25-10-2021 22:12 ]

[Verwijderd]

ColeJ schreef op maandag 25 oktober 2021 @ 22:11:
[...]


De hypotheek zal ten alle tijden ver onder de koopprijs zitten (lees: 2 a 3 ton). Met of zonder de constructie.

Verkeerd begrepen dan.
Ik zou me nog steeds zorgen maken om de timing van de betalingen. Beter gewoon voorleggen aan de inspecteur lijkt me.

[FooLsKi]

ColeJ schreef op maandag 25 oktober 2021 @ 22:11:
[...]


De hypotheek zal ten alle tijden ver onder de koopprijs zitten (lees: 2 a 3 ton). Met of zonder de constructie.

Maar als je 2 á 3 ton eigen geld inlegt, dan is die jubelton daar toch onderdeel van en los je die hypotheek af met 105K van je eigen geld? Ik zou in die situatie dan wel eerst die hypotheek aflossen voordat je die jubelton ontvangt. Dan kan niemand zeggen dat je die jubelton aan dat beleggingsobject hebt besteed.

Let wel: ik heb totaal geen ervaring op dit vlak, dit lijkt me alleen een logische oplossing binnen het legale kader. Of je dan alsnog aan voorwaarden voor die jubelton voldoet moet je zelf uitzoeken.

[Rukapul]

Verwijderd schreef op maandag 25 oktober 2021 @ 22:33:
[...]

Verkeerd begrepen dan.
Ik zou me nog steeds zorgen maken om de timing van de betalingen. Beter gewoon voorleggen aan de inspecteur lijkt me.

Dat laatste lijkt me de enige verstandige optie.

Gezien de wet lijkt een afwijzing te verwachten.

[writser]

De eenmalige schenking mag gebruikt worden voor aankoop, verbouwing of aflossing van je eigen woning. Waarin eigen woning gedefinieerd is als een huis waar je eigenaar van bent en in woont. Dat laatste is al jaren niet het geval. Bovendien moet je schriftelijk kunnen bewijzen dat de schenking is gebruikt voor de eigen woning. Dat kun je niet, want dat geld zit helemaal niet in jullie nieuwe woning, dat gaat gewoon weer terug naar je ouders. Ik zou het zeker voorleggen aan de belastinginspecteur, maar het lijkt me zeer sterk dat dit mag.

Maar als ik je goed begrijp financieren jullie 2 a 3 ton van de nieuwe woning zelf. Waarom zou je dan deze constructie willen hanteren? Is de eigen inbreng allemaal overwaarde van het huis van je hypothetische vriendin o.i.d.? De hypothetische situatie suggereert in elk geval dat "Bobby" geen ton inlegt, want dan had je geen probleem gehad. Misschien mis ik iets anders.

[ Voor 20% gewijzigd door writser op 25-10-2021 23:14 ]

[ColeJ]

writser schreef op maandag 25 oktober 2021 @ 23:05:
De eenmalige schenking mag gebruikt worden voor aankoop, verbouwing of aflossing van je eigen woning. Waarin eigen woning gedefinieerd is als een huis waar je eigenaar van bent en in woont. Dat laatste is al jaren niet het geval. Bovendien moet je schriftelijk kunnen bewijzen dat de schenking is gebruikt voor de eigen woning. Dat kun je niet, want dat geld zit helemaal niet in jullie nieuwe woning, dat gaat gewoon weer terug naar je ouders. Ik zou het zeker voorleggen aan de belastinginspecteur, maar het lijkt me zeer sterk dat dit mag.

Maar als ik je goed begrijp financieren jullie 2 a 3 ton van de nieuwe woning zelf. Waarom zou je dan deze constructie willen hanteren? Is de eigen inbreng allemaal overwaarde van het huis van je hypothetische vriendin o.i.d.? De hypothetische situatie suggereert in elk geval dat "Bobby" geen ton inlegt, want dan had je geen probleem gehad. Misschien mis ik iets anders.

Je weet precies de juiste snaar te raken

Het is in ieder geval duidelijk.

[writser]

Fijn om te horen

Overigens, als je toch met de hypotheekadviseur / bank aan het praten bent is het wellicht handig om te informeren wat voor beleggingshypotheek je grofweg zou kunnen krijgen.

De rentestanden zijn gedaald, je pand is waarschijnlijk meer waard. Ik weet natuurlijk niet wat voor familiehypotheek Bobby heeft afgesloten (vaste rente? variabel?) maar als het goed is was die destijds marktconform. Het kan geen kwaad om dat eens te vergelijken met wat je nu zou kunnen afsluiten bij de bank. Wellicht loont herfinancieren (bij de bank of bij je ouders) of is het zinning om een grotere hypotheek af te sluiten om, ik noem maar wat, de verbouwing van je nieuwe huis te financieren. Bij Bobby's ouders betaal je geen boeterente, neem ik aan.

[ Voor 4% gewijzigd door writser op 26-10-2021 10:05 ]

[onetime]

@ColeJ Kan je de jubelton van te voren onherroepelijk laten toezeggen zodat je maar een paar dagen die extra ton van de bank nodig hebt? Heb je daar wat aan? Of als die toezegging niet perse nodig hebt, zorgen dat je die ton extra mag aflossen op je hypotheek.

[ColeJ]

Een nieuw vraagstuk met betrekking tot jubelton.

Als men nu een jubelton ontvangt moet de ontvanger (even aannemen dat diegene aan de voorwaarden voldoet) het bedrag binnen de gestelde jubelton termijn uitgeven aan een box 1 woning.

Mag de ontvanger het geld tijdelijk voor iets anders gebruiken? Of moet het geld echt geparkeerd worden op een rekening waar negatieve rente betaald zal worden?

Concreet voorbeeld:
X ontvangt de jubelton op 01-11-2021 en is van plan om eind 2022 een woning te kopen. X is van plan om aandelen te kopen op 02-11-2021 van het geld en de aandelen weer te verkopen als hij de woning eind 2022 koopt. Oftewel, hij gebruikt het tijdelijk voor iets anders.

Is dit toegestaan? Of dient het geld met een "labeltje" geparkeerd te staan op de ontvangen rekening?

[Gitarist]

@ColeJ Als je het geld nu ontvangt, moet je het uiterlijk in 2023 opgebruikt hebben. Wel moet je "meteen" aangifte ervan doen. Zie ook: https://www.belastingdien...betaal-ik-schenkbelasting
Je moet het aantoonbaar gebruiken voor je eigen woning (aankoop dan wel verbouwing).

In de tussentijd telt het wel mee met je vermogen, met bijbehorende ongemakken van negatieve rente en vermogensrendementheffing. Volgens mij hoeft het niet per sé op een aparte rekening, maar voldoet het bijhouden op "papier" (in een Excelletje).
Het in de tussentijd beleggen van de ontvangen schenking lijkt me erg riskant...

[ColeJ]

Bedankt voor je antwoord. Het gaat niet specifiek om het beleggen maar meer om het tijdelijk aanwenden van het ontvangen geld.

[Gitarist]

Als je vandaag het geld ontvangt en morgen datzelfde bedrag investeert in aandelen, de aandelen over anderhalf jaar verkoopt en het geld dan pas gebruikt voor de woning dan lijkt het me dat niet in lijn met de "geest" van de regeling, al is het misschien feitelijk niet tegen de regels (aangezien de belastingdienst zelf op de site aangeeft dat het uiterlijk in 2023 aangewend moet worden).
Maar het lijkt me een nogal grijze situatie...

[Barrycade]

U kunt schriftelijk aantonen dat de schenking is betaald en echt is gebruikt voor uw eigen woning.

Hoop ik voor je dat de beurs/coin je vergevingsgezind is en blijft stijgen.

Anders betaal je ook nog schenkbelasting over het deel wat je kwijt bent. En wellicht volgen er ook nog wat naheffingen omdat je niet correct aangifte hebt gedaan in 2021.

[ColeJ]

Het gaat dus om het correct aangifte doen. Mag het of mag het niet.

[Barrycade]

ColeJ schreef op donderdag 25 november 2021 @ 22:58:
Het gaat dus om het correct aangifte doen. Mag het of mag het niet.

Uh we zijn hier niet je helpdesk hè, go see the tax consultant zou ik zeggen.

[Outerspace]

ColeJ schreef op donderdag 25 november 2021 @ 22:58:
Het gaat dus om het correct aangifte doen. Mag het of mag het niet.

Dat is niet hoe we hier 'werken'. Inzet en zelfs een professional aanwenden is nog steeds een goede basis

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op donderdag 25 november 2021 @ 22:58:
Het gaat dus om het correct aangifte doen. Mag het of mag het niet.

Volgens mij is de Belastingdienst er vrij duidelijk in dat dit wel mag. Net als dat bijvoorbeeld een bouwdepot niet vanaf moment 0 in het huis hoeft te zitten, maar in de tussentijd rente kan opleveren, kun je ook met de schenking in de tussentijd rendement maken.

Je moet er wel rekening mee houden dat het geschonken bedrag uiteindelijk wel in de woning moet worden gestopt. Bij een tegenvaller op de beurs zul je dan dus wel uit eigen portemonnee moeten kunnen aanvullen.