Belasting op huurpand met huurbescherming

[larsg]

Hi all

Ik weet dat de situatie op de NL huizenmarkt heel krap is en de ethische bezwaren die spelen. Mijn ouders wonen al een tijdje in BE, net als ik. Maar ze willen graag terug naar hun roots voor hun oude dagen. Met kijk op toekomstig erfrecht is het het meest interessant als ik het pand koop en aan ze verhuur tegen een minimumwaarde. Maar laten we dat verder uit dit topic laten.

Als Belg is het NL belastingstelsel wat nieuw voor me. Ik denk dat ik het door heb maar ik zoek bevestiging. Helaas als ik jullie belastingdienst bel wordt me bot verteld de website te lezen en ze liefst zo min mogelijk te bellen
Anyway we doen het maar dan. Ik zie in ieder geval dat de WOZ waarde in box 3 wordt belast. Met de huidige woningwaarden snel een pijnlijke klap.
Ik las ook dat vermindering mogelijk is in deze scenario's:
- Wanneer er sprake is van huurdersbescherming, lijkt me automatisch vanaf een langdurig huurcontract. De "korting" is hier afhankelijk van het jaarhuur/woz ratio, minimaal 55% vermindering.
- Wanneer er sprake is van onzakelijke verhuur (huurwaarde onder de 3,5% van de WOZ waarde). In dit geval mag de WOZ waarde verminderd worden met 38%.

Bovenstaande is vrij duidelijk. Ik zou in mijn geval dan mikken voor die 55% vermindering met een jaarhuur van 1% WOZ. Echter kan ik nergens een berekening vinden hoe je dit verrekend met een hypotheekschuld.
Is dit simpelweg: ((WOZ * (vermenigvuldigingswaarde)) - hypotheekschuld - 50k vrijstelling) * schijven * 31%
Indien dit zo is kan je dus als je genoeg leent een lange tijd op €0 uitkomen

[ybos]

Als jij belg bent heb je toch niks met NL belasting te maken als jij een huis voor je ouders koopt

[DCV191283]

ybos schreef op zaterdag 2 oktober 2021 @ 07:26:
Als jij belg bent heb je toch niks met NL belasting te maken als jij een huis voor je ouders koopt

Zeker wel, onroerend goed is belast in het land waar het gelegen is en komt dus ook voor een buitenlands belastingplichtige in Box III terecht.

@larsg Je berekening klopt volgens mij, je moet dan inderdaad wel zorgen dat de huurders onder de huurbescherming vallen, maar dat is al snel het geval. Zie ook https://www.huurwoningen.nl/info/huurbescherming/

Als je het goed inricht zal je dus inderdaad geen of weinig belasting hoeven te betalen.

[Ardana]

Wellicht dat je op € 0 kan uitkomen als je maar genoeg leent, maar dan betaal je wel veel aan rente, die je weer niet kunt aftrekken.

Plus je hebt een drempel die je moet toepassen bij je hypotheek: de eerst € 3.200 mag je niet als negatief vermogen aftrekken van de WOZ-waarde.

[ Voor 35% gewijzigd door Ardana op 02-10-2021 08:31 ]

[thof]

Let wel dat een standaard hypotheek verhuur vaak niet toestaat. Hooguit tijdelijk zodat er geen sprake van huurderbescherming is. Dit omdat dat dat de verkoopwaarde van de woning laat dalen omdat de huurders er niet uitgezet mogen worden. Niet dat.jet niet mogelijk is, maar dan gelden er vaak aanvullende voorwaarden (eigen geld, ander rentepercentage etc.).

[Jan-man]

Daarnaast mag je een huis wel voor een laag bedrag verhuren maar te laag mag weer niet want dan wordt het als gift/schenking gezien. Iets om mee rekening te houden.

[larsg]

Bedankt voor de waardevolle reacties!

Fijn dat ik in de goede richting aan het denken was. Het lijkt me echter wel heel makkelijk om op € 0 uit te komen. Als je jaarhuur 1% van de WOZ waarde is de vermindering van de WOZ 55%. Als je dan meer als 45% geleend hebt kom je op € 0 (de vrijstelling van 50k buiten beschouwing gelaten). Dit betreft nieuwbouw dus ik reken even voor het gemak koopprijs = WOZ.

-> Minimale huur, dat is inderdaad een dingetje! Iemand een vuistregel wat te goedkoop zou zijn? Ik kan geen concreet getal vinden. Of moet ik mikken op 3,5% en daarmee 38% vermindering?
-> Met de bank. Klopt we gaan dit aan ze voorleggen. Het motief voor besparing is duidelijk.

Ik realiseer me net een interessantere piste, vruchtgebruik.
Als ik het vruchtgebruik aan ze geef moet de genieter (mijn ouders) belasting in NL betalen in box1. Alleen dan betaal ik vervolgens hoofdelijk geen belasting in NL voor het huis waardoor ik mogelijks in BE wel weer belasting moet betalen (vermoedelijk niet maar ik weet niet of dit over de grens ook zo is). Het nadeel is dat er dan sowieso wel dat de belasting boven de 0 uit komt. Veel spreadsheet werk dus.

EDIT:
Handig om even te delen na wat verder opzoekwerk. In assumptie dat bovenstaande klopt:
- Een verhuurconstructie is interessant zolang de hypotheek schuld hoog genoeg is. Na een tijd wordt de box3 belasting wel heel hoog. Dit hangt in grote mate af van de jaarhuur/WOZ verhouding. Met een middenklasse woning, 50% schuldratio (lening 25j) en 4% huur/WOZ verhouding komt dit op 5J gratis en na 15J betaal je meer dan een gewoon huis box1. Daarna is vruchtgebruik interessanter (want altijd box 1).
- België heeft verder weinig te maken met het type constructie. Wel zijn er 2 effecten:
-> Rente is aftrekbaar in BE (nooit in NL) als "lange termijn sparen", voordeel per jaar ~705 Euro al gaat dit afgeschaft worden.
-> Indien verhuurrecht komt dubbel belasting verdrag in werking maar in BE komen je andere inkomsten in een hogere schijf (progressievoorbehoud). De netto kosten hiervan zijn ongeveer 70% van wat de box1 belasting op vastgoed normaal in NL zou zijn.

Conclusie: Verhuur is de eerste jaren IETS interessanter maar dit scheelt voor een modaal huis ~300 euro/per jaar. De vraag is dus of je die moeite gaat doen voor een relatief klein bedrag.

[ Voor 33% gewijzigd door larsg op 02-10-2021 16:25 ]

[namliam_eht]

Nieuwbouw koopprijs = WOZ waarde, is een foute aanname.
Mijn huis ooit ingetrokken januari 2012 (gekocht ergens 2010), had pas per 1/1/2016 met de WOZ waarde (net) over de aanschaf prijs.
Vergelijkbare situaties bij vrienden/kennisen. Je mag er vanuit gaan dat de WOZ ruim onder de aanschafwaarde ligt.

Een te lage huur kan door de belastingdienst als "schenking" gezien worden. Nu hoeft dat geen probleem te zijn, maar moet je wel mee oppassen. Hoe zich dit verhoud met het NL vs BE belasting systeem weet ik niet.

Ik weet niet of je ouders voor huurtoeslag in aanmerking komen
https://www.belastingdien...ve/toeslagen/huurtoeslag/
Anders kan dat een factor zijn om rekening mee te houden, de huur zou dan niet hoger mogen/moeten dan 752,33 euro per maand

Een bank interesseert zich weinig om motieven en logica... die hebben regels en houden zich aan die regels . In zeer waarschijnlijke aangrensende waardschijnlijkheid zal je toe moeten naar een "verhuurhypotheek" van bijvoorbeeld RNHB of Casarion, waar de rente al snel 3% of hoger ligt en je ad minimum 20% van de aanschafprijs mee zal moeten nemen aan eigen investering.

Daarnaast kan je eventueel nog werken met schenking, volgens NL recht mogen je ouders je 5k per jaar schenken = 400 euro per maand wat kan helpen om e.a. rond te breien buiten een officiele "huur" om

[ Voor 7% gewijzigd door namliam_eht op 04-10-2021 08:47 ]