Hypotheekrente *deels* aanpassen?

[Houthacker]

Ik kwam deze zin tegen in een offerte van mijn hypotheekverstrekker voor het aanpassen van de hypotheekrente: "U mag ieder kalenderjaar een deel van de hypotheekrente aanpassen zonder dat u hiervoor een vergoeding aan ons betaalt. Dat deel noemen wij de vergoedingsvrije som. Hiermee houden we rekening als u de hypotheekrente aanpast."

Heeft iemand van jullie hier ervaring mee? Lees ik dit goed: stel ik mag per jaar 20% van mijn oorspronkelijke hypotheek aflossen, kan ik dan over die 20% ieder jaar een lagere hypotheekrente aanvragen? En is "zonder vergoeding te betalen" dan zonder boeterente én zonder administratiekosten of betaal ik nog wel die administratiekosten?

Ter zijde:
- Ik heb deze vraag parallel ook al uitgezet naar mijn hypotheekadviseur. Als ik daar iets van hoor zal ik het hier ook posten.
- Betreft annuïtaire hypotheek.
- Kwam een *andere* hypotheekverstrekker tegen die dit open en eerlijk op zijn site heeft staan: https://www.bnpparibas-pf...-om-naar-een-lagere-rente. Mijn eigen verstrekker maakt hier nergens melding van (voor zover ik kan zien en met uitzondering van de bovengenoemde kleine letters).

[Lordy79]

Als je 20pct per jaar boetevrij mag aflossen mag je het ook boetevrij oversluiten maar ik denk dat als je t wil oversluiten dan dus wel afsluitprovisie betaalt.
Die is trouwens aftrekbaar net zoals hyprente en afhankelijk van hoeveel je nu betaalt kan t wel lucratief zijn dus ik zou t (laten?) uitrekenen!

[Rubbergrover1]

Ik heb het zelf nog niet gezien dat een hypotheekaanbieder het zelf aanbiedt om maar voor een deel van de hypotheek de rente over te sluiten. Maar het is wel in lijn met wat theoretisch boetevrij ook toegestaan zou zijn. Ik vind het elegant dat ze het zo expliciet aanbiedt.

[Sammy_tukker]

Ik heb in het verleden dit geintje een keer geflikt: ik moest toen mijn starterslening oversluiten naar mijn hoofd hypotheekverstrekker: toen dat geregeld was, zei ik 'ow ja ik mag natuurlijk nu we hier toch zitten 20% 'gratis' oversluiten tegen de dan geldende rente' de bank ging daar klakkeloos mee akkoord. Conclusie was dat ondanks dat ik over €30K meer rente moest gaan betalen ik door die 'truc' netto minder ben gaan betalen. Het was wel zo dat dit nu aantrekkelijk voor mij was omdat ik toch al advieskosten moest aftikken voor de €30K financiering.

[koppie]

Paar dingen die door mijn hoofd spelen voordat ik mijn hypotheekaanbieder bel :

• Ze mogen geen onderscheid meer maken tussen bestaande en nieuwe klanten in de rente die ze aanbieden (!)
• Als je dit elk jaar doet krijg je steeds kleinere tranches, klopt dat? Of mag je altijd over het originele hypotheekbedrag 20% oversluiten? Dus in vijf jaar helemaal over zijn?
• Wat krijg je dan voor enorme administratieve rompslomp met allemaal losse hypotheekdelen, eventueel nog gekoppeld aan banksparen of annuïtair?

[ Voor 4% gewijzigd door koppie op 20-07-2021 09:38 ]

[t_captain]

koppie schreef op dinsdag 20 juli 2021 @ 09:38:
Paar dingen die door mijn hoofd spelen voordat ik mijn hypotheekaanbieder bel :
[list]
• Ze mogen geen onderscheid meer maken tussen bestaande en nieuwe klanten in de rente die ze aanbieden (!)

Dat is in het algemeen een goede tip bij het uitzoeken van een aanbieder. Anders weet je dat je na je 1e rentevaste periode moet oversluiten (a enkele duizenden euro's) of een soortgelijk bedrag geleidelijk zal gaan betalen in de vorm van een net iets slechtere rente.

• Als je dit elk jaar doet krijg je steeds kleinere tranches, klopt dat? Of mag je altijd over het originele hypotheekbedrag 20% oversluiten? Dus in vijf jaar helemaal over zijn?

Vrije ruimte is eigenlijk altijd een percentage (vaak 10% of 20%) van de oorspronkelijke som.

• Wat krijg je dan voor enorme administratieve rompslomp met allemaal losse hypotheekdelen, eventueel nog gekoppeld aan banksparen of annuïtair?
[/list]

Dat is een overweging voor TS.

[m2011]

koppie schreef op dinsdag 20 juli 2021 @ 09:38:
Paar dingen die door mijn hoofd spelen voordat ik mijn hypotheekaanbieder bel :

• Ze mogen geen onderscheid meer maken tussen bestaande en nieuwe klanten in de rente die ze aanbieden (!)
• Als je dit elk jaar doet krijg je steeds kleinere tranches, klopt dat? Of mag je altijd over het originele hypotheekbedrag 20% oversluiten? Dus in vijf jaar helemaal over zijn?
• Wat krijg je dan voor enorme administratieve rompslomp met allemaal losse hypotheekdelen, eventueel nog gekoppeld aan banksparen of annuïtair?

Dat percentage gaat naar mijn weten altijd over oorspronkelijke som. Ik kan me echter voor stellen dat als jij dit in het 2e jaar doet, dat je een rente aanpassing kan krijgen op het laagste deel, dus wat je het jaar ervoor ook al hebt verlaagd. Ik denk niet dat je zomaar een hypotheekdeel kan uitzoeken en dus na 5 jaar de hele hypotheek hebt verlaagd.

[Sammy_tukker]

m2011 schreef op dinsdag 20 juli 2021 @ 10:19:
[...]


Dat percentage gaat naar mijn weten altijd over oorspronkelijke som. Ik kan me echter voor stellen dat als jij dit in het 2e jaar doet, dat je een rente aanpassing kan krijgen op het laagste deel, dus wat je het jaar ervoor ook al hebt verlaagd. Ik denk niet dat je zomaar een hypotheekdeel kan uitzoeken en dus na 5 jaar de hele hypotheek hebt verlaagd.

Dat zou betekenen dat als je 'gewoon' 20% aflost dit ook over de lage rente gaat: dat is niet zo, dat mag je altijd kiezen, net als de keuze eerder klaar met aflossen of nu maandlasten verlagen

[Montaner]

https://www.hypotheek-ren...deling-door-nieuwe-regels

Ook een nadeel voor de consument
De nieuwe regels bevatten ook een nadeel voor de consument. De vergoedingsvrije ruimte bij rentemiddeling is namelijk vervallen. De 10% of 20% van de hypotheeksom die u boetevrij mag aflossen is niet meer van toepassing op middelen, omdat niet wordt afgelost.

Daarnaast mogen banken een bepaling opnemen waarmee het aantal keren dat u rentemiddeling kunt toepassen wordt beperkt, bijvoorbeeld tot eens in de 5 of 10 jaar.

Tenzij het dus specifiek in de voorwaarden staat denk ik niet dat het nog kan..

[Chris03]

Montaner schreef op dinsdag 20 juli 2021 @ 10:29:
https://www.hypotheek-ren...deling-door-nieuwe-regels


[...]


Tenzij het dus specifiek in de voorwaarden staat denk ik niet dat het nog kan..

Jij hebt het nu over middeling: dat is iets anders dan voor een deel van je hypotheek een andere rentevastperiode kiezen. Middeling kies je als je een boete moet betalen maar dat geld niet kunt/wilt betalen, hier gaat het om een situatie waar geen boete van toepassing is.

Ik heb dit zelf ook ooit gedaan bij de Rabobank. Mijn hypotheek loopt sinds 2010, dus jouw situatie kan anders zijn. Ik zag in 2013 of 2014 dat de Rabobank de voorwaarden had gewijzigd, zodat er bij nieuwe hypotheken in de voorwaarden stond dat je bij omzetting van een deel van de lening een boete betaalt alsof de hele lening wordt afgelost.

In mijn voorwaarden stond dat niet en de regel is tegenwoordig dat algemene voorwaarden in het voordeel van de klant moeten worden uitgelegd als ze onduidelijk zijn. Ik heb dus voor 20% van mijn lening een nieuwe rentevaste periode gevraagd én gekregen. Dat ging niet zomaar: het werd eerst afgewezen en pas toen ik volhield wilden ze akkoord gaan, op voorwaarde dat voor de hele lening (dus ook het deel dat achterbleef) de nieuwe voorwaarden zouden gaan gelden (heel flauw, maar begrijpelijk dat ze het proberen).

Omdat ik geen zin had om bij het Kifid mijn gelijk te halen ben ik hiermee akkoord gegaan. De rest heb ik afgelost, problem solved

Oftewel: het hangt af van je geldverstrekker, je voorwaarden en je doorzettingsvermogen, maar het kan soms wel.

[Montaner]

Chris03 schreef op dinsdag 20 juli 2021 @ 16:57:
[...]


Jij hebt het nu over middeling: dat is iets anders dan voor een deel van je hypotheek een andere rentevastperiode kiezen. Middeling kies je als je een boete moet betalen maar dat geld niet kunt/wilt betalen, hier gaat het om een situatie waar geen boete van toepassing is.

Ik heb dit zelf ook ooit gedaan bij de Rabobank. Mijn hypotheek loopt sinds 2010, dus jouw situatie kan anders zijn. Ik zag in 2013 of 2014 dat de Rabobank de voorwaarden had gewijzigd, zodat er bij nieuwe hypotheken in de voorwaarden stond dat je bij omzetting van een deel van de lening een boete betaalt alsof de hele lening wordt afgelost.

In mijn voorwaarden stond dat niet en de regel is tegenwoordig dat algemene voorwaarden in het voordeel van de klant moeten worden uitgelegd als ze onduidelijk zijn. Ik heb dus voor 20% van mijn lening een nieuwe rentevaste periode gevraagd én gekregen. Dat ging niet zomaar: het werd eerst afgewezen en pas toen ik volhield wilden ze akkoord gaan, op voorwaarde dat voor de hele lening (dus ook het deel dat achterbleef) de nieuwe voorwaarden zouden gaan gelden (heel flauw, maar begrijpelijk dat ze het proberen).

Omdat ik geen zin had om bij het Kifid mijn gelijk te halen ben ik hiermee akkoord gegaan. De rest heb ik afgelost, problem solved

Oftewel: het hangt af van je geldverstrekker, je voorwaarden en je doorzettingsvermogen, maar het kan soms wel.

Sja, maar zoals je aangeeft waren de voorwaarden daarover niet duidelijk. Kan je het gedeelte uit de AV citeren op basis waarvan het dan wel mogelijk was?

[Batavia]

Houthacker schreef op maandag 19 juli 2021 @ 22:04:

- Kwam een *andere* hypotheekverstrekker tegen die dit open en eerlijk op zijn site heeft staan: https://www.bnpparibas-pf...-om-naar-een-lagere-rente. Mijn eigen verstrekker maakt hier nergens melding van (voor zover ik kan zien en met uitzondering van de bovengenoemde kleine letters).

Ik zou het je hypotheekverstrekker vragen.

Welke voorwaarden een ander heeft maakt niet zo veel uit. Je hebt daar geen lening.

[Batavia]

Lordy79 schreef op maandag 19 juli 2021 @ 22:09:
Als je 20pct per jaar boetevrij mag aflossen mag je het ook boetevrij oversluiten maar ik denk dat als je t wil oversluiten dan dus wel afsluitprovisie betaalt.
Die is trouwens aftrekbaar net zoals hyprente en afhankelijk van hoeveel je nu betaalt kan t wel lucratief zijn dus ik zou t (laten?) uitrekenen!

Mijn hypotheekverstrekker eist dat ze de "eerste" zijn met een claim op het huis. Als je een deel over sluit wilt niet zeggen dat je dan ook nog goede voorwaarden krijgt omdat andere een claim hebben op het zelfde onderpand

[Lordy79]

Batavia schreef op dinsdag 20 juli 2021 @ 19:44:
[...]


Mijn hypotheekverstrekker eist dat ze de "eerste" zijn met een claim op het huis. Als je een deel over sluit wilt niet zeggen dat je dan ook nog goede voorwaarden krijgt omdat andere een claim hebben op het zelfde onderpand

Je kunt toch gewoon overspuiten bij dezelfde hypotheekverstrekker?

[Chris03]

Montaner schreef op dinsdag 20 juli 2021 @ 19:01:
[...]

Sja, maar zoals je aangeeft waren de voorwaarden daarover niet duidelijk. Kan je het gedeelte uit de AV citeren op basis waarvan het dan wel mogelijk was?

In de Algemene voorwaarden voor particuliere geldleningen van de Rabobank 2008 staat:
"U mag zonder vergoeding per kalenderjaar maximaal één van de volgende bedragen aflossen:
20% van de oorspronkelijke hoofdsom, of <mijn interpretatie: een verplichte aflossing>."

Bij de boetebepalingen staat dat de boete verschuldigd is bij eerder aflossen. Hier kun je niet expliciet uithalen dat gedeeltelijk aflossen is toegestaan, maar in de voorwaarden van 2014 staat dit:

"Spreekt u met ons een ander rentetype of een andere rentevastperiode af? Dan zien wij dat als het eerder terugbetalen van het hele leningdeel. Misschien moet u ons daarom een boete betalen."

Hier staat expliciet bij dat de boete wordt bepaald over het hele leningdeel en in de oude voorwaarden staat dat niet.

Ik heb het erop gegooid dat de nieuwe leningduur beter "passend" is voor mijn situatie en dat de Rabobank er vanuit hun "zorgplicht" er toch aan mee zouden moeten werken. Aangezien de AFM dit belangrijke termen vindt, kan de bank dat niet zomaar negeren. Maar iedere situatie is anders en de voorwaarden wijzigen regelmatig, dus het is geen gegeven dat je het cadeau krijgt.

[ybos]

Interessant topic! Ik ga de voorwaarden van mijn hypotheek binnenkort ook eens doorspitten!

[Houthacker]

Update: Hypotheekverstrekker zegt dat het niet mogelijk is: "Op het moment dat u kiest voor het afkopen van de hypotheekrente dan zal dit altijd moeten gebeuren op basis van de volledige waarde van uw leningdeel. De boetevrije som is een bedrag waarover wij geen boete berekenen, maar kan niet afzonderlijk gesplitst worden om alleen op basis van de waarde van de boetevrije som een andere rente te kiezen."

Ik krijg verderop deze week wat te horen van de hypotheekadviseur.

[FreakNL]

Als je het geld gewoon hebt liggen kunnen ze het bijna niet tegen houden lijkt me. Aflossen van 10% vd hoofdsom op 1 januari en daarna 10% vd hoofdsom lenen tegen marktrente Hoe staat de BD daartegenover (HRA?).

Ik denk er zelf ook over na. Zou het zelfs aflossingsvrij kunnen doen, dan kan ik hem wegstrepen tegen VRH. Dan interesseert de BD het ook niet meer.

[ Voor 56% gewijzigd door FreakNL op 21-07-2021 13:02 ]

[Laapo]

Wat ben ik blij dat ik dit topic ben tegen gekomen. Denk je alles al te weten, komt er toch weer iets nieuws voorbij.

Ik zit aan het begin van het traject en zal dit ook even voorleggen, misschien toch een of twee losse aflosvrije delen van 10% laten opnemen en ze ieder jaar even aan het werk zetten.

[Rubbergrover1]

FreakNL schreef op woensdag 21 juli 2021 @ 12:56:
Als je het geld gewoon hebt liggen kunnen ze het bijna niet tegen houden lijkt me. Aflossen van 10% vd hoofdsom op 1 januari en daarna 10% vd hoofdsom lenen tegen marktrente Hoe staat de BD daartegenover (HRA?).

De Belastingdienst vindt dat prima. Het lastige punt hier is de vraag waar je die 10% vervolgens zou kunnen gaan lenen. Het is maar de vraag of je huidige geldverstrekker zo'n verhoging goed vindt als je net een vergelijkbaar bedrag hebt gebruikt voor aflossing. En een andere commerciële partij wil in de regel niet op de tweede plek komen.

[FreakNL]

Ik kan bij mij huidige verstrekker “gewoon” bijlenen tegen marktrente. Het boeit ze ook niet wat ik met dat geld doe…

In theorie zou ik daar het andere hypotheekdeel mee moeten kunnen aflossen…

[TheDudez]

FreakNL schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 07:01:
Ik kan bij mij huidige verstrekker “gewoon” bijlenen tegen marktrente. Het boeit ze ook niet wat ik met dat geld doe…

In theorie zou ik daar het andere hypotheekdeel mee moeten kunnen aflossen…

Als je geld wilt lenen moet je aangeven waarvoor. Als je geld leent voor bijvoorbeeld een auto is de rente ook hoger dan voor een huis. Zo niet hoor ik dat graag. Graag met bron.

https://www.rente.nl/lene...n-voor-aflossen-hypotheek

[ Voor 6% gewijzigd door TheDudez op 24-07-2021 07:59 ]

[Berenburg]

FreakNL schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 07:01:
Ik kan bij mij huidige verstrekker “gewoon” bijlenen tegen marktrente. Het boeit ze ook niet wat ik met dat geld doe…

In theorie zou ik daar het andere hypotheekdeel mee moeten kunnen aflossen…

Algemene Plusvoorwaarden voor particuliere leningen van de Rabobank 2020

Hoofdstuk 2

3b U mag per kalenderjaar altijd zonder vergoeding maximaal 20% van het beginbedrag van het leningdeel terugbetalen met geld dat u niet van ons leent.