Risico-opslag aanpassen bij spaarhypotheek gunstig of niet

[Menn_o]

Gents,

Ik heb een spaarhypotheek lopen uit 2004 die loopt tot 2034 van 209.000 Euro tegen 6,4% rente (nu ondenkbaar, maar in 2004 was dat gangbaar). Nu is een hoger rente-percentage bij spaarhyptheken geen ramp, omdat je ook tegen dat tarief spaart (belastingvrij). Daarmee nivelleert de totale maandlast.

Echter, in de eerste jaren heb ik vrij veel in het spaardepot gestopt zodat mijn spaarpremie minimaal is geworden (1:10 verhouding van premie:rentelast) en dit gedurende langere tijd tegen 6,4% kan renderen. Omdat de huizenprijs de afgelopen jaren fors is gestegen zou ik het risico-opslag kunnen laten aanpassen. Maar hoe reken ik uit of dat gunstig is? Is daar een tool voor? Normaal gesproken is het altijd wel gunstig, maar omdat er nu vrij veel in de begintijd gestort is zal dit voor de resterende tijd niet meer tegen 6,4% renderen, maar tegen een lager percentage. Daarom zou dit zelfs negatief kunnen uitpakken.

Tnx

[Anoniem: 677216]

Berekenhet.nl heeft veel tools. Deze kan mogelijk wat je vraagt.

[Sebastiaan]

https://geld-is-tijd.blogspot.com/p/spaarhypotheektools.html heeft een hoop tools speciaal voor spaarhypotheken, ik denk dat je het daar zo kan invullen en dan zien je netto kosten bereken.

[Scuderia110]

Obv je info zal je inmiddels ca de helft vd 209K in je spaarpot hebben zitten? Dan maakt een paar tiende % in maandlasten weinig uit. Hoe hoger de spaarpot hoe minder interessant, echter de afbouw van hra telt ook mee daarom kan je dit sommetje niet zomaar even doen. Zo'n tooltje is handig, als die de afbouw hra ook meerekent, en als we ooit een nieuw kabinet hebben kan het echter weer heel anders zijn.

[coelho]

Ik heb er in het verleden aan gerekend en dit uiteindelijk gedaan. Ook ik had gedurende de beginjaren stortingen gedaan om het geld langer te laten renderen en mijn maandelijkste inleg is nu 1:10 van de hoogste inleg + storting in één jaar in het verleden.

Doordat mijn rente met 0,3% omlaag ging, moest ik meer gaan inleggen voor hetzelfde eindbedrag. Hierdoor kon ik weer een eenmalige inleg doen om mijn maandinkomsten te verlagen, die vervolgens ook langer kan renderen. Bovendien is de maandelijkse rente omlaag gegaan. Het scheelde me uiteindelijk een paar duizend euro over de looptijd.

Je kunt natuurlijk makkelijk in Excel een vergelijk maken met maandelijkse inleg, ontvangen rente en betaalde hypotheekrente. Als je dat voor beide situaties doet (en eventueel nog mét en zonder een extra storting na renteverlaging), dan zie je direct wat de totale inleg voor elke situatie over de looptijd is.

[Wild Chocolate]

Dit lijkt me trouwens typisch iets, wat de hypotheekadviseur waar je de hypotheek bij afgesloten hebt, voor je moet kunnen berekenen. En dat zou ook onder "onderhoud" moeten vallen, zolang je de hypotheek niet echt gaat wijzigen.

Bij mijn eigen hypotheek ook een aantal opties door laten rekenen, om te zien of het zinvol was om de spaarhypotheek om te zetten naar annuïtair, als we in de komende jaren ook het aflossingsvrije deel wilden aflossen.
De omzetting kostte dan wel weer advieskosten, maar het indicatieve traject niet. (Omdat dat onder beheer/onderhoud van de bestaande hypotheek valt, en daarvoor had ik dus betaald bij afsluiten daarvan.)

[DukeBox]

Houd er wel rekening mee dat er vaak 'gestuurd' wordt richting inleg in het spaardeel terwijl dat lang niet altijd het voordeligste hoeft te zijn op de lange termijn (meestal wel), het hangt voornamelijk van de bedragen af en of je van plan bent meerdere keren in te leggen / af te lossen.

Uiteindelijk is het voor de hypotheek verstrekker én adviseur het beste om je als (betalende) klant te houden.

Ik heb al meermaals van zowel banken als adviseurs een berekening gezien op alleen inleg waar een (eigen) berekening op bijv. aflossing gunstiger uitkwam. In eerste instantie werd dit afgedaan als dat het niet mogelijk is maar uiteindelijk bij het verzoek indienen bij de hypotheek verstrekker kon dit gewoon.

Daarnaast kan het ook nog zo zijn dat een deel(tje) van de spaarhypotheek inleg ook 'kosten/levensverzekeringpremie' zijn en dus niet renderen. Vaak blijf je ook dezelfde premie betalen terwijl de vergoeding van de levensverzekering veel lager is (vergoeding is meestal aanvulling op het gespaarde deel dat dan vrijkomt).

Er zijn overigens meerdere topics waar er dieper wordt ingegaan op wat mogelijk is maar het geniepige zit soms in hele kleine details dus er is niet zomaar een passend antwoord op zoiets te geven.

Bijv. ik weet niet hoever je al je spaardoel 'gespaard' hebt en wat je nog kan inleggen maar je zou eens kunnen kijken wat het rest deel is en kijken of je deze kan aflossen i.p.v. inleggen. Dit is in veel gevallen op lange termijn gunstiger. Tenzij je bijv. van plan bent goedkoper te gaan wonen op korte termijn en/of bepaalde toeslagen ontvangt.

[coelho]

Gezien de extra stortingen in het begin en het feit dat TS al over de helft van de looptijd is, vermoed ik dat het opgebouwde bedrag inmiddels meer dan de helft van de totale te sparen som is. Dan kom je op een punt dat de hypotheek geld oplevert ipv kost. Je maandelijkse ontvangen rente is dan groter dan de maandelijks betaalde rente na HRA. Dié situatie wil je uiteraard zo lang mogelijk hebben, waardoor aflossen (en dus looptijd en/of op te bouwen bedrag verlagen) juist geld kost/minder geld oplevert.

[DukeBox]

coelho schreef op woensdag 1 september 2021 @ 09:28:
Dan kom je op een punt dat de hypotheek geld oplevert ipv kost.

Dat kan zeker het geval zijn maar 'meer dan de helft' moet wel wat meer zijn aangezien HRA 43% is moet je dus > 57% én kosten/premie renderen. Daarnaast loopt dit percentage in ieder geval tot 2023 op naar 63% dus je moet daar ook op inlopen.

Vaak vergeten mensen ook de jaren mee te tellen dat er niet betaald hoeft te worden bij een inkorting van de looptijd of voortijdige gehele aflossing. Het is leuk dat aan het einde meer rendeert dan je hypotheek maar alles wat niet verpand/gekoppeld is bij een spaarhypotheek is niet belasting vrij.

Bij een aflossingsvrij deel is die impact nog hoger omdat er geen spaardeel tegenover staat en soms wel kosten in de vorm van een levensverzekering.

[coelho]

DukeBox schreef op woensdag 1 september 2021 @ 09:42:
[...]

Dat kan zeker het geval zijn maar 'meer dan de helft' moet wel wat meer zijn aangezien HRA 43% is moet je dus > 57% én kosten/premie renderen. Daarnaast loopt dit percentage in ieder geval tot 2023 op naar 63% dus je moet daar ook op inlopen.

Vaak vergeten mensen ook de jaren mee te tellen dat er niet betaald hoeft te worden bij een inkorting van de looptijd of voortijdige gehele aflossing. Het is leuk dat aan het einde meer rendeert dan je hypotheek maar alles wat niet verpand/gekoppeld is bij een spaarhypotheek is niet belasting vrij.

Bij een aflossingsvrij deel is die impact nog hoger omdat er geen spaardeel tegenover staat en soms wel kosten in de vorm van een levensverzekering.

Klopt wat je zegt, en daarom heeft TS gelijk dat hij er aan wil gaan rekenen. Ik heb al jaren een Excel van mijn spaarhypotheek waar ik regelmatig aan reken om te zien welke vervolgstappen de beste zijn. Een avondje rekenen en je weet exact waar je aan toe bent.

[DukeBox]

coelho schreef op woensdag 1 september 2021 @ 09:48:
Ik heb al jaren een Excel van mijn spaarhypotheek waar ik regelmatig aan reken om te zien welke vervolgstappen de beste zijn. Een avondje rekenen en je weet exact waar je aan toe bent.

Ja dat moet moet je eigenlijk ieder jaar even doen om in de materie te blijven en evt. bij te werken met nieuwe regeltjes. Ook kan je (financiële) situatie geheel anders zijn dan een jaar eerder.