Taxatiewaarde nieuw te bouwen huis lager dan investering

Pagina: 1
Acties:

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • DaaFFF
  • Registratie: Juli 2009
  • Laatst online: 23-02 12:05
Hallo allemaal,

Wij zijn bezig met de voorbereidingen om een huis te laten bouwen (in eigen beheer). Dit doen wij i.s.m. een tussenpartij die alles voor ons regelt.

De taxatie is een onderdeel voor het regelen van de hypotheek. Ondertussen heeft de taxatie plaats gevonden en nu blijkt dat er een groot verschil zit tussen de investering en de taxatiewaarde.

Er zit een gat van ruim 1,5 ton tussen de investering voor de grond + huis (sleutelklaar) en de taxatiewaarde.

Hebben meer mensen dit meegemaakt? Oftewel is dit "normaal" geworden vanwege de bouwgekte en stijgende prijzen?

Bedankt voor de reacties!
Groeten,
David

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • Sethro
  • Registratie: Maart 2017
  • Laatst online: 10-04 09:05
Hoe courant is het huis dat je aan het bouwen bent (locatie, ontwerp, afwerking)?

[ Voor 22% gewijzigd door Sethro op 25-06-2021 09:53 ]


Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • Helgie
  • Registratie: December 2018
  • Laatst online: 02-07-2021

Helgie

Misantroop

Veel grondstoffen zijn nu in de praktijk twee keer zo duur als aan het begin van het jaar, dus op zich is het niet onvoorstelbaar.

Hypocrites must die


Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • GOskMet
  • Registratie: Augustus 2016
  • Laatst online: 03-06 15:33
Het is juist het tegenovergestelde zou ik zeggen, de taxatie word door de gekte eerder hoger dan lager.

Het hangt van het totaalplaatje af wat houd sleutelklaar voor jou in, en waar bestaat de hele afwerking uit, dit is voor een taxateur relatief en zijn voor jou absolute kosten hiermee doel ik op een keuken/badkamer/tuin etc. kun je afwerken en voorzien van de allerduurste materialen deze kosten zie jij absoluut maar het blijft een keuken/badkamer/tuin etc. die voor ander maar een relatieve waarde hebben.

Daarom is denk ik de bovenstaande vraag ook van belang een huis van zeg 250-750k en in courante bouwstijl lijkt het mij onmogelijk om dit verschil terug te zien of je aannemer is extreem duur.
Betreft het een huis van 1,5mio voorzien van een bepaalde afwerking, lijkt mij dit niet heel vreemd.

Acties:
  • +2 Henk 'm!

  • naitsoezn
  • Registratie: December 2002
  • Niet online

naitsoezn

Nait Soez'n!

Vooral met zelfbouw lijkt me dit niet heel raar eerlijk gezegd. Niet alles wat je in een huis investeert zal 1-op-1 terugkomen in de waarde van dat huis, en met zelfbouw zal de neiging nog groter zijn om vooral naar eigen smaak te bouwen en af te werken. Een keuken geeft je meerwaarde aan je huis, maar een keuken van 25k geeft niet 5x zoveel meerwaarde als een keuken van 5k. En zo zijn er nog wel veel meer voorbeelden te bedenken.

Even kort door de bocht, zit je toch aan een gemiddelde m2-prijs voor je regio. Als je bouwkosten + grondprijs daar ver boven zit, dan zul je die niet allemaal terugzien in de taxatiewaarde.

[ Voor 19% gewijzigd door naitsoezn op 25-06-2021 10:06 ]

't Het nog nooit, nog nooit zo donker west, of 't wer altied wel weer licht


Acties:
  • +1 Henk 'm!

  • DaaFFF
  • Registratie: Juli 2009
  • Laatst online: 23-02 12:05
Hieronder een impressie van wat wij willen bouwen:
Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/Tg-dHeDmCcK-12LCjaluz3AflME=/800x/filters:strip_icc():strip_exif()/f/image/o6QS8uqnWyE0g5OU53Sp4nkV.jpg?f=fotoalbum_large

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/dA6-1WKq_Ttnnjn5KvBT5aFi2eA=/800x/filters:strip_icc():strip_exif()/f/image/GmiPqZUrogoxt4TvezYIEwhn.jpg?f=fotoalbum_large

Het huis bevat een bronwarmtepomp, WTW, 30 zonnepanelen, voldoet uiteraard aan de BENG norm;
1ste etage: 4 slaapkamers, wasruimte, badkamer en separaat toilet;
Zolder met vaste trap.

Sleutelklaar betreft hierin inclusief badkamer, keuken, toiletten, vloer en geverfd. Het huis is dan gewoon af.

[ Voor 5% gewijzigd door DaaFFF op 25-06-2021 10:58 ]


Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • Sefa
  • Registratie: April 2019
  • Laatst online: 08:36
Klinkt inderdaad vreemd. Ik heb er helaas te weinig verstand van, maar wat een prachtig huis!

Acties:
  • +1 Henk 'm!

  • Rmg
  • Registratie: November 2003
  • Laatst online: 09:41

Rmg

In regio Amsterdam zou ik het raar vinden, in zuid limburg een stuk minder.

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • TMDC
  • Registratie: September 2007
  • Niet online
Rmg schreef op vrijdag 25 juni 2021 @ 10:57:
In regio Amsterdam zou ik het raar vinden, in zuid limburg een stuk minder.
Lijkt sprekend op de huizen in de wijk waar ik woon (omg. Overijssel).

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • Mania-92
  • Registratie: Maart 2006
  • Laatst online: 11:45
Rmg schreef op vrijdag 25 juni 2021 @ 10:57:
In regio Amsterdam zou ik het raar vinden, in zuid limburg een stuk minder.
Waarom? Tuurlijk is er een groot prijs verschil tussen die twee regio's, maar dat zou in principe toch al in de grondprijs moeten zitten.

@DaaFFF Heb je al naar vergelijkbare panden in de omgeving gekeken, of zijn deze zelfs benoemd in de taxatie? Ik begrijp dat het in het geval van zelfbouw wellicht lastig is om vergelijkbare panden te vinden, maar dat lijkt me toch het enige referentiekader dat je hebt t.o.v. de taxatie.
Overigens ben ik het ook eens met eerdere reacties dat het feit dat je zaken als de keuken, badkamer etc meerekent wellicht een vertroebeld beeld geeft. Wellicht zou je je kosten kunnen bepalen als je het casco laat opleveren en de taxateur vragen hoe hij het pand dan zou waarderen, ik vermoed dat het verschil dan toch een stuk kleiner is. Zoals eerder gezegd een pand met een keuken van 50.000 euro zal niet veel hoger getaxeerd worden dan een huis met een keuken van 20.000, als jij in die prijsklasse shopt (weet overigens niet of dit zo is natuurlijk) vind ik een verschil van 150.000 ineens niet meer zo gek.

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • DaaFFF
  • Registratie: Juli 2009
  • Laatst online: 23-02 12:05
@Mania-92 In het taxatierapport zijn wel referenties opgenomen, maar het zijn geen huizen die voldoen aan de laatste normen en betreft geen nieuwbouw. Dus het is even de vraag of dat goede referenties zijn.

Als we de kosten van de keuken, badkamer + toiletten eraf zouden halen zitten we nog steeds ruim aan een ton verschil.

In de taxatie wordt de grondprijs wel getaxeerd op de daadwerkelijke waarde/investering, Maar het huis niet. Als je dan verder zou kijken dan zou het huis casco €350.000 moeten zijn, anders kom je niet uit. En de rest van het huis wordt dan gewaardeerd op €80.000 en dan zit je aan de totale taxatiewaarde. Dan hebben we het nog niet over de waarde van wat de tuin zou moeten vertegenwoordigen. Want we zitten al op de totale taxatiewaarde.

Dus wij zijn erg aan het zoeken waarom dit huis nu al minder waard is dan de investering.

En ja, het is inderdaad geen klein huis. Maar we hebben echt geen gouden kranen en als we een paar grote zaken eruit laten houden we nog steeds een aanzienlijk gat over.

Dus dit heeft ons onaangenaam verrast.

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • Dizeerik
  • Registratie: Januari 2010
  • Laatst online: 07:09
Kort geleden zelf een nieuwbouw taxatie moeten laten doen voor zelfbouw, het gene wat daar het zwaarste in woog waren de referentie objecten(gelijksoortig & laatst verkocht in de omgeving). Zou daar eens kritische naar laten kijken!

In onze wijk zijn de meeste huizen 30 tot 100 jaar ouder dus een soortgelijke situatie

[ Voor 16% gewijzigd door Dizeerik op 25-06-2021 11:53 ]


Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • DonChaot
  • Registratie: April 2012
  • Laatst online: 29-06 22:41
Hoe heb je de opdracht gegeven? Bij taxaties die ik heb laten doen vroegen de taxateurs altijd wat het 'streefbedrag' was. Ik neem aan dat een taxateur echt wel bij de opname kan zien of dit reeel is of niet en een gat van 1,5 ton had ie wel degelijk moeten melden dan.
Ik neem aan dat je de taxateur ook al om uitleg hebt gevraagd?
Is het bedrag van de taxatie nu hoog genoeg voor je financiering? Zo ja, geen probleem. Zo nee, hem opnieuw zijn huiswerk laten doen of een ander laten komen taxeren.

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • goirke
  • Registratie: Augustus 2014
  • Laatst online: 29-05 17:37
Dit is wel bijzonder inderdaad. De markttransacties waar mee vergeleken wordt moeten wel relevant zijn inderdaad en wegen het zwaarst. Bij ons zat er juist een enorm positief verschil tussen waardoor wij weer extra vragen kregen van de hypotheekverstrekker hoe dit mogelijk was. Dit had puur te maken met de huidige vastgoedmarkt waardoor prijzen enorm waren gestegen ten opzichte van onze investering.

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • NDF82
  • Registratie: Januari 2002
  • Laatst online: 01-07 14:48

NDF82

Doomed Space Marine

Wij hebben dit ook gehad in 2018 (even groot gat). Komt door de regio waarin we gebouwd hebben (Zeeland). Grondkosten en bouwkosten stijgen harder dan de regionale woningwaarde.

Pentium 233MHz MMX + Diamond Monster 3D 3DFX Voodoo II


Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • Mickey77
  • Registratie: November 2011
  • Laatst online: 08:54

Mickey77

Allround ICT-er

Ik denk in navolging van wat @NDF82 schrijft dat de regio een rol kan spelen. Waar wordt het gebouwd, of iig de regio/provincie?

Acties:
  • +1 Henk 'm!

  • Emgeebee
  • Registratie: December 2009
  • Laatst online: 00:20
Komt dit niet gewoon door schaal? huizen worden meestal niet per stuk gebouwd en daar is de markt op afgestemd. Als je dan wel een huis los bouwt heb je niet de schaalvoordelen van een hele wijk bouwen en dus hogere kosten. Marktprijs is gebaseerd op de totale markt, bouwkosten op 1 huis.

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • DaaFFF
  • Registratie: Juli 2009
  • Laatst online: 23-02 12:05
DonChaot schreef op vrijdag 25 juni 2021 @ 12:03:
Hoe heb je de opdracht gegeven? Bij taxaties die ik heb laten doen vroegen de taxateurs altijd wat het 'streefbedrag' was. Ik neem aan dat een taxateur echt wel bij de opname kan zien of dit reeel is of niet en een gat van 1,5 ton had ie wel degelijk moeten melden dan.
Ik neem aan dat je de taxateur ook al om uitleg hebt gevraagd?
Is het bedrag van de taxatie nu hoog genoeg voor je financiering? Zo ja, geen probleem. Zo nee, hem opnieuw zijn huiswerk laten doen of een ander laten komen taxeren.
De taxateur heeft niet gevraagd naar een streefbedrag. Wij hebben wel alle mogelijke gegevens verstrekt in de hoop dat de taxatie goed uitgevoerd kon worden. De taxateur gaf aan dat het verschil te maken heeft met de stijgende bouwkosten (man uren). Want dat vertegenwoordigd geen waarde voor het huis. Dus daarom is het gat 1,5 ton :?

Ondertussen is een andere taxateur bezig om het taxatierapport te beoordelen. Ik krijg als het goed is vandaag wat daarover te horen.

Ik had niet verwacht dat de taxatie een probleem zou worden. Afhankelijk van wat de andere taxateur gaat zeggen zullen we zaken moeten schrappen om het gat kleiner te krijgen, zodat we nog geld overhouden voor tegenvallers tijdens de bouw en zaken om het huis.

Acties:
  • +1 Henk 'm!

  • Dengra
  • Registratie: Oktober 2019
  • Laatst online: 28-06 13:31
Het zal mij niets verbazen als de waarde van onze woning straks na oplevering 1,5 ton lager is dan de stichtingskosten...

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • DaaFFF
  • Registratie: Juli 2009
  • Laatst online: 23-02 12:05
Mickey77 schreef op vrijdag 25 juni 2021 @ 13:05:
Ik denk in navolging van wat @NDF82 schrijft dat de regio een rol kan spelen. Waar wordt het gebouwd, of iig de regio/provincie?
Het gaat om regio Roosendaal (Brabant).

Acties:
  • +1 Henk 'm!

  • sly___
  • Registratie: Januari 2017
  • Laatst online: 05:09
Geen taxatie doen maar een geldschieter vinden die een hypotheek afgeeft op basis vd stichtingskosten die je kan voorleggen (aankoop grond en offerte aannemer + meerwerk).

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • Zwartoog
  • Registratie: September 2004
  • Nu online
DaaFFF schreef op vrijdag 25 juni 2021 @ 13:14:
[...]


De taxateur heeft niet gevraagd naar een streefbedrag.
Daar mag de taxateur ook niet naar vragen, en je mag het ook niet opgeven in de aanvraag, aangezien je daarmee de onafhankelijkheid van het bedrag beïnvloedt.

In plaats daarvan doe je wanneer de taxateur langs komt je tussen neus-en-lippen iets zegt over je streefbedrag. Bv "Er wordt nog flink gebouwd, er zit nu voor xxx-ton in." Is ook niet de bedoeling, maar ja, jij staat gewoon dolenthousiast te kleppen over je huis. Weet jij veel :)

Daarnaast sta je ook gewoon vrij om een andere taxatie aan te vragen. Is vervelend omdat het weer wat kost, maar wellicht kom je dan beter uit.

Zijn er anderen in de buurt met een vergelijkbaar project? Even rondvragen welke taxateur zij aanbevelen.

En zoals hierboven aangegeven: een deel van de investering zal inderdaad niet terug te vinden zijn in de taxatie, zoals keuken, badkamer, de gouden kranen, etc.

Acties:
  • +1 Henk 'm!

  • DaaFFF
  • Registratie: Juli 2009
  • Laatst online: 23-02 12:05
sly___ schreef op vrijdag 25 juni 2021 @ 13:23:
Geen taxatie doen maar een geldschieter vinden die een hypotheek afgeeft op basis vd stichtingskosten die je kan voorleggen (aankoop grond en offerte aannemer + meerwerk).
Dat is inderdaad een heel interessante. Ik ben hiermee bezig geweest en je hebt hiervoor een planregistratienummer nodig. Deze is door de aannemer aangevraagd bij Bouwgarant.

Het ziet er naar uit dat er op die manier geen taxatie benodigd is en dat de financiering gebaseerd wordt op de daadwerkelijke stichtingskosten.

Ik wil iedereen bedanken voor de input! Want nu kunnen we weer zorgeloos verder met het traject.

Acties:
  • +1 Henk 'm!

  • Mania-92
  • Registratie: Maart 2006
  • Laatst online: 11:45
DaaFFF schreef op vrijdag 25 juni 2021 @ 13:14:
[...]
De taxateur gaf aan dat het verschil te maken heeft met de stijgende bouwkosten (man uren).
Opzich heeft de taxateur een punt, de bouwkosten stijgen inderdaad ontzettend de laatste tijd. Dus dat verklaart een deel, maar kan me niet voorstellen dat het om 1.5 ton gaat (Je had hetzelfde huis een jaar geleden echt niet voor 1.5 ton minder neer kunnen zetten). Daarnaast stijgen de huizenprijzen ook gigantisch.

Zou inderdaad eens kritisch naar de referentieobjecten kijken, als die gewoon niet representatief zijn zou ik daarover in overleg treden met de taxateur.

Het is inderdaad ook mogelijk dat je hypotheekverstrekkers kan vinden die op basis van de stichtingskosten wil financieren. Volgens mij is dat bij ons ook mogelijk (zelf werkzaam bij een hypotheekverstrekker, zij het op een ongerelateerde afdeling, wil je weten welke stuur maar een pb), zij het met wat extra voorwaarden (maar daar lijk je wel aan te voldoen).

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • Smobbo
  • Registratie: December 2009
  • Laatst online: 03-07 15:49
De optie van @sly___ zou ik volgen.
De huidige taxateur gaat de taxatie echt niet 1,5 ton aanpassen na overleg (is de taxatie al via de NWWI gegaan?).

Als de optie van @sly___ niet kan, om wat voor reden dan ook, dan zou ik een nieuwe taxatie laten uitvoeren bij een andere partij en gewoon langsgaan. Bij onze taxatie (bestaande bouw, dus een gesprek in huis gehad) werd gewoon 'point-blank' gevraagd wat we nodig hadden en aangegeven of dat haalbaar was.
Zal vast officieel niet zo mogen, maar een taxateur wil ook gewoon zo min mogelijk gezeik voor die 400-500 euro die hij krijgt voor een taxatie.
Taxaties in de huidige markt zijn toch een totale wassen neus, woningen gaan in een jaar zo 20-30% omhoog, slaat totaal nergens op en dus zijn referentieobjecten al snel niet goed vergelijkbaar meer.

Acties:
  • +1 Henk 'm!

  • Freeaqingme
  • Registratie: April 2006
  • Laatst online: 02-07 22:54
Smobbo schreef op vrijdag 25 juni 2021 @ 15:40:
De optie van @sly___ zou ik volgen.
De huidige taxateur gaat de taxatie echt niet 1,5 ton aanpassen na overleg (is de taxatie al via de NWWI gegaan?).
Let wel op dat als het al langs het NWWI gegaan is, je niet zomaar meer een andere waardering krijgt. Tenzij de tekeningen bijvoorbeeld significant anders zijn.

No trees were harmed in creating this message. However, a large number of electrons were terribly inconvenienced.

Pagina: 1