Echte Verkoopprijs van woning

[Dare_k]

Ik ben op zoek naar een huis en heb al veel biedingen gedaan maar zonder succes. Ik analyseerde veel rapporten van pagina's als Kadaster of Kadasterdata om te analyseren wat de verkoopprijs een paar weken/maanden geleden in de buurt was. Helaas heb ik wat geld uitgegeven om alleen informatie over de vraagprijs te krijgen - omdat de koopsom altijd gelijk was aan de vraagprijs! En het kan niet waar zijn, want ik heb een bod gedaan op een aantal van die huizen. Vraagprijs kan ik gratis checken op Funda dus er zit geen waarde in die rapporten.

Weet iemand hoe dit ding werkt en is het mogelijk om erachter te komen wat de echte aankoopprijs was? Of wordt het extra geld onofficieel overgemaakt?

Allemaal alvast bedankt!

[Grolsch]

Bij het kadaster, koopsominformatie opvragen, daarin kun je zien voor hoeveel een huis verkocht is.

https://www.kadaster.nl/w...JN8kf8bEF52RoCOCMQAvD_BwE

Of je vraagt van een specifiek adres de eigendomsinformatie op:

https://www.kadaster.nl/winkel?toon-product=70

[ Voor 17% gewijzigd door Grolsch op 13-07-2021 12:31 ]

[Dare_k]

Grolsch schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 12:30:
Bij het kadaster, koopsominformatie opvragen, daarin kun je zien voor hoeveel een huis verkocht is.

https://www.kadaster.nl/w...JN8kf8bEF52RoCOCMQAvD_BwE

Ik heb dit precies dit gedaan en het was altijd vraagprijs (maar als koopsom) in raporten. En ik weet dat het is niet waar vanwege ik heb ook bod voor dit woning gemaakt en toen beste bod was ogeveer +10%.

[ Voor 12% gewijzigd door Dare_k op 13-07-2021 13:13 ]

[Grolsch]

Dare_k schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 12:33:
[...]


Ik heb dit precies dit gedaan en het was altijd vraagprijs (maar als koopsom) in raporten. En ik weet dat het is niet waar vanwege ik heb ook bod voor dit woning gemaakt en toen beste bod was ogeveer +10%.

Dat zijn de bedragen in de verkoopakte staan.

Of er wat onder tafel is betaald kom je op deze manier niet achter, en zullen ze ook wel niet aan de grote klok hangen omdat dit officieel niet mag (ontduiken van overdrachtsbelasting).

[tweakict]

Wat maakt het uit wat de oorspronkelijke aankoopprijs was? Jij wilt een huis. De vraagprijs is 100k. Je zal flink moeten overbieden in deze markt om überhaupt kans te maken om mee te dingen. 10% is kansloos.

[Grolsch]

Nou, dan kan de TS in ieder geval bekijken hoeveel overbieden "normaal" is de laatste periode.

Veel meer kan hij inderdaad niet met deze info.

[True]

Je kunt toch de makelaar bellen nadat de woning v.d. hand is gegaan als je zelf ook een bod gedaan hebt willen ze dat echt wel delen (nadat ze zekerheid hebben althans).

[woutvb]

tweakict schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 12:35:
Wat maakt het uit wat de oorspronkelijke aankoopprijs was? Jij wilt een huis. De vraagprijs is 100k. Je zal flink moeten overbieden in deze markt om überhaupt kans te maken om mee te dingen. 10% is kansloos.

De TS is juist opzoek naar de verkoopprijs van de woningen (ik denk om toekomstige biedingen beter te kunnen doen). Dit moet inderdaad gewoon opgenomen staan in de kadasterinformatie die gekocht wordt.

Mijn ervaring is dat de kadasterinformatie is voorzien van de laatst bekende verkoopprijs. Kan het zijn dat je recent verkochte woningen opvraagt (en dat die informatie nog niet bekend is bij het kadaster)?

[ Voor 3% gewijzigd door woutvb op 13-07-2021 12:41 ]

[PhaeTom]

Geen antwoord op jouw vraag, maar is het niet handig om te gaan kijken naar iemand die je hierin ondersteunt? Dan kun je tijdens het proces beter (laten) onderhandelen ipv op basis van zelf vergaarde info acteren. Zoals ik het om mij heen hoor is het netwerk nu nog belangrijker en sta je sterker met een aankoopmakelaar/financieel planner.

[Hackus]

Dare_k schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 12:28:
Ik ben op zoek naar een huis en heb al veel biedingen gedaan maar zonder succes. Ik analyseerde veel rapporten van pagina's als Kadaster of Kadasterdata om te analyseren wat de verkoopprijs een paar weken/maanden geleden in de buurt was. Helaas heb ik wat geld uitgegeven om alleen informatie over de vraagprijs te krijgen - omdat de koopsom altijd gelijk was aan de vraagprijs! En het kan niet waar zijn, want ik heb een bod gedaan op een aantal van die huizen. Vraagprijs kan ik gratis checken op Funda dus er zit geen waarde in die rapporten.

Weet iemand hoe dit ding werkt en is het mogelijk om erachter te komen wat de echte aankoopprijs was? Of wordt het extra geld onofficieel overgemaakt?

Het is in de regio Overijssel. Allemaal alvast bedankt!

Het is momenteel gebruikelijk, dat er op een woning van 300k, met 30k overboden wordt.

[Dare_k]

True schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 12:39:
Je kunt toch de makelaar bellen nadat de woning v.d. hand is gegaan als je zelf ook een bod gedaan hebt willen ze dat echt wel delen (nadat ze zekerheid hebben althans).

Ik doe het altijd en soms ik krijg wat een info. Daroom ik weet ook dat data van kadaster niet echte zijn

[Oon]

Grolsch schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 12:37:
Nou, dan kan de TS in ieder geval bekijken hoeveel overbieden "normaal" is de laatste periode.

Veel meer kan hij inderdaad niet met deze info.

Zou eigenlijk ook wel interessant zijn om zoiets te crowdsourcen/funden, een website waar je kan zien per regio wat de WOZ-waarde is, wat de vraagprijs was, en wat de uiteindelijke prijs in de koopakte was.

Die prijs in de koopakte zou altijd moeten kloppen, want die is gebaseerd op de waarde van het huis en kan ook de waarde van het huis weer beïnvloeden (als alle huizen in de buurt met 50k overboden worden dan wordt de waarde van alle huizen in de buurt over enige tijd hoger), dus een bank zou nooit akkoord gaan met een hypotheek gebaseerd op een ander bedrag dan dat in de koopakte, ook als de hypotheek niet voor dat volledige bedrag is.

[PhaeTom]

Hackus schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 12:40:
[...]

Het is momenteel gebruikelijk, dat er op een woning van 300k, met 30k overboden wordt.

Varieert sterk per locatie. In sommige regio's kom je nergens met 10% overbieden.

[Dare_k]

woutvb schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 12:40:
[...]


De TS is juist opzoek naar de verkoopprijs van de woningen (ik denk om toekomstige biedingen beter te kunnen doen). Dit moet inderdaad gewoon opgenomen staan in de kadasterinformatie die gekocht wordt.

Mijn ervaring is dat de kadasterinformatie is voorzien van de laatst bekende verkoopprijs. Kan het zijn dat je recent verkochte woningen opvraagt (en dat die informatie nog niet bekend is bij het kadaster)?

Ik kijk altijd op moment als laatste data zijn beschikbaar zo het is niet dit. Ik zie dat voor jullie dit data is vertrouwbaar zo mischien het is iets verbonden met regio? Mischien in Randstad het werkt beter.

[JvS]

Dare_k schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 12:40:
[...]


Ik doe het altijd en soms ik krijg wat een info. Daroom ik weet ook dat data van kadaster niet echte zijn

Die data van het kadaster is wel echt. Ik zou jouw rapporten weleens willen zien. Ik heb meerdere malen een koopsom opgevraagd en heb er nog nooit een gezien die gelijk was aan de vraagrprijs.

Mijn huis is 3 weken geleden getaxeerd. In dat rapport stonden ook een flink aantal transactieprijzen uit de buurt. Geen enkele was de vraagrprijs.

Dat er een enkel keertje iets niet klopt met je waarneming betekent niet dat kadasterdata ineens niet meer 'echt' is. Dat is het wel.

[ Voor 10% gewijzigd door JvS op 13-07-2021 12:46 ]

[fsfikke]

Je kan zelf lopen aankloten, maar goede info kost gewoon geld. Een aankoopmakelaar kan heel makkelijk in de NVM database opzoeken wat de transactiebedragen zijn, ook voordat de overdracht heeft plaatsgevonden. Daarbij maak je sowieso vaak meer kans serieus genomen te worden met een aankoopmakelaar. Meer info: Ervaring met huis kopen - Deel 8

[ Voor 27% gewijzigd door fsfikke op 13-07-2021 12:47 ]

[woutvb]

Dare_k schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 12:44:
[...]


Ik kijk altijd op moment als laatste data zijn beschikbaar zo het is niet dit. Ik zie dat voor jullie dit data is vertrouwbaar zo mischien het is iets verbonden met regio? Mischien in Randstad het werkt beter.

Voor ons betrof het het regio midden Brabant (stedelijk gebied).

[gambieter]

@Dare_k heb je een aankoopmakelaar die je adviseert?

[orf]

tweakict schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 12:35:
Wat maakt het uit wat de oorspronkelijke aankoopprijs was? Jij wilt een huis. De vraagprijs is 100k. Je zal flink moeten overbieden in deze markt om überhaupt kans te maken om mee te dingen. 10% is kansloos.

De ene woning wordt heel scherp in de markt gezet en daar wordt 1-2 ton op overboden, de andere woning heeft een (te) hoge vraagprijs en gaat voor minder dan die vraagprijs weg.

Vraagprijs zegt juist helemaal niets. Anders zou dat een mooie tactiek zijn. Zet een huis met een taxatiewaarde van 3 ton te koop voor 3,5 ton en er wordt minimaal 10% overboden.

[cryptapix]

Dare_k schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 12:33:
[...]


Ik heb dit precies dit gedaan en het was altijd vraagprijs (maar als koopsom) in raporten. En ik weet dat het is niet waar vanwege ik heb ook bod voor dit woning gemaakt en toen beste bod was ogeveer +10%.

En ik heb dit geprobeerd om paar woningen in Deventer en was altijd hetzelfde.

In de eigendomsinformatie van het kadaster staat gewoon de koopprijs, niet de vraagprijs. Die bedragen komen namelijk direct uit de ingeschreven koopakte. Dus tenzij er iets onder de tafel is betaald, is het bedrag in de koopakte wat er betaald is.

Deze informatie is uiteraard pas up to date nadat de levering van de woning heeft plaatsgevonden.

[Brent]

Er staat me iets bij dat de verkoopbedragen met een jaar vertraging op het kadaster komen, is dat nog zo?

[RaZ]

De echte verkoopprijs weet je als je de hoogste bieder bent. En dan heb je het voor die prijs gekocht

Het heeft weinig nut om terug de tijd in te gaan waar de verkopers het huis voor hebben gekocht.

[console]

Brent schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 12:52:
Er staat me iets bij dat de verkoopbedragen met een jaar vertraging op het kadaster komen, is dat nog zo?

Naar mijn weten is het na 3 maanden in te zien(?). i.i.g dit was uit eigen ervaring.

[sapphire]

Als het goed is klopt die 3 maanden inderdaad wel aardig, het is sowieso geen jaar.

@Hackus Zonder context/marktkennis/jaartal zegt zoiets helemaal niets. Uit ervaring (vrouw is makelaar) kan ik zeggen dat ik de randstad (iig onze omgeving) je met 10% bieden niet ver gaat komen.
Mensen die al een tijdje op zoek zijn en steeds misgrijpen doen rare dingen hebben we gemerkt

@TS de verkoopprijs zegt ook niet alles, randvoorwaarde als geen geen financieel voorbehoud of vrij te bepalen opleveringsdatum, ect spelen ook mee voor sommige verkopers (en soms ook gewoon de gunfactor).

[Timmeaho]

De webshop van het kadaster geeft het volgende aan:

Op de dag dat de akte wordt ondertekend bij de notaris, wordt deze ingeschreven bij het Kadaster. Op dat moment wisselt de woning officieel van eigenaar en is de verkoopprijs bekend. Het is mogelijk dat een recente verkoopprijs nog niet zichtbaar is op het koopsomoverzicht. Het overzicht wordt maandelijks bijgewerkt. Rond de 20e van de kalendermaand zijn de gegevens van de maand ervoor beschikbaar.

zou dus redelijk snel moeten zijn.

Voor zover ik weet zou dit de betaalde prijs moeten zijn. Het kan natuurlijk zo zijn dat het huis niet per se aan de hoogste bieder is verkocht ook al heb je meer geboden...

Afgelopen jaar zelf een huis gekocht en kreeg daar ook te horen dat wij niet de hoogste waren (scheelde niet veel) maar het huis werd wel aan ons gegund.

[Gebanned]

console schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 12:58:
[...]


Naar mijn weten is het na 3 maanden in te zien(?). i.i.g dit was uit eigen ervaring.

Heeft een paar weken vertraging. Hoeveel is afhankelijk van wat je betaald. Met een zakelijk account is de data beschikbaar nadat deze bij het kadaster is verwerkt. Voor particulieren is de data pas beschikbaar in de volgende maand.

Edit: wat hierboven dus staat.
Edit 2: pas overigens op met die data doorverkopers zoals Kadasterdata.nl ; dat kan nog langer duren, kost je meer, en geen garantie dat de data kloppen.

[ Voor 17% gewijzigd door Gebanned op 13-07-2021 13:10 ]

[Dare_k]

Ik weet nu hoe het werkt. Bedankt iedereen voor alle antwoorden!

[Woody179]

Ik zou eerder kijken naar wat het jou waard is ipv standaard 10, 20 of 30% te gaan over bieden.

[anboni]

Oon schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 12:41:
[...]
Die prijs in de koopakte zou altijd moeten kloppen, want die is gebaseerd op de waarde van het huis wat de gek er in de huidige overspannen markt voor geeft

FTFY

[rphilipsen]

Woody179 schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 13:11:
Ik zou eerder kijken naar wat het jou waard is ipv standaard 10, 20 of 30% te gaan over bieden.

Mee eens. Het is natuurlijk wel handig om te weten in welk vraagprijssegment je ongeveer moet kijken, om zo ook je eigen verwachtingen wat beter te kunnen managen.

[S-te-fan]

Ik heb bij mijn huizenjacht meerdere malen de koopsominformatie dit aangevraagd bij het kadaster. En dat was wel degelijk de daadwerkelijke verkoopprijs en niet de originele vraagprijs.

Op mijn eigen adres kon ik met terugwerkende kracht gewoon zien voor welk bedrag ik gekocht heb, maar ook de bewoners voor mij. De datum die er bij stond was dan de dag van de sleuteloverdracht.

Wel wordt dit pas aangepast zodra de overdracht door de notaris ingeschreven wordt in het kadaster.

[AMDFreak]

Volgens mij gebruiken alle NVM Makelaars het systeem Realworks, althans dat werd gebruikt in de tijd dat ik bij een makelaarskantoor werkte.
Hier zat ook een koppeling aan bij Funda.

Zodra de woning was overgedragen bij de notaris, was de daadwerkelijke transactieprijs inzichtelijk.
En dit kon ik dan zien van alle woningen die verkocht en/of ingetrokken waren.
Volgens mij gebruiken zij dit zelfde systeem voor de een taxatierapport, waarbij ze "referentiekaders" moeten opgeven.

[coazter]

In 2019 hebben we geboden op een huis, vraagprijs € 250.000, wij boden € 255.000. De makelaar belde met een wazig verhaal dat we overboden waren, maar we konden daar ook niet tegenin met een evt. hoger bod hoewel we daar wel voor open stonden (geen inschrijving, reguliere procedure). Wat schetst onze verbazing, een maand later kwam het huis weer op Funda met een vraagprijs van € 245.000, maar we zijn ook niet meer door de betreffende makelaar benaderd of we nog interesse hadden. Ik weet zeker dat we toen het hoogste bod hadden, maar om welke reden dan ook ging het toch niet door. Kern van het verhaal: je weet nooit wat er achter de schermen allemaal gebeurt.

[oJoey]

AMDFreak schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 13:48:
Volgens mij gebruiken alle NVM Makelaars het systeem Realworks, althans dat werd gebruikt in de tijd dat ik bij een makelaarskantoor werkte.
Hier zat ook een koppeling aan bij Funda.

Zodra de woning was overgedragen bij de notaris, was de daadwerkelijke transactieprijs inzichtelijk.
En dit kon ik dan zien van alle woningen die verkocht en/of ingetrokken waren.
Volgens mij gebruiken zij dit zelfde systeem voor de een taxatierapport, waarbij ze "referentiekaders" moeten opgeven.

Klopt bijna helemaal. Er zijn in Nederland voor makelaars een aantal systemen te gebruiken (waaronder Realworks, echter is het voor NVM-makelaars niet verplicht dit pakket te gebruiken) die gericht zijn op het automatiseren van het werk van een makelaar, waaronder de koppeling naar Funda.

In een aantal van dat soort systemen zit een uitwisseling van pandgegevens. Daarin kunnen collega makelaars, bijvoorbeeld, ook de transactieprijs zien wanneer het object verkocht is. Die transactieprijs komt er wel pas in te staan zodra de koop niet meer ontbonden kan worden en je bent natuurlijk afhankelijk van of de makelaar de werkelijke transactieprijs invult.

De transactieprijs is een aantal maanden later beschikbaar via het kadaster, na de definitieve verkoopdatum bij makelaars die toegang hebben tot zo'n uitwisseling en natuurlijk direct na de verkoop bij de verkopende makelaar. De makelaar zal je denk ik in de meeste gevallen pas aan een antwoord helpen wanneer je ze inschakelt als aankoopbegeleider.

[sapphire]

Woody179 schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 13:11:
Ik zou eerder kijken naar wat het jou waard is ipv standaard 10, 20 of 30% te gaan over bieden.

Wat een gek er voor geeft

Helaas is dat tegenwoordig echt zo en niet eens grappig.

[N1ckk]

Grolsch schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 12:35:
[...]


Dat zijn de bedragen in de verkoopakte staan.

Of er wat onder tafel is betaald kom je op deze manier niet achter, en zullen ze ook wel niet aan de grote klok hangen omdat dit officieel niet mag (ontduiken van overdrachtsbelasting).

Het kan ook zijn dat mensen grote gedeeltes van het interieur (roerende goederen) overnemen, welke vrijgesteld zijn van de overdrachtsbelasting.

[Richh]

Als ik een tip mag geven:

Walter Living.

Zij bieden een abonnement aan van 8 euro's per maand, waarmee je recente prijzen in kan zien. Ik weet niet exact hoe ze het doen, maar het werkt wel. Enkele dagen na de overdracht staat de verkoopprijs al online. Zoals eerder genoemd: kadaster is veel, veel trager.

En gezien 1 (uitgebreid) Kadaster uittreksel soms al meer kost dan die 8 euro heb je het er vrij vlot uit. Sowieso de eerste maand, want je mag onbeperkt adressen opvragen.

Het is zeker niet zo dat álle huizen per definitie 10% worden overboden. Dit verschilt per regio en bovenal: per woning. Ook is de vraagprijs lang niet alleszeggend (soms zetten makelaars die bewust laag, soms bewust hoog in de hoop dat er 1 retard denkt dat je altijd 10% moet overbieden).
Juist die tabellen bij Walter Living geven hier enorm veel inzicht in.

Of niet. Want er zit regelmatig een flapdrol tussen die er gewoon totaal onrealistisch veel te veel geld tegenaan smijt. Maar daar gaat dit niet over geloof ik

Ja, er zijn ook gebieden waarin iedereen 'reeele waarde' (= laatste transactieprijs, bijvoorbeeld een woning uit hetzelde blok 3 maanden geleden?) +10% bieden. Dan heb je binnen een paar huizen / paar maanden, dus een extreme prijsstijging.

In dat soort gebieden wil je een aankoopmakelaar. Niet alleen omdat dat je persoonlijk helpt, maar ook omdat er natuurlijk vriendjespolitiek is tussen makelaars én dit zekerheid geeft aan de verkoper (als een makelaar tegen een makelaar zegt 'hij betaalt me een paar duizend euro en ik heb z'n loonstrookjes gezien, komt wel goed' dan werkt dat wellicht beter in deze markt, dan out of the blue blind 10k meer te bieden).

[ Voor 6% gewijzigd door Richh op 13-07-2021 21:26 ]

[RaZ]

Richh schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 14:46:
[..]

Ja, er zijn ook gebieden waarin iedereen 'reeele waarde' (= laatste transactieprijs, bijvoorbeeld een woning uit hetzelde blok 3 maanden geleden?) +10% bieden. Dan heb je binnen een paar huizen / paar maanden, dus een extreme prijsstijging.

[..]

Dus:
Huis 1 vloerverwarming heeft, 2 jaar terug een nieuwe cv-ketel, keuken en badkamer
Huis 2, cv met 15 jaar oude ketel, keuken en badkamer waren van de jaren 80

In welk geval is er sprake van een extreme prijstijging? Huis 1 en huis 2 in het zelfde blok zijn totaal anders

[Richh]

RaZ schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 14:54:
[...]

Dus:
Huis 1 vloerverwarming heeft, 2 jaar terug een nieuwe cv-ketel, keuken en badkamer
Huis 2, cv met 15 jaar oude ketel, keuken en badkamer waren zijn van de jaren 80

In welk geval is er sprake van een extreme prijstijging? Huis 1 en huis 2 in het zelfde blok zijn totaal anders

Ik kan je oprecht 2 voorbeelden in mijn regio noemen waarin het 2e huis later is verkocht, en voor meer geld is weggegaan, ondanks dat het qua oppervlakte eenzelfde rijwoning is.

Stel dat huis 1 een vraagprijs van 275.000 had, en dat mensen daar 315.000 op hebben geboden. Dan is daarmee de toon gezet voor de volgende woning.
Huis 2 is in een iets mindere staat, makelaar zet de woning dus te koop voor 300.000... en jawel: zo'n woning gaat dan weg voor 330.000.

Ik vind dat, zeker gezien de staat, een extreme prijsstijging.

Zo zet de eerste transactie 'de toon' als een soort nieuwe ondergrens als wat woningen in zo'n gebied waard zijn, en in deze gestoorde markt bieden mensen als een malle over. Ik ken een straat waarbij een hoekwoning voor 360k wegging en binnen 5 maanden een kleinere tussenwoning uit hetzelfde blok voor >420 is weggegaan. Tja

[Jeroenneman]

Richh schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 15:00:
[...]

Ik kan je oprecht 2 voorbeelden in mijn regio noemen waarin het 2e huis later is verkocht, en voor meer geld is weggegaan, ondanks dat het qua oppervlakte eenzelfde rijwoning is.

Stel dat huis 1 een vraagprijs van 275.000 had, en dat mensen daar 315.000 op hebben geboden. Dan is daarmee de toon gezet voor de volgende woning.
Huis 2 is in een iets mindere staat, makelaar zet de woning dus te koop voor 300.000... en jawel: zo'n woning gaat dan weg voor 330.000.

Ik vind dat, zeker gezien de staat, een extreme prijsstijging.

Zo zet de eerste transactie 'de toon' als een soort nieuwe ondergrens als wat woningen in zo'n gebied waard zijn, en in deze gestoorde markt bieden mensen als een malle over. Ik ken een straat waarbij een hoekwoning voor 360k wegging en binnen 5 maanden een kleinere tussenwoning uit hetzelfde blok voor >420 is weggegaan. Tja

Logisch, want "wat de gek ervoor geeft" is per definitie de nieuwe marktprijs. De nieuwe prijs voor elk huis in dat blok is gebaseerd op alle voorgaande prijzen. Dus het wordt steeds gekker.

[Richh]

Jeroenneman schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 15:03:
[...]


Logisch, want "wat de gek ervoor geeft" is per definitie de nieuwe marktprijs. De nieuwe prijs voor elk huis in dat blok is gebaseerd op alle voorgaande prijzen. Dus het wordt steeds gekker.

Klopt, als je een huis koopt is het te hopen dat er in dezelfde straat snel meer huizen worden verkocht

Maar of het 'logisch' is? Eigenlijk slaat het helemaal nergens op natuurlijk... laten we dat niet vergeten

[RaZ]

Richh schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 15:00:
[...]

Ik kan je oprecht 2 voorbeelden in mijn regio noemen waarin het 2e huis later is verkocht, en voor meer geld is weggegaan, ondanks dat het qua oppervlakte eenzelfde rijwoning is.

Stel dat huis 1 een vraagprijs van 275.000 had, en dat mensen daar 315.000 op hebben geboden. Dan is daarmee de toon gezet voor de volgende woning.
Huis 2 is in een iets mindere staat, makelaar zet de woning dus te koop voor 300.000... en jawel: zo'n woning gaat dan weg voor 330.000.

Ik vind dat, zeker gezien de staat, een extreme prijsstijging.

Zo zet de eerste transactie 'de toon' als een soort nieuwe ondergrens als wat woningen in zo'n gebied waard zijn, en in deze gestoorde markt bieden mensen als een malle over. Ik ken een straat waarbij een hoekwoning voor 360k wegging en binnen 5 maanden een kleinere tussenwoning uit hetzelfde blok voor >420 is weggegaan. Tja

Je geeft enkel aan dat je 2 huizen hebt gezien in de zelfde straat met het zelfde oppervlakte, en je vergelijkt bakstenen.

Dat jij zo prijzen gaat vergelijken, geeft inderdaad een vertekend beeld, want je houdt 0,0 rekening met wat er aan de binnen van die bakstenen allemaal zit.

En ja, de binnenkant is ook wel een belangrijke factor, maar die informatie heb jij er niet bij als je puur kijkt: Huis 1 is voor 315k van de hand gegaan en huis 2 voor 330k. in het zelfde blok met tussenwoningen

[Richh]

RaZ schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 15:08:
[...]

Je geeft enkel aan dat je 2 huizen hebt gezien in de zelfde straat met het zelfde oppervlakte, en je vergelijkt bakstenen.

Dat jij zo prijzen gaat vergelijken, geeft inderdaad een vertekend beeld, want je houdt 0,0 rekening met wat er aan de binnen van die bakstenen allemaal zit.

Dan heb je me niet helemaal goed begrepen want ik probeer juist precies jouw voorbeeld aan te houden.

De mooiere woning is voor minder geld weggegaan, dan de woningen die wat aandacht nodig hebben. De prijsbepaling zit hier puur op de volgorde, niet op de staat van de binnenkant.

Ik geef aan dat woning 1 in prima staat was (vloerverwarming, nieuwere CV, modernere inrichting, vrijwel alles nieuw).
En dat woning 2 'oke' was, maar het een en ander eerder onderhoud nodig zal hebben.
En dat woning 2, puur omdat het 2/3 maanden later in de verkoop ging, voor meer is verkocht, ondanks dat het ook nog eens een kleinere woning was.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 11% gewijzigd door Richh op 13-07-2021 22:34 ]

[Termi]

True schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 12:39:
Je kunt toch de makelaar bellen nadat de woning v.d. hand is gegaan als je zelf ook een bod gedaan hebt willen ze dat echt wel delen (nadat ze zekerheid hebben althans).

Volgens mij staat in de gedragscode van NVM dat makelaars het winnende bod kunnen toelichten.
Verder is het toch een corrupte business, sterkte.

[Hackus]

sapphire schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 13:06:
Als het goed is klopt die 3 maanden inderdaad wel aardig, het is sowieso geen jaar.

@Hackus Zonder context/marktkennis/jaartal zegt zoiets helemaal niets. Uit ervaring (vrouw is makelaar) kan ik zeggen dat ik de randstad (iig onze omgeving) je met 10% bieden niet ver gaat komen.
Mensen die al een tijdje op zoek zijn en steeds misgrijpen doen rare dingen hebben we gemerkt

.

en @PhaeTom
Het gaat TS om het Oosten van het land, en daar (en ook landelijk) is 30k op 300K woning niet raar.
Daar zou TS rekening mee moeten houden.

[Sissors]

Hackus schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 17:29:
[...]
en @PhaeTom
Het gaat TS om het Oosten van het land, en daar (en ook landelijk) is 30k op 300K woning niet raar.
Daar zou TS rekening mee moeten houden.

Tegelijk zie ik bij mijn eigen zoektocht ook nog woningen die een maand later weer 10% goedkoper op Funda komen. Oftewel ik zou ook niet blind 10% overbieden. Maar goed, is wel handig natuurlijk om daadwerkelijke verkoopprijzen in de omgeving te kennen zodat je weet hoe hoog een reeel bod is.

[Hackus]

Sissors schreef op dinsdag 13 juli 2021 @ 18:44:
[...]

Tegelijk zie ik bij mijn eigen zoektocht ook nog woningen die een maand later weer 10% goedkoper op Funda komen. Oftewel ik zou ook niet blind 10% overbieden. Maar goed, is wel handig natuurlijk om daadwerkelijke verkoopprijzen in de omgeving te kennen zodat je weet hoe hoog een reeel bod is.

Tja, het blijft ‘ onder voorbehoud van ‘ dat kan ook eens mis gaan. Soms zit een makelaar ook te hoog met zijn vraagprijs, of trek je meer ‘publiek’ met iets lagere vraagprijs. 😉

[tilburgs82]

Dit kan je toch gewoon opvragen via sms?

https://www.rensenmakelaars.nl/koopsominformatie/

Ik was ook benieuwd waarvoor het huis weg was gegaan waar ik op had geboden.
56.000 euro boven mijn bod 😂

[MeTooPV]

Wij weten inmiddels redelijk goed wat de waarde van de woningen is waar wij in geïnteresseerd zijn. Wij zjjn nu al zo vaak 2e geweest op ca. 10k. Daarom geloof ik ook niet in 10% overbieden. Kijk "gewoon" telkens wat jij de woning waard vind en baseer daar je bod op. Soms bied je 15% hoger, soms rond de vraagprijs. Als je er heel goed in wordt, kan je wellicht net als ik steeds 2e worden ;-)

[rbaidjoe]

@Dare_k Er bestaat een kans, groter dan 0, dat je op basis van je beheersing van de Nederlandse taal niet serieus wordt genomen. Niet leuk, maar die kans bestaat.
Een aankoopmakelaar zou kunnen helpen.

In deze overspannen markt verdient die zich zelf snel terug. Als woningen elk jaar 10% in prijs stijgen heeft de aankoopmakelaar zichzelf vaak al binnen 2 a 3 maanden na aankoop terugverdiend, evenals je overbieding.

@Woody179 Dat is beperkt waar. Als het prijsniveau hoger is dan dat je het waard vindt kan je ook overwegen om maar niet te gaan bieden. Als je wel biedt, maar niet mee doet met de gekte hop je van teleurstelling naar teleurstelling omdat je telkens onderbied. Ik zie het van dichtbij. Na en jaar van teleurstellingen vinden sommigen zichzelf ineens toch met een groter budget bieden op een kleinere woning dan een jaar daarvoor Echter, deze mensen maken zichzelf wijs dat ze niet meegaan in de gekte. Met als resultaat dat ze naast de pot blijven pissen, maar intussen beter een paar jaar terug een dikker bod hadden kunnen neerleggen. Daarentegen dienen we wel geinformeerd te zijn over de mogelijkheid dat elk moment de top van de markt kan zijn. Als je nu met een ton overbieden een winnend bod neerlegt en morgen herhaalt 2000 of 2008 zich, dan moet je dus wel een paar jaar in je woning kunnen blijven wonen voordat financieel weer 'boven water' zit. Maarja, als je steeds verliezend onderbied en we zitten pas in 1995 of 2005 dan ben je jezelf aan het bezuren. Gotta risk it to get the biscuit.

[Cruiseganger]

Deze jaren dertig tussenwoning in redelijke staat in Heemstede van maar 94m2 op kavel van 154 m2 eigen grond werd dus 2 weken geleden voor €485.000 op Funda in de markt gezet en na 30 bezichtigers werd er geboden. Is uiteindelijk voor € 570.00 k.k aan de hoogste bieder ( zonder voorbehoud) verkocht:

https://www.funda.nl/koop...uis-42473488-rijnlaan-86/

Ik was overigens niet de koper !😀

[laurens0619]

@RaZ
@Richh heeft helemaal gelijk. Ik heb het hier zien gebeuren, in 4 maanden tijd is hetzelfde type huis verkocht, het begon op 385 en eindige op 495

Ik was toen bezig met dr laatste van het rijtje en daar gaven de verkopers ook aan “het vorige vergelijkbare huis ging voor 482 dus wij willen minimaal 492”

Makelaars hebben mij ook uitgelegd dat ze dit plannen. Ze beginnen vaak met de beste van de 2 waarmee de toon wordt gezet in de markt, daarna gaat de mindere in de verkoop die er overheen gaat

Staat van het, tuin oppervlakte, bouwjaar telt niet meer mee. Het is op het niveau “2 kapper in dorp x” die vergelijkbaar is

Voorbeeldje:
https://www.funda.nl/koop...41335966-appelternhof-44/
Vraag: 498
Flinke tuin, kelder, genoeg slaapkamers, zonnepanelen. Ging voor 568 weg
Was allemaal in goede staat jaren 90 woning

Week later

https://www.funda.nl/koop...s-41341396-eikendreef-81/
Vraag 498
Slechte staat, jaren 80, zelfde oppervlakte maar kwam van omgebouwde (half geïsoleerde) garage en te goedkoop half lekkend sere dakje wat maand voor verkoop erop was gegooid, kleinere tuin, waterlekkage sporen etc. Wel leuker smoeltje
Is voor 601 weggegaan

Makelaar van 2e huis gaf ook aan dat ze hebben gewacht op seintje van huis 1 voordat deze online ging

Ontopic: walterliving! De verkoopprijs kwam iedere keer bijna letterlijk overeen met de inschatting van walterliving

[ Voor 7% gewijzigd door laurens0619 op 24-07-2021 20:38 ]

[Waypoint]

laurens0619 schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 20:31:
@RaZ
@Richh heeft helemaal gelijk. Ik heb het hier zien gebeuren, in 4 maanden tijd is hetzelfde type huis verkocht, het begon op 385 en eindige op 495

Ik was toen bezig met dr laatste van het rijtje en daar gaven de verkopers ook aan “het vorige vergelijkbare huis ging voor 482 dus wij willen minimaal 492”

Makelaars hebben mij ook uitgelegd dat ze dit plannen. Ze beginnen vaak met de beste van de 2 waarmee de toon wordt gezet in de markt, daarna gaat de mindere in de verkoop die er overheen gaat

Staat van het, tuin oppervlakte, bouwjaar telt niet meer mee. Het is op het niveau “2 kapper in dorp x” die vergelijkbaar is

Voorbeeldje:
https://www.funda.nl/koop...41335966-appelternhof-44/
Vraag: 498
Flinke tuin, kelder, genoeg slaapkamers, zonnepanelen. Ging voor 568 weg
Was allemaal in goede staat jaren 90 woning

Week later

https://www.funda.nl/koop...s-41341396-eikendreef-81/
Vraag 498
Slechte staat, jaren 80, zelfde oppervlakte maar kwam van omgebouwde (half geïsoleerde) garage en te goedkoop half lekkend sere dakje wat maand voor verkoop erop was gegooid, kleinere tuin, waterlekkage sporen etc. Wel leuker smoeltje
Is voor 601 weggegaan

Makelaar van 2e huis gaf ook aan dat ze hebben gewacht op seintje van huis 1 voordat deze online ging

Ontopic: walterliving! De verkoopprijs kwam iedere keer bijna letterlijk overeen met de inschatting van walterliving

Alle makelaars zijn boefjes daar ben ik wel achter . If you can’t beat them, join them.
Je hebt gewoon een aankoop makelaar nodig in de randstad voor het onderlinge netwerk. Ze schuiven gewoon huizen door aan elkaar.

Overigens heb ik je voorbeelden even snel bekeken maar ik zie wel een verschil qua locatie en de inhoud van die duurdere woning is veel groter (m3). Ook ligt die niet aan die n weg wat wellicht ook wat doet met de prijs?

Hier even een “tegengeluid “ van walterliving. Ik ben het eens dat het interessant is om een idee te krijgen van de prijs , maar tot nu toe zie ik bij alle woningen die ik zoek dat na 3 maand de verkoopprijs nog steeds niet is ingevuld (Doetinchem ). Het is wel iets sneller dan kadaster maar zeker niet heel snel. De waarde inschatting is wel interessant al blijft het mi wel goed kijken naar de referentie huizen die zij gebruiken.

[laurens0619]

@Waypoint ja ik snap dat verschil in inhoud ook niet. Huis ligt trouwens niet aan n weg maar 2e huis is locatie wel wat mooier. Op advertentie lijkt 2e huis de betere van de twee, in het echt andersom ( 2e huis had minder praktische slaapkamer boven garage, zolder waar je geen kamer op kon krijgen (te maag) etc)

Vierkante meters/inhoud sowieso dingetje. Ik heb genoeg huizen met 110-120 m2 die significant ruimer/betere ruimtes hadden dan die van 170. Vaak zijn dan de “170” woningen kleine woningen met slechte ruimtes maar omgebouwde garage

Over walterliving: aankoopprijzen hoor ik via mn contact aankoopmakelaar, die kijkt direct in de (nmv?) database. Walterliving is trager maar als ik het walterliving waarderapport bekijk zat deze altijd akelig in de buurt van de echte verkoopprijs

[ Voor 28% gewijzigd door laurens0619 op 25-07-2021 08:13 ]

[bouwfraude]

In het oosten van het land gaan de huizen naar mensen die wat in Amsterdam e.o hebben verkocht, die bieden zoveel over dat de lokale starter geen enkele kans maakt.

[cadsite]

Als ik dit zo lees is een heel groot deel van jullie immo-gekte terug te leiden naar het publiek bekend staan van de verkoopprijzen.
Blijkbaar wordt hier extreem naar gekeken en het volgende huis gaat altijd duurder dan het vorige.
Dit in combinatie met die identieke wijken zorgt er blijkbaar voor dat jullie met belachelijke prijzen zitten.
Of zie ik het helemaal mis?

[JvS]

Das de belgische blik zou ik zeggen. Alles dat anders is en opvalt is de oorzaak.

Volgens mij zijn net een beetje te weinig aanbod (en dus veel vraag) en veel beschikbaar geld (lage rente, jubeltonnetjes, investeerders) meer de oorzaken.

[RocketKoen]

cadsite schreef op zondag 25 juli 2021 @ 11:20:
Als ik dit zo lees is een heel groot deel van jullie immo-gekte terug te leiden naar het publiek bekend staan van de verkoopprijzen.
Blijkbaar wordt hier extreem naar gekeken en het volgende huis gaat altijd duurder dan het vorige.
Dit in combinatie met die identieke wijken zorgt er blijkbaar voor dat jullie met belachelijke prijzen zitten.
Of zie ik het helemaal mis?

De verkoopprijs van een vergelijkbaar pand (of hetzelfde pand) is de beste indicatie van de waarde die je kan krijgen.
Makelaars zijn bij een taxatie zelfs verplicht om 3 referentie huizen aan te geven inclusief de verkoopprijs van die huizen. Anders kun je de taxatie niet gebruiken voor een hypotheek.

De waarde is niet meer of minder dan wat een gek er voor geeft. En er zijn een hoop wanhopige huizenzoekers in Nederland. Veel te weinig gebouwd sinds de crisis van 2008.

[cadsite]

JvS schreef op zondag 25 juli 2021 @ 11:58:
Das de belgische blik zou ik zeggen. Alles dat anders is en opvalt is de oorzaak.

Volgens mij zijn net een beetje te weinig aanbod (en dus veel vraag) en veel beschikbaar geld (lage rente, jubeltonnetjes, investeerders) meer de oorzaken.

Dat is inderdaad de blik van een buitenstaander.
Ik vel geen oordeel, versta me niet verkeerd aub.

Ik zie dat het aanbod lager is, dat is duidelijk een oorzaak, maar zie ook hier regio's en steden met een sterk onderaanbod, maar toch niet zo'n gekke prijzen. Rente is ook hier laag, ik heb vorig jaar een hypotheek afgesloten aan 1,26%
Vandaar dat ik andere factoren zoek.

[millerman_sf]

Het is de combinatie van marktkennis zoals de verkoopprijzen van gelijke panden, beschikbaar geld door lage rente en veel overwaarde bij verkoop en alsnog het ernstig karige aanbod. Als ieder courant huis 10-20 geïnteresseerden heeft, vissen er telkens 9-19 achter het net. Die bij een volgende woning steeds een stapje gefrustreerder kunnen raken en als ze echt iets willen kopen, dan maar telkens er een schep bovenop doen. Anders kom je er simpelweg niet tussen.

Met als gevolg dat men pas gaat verkopen als ze zelf hebben verkocht. Wat weer schaarste in de hand werkt. Maar als ze dan verkopen, is er dikke overwaarde die weer in een nieuw huis gepompt kan worden met een dik bod.

Klinkt een beetje als een pyramidespel, maar als toekomstig verkoper pluk ik er vooralsnog de vruchten van.

[Phoca]

Het is al gemeld, maar een aankoopmakelaar kan een goede oplossing voor je zijn.
Af en toe heb ik het idee dat huizen alleen maar verkocht worden aan mensen die een aankoopmakelaar hebben. Uiteindelijk is het de makelaar die de biedingen krijgt, dus wie garandeert dat de makelaar het hoogste bod aan de verkoper communiceert? Wellicht dat de makelaar een bevriende (aankoop)makelaar tipt over wat een goed bod zou zijn dat nochtans lager is dan het hoogste bod en vervolgens blijkt dat de gelukkige koper te worden. Zo helpt de makelaarswereld zichzelf. Als makelaar merk je de extra courtage van het hogere bod van 5.000 euro niet echt maar als jij als aankoopmakelaar bij een volgend huis jouw klant de koper kan laten worden, dan ben je natuurlijk spekkoper.
Dit is mijn complottheorie en daar zult u het mee moeten doen.

[MaStar]

Waypoint schreef op zondag 25 juli 2021 @ 07:46:
[...]

Alle makelaars zijn boefjes daar ben ik wel achter . If you can’t beat them, join them.
Je hebt gewoon een aankoop makelaar nodig in de randstad voor het onderlinge netwerk. Ze schuiven gewoon huizen door aan elkaar.

Overigens heb ik je voorbeelden even snel bekeken maar ik zie wel een verschil qua locatie en de inhoud van die duurdere woning is veel groter (m3). Ook ligt die niet aan die n weg wat wellicht ook wat doet met de prijs?

Hier even een “tegengeluid “ van walterliving. Ik ben het eens dat het interessant is om een idee te krijgen van de prijs , maar tot nu toe zie ik bij alle woningen die ik zoek dat na 3 maand de verkoopprijs nog steeds niet is ingevuld (Doetinchem ). Het is wel iets sneller dan kadaster maar zeker niet heel snel. De waarde inschatting is wel interessant al blijft het mi wel goed kijken naar de referentie huizen die zij gebruiken.

Helemaal eens met je punt en ook met Walterliving.

Data punten lopen soms meer dan 8 maanden achter. Leuke richtlijn naar je moet wel zelf research doen en context meenemen.

[Señor Sjon]

owkee. was daar nou echt deze reïncaranatie voor nodig?