Samen huis kopen, 1 hypotheek, 1 cash

[Dodo135]

Hallo,
Ik heb een vraag en vroeg mij af of jullie meer verstand hebben van deze regels dan ik.
Ik heb een appartement welke ik binnenkort wil gaan verkopen en voor mijzelf en mijn man (getrouwd onder huwelijkse voorwaarden) een huis wil gaan kopen. Dit zou ik uit de overwaarde van het appartement kunnen betalen.

Mijn man wil ook graag voor 1/3e eigenaar worden, waarvoor hij een hypotheek wil afsluiten. Echter blijkt bij de bank dat hij niet alleen een hypotheek kan afsluiten voor 1/3e op alleen zijn naam (en waarbij ik de resterende 2/3e cash zou betalen).
Toen ik destijds een hypotheek afsloot voor het appartement dat ik bezit moest mijn man wel toestemming geven maar was dit wel mogelijk (maar was het wel alleen mijn bezit).

Weet iemand misschien een constructie om zoiets te realiseren zoals ik heb beschreven, of is dit onmogelijk?

Alvast veel dank!

[jongetje]

Ik denk dat het lastiger is omdat het onderpand van die hypotheek in dit geval ook maar 1/3 van de woning is. Wat nu als hij niet betaald? Dan kan de bank niet 1/3 van de woning verkopen.

Als je het samen koopt en dan een hypotheek afsluit voor die 1/3 en dus wel het hele huis onderpand is kan het wel lijkt me. Maar ik zal niet de discussie starten waarom je het niet samen koopt.
Ik raad aan om met een goede hypotheek adviseur maar ook een notaris te bespreken hoe jullie dit juridisch kunnen regelen.

[badboyqxy]

Lijkt me dat je het huis dan zal moeten kopen middels ratio, waarmee jouw man 33 procent betaald middels hypotheek, jullie zijn mogelijk alleen dan beiden betalingsverplichtig, mocht hij er niet aan kunnen voldoen, zul jij zijn hypotheek moeten betalen.

Maar ben hier niet super in thuis

[Honesty]

Als je toch samen aansprakelijk bent, kan je niet 1/3 op zijn naam en jij borg staan ofzoiets.
Als er iets mis gaat moet het toch verkocht worden of jij het helemaal op je nemen waardoor je in ieder geval er voor zorgt dat er geen betalingsverplichtingen verzaakt worden.
Dus woning 1/3 van hem, hij de hypotheek en jij borg op die hypotheek
2/3 cash waardoor de ltv onder de 66% valt en vaak minder rente
eigendom 2/3 jou, 1/3 hem(met borg voor jou)
als het goed gaat is er als het over 30 jaar afbetaald is 1/3e deel van hem, 2/3e van jou
en als het mis gaat moet je hem uitkopen of verkopen.

Ik ben er ook niet in thuis maar zal zelf dan voor zo'n optie komen,
ook als je niet on speaking terms bent kan je dan vinger aan de pols houden
over de hypotheekbetalingen.

ik kan me inderdaad voorstellen dat de bank geen hypotheek aan wil gaan voor een derde woning, mits niet heel de woning onder hypotheek staat.

[ Voor 21% gewijzigd door Honesty op 07-08-2021 19:42 ]

[defusion]

Het ligt eraan waarom de bank het niet wil en hoe jullie die constructie inrichten.
De bank wil zoveel mogelijk zekerheid.

Ze willen ten eerste de hele woning kunnen verkopen als er niet betaald wordt.
En waarschijnlijk zullen ze ook willen dat jullie beiden hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schuld.

Dus dan zou je dat zo in de hypotheek kunnen opnemen, en moet jij er ook voor tekenen.
Onderling kunnen jullie vervolgens afspraken maken (bij voorkeur notarieel vastgelegd) dat als de woning gedwongen wordt verkocht dat (nadat de hypotheek is afgelost) jij wordt betaald, en dat als je man de hypotheek niet meer kan betalen, en jij wordt aangesproken, dat je man dat moet terugbetalen aan jou.

Maar dit zou ik met een hypotheekadviseur, notaris en bank samen bespreken.

kort samengevat: het kan m.i. wel, maar het kan zijn dat de bank niet wil. En dan moet je kijken waarom niet en hoe je dat oplost.

[ Voor 9% gewijzigd door defusion op 07-08-2021 19:44 ]

[Dodo135]

Dank voor de reacties tot nu toe!
We willen graag 1/3e en 2/3e eigenaar worden en ook beide dat deel betalen. Ik was in de veronderstelling dat wanneer we beide voor een hypotheek tekenen we dan ook beide 50% moeten betalen en daarmee zou de verhouding 5/6 en 1/6 worden. Maar als hij de hypotheek betaalt en we vastleggen bij de notaris wat de verdeling is dan lijkt dat zo te kunnen?
Ik zal dit meenemen in het volgende gesprek!

[Hielko]

Dodo135 schreef op zaterdag 7 augustus 2021 @ 19:18:
Hallo,
Ik heb een vraag en vroeg mij af of jullie meer verstand hebben van deze regels dan ik.
Ik heb een appartement welke ik binnenkort wil gaan verkopen en voor mijzelf en mijn man (getrouwd onder huwelijkse voorwaarden) een huis wil gaan kopen. Dit zou ik uit de overwaarde van het appartement kunnen betalen.

Mijn man wil ook graag voor 1/3e eigenaar worden, waarvoor hij een hypotheek wil afsluiten. Echter blijkt bij de bank dat hij niet alleen een hypotheek kan afsluiten voor 1/3e op alleen zijn naam (en waarbij ik de resterende 2/3e cash zou betalen).
Toen ik destijds een hypotheek afsloot voor het appartement dat ik bezit moest mijn man wel toestemming geven maar was dit wel mogelijk (maar was het wel alleen mijn bezit).

Weet iemand misschien een constructie om zoiets te realiseren zoals ik heb beschreven, of is dit onmogelijk?

Alvast veel dank!

Wat je wilt kan wel, in hoofdlijnen, maar het zult het iets anders moeten regelen. Je man kan niet een hypotheek geven aan de bank van een huis wat ie niet 100% bezit.

Maar jullie kunnen wel prima samen een hypotheek nemen voor 33% van de waarde van het huis. Vervolgens kan je notarieel vastleggen hoe de eigendomsverhouding is, en hoe de verkoopsom exact verdeeld wordt als jullie uit elkaar gaan en/of het huis verkocht wordt. Het is niet precies helemaal hetzelfde, want als je man niks kan/wil betalen ben jij ook gewoon 100% hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheek.

Overigens, een eigendomsverhouding van 66.6%/33.3% wordt over het algemeen niet aangeraden vanwege mogelijke fiscale implicaties bij overlijden van 1 van de partners zover ik weet. Maar daar kan de notaris waarschijnlijk wel meer over vertellen.

Ik zou overwegen of een 50/50% eigendomsverhouding niet een beter plan is, maar vooral uit het oogpunt om jullie gezamenlijke huis ook gewoon gelijkwaardig te delen. Is uiteraard een persoonlijke keuze. Dan kan je bijv. vastleggen dat het geld dat jij inbrengt eerst terug betaald wordt bij verkoop, en dat jullie daarna 50/50 de hypotheek aflossen (en de overwaarde of onderwaarde verdelen).

[ybos]

Dodo135 schreef op zaterdag 7 augustus 2021 @ 19:54:
Dank voor de reacties tot nu toe!
We willen graag 1/3e en 2/3e eigenaar worden en ook beide dat deel betalen. Ik was in de veronderstelling dat wanneer we beide voor een hypotheek tekenen we dan ook beide 50% moeten betalen en daarmee zou de verhouding 5/6 en 1/6 worden. Maar als hij de hypotheek betaalt en we vastleggen bij de notaris wat de verdeling is dan lijkt dat zo te kunnen?
Ik zal dit meenemen in het volgende gesprek!

Beste optie om het met de bank rond te krijgen lijkt mij:
de hypotheek op beide namen (manlief betaald deze hypotheek volledig).
Vervolgens bij de notaris de eigendomsverhoudingen goed vast laten leggen.
Let op dat je in deze constructie WEL verantwoordelijk bent voor de hypotheek en GEEN eigenaar voor het deel van de hypotheek. Dit kan je in een eventuele partnerovereenkomst natuurlijk ook weer laten vastleggen, maar dat gaat allemaal om de bank heen.
(in het kader van: men kan het krijgen zoals ze willen, en voordeel voor je man is dat hij in de laagste risicocategorie valt).

[defusion]

Dodo135 schreef op zaterdag 7 augustus 2021 @ 19:54:
Dank voor de reacties tot nu toe!
We willen graag 1/3e en 2/3e eigenaar worden en ook beide dat deel betalen. Ik was in de veronderstelling dat wanneer we beide voor een hypotheek tekenen we dan ook beide 50% moeten betalen en daarmee zou de verhouding 5/6 en 1/6 worden. Maar als hij de hypotheek betaalt en we vastleggen bij de notaris wat de verdeling is dan lijkt dat zo te kunnen?
Ik zal dit meenemen in het volgende gesprek!

Het staat los van elkaar. Eigendom en hypotheek.
En afspraken die jullie onderling maken over betaling van de hypotheek (zo nodig gekoppeld aan het eigendom) staat daar weer los van.

Wat je dus (hoogstwaarschijnlijk) wel gaat krijgen is de hoofdelijke aansprakelijkheid; kan je man het niet meer betalen, komen ze bij jou aankloppen. Dan ontstaat dus een onderlinge schuld, maar is de bank van het probleem af.

Bij een eigendomsverhouding schever dan 60/40, en het komt op een punt dat de een de ander moet uitkopen, dan moet er ook overdrachtsbelasting betaald worden. Om die reden is minstens een 60/40 verhouding aan te raden.
(moest het ook even opzoeken, maar stond me iets van bij toen wij ons huis kochten begin van het jaar).
Zou zomaar ook kunnen gelden bij overlijden, zoals @Hielko aandraagt. Is ook een soort van uitkopen denk ik?

[ Voor 4% gewijzigd door defusion op 07-08-2021 21:23 ]

[Woy]

defusion schreef op zaterdag 7 augustus 2021 @ 21:21:
[...]
Bij een eigendomsverhouding schever dan 60/40, en het komt op een punt dat de een de ander moet uitkopen, dan moet er ook overdrachtsbelasting betaald worden. Om die reden is minstens een 60/40 verhouding aan te raden.
(moest het ook even opzoeken, maar stond me iets van bij toen wij ons huis kochten begin van het jaar).
Zou zomaar ook kunnen gelden bij overlijden, zoals @Hielko aandraagt. Is ook een soort van uitkopen denk ik?

Inderdaad, een verhouding die verder uiteen loopt dan 60/40 is niet aan te raden. Wel kun je natuurlijk andere afspraken maken over het verdelen van de financiën bij een scheiding en die bij de notaris vastleggen. Het resultaat qua vermogens verdeling kan dan redelijk op hetzelfde neerkomen, maar bij het kadaster zal het eigendom van het huis dan 60/40 zijn.

[Woy]

*dubbel*

[ Voor 98% gewijzigd door Woy op 08-08-2021 07:06 ]

[mcsluis]

Je betaalt geen overdrachtsbelasting wanneer je:

Het pand verkrijgt door uitkoop van je partner. Het gaat dan om een verkrijging van het eigendomsdeel van de partner met wie je samenwoont (samenwoonde), indien je beiden eigenaar bent van de eigen woning in een verhouding binnen 40 %- 60 %.

Bron.

40/60 is dus slimmer dan 33/66 met het oog op een eventuele breuk. In die situatie zou dit degene die blijft wonen een hoop geld kosten.

[ Voor 13% gewijzigd door mcsluis op 08-08-2021 08:41 ]

[dyrc]

100%hypotheek met flexibele aflossingsmogelijkheden (geen max 10% per jaar) op beide namen, bij de notaris omschrijven dat aflossingen door 1 persoon geld voor die persoon zijn, en dan ieder los van elkaar aflossen wat ie kan.
alleen even bedenken hoe je dan omgaat met het restant (bij gedwongen verkoop).
geen idee of dit voor je kan werken?

[badboyqxy]

Andere optie, aangezien jij aangaf het huis zelf te kunnen betalen.

Jij betaald het huis 100procent, je koopt het beiden in ratio.
Je man tekend middels de notaris dat jii
Ter waarde van 33 procent, jouw zal betalen binnen een periode van x jaar met een minimum van x per maand

Vergelijkbaar met huur/koop constructie

Nadeel duurt voor jouw langer, voor je geld terug krijgt en weet niet precies hoe het zit als hij weigert te betalen.

[Anoniem: 39993]

Huis samen volledig op hypotheek kopen en een vakantiehuisje kopen als investering voor jezelf.

Gewoon een spontaan eerste idee.

[synx6]

Ik zou mezelf afvragen waarom je een ja hebt gegeven op een bepaalde vraag. Daarnaast, wat wil je bereiken? Nu beschrijf je een middel maar geen doel.

Wil je het dichttimmeren dan kan dat maar dan kun je het beste elk jaar een balans opmaken om zo een goed beeld van schulden en bezittingen op te bouwen. Zonder deze balans is elke discussie bij een geschil al op voorhand een mislukking.

Zoek een goede onafhankelijke hypotheek adviseur en een notaris. Alle input die je hier gaat ontvangen is met de beste intentie maar hét antwoord zal er niet tussen zitten.

[cryptapix]

Ik zie echt een hoop vreemde antwoorden voorbij komen.

Wat TS wil is in theorie gewoon mogelijk. Alleen in de praktijk is het vinden van een geldverstrekker die daarin meegaat lastig om de eenvoudige reden dat een geldverstrekker niet in een situatie wil komen dat zij slechts 1/3 van de woning kan verkopen.

Als oplossing kun je een derdenhypotheek vestigen op de 2/3 eigendom. De geldverstrekker kan dan de volledige woning verkopen op het moment dat man van TS niet aan de betalingsverplichting voldoet. Daarmee is TS NIET hoofdelijk aansprakelijk voor de hypothecaire lening van man en tekent TS ook niet mee met man (wellicht wil de geldgever dat wel ivm 1:88 BW, maar TS hoeft dus niet als hoofdelijk aansprakelijke te tekenen). Dat wil TS lijkt me ook niet, want dat zou betekenen dat in het gekke geval dat de woning bij verkoop onvoldoende oplevert, de bankrekening van TS er ook aan gaat De derdenhypotheek zorgt er dus enkel voor dat de bank enkel het 2/3 eigendom van de woning van TS kan uitwinnen naast de 1/3 die de man bezit. Niets meer, niets minder. TS krijgt vervolgens een regresvordering op man.

Wel enig risico dus, maar dit is nog een te overwegen alternatief als je geen geldverstrekker kunt vinden die hypotheekrecht wil nemen op 1/3 van de woning. Let wel op hoe die derdenhypotheek geformuleerd wordt. Banken willen graag een zogenaamde bankhypotheek. Dan kan de bank de woning verkopen voor alles wat ze te vorderen heeft. Bij een derdenhypotheek wil je dat de bank enkel kan uitwinnen indien de man de schuld uit de hypothecaire lening niet betaalt (dus niet als hij daarnaast ook nog allerlei andere leningen afsluit bij de bank).

Ook dit is weer maatwerk, maar je wil nou eenmaal niet het standaard plaatje. Zoek een goede financieel adviseur als je niet weet hoe dit werkt.

[ Voor 4% gewijzigd door cryptapix op 08-08-2021 11:43 ]

[sdk1985]

cryptapix schreef op zondag 8 augustus 2021 @ 11:38:
Ik zie echt een hoop vreemde antwoorden voorbij komen.

Wat TS wil is in theorie gewoon mogelijk. Alleen in de praktijk is het vinden van een geldverstrekker die daarin meegaat lastig om de eenvoudige reden dat een geldverstrekker niet in een situatie wil komen dat zij slechts 1/3 van de woning kan verkopen.

Dat lijkt me geen factor. Hypotheekrecht geeft de bank het recht de woning te verkopen wanneer er niet aan afspraken wordt voldaan. Als jij in een traditionele 50/50 verdeling nog 50K hypotheek open hebt staan na 15 jaar en niet betaald dan kan de bank alsnog de woning verkopen en dan krijg jij gewoon de opbrengst minus 50K + overige kosten. Het hoeft helemaal niet over de volledige waarde van de woning te gaan het gaat erom dat de bank zekerheid heeft dat het geld terug komt. Kan me wel voorstellen dat uit praktisch oogpunt de bank eist dat beide eigenaren de hypotheek ondertekenen.

Je kunt de scheve verhouding via de koopakte regelen. Dan moet je daarbij inderdaad in de gaten houden dat bij uitkopen overdrachtsbelasting van toepassing is. Maar is dat heel boeiend? Uitkopen is met de huidige prijsstijgingen al snel een uitdaging. Is dat door voldoende financiële middelen geen uitdaging dan maakt die paar procent ook niet meer uit. Verder lijkt mij dat het ook in de huwelijkse voorwaarden worden opgenomen.

Schuldbekentenis is mogelijk een andere optie. Dat gaat op basis van rente.

Waar ook nog even naar gekeken kan worden is het effect van aflossen.

https://www.businessinsid...rmogen-hypotheek-eerlijk/

Ik zou dit vooral even bij een notaris neerleggen.

[cryptapix]

sdk1985 schreef op zondag 8 augustus 2021 @ 17:11:
[...]

Dat lijkt me geen factor. Hypotheekrecht geeft de bank het recht de woning te verkopen wanneer er niet aan afspraken wordt voldaan. Als jij in een traditionele 50/50 verdeling nog 50K hypotheek open hebt staan na 15 jaar en niet betaald dan kan de bank alsnog de woning verkopen en dan krijg jij gewoon de opbrengst minus 50K + overige kosten. Het hoeft helemaal niet over de volledige waarde van de woning te gaan het gaat erom dat de bank zekerheid heeft dat het geld terug komt. Kan me wel voorstellen dat uit praktisch oogpunt de bank eist dat beide eigenaren de hypotheek ondertekenen.

[…]

Dat is natuurlijk niet waar. Je vestigt het recht van hypotheek op je eigendom. De eigendom is in dit geval 1/3 van een woning (om het dan maar even heel juridisch te maken, die woning vormt voor de wet een gemeenschap). De bank kan dan het hypotheekrecht uitwinnen als de hypotheekgever in default is, maar kan dus niet meer verkopen dan 1/3 van de woning (die dus in een gemeenschap valt). Daar zijn dan weer allemaal lastige regels voor hoe je dan gaat verkopen, maar bottom line is dat de bank dit soort situaties niet wil.

Om de bank tegemoet te komen zou TS dus een recht van hypotheek kunnen geven op het 2/3 deel van TS. Een derdenhypotheek.

Ik weet niet wat je bedoelt met “het tekenen van de hypotheek door beiden”? Bedoel je dat TS en man samen de lening aangaan? Dat is dus precies wat TS niet wil want dan wordt TS hoofdelijk aansprakelijk.

De 50/50 situatie waar jij over praat is dus een hele andere dan wat TS wil. Daarin zijn namelijk beide leningnemers jegens de bank hoofdelijk verbonden en kan de bank, inderdaad, de woning 100% uitwinnen. Immers, de twee leningnemers geven een recht van hypotheek aan de bank op hun deel van de woning (50%).

[sdk1985]

cryptapix schreef op zondag 8 augustus 2021 @ 19:12:
[...]


Ik weet niet wat je bedoelt met “het tekenen van de hypotheek door beiden”? Bedoel je dat TS en man samen de lening aangaan? Dat is dus precies wat TS niet wil want dan wordt de hoofdelijk aansprakelijk.

Dat vind ik nogal een aanname. Gaat het hier niet puur om het instant houden van de asymmetrie? Met andere woorden het voorkomen dat bij een eventuele scheiding de partner er met 50% vandoor gaat terwijl de TS het grotendeels heeft gefinancierd heeft.

Het gezamenlijk garant staan voor die lening lijkt mij zo gek nog niet. Immers zit je zelf ook niet te wachten op gezeur wanneer partner niet betaald terwijl jij notabene zelf voldoende middelen hebt om aan die verplichting te voldoen. Sterker nog in dat geval is het wel fijn als de bank even aan de bel trekt dat er een achterstand is... Dat is tevens het scenario waar de bank niet op zit te wachten. Uberhaupt, als je getrouwd bent waarom zou je dan niet achter je partner willen staan?

Als je niet samen verantwoordelijk wil zijn voor het betalen van woonlasten dan is trouwen geen logische stap. Wanneer één partij veel meer in brengt dat aandeel veilig stellen is wél een hele logische stap. Ik zou er persoonlijk er geen probleem mee hebben om garant te staan binnen de context van een huwelijk.

[ Voor 3% gewijzigd door sdk1985 op 08-08-2021 19:48 ]

[cryptapix]

sdk1985 schreef op zondag 8 augustus 2021 @ 19:47:
[...]

Dat vind ik nogal een aanname. Gaat het hier niet puur om het instant houden van de asymmetrie? Met andere woorden het voorkomen dat bij een eventuele scheiding de partner er met 50% vandoor gaat terwijl de TS het grotendeels heeft gefinancierd heeft.

Klopt. Die aanname doe ik vanwege de huwelijkse voorwaarden en het feit dat TS het eigen deel cash wil betalen. Wellicht ten onrechte. Dat mag TS dan ophelderen

sdk1985 schreef op zondag 8 augustus 2021 @ 19:47:
[...]
Het gezamenlijk garant staan voor die lening lijkt mij zo gek nog niet. Immers zit je zelf ook niet te wachten op gezeur wanneer partner niet betaald terwijl jij notabene zelf voldoende middelen hebt om aan die verplichting te voldoen. Sterker nog in dat geval is het wel fijn als de bank even aan de bel trekt dat er een achterstand is... Dat is tevens het scenario waar de bank niet op zit te wachten.
[…{

Met garant staan bedoel je in dit geval hoofdelijke aansprakelijkheid? Dat lijkt mij dus wel heel gek. Waarom zou je hoofdelijk aansprakelijk willen zijn voor een lening die niet jouw lening is? Als het misgaat en er is een restschuld wordt het andere vermogen van TS ook aangesproken. Hebben ze niet juist huwelijkse voorwaarden om die situatie te voorkomen? Dat belletje van de bank krijg je ook wel in mijn voorbeeld met de derde hypotheek. De bank gaat namelijk echt niet verkopen zonder de derdenhypotheekgever te vragen om te betalen (mag wettelijk ook niet eens ).

sdk1985 schreef op zondag 8 augustus 2021 @ 19:47:
[...]
als je getrouwd bent waarom zou je dan niet achter je partner willen staan?

Dat sta je met een derdenhypotheek toch?

sdk1985 schreef op zondag 8 augustus 2021 @ 19:47:
[...]
Als je niet samen verantwoordelijk wil zijn voor het betalen van woonlasten dan is trouwen geen logische stap. Wanneer één partij veel meer in brengt dat aandeel veilig stellen is wél een hele logische stap. Ik zou er persoonlijk er geen probleem mee hebben om garant te staan binnen de context van een huwelijk.
[…]

Het gaat in jouw geval dus veel verder dan verantwoordelijk zijn voor woonlasten. En daarbij komt nog, jegens wie ik je verantwoordelijk zijn? Er is toch niets op tegen om met je partner af te spreken dat je, ondanks dat hij een lening nodig heeft voor de woning en jij niet, zult bijdragen in de lasten? Dat hoef je toch niet tegen de bank te zeggen? Waarom zou je een derde, de bank, een stok geven om jou te slaan? Zodat je je partner kunt bewijzen dat je zult bijdragen? Lekker vertrouwen.

[Lordy79]

Ik heb het hele topic niet gelezen maar heb zelf de volgende situatie.

Ik bezit 1/3e van een onroerende zaak.
Een schuldeiser wilde een zekerheid voor een lening.
De andere twee eigenaren van die onroerende zaak hebben ingestemd om de hele onroerende zaak te verpanden aan mijn schuldeiser.

Nu kan het zijn dat ik mijn schuld niet voldoe aan schuldeiser en deze de hele zaak opeist. In dat geval ben ik de andere twee eigenaren dus een hoop geld schuldig.

Ik denk dat hetzelfde in jouw geval kan:
Hypotheek wordt gevestigd op het hele object.
Schuld wordt formeel samen aangegaan.
Praktisch gezien betaalt je man de hele rente en aflossing op de lening.

Probleem zou dus kunnen worden als je man niet meer kan betalen. Dan zul jij moeten bijspringen en de rente en aflossing moeten voldoen om te voorkomen dat de bank je woning verkoopt.
Op dat moment krijg jij dus een vordering op je man van het bijgesprongen bedrag.

Als jullie relatie klapt moet hij gewoon doorbetalen of je moet de lening overnemen.

Als je dat financieel kan dragen is het risico m.i. dus een aanvaardbaar risico.

Ik zou het geheel wel notarieel vast laten leggen en ik zou zelfs bedingen dat als hij niet betaalt jij het recht hebt zijn 1/3e te kopen en hij het dus moet aanbieden. Anders kan hij in geval van kwade wil je met de gebakken peren laten zitten.

Een hoop "wat als..." Scenario's dus en de notaris is bij uitstek iemand die hier bij kan helpen.

[cryptapix]

@Lordy79 ook jouw situatie is er weer een waar ik voor “waarschuw”. Er is geen enkele reden voor TS om hoofdelijk aansprakelijk te zijn voor de schuld van de man. Ik snap ook niet dat jouw mede-eigenaren jouw schuld “formeel mee aangaan”. Dat maakt ze hoofdelijk aansprakelijk. Betaal jij de lening niet, dan zijn de eigenaren niet alleen het pand kwijt maar bij een restschuld mogelijk ook nog andere vermogensobjecten. Wat is er voor de mede-eigenaren te halen? Niets, enkel te verliezen.

Het enige wat de mede-eigenaren hadden moeten doen (en ik hoop voor ze ook gedaan hebben) is een recht van hypotheek geven op hun deel van het pand voor de door jouw aangegane lening. Niets meer, niets minder. Dat noemen ze een derdenhypotheek. Een hypotheekrecht gegeven door een derde met betrekking tot een schuld van een ander. Feitelijk een soort borg dus.

Of waren je mede eigenaren van het pand al aansprakelijk jegens de schuldeiser? Dan is jouw situatie niet vergelijkbaar met die van TS, maar is het hetzelfde als de standaard recht toe recht aan “een getrouwd stel koopt een woning” hypotheek.

offtopic:
NB: in je terminologie gaat het niet helemaal goed. Een onroerende zaak kun je niet verpanden, enkel “verhypotheken” Roerende zaken verpand je.

[Lordy79]

cryptapix schreef op maandag 9 augustus 2021 @ 14:48:
@Lordy79 ook jouw situatie is er weer een waar ik voor “waarschuw”. Er is geen enkele reden voor TS om hoofdelijk aansprakelijk te zijn voor de schuld van de man. Ik snap ook niet dat jouw mede-eigenaren jouw schuld “formeel mee aangaan”.

Simpel. Mijn broer en zus vertrouwen erop dat ik de schuld afbetaal.
Als mijn vrouw in de situatie was zoals de man van TS zou ik het ook geen punt vinden. Mits goed vastgelegd.

[cryptapix]

Lordy79 schreef op maandag 9 augustus 2021 @ 16:08:
[...]

Simpel. Mijn broer en zus vertrouwen erop dat ik de schuld afbetaal.
Als mijn vrouw in de situatie was zoals de man van TS zou ik het ook geen punt vinden. Mits goed vastgelegd.

Dat is wel heel simplistisch beredeneerd. Ik snap best dat je je familie wilt helpen en vertrouwt, anders zou ik een derdenhypotheek niet als optie noemen. Wat ik echter niet begrijp is dat je je richting een bank klakkeloos nog verder gaat verbinden dan de waarde van het onderpand. Banken willen altijd maar meer en meer.

[Sefyu]

cryptapix schreef op zondag 8 augustus 2021 @ 19:12:
[...]

Dat is natuurlijk niet waar. Je vestigt het recht van hypotheek op je eigendom. De eigendom is in dit geval 1/3 van een woning (om het dan maar even heel juridisch te maken, die woning vormt voor de wet een gemeenschap). De bank kan dan het hypotheekrecht uitwinnen als de hypotheekgever in default is, maar kan dus niet meer verkopen dan 1/3 van de woning (die dus in een gemeenschap valt). Daar zijn dan weer allemaal lastige regels voor hoe je dan gaat verkopen, maar bottom line is dat de bank dit soort situaties niet wil.

Ik moest even fronsen toen je begon over een hypotheek op een gedeelte van een woning, maar mijn rechtenstudie is al even geleden (je hebt helemaal gelijk, dat kan).

Dat gezegd hebbende, zijn er überhaupt nog banken die meewerken aan dit soort constructies? Ik weet dat in elk geval bij één van de grote banken het beleid hieromtrent zeer star is. De regel is daar dat alle eigenaren schuldenaar moeten worden, ook al bij slechts 1% eigendom. Bij de hogere klantsegmenten (private banking etc) kan er gepraat worden, maar ook daar wordt volgens mij helemaal niet afgeweken van deze regel.

Daar komt nog bij dat bij vestiging van een hypotheek op een gedeelte van de woning de bank de woning bij wanbetaling niet kan verkopen zonder toestemming van de andere eigenaar (voor de geïnteresseerden, dit is geregeld in artikel 190 lid 1 BW 3). En eigenaar die zelf in de woning woont en de partner is van de andere eigenaar gaat natuurlijk never nooit toestemming geven voor executie. Een bank die met zo'n constructie akkoord gaat zet zichzelf in een hele zwakke positie m.i. Ik denk dat er geen bank is die dat doet (misschien bij uitzondering bij zeer vermogende klanten en hele waardevolle onderpanden).

[Lordy79]

cryptapix schreef op maandag 9 augustus 2021 @ 16:58:
[...]

Dat is wel heel simplistisch beredeneerd. Ik snap best dat je je familie wilt helpen en vertrouwt, anders zou ik een derdenhypotheek niet als optie noemen. Wat ik echter niet begrijp is dat je je richting een bank klakkeloos nog verder gaat verbinden dan de waarde van het onderpand. Banken willen altijd maar meer en meer.

Je kent mijn geval niet. Maar om het toch even uit te leggen: de belastingdienst heeft een conserverende aanslag gelegd bij mijn emigratie en ik moest daar zekerheden voor stellen (of betalen!).
Na 10 jaar wordt dit kwijtgescholden (oude regime) en gaat de hypotheek er af.

Ik wilde alleen aantonen dat het technisch dus kan.
En in TS geval zou ik - mits TS het kan dragen als het misgaat - het dus doen zoals ik beschreef.
Derden hypotheek kan ook maar maakt volgens mij weinig uit.

[cryptapix]

@Sefyu Het is niet iets dat kan, het is iets dan gewoon niet eens anders kan. Je hebt geen keuze. Je kunt nou eenmaal geen hypotheekrecht geven op iets dat niet van jou is (en als je dat wel lukt heeft de betrokken notaris een even Apeldoorn bellen momentje).

Verder helemaa eens, het probleem zit vooral in de praktijk: het vinden van een financierder die hieraan meewerkt. Er is voor de bank weinig belang om van het standaard plaatje af te wijken als je geen vermogende klant bent. Aan de andere kant, een hypotheek op de volledige woning voor een financiering van 1/3 van de waarde is ook wel weinig risico.

Dat toestemmingsprobleem is er niet, dat kun je afdichten in de derdenhypotheekakte.

@Lordy79 Ja natuurlijk kan het. De bank verwelkomt extra hoofdelijke schuldenaren maar al te graag. Hoe meer hoe beter. Maar dat is dus iets wat TS mijns inziens niet moet willen, althans niet primair. Een derdenhypotheek heeft absoluut wel een verschil tov jouw situatie. Dat heb ik al een paar keer uitgelegd. Bij een derdenhypotheek is TS in het ergste geval het pand kwijt. Bij jouw situatie is TS in het ergste (wel heel extreme) geval alles wat TS heeft kwijt. Daar zit veel tussenin, afhankelijk van de waarde van het pand, de omvang van de lening, of het een bankhypotheek is of niet, etc. maar bottom line is dat je met derdenhypotheek wel je aansprakelijkheid zoveel mogelijk beperkt.

[shadowlyse]

Wat staat er precies in de huwelijkse voorwaarden? Trouwen “onder huwelijkse voorwaarden” zegt namelijk niet zo veel. Het zegt dat je bent afgeweken van de regels waar dat kan. Het is opzich best belangrijk dat je weet van welke regels dan precies. Kan nogal een verschil maken…

[iamcj]

Neem beide 50% van de hypotheek en zet het geld lekker op de bank, ga leuke dingen doen of investeer.

Je leent goedkoop geld, terwijl je nieuwe huis voorlopig in waarde stijgt en je wederom aflost. In weze woon je dus "gratis" en maak je samen een nieuwe spaarpot aan. En als je later niet samen verder wilt, is het allemaal heel simpel en duidelijk wat van jou is en wat van hem.

Mijn vader heeft zn hele leven krom gelegen om zijn huis af te lossen. Toen was hij klaar en was er alleen aow en wat pensioen. Hij heeft uiteindelijk weer 50K uit het huis geleend om er van te genieten en dat is maar goed ook, want inmiddels is hij er niet meer.

Flexibiliteit is belangrijk, ik leen maximaal en los zo min mogelijk af en van een deel van de overwaarde na de verkoop van dit huis binnenkort, gaan we lekker op vakantie en de rest gaat op de bank. Aflossen kan altijd nog, het er weer uitlenen is niet zo makkelijk. Dan betaal ik liever nu wat extra.

Disclaimer: is natuurlijk alleen verstandig als je huis ruim boven water staat en je voldoende buffer hebt, zoals ook bij TS het geval.

[Lordy79]

iamcj schreef op dinsdag 10 augustus 2021 @ 21:05:
Neem beide 50% van de hypotheek en zet het geld lekker op de bank, ga leuke dingen doen of investeer.

Nee nee... dat is veel te riskant voor TS want haar medeinvesteerder potentiële profiteur echtgenoot zou misschien ter kwader trouw kunnen zijn.... /s

Huwelijkse voorwaarden en goed nadenken als je met je partner 'zaken' doet is uitstekend, maar als er een risico is dat je probleemloos kunt overnemen als de partner het niet meer kan dragen, dan gaat het ontzettende wantrouwen me echt de keel uithangen.

[sdk1985]

cryptapix schreef op zondag 8 augustus 2021 @ 20:23:
[...]


Het gaat in jouw geval dus veel verder dan verantwoordelijk zijn voor woonlasten. En daarbij komt nog, jegens wie ik je verantwoordelijk zijn? Er is toch niets op tegen om met je partner af te spreken dat je, ondanks dat hij een lening nodig heeft voor de woning en jij niet, zult bijdragen in de lasten? Dat hoef je toch niet tegen de bank te zeggen? Waarom zou je een derde, de bank, een stok geven om jou te slaan? Zodat je je partner kunt bewijzen dat je zult bijdragen? Lekker vertrouwen.

Volgens mij stond mijn insteek al in het stuk waar je op reageert. Je woont zelf in de woning en in die woning zit (vermoedelijk) een groot deel van je kapitaal. Het is in je eigen belang dat het stukje dat je blijkbaar niet zelf kon financieren zonder 'gezeik' verloopt. Ben je hoofdelijk aansprakelijk dan is het ergste dat kan gebeuren dat jou wordt gevraagd alsnog de maandlasten van dat 1/3e stukje te voldoen. In de normale situatie waarin de partner wel betaald maak je uberhaupt geen kosten, eigen deel was immers cash voldaan. Dat stukje waar je richting de bank verantwoordelijkheid voor draagt zal zowel een laag bedrag zijn (immers 1/3e) en het voldoen daarvan zou geen probleem moeten zijn (blijkbaar voldoende cash én per definitie betaal je elke maand een stuk minder dan een vergelijkbare situatie waarbij niet is afgelost).

Jij doet alsof het scenario kan ontstaan dat de partner niet betaald je hierdoor het huis kwijt raakt. Maar dat slaat toch nergens op? Even uitgaande van een gemiddeld huis van 400K waarbij dan 133K open staat gaat dat om pak hem beet 400-500 euro per maand. Als je 266K contanten kan inbrengen dan moet dat echt geen probleem zijn. Al zou ook dat misgaan (lijkt me makkelijk te voorkomen door 12k apart te zetten) dan is een restschuld scenario's ook praktisch onmogelijk wanneer je voor 2/3e cash in die woning zit. Dus nee ik snap de paniek niet. Maar als jij een reëel dreiging ziet dan deel die gerust. Wie weet steek ik er nog wat van op...

Mijn insteek zou uberhaupt anders zijn. Ik zou die eigen inbreng natuurlijk laten vastleggen (lijkt me logisch) en dat resterende deel vervolgens samen oplossen. Dan kun je dat aflossingsvrij doen. Praten we over 138 euro per maand (1.25%). Uiteindelijk ben je dan voor 5/6e eigenaar (2/3e + helft van 1/3e) terwijl het je 69 euro per maand kost.

[SmiGueL]

sdk1985 schreef op maandag 16 augustus 2021 @ 00:12:
Mijn insteek zou uberhaupt anders zijn. Ik zou die eigen inbreng natuurlijk laten vastleggen (lijkt me logisch) en dat resterende deel vervolgens samen oplossen. Dan kun je dat aflossingsvrij doen. Praten we over 138 euro per maand (1.25%). Uiteindelijk ben je dan voor 5/6e eigenaar (2/3e + helft van 1/3e) terwijl het je 69 euro per maand kost.

En mocht TS nog een bak geld over hebben door die overwaarde (lijkt het wel op als ik dat zo lees) dan drukt die 133k hypotheekschuld de vermogensbelasting en levert het je onder de streep mogelijk zelfs geld op.

*1.25% hypotheekrente v/s ~1.4% minder vermogensbelasting.

[defusion]

5/6e is wel heel scheef. Doe het dan ook meteen 100% op één inkomen (indien financieel mogelijk natuurlijk), en partner die alleen meebetaalt aan de overige gezamenlijke lasten. Scheelt weer gezeik met uitkopen mocht het 'uit' gaan.