Lekkage aan dakkapel door constructiefout dak

[casd18]

Dag huizenbezittende tweakers,

Een situatieschets:

ongeveer 3 1/2 jaar geleden hebben wij onze huidige woning gekocht. Na de hevige regenval vorige week kwamen we er achter dat de dakkapel op onze zolder een lekkage heeft. Zojuist is een dakdekker een kijkje komen nemen. Nu blijkt dat het dak behoorlijk slecht is. De dakplaten zijn rot en het is destijds simpelweg niet goed aangelegd. Dat betekent dat wij zelf voor de kosten waarschijnlijk niet gedekt gaat worden door de verzekering, balen natuurlijk.

Bij de koop van de woning hebben wij (vanzelfsprekend) een bouwtechnische keuring laten doen, toen heeft deze beste man ook gekeken naar de dakkapel maar niets gezegd over de slechte staat van het dak terwijl dit dus wel duidelijk zichtbaar zou moeten zijn geweest.

Vanzelfsprekend hadden we het natuurlijk laten repareren ten tijden van de aankoop óf dit door de verkopende partij laten doen als we geweten hadden dat het niet in orde was.

Mijn vraag: is het mogelijk om eventuele kosten van deze reparatie te verhalen op de partij die de keuring heeft uitgevoerd?

Alvast bedankt!

[Slavy]

Lijkt mij dat je moeilijk kan bewijzen dat die fout er toen ook al in zat, laat staan dat het toen in betere staat was dan nu. In 3,5 jaar kan veel gebeuren en veranderen aan een huis, ook door de natuur en doordat het huis verjaart.. Denk een gevalletje jammer maar helaas.

[Panzer_V]

Wie eist bewijst.

Een bouwtechnische keuring is een visuele inspectie. Grondig onderzoek is dus uitgesloten. Het constateren van een slechte staat van het dak is mijns inziens moeilijk. Of het is zo rot dat het overduidelijk zichtbaar is. Of het is nog wat verborgen. In dat laatste geval mist de bouwtechnische keuring het ook.

Je moet ook niet vergeten dat jou het 3,5 jaar lang niet is opgevallen. Terwijl je er dagelijks bent! Daarbij kan je je afvragen welk onderhoud jij de afgelopen 3,5 jaar aan de dakkapel gedaan hebt.

Kortom....een zeer lastige situatie.

Als je er echt van overtuigd bent, en dit kunt bewijzen, dat het bij aankoop al zo rot was dat het een normale vorm van wonen onmogelijk maakt dan kan je overwegen de verkopers aansprakelijk te stellen. Ook daar.....wie eist bewijst!

[leecher]

Verhalen op de keurende partij gaat je waarschijnlijk niet lukken. Die zegt gewoon iets in de trend van 'was niet zichtbaar bij reguliere keuring', 'was 3.5 jaar prima dus gebrekkig onderhoud', etc.

Ik mis wel wat details. Als die dakkapel 4 jaar oud is dan mag het niet zo zijn dat het hele zooitje nu verrot is. Er kan dan best sprake zijn van een verborgen gebrek (niet goed aangelegd volgens dakdekker) waar je nu pas achter bent gekomen. In dat geval kan je het mogelijk verhalen op degene van wie je het huis hebt gekocht.

[Erwin_83]

Wat is de constructiefout ?

Rotte dakplaten zal wel van een kleine lekkage komen die steeds erger wordt.

Een beetje verkeerd afschot hoeft ook geen grote problemen te geven. Een verstopte afvoer kan wel grote problemen geven en dat is onderhoud waar je zelf verantwoordelijk voor bent.

[Harrie_]

Slavy schreef op vrijdag 23 juli 2021 @ 12:42:
[...] Denk een gevalletje jammer maar helaas.

Dit. 3,5 jaar na dato ook. Welkom in de wondere wereld van woningeigenaar zijn.

[EMP]

Hoe oud is het dak van de dakkapel? Als deze nog lang niet aan zijn (economische) leeftijd is dan kun je ook bij de leverancier verhaal gaan halen.

quote: https://www.huysshop.nl/nl/eindinspectie

Eventuele garanties op nieuwe of gerepareerde onderdelen van de woning gaan mee over op de koper, zo staat het in de koopakte. De nieuwe eigenaar kan dan gewoon aanspraak maken op de garantie.

[Bezulba]

Harrie_ schreef op vrijdag 23 juli 2021 @ 12:52:
[...]


Dit. 3,5 jaar na dato ook. Welkom in de wondere wereld van woningeigenaar zijn.

Tjah, als je geen risico wil moet je geen huis kopen maar huren.
Hoort er gewoon bij. Uithuilen en doorgaan.

[TheGhostInc]

casd18 schreef op vrijdag 23 juli 2021 @ 12:37:
Mijn vraag: is het mogelijk om eventuele kosten van deze reparatie te verhalen op de partij die de keuring heeft uitgevoerd?

Dat kan praktisch nooit, want de kosten van de reparatie staan volstrekt los van de keuring.
De enige schade die je zou kunnen verhalen is de schade die is ontstaan doordat de keuring niet goed zou zijn geweest. En dat is meestal expliciet in de voorwaarden uitgesloten.

casd18 schreef op vrijdag 23 juli 2021 @ 12:37:
Vanzelfsprekend hadden we het natuurlijk laten repareren ten tijden van de aankoop óf dit door de verkopende partij laten doen als we geweten hadden dat het niet in orde was.

Is er nu (significant) meer schade dan als je dat 3,5 jaar geleden had gedaan?
Zo nee, dan is er in dat opzicht ook niks aan de hand.

Alleen de laatste optie snijdt een beetje hout. Dus dan zou je de schade afgewenteld hebben op de verkopende partij. Maar zelfs dan is het nog twijfelachtig of dat gelukt zou zijn. Misschien had je wel 50/50 gedaan oid.

De reparatie rekening naar de partij van de keuring opsturen heeft weinig zin. Waarschijnlijk sturen ze je de algemene voorwaarden terug, waarin dit expliciet staat uitgesloten.
Je moet bij een rechter je schade gaan onderbouwen en dat is dus niet de reparatie, maar het bedrag dat je 'extra' kwijt doordat je het niet wist en dat de keurder hier ook echt steken heeft laten vallen.
Maar kijk wel uit, want de argumentatie gaat dan in de richting van 'als ik het geweten had, had ik de woning niet gekocht'. Als ik de keurder was, zou ik het wel weten. Ik zou voorstellen om de woning over te nemen voor de koopprijs van 3,5 jaar geleden en daarmee jullie volledig schadeloos te stellen. Eventuele verbouwkosten mag je ook declareren. De overwaarde steek ik wel in mijn zak.

[casd18]

Erwin_83 schreef op vrijdag 23 juli 2021 @ 12:51:
Wat is de constructiefout ?

De lappen bitumen aan de zijkanten zijn niet afgevloeid (dus lagen er los op) daardoor is er dus water onder het bitumen terecht gekomen.

[casd18]

leecher schreef op vrijdag 23 juli 2021 @ 12:47:
Verhalen op de keurende partij gaat je waarschijnlijk niet lukken. Die zegt gewoon iets in de trend van 'was niet zichtbaar bij reguliere keuring', 'was 3.5 jaar prima dus gebrekkig onderhoud', etc.

Ik mis wel wat details. Als die dakkapel 4 jaar oud is dan mag het niet zo zijn dat het hele zooitje nu verrot is. Er kan dan best sprake zijn van een verborgen gebrek (niet goed aangelegd volgens dakdekker) waar je nu pas achter bent gekomen. In dat geval kan je het mogelijk verhalen op degene van wie je het huis hebt gekocht.

Om eerlijk te zijn, ik heb geen idee wanneer hij geplaatst is maar zeker een aantal jaren voordat wij het kochten. Dus het is geen heel nieuw ding.

[casd18]

[...]
Is er nu (significant) meer schade dan als je dat 3,5 jaar geleden had gedaan?

Tja dat is lastig te zeggen, mogelijk waren de platen toen ook al rot maar aangezien de lekkage recent is en er de afgelopen 3,5 jaar echt wel vaker flinke buien zijn gevallen lijkt het me aannemelijk dat de schade echt wel is toegenomen over de afgelopen jaren. waarschijnlijk hadden we dan enkel het bitumen moeten laten repareren i.p.v. het hele dag van de kapel.

[Panzer_V]

casd18 schreef op vrijdag 23 juli 2021 @ 14:05:
[...]


De lappen bitumen aan de zijkanten zijn niet afgevloeid (dus lagen er los op) daardoor is er dus water onder het bitumen terecht gekomen.

En precies dit komt dus niet aan het licht bij een bouwtechnische keuring. Ze mogen niet het dakleer gaan pogen op te tillen om te bezien of het los ligt of niet.

Visuele inspectie is het.

Visueel gezien ligt het er goed bij op moment van keuring.

Verkoper aansprakelijk stellen zal ook niet lukken denk ik. Menig dakdekker die 'vergeet' het dakleer vast te branden. Is dus niet iets dat 'ernstig' is of verzwegen is.

Succes met de reparatie!

[casd18]

Panzer_V schreef op vrijdag 23 juli 2021 @ 14:11:
[...]


En precies dit komt dus niet aan het licht bij een bouwtechnische keuring. Ze mogen niet het dakleer gaan pogen op te tillen om te bezien of het los ligt of niet.

Visuele inspectie is het.

Visueel gezien ligt het er goed bij op moment van keuring.

Verkoper aansprakelijk stellen zal ook niet lukken denk ik. Menig dakdekker die 'vergeet' het dakleer vast te branden. Is dus niet iets dat 'ernstig' is of verzwegen is.

helder! dan is het inderdaad jammer maar helaas

[MAX3400]

casd18 schreef op vrijdag 23 juli 2021 @ 14:05:
[...]


De lappen bitumen aan de zijkanten zijn niet afgevloeid (dus lagen er los op) daardoor is er dus water onder het bitumen terecht gekomen.

Dat is een euvel wat bij elke dakkapel vroeg of laat optreedt (dat er vocht onder de lappen KAN komen); staat ook in relatief veel "publicaties" waar je als koper op kan / moet letten. Valt onder informatie-vergaring koper (dus doorvragen aan verkoper of anders expert inhuren om even kwartiertje het dak op te gaan).

[ Voor 3% gewijzigd door MAX3400 op 23-07-2021 14:13 ]

[casd18]

Dank voor de reacties! ik weet in ieder geval voor nu genoeg en meteen een lesje geleerd gelukkig valt de schade relatief mee dus we komen er enigszins goed mee weg!

[Erwin_83]

Maar nu reparatie toch geld gaat kosten, kijk gelijk even of een isolatie upgrade kan.

[CurlyMo]

casd18 schreef op vrijdag 23 juli 2021 @ 12:37:
Dat betekent dat wij zelf voor de kosten waarschijnlijk niet gedekt gaat worden door de verzekering, balen natuurlijk.

Bij de meeste verzekering ben je enkel verzekert voor vervolgschade. Oftewel, schade op zolder gedekt, reparatie dakbedekking niet.

[Oon]

Verwacht je niet sowieso te veel van zo'n bouwtechnische keuring? Die kijken naar of alles er oké uitziet, en of er geen direct zichtbare problemen zijn. Als je een dakdekker belt na een lekkage gaat die op zoek naar de oorzaak, gefocust op die specifieke plek waar de lekkage is met het idee dat er iets fout is.

Als een bouwtechnische keuring ook alles dat niet helemaal perfect is zou moeten aanwijzen dan kocht nooit meer iemand een huis

[XyritZz]

leecher schreef op vrijdag 23 juli 2021 @ 12:47:
Verhalen op de keurende partij gaat je waarschijnlijk niet lukken. Die zegt gewoon iets in de trend van 'was niet zichtbaar bij reguliere keuring', 'was 3.5 jaar prima dus gebrekkig onderhoud', etc.

Ik mis wel wat details. Als die dakkapel 4 jaar oud is dan mag het niet zo zijn dat het hele zooitje nu verrot is. Er kan dan best sprake zijn van een verborgen gebrek (niet goed aangelegd volgens dakdekker) waar je nu pas achter bent gekomen. In dat geval kan je het mogelijk verhalen op degene van wie je het huis hebt gekocht.

Verborgen gebrek lijkt me niet van toepassing; dan moet je te maken hebben met één van de volgende situaties.

1. De vorige bewoner wist van het gebrek en heeft het verzwegen. Dat lijkt me in dit geval onmogelijk te bewijzen; de kans zal zeer groot zijn dat ze hier niets vanaf wisten.

2. Het huis is niet fatsoenlijk te gebruiken als woonhuis door het gebrek. Het feit dat er al 3,5 in gewoond wordt en het nu pas ontdekt wordt lijkt me voldoende om aan te geven dat het huis prima te bewonen is.

Als het dak binnen een week was gaan lekken is het wellicht een ander verhaal, dan zou je via punt 2 aan kunnen geven dat je huis niet fatsoenlijk bewoonbaar is.

Wat je wel zou kunnen doen is navragen bij de vorige eigenaren wie de dakkapel geplaatst heeft; sommige dakkapel specialisten geven echt flink lange garanties op de constructie van een dakkapel dus als het door een goed bedrijf geplaatst is kan je via die weg misschien nog aanspraak maken op garantie, coulance of een gunstige financiele regeling.

[ZeRoC00L]

Algemene voorwaarden van je keurder doorgenomen ?

Grote kans dat deze goed ingedekt zijn voor eventuele schade welke eventueel opgemerkt zou kunnen zijn.

[tweakduke]

Dat de dakbedekking niet hoog genoeg wordt opgezet en vervolgens niet op de juiste manier wordt verkleefd, komt helaas voor.

Dan wordt de prefab dakkapel geplaatst en wordt de aansluiting niet door een bekwaam vakman afgewerkt.

Onder een verborgen gebrek kun je dit niet scharen. De vorige eigenaar mag ervan uitgaan dat dit goed gemaakt is door de vakman.

[twain4me]

tweakduke schreef op vrijdag 23 juli 2021 @ 16:35:
Dat de dakbedekking niet hoog genoeg wordt opgezet en vervolgens niet op de juiste manier wordt verkleefd, komt helaas voor.

Dan wordt de prefab dakkapel geplaatst en wordt de aansluiting niet door een bekwaam vakman afgewerkt.

Onder een verborgen gebrek kun je dit niet scharen. De vorige eigenaar mag ervan uitgaan dat dit goed gemaakt is door de vakman.

als toevoeging

https://www.consumentenbond.nl/huis-kopen/verborgen-gebreken

[bie100]

CurlyMo schreef op vrijdag 23 juli 2021 @ 14:34:
[...]

Bij de meeste verzekering ben je enkel verzekert voor vervolgschade. Oftewel, schade op zolder gedekt, reparatie dakbedekking niet.

tja misschien ligt het eraan waar je verzekerd ben maar bij mij is alles vergoed door de verzekeraar

had ook lekkage bestaande dakkapel door een gat in de dakdekking wat er al heel lang zat we kwamen er pas achter toen het water binnen kwam

[flyyy]

Ik kan niet zo snel vinden hoe oud de dakkapel zelf is.
Meeste bedrijven geven best lang (10+ jaar) garantie op een plaatsing als het gaat om wind-/waterdichtheid.