Tijdelijk huurcontract voortijdig opzeggen

[Mehmet]

Beste Tweakers,

Ik ben niet zo lang geleden verhuisd naar een nieuwe woning en heb een contract getekend voor max 2 jaar (tijdelijk contract). Nu is het zo dat ik niet echt tevreden ben met de woning waar ik in zit en inmiddels een beter alternatief heb gevonden.

Artikel 3 van mijn contract geeft het volgende aan:

3 Duur, verlenging en opzegging
Bepaalde tijd voor maximaal twee (2) jaar of korter
3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een duur van maximaal twee (2) jaar of korter, te weten twee (2) jaar, ingaande op
1 augustus 2021 en lopende tot en met 31 juli 2023.
3.2 Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen, mits huurder heeft voldaan
aan alle op dat moment bestaande verplichtingen jegens verhuurder. Indien de ingangsdatum niet op een werkdag valt, zal het
gehuurde op de eerstvolgende werkdag ter beschikking worden gesteld.
3.3 Tijdens de in artikel 3.1 genoemde periode kan verhuurder deze huurovereenkomst niet tussentijds door opzegging
beëindigen.
3.4 De huurovereenkomst eindigt na ommekomst van de in de in artikel 3.1 genoemde periode, indien de in artikel 3.1 genoemde
bepaalde termijn korter is dan of gelijk aan twee (2) jaren in het geval van zelfstandige woonruimte en de verhuurder de
huurder tijdig, overeenkomstig artikel 18.2 van de algemene bepalingen, informeert over de dag waarop de huurovereenkomst
eindigt. Indien de verhuurder de huurder niet of niet tijdig informeert en de in artikel 3.1 genoemde periode verstrijkt, loopt de
huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dient in dat geval te
geschieden overeenkomstig artikel 18.1 van de algemene bepalingen.

Artikel 18.1 van de algemene bepalingen
Beëindiging door opzegging
18.1 Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dient te geschieden per deurwaardersexploot of
aangetekende brief en tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag (doorgaans de eerste dag van een
kalendermaand) en met inachtneming van een opzegtermijn. De opzegtermijn is voor een opzegging door huurder gelijk
aan de duur van een betaalperiode, maar niet korter dan één maand en niet langer dan drie maanden en voor een
opzegging door verhuurder niet korter dan drie maanden en met inachtneming van artikel 7:271 lid 5 BW.
18.2 Een huurovereenkomst aangegaan voor een bepaalde termijn, die korter is dan of gelijk aan twee jaren (in het geval
van zelfstandige woonruimte), respectievelijk vijf jaren (in het geval van onzelfstandige woonruimte), eindigt niet door
opzegging maar door mededeling, die dient te geschieden per aangetekende brief, inhoudende dat de huurovereenkomst
eindigt op de in de huurovereenkomst genoemde bepaalde termijn. Deze mededeling dient door verhuurder te zijn gedaan
niet later dan één maand voor het verstrijken van de in de huurovereenkomst bepaalde termijn en niet eerder dan drie
maanden voor het verstrijken van die termijn.

Zoals ik hier op uitmaak kan ik mijn contract tussentijds beëindigen met in achtneming van 1 maand opzegtermijn, echter geeft de makelaar aan pas na 1 jaar mee te willen werken met een voortijdige beëindiging.

Mijn vraag is mogen zij dit zomaar doen? Is er een wet waar dit in beschreven is of mag dit juridisch gezien helemaal niet?

Wat ik tot nu toe zelf heb geprobeerd is om advies te vragen van bekenden die hier wat meer ervaring mee hebben maar ik krijg allemaal tegenstrijdige antwoorden waar ik niet zoveel mee kan, met de makelaar zelf schiet ik ook niks op.

Wie o wie kan mij het verlossende antwoord geven?

Alvast bedankt

Groet, Mehmet
...

[Ilmar]

Volgens mij is je contract bepalend of huur opzegbaar is of niet.

En als ik de geciteerde artikelen zo lees, zou ik idd zeggen dat de algemene opzegbepaling 18.1 voor jou van toepassing is (er staat nergens dat de huurder niet voortijdig mag opzeggen).

[Mehmet]

Ilmar schreef op woensdag 22 september 2021 @ 18:17:
Volgens mij is je contract bepalend of huur opzegbaar is of niet.

En als ik de geciteerde artikelen zo lees, zou ik idd zeggen dat de algemene opzegbepaling 18.1 voor jou van toepassing is (er staat nergens dat de huurder niet voortijdig mag opzeggen).

Dank voor je reactie. Dat was ook exact wat ik dacht. Dat zij niet mee willen werken is weer een ander verhaal maar wettelijk gezien hebben ze volgens mij niets waar ze op terug kunnen vallen. Er zijn verder ook geen andere artikelen in het contract die verwijzen naar het niet voortijdig mogen opzeggen. Er staat wel iets over dat je je waarborg kwijt bent wanneer je voortijdig opzegt maar dat is een ander verhaal.

[chrisborst]

@Mehmet Je contract is heel erg helder. De verhuurder mag het contract niet binnen 2 jaar opzeggen. Jij als huurder mag dat wel met een minimale opzegtermijn van 1 maand en maximaal 3 maanden.
Dus brief opstellen en aangetekend opsturen (leg alles vast!). Netjes betalen en verhuizen maar.

Dat de makelaar dit niet leuk vind, is zijn probleem en niet de jouwe. Hij moet nu op zoek naar een nieuwe huurder en zal er waarschijnlijk niet betaald wordt worden.

[ Voor 12% gewijzigd door chrisborst op 22-09-2021 18:28 ]

[Mehmet]

chrisborst schreef op woensdag 22 september 2021 @ 18:27:
@Mehmet Je contract is heel erg helder. De verhuurder mag het contract niet binnen 2 jaar opzeggen. Jij als huurder mag dat wel met een minimale opzegtermijn van 1 maand en maximaal 3 maanden.

Dat de makelaar dit niet leuk vind, is zijn probleem en niet de jouwe. Hij moet nu op zoek naar een nieuwe huurder en zal er waarschijnlijk niet betaald wordt worden.

Dank voor je reactie Chris, dat lijkt mij ook en zeker waar wat je zegt. En volgens mij moet het in deze barre tijden ook niet heel moeilijk zijn om een nieuwe huurder te vinden. (prijscategorie €900-€1000)

[TheDebonair]

Opzegtermijn voor een particulier huurcontract voor bepaalde tijd korter of gelijk aan 2 jaar is 1 tot 3 maanden (art 7:271 lid 1 BW) en dat klopt ook met wat in de huurovereenkomst staat. De opzeggingsbevoegdheid (art 7:271 lid 1 BW) is dwingend recht en kan niet contractueel worden uitgesloten, maar dat is hier in de overeenkomst ook niet gebeurd. Mondeling blijkbaar wel.

Zeg op met een aangetekende brief (art 7:271 lid 3 BW); je hoeft geen reden op te geven. (Volgens jurisprudentie mag opzeggen per mail ook, maar dan moet je ontvangst wel kunnen bewijzen en dat is niet altijd makkelijk. Een opzegging heeft pas werking als zij de wederpartij heeft bereikt (art 3:37 lid 3 BW). Advies is dus: aangetekend!)

Succes met de verhuizing!

[Mehmet]

TheDebonair schreef op woensdag 22 september 2021 @ 18:53:
Opzegtermijn voor een particulier huurcontract voor bepaalde tijd korter of gelijk aan 2 jaar is 1 tot 3 maanden (art 7:271 lid 1 BW) en dat klopt ook met wat in de huurovereenkomst staat. De opzeggingsbevoegdheid (art 7:271 lid 1 BW) is dwingend recht en kan niet contractueel worden uitgesloten, maar dat is hier in de overeenkomst ook niet gebeurd. Mondeling blijkbaar wel.

Zeg op met een aangetekende brief (art 7:271 lid 3 BW); je hoeft geen reden op te geven. (Volgens jurisprudentie mag opzeggen per mail ook, maar dan moet je ontvangst wel kunnen bewijzen en dat is niet altijd makkelijk. Een opzegging heeft pas werking als zij de wederpartij heeft bereikt (art 3:37 lid 3 BW). Advies is dus: aangetekend!)

Succes met de verhuizing!

Hartelijk dank voor deze verhelderende reactie en inderdaad het is niet opgenomen in het contract wat ik heb getekend. Mijn vermoedens/aannames zijn bij deze bevestigd. Nogmaals bedankt, ook voor de tip m.b.t opzeggen. Komt helemaal goed

[Bitzer]

Ten overvloede: https://www.woonbond.nl/n...ijke-huur-kan-en-mag-niet

[Mehmet]

Gisteren met een jurist gesproken, het contract laten zien en ook hij gaf aan dat ik gewoon kan opzeggen.

De huuropzegging is gisterenmiddag dan ook de deur uitgegaan en vandaag (aangetekend) aangekomen bij ze! Ben benieuwd naar de reactie.

[LankHoar]

Afhankelijk van wat er verder in je contract staat over het niet betalen van (een deel van) de huur, maar gezien dit mogelijk problemen kan opleveren en ze je dan je borg niet zouden terugbetalen, kun je overwegen de laatste maand oid niet of weinig huur over te maken. Dan kun je bij de sleuteloverdracht dit tegen elkaar weg strepen.

[Knutselsmurf]

LankHoar schreef op woensdag 29 september 2021 @ 10:14:
Afhankelijk van wat er verder in je contract staat over het niet betalen van (een deel van) de huur, maar gezien dit mogelijk problemen kan opleveren en ze je dan je borg niet zouden terugbetalen, kun je overwegen de laatste maand oid niet of weinig huur over te maken. Dan kun je bij de sleuteloverdracht dit tegen elkaar weg strepen.

Slecht advies! Hoe verleidelijk ook, maar betaal netjes en voorkom dat je voor de laatste maand huur nog een incassobureau achter je aan krijgt. Je hebt gewoon een betaalverplichting en dat mag je niet op eigen initiatief zomaar wegstrepen tegen de (verwachte) terug te ontvangen borg.

[Mehmet]

LankHoar schreef op woensdag 29 september 2021 @ 10:14:
Afhankelijk van wat er verder in je contract staat over het niet betalen van (een deel van) de huur, maar gezien dit mogelijk problemen kan opleveren en ze je dan je borg niet zouden terugbetalen, kun je overwegen de laatste maand oid niet of weinig huur over te maken. Dan kun je bij de sleuteloverdracht dit tegen elkaar weg strepen.

In het contract staat nadrukkelijk dat je de borg niet mag verrekenen/gebruiken voor de laatste maand(en) huur.

[Mehmet]

Net mail gekregen dat ze mijn opzegging hebben ontvangen en er nog op terug gaan komen

[erwn]

Zie ook https://www.volkskrant.nl...e-huurwoningen~b44cdd3c2/ . Daarin zeggen ze ook een maand opzegtermijn.

[Johnny]

Knutselsmurf schreef op woensdag 29 september 2021 @ 10:41:
[...]

Slecht advies! Hoe verleidelijk ook, maar betaal netjes en voorkom dat je voor de laatste maand huur nog een incassobureau achter je aan krijgt. Je hebt gewoon een betaalverplichting en dat mag je niet op eigen initiatief zomaar wegstrepen tegen de (verwachte) terug te ontvangen borg.

Het klopt dat het niet mag, maar dat maakt het niet direct slecht advies. Als je te maken hebt met een tegenpartij die geen moeite heeft met dingen doen die niet mogen moet je soms zelf assertiever zijn.

Als je te maken hebt met een aso-verhuurder (bijvoorbeeld met een makelaar die niet wil meewerken met het opzeggen zoals we in de topicstart zien) dan kan je als huurder via een incassobureau achter je borg aan.

Wat gaat een incassobureau doen? Brieven sturen? Je kan beter een incassobureau achter je aan hebben dan dat je ze voor je moet laten werken.

[Mehmet]

Het is gelukt. Verhuurder deed totaal niet meer moeilijk nadat ik een aangetekende brief stuurde voor opzegging.

Ik wil jullie een ieder hartelijk bedanken voor de hulp/advies.

Topic kan wat mij betreft dicht.

[Huurder282528]

Topic is al wat verouderd, maar hopelijk lukt dit nog.

Mijn aanvullende vraag:
Ik zag onlangs een huurovereenkomst voor een Zelfstandige Woonruimte Voor Bepaalde Tijd, met dezelfde tekst als van @Mehmet , behalve:

Dat erin staat: "tijdens de genoemde periode in 2.1 kan HUURDER huurovereenkomst niet tussentijds opzeggen door beeindiging."

Betekent dit per definitie dat de regel zoals @Mehmet heeft toegepast, dus opzegging aangetekend, niet gehanteerd mag/kan worden? Of is de passage in de huurovereenkomst niet rechtsgeldig?

En vraag 2:
Wat als er al wel getekend is maar de huurperiode bepaalde tijd nog niet is ingegaan?

Hopelijk lukt dit nog!!

[Tweedledeedle]

De opzegtermijn van een huurovereenkomst van bepaalde tijd is gelijk aan de betaaltermijn.
Betaal je elke maand de huur, dan kun je als huurder zonder minimumperiode met een kalendermaand opzeggen. Betaal je de huur iedere twee maanden, dan kun je twee met kalendermaanden opzeggen.

Als er al getekend is, is de overeenkomst gewoon rechtsgeldig, dus is een opzegtermijn van toepassing.

[Mehmet]

Huurder282528 schreef op zaterdag 18 november 2023 @ 12:26:
Topic is al wat verouderd, maar hopelijk lukt dit nog.

Mijn aanvullende vraag:
Ik zag onlangs een huurovereenkomst voor een Zelfstandige Woonruimte Voor Bepaalde Tijd, met dezelfde tekst als van @Mehmet , behalve:

Dat erin staat: "tijdens de genoemde periode in 2.1 kan HUURDER huurovereenkomst niet tussentijds opzeggen door beeindiging."

Betekent dit per definitie dat de regel zoals @Mehmet heeft toegepast, dus opzegging aangetekend, niet gehanteerd mag/kan worden? Of is de passage in de huurovereenkomst niet rechtsgeldig?

En vraag 2:
Wat als er al wel getekend is maar de huurperiode bepaalde tijd nog niet is ingegaan?

Hopelijk lukt dit nog!!

De huurovereenkomst is dan niet rechtgeldig, indien je een contract bent aangegaan voor onbepaalde tijd met een minimum huurtermijn van 12 maanden dan mag je in die 12 maanden niet op zeggen. Voor een contract voor bepaalde tijd die 2 jaar of korter geldig is mag de verhuurder je niet "dwingen" om je vast te houden aan het contract. Ze weten vaak wel dat ze fout zitten maar ze proberen het toch wel.

[Tweedledeedle]

Mehmet schreef op zondag 19 november 2023 @ 10:58:
[...]


De huurovereenkomst is dan niet rechtgeldig, indien je een contract bent aangegaan voor onbepaalde tijd met een minimum huurtermijn van 12 maanden dan mag je in die 12 maanden niet op zeggen. Voor een contract voor bepaalde tijd die 2 jaar of korter geldig is mag de verhuurder je niet "dwingen" om je vast te houden aan het contract. Ze weten vaak wel dat ze fout zitten maar ze proberen het toch wel.

De huurovereenkomst is rechtsgeldig, maar de minimum huurperiode inderdaad niet.
Wat je ook zou kunnen beargumenteren is; omdat de overeenkomst een huurovereenkomst van min. 12 maanden aanduidt, is het automatisch een huurtermijn c.q. -overeenkomst voor onbepaalde tijd; dus zonder maximum of bepaalde termijn en ten voordele van de huurder wat betreft huurbescherming.

[ Voor 3% gewijzigd door Tweedledeedle op 19-11-2023 11:17 ]

[Real]

Tweedledeedle schreef op zondag 19 november 2023 @ 11:15:
[...]
De huurovereenkomst is rechtsgeldig, maar de minimum huurperiode inderdaad niet.
Wat je ook zou kunnen beargumenteren is; omdat de overeenkomst een huurovereenkomst van min. 12 maanden aanduidt, is het automatisch een huurtermijn c.q. -overeenkomst voor onbepaalde tijd; dus zonder maximum of bepaalde termijn en ten voordele van de huurder wat betreft huurbescherming.

Complete kletskoek dat er een minimumtermijn van een jaar overeengekomen kan worden gelijktijdig met een contract voor onbepaalde tijd.

Uit art. 7:271 lid 2 BW in relatie tot art. 7:271 lid 5 BW volgt dat een opzegverbod nietig is. Rechters hebben in het verleden bij onduidelijke contracten op grond van Haviltex geoordeeld dat een contract met daarin een minimumtermijn van een jaar een contract voor onbepaalde tijd is, maar alleen omdat het voor de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt mogelijk was om een tijdelijk contract van een jaar aan te gaan dat niet tussentijds kon worden opgezegd.

Gek genoeg is er bij mijn weten nooit geprocedeerd over de minimumtermijn van een jaar, maar in de huurrechtliteratuur is dat punt al vrij snel benoemd als onmogelijk. Zie bijvoorbeeld WR 2017, 176.

Het risico is uiteraard dat een slecht gesubstantieerde dagvaarding tot een vonnis leidt waarbij een rechter toch oordeelt dat een opzegverbod mogelijk is en een huurder blijft zitten met een hoge huurschuld, maar ik zou niet weten hoe een rechter op dit moment tot dat oordeel kan komen.

[Real]

Overigens volgt ook uit dit amendement, deze wet en deze herstelwet dat het niet mogelijk is.

[Real]

Huurder282528 schreef op zaterdag 18 november 2023 @ 12:26:
Of is de passage in de huurovereenkomst niet rechtsgeldig?

Een opzegverbod (minimale termijn) van een jaar is nooit mogelijk als het een reguliere tijdelijke huurovereenkomst betreft en geen tussenhuur met een diplomatenclausule.

Dat komt omdat er in art. . 7:271 lid 1 BW nadrukkelijk staat opgenomen dat een huurder altijd tussentijds mag opzeggen, met de wettelijke opzegtermijn in art. 7:271 lid 5 BW. Uit art. 7:271 lid 7 BW volgt dat een clausule die daarmee in strijd is nietig is. Die voorwaarde heeft dus vanuit de overheid gezien nooit bestaan.

De bevoegdheid om een tijdelijk contract voor een jaar op te zeggen is per amendement opgenomen in art. 7:271 lid 1 BW en door een ruime meerderheid in de Tweede Kamer aangenomen. Onderaan het amendement staat een toelichting waarin de bevoegdheid om tussentijds op te zeggen staat toegelicht.

En vraag 2:
Wat als er al wel getekend is maar de huurperiode bepaalde tijd nog niet is ingegaan?

Dat maakt niet uit.

Hou er wel rekening mee dat het op een forum zoals dit niet mogelijk is om alle feiten te overzien. Mede daarom blijft elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou en/of de betrokken.