Uitbouw plaatsen tussen twee uitbouwen in.

[NullSec]

Mijn vriendin en ik hebben sinds een aantal maanden het plan om een uitbouw te plaatsen achter onze woning. Vandaag is hiervoor een aannemer langsgeweest die dit kan realiseren.
Nu is de situatie wat 'apart' aan onze achterkant.

Onze beide buren hebben reeds een aanbouw laten neerzetten bij de bouw van de woning 20 jaar geleden. Hierdoor staan de buitenmuren van de aanbouw van onze buren op onze grond. Iets met Erfdienstbaarheid e.d.

De aannemer gaf bij ons aan dat de helft van deze buitenmuur van ons is, en zij de helft van deze buitenmuur kunnen verwijderen zodat ook wij onze binnenmuur op de erfgrens kunnen plaatsen.. lijkt mij wat.. raar, aangezien we dan met een halve buitenmuur zitten tussen beide binnenmuren, en ik begreep dat de muur eigenlijk van hun is (prive muur) omdat het onderdeel is van de woning.

Daarnaast wordt onze uitbouw 3 meter lang, en zijn de aanbouwen van de buren 1,8 lang.
Heeft iemand hier ervaring mee? Kan ik mijn binnenmuren gewoon tegen de buitenmuren van mijn buren plaatsen? (of is het al een stuk van mij omdat het over de erfgrens staat?) of moet dit ook bij de notaris worden vastgelegd?

De huidige situatie is als volgt:

[Lelletje]

En wat hebben de buren gezegd toen je je plan voorlegde?

Heel belangrijk hierin is dat het contact met de buren goed moet zijn en blijven zodat je uiteindelijk tegen minder problemen aan hoeft te lopen..

Als je namelijk alles al klaar hebt voordat de buren hiervan op de hoogte zijn, kunnen ze nog moeilijk gaan doen.

Kortom, ga de dialoog aan met de buren en vraag hoe ze hier tegen aan kijken.

[JackBol]

https://www.flexxvandas.n...-buren/bouwen-op-erfgrens


Als het goed is, is de erfdienstbaarheid van deze muren in het verleden vastgelegd.
In dat geval zijn de muren mandelig.

Verder neem ik aan dat die bestaande muren dubbel opgemetseld zijn en geisoleerd. Ik zou je dan ook niet aanraden om de helft te slopen. Je houdt dan een enkelsteens muurtje over tussen jouw aanbouw en die van de buren. Dat lijkt me kwa isolatie en gehorigheid geen goed plan.


Het bouwtechnisch is het makkelijkst als je jouw uitbouw gewoon tussen deze twee bestaande muren plaatst. Dan kan je ook jouw uitbouw 1,2m langer maken, zonder dat de buren daarvoor hun schutting hoeven af te breken.


Wellicht heb je juridisch wel recht op 10cm links en rechts extra. De vraag is hoeveel moeite je ervoor moet doen en hoeveel het oplevert.

[Tens]

NullSec schreef op maandag 20 september 2021 @ 14:29:
De aannemer gaf bij ons aan dat de helft van deze buitenmuur van ons is, en zij de helft van deze buitenmuur kunnen verwijderen zodat ook wij onze binnenmuur op de erfgrens kunnen plaatsen.. lijkt mij wat.. raar,

Ik neem aan dat de (geïsoleerde?) spouw de erfgrens is?
Waarom zou je een goede muur willen verwijderen en op precies dezelfde plek weer een nieuwe neerzetten?

Overleg met de buren, lijkt me vrij normaal dat de extra meter muur gewoon rechtdoor getrokken wordt. (dus jouw buitenmuur op hun grond)

[mcsluis]

1) Ga in gesprek met je buren
2) Zorg dat je een duidelijk tekening heb waarop de uitbouw uitgewerkt is en wat de consequenties voor de buren zijn
3) Ga in gesprek met je buren en luister niet alleen naar je aannemer.
4) Zomaar slopen van de buitenmuur van de buren gaat gezeik en misschien wel schade opleveren (daar is een ander lopend topic over).

Samenvattend, teken de boel uit, en leg dit voor aan je buren. Zoek uit wat vergunningsvrij mag, in de koopovereenkomst staan eventuele rechten m.b.t. de buitenmuur op de erfgrens.

[Anoniem: 590973]

NullSec schreef op maandag 20 september 2021 @ 14:29:
De aannemer gaf bij ons aan dat de helft van deze buitenmuur van ons is, en zij de helft van deze buitenmuur kunnen verwijderen zodat ook wij onze binnenmuur op de erfgrens kunnen plaatsen.. lijkt mij wat.. raar, aangezien we dan met een halve buitenmuur zitten tussen beide binnenmuren, en ik begreep dat de muur eigenlijk van hun is (prive muur) omdat het onderdeel is van de woning.

Dit zou ik niet zo maar aan nemen van de aannemer Heeft hij beschikking over jouw koopcontract? Die van de buren beide buren? Zo nee, dat eerst uitzoeken (in samenspraak met desbetreffende buren om scheve gezichten achteraf te voorkomen).

[pagani]

Plus even voor de zekerheid: Je tuin is wel meer dan zes meter diep? Anders mag je geen drie meter uitbouwen (50% regel)

Verder sluit ik me aan bij @mcsluis , maar voeg er nog een stap 0 aan toe: Check wat er in het koopcontract staat m.b.t. uitbouwen.

[ Voor 46% gewijzigd door pagani op 20-09-2021 14:48 ]

[Ora et Labora]

Jouw binnenmuur loopt als het goed is gelijk met deze muren zodat dit jouw binnenmuren worden?

[Stalensnuitje]

Zo gek vind ik de gedachtegang niet, als je ziet dat hún buitenmuur volledig op jouw grond staat (links nog meer dan rechts zo te zien). Dus dikke kans dat je inderdaad de buitenlaag weghaalt en daar jouw binnenmuur van maakt, het prima klopt.

Maar de tip om de contracten na te lopen en de buren in te lichten over je plannen lijken me buitengewoon zinvol

[phYzar]

Weet niet of het zo gewenst is ook jouw binnenmuur (en de rest van de constructie) dan op hun fundering te zetten (want ik neem aan dat hun buitenmuur daar nu op staat).

[Sport_Life]

Ik zou iig een andere aannemer zoeken die wél weet waar hij over praat.

[pennywiser]

Die buitenmuren kunnen toch gewoon jouw binnenmuren worden, ik neem aan dat het niet enkel steens is en dat het ook al is geïsoleerd.

Degene die het eerst bouwt heeft het nadeel van van niet kunnen aanhaken op bestaande constructie. Dat heb jij wel.

[ Voor 30% gewijzigd door pennywiser op 20-09-2021 14:55 ]

[pennywiser]

Sport_Life schreef op maandag 20 september 2021 @ 14:53:
Ik zou iig een andere aannemer zoeken die wél weet waar hij over praat.

Dat. Je zult deze situatie als uitgangspunt moeten nemen, en mooi dat die muren van de buren zijn, maar ook jij mag een uitbouw plaatsen.

[Tsurany]

JackBol schreef op maandag 20 september 2021 @ 14:38:

Wellicht heb je juridisch wel recht op 10cm links en rechts extra. De vraag is hoeveel moeite je ervoor moet doen en hoeveel het oplevert.

Het gaat doorgaans niet om de 10cm extra, het gaat om het wel of niet verspringen van de binnenmuren. Als je een uitbouw volledig op eigen grond moet bouwen zal je altijd een verspringing hebben omdat je ruimte moet maken voor de buitenmuur die er tussen twee woningen niet is.

Wat je daarom vaak ziet is dat een uitbouw, zeker vanuit een nieuwbouwproject, met de buitenmuur over de erfgrens gebouwd wordt en daar ook gefundeerd wordt. Het voordeel hiervan is dat, wanneer de buren in de toekomst ook een uitbouw willen, ze enkel de buitenmuur hoeven te verwijderen en hun eigen binnenmuur hier tegenaan opbouwen. Dan zullen ze geen last hebben van een verspringende muur in hun woonkamer. Isolatie blijft hiermee ook in orde aangezien dat gelijk is met de rest van de binnenmuur.

De twee woningen zijn van elkaar scheiden door twee binnenmuren met daar tussen een spouw. De uitbouwen zijn voorzien van een binnenmuur en een buitenmuur met daar tussen een spouw. Vervang je die buitenmuur door een binnenmuur en je hebt weer exact dezelfde situatie als in de rest van de woning.

Kijk even goed in je koopcontract, daar staat dit vaak wel genoemd.

[ Voor 11% gewijzigd door Tsurany op 20-09-2021 14:56 ]

[NullSec]

Wow, dank voor alle reacties.

Uiteraard gaan we in gesprek met de buren voordat we aan iets beginnen, laat ik dat voorop stellen.
Voordat ik dit gesprek aanga wil ik wel weten waar zowel de buren als wij aan toe zijn.

Voor nu de orginele koopakte opgevraagd bij de vorige bewoner, die ken ik gelukkig. Even kijken of daar nog wat juridische taal in staat over de muren. Ik verwacht dat mijn huidige buren alles wel goed vinden, het gaat mij ook niet om 10 CM meer of minder aan onze binnenkant, het gaat mij er vooral om dat ik over 5 jaar geen nieuwe buren krijg die moeilijk kunnen gaan doen en alles heel blijft

Tsurany schreef op maandag 20 september 2021 @ 14:54:
[...]

Het gaat doorgaans niet om de 10cm extra, het gaat om het wel of niet verspringen van de binnenmuren. Als je een uitbouw volledig op eigen grond moet bouwen zal je altijd een verspringing hebben omdat je ruimte moet maken voor de buitenmuur die er tussen twee woningen niet is.

Wat je daarom vaak ziet is dat een uitbouw, zeker vanuit een nieuwbouwproject, met de buitenmuur over de erfgrens gebouwd wordt en daar ook gefundeerd wordt. Het voordeel hiervan is dat, wanneer de buren in de toekomst ook een uitbouw willen, ze enkel de buitenmuur hoeven te verwijderen en hun eigen binnenmuur hier tegenaan opbouwen. Dan zullen ze geen last hebben van een verspringende muur in hun woonkamer. Isolatie blijft hiermee ook in orde aangezien dat gelijk is met de rest van de binnenmuur.

De twee woningen zijn van elkaar scheiden door twee binnenmuren met daar tussen een spouw. De uitbouwen zijn voorzien van een binnenmuur en een buitenmuur met daar tussen een spouw. Vervang je die buitenmuur door een binnenmuur en je hebt weer exact dezelfde situatie als in de rest van de woning.

Kijk even goed in je koopcontract, daar staat dit vaak wel genoemd.

toon volledige bericht

Dit zou natuurlijk een ideale situatie zijn. Ga ik zeker uitzoeken.

[ Voor 58% gewijzigd door NullSec op 20-09-2021 15:03 ]

[D-e-n]

Een ingewikkeld punt bij de uitbouw die jij wilt gaan maken is het feit dat die langer wordt dan die van de buren. Je ontkomt voorbij die 1,8m dus sowieso niet aan het maken van een fundering op je eigen grond, tegen de erfscheiding met de buren aan. Dus mij lijkt het dat je die ruimte voor die extra binnenmuur dan toch al kwijt bent?

Waar is de woning op gefundeerd? Op palen? Op zand? Het is ook maar de vraag in hoeverre je de uitbouw van de buren kunt gebruiken en/of dat handig is. Als je de uitbouw van de buren wel gebruikt zit je ook nog met de overgang van nieuwe en bestaande fundering.

Ik raad je aan dit toch wel goed door een deskundige (bouwkundig/constructief) te laten uitzoeken en op papier te zetten. Een goede aannemer zal daar ook zelf om vragen wanneer hij gaat bouwen.

[MeTooPV]

De aannemer zit denk ik geheel fout. Die muur is geheel van de buren, ook al staat een stuk op jouw grond. Je mag er nog geen spijker in slaan. Vreemd als een aannemer die dit vaker doet er zo makkelijk over praat.
Begin inderdaad met praten met de buren.

[EJlol]

MeTooPV schreef op maandag 20 september 2021 @ 16:07:
De aannemer zit denk ik geheel fout. Die muur is geheel van de buren, ook al staat een stuk op jouw grond. Je mag er nog geen spijker in slaan. Vreemd als een aannemer die dit vaker doet er zo makkelijk over praat.
Begin inderdaad met praten met de buren.

Als de muur van de buren is, mag je er nog steeds een spijker inslaan, maar ook niet meer dan dat (https://www.rechtenvastgo...bruik-van-andermans-muur/).

[NeFoRcE]

Maak ook afspraken met beide buren dat je alle schade die aan schuttingen/perken/ etc door jou worden vergoed. Vaak genoeg meegemaakt dat bouwvakkers door een perkje lopen om ergens bij te kunnen, en vervolgens de relatie tussen de partijen volledig aan stront is doordat dit soort dingen niet vooraf besproken zijn.

[Rukapul]

NullSec schreef op maandag 20 september 2021 @ 14:55:
Voor nu de orginele koopakte opgevraagd bij de vorige bewoner, die ken ik gelukkig.

Die heb jij net zo goed, hetzij omdat de tekst integraal is overgenomen, hetzij omdat naar de originele akte is verwezen. Anders heb je geen flauw idee waar je voor getekend hebt bij de notaris (komt ook voor, maar is niet slim).

MeTooPV schreef op maandag 20 september 2021 @ 16:07:
De aannemer zit denk ik geheel fout. Die muur is geheel van de buren, ook al staat een stuk op jouw grond. Je mag er nog geen spijker in slaan. Vreemd als een aannemer die dit vaker doet er zo makkelijk over praat.

Het hangt af van de aktes. De standaardtekst daarin luidt typisch dat als er op grond van de buren uitgebouwd mag worden dat de betreffende buren die muur ook voor hun uitbouw mogen gebruiken.

In dit geval is het overigens nog gecompliceerder, want zelfs als topicstarter de eerste 1.8m zo mag oplossen dan mag hij zeer waarschijnlijk de muur niet recht doortrekken op de grond van de buren voor de volgende 1.2m. Daarvoor mist dan de juridische basis in de akte (en buren hebben nul belang om mee te werken).

[NullSec]

Rukapul schreef op maandag 20 september 2021 @ 16:31:
[...]

Die heb jij net zo goed, hetzij omdat de tekst integraal is overgenomen, hetzij omdat naar de originele akte is verwezen. Anders heb je geen flauw idee waar je voor getekend hebt bij de notaris (komt ook voor, maar is niet slim).

[...]

Het hangt af van de aktes. De standaardtekst daarin luidt typisch dat als er op grond van de buren uitgebouwd mag worden dat de betreffende buren die muur ook voor hun uitbouw mogen gebruiken.

In dit geval is het overigens nog gecompliceerder, want zelfs als topicstarter de eerste 1.8m zo mag oplossen dan mag hij zeer waarschijnlijk de muur niet recht doortrekken op de grond van de buren voor de volgende 1.2m. Daarvoor mist dan de juridische basis in de akte (en buren hebben nul belang om mee te werken).

Apart, in mijn koopakte staat er in ieder geval niks vermeld. We wachten het even af. Ondertussen ook even bouwdossier opgevraagd bij de gemeente.

[timovd]

Het is vrij gebruikelijk om de muur van de buren over de erfgrens te zetten. Stem het wel goed af met de buren, anders starten de buren een topic zoals hier: MAZKOL in "Uitbouw buren 92"

Check ook wat je doet met regenwater.

[Figo112]

MeTooPV schreef op maandag 20 september 2021 @ 16:07:
De aannemer zit denk ik geheel fout. Die muur is geheel van de buren, ook al staat een stuk op jouw grond. Je mag er nog geen spijker in slaan. Vreemd als een aannemer die dit vaker doet er zo makkelijk over praat.
Begin inderdaad met praten met de buren.

Gebruikelijk is dat vanaf de nieuwbouw een uitbouw ongeveer 25 cm inclusief isolatie gaat uitsteken richting de buren. Dit om geen knik in de muren te hebben van binnenuit. Vervolgens kan de buurman de bakstenen plus isolatie materiaal weghalen en eigen muur neer zetten, wel rekening houdend met de spouw van ongeveer 6 cm. Zodat de buurman ook kan genieten van een binnenmuur zonder knik.

[NullSec]

Nog even een update voor de liefhebbers; een andere aannemer is langsgeweest welke heeft aangegeven dat de buitenmuren van de buren er inderdaad uit worden gehaald. De isolatie laten ze wel zitten omdat ze daar niet aan mogen zitten.

Zodra het plaatje compleet is gaan we uiteraard even met de buren in gesprek, de aannemer voorziet me ook van een voorbeeld contractje en wilt graag een nulmeting doen bij de buren voordat ze de werkzaamheden starten, zodat er bij eventuele schade gewoon vergoed / gefixed kan worden zonder gedoe.

De koopakte nogmaals nagelopen, en daar staat de volgende tekst in.. Geen idee of er hier iemand is die deze taal begrijpt, maar desnoods laten we dan nog even nalopen door iemand die er wel verstand van heeft. Wat ik er uit haal is dat het verankeren e.d. van een eventuele uitbouw wel is toegestaan, ongeacht of buren hier eventueel bezwaar tegen hebben, maar het slopen van de buitenmuur niet.. tenzij de buren dit geen probleem vinden.. iemand?

Tengevolge van de ligging van de bouwkavels en het daarvoor geprojecteerde bouwplan zullen ten behoeve en/of ten laste van het bij deze verkochte bouwperceel en/of de overige aan verkoper verblijvende bouwpercelen, eveneens uitmakende gedeelten van voormeld(e)kadastra(a)l(e) perce(e)l(en) worden gevestigd - voorzover zulks nog niet eerder is geschied - de erfdienstbaarheden, waardoor de toestand, waarin voormelde bouw percelen zich ten opzichte van elkander bevinden blijft gehandhaafd, speciaal voor wat betreft de aanwezigheid van ondergrondse en bovengrondse leidingen, alsmede kabels ten behoeve van telefoon-, radio- en/of televisie aansluiting; alsmede de erfdienstbaarheden van afvoer van hemelwater, gootwater en faecalien door rioleringswerken, drainagesystemen of anderzins, eventuele inbalking, inankering, overbouw, licht en uitzicht, waaronder begrepen voor de uitspringende muren de erfdienstbaarheid tot inankering bij eventuele uitbouw, alsmede de erfdienstbaarheid tot het aanbrengen en hebben van bevestigingspunten ten nutte van het aangrenzende perceel, zijnde hieronder evenwel niet begrepen een verbod om te bouwen of te verbouwen.

Deze erfdienstbaarheden zullen niet geacht worden te zijn verzwaard door bebouwing, meerdere bebouwing of verandering van aard of bestemming der heersende erven. Alle kosten van onderhoud en vernieuwing van ieder gedeelte der tot deze erfdienstbaarheden behorende werken worden gedragen door de eigenaren dier percelen, die ervan profiteren, voor gelijke delen. Voormelde rechten van erfdienstbaarheden geven aan de eigenaar van het heersend erf te allen tijde het recht het lijdend erf te betreden, indien dit voor het genot dier erfdienstbaarheden en het onderhoud of de vernieuwing der daarmede in verband staande werken nodig is. De comparanten, handelend als gemeld, verklaarden voor zover van toepassing, vorengemelde erfdienstbaarheden te aanvaarden.

Bij vestigen van deze erfdienstbaarheden is tevens voorzien in de mogelijkheid tot uitbreiding van de opstallen zoals aangegeven op de desbetreffende situatietekening(en), ongeacht of de uitbreiding zal worden gerealiseerd als meerwerk door verkoper of op een later tijdstip door stichting voor eigen rekening van de eigenaar van het desbetreffende bouwperceel.

toon volledige bericht

[Figo112]

NullSec schreef op woensdag 22 september 2021 @ 19:15:
Nog even een update voor de liefhebbers; een andere aannemer is langsgeweest welke heeft aangegeven dat de buitenmuren van de buren er inderdaad uit worden gehaald. De isolatie laten ze wel zitten omdat ze daar niet aan mogen zitten.

Zodra het plaatje compleet is gaan we uiteraard even met de buren in gesprek, de aannemer voorziet me ook van een voorbeeld contractje en wilt graag een nulmeting doen bij de buren voordat ze de werkzaamheden starten, zodat er bij eventuele schade gewoon vergoed / gefixed kan worden zonder gedoe.

De koopakte nogmaals nagelopen, en daar staat de volgende tekst in.. Geen idee of er hier iemand is die deze taal begrijpt, maar desnoods laten we dan nog even nalopen door iemand die er wel verstand van heeft. Wat ik er uit haal is dat het verankeren e.d. van een eventuele uitbouw wel is toegestaan, ongeacht of buren hier eventueel bezwaar tegen hebben, maar het slopen van de buitenmuur niet.. tenzij de buren dit geen probleem vinden.. iemand?


[...]

Wel apart dat hij isolatie laat zitten tenzij het skeletbouw is maar vanaf nieuwbouw worden meestal betonnen wanden gebruikt en isolatie tussen wanden met spouw wordt bijna nooit toegepast.

[teacher]

Als je dit gaat doen, laat bij beide buren een nulmeting doen.

[D-e-n]

Ik vraag me nog steeds af wat dan het plan wordt bij het stuk uitbouw wat voorbij dat van de buren loopt. Want je kunt dan de fundering van de buren misschien gebruiken, je moet een nieuwe maken daar waar de buren geen uitbouw hebben. En daar moet je met je gehele spouw dan weer wel binnen de erfgrens blijven.

[YakuzA]

pennywiser schreef op maandag 20 september 2021 @ 14:53:
Die buitenmuren kunnen toch gewoon jouw binnenmuren worden, ik neem aan dat het niet enkel steens is en dat het ook al is geïsoleerd.

Degene die het eerst bouwt heeft het nadeel van van niet kunnen aanhaken op bestaande constructie. Dat heb jij wel.

En degene die als eerste uitbouwt heeft het voordeel dat de binnenmuur geen kronkels heeft.

[teacher]

D-e-n schreef op woensdag 22 september 2021 @ 22:43:
Ik vraag me nog steeds af wat dan het plan wordt bij het stuk uitbouw wat voorbij dat van de buren loopt. Want je kunt dan de fundering van de buren misschien gebruiken, je moet een nieuwe maken daar waar de buren geen uitbouw hebben. En daar moet je met je gehele spouw dan weer wel binnen de erfgrens blijven.

Daar gaat het buitenblad een stukje op de grond van de buren komen.

[D-e-n]

teacher schreef op donderdag 23 september 2021 @ 07:37:
[...]

Daar gaat het buitenblad een stukje op de grond van de buren komen.

Ik neem aan dat TS dat dan wel overlegt met de buren. Want daar moeten ze dan dus wel toestemming voor geven, ook voor het feit dat je de nieuwe fundering voor het extra stuk vastmaakt aan die van hun.

[ Voor 4% gewijzigd door D-e-n op 23-09-2021 07:59 ]

[Anoniem: 39993]

NullSec schreef op maandag 20 september 2021 @ 14:55:
Wow, dank voor alle reacties.

Uiteraard gaan we in gesprek met de buren voordat we aan iets beginnen, laat ik dat voorop stellen.
Voordat ik dit gesprek aanga wil ik wel weten waar zowel de buren als wij aan toe zijn.

Voor nu de orginele koopakte opgevraagd bij de vorige bewoner, die ken ik gelukkig. Even kijken of daar nog wat juridische taal in staat over de muren. Ik verwacht dat mijn huidige buren alles wel goed vinden, het gaat mij ook niet om 10 CM meer of minder aan onze binnenkant, het gaat mij er vooral om dat ik over 5 jaar geen nieuwe buren krijg die moeilijk kunnen gaan doen en alles heel blijft


[...]


Dit zou natuurlijk een ideale situatie zijn. Ga ik zeker uitzoeken.

Wacht.... je hebt de koopakte opgevraagd bij de vorige bewoner? Waarom precies, als ik vragen mag? Alle kettingbedingen staan in de akte die jij bij de notaris hebt ondertekend toen je het huis kocht. Ook de geldende erfdienstbaarheden staan daarin. Die moet de notaris telkens weer opnemen in nieuwe transportaktes (worden vaak gekopieerd). Jij hebt niets aan een koopakte van een vorige bewoner. Jij moet jouw koopakte hebben, met jouw handtekening en die van de verkoper eronder.

Na 2000 gebouwd.... ik verwacht dat er gewoon beschreven is hoe dit gaat werken. Dat staat dus gewoon in de akte. Als daar niets staat, dan houdt het helemaal op. Dan mag je niets met de muur van de buren zonder hun toestemming.

Algemene tip bij nieuwbouw (al is de markt nu zo overhit, dat kopers er misschien niet zoveel mee kunnen): als je nieuwe buren een iets te klein huis hebben gekocht en daarom direct een aanbouw laten plaatsen, zorg dan dat je vooraf duidelijkheid krijgt (op papier) wat de erfdienstbaarheden m.b.t. het gebruik van jouw grond en wat jouw toekomstige rechten om óók uit te bouwen zijn. Ik hoor een enkele keer wel eens mensen klagen dat beide buren een muur op hun grond hebben staan vanaf de bouw en dat er verder werkelijk helemaal niets beschreven is. Die mensen kunnen dus alleen uitbouwen met een knik aan beide kanten van de uitbouw. Die wordt dan dus ook vrij smal. Dat moet je niet willen, want dat heeft zeker een negatieve invloed op de toekomstige waarde van de woning. Dus als je de luxe hebt: niet kopen.

Je kunt een buitenmuur niet zomaar als binnenmuur gebruiken. Die is constructief niet dragend, want dat is het binnenblad. De buitenmuur is eigenlijk niet meer dan een decoratief schilletje.

In een ideale situatie, sloop je bij beide buren het buitenblad en komt op die plaats jouw binnenblad. Jouw binnenblad trek je 3 meter door en het stukje dat "uitsteekt" krijgt een buitenmuur op de grond van je buren. Dat laatste zou nog wel eens een uitdaging kunnen worden overigens. Dat kán zelfs weleens afhangen van wat er qua aanbouw destijds is aangeboden tijdens de bouw. Staat in je akte.

[ Voor 7% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 23-09-2021 08:11 ]

[Scuderia110]

NullSec schreef op maandag 20 september 2021 @ 14:29:
Mijn vriendin en ik hebben sinds een aantal maanden het plan om een uitbouw te plaatsen achter onze woning. Vandaag is hiervoor een aannemer langsgeweest die dit kan realiseren.
Nu is de situatie wat 'apart' aan onze achterkant.

Onze beide buren hebben reeds een aanbouw laten neerzetten bij de bouw van de woning 20 jaar geleden. Hierdoor staan de buitenmuren van de aanbouw van onze buren op onze grond. Iets met Erfdienstbaarheid e.d.

De aannemer gaf bij ons aan dat de helft van deze buitenmuur van ons is, en zij de helft van deze buitenmuur kunnen verwijderen zodat ook wij onze binnenmuur op de erfgrens kunnen plaatsen.. lijkt mij wat.. raar, aangezien we dan met een halve buitenmuur zitten tussen beide binnenmuren, en ik begreep dat de muur eigenlijk van hun is (prive muur) omdat het onderdeel is van de woning.

Daarnaast wordt onze uitbouw 3 meter lang, en zijn de aanbouwen van de buren 1,8 lang.
Heeft iemand hier ervaring mee? Kan ik mijn binnenmuren gewoon tegen de buitenmuren van mijn buren plaatsen? (of is het al een stuk van mij omdat het over de erfgrens staat?) of moet dit ook bij de notaris worden vastgelegd?

De huidige situatie is als volgt:
[Afbeelding]

toon volledige bericht

Beetje off-topic, maar ik zou wel een lichtkoepel/lichtstraat o.i.d. op die uitbouw nemen nemen, anders lijkt het me wel heel donker te worden binnen. En uiteraard veel succes om alles netjes met je buren te regelen.

[Cheesy]

teacher schreef op donderdag 23 september 2021 @ 07:37:
[...]

Daar gaat het buitenblad een stukje op de grond van de buren komen.

In soortgelijke topics heb ik vernomen dat het gebruikelijk is dat dit alleen x-jaar na bouw mogelijk is (orde van grootte: 2-5 jaar).

Voor de laatste 1,8 meter van de nieuwe uitbouw is een knik binnenwerks naar mijn idee onvermijdelijk.

Wellicht is dat laatste nog op te vangen door een zo dun mogelijk binnenblad met stucisolatie en stucwerk. Of een geïsoleerde houten wand met potdeksel. Die twee opties zijn vaak wat slanker dan een volledige spouwmuur, maar mogelijk kom je dan met de Rc-waarde wat lastiger weg.

[ Voor 24% gewijzigd door Cheesy op 23-09-2021 08:55 ]

[Anoniem: 39993]

Cheesy schreef op donderdag 23 september 2021 @ 08:51:
[...]

In soortgelijke topics heb ik vernomen dat het gebruikelijk is dat dit alleen x-jaar na bouw mogelijk is (orde van grootte: 2-5 jaar).

[...]

Ik had ze ook even gemist:

Bij vestigen van deze erfdienstbaarheden is tevens voorzien in de mogelijkheid tot uitbreiding van de opstallen zoals aangegeven op de desbetreffende situatietekening(en), ongeacht of de uitbreiding zal worden gerealiseerd als meerwerk door verkoper of op een later tijdstip door stichting voor eigen rekening van de eigenaar van het desbetreffende bouwperceel.

Geen termijn genoemd hier. Het zal overigens ook niet zo zijn dat die buitenmuur maar bijvoorbeeld max. 5 jaar op het perceel van de TS zou mogen staan. Het zou dan ook wel een beetje raar zijn dat de ene partij een permanent recht zou verkrijgen en de andere iets vluchtigs. Dat zou ik een bijzonder slechte deal vinden. Dit soort constructies zijn eigenlijk júist bedoeld om alle eigenaren dezelfde rechtspositie te geven en dezelfde mogelijkheden. Maar pas op: ik weet dat men een enkele keer niets regelt, of iets heel raars wat ongunstig is voor kopers die niet direct een aanbouw afnemen en dan ben je als koper zonder uitbouw toch wel ernstig in het nadeel. Daar zou ik niet aan beginnen dan. (Maar ik heb makkelijk praten, want ik heb een huis waarbij dit niet van toepassing is. In 1937 ging dit nog iets anders. (Volgens mij heeft mijn buurman ook al dermate veel van zijn perceel bebouwd, dat hij eerst iets zou moeten slopen voor hij iets anders neer mag zetten. Ze hebben wel - net als ons - een grote voortuin, maar daar kun je helemaal niets mee want beschermd stadsgezicht.)

Maar.... let op "uitbreiding van de opstallen zoals aangegeven op de desbetreffende situatietekening(en)". Je hebt dus alleen deze rechten als je op een later tijdstip een uitbouw plaatst die vergelijkbaar is zoals aangeboden tijdens de nieuwbouw. TS wil 3 meter en ik betwijfel of men dat in 2001 aan heeft geboden. Volgens mij was toen de max. voor een standaard uitbouw 2,5 meter. Maar dat kun je dus weer terugvinden in de verkoopbrochure met situatietekeningen.

[ Voor 19% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 23-09-2021 09:19 ]

[Cheesy]

Anoniem: 39993 schreef op donderdag 23 september 2021 @ 09:02:
[...]

Ik had ze ook even gemist:

[...]

Geen termijn genoemd hier. Het zal overigens ook niet zo zijn dat die buitenmuur maar bijvoorbeeld max. 5 jaar op het perceel van de TS zou mogen staan. Het zou dan ook wel een beetje raar zijn dat de ene partij een permanent recht zou verkrijgen en de andere iets vluchtigs. Dat zou ik een bijzonder slechte deal vinden. Dit soort constructies zijn eigenlijk júist bedoeld om alle eigenaren dezelfde rechtspositie te geven en dezelfde mogelijkheden. Maar pas op: ik weet dat men een enkele keer niets regelt, of iets heel raars wat ongunstig is voor kopers die niet direct een aanbouw afnemen en dan ben je als koper zonder uitbouw toch wel ernstig in het nadeel. Daar zou ik niet aan beginnen dan. (Maar ik heb makkelijk praten, want ik heb een huis waarbij dit niet van toepassing is. In 1937 ging dit nog iets anders. (Volgens mij heeft mijn buurman ook al dermate veel van zijn perceel bebouwd, dat hij eerst iets zou moeten slopen voor hij iets anders neer mag zetten. Ze hebben wel - net als ons - een grote voortuin, maar daar kun je helemaal niets mee want beschermd stadsgezicht.)

Maar.... let op "uitbreiding van de opstallen zoals aangegeven op de desbetreffende situatietekening(en)". Je hebt dus alleen deze rechten als je op een later tijdstip een uitbouw plaatst die vergelijkbaar is zoals aangeboden tijdens de nieuwbouw. TS wil 3 meter en ik betwijfel of men dat in 2001 aan heeft geboden. Volgens mij was toen de max. voor een standaard uitbouw 2,5 meter. Maar dat kun je dus weer terugvinden in de verkoopbrochure met situatietekeningen.

toon volledige bericht

Mooie aanvulling

Heb even teruggezocht, hier een situatie met 5 jaar + conform meerwerkoptie:
Dacuuu in "Uitbouw nieuwbouwwoning en erfdienstbaarheid"

En hier een voorbeeld voor eeuwig conform meerwerkoptie (2,40 meter):
MadEgg in "Het (projectmatige) nieuwbouwwoning topic - Deel 2"

[sOid]

offtopic:
Meteen een mooi moment om van je tuin een tuin te maken ipv een veredelde parkeerplaats

Succes met je verbouwing!

[pagani]

Uit het stuk contract "Bij vestigen van deze erfdienstbaarheden is tevens voorzien in de mogelijkheid tot uitbreiding van de opstallen zoals aangegeven op de desbetreffende situatietekening(en), ongeacht of de uitbreiding zal worden gerealiseerd als meerwerk door verkoper of op een later tijdstip door stichting voor eigen rekening van de eigenaar van het desbetreffende bouwperceel."

Hiermee wordt dus bedoeld dat je inderdaad conform de situatietekeningen mag uitbouwen. Dat lijkt er inderdaad op dat je naar de situatietekening van destijds moet kijken. Ik vermoed maar zo dat je dan vastzit aan de uitbouwdiepte die beide buren hebben, of er moet nog een diepere optie geweest zijn die de toenmalige kopers niet gekozen hebben.

Overigens zou ik dat zelf ook (als verbouwende partij) als voorkeur hebben, een strakke muurpartij met je buren is vanuit de tuin een stuk mooier dan verspringend. De vraag is natuurlijk wat je met de extra ruimte binnen wil doen (ik zou nóóit zo weinig tuin willen overhouden door eigen handelen overigens)

[Xanaroth]

Eerste wat me opvalt:

- Contract heb je reeds getekend, waarin de regels staan rondom mogelijkheden van uitbouwen en (gebruik van) muur van de buren. Hoezo is dit nog niet bekend?
- Gezien dit over het contract bij de notaris gaat, heeft je aannemer daar letterlijk niks mee te maken. Die kent dat contract überhaupt niet, of heb je deze tevens aan de aannemer gegeven om te bestuderen?
- Je gaat schijnbaar pas met de buren praten ná contact met de aannemer. Waarom niet eerst contact met de buren? Straks moet je opnieuw beginnen, of blijkt dat wat je wil helemaal niet kan of mag.
- Volgens jouw tekst dien je de muren as-is intact te laten "waaronder inbegrepen inspringende muren". Je zou dus niet eens de buitenste laag bakstenen mogen weghalen, ook al kan de aannemer dat. Zou dus echt eens overwegen de contracten goed na te (laten) lopen door iemand met verstand, en niet zomaar een aannemer te volgen die de contracten niet kent.

- Het 2e stuk uitbouw (verder dan de muren van de buren) mag absoluut niet op het grond van de buren staan. Niet 1mm. Zowel fundering als (buiten)muur. Er staat immers in zowel jouw als hun contracten niks over erfdienstbaarheid of dat soort zaken voor de resterende 1,2m. Best logisch; want het bestond niet bij de 1e verkoop. Als er nieuwe buren komen, kunnen ze daar makkelijk heel moeilijk over doen.
- Mocht je toch (deels) op hun grond terecht komen, en daaruit komen met de buren? Zorg dan dat je de contracten bij de notaris ook laat aanpassen voor de nieuwe situatie. Dus 3x nieuw contract opstellen en tekenen rondom toestaan van de overlap. En als ik 1,2m muur krijg, grond inlever en de zon verdwijnt, wordt ik niet gemotiveerd te tekenen voor jouw uitbouw.
- De schutting is over het algemeen 50/50 eigendom. Zelfs weghalen daarvan eist dus instemming én goedkeuring van de betreffende buur. Anders komt jouw buitenmuur nóg verder naar binnen te staan omdat je de schutting niet zomaar mag verwijderen of verplaatsen.

- Volgens jouw tekst is de uitbouw beperkt tot wat er bij de originele bouw toegestaan was. Was er toen een 3m uitbouw toegestaan en onderdeel van de bouwplannen? Zo niet, ben je snel klaar met de aannemer gesprekken.
Tip: Over het algemeen bied men maar 1 optie aan; wel of geen uitbouw. Dat is namelijk makkelijk en efficiënt werken, alles op 1 gelijke rij en minder ruimte voor fouten of maatwerk en minimaal teken&rekenwerk aan de ontwerptafel. De buren hebben 1.8m zei je?

- Bedenk je goed dat jouw contracttekst ook praat over o.a. bestaande hemelwaterafvoer/riolering. Welke niet berekend is op extra waterafvoer vanaf jouw extra uitbouw. En ik zie een buis op je foto staan bij de buren naast je. Daar zul je ook nog even goed over moeten nadenken. Hoe loopt die buis ondergronds verder? Is dat geen probleem voor jouw aan te leggen fundering? Waar ga je jouw eigen afvoer op aansluiten?


Dus hoewel je heel voortvarend te werk gaat, is mijn eerste IANAL gevoel dat je een max uitbouw krijgt van 1.8m met een knik erin omdat je de reeds bestaande muren van de beide buren in stand dient te houden en een eigen afvoer voor het regenwater van de uitbouw.
Oh en alsnog veel praten en afstemmen met de buren. Omdat dat enige tijd serieuze overlast zal opleveren, alsnog 0-metingen te verrichten ivm schade door funderingswerk, etc..

[ Voor 20% gewijzigd door Xanaroth op 23-09-2021 13:58 ]

[Casejunky]

timovd schreef op maandag 20 september 2021 @ 16:52:
Het is vrij gebruikelijk om de muur van de buren over de erfgrens te zetten. Stem het wel goed af met de buren, anders starten de buren een topic zoals hier: MAZKOL in "Uitbouw buren 92"

Check ook wat je doet met regenwater.

Ik dacht oprecht dat dit even een troll topic was op die inderdaad.

@NullSec Ongeacht wat er juridisch allemaal vast gelegd is in Nederland, kan er een heleboel gebogen en gebroken worden doormiddel van goed contact met je buren.

In goed overleg en een simpele toezegging van wederzijds buren is vaak al voldoende om geen problemen in de toekomst te veroorzaken.

[Xanaroth]

Casejunky schreef op donderdag 23 september 2021 @ 13:47:
[...]


Ik dacht oprecht dat dit even een troll topic was op die inderdaad.

@NullSec Ongeacht wat er juridisch allemaal vast gelegd is in Nederland, kan er een heleboel gebogen en gebroken worden doormiddel van goed contact met je buren.

In goed overleg en een simpele toezegging van wederzijds buren is vaak al voldoende om geen problemen in de toekomst te veroorzaken.

Tenzij je nieuwe buren krijgt, of de gemeente controle doet na de werkzaamheden, of iets dergelijks. Dan telt enkel het formele papierwerk.

Heb wel eens zo'n woning bekeken. Gaven aan dat de muur van de uitbouw deels op grond van de buren stond, en dat daar akkoord over was, echt geen enkel probleem. Gevraagd naar het papierwerk, want de buren kunnen best eens verhuizen.
Niemand brandt zich aan dergelijk grote ingrijpende punten waar het papierwerk niet op orde is, als je überhaupt hypotheek krijgt op zo'n basis want de taxateur heeft daar ook zeker een mening over. Na herstelwerk a 15k is de woning juist 30k minder waard, hup -50k....
Verkoop lukte uiteindelijk pas nadat ze met de buren alles alsnog formeel geregeld hadden.

[ Voor 7% gewijzigd door Xanaroth op 23-09-2021 14:07 ]

[JurienW]

Waarom geen gebruik maken van de reeds bestaande muren.
Je hebt tegenwoordig hele mooie glazen uitbouwen / tuinkamer mogelijkheden.
Als je dan je schuifpui vervangt voor een glazen schuifwand kan je de ruimte mooi bij de woning betrekken.
Je houdt dan ook veel meer licht binnen en is denk ik aanzienlijk goedkoper dan een volledige uitbouw.

[Taghorn]

Xanaroth schreef op donderdag 23 september 2021 @ 13:10:
...
- Je gaat schijnbaar pas met de buren praten ná contact met de aannemer. Waarom niet eerst contact met de buren? Straks moet je opnieuw beginnen, of blijkt dat wat je wil helemaal niet kan of mag.

- Volgens jouw tekst dien je de muren as-is intact te laten "waaronder inbegrepen inspringende muren".

- Bedenk je goed dat jouw contracttekst ook praat over o.a. bestaande hemelwaterafvoer/riolering. ...

Eerst uitzoeken wat je rechten en plichten zijn, evenals notaris stukken, VOORDAT je gaat praten wil wel eens een hoop discussie schelen. Anders eindigt je gesprek met een simpele nee, zeggen de stukken wat anders (2 weken zoeken later) en is het gedonderjaag begonnen.

Muren mag je in verankeren. Bedoeling is duidelijk dat je later kunt uitbouwen. Als muur reeds geschikt is => mooi. Bestaande buitenmuur ongeschikt? Dan moet je hem wel afbreken en een nieuwe neerzetten. Anders heb je niets aan je recht om later uitbouw te realiseren.

Allerlei afvoeren, ja moet je regelen en op letten. Aangezien de tekst spreekt over later uitbouwen moeten ondergrondse delen daarop berekenen zijn.

Voor de laatste 1.2m. Tenzij toestemming idd op je eigen grond. Schutting vervangen door een muur, dat moet je juridisch lukken. De meeste lokale wetgeving voorziet erin dat er een afscheiding is. Als je je muur ACHTER die heg moet zetten heb je onevenredig nadeel. Want die muur is zelf al een afscheiding. Stenen in overleg buren is altijd een goede zet, maar uiteindelijk is het jouw grond.

[nokiaan958GB]

Xanaroth schreef op donderdag 23 september 2021 @ 14:03:
[...]


Tenzij je nieuwe buren krijgt, of de gemeente controle doet na de werkzaamheden, of iets dergelijks. Dan telt enkel het formele papierwerk.

Heb wel eens zo'n woning bekeken. Gaven aan dat de muur van de uitbouw deels op grond van de buren stond, en dat daar akkoord over was, echt geen enkel probleem. Gevraagd naar het papierwerk, want de buren kunnen best eens verhuizen.
Niemand brandt zich aan dergelijk grote ingrijpende punten waar het papierwerk niet op orde is, als je überhaupt hypotheek krijgt op zo'n basis want de taxateur heeft daar ook zeker een mening over. Na herstelwerk a 15k is de woning juist 30k minder waard, hup -50k....
Verkoop lukte uiteindelijk pas nadat ze met de buren alles alsnog formeel geregeld hadden.

Een gemeente gaat (gelukkig) niet over privaatrechtelijke aangelegenheden tussen buren. Ik zou het bijzonder vinden als ze daar onderzoek naar doen.

[Xanaroth]

nokiaan958GB schreef op donderdag 23 september 2021 @ 21:29:
[...]

Een gemeente gaat (gelukkig) niet over privaatrechtelijke aangelegenheden tussen buren. Ik zou het bijzonder vinden als ze daar onderzoek naar doen.

Erfgrens stukje wel. Maar op gebied van maximale afmetingen kan de gemeente wel degelijk rechten hebben.
Dan kun je wel leuk 3m uitbouwen omdat de buren hun OK geven, betekend het nog niet dat dat mag blijven staan.

Zoals bijvoorbeeld de maximale te bebouwen oppervlakte. Even snel naar de foto kijkend, zou ik rustig een 40m2 begane grond verwachtten en totaal 100-150m2 eigen grond.
Uitbouw is dan maximaal 10-35m2. Betekend in het ongunstige geval max 2m.uitbouw.
Of hoe enkel uitbouw toegestaan is conform de originele bouwplannen en vergunningen in dit specifieke geval.

[ Voor 7% gewijzigd door Xanaroth op 24-09-2021 07:07 ]