(gebrek aan) drainage nieuwbouwwoningen

[mgizmo]

Beste tweakers,

Tot nu toe zijn er hier genoeg tweakers met kennis van zaken, dus ook in dit geval hoop ik de nodige kennis en ervaring hier te vinden, in dit geval over een drainage.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

In de Technische Omschrijving van de koopovereenkomst komen wij de volgende passage tegen:
Ten behoeve van het droog houden van de kruipruimte wordt onder de woning drainage aangebracht. Voor het doorspuiten van de drainageleiding wordt per blok op beide einden van het blok bij de kopgevel één doorspuit-/inspectieput en één doorspoelput aangebracht, beide op nog nader te bepalen plaatsen op eigen terrein. De drainage kan echter niet voorkomen dat er, bij extreme omstandigheden, soms grondwater zichtbaar kan zijn in de kruipruimten van de woningen.

Nu heb ik een aantal vragen, en hopelijk kunnen jullie wedervragen stellen of ze beantwoorden:
- Zo'n put, als ik het zo lees, zou dit in de voortuin tegen de gevel gelegd moeten zijn en dus zichtbaar. Klopt dit of zou het ook in de kruipruimte aangebracht kunnen zijn? (wat het lastig maakt om het door te spuiten)
- Lezen jullie hier net als wij "blok" als zijnde de twee woningen onder een kap? Dus 1 put per twee woningen en dus is 1 buur die de put "ergens" heeft liggen?
- Lezen jullie hier dat beide huizen een eigen drainage moeten hebben naar deze put?
- Is het logisch dat een van de twee huizen een drainage heeft en de ander niet? Iemand die weet waar dit op gebaseerd is?

[Inviscid]

Zoals ik het leest zouden er twee putten per blok moeten zijn:

[...]beide einden van het blok bij de kopgevel één doorspuit-/inspectieput en één doorspoelput aangebracht[...]

Denk dat blok inderdaad twee woningen is, maar dat elke woning dus een "doorspuit-/inspectieput" en een "doorspoelput" heeft.

Is mij dan niet helemaal duidelijk of deze putten vervolgens op gezamenlijke drainage aangesloten zijn, of dat er aparte drainage per woning is.

[D.deJong]

De drainage in de kruipruimte gaat ook de verkleuring van het straatwerk in de tuin niet voorkomen.

[mgizmo]

D.deJong schreef op woensdag 7 juli 2021 @ 18:00:
De drainage in de kruipruimte gaat ook de verkleuring van het straatwerk in de tuin niet voorkomen.

Ja ik ben het met je eens aangezien ze het over de drainage in de kruipruimte hebben, maar als deze nu door de tuin naar de sloot loopt? (wat dus het geval lijkt te zijn bij de helft van de huizen)

[Foamy]

Drainage komt normaliter in een sloot uit. Het water zal ergens heen moeten. Wat de verkleuring betreft: is er bodemonderzoek gedaan voor de bouw?

[mgizmo]

Foamy schreef op woensdag 7 juli 2021 @ 18:48:
Drainage komt normaliter in een sloot uit. Het water zal ergens heen moeten. Wat de verkleuring betreft: is er bodemonderzoek gedaan voor de bouw?

Ik zou hier "ongetwijfeld" op willen antwoorden, maar ik heb helaas het antwoord nu niet. Het betreft een grote projectontwikkelaar, niet bijv mijn eigen kavel. Kun je mij de achterliggende vraag vertellen? Ik denk dat de projectontwikkelaar de informatie niet gaat geven en ik vraag me of zoiets bij de gemeente bekend is.

[Cyriel85]

Ik vraag me af wat je wilt bereiken met je vragen? Hoe de drainage bij het huis zit en dat dit per blokje met 1 leiding naar de sloot loopt, staat nogal los van het stuk wat je wilt afgraven bij de sloot?

Ik denk dat je trouwens het niet goed hebt dat 1 van de twee huizen drainage heeft en de ander niet. Beide huizen hebben waarschijnlijk drainage bij het huis, dit wordt echter via 1 gezamenlijke buis naar de sloot afgevoerd.
Dit omdat het goedkoper is dan 2 buizen aanleggen.

Verder: je antwoorden krijg je lijkt mij het makkelijkst via bouw/drainagetekeningen waar het op moet staan ergens. Als je die niet hebt, opvragen bij de bouwer.

[ Voor 27% gewijzigd door Cyriel85 op 07-07-2021 19:47 ]

[mgizmo]

Cyriel85 schreef op woensdag 7 juli 2021 @ 19:44:
Ik vraag me af wat je wilt bereiken met je vragen? Hoe de drainage bij het huis zit en dat dit per blokje met 1 leiding naar de sloot loopt, staat nogal los van het stuk wat je wilt afgraven bij de sloot?

1. horen we drainage te hebben, 2. waar zou de put moeten liggen, zodat we dit zelf kunnen controleren. Onze voortuinen zijn gedaan, maar geen van de hoveniers van de drie blokken zijn een put tegengekomen in de voortuin. 3. regelmatig doorspoelen staat in dezelfde stukken, maar dan moet je wel weten waar ie ligt.

Verder: je antwoorden krijg je lijkt mij het makkelijkst via bouw/drainagetekeningen waar het op moet staan ergens. Als je die niet hebt, opvragen bij de bouwer.

Ik twijfel of de bouwer (het betreft een enorm grote aannemer namelijk, zoals dura, bam, heijmans) dit heeft (en levert), maar ik kan dat nu ook niet gaan opvragen ivm de nog te starten zaak voor de buren.

[ Voor 3% gewijzigd door mgizmo op 07-07-2021 20:12 ]

[D.deJong]

In de akte staat kopgevel dus ik zou eens in de zijtuin kijken.

[Xander]

Waarom fixeer je zo op de drainage van de kruipruimte, als je problemen hebt met de drainage van de achtertuin?

Die laatste zul je zelf moeten aanleggen neem ik aan, net zoals de rest van de tuin. Of heeft de aannemer daar ook iets over geschreven?

[twain4me]

mgizmo schreef op woensdag 7 juli 2021 @ 19:50:
[


Ik twijfel of de bouwer (het betreft een enorm grote aannemer namelijk, zoals dura, bam, heijmans) dit heeft (en levert), maar ik kan dat nu ook niet gaan opvragen ivm de nog te starten zaak voor de buren.

Natuurlijk hebben ze die wel.. wat denkje dat iemand uit zich zelf een buis ergens neer gaat leggen.
Ik ga nu een beetje streng zijn maar je wil niet vragen om de info want iemand heeft nog een aan te spannen zaak.. wat heeft die persoon nu met jouw vraag te maken. of jouw vraag met zijn zaak.

10 tegen 1 als je gewoon zegt bezig te zijn met een onderhoudsplan en je aan bent gekomen bij het doorspuiten van de buis waar de bouwer zelf naar verwijst en je vraagt of ze misschien aan willen geven hoe de buis loopt en waar die put zit omdat je hem niet kan vinden, zal je gewoon netjes antwoord krijgen.

Ik heb overegens nog nooit gehoord van het verplicht draineren van tuinen ivm ijzer vlekken.. dat is niet wat je hebt gekocht.. je hebt drainage gekocht (die er is) om je kruipruimte droger te houden en bij die drainage zitten al dan niet inspectie putten welke je dus misschien niet hebt gekregen. De vraag is daarna pas waarom niet.

[ Voor 11% gewijzigd door twain4me op 07-07-2021 22:08 ]

[mgizmo]

D.deJong schreef op woensdag 7 juli 2021 @ 21:40:
In de akte staat kopgevel dus ik zou eens in de zijtuin kijken.

Daar ligt dus niets, niet bij ons en niet bij mijn buren onder de kap. Die voortuinen (en naast de woning tot aan de achtertuin) zijn namelijk door dezelfde hovenier afgegraven, puin gestort, etc.

Xander schreef op woensdag 7 juli 2021 @ 21:49:
Waarom fixeer je zo op de drainage van de kruipruimte, als je problemen hebt met de drainage van de achtertuin?

Die laatste zul je zelf moeten aanleggen neem ik aan, net zoals de rest van de tuin. Of heeft de aannemer daar ook iets over geschreven?

Goed punt. Als de drainage niet ook bedoeld is voor de tuin, dan begrijp ik je reactie. Er staat ook inderdaad kruipruimte. Maar als ik me daar op zou focussen, moet ik dus wel een drainage hebben vanuit mijn kruipruimte, naar de sloot. Bij mij ligt er geen buis die bij de sloot uit komt, bij mijn buren wel en zo gaat dat dus om en om door.
De hovenier die een aantal achtertuinen heeft gedaan heeft gemeld dat er bij sommige achtertuinen wel een drainagebuis loopt en een aantal niet. Dat het nu om en om is, lijkt dat te bevestigen.
Laten we de "drainage tbv de tuin" even buiten beschouwing, moet deze dan niet bij iedere woning zijn aangelegd? Of moet ik erop vertrouwen dat de drainage bij mijn buren (onder dezelfde kap) afdoende is en erop vertrouwen dat zij hier onderhoud op plegen?

twain4me schreef op woensdag 7 juli 2021 @ 22:04:
[...]
Natuurlijk hebben ze die wel.. wat denkje dat iemand uit zich zelf een buis ergens neer gaat leggen.
Ik ga nu een beetje streng zijn maar je wil niet vragen om de info want iemand heeft nog een aan te spannen zaak.. wat heeft die persoon nu met jouw vraag te maken. of jouw vraag met zijn zaak.

Ik snap wat je schrijft. Er zal een reden zijn waarom "om-en-om" een drainage wordt toegepast. Ik vraag mij alleen af hoe ze dat toetsen. En met alle geschiedenis van deze 18 woningen, heb ik er geen vertrouwen in dat wat op papier is ook uitgevoerd is. Om maar een paar voorbeelden te noemen:
- verkeerde woning een gat in de spouwmuur gemaakt tbv open haard, moest de woning ernaast zijn
- raamkozijn op de verkeerde plek in de muur (en dan hebben we het niet over een metertje, maar 5 meter)
- buitenmuur dat wegloopt qua metselwerk
- omvormer van zonnepanelen niet geplaatst, wel de panelen zelf
- kruipruimteluik in fase 1 (8 woningen) komt precies boven de stadsverwarmingsbuizen uit (wat niet mag). fase 2 hebben ze de luik verderop moeten plaatsen in de hal ipv bij de voordeur.
- laatste technische tekeningen zijn niet bij de onderaannemer aangekomen, waardoor de elektrabuizen voor de thermostaatkranen voor de vloerverwarming verlegd zijn in gibo muur. Ze waren immers al "gestort".
- alle tuindeuren zijn in de verkeerde kleur geverfd, foutje in de ral kleur. Opzichter heeft het niet doorgehad.
- platen onder de daken waren niet geverfd
- en de lijst gaat maar door

Ik heb overegens nog nooit gehoord van het verplicht draineren van tuinen ivm ijzer vlekken.. dat is niet wat je hebt gekocht.. je hebt drainage gekocht (die er is) om je kruipruimte droger te houden en bij die drainage zitten al dan niet inspectie putten welke je dus misschien niet hebt gekregen. De vraag is daarna pas waarom niet.

Duidelijk

[BBB-Nick]

mgizmo schreef op woensdag 7 juli 2021 @ 17:07:
Beste tweakers,

Tot nu toe zijn er hier genoeg tweakers met kennis van zaken, dus ook in dit geval hoop ik de nodige kennis en ervaring hier te vinden, in dit geval over een drainage.


***members only***


In de Technische Omschrijving van de koopovereenkomst komen wij de volgende passage tegen:
Ten behoeve van het droog houden van de kruipruimte wordt onder de woning drainage aangebracht. Voor het doorspuiten van de drainageleiding wordt per blok op beide einden van het blok bij de kopgevel één doorspuit-/inspectieput en één doorspoelput aangebracht, beide op nog nader te bepalen plaatsen op eigen terrein. De drainage kan echter niet voorkomen dat er, bij extreme omstandigheden, soms grondwater zichtbaar kan zijn in de kruipruimten van de woningen.

Nu heb ik een aantal vragen, en hopelijk kunnen jullie wedervragen stellen of ze beantwoorden:
- Zo'n put, als ik het zo lees, zou dit in de voortuin tegen de gevel gelegd moeten zijn en dus zichtbaar. Klopt dit of zou het ook in de kruipruimte aangebracht kunnen zijn? (wat het lastig maakt om het door te spuiten)
- Lezen jullie hier net als wij "blok" als zijnde de twee woningen onder een kap? Dus 1 put per twee woningen en dus is 1 buur die de put "ergens" heeft liggen?
- Lezen jullie hier dat beide huizen een eigen drainage moeten hebben naar deze put?
- Is het logisch dat een van de twee huizen een drainage heeft en de ander niet? Iemand die weet waar dit op gebaseerd is?

Ik ben zelf uitvoerder en heb een aantal keer van deze woonwijkjes gemaakt. Bij twee onder 1 kapper leggen we altijd 1 drain welke onder beide huizen loopt en dan aan 1 kant loost op de sloot of anders op het riool. Bij aansluitingen op de sloot zou je er ook twee kunnen maken, die kost niet veel extra's. Als de drain op het riool moet dan wordt hij maar aan 1 kant aangesloten, dit kost aanzienlijk meer, namelijk een aansluiting van de gemeente, á 700 tot 900euro.

Volgens je TO heb je dan aan het einde van de drain een spuit en inspectie put (ter plaatse van de eene kopgevel) dan gaat de drain dwars onder de woningen door en dan heb je een inspectie put halverwege de drain bij de andere kopgevel en daarna gaat hij naar de sloot.

Het doorspuiten is dus voor beide woningen gezamenlijk.


Mooi verhaal, waarschijnlijk zitten die inspectie putten er niet. Die drain heeft helemaal niets te maken met je tuin en die aannemer is en kan op geen enkel manier aansprakelijk gesteld worden voor de ijzerwaarden in het grondwater en het grondwaterniveau in je tuin.

Mocht je toch een inspectieput willen, het vervaltermijn van verborgen gebreken is vijf jaar, dus je kan het ze jog eisen. ( je zal hem dan waarschijnlijk niet meer krijgen hoor, maar misschien haal je er nog een mooi bedragje uit (Afkoop))

[gr8-jen]

Het kan zijn dat er naast riool nog een aparte hemelwaterafvoer is. Bij ons is drainage in kruipruimte en regenpijp ook op apart hemelwater afvoer geplaatst.

Een inspectie put zal dieper liggen dan wat de hovenier afgraaft.
Bij ons was die 40-50 cm onder niveau van opnieuw aangebrachte grond. Hoveniers gaan tot 20 max 30 cm en dan heb je al iemand die heel veel afgraaft.
Misschien heb je foto van de bouw van voordat ze de grond weer gingen storten. Zo hebben we de putten ook gevonden.

Bij ons hebben we water in de kruipruimte.
Dit heeft meerdere redenen.
Ijzer houdende grond dus moet jaarlijks doorgespoten.
Aannemer heeft pijp vernietigd die naar afvoer gaat. Aan de andere kant is niet een aansluiting gemaakt maar nu moet het water omhoog stromen.

We hadden rechtsbijstand ingeschakeld maar die durven niks dus ik geef je weinig kans. Vaak staat er dat het verantwoording is van bewoners voor voldoende afwatering op eigen grond.

Misschien komt er nog wat uit voor ons en laar ik het je weten

[leecher]

Is drainage van je kruipruimte sowieso niet van de categorie 'zo doen we het altijd'? Als je vloertje netjes dicht is uitgevoerd kan je daar waarschijnlijk permanent water in bergen zonder dat je er ooit last van hebt. Hier staat er ook een paar maanden per jaar water in en heb dat niveau gemeten met een arduino en een drijvertje. Daar had ik eerst ook mijn bedenkingen bij maar ik heb geen enkele invloed op wat dan ook kunnen zien of meten.

[nirgilis]

Ik snap niet zo goed waarom er verwacht wordt dat de aannemer verantwoordelijk is voor afwatering van afgegraven talud. Als dit veel lager is dan de woning zelf en tegen een sloot aan ligt is het logisch dat dit drainage problemen kan geven. De bewoners die dit realiseren moeten zelf zorgen voor een goede afvoer van het water.

[D.deJong]

De drainage zal op een diepte liggen dat die onder de fundering door gaat en dat zal dus een cm of 90 tot 100cm diep liggen en ik geloof nooit dat de hovenier zo diep is gegaan met ontgraven dus erg vreemd is het niet dat hij niks is tegengekomen.

[einz]

Ik vermoed dat de drainage is uitgevoerd per blok (en of dat dan een tweekapper is of een rij woningen is dan minder van belang) en dat dit zichtbaar is op de rioleringstekeningen die gebruik zijn bij de vergunningsaanvraag, deze zul je wel bij de gemeente moeten kunnen achterhalen.

Voor wat betreft de werking van drainage, deze werkt natuurlijk twee kanten op dus het is niet per definitie zo dat iedereen een eigen drain nodig heeft.

[mgizmo]

einz schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 16:27:
Ik vermoed dat de drainage is uitgevoerd per blok (en of dat dan een tweekapper is of een rij woningen is dan minder van belang) en dat dit zichtbaar is op de rioleringstekeningen die gebruik zijn bij de vergunningsaanvraag, deze zul je wel bij de gemeente moeten kunnen achterhalen.

Voor wat betreft de werking van drainage, deze werkt natuurlijk twee kanten op dus het is niet per definitie zo dat iedereen een eigen drain nodig heeft.

Wat betreft de situaties over de tuin, laten we die maar negeren. Dat is een probleem van een van mijn buurvrouwen, dat is aan haar. Het ziet er naar uit dat wij de talud gaan volstorten.

Brengt mij wel tot de vraag dat volgens de aannemer in de technische omschrijving wordt beschreven "Ten behoeve van het droog houden van de kruipruimte wordt onder de woning drainage aangebracht. Voor het doorspuiten van de drainageleiding wordt per blok op het eind van het blok bij de kopgevel één doorspui-/inspectieput en één doorspoelput aangebracht, beide op nog nader te bepalen plaatsen op eigen terrein."

Aangezien het op eigen terrein is, was ik wel benieuwd waar deze putten dan te vinden zijn voor het doorspoelen. De aannemer geeft nu per mail aan dat de grondwerker de drainagebuizen heeft aangebracht onder alle 2-onder-1-kappers en de inspectieputten zijn aangebracht op het eigen terrein van de laatste woningen. Nu woont op een van deze laatste woningen de hovenier die beide tuinen (eerste en laatste) heeft gedaan. Dus de vraag staat bij hem uit of hij zich herkent in dit verhaal, maar ik kan me zo geen voorstelling bij maken dat ik bij deze eerste of laatste buur moet zijn om de drainage te laten doorspoelen na x jaar. Er is niets over afgesproken in de vorm van een VVE of iets dergelijks, maar ik ben dan blijkbaar wel aangewezen op deze buren als er ergens tussen deze woningen het spoelen noodzakelijk blijkt.
Een blok van 2 woningen is zo'n 23 meter. Dat betekent als een blok problemen heeft met de drainage, zeg 80 meter verderop, deze buur bij de eerste buur moet zijn voor doorspoelen? Dat geldt uiteraard ook voor rijtjeswoningen, maar deze woningen zijn niet geschakeld. Er zitten opritten en tuinen tussen.

Mail gestuurd of deze grove schetst dan klopt. Klinkt dit logisch? Hieronder niet ingetekend, maar de drainagebuizen waar ik mee startte deze topic lijken wel uit te monden in de sloot bij de even nummers. Alleen dan kan ik me niet voorstellen dat bij huisnr 48 deze doorgespoeld kan worden onder huisnr 42-46 om maar een voorbeeld te noemen.

[Thijskoman]

-

[ Voor 99% gewijzigd door Thijskoman op 21-02-2022 22:32 ]

[mgizmo]

Thijskoman schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 18:57:
[...]


Ik heb redelijk wat ervaring met grondwateronttrekkingen en regenwaterdrainage. De ijzerverkleuring die je in de OP omschrijft dat is een natuurlijk verschijnsel en kun je niemand voor verantwoordelijk houden. Op sommige locaties waar ik kom is miljoenen kuubs water verpompt en de ijzerverkleuring blijft. Let wel, dit is een aandachtspunt voor het onderhoud van drainage want de strengen kunnen erdoor dichtslibben.

Verder: Ga op je strepen staan anders stuurt een aannemer je met een kluitje het riet in. Je schets lijkt me zeer onwaarschijnlijk, door de vele bochten wordt onderhoud d.m.v. doorspuiten onmogelijk. Meest logisch is dat de streng(en) in een rechte lijn zijn aangelegd. Echter de aannemer kan zeggen dat het zo ongeveer wel klopt en dan ben jij helemaal niks wijzer. Zorg dat hij zelf aan het werk gaat i.p.v. jij.

Er zal een technisch ontwerp zijn gemaakt en idealiter zijn minimaal de doorspuit/inspectieputten ingemeten met GPS. Nu kan het goed zijn dat er een loonwerker is bezig geweest en die werken nogal eens op boerenverstand i.p.v. nauwkeurige coördinaten (niks mis mee overigens). Het staat je vrij om aan te geven dat je in het kader van een onderhoudsplan voor de drainage graag het technisch ontwerp en de inmeetgegevens van de putten en drainagestrengen wilt ontvangen.

Mochten de putten er niet zijn dan heb je een stok om mee te slaan. Mocht het er wel zitten maar inmeetgegevens ontbreken, dan zijn er prima mogelijkheden waarop de exacte ligging achterhaald kan worden. Bij ons worden kwijtgeraakte putten nogal eens opgespoord met een metaaldetector. Het achterhalen van de exacte ligging van drainagestrengen is mogelijk d.m.v. een inspectiecamera met zender. Mannetje erachteraan die het signaal volgt en dan om de meter een piketpaaltje slaan.

Dank je Thijs. Dat het uit de grond omhoog komt, was mijn eigen vermoeden, maar de buurvrouw denkt er anders over. Dat traject mag zij verder gaan bewandelen. Zij denkt namelijk dat het komt omdat er geen drainage aangelegd is door de aannemer in de tuinen van de oneven nummers en dat die drainage er ook voor de tuinen ligt, terwijl in de stukken het gaat over de kruipruimte. Maar daar is al denk ik genoeg over gezegd in deze topic.

Ik denk namelijk dat als de tekening klopt (en dan niet de blauwe lijn uiteraard, dat was gewoon een gedachte van mij met snel zigzaggen), dat de buis wellicht recht doorloopt, zoals je aangeeft en dat er een vertakking is bij de oneven nummers naar de sloten. Alleen ik kan mij dan geen voorstelling er van maken dat die drainagebuis verderop doorgespoeld kan worden.
De bewoner van de "hoek" staat hem overigens niets van bij. Zo'n put moet toch gewoon makkelijk benaderbaar zijn bij de "kopgevel"? Niet dat ie diep verstopt zit, waar vervolgens zand en tegels over gedaan zijn.

Dit was overigens de reactie van de aannemer vanmiddag per mail:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Het is een grote aannemer dat ook gewoon wegenbouw doet e.d. Dat hoeft niet slecht te zijn, maar de issues die met de woningen zijn geweest, geven mijn geen goed gevoel bij dit soort antwoorden. Ik heb mijn antwoord gegeven met de tekening dat we het hier over 2-onder-1-kappers hebben met tuinen/opritten er tussen. Ik wil gewoon voorkomen dat ze het over een ander project hebben. Daarnaast kan ik natuurlijk niets met het antwoord, behalve geloven en er niets meer mee doen.

Dank voor de gemeentetip. Ik zal een poging doen. Ze wilde mij ook geen documenten sturen over de constructie van de woningen. Die heb ik wel via de gemeente verkregen. Ik kreeg dat als tip omdat de woningen immers gebouwd zijn na het verstrekken van de vergunning.

[ Voor 6% gewijzigd door mgizmo op 28-10-2021 19:37 ]

[Thijskoman]

-

[ Voor 99% gewijzigd door Thijskoman op 21-02-2022 22:32 ]

[Thijskoman]

-

[ Voor 99% gewijzigd door Thijskoman op 21-02-2022 22:31 ]