Waterschade in flat - welke stappen moet je nemen

[robin788]

Mijn onderbuurvrouw heeft waterschade.

Zij is bij mij is gekomen om dit te melden en heeft dit tevens doorgegeven aan de VVE.

Nu heeft de VVE het vermoeden dat het in de afvoerleidingen van mijn keuken ligt en vraagt of ik het wil oplossen met de onderbuurvrouw.

Iedereen legt het nu bij mij neer.

Wat zijn nu de juiste stappen om te nemen:

Wie moet bijvoorbeeld de schade melden bij de opstalverzekering van de VVE. Beide, de slachtoffer of de vermoedelijke veroorzaker?

Kan ik zelf een lekdetectie bureau inschakelen of gaat dat via de verzekering?

Waar moet ik allemaal rekening mee houden?

Hoop graag iets te horen.

[Honesty]

Slachtoffer maakt de melding bij de verzekering en als ik jou was zal ik die lekdetectie laten inschakelen door de vve. Onze vve heeft een abonnement bij een loodgieters bedrijf en deze kosten zijn doorgaans voor de vve.
Pas op als blijkt dat het kit los zit kan de vve het wle op je verhalen

[Guldan]

Wij hadden een VvE beheerder (externe partij). Ik zou die ook even bellen om te vragen wat de volgende stappen en je rechten/plichten zijn op dit vlak.

[Yor]

Het ligt er maar net allemaal aan wat voor VVE je hebt en hoe de verdeling/instelling is van de leden cq eigenaren.

Zelf ooit eens een gelijke situatie gehad, echter was ik dan diegene die de schade had in de kelder, vermoedelijk door een lek in de badkamer van het appartement erboven.

Nu woonde ik in een blok waarvan meerdere appartementen eigendom waren van 1 persoon, veel anderen het als tijdelijke spaarpot zagen en sommigen er al jaren woonden. Resultaat was dat de VVE eigenlijk zo min mogelijk wilde uitgeven aan woongenot, want de helft woont er niet of gaat in de nabije toekomst weg.

Enfin, de VVE vond ook dat ik zelf maar moest uitzoeken waar het water vandaan kwam dat door het plafond van mijn kelder sijpelde. Je snapt natuurlijk dat ik dat niet zo zag. Advocaat ingeschakeld die een brief schreef naar de VVE welke uiteindelijk een onderzoek heeft laten uitvoeren met als voorwaarde dat indien het lek uit mijn eigen appartement kwam, ik deze kosten moest betalen.

Uiteindelijk bleek dus inderdaad de schade door het appartement boven mijn kelder te worden veroorzaakt, en heb de VVE zelfs mij advocaatkosten laten betalen.
De eigenaar van het desbetreffende appartement was behoorlijk boos en om het verhaal maar kort te houden: Heb nu nog last van mijn gebit.

Dus dek jezelf in, neem een jurist/rechtsbijstand/advocaat in de arm en laat je door hen voorlichten en bijstaan.

[robin788]

Honesty schreef op zondag 18 juli 2021 @ 13:55:
Slachtoffer maakt de melding bij de verzekering en als ik jou was zal ik die lekdetectie laten inschakelen door de vve. Onze vve heeft een abonnement bij een loodgieters bedrijf en deze kosten zijn doorgaans voor de vve.
Pas op als blijkt dat het kit los zit kan de vve het wle op je verhalen

Dus de slachtoffer moet sowieso een melding maken bij de verzekering.
VVE doet geen poging om een lekdetectie bureau te laten komen. Kan ik zelf onderzoek laten doen of moet ik wachten op de verzekering?

Enige mogelijkheid waar de lekkage kan zitten, is in de keukenvloer.

[robin788]

Guldan schreef op zondag 18 juli 2021 @ 14:03:
Wij hadden een VvE beheerder (externe partij). Ik zou die ook even bellen om te vragen wat de volgende stappen en je rechten/plichten zijn op dit vlak.

Wij hebben ook een VVE beheerder (externe partij), maar die doet niets. Ik moet het zelf oplossen met de onderbuurvrouw. VVE en buurvrouw doen niets, dus alles ligt bij mij.
Ik had gehoopt dat de VVE de schade sowieso zou melden bij de verzekering en daar vanuit verder.

[robin788]

Yor schreef op zondag 18 juli 2021 @ 14:24:
Het ligt er maar net allemaal aan wat voor VVE je hebt en hoe de verdeling/instelling is van de leden cq eigenaren.

Zelf ooit eens een gelijke situatie gehad, echter was ik dan diegene die de schade had in de kelder, vermoedelijk door een lek in de badkamer van het appartement erboven.

Nu woonde ik in een blok waarvan meerdere appartementen eigendom waren van 1 persoon, veel anderen het als tijdelijke spaarpot zagen en sommigen er al jaren woonden. Resultaat was dat de VVE eigenlijk zo min mogelijk wilde uitgeven aan woongenot, want de helft woont er niet of gaat in de nabije toekomst weg.

Enfin, de VVE vond ook dat ik zelf maar moest uitzoeken waar het water vandaan kwam dat door het plafond van mijn kelder sijpelde. Je snapt natuurlijk dat ik dat niet zo zag. Advocaat ingeschakeld die een brief schreef naar de VVE welke uiteindelijk een onderzoek heeft laten uitvoeren met als voorwaarde dat indien het lek uit mijn eigen appartement kwam, ik deze kosten moest betalen.

Uiteindelijk bleek dus inderdaad de schade door het appartement boven mijn kelder te worden veroorzaakt, en heb de VVE zelfs mij advocaatkosten laten betalen.
De eigenaar van het desbetreffende appartement was behoorlijk boos en om het verhaal maar kort te houden: Heb nu nog last van mijn gebit.

Dus dek jezelf in, neem een jurist/rechtsbijstand/advocaat in de arm en laat je door hen voorlichten en bijstaan.

Ik hoop niet dat het zover moet komen om mezelf in te dekken.

[D-dark]

Normaal gesproken zijn alle verticale afvoerleidingen voor de VVE en de aansluiting erop voor de bewoner.

Dan is het correct dat je in eerste instantie het moet regelen met je onderbuurvrouw.
De VVE is dan een derde partij welke alleen aansprakelijk is als het aan het deel ligt wat van de VVE is.

Aan jou dus de verantwoording om te kijken waar het lek zit.
Evt kan je de VVE wel vragen of ze goede ervaringen met een partij hebben.

Dus meld het bij je opstalverzekering.

[synoniem]

De opstalverzekering is 99,9% zeker van de VvE dus daar moet het in elk geval gemeld worden. Dus de VvE beheerder moet een melding doen en niet de bewoner. Daarna is het kwestie van vaststellen waar het lek zit als het voor de meter zit is de VvE aansprakelijk. Zit het achter de meter dan ben jezelf aansprakelijk en meld je het bij je AVP verzekering dan zoekt die het wel uit met de inboedelverzekering van je buurvrouw.

[core_dump]

Als stelregel geldt dat de VVE (middels de opstalverzekering) verantwoordelijk is voor de standleidingen (verticaal) en de eigenaar van het huis/appartement verantwoordelijk is voor alles wat op de standleiding is aangesloten (horizontale leidingen)

De actie ligt inderdaad bij jou, als veroorzaker van de lekkage dien jij jouw AvP verzekeraar in kennis te stellen van de schade die JIJ (NIET de VVE) hebt veroorzaakt. De actie ligt dus inderdaad bij jou.

[Pizza_Boom]

core_dump schreef op dinsdag 20 juli 2021 @ 15:49:
De actie ligt inderdaad bij jou, als veroorzaker van de lekkage dien jij jouw AvP verzekeraar in kennis te stellen van de schade die JIJ (NIET de VVE) hebt veroorzaakt. De actie ligt dus inderdaad bij jou.

Dat is nog niet zeker, er is een vermoeden.

[Harrie_]

Pizza_Boom schreef op dinsdag 20 juli 2021 @ 15:53:
[...]
Dat is nog niet zeker, er is een vermoeden.

Dit inderdaad.

Het is niet zeker dat het lek van TS komt. VVE mag dat dus laten onderzoeken. Als inderdaad blijkt dat het lek vanuit het appartement van TS komt dan kan TS zijn verzekering inschakelen om het lek te laten maken.

De onderbuurvrouw kan mag moet trouwens haar eigen verzekering inschakelen:

Goed om te weten: het is altijd je eigen verzekering die optreedt voor een gedekt schadegeval. Dus wanneer het water van bij de buren komt, maar jij hebt schade, moet je dit aangeven aan je eigen verzekeraar.

[Anoniem: 39993]

Eerst vaststellen waar het water vandaan komt. Meestal laat een VvE dat door een externe partij onderzoeken. In principe ga je pas kijken naar aansprakelijkheid als vastgesteld is waar de lekkage zit. Dat iemand zich bij de VvE bedacht dat het misschien weleens van een keukenafvoer van de TS zou kunnen komen, is leuk meegedacht van achter zijn bureau, maar ook niet meer dan dat.

Er is een reden om zoiets door de VvE te laten doen. Want eigenlijk wil je deze verantwoordelijkheid niet uitgevochten hebben tussen buren. Veel mensen zullen namelijk even onder de keuken kijken bij de aan- en afvoerleidingen, vaststellen dat daar geen druppelttje water te zien is en dat terugkoppelen naar de buren "Buurvrouw, ik heb even gekeken en bij mij lekt het niet. Kom zelf ook maar even kijken!"

Wat ik in deze situatie zou doen:
1. Zelf onderzoek doen. Gewoon even goed overal kijken. Even de plint onder keuken vandaan trekken en gewoon met een zaklamp inspecteren. In de kastjes kijken bij de aan- en afvoer leidingen terwijl de kraan lekker loopt....
2. Zie je dan helemaal niets, dan koppel je dat netjes terug naar de buurvrouw en de VvE. Afsluitend met je vermoeden dat het water ergens anders vandaan komt en dat het voor jou niet te achterhalen is waar. De VvE is ook verantwoordelijk voor de leidingen "in" het gebouw. Dus jij bent maar verantwoordelijk voor het stukje leiding tot het punt waar de leiding de muur of de vloer in gaat. Zodra de leiding niet meer ín jouw prive-gedeelte zit, valt deze ook buiten jouw verantwoordelijkheid.

Maar probeer in ieder geval je verantwoordelijkheid een beetje te nemen door even goed te controleren of jij inderdaad geen lekkage onder je keuken hebt. Kijk ook meteen even onder je wasmachine bijvoorbeeld. En communiceer duidelijk met je buurvrouw én de VvE wat je hebt gedaan en wat je bevindingen zijn.

[Anoniem: 39993]

Harrie_ schreef op dinsdag 20 juli 2021 @ 16:00:
[...]


Dit inderdaad.

Het is niet zeker dat het lek van TS komt. VVE mag dat dus laten onderzoeken. Als inderdaad blijkt dat het lek vanuit het appartement van TS komt dan kan TS zijn verzekering inschakelen om het lek te laten maken.

De onderbuurvrouw kan mag moet trouwens haar eigen verzekering inschakelen:


[...]

Als je in BE woont wel inderdaad. Ik meen me ook zoiets te herinneren voor NL, maar kan daar nu zo snel even niets over vinden.

[Oon]

Anoniem: 39993 schreef op dinsdag 20 juli 2021 @ 16:55:
[...]

Als je in BE woont wel inderdaad. Ik meen me ook zoiets te herinneren voor NL, maar kan daar nu zo snel even niets over vinden.

In NL kun je ook gewoon je eigen verzekering bellen en het verhaal uitleggen. Die zullen hun best doen het op de andere partij te verhalen, maar jij bent zelf verzekerd voor schade, dus in eerste instantie zal je verzekering hierbij gewoon uitbetalen.

[Harrie_]

Anoniem: 39993 schreef op dinsdag 20 juli 2021 @ 16:55:
[...]

Als je in BE woont wel inderdaad. Ik meen me ook zoiets te herinneren voor NL, maar kan daar nu zo snel even niets over vinden.

Ik heb het iig over NL

[Rukapul]

Als jij overtuigd bent dat de oorzaak niet bij jouw ligt dan hoef je niets te doen.

Daarvoor zou ik wel zelf even alle bereikbare afvoeren en waterleidingen nalopen op overstromingen en lekkages. Controleer daarbij ook eventuele kitranden.

Water kan ver horizontaal reizen voor het ergens anders opduikt. Een vaag vermoeden van de bron is dan ook onvoldoende om de verantwoordelijke van die bron tot actie te bewegen.

De crux in deze is dat als je toch kosten maakt en het niet bij jou ligt dat het een bak met werk kan zijn om de kosten terug te krijgen. Daarom is het handiger als iemand anders de kosten eerst draagt of je bij voorbaat al aansprakelijk stelt. Dan ligt de rekening bij je aansprakelijkheidsverzekering.

Een ander punt is dat lekkages verantwoordelijkheid van de VvE dan wel appartementseigenaar kan zijn. Typisch als je moet hakken en breken, zelfs in je eigen appartement, dan is het de verantwoordelijkheid van de VVE: https://www.rechtenvastgo...tencomplex-aansprakelijk/

Daarom is het handig om na kort eigen onderzoek de bal bij de onderburen/VVE te leggen. Eventueel na met de eigen aansprakelijkheidsverzekering te hebben kortgesloten.

[Anoniem: 39993]

Harrie_ schreef op dinsdag 20 juli 2021 @ 17:38:
[...]


Ik heb het iig over NL

Ik zag in je link iets over een verzekeringtype "familiale". Dat triggerde mij om het adres te bekijken en daar zag ik .be. Volgens mij is dit er in NL ook, maar daar kon ik dus even geen harde bewijzen voor vinden. Normaal is verhaalbare schade door derden uitgesloten, maar voor specifiek dit soort gevallen werkt het anders als ik me niet vergis. Anders zou je inderdaad de situatie krijgen dat iemand in een appartement een andere rechtspositie zou hebben als iemand in een normale woning. Die laatstgenoemde heeft schade die niet op een ander te verhalen is en zou dus gedekt zijn, terwijl de eerstgenoemde het maar zou moeten gaan verhalen bij "die gokverslaafde alcoholist zonder WAP verzekering boven hem". Maar andersom natuurlijk ook: als de wasmachine in een gewone woning waterschade veroorzaakt, dan zou dat verzekerd zijn maar als je wasmachine waterschade veroorzaakt bij de onderbuurman weer niet.... Dat zal ook wel precies het idee achter die regeling zijn.

Maar er is natuurlijk ook nog een praktisch dingetje wat de VvE en de buurvrouw bezig houdt: een lekkage. Die stopt niet nadat wij bepaald hebben dat de buurvrouw haar schade moet claimen bij haar inboedelverzekering. En dáárom kloppen ze nu aan bij de TS: het lekt en ze denken dat het water bij TS vandaan komt. Dat lekken moet stoppen. Daarna kan de balans opgemaakt worden en kan de buurvrouw haar schade ergens claimen. Qua spullen zal dat waarschijnlijk háár inboedelverzekering zijn en eventuele schade aan de opstal zal voor rekening van de opstalverzekering van de VvE komen.

Stap 1 is in mijn ogen dus niet meer dan even onder de keuken kijken, onder de wasmachine kijken en even de kitranden nalopen. Als daar niets uitkomt, dan zullen ze een lekzoeker moeten laten komen. Maar dat is niet op verzoek van TS (immers geen lekkage te constatteren in dat geval). Daarom zou het dus goed zijn als de VvE dit op zich zou nemen. (Needless to say dat als het inderdaad lekt onder de keuken van de TS, dat het natuurlijk wél zijn verantwoordelijkheid is om dat ASAP te laten fixen.)

[ Voor 41% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 20-07-2021 19:00 ]

[Harrie_]

Anoniem: 39993 schreef op dinsdag 20 juli 2021 @ 18:15:
[...]
[Lang verhaal]

Precies wat ik dus zei in deze post

[Anoniem: 39993]

Eerst zelf onderzoeken natuurlijk. Voor hetzelfde geld zie je in 1 oogopslag dat het mis is, zodra je de plint onder de keuken vandaan haalt en de kraan even laat lopen. Dan hoeft die lekzoeker niet eens te komen.

Misschien heb ik het gemist, maar ik dacht nergens gelezen te hebben dat TS zelf al onderzocht heeft of er inderdaad iets lekt onder zijn keuken. Ik heb vroeger ook weleens een lekkende wasmachine gehad in mijn eerste appartement. De onderbuurvrouw zag een vochtplek in haar hal. Wasmachine bleek inderdaad heel lichtjes te lekken. Meteen verholpen en een nieuwe wasmachine besteld. Heb nog aangeboden het plafond te schilderen als het droog was, maar dat was niet nodig. Dat was verder gelukkig niet verzekeringswaardig.

[Amphiebietje]

Rukapul schreef op dinsdag 20 juli 2021 @ 18:13:
Als jij overtuigd bent dat de oorzaak niet bij jouw ligt dan hoef je niets te doen.

Daarvoor zou ik wel zelf even alle bereikbare afvoeren en waterleidingen nalopen op overstromingen en lekkages. Controleer daarbij ook eventuele kitranden.

Water kan ver horizontaal reizen voor het ergens anders opduikt. Een vaag vermoeden van de bron is dan ook onvoldoende om de verantwoordelijke van die bron tot actie te bewegen.

Dit. In mijn vorige flat was er op een gegeven moment een lek bij een van de onderste flats, waar de bron uiteindelijk 2 verdiepingen hoger drie flats in horizontale richting verderop was. Het water was tussen de betonnen platen gelopen en had zo die weg afgelegd zonder dat de tussenliggende woningen er last van hadden.

[MaD_co]

Anoniem: 39993 schreef op dinsdag 20 juli 2021 @ 16:53:

Er is een reden om zoiets door de VvE te laten doen. Want eigenlijk wil je deze verantwoordelijkheid niet uitgevochten hebben tussen buren. Veel mensen zullen namelijk even onder de keuken kijken bij de aan- en afvoerleidingen, vaststellen dat daar geen druppelttje water te zien is en dat terugkoppelen naar de buren "Buurvrouw, ik heb even gekeken en bij mij lekt het niet. Kom zelf ook maar even kijken!"

Wat ik in deze situatie zou doen:
1. Zelf onderzoek doen. Gewoon even goed overal kijken. Even de plint onder keuken vandaan trekken en gewoon met een zaklamp inspecteren. In de kastjes kijken bij de aan- en afvoer leidingen terwijl de kraan lekker loopt....

Wait.. whut?

Het advies is dus precies te doen wat je zelf 2 zinnen ervoor afraadt?

[Rukapul]

MaD_co schreef op dinsdag 20 juli 2021 @ 20:02:
[...]


Wait.. whut?

Het advies is dus precies te doen wat je zelf 2 zinnen ervoor afraadt?

Zelf kijken kost niets en is weinig moeite. Dat doe je als goede buur gewoon.

Als je het serieus werk wordt leg je het terug.

Het scheelt potentieel ook veel vermijdbare kosten waar je zelf (of je verzekering) voor opdraait als een pro wordt ingeschakeld en het probleem wel bij je ligt.

[ Voor 19% gewijzigd door Rukapul op 20-07-2021 20:14 ]

[RiDo78]

Wij hebben iets soortgelijks meegemaakt. Er was een koudwaterleiding gesprongen die tussen de keuken en de meterkast liep. De leiding had in de hal een aftakking naar de douche en het vermoeden is dat de leiding daar gesprongen is.

Onze benedenburen waren op dat moment op vakantie en de buren daar nog onder begonnen ineens te klagen over water wat door hun meterkast naar beneden liep. Lang verhaal kort, significante schade in de twee appartementen onder mij en bij mij bleek in 3 ruimten (slaapkamer, woonkamer en hal) de ondervloer van het laminaat doorweekt te zijn.

Het grootste probleem wat je alleen hebt is dat het heel moeilijk is vast te stellen waar het lek zit. Het is hierboven al aangegeven, maar water kan zich vrij ver verplaatsen voordat het ergens een weg naar buiten vind. Hier heeft een loodgieter leiding voor leiding afgekoppeld en gekeken of de watermeter nog bewoog als hij de waterdruk er weer opzette. Zodoende kon hij de leiding vinden waar het lek moest zitten.

Want bij de benedenburen kwam het water op verschillende plekken omlaag. In de hal door het plafond (door gips/stucwerk), in de meterkast (via de verschillende leidingen die naar mijn appartement liepen), in de slaapkamer langs de binnenzijde van de buitenmuur, circa 4 meter van het vermoedelijke lek af. En in de woonkamer was het plafond weker geworden (maar nog niet door gaan lekken).

De buren en wij hebben elk hun eigen inboedelverzekering aangesproken. De VVE heeft haar opstalverzekering aangesproken. En eigenlijk is het ook heel simpel. De inboedelverzekering dekt de roerende zaken, de opstalverzekering de onroerende zaken en gevolgschade. Dus een zwevende laminaatvloer is inboedel. Een verlijmde vloer of het behang is opstal.

Maar ook rekening van de week dat we op hotel moesten is door de opstalverzekering betaald. Wij konden immers geen water gebruiken waardoor het appartement technisch onleefbaar werd.

[robin788]

Bedankt voor jullie reactie.
Ik heb uiteindelijk geïnformeerd bij een aantal verzekeringskantoren, welke stappen hier genomen moeten worden. Beide geven aan dat de buurvrouw waar de lekkage is ontstaan, dit moet melden bij de verzekering en zij moet dit laten onderzoeken en vervolgens claimen bij de verzekering. Die gaat dit verhalen bij de veroorzaker.

Ik heb samen met iemand van de technische bestuur VVE gekeken naar een lekkage. Helaas is daar niets naar voren gekomen.

Volgens mij kan je een lekdetectie onderzoek laten doen waar men kan zien waar een lekkage vandaan komt. De kosten liggen tussen 350 en 500 ex btw.

Heeft iemand dit weleens laten doen en zijn jullie ervaringen?

Er is een eigen risico van 500 euro van toepassing. Is dit altijd zo hoog?

[sugarlevi01]

robin788 schreef op donderdag 22 juli 2021 @ 23:15:


Volgens mij kan je een lekdetectie onderzoek laten doen waar men kan zien waar een lekkage vandaan komt. De kosten liggen tussen 350 en 500 ex btw.

Heeft iemand dit weleens laten doen en zijn jullie ervaringen?

Er is een eigen risico van 500 euro van toepassing. Is dit altijd zo hoog?

500 euro eigen risico, kan ja. Hier ook een akkefietje, en volgens mij kwam ergens ook zo'n soort bedrag vanuit de opstal naar boven drijven.

Vve en opstal waren ook niet heel meewerkend, maar onze vve is momenteel sowieso een wrak.

Die heeft wel een aannemer die dat soort dingen doet. Die heb in de anderhalf jaar al drie keer over de vloer gehad. Waarvan het de laatste keer dus bij mij vandaan kwam (inlaatcombinatie boiler stuk).
De andere keren kwam het van hoger en trok het pas bij mijn onderbuur in plafond en muren. Mocht je nog bovenburen hebben, zou het dus nog best van hoger kunnen komen. Op de een of andere manier, ontspring ik meestal de dans, en trekt het bij mij door de bestaande schachten door/langs de woning. En hoopt het zich lager op.

[leecher]

robin788 schreef op donderdag 22 juli 2021 @ 23:15:
Heeft iemand dit weleens laten doen en zijn jullie ervaringen?

Er is een eigen risico van 500 euro van toepassing. Is dit altijd zo hoog?

Was je dat van plan te gaan regelen dan? Want volgens mij is er al een stuk of 4x gepost dat jij nu gedaan hebt wat je kon en dat de bal bij andere partijen ligt. Lekker achterover leunen en zien waar het schip strand was volgens mij het advies.

[robin788]

Lekdetectie onderzoek in opdracht van mijn buurvrouw is inmiddels afgerond. Gebreke blijkt ergens in de keukenvloer bij mij te liggen, maar is niet zichtbaar.
Wachten nu op de offerte voor de herstelwerkzaamheden en dan gaat deze richting mijn opstalverzekering.

[Hielko]

Hoezo heb je een opstalverzekering? De VVE is toch (altijd?) de partij die deze moet afsluiten?