Nu verkopen, later overdracht (> 1 jaar), opties?

[hansem]

Dag Allen

Ik heb het volgende vraagstuk.....

Wij hebben een nieuwbouw woning gekocht die Q2 2023 opgeleverd wordt.

We hebben een leuke overwaarde in ons huis en zouden die graag verzilveren en tijdelijk huren maar gezien de markt en onze wensen (hier in de buurt ivm kids school) is dat lastig.

Nu heeft een buurtgenoot laten weten ons huis te willen maar omdat het over langere tijd gaat > 1 jaar kunnen we nog niet zoveel formeel regelen denk ik. Daarom ben ik nu aan het kijken hoe we dit kunnen formaliseren. Qua prijs willen wij best betalen voor deze zekerheid, flexibiliteit en gemak, zij krijgen dus een leuke korting.

De opties die ik zie:

1. Koop contract met overdracht/transport datum in Q2 2023, geen ontbindende voorwaarden qua financiering
2. Koop contract met overdracht/transport in Q2 2023, met ontbindende voorwaarde qua financiering op zeg ergens Q3 2022

Zijn er nog andere opties te bedenken, iets met tijdelijk huren opnemen in koopcontract en nu verkopen? Daar staan ze open voor omdat zij nu uit een huurwoning komen en voor hun de prijs dan ook vast staat.

Groeten,
Marco

[Koekfabriek]

De overdracht over 2 jaar is wel heel lang. Ik vraag mij ook af wat de bank van de koper hier van vindt. Ik kan mij bijna niet voorstellen dat ze daar mee akkoord gaan.

Zelf zou ik pas volgend jaar zomer/herfst in de verkoop doen, en afhankelijk van de populariteit van de woning/buurt er altijd voor kiezen om hem op de markt te gooien. Het lijkt er ook niet echt op alsof de markt afkoelt dus het risico lijkt mij beperkt.

Je kan natuurlijk wel al aangeven aan de buurtgenoot dat wat jullie betreft zij een signaal krijgen "voordat" het op de markt komt. Dan heb je toch mogelijk iets meer zekerheid.

[Mammon]

Misschien is het een optie om het huis nu te verkopen maar met een clausule waarin je vast legt dat je het huis een jaar na overdracht mag huren.

[Fr33z]

Reken er ook op dat je woning niet echt Q2 klaar is, vertraging in (nieuw)bouw komt heel veel voor. Waarom wil je dit nu al regelen? Je kunt toch ook gewoon een jaartje of anderhalf jaar wachten en het dan gewoon te koop zetten?

[tritimee]

tel je dan ook gelijk 20% bij de huidige waarde van je woning op als je het verkoopt? Huizenprijzen gaan nog steeds door het dak.. Als je je huidige huis nu voor 3 Ton kan verkopen, kun je het waarschijnlijk over een jaar of 2 voor 340K a 360K kwijt.

Houdt dat wel in je achterhoofd en wordt geen dief van je eigen portemonnee, dat geld kun je mooi weer in je nieuwe huis steken.

[sanderb]

Denk dat de bank van de koper er iig niet officieel mee akkoord zal gaan.
Is woningruil geen optie aangezien zij nu huren en het een buurtgenoot is?

[BastaRhymez]

tritimee schreef op woensdag 16 juni 2021 @ 10:21:
tel je dan ook gelijk 20% bij de huidige waarde van je woning op als je het verkoopt? Huizenprijzen gaan nog steeds door het dak.. Als je je huidige huis nu voor 3 Ton kan verkopen, kun je het waarschijnlijk over een jaar of 2 voor 340K a 360K kwijt.

Houdt dat wel in je achterhoofd en wordt geen dief van je eigen portemonnee, dat geld kun je mooi weer in je nieuwe huis steken.

En andersom kan natuurlijk ook gebeuren...
De markt kan over twee jaar "omgeslagen" zijn en dan raak je 'm voor misschien 240k kwijt...

Niemand van ons heeft een glazen bol, dus ik vind dit wel een gevaarlijk statement wat je maakt.

Natuurlijk zijn de feiten:
* Chronisch te kort aan (koop)woningen; lijkt niet op korte termijn opgelost te worden
* Rente staat nu historisch laag; wel is er een licht opwaartse beweging afgelopen maanden, maar dat is rommelen in de marge
* TS heeft nu een goede overwaarde en wil deze cashen
* Economisch herstel gaat harder dan gedacht; kan impact hebben op (stijgende) rente (let op: dit laatste is een aanname en geen feitje)
* Huizenprijzen staan nu gigantisch hoog; momenteel geldt dat The sky is the limit
* Garanties uit het verleden bieden geen garanties voor de toekomst!

[skai21]

Mammon schreef op woensdag 16 juni 2021 @ 10:16:
Misschien is het een optie om het huis nu te verkopen maar met een clausule waarin je vast legt dat je het huis een jaar na overdracht mag huren.

Dit is dan ook de enige constructie waarbij de bank van koper mogelijk akkoord gaat
Maar ik zou ook gewoon nog 1,5 jaar wachten, en het dan van hand doen met 6 maanden verhuistermijn tegen die tijd

[ Voor 14% gewijzigd door skai21 op 16-06-2021 11:51 ]

[hansem]

Als er geen ontbindende voorwaarde qua financiering is dan heeft de bank er toch niets mee te maken lijkt mij.

Is zo'n clausule om te verhuren een mogelijkheid, gaat de bank hier niet voor liggen?

Ik snap de reacties om te wachten, maar wij zouden dik tevreden zijn met deze verkoopprijs/overwaarde.

[Martinusz]

hansem schreef op woensdag 16 juni 2021 @ 13:53:
Als er geen ontbindende voorwaarde qua financiering is dan heeft de bank er toch niets mee te maken lijkt mij.

Is zo'n clausule om te verhuren een mogelijkheid, gaat de bank hier niet voor liggen?

Ik snap de reacties om te wachten, maar wij zouden dik tevreden zijn met deze verkoopprijs/overwaarde.

Klinkt eerder dat je bang bent dat de huizenmarkt instort in die tijd?
Nou dat gaat echt niet gebeuren in die 2 jaar, het huizentekort zal er nog lang zijn!

Edit: kortom pas verkoper als je binnen 1 jaar range zit, is voor de kopers ook handiger.

[ Voor 7% gewijzigd door Martinusz op 16-06-2021 14:00 ]

[densoN]

Mammon schreef op woensdag 16 juni 2021 @ 10:16:
Misschien is het een optie om het huis nu te verkopen maar met een clausule waarin je vast legt dat je het huis een jaar na overdracht mag huren.

Mijn advies zou zijn om op zoek te gaan naar een particuliere verhuurder als je nu graag zekerheid wilt. Zij zijn minder afhankelijk van de bank en hebben maar één doel 'verhuren'. Je buurman heeft andere belangen en daar zal de flexibiliteit minder zijn als je door wat voor omstandigheden dan ook ineens langer moet huren.

Neem eens contact op met wat makelaars in de regio en je hebt er zo een te pakken.

Voor de helderheid, particuliere verhuurders zijn wanhopig op zoek naar off-market deals.

[ Voor 6% gewijzigd door densoN op 16-06-2021 14:31 ]

[DeKever]

Martinusz schreef op woensdag 16 juni 2021 @ 13:55:
[...]

Klinkt eerder dat je bang bent dat de huizenmarkt instort in die tijd?
Nou dat gaat echt niet gebeuren in die 2 jaar, het huizentekort zal er nog lang zijn!

Edit: kortom pas verkoper als je binnen 1 jaar range zit, is voor de kopers ook handiger.

Kunnen we het bonnetje bij jou inleveren mocht het onverhoopt anders uitpakken?

Voor de gewenste constructie is best wat te zeggen. TS weet wat hij krijgt en hij kan nog rustiger slapen.

[Anoniem: 567735]

DeKever schreef op woensdag 16 juni 2021 @ 14:22:
[...]
Kunnen we het bonnetje bij jou inleveren mocht het onverhoopt anders uitpakken?

Voor de gewenste constructie is best wat te zeggen. TS weet wat hij krijgt en hij kan nog rustiger slapen.

Je moet dan nog wel even in ogenschouw nemen dat TS met z'n gezin ergens wonen moet, en dat dan hoe dan ook geld gaat kosten. Laten we er vanuit gaan dat dat voor een gezin € 1.000 per maand aan huur kost, ben je alweer € 24.000 verder. De nieuwe koper krijgt het huis in verhuurde toestand (zelfs tijdelijk) naar mijn idee niet gefinancierd tegen gangbare rentes, maar betaalt een risico-opslag.

Vanzelfsprekend heeft alles een risico, maar met zo'n tijdshorizon en schijnbaar een zekere overwaarde (niet op het randje van onder water) zou ik pokeren op prijsstijging in de tussenliggende jaren, óók omdat er veel gebeuren kan in die twee jaar (wat ook wel eens meer zou kunnen gaan worden).

Verkopen en niet verkopen zijn wat mij betreft beide zekerheden. Bij de ene weet dat je pecunia hebt, bij de andere weet je dat je een huis hebt.

[densoN]

Anoniem: 567735 schreef op woensdag 16 juni 2021 @ 14:33:
[...]


knip

Verkopen en niet verkopen zijn wat mij betreft beide zekerheden. Bij de ene weet dat je pecunia hebt, bij de andere weet je dat je een huis hebt.

Dat kan in sommige gevallen ook wel zo praktisch zijn.

[mugenmarco]

oke maar wat als je woning niet op tijd is opgeleverd? meer dan 1 jaar is toch wel risicovol.

[Barrycade]

@hansem waarom nu willen cashen? Een overbruggingshuis huren in deze tijd lijkt me duurder dan een overbruggingshypotheek. Zeker aangezien je dan geen HRA hebt wat je wel hebt bij 2 koophuizen en dan ook nog VRH on top.

[Martinusz]

DeKever schreef op woensdag 16 juni 2021 @ 14:22:
[...]


Kunnen we het bonnetje bij jou inleveren mocht het onverhoopt anders uitpakken?

Krijg ik ook het verschil tussen nu en over 2 jaar aan overwaarde?

Voor de gewenste constructie is best wat te zeggen. TS weet wat hij krijgt en hij kan nog rustiger slapen.

De vraag is of dat dus wel zo is, genoeg scenario's waar je je nog druk om kan maken in 2 jaar. Eigenlijk dezelfde zorgen als bij een kortere periode, alleen kun je je er langer zorgen over maken Daarnaast nog allerlei risico's waarbij de kans groter is dan in een kleinere periode (werkloosheid, overlijdensrisico etc. etc.)

Of minder zorgen, maar enorme gevoel van 'had ik maar gewacht' als blijkt dat bij wijze van spreken het huis in die 2 jaar nog een 50/100K is gestegen qua prijs. Ondenkbaar? zeker niet, ons huis is van 12-2019 tot nu gestegen met 1,5 ton in waarde

Daarnaast is er mogelijk nog een interessant aspect*, namelijk de belastingdienst, wat als hij nu zijn huis verkoopt op papier voor 300K, maar over 2 jaar blijkt bij taxatie dat de prijs 450K is, heeft de TS dan een schenking gedaan van 150K?


*dit aspect werd een keer geopperd in een ander topic, niet zeker of het van toepassing is, maar wellicht iets om ook voor uit te kijken.

[Thijsmans]

sanderb schreef op woensdag 16 juni 2021 @ 10:36:
Denk dat de bank van de koper er iig niet officieel mee akkoord zal gaan.
Is woningruil geen optie aangezien zij nu huren en het een buurtgenoot is?

* Thijsmans is with ^^

Vooropgesteld: ik ben geen financieel adviseur of expert. Maar: hier lopen volgens mij verschillende moeilijkheden door elkaar. Een hypotheekverstrekker* zit niet te wachten op (of: verbiedt) verhuur van een woning waarop zijn zekerheidsrecht rust, behoudens een verhuurhypotheek. Maar die willen de buurtgenoten niet, want ze willen er uiteindelijk zelf gaan wonen. Het uitstellen van de inschrijving van de hypotheekakte, om dit probleem te omzeilen, kost de buurtgenoten veel geld; als niet binnen een X aantal maanden (vaak: zes) de akte is verleden, wordt een bereidstellingsprovisie berekend. Daarmee blijft het aanbod van de hypotheekverstrekker geldig. De buurtgenoten mogen zo dus even € 1.000 per maand aftikken, puur om het hypotheekaanbod geldig te laten blijven (dit is dus nog niet eens aflossing).

De switcheroo van @sanderb lost volgens mij alles in een keer op.

_{*: Jaja, strikt genomen is de bank de hypotheeknemer.}

[AndosH]

Een voorbehoud voor financiering dat over meer dan een jaar pas afloopt zou ik niet graag accepteren, dan heb je tot die tijd nog steeds geen zekerheid.

De meeste geldverstrekkers werken met een opnametermijn waarbinnen de financiering moet passeren nadat je je handtekening op de offerte gezet hebt. Hoe langer de opnametermijn, des te gunstiger voor jou in deze situatie.

Stel bij een opnametermijn van een jaar kan je in Q2 2022 het verkoopcontract tekenen (zonder voorbehouden voor de koper) en met een overdracht van de woning in Q2 2023.
Ik denk niet dat er geldverstrekkers zijn die een opnametermijn van 2 jaar hanteren (want dan zou jouw koper nu de zaken in gang kunnen zetten voor een overdracht in 2023). Maar dat is het uitzoeken nog waard voor jouw koper, als hij niet wil wachten tot je in 2022 de verkoop start.