Juridisch: verschil splitsingsakte en akte van levering

[hansgrave]

Na de aankoop van een nieuwbouw appartement zijn we op een gegeven moment langs de notaris gegaan om de akte van levering en de hypotheek akte te laten passeren. Na afloop ontvingen we digitale afschriften van deze akten alsmede de akte “splitsing in appartementsrechten”. Nu we dichtbij het oprichten van de VvE zijn ben ik de splitsingsakte eens door gaan lezen. Onder het kopje Kwalitatieve Bepalingen zag ik een omschrijving die afwijkt van de Kwalitatieve Bepalingen in de leveringsakte en de verkoopdocumenten:

Splisingsakte:

KWALITATIEVE VERPLICHTING(EN)
In de notariële akte van de levering van een appartementsrecht bestemd tot woning, zijnde de indici 22 tot en met 42, zal als kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek worden opgenomen de navolgende bepaling: Het is de koper genoegzaam bekend dat het gemeenschappelijke deel van het gebouw, omvattende het dak, zal worden gebruikt voor de plaatsing daarop, alsmede het onderhoud en/of de vervanging daarvan, van een aantal zonnepanelen ten behoeve van de appartementseigenaren van de woon-appartementen aangeduid met de indici 22 tot en met 42. Ten tijde van de oplevering zal er een tekening beschikbaar zijn waarop duidelijk en herkenbaar de locatie is aangegeven van de diverse panelen en ten dienste van welk woon-appartement zij zijn geïnstalleerd. De koper van een der appartementsrechten woning krijgt mitsdien het exclusieve recht om een deel van het gemeenschappelijke dak te gebruiken voor de aanleg, instandhouding, het schoonhouden en/of vervanging van de ten behoeve van zijn woning geïnstalleerde zonnepanelen

Leveringsingsakte:

KWALITATIEVE VERPLICHTING(EN)
In de notariële akte van de levering van een appartementsrecht bestemd tot woning, zijnde de indici 22 tot en met 42, zal als kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek worden opgenomen de navolgende bepaling:
Het is de koper genoegzaam bekend dat het gemeenschappelijke deel van het gebouw, omvattende het dak, zal worden gebruikt voor de plaatsing daarop, alsmede het onderhoud en/of de vervanging daarvan, van een aantal gemeenschappelijke zonnepanelen ten behoeve van de appartementseigenaren van de woon-appartementen aangeduid met de indici 22 tot en met 42.

Vraag:

De omschrijving in de splitsingsakte interpreteer ik als iedere appartement eigenaar heeft een aantal privé pv panelen op het gemeenschappelijke dak. De omschrijving in de leveringsakte heeft het over gemeenschappelijke PV panelen op het gemeenschappelijke dak. Wat is de juridische status van een kwalitatieve verplichting in de splitsingsakte ten opzichte van de latere leveringsakte? Is het toegestaan om deze verplichting te wijzigen? De vraag is uitdrukkelijk niet “heb ik privé recht op die PV panelen”.

Wat heb ik zelf uitgezocht:

Kwalitatieve verplichtingen zijn lasten op een onroerende zaak die doorgelegd worden op 1 of meerdere personen en doorgelegd dienen te worden op latere verkrijgers. In dit licht zou het wijzigen niet toegestaan zijn. Sowieso is een kwalitatieve verplichting van een gemeenschappelijk onderdeel op een gemeenschappelijk dak onnodig nogal overbodig.

[Yowzawood]

Het één sluit het ander niet uit toch?

De panelen worden eigendom van de VVE en dan wordt er een specificatie opgesteld welke panelen, of fractie van de opbrengst is waarschijnlijker, voor welke eigenaar zijn.

Alles van het pand is eigenlijk van de VVE met een specifiek gebruiksrecht voor jouw als onderdeel van de VVE.

[hansgrave]

De vraag is eigenlijk mag de omschrijving van een kwalitatieve verplichting gewijzigd worden? Mij lijkt dat dit een verankering is voor latere akten.

[Amphiebietje]

De buitenmuren, onderbouw, gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen, en het dak vallen over het algemeen onder verantwoordelijkheid van de VVE. Het enige waar de splitsingsakte duidelijk op wijst is dat de zonnepanelen zo zijn onderverdeeld dat technisch gezien elk appartement zijn eigen zonnepanelen heeft. Dat betekent niet dat ze direct van jou zijn, maar wel dat ze onder het gebruiksrecht vallen dat bij jouw appartement hoort (en dat je bij verkoop overdraagt aan de nieuwe eigenaar). Dat gebruiksrecht bestaat eigenlijk uit een aandeel in het vermogen van de VVE.

[hansgrave]

Amphiebietje schreef op maandag 5 juli 2021 @ 19:10:
De buitenmuren, onderbouw, gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen, en het dak vallen over het algemeen onder verantwoordelijkheid van de VVE. Het enige waar de splitsingsakte duidelijk op wijst is dat de zonnepanelen zo zijn onderverdeeld dat technisch gezien elk appartement zijn eigen zonnepanelen heeft. Dat betekent niet dat ze direct van jou zijn, maar wel dat ze onder het gebruiksrecht vallen dat bij jouw appartement hoort (en dat je bij verkoop overdraagt aan de nieuwe eigenaar). Dat gebruiksrecht bestaat eigenlijk uit een aandeel in het vermogen van de VVE.

Dat zou kunnen.
Wat ik wel vreemd vind is dat kennelijk de tekst van de leveringsakte is aangepast ten opzichte van de splitsingsakte. Of dat mag bij een Kwalitatieve Verplichting is voor mij nog onduidelijk. Als je nu de tekst leest in de leveringsakte staat er gemeenschappelijke PV panelen op een gemeenschappelijk dak. Waarom zou je dat specifiek benoemen, er zijn immers nog legio andere gemeenschappelijke onderdelen op het gemeenschappelijke dak (grind, daktrim etc). Of is dit een legitieme aanpassing (reparatie) van de inhoudelijke Kwalitatieve Verplichting?

[Amphiebietje]

hansgrave schreef op maandag 5 juli 2021 @ 20:11:
[...]


Dat zou kunnen.
Wat ik wel vreemd vind is dat kennelijk de tekst van de leveringsakte is aangepast ten opzichte van de splitsingsakte. Of dat mag bij een Kwalitatieve Verplichting is voor mij nog onduidelijk. Als je nu de tekst leest in de leveringsakte staat er gemeenschappelijke PV panelen op een gemeenschappelijk dak. Waarom zou je dat specifiek benoemen, er zijn immers nog legio andere gemeenschappelijke onderdelen op het gemeenschappelijke dak (grind, daktrim etc). Of is dit een legitieme aanpassing (reparatie) van de inhoudelijke Kwalitatieve Verplichting?

Juridisch gezien weet ik dat niet, maar ik kan mij voorstellen dat iemand wakker is geworden en heeft bedacht dat bewoners persoonlijk het dak op laten gaan voor onderhoud geen goed idee is omdat daken vaak geen goede balustrades hebben en de VVE verantwoordelijk zou zijn bij een ongeluk - immers, de ongelukkige bewoner zou met toestemming van de VVE het dak op zijn gegaan.

Of dat het geval is, kan je waarschijnlijk wel navragen bij ofwel de VVE in oprichting, ofwel de projectnotaris.

[MeTooPV]

De eerste tekst laat teveel ruimte. Je kunt dan de huidige panelen eraf halen en vervangen door iets wat jij beter vind. Dat klinkt leuk, maar als je dat elk jaar doet slijt het gezamelijke dak. Eigenlijk is het in de levereringsacte veel beter. De PV panelen zijn van de VVE, alleen de stroom die ze leveren is exclusief voor bepaalde appartementen .

[Rukapul]

Uit de kwalitatieve verplichtingen kun je niet direct (appartements of eigendoms) rechten ontlenen, al kan het wel bijdragen aan de interpretatie van een en ander maar wat weer moeilijk is als diverse aktes elkaar tegenspreken.

Wat staat elders over de zonnepanelen en de bijbehorende installatie? Kortom, wat is aan topicstarter verkocht?

Zonnepanelen op een plan dak zijn overigens roerende goederen en hoeven dus niet per se in de akte.

[hansgrave]

Rukapul schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 08:42:
Uit de kwalitatieve verplichtingen kun je niet direct (appartements of eigendoms) rechten ontlenen, al kan het wel bijdragen aan de interpretatie van een en ander maar wat weer moeilijk is als diverse aktes elkaar tegenspreken.

Wat staat elders over de zonnepanelen en de bijbehorende installatie? Kortom, wat is aan topicstarter verkocht?

Zonnepanelen op een plan dak zijn overigens roerende goederen en hoeven dus niet per se in de akte.

Aan mij is in de verkoopdocumentatie gemeenschappelijke PV panelen verkocht aangesloten op de algemene energiemeter van het complex. Mijn vraag is niet heb ik recht op "eigen" panelen maar hoe zit het juridische met met wijzigen van een Kwalitatieve Verplichting van de ene akte naar de andere akte. De tip van @Amphiebietje zal ik volgen en het eens navragen bij de projectnotaris.

[Rukapul]

hansgrave schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:31:
[...]


Aan mij is in de verkoopdocumentatie gemeenschappelijke PV panelen verkocht aangesloten op de algemene energiemeter van het complex. Mijn vraag is niet heb ik recht op "eigen" panelen maar hoe zit het juridische met met wijzigen van een Kwalitatieve Verplichting van de ene akte naar de andere akte. De tip van @Amphiebietje zal ik volgen en het eens navragen bij de projectnotaris.

Die projectnotaris lijkt een foutje gemaakt te hebben You break it, you fix it

Met deze extra info lijkt in elk geval duidelijk welke kwalitatieve verplichting formulering de juiste is.