Verhuizen en aflossingsvrij of toch annuitair houden?

[HetMes]

TLDR; Blijven zitten met annuitaire hypotheek, of verhuizen, een aflossingsvrije hypotheek nemen en de rest beleggen. Welke aspecten spelen mee?

Even wat cijfers eerst om eea concreet te maken. In 2017 gekocht met 20jr vast 2.59% annuitair (hoog, weet ik, heeft redenen). Netto maandlasten in 2022 1493, waarvan 885 aflossing. Zelfde restlening aflossingsvrij is op dit moment 1.25% voor 10 jaar vast en kost 406 per maand. Dus ong. 885 aflossing versus ong. 1087 beleggen.

Zaken die we aannemen:
- HRA gaat alleen maar sneller afgebouwd worden, en bestaat vermoedelijk binnen 10 jaar niet meer.
- Vermogensbelasting blijft marginaal.
- 25 jaar lang beleggen levert veel meer op dan aflossen
- Kwakkelend Zuid-Europa gaat de rentes nog LANG laag houden, zeker na de corona-crisis.
- Kosten van verhuizen zijn marginaal
- Andere fiscale maatregelen zoals Wet Hillen.

Ons plan was om eind 2022, als de huizenmarkt weer 20% gekker is, hier voor de hoofdprijs te verkopen en naar een goedkoper deel van het land te verhuizen. Remote werken is toch de toekomst. En verhuizen gaan we binnen 10 jaar sowieso, omdat het huis te klein gaat worden met opgroeiende kinderen.

Mijn vraag is niet zozeer of we het moeten doen of niet, maar welke aspecten ik over het hoofd heb gezien.

[ Voor 4% gewijzigd door HetMes op 13-07-2021 16:57 ]

[RM-rf]

dus je hebt in 2017 een besluit genomen een huis te kopen je lening twintig jaar vast te leggen, en nu wil je weer verhuizen en doe je weer voorspellingen over wat je denkt dat de langete-termijns toekomst gaat brengen en wil daarop al inspelen.

waarbij je uitspraken doet die zeker niet in steen gebeiteld zijn:
- afschaffen HRA in 10 jaar kan, maar niemand kan dat garanderen
- rente laag blijven kan ook, maar ook daarvoor kan niemand je echte garanties geven
- beleggen levert veel op kan zijn, maar vaak is dat vooral een goede langetermijnsstrategie aanhouden en geduld hebben, ook dan kan het zijn dat je een paar jaar juist relatief weinig rendement hebt.
- in 2022 zou de woningmarkt 'weer 20% gekker zijn' is ook vooral een ontwikkeling uit het verleden toepassen op de toekomst, wat meestal iets te kortzichtig is (sowieso is een term als 'gekker' weinigzeggend en is het sterk de vraag of je er veel aan hebt als je streven sowieso ook een huis terugkopen is)


wil je nu werkelijk verhuizen?
is er wat mis aan je huidige woning en heb je dan werkelijk een beter huis gevonden?
is werkelijk de enige motivatie ervoor dat 'de kosten ervoor zo laag zijn' of mis je wat aan je huidige woonsituatie?

Ik zou zelf heel erg oppassen allemaal 'dogmatische' toekomstideeen jezelf te gaan voorstellen en lukraak te denken dat omdat je dat nu denkt, dat het wel zo zal moeten zijn en er alles op zetten.

Ik kan me niet echt voorstellen dat je werkelijk iedere 4 jaar opnieuw wilt gaan verhuizen, enkel omdat 'de kosten van verhuizen nihil zouden zijn'.

[ Voor 10% gewijzigd door RM-rf op 13-07-2021 17:17 ]

[JDFS]

@RM-rf met je eens. Ben dit jaar (eerste koophuis, nieuwbouw) verhuisd en mijn god wat zou ik die paar maanden van m'n leven aan plannen en nadenken graag terugnemen , laat staan dit over 2 jaar weer doen.

@HetMes, koffiedik kijken. in 2017 verwachtte niemand dat de rente nog zou gaan dalen, in 2019 ook niet. Ik heb mijn rente vastgezet op 1,05% en zelfs daarna is die nog naar beneden gegaan.

[ Voor 40% gewijzigd door JDFS op 13-07-2021 17:17 ]

[flyingdutchboy]

Omzetten naar aflossingsvrij kan heel interessant zijn omdat je HRA vervalt en wanneer de lening opgevoerd mag worden in box 3. Alleen interessant in geval je een goed gevulde box 3 hebt en dus VRH betaalt.

[HetMes]

RM-rf schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 17:12:

Maar zijn er aspecten van de financiële kant die ik over het hoofd heb gezien?

Over hoe onze situatie is veranderd en hoe wij risico's inschatten heeft discussie voeren geen zin.

[HetMes]

flyingdutchboy schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 17:23:
Omzetten naar aflossingsvrij kan heel interessant zijn omdat je HRA vervalt en wanneer de lening opgevoerd mag worden in box 3. Alleen interessant in geval je een goed gevulde box 3 hebt en dus VRH betaalt.

O ja, daar moet ik eens naar kijken hoe dat zich allemaal verhoudt. Maar ik heb zo'n idee dat hypotheek en huizenwaarde al gauw een positief vermogen opleveren.

Goed punt. Bedankt.

[Barrycade]

Weet niet of je een 100% aflossingsvrije hypotheek kan gaan regelen, wellicht wel als je met je whopping overwaarde een goedkope hut in nowhereland weet te regelen waardoor je 50% van de aankoopwaarde moet financieren.

Dat je wellicht je aflossingsvrije hypotheek mag gaan aftrekken van je box 3 is net zo onzeker als al je andere aannames.

Want dat zal tot weer een bubbel gaan leiden: mensen nemen dan weer een aflossingsvrijehypotheek om box 3 te gaan drukken met over x jaar weer een berg mensen die hun huis niet kunnen betalen door het ontbreken van opbouw. Hoewel de drempel op box 3 wel omhoog gaat dus vraag me af hoe lucratief dit zal zijn.

[D-dark]

Volgens mij is 100% aflossingsvrij tegenwoordig niet meer mogelijk. Maximaal 50% dacht ik.

[Knielen]

Je gaat nu beleggen met je huis als onderpand, dat zou ik zelf nooit doen.

[HetMes]

Knielen schreef op maandag 19 juli 2021 @ 15:36:
Je gaat nu beleggen met je huis als onderpand, dat zou ik zelf nooit doen.

Met dat verschil dat ik gerust kan wachten tot een goed moment om te verkopen.

En er is natuurlijk risicovol beleggen en risicomijdend. De hypotheekrente staat in ieder geval dusdanig laag dat zowel huizenwaarde, gezien de schaarste, en beleggingen een veel grote verwacht rendement hebben dan aflossing op je hypotheek.

Het blijft een gok, maar dat is het kopen van een huis sowieso.

[HetMes]

D-dark schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 18:50:
Volgens mij is 100% aflossingsvrij tegenwoordig niet meer mogelijk. Maximaal 50% dacht ik.

Inderdaad. Maar dat is 50% van de waarde van het huis. En met wat overwaarde en beleggingen is al gauw 80% van je hypotheek aflossingsvrij.

[daan!]

HetMes schreef op zondag 25 juli 2021 @ 10:00:
De hypotheekrente staat in ieder geval dusdanig laag dat zowel huizenwaarde, gezien de schaarste, en beleggingen een veel grote verwacht rendement hebben dan aflossing op je hypotheek.

Volgens die logica is het verstandiger om in je huidige, dure, huis te blijven zitten omdat die waarde dus een veel groter verwacht rendement heeft. Je hebt het zelf over 20%, laat het 10% zijn gemiddeld, dat rendement haal je ook lang niet altijd met beleggingen.

Het klinkt alsof je je keuze al gemaakt hebt. Dat is prima, jouw geld, jouw keuze.
Persoonlijk zou ik niet met geleend geld gaan speculeren.

[frickY]

Je hebt een veel te rooskleurig beeld. Probeer je niet veel te ver boven je stand te leven?
2,59% is niet hoog. Ik betaal 4,55%. De vorige generatie 8% en hoger.

[ Voor 11% gewijzigd door frickY op 26-07-2021 07:34 ]

[TooTall_NL]

Staar je aub niet blind op je rente percentage.
Wij hebben ook 3% rente momenteel. Maar onze maandlasten zijn heus niet heel veel anders dan mensen die nu een huis in onze straat moeten kopen. Dit omdat er nu een gigantische bedragen worden geboden en zelfs overboden.
Remote werken gaat er bij ons ook komen, maar een bekende omgeving voor de kinderen is ook wel heel fijn, ik weet niet hoe oud zij in jouw plannen zijn?
Daarbij komt de vraag of de huizen dalijk nog wel echt veel goedkoper zijn in een buiten regio...
Ik heb begrepen dat de huizen daar ook al aardig stijgen.
Ik gun je een ander huis l,maar doe het vooral niet voor je rentepercentage, maar omdat je er een toekomstbeeld bij hebt.
En als de woningmarkt iets heeft bewezen de afgelopen jaren is het wel dat alle duurbetaalde voorspellers beter een paar jaar vrij hadden kunnen nemen. 😁

[Smobbo]

HetMes schreef op zondag 25 juli 2021 @ 10:00:
[...]


Met dat verschil dat ik gerust kan wachten tot een goed moment om te verkopen.

En er is natuurlijk risicovol beleggen en risicomijdend. De hypotheekrente staat in ieder geval dusdanig laag dat zowel huizenwaarde, gezien de schaarste, en beleggingen een veel grote verwacht rendement hebben dan aflossing op je hypotheek.

Het blijft een gok, maar dat is het kopen van een huis sowieso.

Welk risicoprofiel neem je mee om veranderingen in je persoonlijke situatie in te calculeren? (Geen werk, ziekte, sterfte, etc).

Je zou hier, wat mij betreft, rekening mee moeten houden in je inschatting of beleggen met geleend geld handig is of niet.

Daarnaast sta ik heel anders dan jij in de discussie (woongenot vind ik belangrijk, geld is een middel geen doel, dat soort standpunten), dus ik kan je verder denk ik weinig helpen met mijn inzichten/ideeen.

[DeMolT.]

Ik zie het nog niet terug in je TS, maar de maximale aflossingsvrije hypotheek is volgens mij 50%. Dus helemaal aflossingsvrij gaat niet (meer) op.

Verder snap ik wel dat je uit deze situatie een slaatje wilt proberen te slaan, ik zou hetzelfde doen. Gros van de mensen kiest voor een veilige strategie en dat is prima, maar ik denk dat je goed bezig bent door dit goed te onderzoeken.

De rijken worden rijk door het beleggen / investeren van geleend geld, maar wees je wel bewust van de risico's en dek die in. Dus zorg dat je solide investeringen doet, met een niet al te hoog risico. Als je een lange horizon hebt, (25 - 30 jaar), dan kun je hier echt wel een mooie slag slaan.

Pas trouwens wel op met de uitspraak "remote werken is de toekomst", want er zijn genoeg bedrijven die toch liever hun personeel meerdere dagen op kantoor zien zitten en als iedereen dan nóg langere afstanden moet gaan maken dan ze voorheen deden (jij bent vast niet de eerste die dit denkt), dan zullen de files ook niet minder worden.

[Piet_Piraat7]

Verhuizen binnen korte tijd kan toch? Dat hebben wij ook gedaan. Na 2,5 jaar gewoond te hebben in ons vorige huis kwam er een huis op ons pad die alle checkboxes afvinkte. In het vorige huis constant het gevoel "ooit wil ik dit, ooit wil ik dat", hier niet.

Ik zou alleen wel uitkijken met je rooskleurige lange termijn prognoses, zoals hier eerder wordt genoemd. Regelgeving, rentes.. het kan zo veranderen.

[Moi_in_actie]

HetMes schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 16:56:
Zaken die we aannemen:

Je zegt het hier al zelf, het zijn aannames, maar goed laten we eens kijken.

- HRA gaat alleen maar sneller afgebouwd worden, en bestaat vermoedelijk binnen 10 jaar niet meer.
- Vermogensbelasting blijft marginaal.

Beiden aannames, die waarheid kunnen worden, maar het kan ook totaal de andere kan op gaan.

- 25 jaar lang beleggen levert veel meer op dan aflossen

Hoewel beleggen interessant kan zijn, zitten er wel degelijk flinke risico's aan. Als je het als enige manier gebruikt om na afloop het aflossingsvrije deel af te kunnen lossen, moet er niet toevallig tegen de tijd dat het zover is een crisis voorbij komen. Een crisis waarbij de beleggingsmarkten voor 30% of meer inkakken.

- Kwakkelend Zuid-Europa gaat de rentes nog LANG laag houden, zeker na de corona-crisis.

Wederom een aanname, ligt er maar helemaal aan wat die landen, de EU en de ECB gaan doen. Dit is soms op de korte termijn al niet te voorspellen, over een periode van 20+ jaar al helemaal niet.

- Kosten van verhuizen zijn marginaal

Wat noem jij marginaal? Ik denk dat het helemaal niet "marginaal" is:
- Je bent geen starter meer, dus je betaald overdrachtsbelasting. 2% klinkt misschien niet als veel, maar koop je iets van 3 ton is dat toch 6000 euro, 4 ton is het 8000 enzovoorts. Deels wel aftrekbaar, maar toch.
- Makelaarskosten. Je zegt te willen gaan verkopen over 2 jaar als de markt helemaal gek is (weer een aanname), stel dat het waar is ontkom je niet aan een aankoopmakelaar. Dit plus makelaarskosten voor de verkoop en je bent snel weer een paar duizend euro kwijt.
- Hypotheekkosten, kost je denk ik tegenwoordig snel tegen de 1500 euro
- Het verhuizen zelf: het kost je veel tijd en/of geld om alle spullen te verhuizen. Onderschat dit niet, ofwel kost het je heel wat vrije dagen (indirect dus ook geld), huur van een vrachtwagen, benzine enzovoorts, of het kost je direct veel geld voor een verhuisbedrijf. Kost je ook snel weer 1000 euro.
- Huis opknap kosten, al is het alleen al maar de muren witten en een paar kleine dingen.
- Alle tijd benodigd om abonnementen enerzijds stop te zetten en anderzijds weer op te starten, adreswijzigingen doorgeven.

Al met al ben je al snel 12.000 tot 15.000 euro kwijt aan "even verhuizen", nog los van alle tijd en chaos (met kinderen erbij).

Ons plan was om eind 2022, als de huizenmarkt weer 20% gekker is, hier voor de hoofdprijs te verkopen en naar een goedkoper deel van het land te verhuizen. Remote werken is toch de toekomst. En verhuizen gaan we binnen 10 jaar sowieso, omdat het huis te klein gaat worden met opgroeiende kinderen.

Tsja, weer de aanname dat het eind volgend jaar nog gekker is op de woningmarkt, maar oke. Je wilt "voor de hoofdprijs" jullie huidige huis dan verkopen en je wilt dan, neem ik aan, groter gaan wonen (i.v.m. huis te klein vanwege de kinderen). Denk je echter dat in diezelfde tijd de andere huizen dan niet in prijs zijn gestegen? Je moet toch wat anders gaan kopen, dat huis is dan ook duurder.
Stel jouw huis is 300k nu en wordt 20% meer waard, dus 360k (60k stijging). Echter, je wilt groter gaan wonen, dat huis kost nu 400k. Het staat in een ander deel van het land waar de prijzen geen 20% maar 15% stijgen in die tijd, 15% van die 400k is eveneens 60k waarde stijging. Dus die "dikke winst" die je denkt te halen aan de verkoop van je huidige woning, ben je aan de andere kant net zo hard weer kwijt.

Mijn vraag is niet zozeer of we het moeten doen of niet, maar welke aspecten ik over het hoofd heb gezien.

Nou, zie de hele bovenstaande lijst. Weet niet of je het over het hoofd hebt gezien, of dat je dingen simpelweg onderschat. Staat wel vast dat je heel veel aannames doet en alleen wanneer (vrijwel) al die aannames zo gaan zijn zoals jij hoopt, dan kan het rendabel worden.

En dit alles nog los van wat hierboven al meerdere keren is benoemd, dat je hooguit nog 50% aflossingsvrij kan krijgen. Je betaald dan en rente over 50% annuitair en rente over het aflossingsvrije deel. Een lagere rente dan jouw huidige 2.59%, maar zoveel gaat dat niet schelen. Je maakt ook de fout dat je jouw huidige rente op basis van 20 jaar vast vergelijkt met rentes van 10 jaar vast. Bij 20 jaar vast zit een aflossingsvrij hypotheekdeel al snel weer aan de 1.8% rente, annuitair en lineair zitten daar een stuk onder.

Ik zeg niet dat je niet moet gaan verhuizen als dat nodig is/indien je dit wilt, maar heb niet de illusie dat je er grof aan gaat verdienen. Je hebt in die paar jaren wat afgelost, dat is hoofdzakelijk het "voordeel" wat je gaat krijgen bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek. Alle overwaarde die je hebt opgebouwd, daarvan kun je er vanuit gaan dat eenzelfde volgend huis in die tijd evenveel in prijs gestegen is. Je wilt ook groter gaan wonen, dus dat kost eveneens weer meer investering (hogere hypotheek).

[Speedyco]

Wij kijken ook naar een hypotheekconstructie waar een deel aflossingsvrij is.
De HRA gaat omlaag en de verwachting is inderdaad dat deze omlaag gaat, ook om het voordeel/subsidie te verminderen om zo de huizenmarkt af te koelen. Daarnaast is het nu ~40% over 1,x%.... Dat is niet zoveel dat je van je inkomen kan aftrekken toch?

[pennywiser]

-

[ Voor 100% gewijzigd door pennywiser op 28-07-2021 11:09 ]

[Xanaroth]

HetMes schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 16:56:
TLDR; Blijven zitten met annuitaire hypotheek, of verhuizen, een aflossingsvrije hypotheek nemen en de rest beleggen. Welke aspecten spelen mee?

Even wat cijfers eerst om eea concreet te maken. In 2017 gekocht met 20jr vast 2.59% annuitair (hoog, weet ik, heeft redenen). Netto maandlasten in 2022 1493, waarvan 885 aflossing. Zelfde restlening aflossingsvrij is op dit moment 1.25% voor 10 jaar vast en kost 406 per maand. Dus ong. 885 aflossing versus ong. 1087 beleggen.

Zaken die we aannemen:
- HRA gaat alleen maar sneller afgebouwd worden, en bestaat vermoedelijk binnen 10 jaar niet meer.
- Vermogensbelasting blijft marginaal.
- 25 jaar lang beleggen levert veel meer op dan aflossen
- Kwakkelend Zuid-Europa gaat de rentes nog LANG laag houden, zeker na de corona-crisis.
- Kosten van verhuizen zijn marginaal
- Andere fiscale maatregelen zoals Wet Hillen.

Ons plan was om eind 2022, als de huizenmarkt weer 20% gekker is, hier voor de hoofdprijs te verkopen en naar een goedkoper deel van het land te verhuizen. Remote werken is toch de toekomst. En verhuizen gaan we binnen 10 jaar sowieso, omdat het huis te klein gaat worden met opgroeiende kinderen.

Mijn vraag is niet zozeer of we het moeten doen of niet, maar welke aspecten ik over het hoofd heb gezien.

IMO vergeet je het belangrijkste: wat koop je terug.

Zelfde restlening aflossingsvrij is op dit moment 1.25% voor 10 jaar vast en kost 406 per maand. Dus ong. 885 aflossing versus ong. 1087 beleggen.

Klinkt leuk, maar in de huidige woningmarkt moet je rustig 10-20% overbieden op wat je op Funda ziet. Komt dan nog je k.k. bij (nog eens 5-6%) en de verhuiskosten (paar dagen vrij, kleurtje zus, raambekleding zo..) en natuurlijk snel 1-2 maanden overlap wat betreft dubbele lasten.

Dus pak een woning op Funda, zeg 200k. Dat wordt dan 225k-250 (k.k.) als winnend bod, laten we zeggen 237k middenweg. bij de notaris is dat 250k geworden tegen de tijd dat je verhuist bent is 260-275k uitgegeven voor die woning. Is het dan nog steeds reëel uitgangspunt dat je na verhuizing inderdaad dezelfde waarde aan hypotheek open hebt staan en dus profiteert van een lagere rente?


Verder als je dezelfde hypotheek hebt na dit traject, dus je uitgangspunt klopt... dan zou je met 100% annuiteit óók lagere maandlasten hebben? Want je rente blijft ruimschoots gehalveerd tegenover nu. Dus waarom overweeg je geen veiliger scenario als 100% aflossen, of misschien 50/50 annuitair-aflossingsvrij, en met het restant aan het eind van de maand kun je alsnog gaan beleggen.

[ Voor 3% gewijzigd door Xanaroth op 26-07-2021 09:45 ]

[Richh]

HetMes schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 16:56:
Zaken die we aannemen:
- HRA gaat alleen maar sneller afgebouwd worden, en bestaat vermoedelijk binnen 10 jaar niet meer.
- Vermogensbelasting blijft marginaal.
- 25 jaar lang beleggen levert veel meer op dan aflossen
- Kwakkelend Zuid-Europa gaat de rentes nog LANG laag houden, zeker na de corona-crisis.
- Kosten van verhuizen zijn marginaal
- Andere fiscale maatregelen zoals Wet Hillen.

Mijn vraag is niet zozeer of we het moeten doen of niet, maar welke aspecten ik over het hoofd heb gezien.

Om te beginnen: het zijn allemaal aannames

Ik snap heel goed je beweegredenen, maar vergeet niet dat de roep op de politiek om de woningmarkt drastisch te hervormen sterker is dan ooit. Of dat gaat gebeuren? Geen idee, eerlijk gezegd denk ik dat VVD en D66 daar liever niet aan doen. Maar je weet het niet.

Maar het blijven aannames. Het kán anders lopen. En dan loop je simpelweg wel een hele hoop risico. Iedereen zal zijn eigen toekomstvisie betreft politiek en monetair beleid moeten opstellen en iedereen kijkt daar anders tegenaan.

Persoonlijk zou ik verhuizen maar wel een nieuwe hypotheek met aflossing afsluiten. Mits er een huis is waar je heen wilt, want dat is de crux.

[Herko_ter_Horst]

D-dark schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 18:50:
Volgens mij is 100% aflossingsvrij tegenwoordig niet meer mogelijk. Maximaal 50% dacht ik.

Die 50% geldt alleen als je HRA wilt behouden. Als dat niet belangrijk voor je is, en de bank wil meewerken, is er niks op tegen.

[pagani]

Er vanuitgaande dat het huis in 2017 je eerste hypotheek was (en er geen andere hypotheek vóór 2013 is afgesloten) moet je er rekening mee houden dat je je hypotheekdeel ter waarde van je huidige hypotheek niet in 30 jaar moet aflossen maar in 26 jaar. Dat hakt aardig in op wat je kunt krijgen (wij gingen voor een hypotheek van 800+k bijna 40k in ruimte "achteruit" ten opzichte van de standaard berekeningen met ook een hypotheekdeel uit 2017)

Daarnaast is verhuizen zoals al genoemd écht niet goedkoop (als je niets doet ben je zo 12-15k kwijt, als je ook maar iets wil verbouwen loopt het al snel op, een keuken bijvoorbeeld ben je zo 20k voor kwijt)

Én, je kan denken "ik koop wel wat in de goedkopere regio's", maar die zijn ook flink duurder geworden én onderschat de kosten (ook in uren) niet om toch van huis naar werk te rijden of naar familie/vrienden. Met zeg 150km woon-werk per dag rij je in zeg vier tot vijf jaar een auto op (afhankelijk van je autowensen, maar dat hakt de afschrijving en benzine hakt aardig in op je rendement). De gedachte dat thuiswerken de standaard wordt is tijdelijk, vrijwel alle grote bedrijven en instanties verwachten je nog gewoon 3-4 dagen/week op kantoor.

[ Voor 46% gewijzigd door pagani op 26-07-2021 10:13 ]

[redwing]

HetMes schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 16:56:
TLDR; Blijven zitten met annuitaire hypotheek, of verhuizen, een aflossingsvrije hypotheek nemen en de rest beleggen. Welke aspecten spelen mee?

Even wat cijfers eerst om eea concreet te maken. In 2017 gekocht met 20jr vast 2.59% annuitair (hoog, weet ik, heeft redenen). Netto maandlasten in 2022 1493, waarvan 885 aflossing. Zelfde restlening aflossingsvrij is op dit moment 1.25% voor 10 jaar vast en kost 406 per maand. Dus ong. 885 aflossing versus ong. 1087 beleggen.

Zaken die we aannemen:
- HRA gaat alleen maar sneller afgebouwd worden, en bestaat vermoedelijk binnen 10 jaar niet meer.

Aanname die voorlopig nergens op gebaseerd is.

- Vermogensbelasting blijft marginaal.

Waarschijnlijk wel, maar hier wordt wel naar gekeken. Het zou zomaar een keer kunnen gaan veranderen.

- 25 jaar lang beleggen levert veel meer op dan aflossen

Als je geluk hebt wel, als het blijkt dat we op een piek zitten en om wat voor reden dan ook een crisis krijgen kost het beleggen je alleen maar geld. Het is niet alsof iedereen die is gaan beleggen er beter van geworden is.

- Kwakkelend Zuid-Europa gaat de rentes nog LANG laag houden, zeker na de corona-crisis.

Waarschijnlijk wel, maar is ook weer geen zekerheid. Als de inflatie te hoog oploopt zal die rente toch echt omhoog gaan.

- Kosten van verhuizen zijn marginaal

Tja, het is wat je marginaal noemt. Normaal gesproken verlies je hier toch zo'n 2a 3% mee. Niet superhoog, maar kost je toch al snel een jaartje aan extra af moeten lossen/sparen/beleggen.

- Andere fiscale maatregelen zoals Wet Hillen.

Ons plan was om eind 2022, als de huizenmarkt weer 20% gekker is, hier voor de hoofdprijs te verkopen en naar een goedkoper deel van het land te verhuizen. Remote werken is toch de toekomst. En verhuizen gaan we binnen 10 jaar sowieso, omdat het huis te klein gaat worden met opgroeiende kinderen.

Mijn vraag is niet zozeer of we het moeten doen of niet, maar welke aspecten ik over het hoofd heb gezien.

Ook hier weer de aanname dat de huizenmarkt met 20% door blijft stijgen. Heel leuke aannames en er is een aardige kans dat ze uitkomen, maar zie ze niet als zekerheid.

Ik vind iig dat je nogal wat positieve aannames doet en er te weinig rekening mee houdt wat er gebeurt als er iets negatief uitvalt. Wat ga je b.v. doen als de aandelenmarkt instort op het moment dat je het geld nodig hebt? Precies hierom dat er altijd wordt gezegd dat je moet beleggen met geld dat je over hebt. Dus als het over een huis gaat, kun je beter bedenken hoeveel je moet aflossen om het huis te kunnen blijven betalen als je aandelen om wat voor reden dan ook ver in de min staan.

Het gaat er dus vooral om om ook de risico's goed te bekijken, je bekijkt nu alleen de voordelen die je kunt hebben als alles 100% goed gaat. Maar wat doe je als er juist iets mis gaat?

edit:
Ik had trouwens nog de aanname gemist waarin je zegt dat remote werken de toekomst is. Dat ligt er heel erg aan in welke tak je zit en hoe je baas daarover denkt. Als ik kijk wat er nu gebeurt bij de banen die vanuit huis kunnen, zie ik toch bij de meeste plekken dat het weliswaar makkelijk wordt om een dag of paar dagen thuis te werken maar dat er toch op gestuurd wordt om 50%-75% op je werk te zitten.

[ Voor 6% gewijzigd door redwing op 26-07-2021 10:19 ]

[Anoniem: 677216]

Herko_ter_Horst schreef op maandag 26 juli 2021 @ 09:59:
[...]

Die 50% geldt alleen als je HRA wilt behouden. Als dat niet belangrijk voor je is, en de bank wil meewerken, is er niks op tegen.

HRA krijg je nooit over een nieuw stuk aflossingvrij. En aflossingvrij is wel degelijk gemaximeerd: op 50% van de marktwaarde. Als je niet maximaal financiert kan dat dus wel >50% van je hypotheekbedrag zijn.

[Mr_Blobby]

Er zijn blijkbaar meer mensen die willen verhuizen naar een "goedkoper" deel van het land. Kijk maar naar de prijsstijgingen buiten de randstad:
https://www.nu.nl/economi...enhoge-huizenprijzen.html

[Tsurany]

HetMes schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 16:56:
Mijn vraag is niet zozeer of we het moeten doen of niet, maar welke aspecten ik over het hoofd heb gezien.

De aflossingsvrije hypotheek mag maximaal 50% van de taxatiewaarde zijn, als je nu met flinke overwaarde kan verkopen zou het kunnen zijn dat je slechts 50% hypotheek nodig hebt en dus alles aflossingsvrij kan houden. Gaat dat niet lukken zal je toch een deel annuïtair moeten afsluiten. En aflossingsvrij geniet geen HRA, maar dat is toch niet heel veel.

Afgezien van dat is het geen gek plan. Het is echter wel een plan dat volledig gebaseerd is op historische gegevens. Kijk je naar de afgelopen 100 jaar dan is dit plan, ongeacht het startmoment, een gegarandeerd success. Dat betekent niet dat er in de toekomst geen enorme crash kan plaats vinden waardoor je meer vermogen verliest dan je hebt opgebouwd, de kans is zeer klein maar het is niet onmogelijk. Kijk dus even goed wat het beleid is van de bank als de looptijd verstreken is.

[redwing]

Tsurany schreef op maandag 26 juli 2021 @ 10:21:
[...]

Afgezien van dat is het geen gek plan. Het is echter wel een plan dat volledig gebaseerd is op historische gegevens. Kijk je naar de afgelopen 100 jaar dan is dit plan, ongeacht het startmoment, een gegarandeerd success. Dat betekent niet dat er in de toekomst geen enorme crash kan plaats vinden waardoor je meer vermogen verliest dan je hebt opgebouwd, de kans is zeer klein maar het is niet onmogelijk. Kijk dus even goed wat het beleid is van de bank als de looptijd verstreken is.

Dat gegarandeerde succes mag je vertellen aan degene die in 2008 om wat voor reden dan ook hun huis moesten verkopen (baan kwijt/scheiding etc) of vast zaten omdat ze niet konden verkopen doordat hun huis onder water stond. En ook op de aandelenmarkt heb je jaren gehad waar alle winst verdwenen was. En dan kun je wel over een langere tijd gaan kijken, maar als je je geld op dat moment nodig hebt, heb je toch een probleem.

Dus ook historisch gezien kun je niet zeggen dat het een gegarandeerd succes is geweest. Sterker nog, er zijn heel veel mensen met een soortgelijk idee heel erg in de problemen gekomen. Heel veel daarvan kun je al oplossen door de risico's simpelweg te benoemen en mee te nemen in je plan. Heel veel is er meestal niet nodig om het risico heel erg te verlagen.

[Tsurany]

redwing schreef op maandag 26 juli 2021 @ 10:27:
[...]

Dat gegarandeerde succes mag je vertellen aan degene die in 2008 om wat voor reden dan ook hun huis moesten verkopen (baan kwijt/scheiding etc) of vast zaten omdat ze niet konden verkopen doordat hun huis onder water stond. En ook op de aandelenmarkt heb je jaren gehad waar alle winst verdwenen was. En dan kun je wel over een langere tijd gaan kijken, maar als je je geld op dat moment nodig hebt, heb je toch een probleem.

Dus ook historisch gezien kun je niet zeggen dat het een gegarandeerd succes is geweest. Sterker nog, er zijn heel veel mensen met een soortgelijk idee heel erg in de problemen gekomen. Heel veel daarvan kun je al oplossen door de risico's simpelweg te benoemen en mee te nemen in je plan. Heel veel is er meestal niet nodig om het risico heel erg te verlagen.

Gebaseerd op historische data is beleggen altijd rendabel geweest. Zelfs als je net voor 2008 met je volle vermogen in zou stappen stond je 10 jaar later alweer positief. Echter moet je wel zo lang in de markt kunnen blijven, (geforceerd) uitstappen betekent dat je flink verlies maakt.

Waar het vrijwel altijd mis gaat is dat mensen voor de korte termijn gaan beleggen en beleggen met geld dat ze eigenlijk niet kunnen missen omdat ze geen buffer hebben, amper overwaarde hebben (of zelfs onder water staan) en in feite boven hun stand leven. Wanneer je zorgt dat je genoeg liquide middelen hebt om problemen zoals werkeloosheid op te kunnen vangen zal je niet je beleggingen hoeven verkopen als het even minder gaat.

Helaas zie je dat nu wel weer terug komen, top hypotheken met de hoop dat de markt maar blijft stijgen en ze eindelijk ook weer overwaarde krijgen. Echter lijkt dat niet het geval van HetMes te zijn, hij wilt goedkoper gaan wonen en zijn overwaarde gaan inzetten. En aangezien je maximaal 50% van de waarde van het huis met aflossingsvrij mag financieren zal hij toch 50% contant moeten inleggen of met een andere hypotheekvorm moeten aflossen wat een stuk zekerheid creëert.

[redwing]

Tsurany schreef op maandag 26 juli 2021 @ 10:54:
[...]
Gebaseerd op historische data is beleggen altijd rendabel geweest. Zelfs als je net voor 2008 met je volle vermogen in zou stappen stond je 10 jaar later alweer positief. Echter moet je wel zo lang in de markt kunnen blijven, (geforceerd) uitstappen betekent dat je flink verlies maakt.

Op het moment dat je geld gebruikt dat je eigenlijk niet kunt missen is de kans dat je geforceerd moet uitstappen toch zeker aanwezig. Maar wat veel mensen hierbij ook vergeten is dat lange termijn beleggen niet alleen betekent dat je voor langere termijn gaat beleggen, maar vooral dat het punt dat je gaat verkopen moet kunnen schuiven. Als je voor 20 jaar belegd en je blijkt bij die 20 jaar in een dip te zitten moet je er dus ook zonder poroblemen 25 of 30 jaar van kunnen maken.

Waar het vrijwel altijd mis gaat is dat mensen voor de korte termijn gaan beleggen en beleggen met geld dat ze eigenlijk niet kunnen missen omdat ze geen buffer hebben, amper overwaarde hebben (of zelfs onder water staan) en in feite boven hun stand leven. Wanneer je zorgt dat je genoeg liquide middelen hebt om problemen zoals werkeloosheid op te kunnen vangen zal je niet je beleggingen hoeven verkopen als het even minder gaat.

Helaas zie je dat nu wel weer terug komen, top hypotheken met de hoop dat de markt maar blijft stijgen en ze eindelijk ook weer overwaarde krijgen. Echter lijkt dat niet het geval van HetMes te zijn, hij wilt goedkoper gaan wonen en zijn overwaarde gaan inzetten. En aangezien je maximaal 50% van de waarde van het huis met aflossingsvrij mag financieren zal hij toch 50% contant moeten inleggen of met een andere hypotheekvorm moeten aflossen wat een stuk zekerheid creëert.

Ik zie het juist vaak mis gaan met mensen die alleen de optimistischs scenario's bekijken, waarbij ze teveel geld in risicovolle zaken stoppen en als het dan mis gaat er achter komen dat ze geen geld beschikbaar hebben. En dat is iets waar ik hier wel een risico in zie. Vandaar ook dat ik zeg dat hij zeer waarschijnlijk het risico heel klein kan houden mits hij ook de negatieve kanten gaat bekijken. Want zoals het er nu staat hoeft er niet veel te gebeuren om hem alsnog in de problemen te laten komen.

Wat ik dus vooral in het verhaal mis is het zorgen voor voldoende liquide middelen om b.v. werkeloosheid op te vangen.

[Tsurany]

redwing schreef op maandag 26 juli 2021 @ 11:05:
[...]

Op het moment dat je geld gebruikt dat je eigenlijk niet kunt missen is de kans dat je geforceerd moet uitstappen toch zeker aanwezig. Maar wat veel mensen hierbij ook vergeten is dat lange termijn beleggen niet alleen betekent dat je voor langere termijn gaat beleggen, maar vooral dat het punt dat je gaat verkopen moet kunnen schuiven. Als je voor 20 jaar belegd en je blijkt bij die 20 jaar in een dip te zitten moet je er dus ook zonder poroblemen 25 of 30 jaar van kunnen maken.

Als jij belegd om over 20 jaar je hypotheek af te kunnen lossen moet je rekening houden met die mogelijke dip. Je belegging kent altijd een bandbreedte qua verwachting en je zorgt dat het bedrag dat je nodig hebt aan de onderkant van die bandbreedte zit.
Stel ik moet over 20 jaar een bedrag van 200.000 euro aflossen, dan zorg ik er voor dat ik, rekening houdend met een zeer laag rendement van 2-3%, alsnog die 200.000 euro heb bereikt. Conservatief inschatten en liever hoog mikken dan laag mikken.

Dat is ook wat het plan is van TS, het bedrag dat hij moest aflossen gaan beleggen zodat je zelfs met een rendement van 0% alsnog het bedrag bij elkaar hebt.

Ik zie het juist vaak mis gaan met mensen die alleen de optimistischs scenario's bekijken, waarbij ze teveel geld in risicovolle zaken stoppen en als het dan mis gaat er achter komen dat ze geen geld beschikbaar hebben. En dat is iets waar ik hier wel een risico in zie. Vandaar ook dat ik zeg dat hij zeer waarschijnlijk het risico heel klein kan houden mits hij ook de negatieve kanten gaat bekijken. Want zoals het er nu staat hoeft er niet veel te gebeuren om hem alsnog in de problemen te laten komen.

Wat ik dus vooral in het verhaal mis is het zorgen voor voldoende liquide middelen om b.v. werkeloosheid op te vangen.

Dan ga je kijken naar een gezonde buffer en de capaciteit om naast deze buffer nog te kunnen sparen inderdaad. Neem aan dat TS dat op orde heeft maar goed om te dubbel checken.

[redwing]

Tsurany schreef op maandag 26 juli 2021 @ 11:21:
[...]
Als jij belegd om over 20 jaar je hypotheek af te kunnen lossen moet je rekening houden met die mogelijke dip. Je belegging kent altijd een bandbreedte qua verwachting en je zorgt dat het bedrag dat je nodig hebt aan de onderkant van die bandbreedte zit.
Stel ik moet over 20 jaar een bedrag van 200.000 euro aflossen, dan zorg ik er voor dat ik, rekening houdend met een zeer laag rendement van 2-3%, alsnog die 200.000 euro heb bereikt. Conservatief inschatten en liever hoog mikken dan laag mikken.

Maar je rekent alsnog met een positief rendement. Iets wat altijd maar de vraag is met beleggen. Zeker als je zegt dat je over 20 jaar 200.000 euro moet hebben. Als je op dat moment in een dip zit heb je je geld niet en kun je zomaar 10 jaar langer moeten wachten voor een positief rendement. Met die ruimte moet je wel vooraf rekening houden. Oftewel dat is leuk als het geld is dat handig is, maar als je het nodig hebt om b.v. de hypotheek bij de bank af te lossen is het toch een groot risico.

Dat is ook wat het plan is van TS, het bedrag dat hij moest aflossen gaan beleggen zodat je zelfs met een rendement van 0% alsnog het bedrag bij elkaar hebt.

En wat is dan het bedrag als het rendement negatief is? Ik zie in zijn plan nu alleen maar heel positieve aannames (huis neemt 20% toe in waarde, HRA gaat weg, beleggen levert standaard meer op etc.).

[...]
Dan ga je kijken naar een gezonde buffer en de capaciteit om naast deze buffer nog te kunnen sparen inderdaad. Neem aan dat TS dat op orde heeft maar goed om te dubbel checken.

Inderdaad, alleen zijn huidige post is volledig positief bekeken, ik ben dus erg benieuwd of er ook gekeken is wat er gebeurt als een van de dingen juist negatief uitpakt. Dus wat als de rente juist stijgt, het rendement van de belgging heel erg tegenvalt of als hij werkeloos raakt of een baan krijgt waarbij hij wel bij zijn werk moet wonen en hij dus weer moet verhuizen naar een plek dichter bij de stad.

En nogmaals, in zijn situatie is het makkelijk om het risico klein te houden, maar dan moet je wel nu al over de risico's nadenken en niet alleen van het positieve uit te gaan.

[Tsurany]

redwing schreef op maandag 26 juli 2021 @ 11:32:
[...]

Maar je rekent alsnog met een positief rendement. Iets wat altijd maar de vraag is met beleggen. Zeker als je zegt dat je over 20 jaar 200.000 euro moet hebben. Als je op dat moment in een dip zit heb je je geld niet en kun je zomaar 10 jaar langer moeten wachten voor een positief rendement. Met die ruimte moet je wel vooraf rekening houden. Oftewel dat is leuk als het geld is dat handig is, maar als je het nodig hebt om b.v. de hypotheek bij de bank af te lossen is het toch een groot risico.

De afgelopen 100 jaar hebben we geen situatie gezien waarbij het rendement negatief is geweest. Natuurlijk kan het altijd voorkomen maar de kans is enorm klein. Een annuïtaire hypotheek geeft daadwerkelijk de garantie dat de hoofdsom is afbetaald aan het einde van de looptijd maar doorgaans levert het een minimaal rendement op. Sterker nog, extra aflossen is eigenlijk zelfs geld weggooien in de meeste gevallen.

Vergeet niet dat we voor ons pensioen exact hetzelfde doen, al het geld beleggen in de hoop dat we over 40 jaar een positief rendement hebben.

En wat is dan het bedrag als het rendement negatief is? Ik zie in zijn plan nu alleen maar heel positieve aannames (huis neemt 20% toe in waarde, HRA gaat weg, beleggen levert standaard meer op etc.).

Het scheelt dat je slechts 50% van de woningwaarde als aflossingsvrije hypotheek mag nemen. Zelfs met een negatief rendement en geen stijgende huizenprijzen zal je alsnog niet onderwater komen te staan.

Inderdaad, alleen zijn huidige post is volledig positief bekeken, ik ben dus erg benieuwd of er ook gekeken is wat er gebeurt als een van de dingen juist negatief uitpakt. Dus wat als de rente juist stijgt, het rendement van de belgging heel erg tegenvalt of als hij werkeloos raakt of een baan krijgt waarbij hij wel bij zijn werk moet wonen en hij dus weer moet verhuizen naar een plek dichter bij de stad.

En nogmaals, in zijn situatie is het makkelijk om het risico klein te houden, maar dan moet je wel nu al over de risico's nadenken en niet alleen van het positieve uit te gaan.

Stijgende rente kan je natuurlijk opvangen met een langere rentevastperiode. Tegenvallende beleggingsrendement is geen probleem aangezien je er niet volledig van afhankelijk bent. Verhuizen hoeft geen probleem te zijn aangezien je de hypotheek mee kan nemen.
Natuurlijk goed om over na te denken maar maak het niet groter dan het is.

[redwing]

Tsurany schreef op maandag 26 juli 2021 @ 11:53:
[...]
De afgelopen 100 jaar hebben we geen situatie gezien waarbij het rendement negatief is geweest. Natuurlijk kan het altijd voorkomen maar de kans is enorm klein. Een annuïtaire hypotheek geeft daadwerkelijk de garantie dat de hoofdsom is afbetaald aan het einde van de looptijd maar doorgaans levert het een minimaal rendement op. Sterker nog, extra aflossen is eigenlijk zelfs geld weggooien in de meeste gevallen.

Er zijn genoeg situaties geweest waar het negatief is geweest. Kijk simpelweg naar de AEX index, als je in 2000 groots was ingestapt, had je minstens 15 jaar een negatief rendement gehad. En als je in de verkeerde zaken belegd zijn er helemaal veel bedrijven geweest die negatief hebben gescored.

Extra aflossen is extra zekerheid ten koste van wat minder rendement. Ik blijf het altijd apart vinden dat beleggen als zo'n zekerheid wordt gezien. En dat ondanks dat er echt heel veel mensen enorm mee de mist in zijn gegaan. Het is leuk als je er niet afhankelijk van bent omdat de rendementen goed zijn, maar als je er wel afhankelijk van bent zorgt het voor een groot risico.

Zoals jij het hier nu brengt is precies de reden dan er in 2000/2008 zoveel mensen onnodig in de problemen zijn gekomen.

Vergeet niet dat we voor ons pensioen exact hetzelfde doen, al het geld beleggen in de hoop dat we over 40 jaar een positief rendement hebben.

Klopt, en je ziet hoe het daar de afgelopen jaren mee is gegaan. Ondanks dat het geld hard nodig was zijn de uitkeringen alleen maar omlaag gegaan omdat het rendement tegen viel.

[...]
Het scheelt dat je slechts 50% van de woningwaarde als aflossingsvrije hypotheek mag nemen. Zelfs met een negatief rendement en geen stijgende huizenprijzen zal je alsnog niet onderwater komen te staan.

Wel als de huizenprijzen een aantal jaren net zo hard omlaag gaan als ze nu omhoog gaan. Ook jij blijft van het meest positieve uitgaan. Je kunt beter eerst eens berekenen wat de daadwerkelijke impact is. Als je het kunt blijven betalen prima, maar kun je dat niet moet je het toch anders doen. En dat zijn toch echt zaken waar je nu over na moet denken omdat je ze waarschijnlijk simpel op kunt lossen.

[...]
Stijgende rente kan je natuurlijk opvangen met een langere rentevastperiode. Tegenvallende beleggingsrendement is geen probleem aangezien je er niet volledig van afhankelijk bent. Verhuizen hoeft geen probleem te zijn aangezien je de hypotheek mee kan nemen.
Natuurlijk goed om over na te denken maar maak het niet groter dan het is.

Dat doe ik ook niet, maar zoals de post er nu staat wordt alles superpositief bekeken. TS gaat nog 20% winst maken op zijn huis, heeft werk dat hij remote kan blijven doen, de HRA gaat er af, verhuizen kost niets en beleggen levert veel op. Dit lijkt me niet echt de manier om naar iets als een huis te kijken.

Naar mijn idee moet je juist kijken wat er gebeurt als de huizenprijzen gaan dalen, rendementen tegenvallen en dan bedenken of je het nog kunt betalen. Zo ja is het een prima risico om te nemen, maar zo nee moet je eens na gaan denken hoe je dat risico toch kunt ondervangen.

[Anoniem: 677216]

redwing schreef op maandag 26 juli 2021 @ 12:08:
[...]

Er zijn genoeg situaties geweest waar het negatief is geweest. Kijk simpelweg naar de AEX index, als je in 2000 groots was ingestapt, had je minstens 15 jaar een negatief rendement gehad. En als je in de verkeerde zaken belegd zijn er helemaal veel bedrijven geweest die negatief hebben gescored.

Reken dividend mee, dus kijk naar de AEX GR index. Die stond in 2007 net zo hoog als op de top van 2000.
Daarnaast is de AEX natuurlijk een zeer matig gediversifieerde index, dus dat valt zeker onder 'in de verkeerde zaken beleggen'.

[redwing]

Anoniem: 677216 schreef op maandag 26 juli 2021 @ 12:30:
[...]

Reken dividend mee, dus kijk naar de AEX GR index. Die stond in 2007 net zo hoog als op de top van 2000.
Daarnaast is de AEX natuurlijk een zeer matig gediversifieerde index, dus dat valt zeker onder 'in de verkeerde zaken beleggen'.

Klopt, punt is dan ook vooral dat je niet moet zeggen dat het altijd omhoog gaat, beleggen heeft gewoon een risico. En als je dat risico zonder problemen kunt dragen is het prima, maar dat moet je wel vantevoren bedenken en niet als het te laat is.

[Tsurany]

redwing schreef op maandag 26 juli 2021 @ 12:08:
[...]

Er zijn genoeg situaties geweest waar het negatief is geweest. Kijk simpelweg naar de AEX index, als je in 2000 groots was ingestapt, had je minstens 15 jaar een negatief rendement gehad. En als je in de verkeerde zaken belegd zijn er helemaal veel bedrijven geweest die negatief hebben gescored.

Extra aflossen is extra zekerheid ten koste van wat minder rendement. Ik blijf het altijd apart vinden dat beleggen als zo'n zekerheid wordt gezien. En dat ondanks dat er echt heel veel mensen enorm mee de mist in zijn gegaan. Het is leuk als je er niet afhankelijk van bent omdat de rendementen goed zijn, maar als je er wel afhankelijk van bent zorgt het voor een groot risico.

Zoals jij het hier nu brengt is precies de reden dan er in 2000/2008 zoveel mensen onnodig in de problemen zijn gekomen.

Zoals gezegd, neem dividend mee en kijk naar producten die een betere diversificatie hebben. Dan zie je dat het echt enorm mee valt qua rendement. Beleggen heeft een relatief grote zekerheid als je kijkt naar de geschiedenis, zeker als je gespreid investeert waardoor je ook regelmatig de dip koopt.

Klopt, en je ziet hoe het daar de afgelopen jaren mee is gegaan. Ondanks dat het geld hard nodig was zijn de uitkeringen alleen maar omlaag gegaan omdat het rendement tegen viel.

En toch hebben mensen jarenlang een prima pensioen gehad. Hun uitkering gaat weliswaar omlaag maar is alsnog een flink stuk hoger dan wat ze ooit zelf hebben ingelegd.

Wel als de huizenprijzen een aantal jaren net zo hard omlaag gaan als ze nu omhoog gaan. Ook jij blijft van het meest positieve uitgaan. Je kunt beter eerst eens berekenen wat de daadwerkelijke impact is. Als je het kunt blijven betalen prima, maar kun je dat niet moet je het toch anders doen. En dat zijn toch echt zaken waar je nu over na moet denken omdat je ze waarschijnlijk simpel op kunt lossen.

En hoe groot is dat probleem dan werkelijk? Als hij flink wat overwaarde in zijn nieuwe woning stopt, en zijn inkomen stabiel kan houden, is het geen probleem dat de nieuwe woning na een aantal jaar in waarde zakt. Pas als de woning onderwater komt te staan zal het lastiger worden.

Dat doe ik ook niet, maar zoals de post er nu staat wordt alles superpositief bekeken. TS gaat nog 20% winst maken op zijn huis, heeft werk dat hij remote kan blijven doen, de HRA gaat er af, verhuizen kost niets en beleggen levert veel op. Dit lijkt me niet echt de manier om naar iets als een huis te kijken.

Naar mijn idee moet je juist kijken wat er gebeurt als de huizenprijzen gaan dalen, rendementen tegenvallen en dan bedenken of je het nog kunt betalen. Zo ja is het een prima risico om te nemen, maar zo nee moet je eens na gaan denken hoe je dat risico toch kunt ondervangen.

Regelmatig je plan bijstellen is het beste wat je kan doen. Maar ik zie nergens dat TS dat niet van plan is. Zeker nog, ik denk dat TS beter over zijn financiën nadenkt dan 90% van de Tweakers.

redwing schreef op maandag 26 juli 2021 @ 12:32:
[...]

Klopt, punt is dan ook vooral dat je niet moet zeggen dat het altijd omhoog gaat, beleggen heeft gewoon een risico. En als je dat risico zonder problemen kunt dragen is het prima, maar dat moet je wel vantevoren bedenken en niet als het te laat is.

Feit blijft dat er geen moment in het verleden is dat beleggingen geen positief rendement gezien hebben op de lange termijn.

[ Voor 7% gewijzigd door Tsurany op 26-07-2021 12:51 ]

[redwing]

Tsurany schreef op maandag 26 juli 2021 @ 12:50:
[...]
Zoals gezegd, neem dividend mee en kijk naar producten die een betere diversificatie hebben. Dan zie je dat het echt enorm mee valt qua rendement. Beleggen heeft een relatief grote zekerheid als je kijkt naar de geschiedenis, zeker als je gespreid investeert waardoor je ook regelmatig de dip koopt.

[...]

En toch hebben mensen jarenlang een prima pensioen gehad. Hun uitkering gaat weliswaar omlaag maar is alsnog een flink stuk hoger dan wat ze ooit zelf hebben ingelegd.

[...]

En hoe groot is dat probleem dan werkelijk? Als hij flink wat overwaarde in zijn nieuwe woning stopt, en zijn inkomen stabiel kan houden, is het geen probleem dat de nieuwe woning na een aantal jaar in waarde zakt. Pas als de woning onderwater komt te staan zal het lastiger worden.

[...]

Regelmatig je plan bijstellen is het beste wat je kan doen. Maar ik zie nergens dat TS dat niet van plan is. Zeker nog, ik denk dat TS beter over zijn financiën nadenkt dan 90% van de Tweakers.


[...]

Feit blijft dat er geen moment in het verleden is dat beleggingen geen positief rendement gezien hebben op de lange termijn.

Feit blijft dat dit laatste (dat beleggingen altijd positief zijn) aantoonbaar onzin is. Beleggen heeft gewoon risico's en niet elk aandeel gaat altijd maar omhoog. Maak je dus een verkeerde keuze ben je je geld kwijt.

Maar je blijft voorbij gaan aan het belangrijkste punt. Het kan allemaal prima en het is ook een prima idee, maar voorlopig zie ik in zijn post alleen heel poitieve aannames. En met een huis is dat niet echt de goede insteek en moet je ook goed bedenken wat je doet als dingen tegenzitten. Geeft dat geen problemen is dat prima, maar geeft dat wel problemen zul je het iets anders moeten doen.

[ Voor 6% gewijzigd door redwing op 26-07-2021 12:59 ]

[Moi_in_actie]

redwing schreef op maandag 26 juli 2021 @ 12:56:
[...]

Feit blijft dat dit laatste (dat beleggingen altijd positief zijn) aantoonbaar onzin is. Beleggen heeft gewoon risico's en niet elk aandeel gaat altijd maar omhoog. Maak je dus een verkeerde keuze ben je je geld kwijt.

Op de heel lange termijn is beleggen prima rendabel, levert meestal meer op dan andere vormen van sparen/vermogensopbouw. Echter, zoals je al zegt, zit er i.c.m. een aflossingsvrije hypotheek die op moment X afgelost moet worden 1 probleem: de aandelenmarkt kan net rond die tijd ingestort zijn en zodoende ben je dan ineens 20, 30 of meer dan 50% van dat opgebouwde vermogen kwijt.

Beleggen als een strategie om een hypotheek af te lossen is prima te doen, maar vergt gewoon wat meer tijd en energie. Het geld wat je bespaart t.o.v. een annuiteiten of lineaire hypotheek heb je in principe niet extra te besteden, dat geld zou je iedere maand moeten beleggen. Dit kan tegenwoordig vaak automatisch, maar je moet toch een oogje in het zeil houden. Daarnaast kost het je ook meer tijd (en geld) bij de inkomstenbelasting, dat gaat van de winst af.
Als je het goed wilt doen, moet je er enigszins actief mee bezig zijn. Je zou bijvoorbeeld als target moeten stellen dat je 5 jaar voor het aflopen van de hypotheek het gewenste restbedrag van die hypotheek bij elkaar hebt met beleggen. Dit dan opzij leggen tot het moment dat het zover is. Of je moet jaarlijks tussentijds extra aflossen (geen idee of dit ook kan met aflossingsvrij, annuitair in ieder geval wel). Maar ook dit kost tijd en moeite en soms geld.

Dus ja, het kan prima, maar het is een stuk complexer dan je hypotheek die elke maand automatisch wordt afgeschreven. De reden waarom ik het bijvoorbeeld niet zo heb ingericht is omdat ik v.w.b. beleggen 1 regel heb: "beleggen doe je met geld wat je niet nodig hebt". Oftewel: leuk als ik er winst mee maak, kan ik tzt extra leuke dingen doen, gaat het in rook op dan jammer.

[Richh]

Tsurany schreef op maandag 26 juli 2021 @ 12:50:
En toch hebben mensen jarenlang een prima pensioen gehad. Hun uitkering gaat weliswaar omlaag maar is alsnog een flink stuk hoger dan wat ze ooit zelf hebben ingelegd.

Komt dat omdat het geld zo goed heeft gerendeerd, of leggen de bestaande werknemers ook steeds meer (inflatie gecorrigeerd) salaris in de collectieve pot en liggen de fondsen op dit moment onder de vereiste dekkingsgraad?

Wellicht wat offtopic, maar pensioenen lijken mij dus een slecht voorbeeld, die zijn complexer dan een persoonlijke spaarpot.

Feit blijft dat er geen moment in het verleden is dat beleggingen geen positief rendement gezien hebben op de lange termijn.

Maar hoe lang is de termijn van TS werkelijk?

En dan nog: resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. De wereldeconomie ligt er best gek bij op dit moment. Ik kan zelf verschillende scenario's voorstellen die juist benadrukken hoe belangrijk bezit van aandelen en vastgoed mogelijk kan zijn tov fiat geld. Tegelijkertijd kan ik me een 1930 scenario ook best voorstellen, en dan wil je juist geen van beide bezitten...

[Tsurany]

Richh schreef op maandag 26 juli 2021 @ 16:56:
[...]

Komt dat omdat het geld zo goed heeft gerendeerd, of leggen de bestaande werknemers ook steeds meer (inflatie gecorrigeerd) salaris in de collectieve pot en liggen de fondsen op dit moment onder de vereiste dekkingsgraad?

Wellicht wat offtopic, maar pensioenen lijken mij dus een slecht voorbeeld, die zijn complexer dan een persoonlijke spaarpot.

Zonder beleggingsrendement waren alle pensioenfondsen nu helemaal leeg getrokken. Feit blijft dat op lange termijn goed rendement maken niet gaat lukken met sparen en aflossen.

Maar hoe lang is de termijn van TS werkelijk?

Looptijd van de hypotheek lijkt me? Die kan je meeverhuizen.

En dan nog: resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. De wereldeconomie ligt er best gek bij op dit moment. Ik kan zelf verschillende scenario's voorstellen die juist benadrukken hoe belangrijk bezit van aandelen en vastgoed mogelijk kan zijn tov fiat geld. Tegelijkertijd kan ik me een 1930 scenario ook best voorstellen, en dan wil je juist geen van beide bezitten...

Ook 1930 was zo'n ramp nog niet mits je een goede buffer had. Herstel was relatief snel in gang gezet en juist in zo'n periode kan je goedkoop instappen.
Belangrijkste is dat de rest van je financiële plaatje op orde is.

[Lapa]

Naast alles wat al gezegd is nog iets dat je misschien gemist hebt:

... hier voor de hoofdprijs te verkopen en naar een goedkoper deel van het land te verhuizen. Remote werken is toch de toekomst.

Dat laatste geldt natuurlijk voor heel veel mensen. Hierdoor gaan de prijsverschillen tussen plekken in Nederland afnemen, het lijkt erop dat dit effect al zichtbaar aan het worden is. Dus het kan zomaar zijn dat de prijzen in het gebied waar je wil kopen tussen nu en dan harder gaan stijgen dan de prijs van het huis waar je nu in woont.
Het is aannemelijk dat dit effect de prijsverschillen niet helemaal teniet doet en je dus straks voor hetzelfde geld nog steeds een groter huis in Friesland kan kopen dan in Amsterdam, maar die verschillen worden waarschijnlijk wel kleiner en kunnen op aantrekkelijke plekken in het buitengebied zelfs helemaal verdwijnen. Ook dit zijn aannames, maar niet minder waarschijnlijk dan de aannames in jouw verhaal.

[Harm_H]

HetMes schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 16:56:
In 2017 gekocht met 20jr vast 2.59% annuitair (hoog, weet ik, heeft redenen).

Ons plan was om eind 2022, als de huizenmarkt weer 20% gekker is, hier voor de hoofdprijs te verkopen en naar een goedkoper deel van het land te verhuizen.

Het is al opgemerkt, maar je noemt de rente 'hoog' dus dat treft wel veel wenkbrauwen. 2,6% is historisch, zeker voor 20 jaar, eerder laag.

Je noemt de huizenmarkt 'gek' 🤪, terwijl de rente zo laag is en het aanbod laag. Een markt 'gek' noemen vind ik nogal wat. Vooral in de lage en middenklasse zijn de prijzen toch rationeel?

Als je door wilt met je leven moet je het gewoon doen. Laat dat gebeuren met aflossingsvrij en beleggen zover mogelijk links liggen denk ik. Aflossen is niet gek. (ik zie nu in dat mensen een financiële crisis zoals in 2007 vanuit hun eigen hebzucht zelf creëren en dat de regels omtrent aflossingsvrij zelfbescherming zijn voor eigen bestwil, later dankbaar)

Ook het buitengebied is al flink aan het stijgen. En buiten de steden wonen heeft meer om zich heen dan alleen 'remote werken'.

[ Voor 4% gewijzigd door Harm_H op 26-07-2021 18:07 ]

[HetMes]

Jullie maken allemaal goede punten, jongens. Ik waardeer ook de tijd die jullie nemen om diep op deze materie in te gaan. Zal anderen die met dezelfde vragen zitten ook helpen.