Woning hoppen

[ColeJ]

In een casus van Belastingrecht wordt het volgende geschetst:

A woont in een woning waar een hypotheek (LTV 50%) op zit. Vervolgens koopt hij een nieuwe (soortgelijke) woning met een overbruggingshypotheek (zonder overdrachtsbelasting). Na een korte periode besluit A dat het te klein is en wil groter wonen maar heeft op dit moment nog twee woningen omdat de eerste nog niet is verkocht. Een bekende van A (genaamd B ) geeft aan dat hij het oude oude appartement van A wel wil kopen zodat A zijn woning (welke groter en duurder is) kan kopen, woningruil.

A ziet dat wel zitten en koopt tegen 2% overdrachtsbelasting de woning van B en B koopt de eerste woning van A. Vervolgens sluit A een vastgoedhypotheek af op zijn huidige woning en gaat deze verhuren.

Lees: op deze manier heeft A dus de 8% overdrachtsbelasting bespaard omdat hij dus een korte periode in de woning heeft gewoond.

Is dit een legitieme constructie? Ethische antwoorden heb ik weinig aan, het gaat even om de feiten.

[corporalnl]

Met dit soort constructies kan je het beste advies inwinnen bij de belastingdienst of een adviseur.

[naitsoezn]

Artikel 14
De belasting bedraagt 8 percent.

In afwijking van het eerste lid bedraagt de belasting 2 percent voor de verkrijging door een natuurlijk persoon van een woning of rechten waaraan deze is onderworpen, of van rechten van lidmaatschap als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel b, voor zover deze laatste rechten betrekking hebben op een woning, als de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken

https://www.rijksbegrotin.../begroting,kst283605.html

Oftewel, zoals ook in verklaring overdrachtsbelasting te lezen valt, het lage tarief is alleen van toepassing als u zélf voor langere tijd in deze woning gaat wonen.

Bij voorbaat al weten dat je enkel en alleen doet alsof je de woning gaat bewonen om 2% te gaan betalen, om vervolgens toch te gaan verhuren is expliciet niet toegestaan.

[ColeJ]

Klopt helemaal, maar hoelang is "anders dan tijdelijk". Is dat een maand? Twee maanden? Een jaar?

[naitsoezn]

ColeJ schreef op dinsdag 31 augustus 2021 @ 11:43:
Klopt helemaal, maar hoelang is "anders dan tijdelijk". Is dat een maand? Twee maanden? Een jaar?

Geen idee, dat zou ik echt aan een belastingconsulent voorleggen. Maar het gaat in ieder geval om de intentie en niet om welke vorm van financiering je gebruikt.

[lactaxative]

ColeJ schreef op dinsdag 31 augustus 2021 @ 11:43:
Klopt helemaal, maar hoelang is "anders dan tijdelijk". Is dat een maand? Twee maanden? Een jaar?

Dat wordt bewust niet nader gespecificeerd zodanig belastingontwijking niet te faciliteren. Rechters kunnen dit zodanig per casus passend interpreteren. Jurisprudentie is er vermoedelijk nog niet, en zeker niet dusdanig specifiek.

[ColeJ]

Er zijn wel voorbeelden van onvoorziene omstandigheden. Ik weet niet of het argument "de woning is toch te klein" en ga het verhuren legitiem is. Dank voor antwoorden!

[Woy]

naitsoezn schreef op dinsdag 31 augustus 2021 @ 11:41:
[...]

https://www.rijksbegrotin.../begroting,kst283605.html

Oftewel, zoals ook in verklaring overdrachtsbelasting te lezen valt, het lage tarief is alleen van toepassing als u zélf voor langere tijd in deze woning gaat wonen.

Bij voorbaat al weten dat je enkel en alleen doet alsof je de woning gaat bewonen om 2% te gaan betalen, om vervolgens toch te gaan verhuren is expliciet niet toegestaan.

Ik vraag mij bij die tekst ook wel af wat exact onder

als de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken

Het idee is natuurlijk dat je er "direct" gaat wonen, maar is het ook voldoende als je het huis koopt met de intentie om er over 5 jaar te gaan wonen? Als ik de tekst lees lijkt dat wel te voldoen, maar ik heb het vermoeden dat dat niet geaccepteerd zal worden.

Als je bijvoorbeeld het huis van je ouders koopt, terwijl ze er nog wonen, maar wel met de intentie dat ze op termijn wat kleiners gaan kopen/huren, en er dan dus zelf wil gaan wonen. 5 jaar na verkrijging voldoet natuurlijk nog steeds aan de tekst die er staat.

[ Voor 3% gewijzigd door Woy op 31-08-2021 12:26 ]

[Rubbergrover1]

Woy schreef op dinsdag 31 augustus 2021 @ 12:26:
[...]

Ik vraag mij bij die tekst ook wel af wat exact onder

[...]

Het idee is natuurlijk dat je er "direct" gaat wonen, maar is het ook voldoende als je het huis koopt met de intentie om er over 5 jaar te gaan wonen? Als ik de tekst lees lijkt dat wel te voldoen, maar ik heb het vermoeden dat dat niet geaccepteerd zal worden.

Als je bijvoorbeeld het huis van je ouders koopt, terwijl ze er nog wonen, maar wel met de intentie dat ze op termijn wat kleiners gaan kopen/huren, en er dan dus zelf wil gaan wonen. 5 jaar na verkrijging voldoet natuurlijk nog steeds aan de tekst die er staat.

Niet helemaal. Je moet een en ander "duidelijk, stellig en zonder voorbehoud" verklaren. In jouw voorbeeld is er geen sprake van zonder voorbehoud.

[ColeJ]

Feitelijk doet iedereen hetzelfde natuurlijk onder de noemer "keep to let".

[Woy]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 31 augustus 2021 @ 12:50:
[...]

Niet helemaal. Je moet een en ander "duidelijk, stellig en zonder voorbehoud" verklaren. In jouw voorbeeld is er geen sprake van zonder voorbehoud.

Fair point, maar in principe kan je je vlak na het kopen van je huis ook nog bedenken dat je niet gaat verhuizen. In feite is het redelijk hetzelfde als een huis kopen, en de oude bewoners het nog voor een X periode laten huren. Als je daar een vaste datum aan vast zet, is dat niet heel veel anders.

[Woy]

ColeJ schreef op dinsdag 31 augustus 2021 @ 13:10:
Feitelijk doet iedereen hetzelfde natuurlijk onder de noemer "keep to let".

Het kromme aan de regeling is inderdaad dat als je een huis koopt en dat huis gaat verhuren je het hoge tarief moet betalen, maar als je een huis koopt daar gaat wonen en je oude huis gaat verhuren het lage tarief.

Ik snap op zich de gedachtengang van de regeling wel, maar vind het wel gekke bijeffecten hebben ( en ik twijfel ook zwaar of het beoogde doel ermee bereikt wordt )