Tijdelijk huren of blijven wonen?

[c-nan]

Wij hebben onlangs een nieuwbouwwoning gekocht. De oplevering is pas eind volgend jaar, begin 2023. Dus nog minimaal 12 maanden te gaan.

Een deel van ons nieuwe hypotheek bestaat uit een overbruggingshypotheek (€ 66.500,-). Bij verkoop van ons huidige woning dienen we deze volledig in te lossen.

Aan de hand van de taxatie van 5 maanden geleden moet dat prima lukken. Echter lijkt het erop dat de hypotheekrentes stijgen, wat mogelijk zal resulteren in daling van de huizenprijzen. Daling van de huizenprijzen is nadelig voor ons, want dan komt ons overbruggingshypotheek in gevaar (althans, het inlossen ervan).

Een daling van 10% kost ons +/- € 16.500,- aan overwaarde.

Wij hebben de mogelijkheid om tijdelijk een woning te huren voor € 750,- per maand.

Nu verkopen en 12 maanden lang huren:
- 12 x € 750,- = € 9.000,-
- 'Gegarandeerd' € 66.500,- overwaarde.

Niet verkopen, 12 maanden lang wonen in ons huidige woning met het risico 10% daling:
- 12 x € 650,- hypotheekrente = € 7.800,- bruto (grof netto € 5.000,-)
- Overwaarde kan lager uitvallen (bijvoorbeeld 10% lager), dat kost ons: € 16.500,-

Wat is slim om te doen?

- Nu verkopen en tijdelijk huren voor € 750,- in de maand?
- Blijven wonen en € 650,- per maand aan rente betalen met het risico waardedaling van ons huidige woning?

Of is een daling van 10% verre van realistisch en zal het hooguit gaan om enkele procenten?

[sjtienuh]

Het is koffiedik kijken natuurlijk. Op het moment dat je gigantische stijgingen krijgt in de hypotheekrente dan zal dat wellicht gebeuren. Echter is er geen sprake van een hele grote verhoging. En ooit moest het dan ook wel dat de tarieven weer gaan stijgen. Mensen die nu zwaar overbieden kunnen daardoor goed in de problemen komen later.
Maar mijn advies zou zijn, neem de gok

[mhr-zip]

c-nan schreef op maandag 25 oktober 2021 @ 16:48:
Wat is slim om te doen?

- Nu verkopen en tijdelijk huren voor € 750,- in de maand?
- Blijven wonen en € 650,- per maand aan rente betalen met het risico waardedaling van ons huidige woning?

Of is een daling van 10% verre van realistisch en zal het hooguit gaan om enkele procenten?

Veiligste is de bovenste optie.
In de huidige markt ging ik (met mijn huis) zeker te weten voor de onderste optie, en ik zou het zo laat mogelijk te koop zetten.

[Aurelium]

Je weet toch niet wat er gebeurt, voor hetzelfde geldt stijgen de huizenprijzen nog door en laat je € 16000 euro liggen. Het is met vastgoed overigens wel zo dat prijzen over het algemeen wat vertraagd reageren op de economische ontwikkelingen dus er moeten wel gekke dingen gaan gebeuren om volgend jaar al 10% daling te krijgen (maar niets is onmogelijk )

[D.deJong]

Ik zal even in mijn glazen bol kijken………ja.

[chrisborst]

@c-nan Alle partijen die er verstand van hebben voorspellen voorlopig nog stijgende huizenprijzen. Het huizen tekort is namelijk gewoon nog te hoog. Hooguit zal dat niet zo hard gaan als het afgelopen jaar door eventuele stijgende hypotheekrentes. Dus huren is gewoon geld weggooien.

Zal eerder dan je huis nu verkopen en pas opleveren als jullie in jullie nieuwe huis kunnen. Genoeg mensen die nu willen kopen omdat ze verwachten dat het alleen maar duurder wordt.
Maar later verkopen is waarschijnlijk het beste. Zeker omdat gemiddeld een huis binnen 20 dagen verkocht is.
Eventueel kan je nu al potentiële kopers vertellen dat jullie huis op de markt gaat komen, is hij nog sneller weg.

[MemeMaster]

Ik stond voor deze keuze toen corona net uitbrak. Ik heb verkocht en tijdelijk gehuurd. Achteraf een slechte keuze want oude woning is alleen in waarde gestegen en meer dan €10k kwijt ivm tijdelijke huur. En ik had m'n oude woning voor minimaal 50k meer kunnen verkopen als ik een jaar later had verkocht, dus in totaal iets van €60k misgelopen. Foute gok.

Maarja...zoals de meeste mensen hier al zeggen je weet het gewoon niet. Maar het hangt ook af van hoe "hot" je woning was. Bij mij betrof het een drie kamer appartement in Amsterdam Zuid. Daarvan was de waarde waarschijnlijk sowieso niet snel veel gedaald (bedacht ik me achteraf). Maar als je een woning hebt wat in normale tijden niet echt populair is kun je misschien beter het zekere voor het onzekere nemen.

Ik neem mezelf achteraf niks kwalijk want corona was gewoon een uitzonderlijk situatie. Het is nog nooit voorgekomen dat de economie zo is stilgelegd. En zonder de steun van de overheid waren alle doemscenario's waarschijnlijk wel uitgekomen.

Ik geloof eerlijk gezegd dat de huidige huizengekte op de huizenmarkt meer ligt aan het feit dat meer mensen kunnen kopen dan het tekort. Er was in 2014 ook een tekort aan woningen en lange wachtlijsten maar toen had ik koophuizen voor het uitkiezen en was onderbieden de trend.

[ Voor 25% gewijzigd door MemeMaster op 25-10-2021 18:59 ]

[MemeMaster]

-

[ Voor 100% gewijzigd door MemeMaster op 25-10-2021 18:58 ]

[99ruud99]

Ik zou niet verhuizen: ook dat kost je veel geld + heel veel gedoe.
Voor die paar 1000 die je mogelijk winst zou maken ...

[Honesty]

Niet verhuizen zou ik doen. Je kan nu verkopen volgend jaar opleveren(dan heb je je overwaarde vast gelokt) en hoef je niet te verhuizen. Je kan halverwege verkopen zodat je minder risico hebt op stijgingen of dalingen. Of je verkoopt op het laatste moment met de grootste gok. Het belangrijkste is dat je je comfortabel voelt in je keuze. Stel de prijzen stijgen gewoon door de komende tijd en dalen dan pas dan zit je bij verkoop misschien ook zo hoog als nu.
Huren om overwaarde te locken zou ik niet doen, mijn zwager heeft ook een huis gekocht en pas anderhalf jaar later oplevering. De verkoper bepaald in deze markt.

[Waypoint]

In je rekenvoorbeeld houd je 12 maanden aan terwijl de situatie volgens mij wel langer duurt. Je geeft aan begin 2023 en volgens mij loopt het niet helemaal op rolletjes in de bouw met alle tekorten dus reken jezelf niet te rijk.

Ik heb zelf een zeer groot renovatie project gekocht (jaren dertig woning strippen en opbouwen) en wij gaan ons huis in Utrecht waarschijnlijk wel verkopen dit jaar en tijdelijk een unit plaatsen in de tuin. Ondanks dat dit veel geld kost is voor ons het voordeel dat we gelijk op de bouwplaats zijn omdat we zelf toezicht houden en ook zaken zelf doen en anders de reisafstand te ver wordt tov de bouw.

Wat de huizenmarkt gaat doen weten we niet , maar onze theorie is dat we kopen en verkopen op een bepaald hoogtepunt nu. En ik er lekkerder van slaap als k zekerheid heb ipv die laatste euro’s eruit weet te slepen. Dan weet ik ook sneller hoeveel budget we hebben voor de bouw. Dus geld is ook niet alles maar je moet doen waar jij je oké bij voelt natuurlijk !

[107mb]

99ruud99 schreef op zaterdag 6 november 2021 @ 00:25:
Ik zou niet verhuizen: ook dat kost je veel geld + heel veel gedoe.
Voor die paar 1000 die je mogelijk winst zou maken ...

er kan meer achter zitten dan winst maken. Nu verkopen kan ook voor heel veel rust in je hoofd zorgen.

[FreakNL]

Of juist onrust. Verhuizen is ook niet gratis en kost veel energie. Het kost je al 9000 aan huur. Doe daar nog even 500 bovenop aan verhuiskosten en je zit op 9500. Mocht je huis inderdaad 16500 dalen in waarde ga je deze exercitie in voor 7K. Ik zou dan persoonlijk lekker blijven zitten…. Bovendien is die waardedaling alles behalve zeker. Ik denk dat het wel losloopt.

En dan nog even dit:

Je praat nu erover dat 10% daling je 16.500 overwaarde kost. Dus je hebt een overwaarde van 165.000? Kan je dan niet beter zo denken: “Zelfs als het 10% daalt heb ik nog steeds een overwaarde van +-150k…” Lijkt me een gezonder uitgangspunt..


Overigens kun je ook nu verkopen en passeerdatum in 2023 vastleggen.. Dan heb je ook zekerheid maar hoef je niet te huren. Uiteraard is dit zeer bijzonder, maar als je een courante woning hebt kan het te regelen zijn, het is nog steeds verkopersmarkt. Wat @Smobbo zegt dus…

Persoonlijke vind ik verhuizen echt dramatisch en zou ik nooit 2 keer in een jaar tijd willen verhuizen en zeker niet voor een zeer onzekere “winst” van 7K…

[ Voor 130% gewijzigd door FreakNL op 06-11-2021 07:25 ]

[Smobbo]

Als je er rust van krijgt dan gewoon in de komende maanden verkopen en oplevering pas begin 2023 doen. Genoeg kopers die dat accepteren.

Vrienden hebben pas een huis gekocht met flexibele oplevering. De verkopers gingen in Q1 naar hun nieuwbouw huis, exacte datum kan met nieuwbouw natuurlijk nogal schuiven. Voor m’n vrienden de kans om te kopen, ze zitten nog in een huur woning en zijn dus flexibel.
Voor iedereen een goede oplossing.

[Dengra]

Wij zijn tijdelijk gaan huren. Het grootste voordeel voordeel voor ons was dat we wisten voor hoeveel het huis verkocht was en wat we dus konden besteden aan de bouw.

[pagani]

Alle verwachtingen wijzen erop dat de prijzen blijven stijgen (simpelweg door de verhouding vraag/aanbod), de hypotheekrentes stijgen maar echt tienden van/honderdsten procenten wat geen zoden aan de dijk zal zetten binnen een jaar, in de huidige markt waar overbieden met eigen geld de prijs bepaalt heeft de hypotheekrente een bijzonder gedempt effect.

Ik zou me meer zorgen maken over de prijsontwikkeling van je afbouwmaterialen (vloeren, behang/stucmateriaal, verlichting, keuken etc.), die gaan eerder stijgen.

[107mb]

pagani schreef op zaterdag 6 november 2021 @ 08:36:

Ik zou me meer zorgen maken over de prijsontwikkeling van je afbouwmaterialen (vloeren, behang/stucmateriaal, verlichting, keuken etc.), die gaan eerder stijgen.

dit ook. wij hebben een jaar geleden een schutting laten plaatsen voor 2300 euro. Dat zou ons nu al boven de 3500 euro kosten. en dan de rest..

[Blue-eagle]

Dus als de hypotheekrente ietsje omhoog gaat zullen de huizenprijzen zakken? Volgens mij zie je dat helemaal verkeerd, de huizenprijzen zullen minder snel stijgen maar nog altijd omhoog blijven gaan. Er is gruwelijk veel vraag op de markt en veel te weinig aanbod.

De huizenprijzen gaan pas echt zakken als aangeboden huizen niet meer of moeilijk worden verkocht. Dat gaat pas gebeuren als we te maken krijgen met een enorm zware financiële crisis waar veel mensen hun baan kwijtraken, waar veel mensen hun huis onderwater staat, en wanneer men er voor kiest te blijven zitten waar ze wonen en niet duur gaan kopen.

Dat is geen glazenbol-kijken, dat is zoals het over het algemeen gaat

Natuurlijk is het niet aan te geven wanneer en óf we een financiële crisis gaan krijgen in de komende 12 maanden, maar ik vermoed van niet omdat de economie nog erg goed lijkt te draaien hier in west Europa, en als er wat gaat gebeuren in China en de VS gaat dat nog maanden duren voordat wij daar de klappen van moeten incasseren.

Een daling van 10% zal ook niet over één nacht ijs gaan, daar gaan vele maanden overheen.

[badboyqxy]

Als de te verkopen woning onder de 400k zit, zullen de prijzen zeer waarschijnlijk niet stijgen en niet dalen.

Voor starters is de gap tussen 400k en 401k 31k

Tijdelijk huren is zeker een verlies van 9k

Je woning waarde moet dus minimaal 9k dalen wil je break even point bereiken.

Ik zelf zou dat risico zeker accepteren en lekker blijven zitten.

[MeesterPieter]

tenzij het een onoverkoombaar risico is dat je je huis voor minder verkoopt is tijdelijk huren de minst logische optie.

[pagani]

badboyqxy schreef op zaterdag 6 november 2021 @ 10:55:
Als de te verkopen woning onder de 400k zit, zullen de prijzen zeer waarschijnlijk niet stijgen en niet dalen.

Voor starters is de gap tussen 400k en 401k 31k

Tijdelijk huren is zeker een verlies van 9k

Je woning waarde moet dus minimaal 9k dalen wil je break even point bereiken.

Ik zelf zou dat risico zeker accepteren en lekker blijven zitten.

De overdrachtsbelasting is maar 2% bij zelf bewonen, dat is maar een verschil van 8k?

[Ionicawa]

Tsja, het is lastig om de markt in te schatten. Persoonlijk zou ik er zelf niet aan moeten denken om 2x in korte tijd te verhuizen. Kost toch ook weer tijd en moeite. Als je nu prima zit, zou ik blijven zitten. Voor hetzelfde geld stijgt de waarde van de woning

FreakNL schreef op zaterdag 6 november 2021 @ 07:11:

Je praat nu erover dat 10% daling je 16.500 overwaarde kost. Dus je hebt een overwaarde van 165.000? Kan je dan niet beter zo denken: “Zelfs als het 10% daalt heb ik nog steeds een overwaarde van +-150k…” Lijkt me een gezonder uitgangspunt..

Dat klopt niet, het gaat natuurlijk om de woningwaarde, want 10% van de woningwaarde is wat je minder hebt qua overwaarde.

[revolution-nl]

Heel simpel, risico's die je kan dragen kan je nemen. Kan je het risico niet dragen dan gewoon niet doen

[FreakNL]

Ionicawa schreef op zaterdag 6 november 2021 @ 19:03:


[...]


Dat klopt niet, het gaat natuurlijk om de woningwaarde, want 10% van de woningwaarde is wat je minder hebt qua overwaarde.

Je hebt gelijk, maar alsnog, hij zegt dat 10% waardedaling hem 16.500 kost. Dus mijn berekening in absolute waardes klopt, je gaat huren voor een “winst” van 7 tot 8k.. Zou ik er niet voor over hebben, zeker niet omdat die 10% daling allerminst zeker is.

Ik denk dat het eerder geld kost dan dat het iets oplevert.

[ Voor 25% gewijzigd door FreakNL op 06-11-2021 19:59 ]

[Richh]

Beleggingsadviezen doe ik niet, en een huis is qua risico en waardestijging vergelijkbaar met US techaandelen op dit moment. Ik heb geen idee waar het geen gaat.

Kies wat het beste is voor je nachtrust en de minste moeite kost. Op €1000 meer of minder kan je toch niet kijken in de huidige woningmarkt.

Blue-eagle schreef op zaterdag 6 november 2021 @ 10:11:
Dus als de hypotheekrente ietsje omhoog gaat zullen de huizenprijzen zakken? Volgens mij zie je dat helemaal verkeerd, de huizenprijzen zullen minder snel stijgen maar nog altijd omhoog blijven gaan. Er is gruwelijk veel vraag op de markt en veel te weinig aanbod.

Een zeer groot gedeelte van de huidige vraag is natuurlijk gebaseerd op de nu lage rentes ('goedkoper dan inflatie' en 'rentelasten fors lager dan wat je nu aan huur betaald'). Nog los van interesse uit beleggers en boomers die een 2e woning als pensioenvoorziening zien. En nog los van dat men meer mag lenen, precies door die lage rentes.

Je wil sneller toetreden als je als huurder ziet dat het huis wat je wilt 50.000 per jaar duurder wordt (zoveel kan je niet sparen) en je wacht nog even als ie volgend jaar 30.000 goedkoper is (dan is een jaar extra huren wel te overzien). FOMO is zo een zeer belangrijke bepaler van een vicieuze cirkel om de prijzen op te drijven.

Er is al jaren gruwelijk veel vraag gekeken naar huishoudens en aanbod woningen. In 2020 was het tekort nota bene groter dan in 2021 (voornamelijk door minder migratie). De prijzen stegen desondanks met 18%.
Nederland kent sinds WOII een tekort aan woningen, en niemand heeft de wens om er een normaal functionerende markt van te maken / dat tekort in te lossen. De prijzen kennen geen directe relatie met het huizentekort, des te meer met de economie en het beschikbare geld bij de huidige kopers (overwaarde...).

De huizenprijzen gaan pas echt zakken als aangeboden huizen niet meer of moeilijk worden verkocht. Dat gaat pas gebeuren als we te maken krijgen met een enorm zware financiële crisis waar veel mensen hun baan kwijtraken, waar veel mensen hun huis onderwater staat, en wanneer men er voor kiest te blijven zitten waar ze wonen en niet duur gaan kopen.

Met een economie die volledig aan het infuus hangt van lage rentes, meer en meer gratis geld - heb je maar bijvoorbeeld 1 grote Chinese vastgoedbank nodig om dat te laten klappen volgens mij de inflatie gaat als een malle, de rente is bizar laag, de beurzen gaan alleen maar omhoog want iedereen drukt z'n spaargeld maar op de beurs.
Het kan maar zo een paar jaar duren natuurlijk - maar dit gaat niet voor eeuwig goed. Dat is het nog nooit gegaan.

Zoiets kan best snel gaan. De woningmarkt is traagcyclisch, maar dat maakt an sich weinig uit voor deze situatie; 10% is toch serieus geld.

[ Voor 5% gewijzigd door Richh op 07-11-2021 04:14 ]