Burenproblemen en overlast

[workermaster]

Dag Tweakers,

Ik heb al een aantal oude posts gevonden waarin mede Tweakers klagen over problemen met de buren. Aangezien ik nu ook last heb van een paar asociale buren, had ik het idee om hier een megathread voor te starten.

Dit is een plaats waar we onze frustraties en ervaringen over burenproblemen kunnen delen. Hopelijk kunnen we met onze ervaringen andere helpen.

Update: Ik ga een nieuw topic starten over een maand of 2. Daarin zal ik uitleggen hoe overlast moet worden aangepakt, waarom het zo lang kan duren en proberen wat tips/tricks te geven. Dit met het doel om voor mensen die overlast ervaren, een plek te geven waar ze hun verhaal kwijt kunnen en om hulp kunnen vragen. Ik zal het nieuwe topic linken aan deze.

Ik zal hem zelf aftrappen:
Ik ben begin 2019 verhuisd van een appartement naar een eengezinswoning (huur). Van de vorige bewonder had ik begrepen dat de straat op zich best rustig en netjes is maar dat de buren (een moeder van ongeveer 65 en haar zoon van 33), en dan eigenlijk enkel de buurman, flink overlast kan veroorzaken in de vorm van ruzie maken. Ditzelfde werd door anderen die tegenover mij wonen bevestigd. Ik heb alsnog de woning betrokken want hiervoor had ik de geluiden van een flat. Hoe erg kan het dus zijn?

Ik had mij na ongeveer een week of 2 voorgesteld en aangegeven dat ik graag wat dingen wil gaan schilderen en dat de schuurmachine misschien wat herrie kan maken. Enkel de buurvrouw deed open. Ze gaf aan dat haar zoon wel van een wietje houdt en dat haar vorige buurman ooit de politie op ze af had gestuurd. Ze ging vooral door over de politie en maakte daarbij duidelijk dat ze dat belachelijk vond.

Oke zal wel maar raar dat je meteen aangeeft dat je zoon van wiet houdt terwijl het huurcontract daar juist super streng op is. Ik heb daarop aangegeven dat ik mij niet bemoei met anderen zolang ik er maar geen last van heb. En als ik wel ergens last van heb kom ik wel langs. Afijn dat was het gesprek.

Een paar weken verder trok ik de woning in. En al meteen was het raak. Dagelijks meerder scheldpartijen met doodsbedreigingen van de zoon tegen de moeder. Het klonk ook regelmatig alsof spullen aan gort werden geslagen. Ik wilde de politie niet bellen omdat de buurvrouw daar juist zo'n hekel aan had. En aangezien het al een paar jaar speelt zal het ook wel niet zo erg zijn? Slechte gedachten, ik weet het, maar ik merk dat ik steeds meer een watje begin te worden.

De eerste keer dat ik de buurvrouw weer zag had ik direct wat van het geschreeuw gezegd. Ik quote haar reactie "Had je mij niet terug horen schreeuwen?". Ze gaf direct daarna aan dat ze wel vaker ruzie hebben maar het niets ernstigs is. Voor mij betekende dat dus dat de politie nog niet nodig was.

Ik had weer een maand ofzo later de buurman eens een keer aangesproken op het gescheld nadat hij midden in de nacht tekeer ging. Hij had wat kleurrijke woorden voor mij en reed kwaad weg op zijn scooter.

Tot zover de intro. Ik zal de rest kort houden.

Begin die zomer stonden er 2 grote wietplanten in de achtertuin. Ik was in die tijd aan het solliciteren en kreeg 2x te horen dat ik naar wiet stonk. De wietlucht van hun planten trok zo de kamer in waar mijn was aan het drogen was. In mijn woning was het ook soms niet te harden. Ik heb op het punt gestaan om er wat van te zeggen maar door al het gescheld en de verhalen dat de buurman gevaarlijk was, durfde ik het niet. Gelukkig was er iemand anders in de buurt (weet niet wie want anonieme melding) die had geklaagd bij de woningbouw. De planten gingen daarna weg. De buren verdenken mij natuurlijk want ik ben een nieuwe buurman en ineens moeten zij met iets stoppen wat schijnbaar al jaren goed gaat.

Halverwege die zomer ben ik begonnen met klagen bij de woningbouw over de geluidsoverlast die ook steeds vaker in de nacht plaatsvond. Die hebben de buren erop aangesproken. Helaas maar met beperkt en tijdelijk resultaat. De overlast is hevig toegenomen en in 2020 zijn er doodsbedreigingen, vernielingen en andere misdrijven richting mij gekomen. Allemaal door de zoon. Ik heb aangiftes gedaan (in totaal 5 stuks) en de rechtszaak is 2 maanden geleden geweest. Ik heb alleen nog geen uitspraak want ambtenaren zijn niet zo snel.

Over de periode dat ik klaag zijn meerdere waarschuwingen vanuit de woningbouw, politie en gemeente afgegeven. De buurman heeft anderhalve maand in de gevangenis gezeten en heeft een gebiedsverbod en contactverbod. Het gebiedsverbod is ondertussen verlopen.

Op dit moment is het zo dat de buren 2 maanden geleden de laatste waarschuwing vanuit de woningbouw hebben gehad en vorige week de laatste waarschuwing vanuit de advocaat van de woningbouw. Als ze nu nog doorgaan met overlast worden ze mogelijk uit huis gezet. Vervelend voor de moeder maar helaas is dat zo.


Ik heb het idee dat de woningbouw, politie en gemeente in mijn geval zeer goed hun werk doen. Ik heb natuurlijk mijn verhaal kort gehouden maar iedere keer als ik een van die partijen nodig had, stonden ze voor mij klaar. Ik lees vaak dat het anders is. Maar ik kan iedereen aanraden om ze gewoon in te schakelen. Mocht de woningbouw niets doen (wat ze wel verplicht zijn) dan kan je naar de huurcommissie stappen.


Vervelende situatie, dat zeker. Zijn er nog andere die een vergelijkbare situatie hebben gehad? En is het iemand gelukt om de buren uit huist te laten zetten voor overlast?

[ Voor 3% gewijzigd door workermaster op 17-02-2023 19:11 ]

[CyberMania]

Wijkagent inschakelen of verhuizen. Dit ga je echt niet in een paar maanden opgelost krijgen, jouw buren gaan echt niet opeens enorm veranderen op slag. Zelfs als je ze eruit gezet krijgt, gaan ze je vast na afloop nog maanden lastig vallen. Echt bespaar je de moeite en energie en zoek wat anders. Niet eerlijk maar wel het slimst.

[ Voor 99% gewijzigd door CyberMania op 15-06-2021 21:51 ]

[workermaster]

CyberMania schreef op dinsdag 15 juni 2021 @ 21:49:
Wijkagent inschakelen of verhuizen. Dit ga je echt niet in een paar maanden opgelost krijgen, jouw buren gaan echt niet opeens enorm veranderen op slag.

Klopt. Maar ik ben al een paar jaar bezig en ze hebben de allerlaatste waarschuwing gehad. Daarnaast ben ik van mening dat aso's maar moeten verhuizen. En zoals het er nu voor staat is het nog een logboek of 2 aan overlast indienen.

De politie is trouwens al vaak ingeschakeld maar voor nu is het in mijn situatie makkelijker om geluidsopname te maken en logboeken bij te houden. De buurman heeft nogal de neiging om wat minder vriendelijke streken uit te halen als ik de politie bel.

[Valorian]

Ik ben benieuwd hoe het afloopt. Je moet het als huurder extreem bont maken voor je je huis uit gezet wordt, dus als dit lukt dan hebben die mensen dat ook echt wel verdiend. Gezien de hoeveelheid ellende die er ongetwijfeld over je uitgestort is hoop ik vooral dat de uitzetting doorgaat maar ook dat de volgende bewoners met zorg geselecteerd worden door de woningbouw en de kans op opnieuw dit soort tokkies minimaal blijft.

Zomaar uit nieuwschierigheid: wat staat er dan in zo'n woningbouw-huurcontract over wiet? Ik kan mij voorstellen dat een plantage sowieso uit den boze is, maar is er ook iets in opgenomen over wietgebruik en/of over een of enkele planten (< 5)?

NB: Als je met deze thread echt mensen verder wilt helpen dan zou het lonen als je straks na de uitzetting een overzichtelijk geheel maakt met daarin op hoofdlijnen (en geanonimiseerd) alle stappen die gemaakt zijn door:
- buurtbewoners
- woningbouw
- wijkagenten
- justitie
- eventuele andere samenwerkingspartners

Door dat als een soort tijdlijn op een rij te zetten geef je anderen hier (in de inderdaad vele buurt-overlast-topics) een goed beeld van hoe een case zich kán ontvouwen en met welke doorlooptijd je dan al snel te maken hebt. Elke case zal anders zijn maar zo kunnen anderen voor zichzelf weer beter de inschatting maken in hoeverre ze ergens tijd en energie in gaan stoppen of eieren voor hun geld kiezen (lees: verhuizen) als dat een optie is.

[lifeguard]

Valorian schreef op vrijdag 25 juni 2021 @ 15:54:
Ik ben benieuwd hoe het afloopt. Je moet het als huurder extreem bont maken voor je je huis uit gezet wordt,

Hier ook benieuwd, en het klopt wat Valorian schrijft.
Hier woonde ook een persoon, en de hele buurt wilde haar weghebben i.v.m. drugs, alcohol, herrie en ruzies.
Het enige wat wij te horen kregen was, z betaald haar huur netjes...

Ok!

[Monkeydancer]

Wietplantage of paar plantjes kan al resulteren in uitzetting. Wat dat betreft zijn de betrokken instanties daarin heel erg resoluut.

[workermaster]

Valorian schreef op vrijdag 25 juni 2021 @ 15:54:
Ik ben benieuwd hoe het afloopt. Je moet het als huurder extreem bont maken voor je je huis uit gezet wordt, dus als dit lukt dan hebben die mensen dat ook echt wel verdiend. Gezien de hoeveelheid ellende die er ongetwijfeld over je uitgestort is hoop ik vooral dat de uitzetting doorgaat maar ook dat de volgende bewoners met zorg geselecteerd worden door de woningbouw en de kans op opnieuw dit soort tokkies minimaal blijft.

Zomaar uit nieuwschierigheid: wat staat er dan in zo'n woningbouw-huurcontract over wiet? Ik kan mij voorstellen dat een plantage sowieso uit den boze is, maar is er ook iets in opgenomen over wietgebruik en/of over een of enkele planten (< 5)?

NB: Als je met deze thread echt mensen verder wilt helpen dan zou het lonen als je straks na de uitzetting een overzichtelijk geheel maakt met daarin op hoofdlijnen (en geanonimiseerd) alle stappen die gemaakt zijn door:
- buurtbewoners
- woningbouw
- wijkagenten
- justitie
- eventuele andere samenwerkingspartners

Door dat als een soort tijdlijn op een rij te zetten geef je anderen hier (in de inderdaad vele buurt-overlast-topics) een goed beeld van hoe een case zich kán ontvouwen en met welke doorlooptijd je dan al snel te maken hebt. Elke case zal anders zijn maar zo kunnen anderen voor zichzelf weer beter de inschatting maken in hoeverre ze ergens tijd en energie in gaan stoppen of eieren voor hun geld kiezen (lees: verhuizen) als dat een optie is.

toon volledige bericht

Zie 7.16
https://www.brabantwonen....121f8cf552bc4e47dbee776be

Overigens zijn de buren iets meer dan een week stil geweest. Maar zodra de laatste wietplant ineens weg was (was nog een klein plantje dus nog lang niet aan de oogst toe) begon het weer. Nu alweer 3 dagen regelmatig geruzie kunnen horen.

[workermaster]

lifeguard schreef op vrijdag 25 juni 2021 @ 17:49:
[...]


Hier ook benieuwd, en het klopt wat Valorian schrijft.
Hier woonde ook een persoon, en de hele buurt wilde haar weghebben i.v.m. drugs, alcohol, herrie en ruzies.
Het enige wat wij te horen kregen was, z betaald haar huur netjes...

Ok!

Ik ga zodra dit afgelopen is hier een tijdslijn plaatsen. Het punt is dus dat ook in jou geval je wel iets kan doen. Je kan namelijk naar de huurcommissie stappen. De verhuurder is verplicht om overlast te laten stoppen. Ik wil uiteindelijk graag mensen overtuigen dat er altijd wel mogelijkheden zijn.

[Brent]

workermaster schreef op dinsdag 15 juni 2021 @ 21:52:
[...]

Daarnaast ben ik van mening dat aso's maar moeten verhuizen.

Dat kun je vinden, maar zo werkt het niet. Ik heb een vergelijkbaar padje bewandelt, met logboek en talloze politiebezoeken.

Iemand het huis uitzetten duurt 10+ jaar. Heb je zo'n lange adem?

[workermaster]

Brent schreef op vrijdag 25 juni 2021 @ 17:58:
[...]

Dat kun je vinden, maar zo werkt het niet. Ik heb een vergelijkbaar padje bewandelt, met logboek en talloze politiebezoeken.

Iemand het huis uitzetten duurt 10+ jaar. Heb je zo'n lange adem?

Ik kan ook gerechtelijke uitspraken vinden waarbij het binnen 2 jaar (of korter) gedaan is. Alles is natuurlijk afhankelijk van de mate van overlast.

In mijn geval zitten we al op de laatste waarschuwing vanuit de jurist van de verhuurder. Daarna is er nog meer overlast geweest en is er een wietplant in de achtertuin gezet. Hoewel die plant nu weg is, gaat de overlast nog door. Al is het wel minder.

Dat het minder is, heb ik wel vaker meegemaakt. Ik weet niet waarom dat is. Maar tot nu toe is het altijd na een week of 2 weer opnieuw begonnen. En dat herhaalt zich nu weer. 10 dagen geen overlast en nu alweer 3 dagen.

[Monkeydancer]

workermaster schreef op vrijdag 25 juni 2021 @ 18:01:
[...]

Ik kan ook gerechtelijke uitspraken vinden waarbij het binnen 2 jaar (of korter) gedaan is. Alles is natuurlijk afhankelijk van de mate van overlast.

In mijn geval zitten we al op de laatste waarschuwing vanuit de jurist van de verhuurder. Daarna is er nog meer overlast geweest en is er een wietplant in de achtertuin gezet. Hoewel die plant nu weg is, gaat de overlast nog door. Al is het wel minder.

Dat het minder is, heb ik wel vaker meegemaakt. Ik weet niet waarom dat is. Maar tot nu toe is het altijd na een week of 2 weer opnieuw begonnen. En dat herhaalt zich nu weer. 10 dagen geen overlast en nu alweer 3 dagen.

https://www.gelderlander....-een-wietplant~ae956e7ed/

Misschien ook maar de burgemeester aanschrijven.

[workermaster]

Monkeydancer schreef op vrijdag 25 juni 2021 @ 18:03:
[...]

https://www.gelderlander....-een-wietplant~ae956e7ed/

Misschien ook maar de burgemeester aanschrijven.

Nu nog niet in ieder geval. En als ze geen overlast veroorzaakten had ik ook echt geen probleem met een plantje.

[lifeguard]

workermaster schreef op vrijdag 25 juni 2021 @ 17:56:
[...]

Ik ga zodra dit afgelopen is hier een tijdslijn plaatsen. Het punt is dus dat ook in jou geval je wel iets kan doen. Je kan namelijk naar de huurcommissie stappen. De verhuurder is verplicht om overlast te laten stoppen. Ik wil uiteindelijk graag mensen overtuigen dat er altijd wel mogelijkheden zijn.

Ik ben twee jaar geleden zelf verhuisd gelukkig.
Ik zelf zou er kunnen leven, maar mijn opgroeiende zoon heb ik liever niet tussen die mensen.

[Valorian]

Er zit natuurlijk ook veel verschil tussen:
- huurder van woningbouw van pand in sociale huur
- huurder in vrije sector met huis van grote partij
- huurder vrije sector met huis van huisjesmelker die een paar panden heeft
- koophuisbezitter

Uit diverse topics op tweakers blijkt wel dat je een overlastveroorzaker met een koophuis in praktijk niet wegkrijgt, tenzij ‘ie het zo bond maakt dat justitie interesse heeft om hem huisvesting achter tralies te geven.

Ook huurders van huizen waarbij de verhuurder geen enkele intentie heeft om mee te werken (zoals bij sommige huizen die willens en wetens verhuurd worden aan teveel arbeidsmigranten) is de kans op een oplossing minimaal en lijkt die alleen aanwezig als er bijv. wetten overtreden worden die specifiek tegen verkamering moeten zorgen.

Bij grotere partijen en woningbouwcorporaties lijk je nog de meeste kans op succes te hebben, al vraagt dat sowieso om een lange adem.

[Valorian]

https://www.ad.nl/binnenl..._VMTfFMcV0jH0Myfn8Pj0Covw

Dit artikel illustreert ook mooi hoe complex sommige zaken zijn. Zelfs als je je eigen huis in brand steekt is het nog maar de vraag of je eruit gegooid kan worden (bij koophuis in dit geval). Je zal er maar naast wonen…

[workermaster]

Valorian schreef op zaterdag 26 juni 2021 @ 19:53:
https://www.ad.nl/binnenl..._VMTfFMcV0jH0Myfn8Pj0Covw

Dit artikel illustreert ook mooi hoe complex sommige zaken zijn. Zelfs als je je eigen huis in brand steekt is het nog maar de vraag of je eruit gegooid kan worden (bij koophuis in dit geval). Je zal er maar naast wonen…

Klinkt wel een beetje als mijn buurman. Het kan helaas soms lastig gaan.

[Accretion]

Valorian schreef op vrijdag 25 juni 2021 @ 15:54:
Je moet het als huurder extreem bont maken voor je je huis uit gezet wordt

Huurbescherming is oprecht tot een belachelijk niveau.

Imho moet bij dit soort volk de huursubsidie e.d. direct stilgezet worden.

Maar ga eens iemand uit een koophuis zetten (:

[marapuru]

Hier is eind vorig jaar een huis verkocht dat aan een gras- en speelveld ligt. De bewoner heeft direct nieuwe schuttingen geplaatst, de hele tuin leeggetrokken en betegeld en een grote schuur geplaatst. Zaken die zij natuurlijk helemaal zelf moeten weten.

Maar nu komt ie.

- Ze gebruiken de schuur als parkeerplek voor hun 2 (extreem luide) motoren, die natuurlijk ook regelmatig 'getest' moeten worden.
- Die motoren rijden dus ook over het grasveld in en uit.
- Ook hun kinderen (?) hebben daar hun scooters staan waarmee ze soms rondjes rijden op het grasveld
- Ze hebben vaak muziek aanstaan, met pittige bas
- Schreeuwen tijdens feestjes is ook vaak aan de orde

Het geluid kaatst door die stenen 'tuin' natuurlijk lekker naar buiten toe. Waardoor ik en andere buurtgenoten alles bijna letterlijk kunnen volgen.

Ik zit met een dubbel gevoel, aan de ene kant denk ik om er eens aan te bellen en aan te kaarten wat ik ervaar. Maar ik vind dat ergens toch spannend. Je weet tenslotte niet wat je treft en in hoeverre ik dan te boek sta als 'de zeikerd'.

Ben bang dat er toch niets anders op zit als ik me blijf ergeren.

edit: als het maar hard genoeg regent gaan ze gauw naar binnen +)

[ Voor 4% gewijzigd door marapuru op 27-07-2021 21:43 ]

[Milo85]

@marapuru even contact opnemen met de handhaving van de gemeente. Met de motors/scooters rijden over een speelveld is natuurlijk niet de bedoeling.

Voor het geluid en sleutelen aan de motor, tsja daar zou ik zelf even voor aanbellen. Misschien hebben ze het zelf helemaal niet door dat iemand daar last van heeft.

[caspervc]

@marapuru Samen doen. Zo pakken we hier in de straat een tweetal studentenhuizen aan.
Klagen in je eentje werkt niet, hooguit tijdelijk. Bovendien ben je dan 'die zeikerd'.

Die brief namens 14 buren (met overigens 1) goede argumenten, en 2) uitnodiging tot gesprek / groepsapp) werkt wel. Groepsapp is gemaakt, het is met name laat in de avond en 's nachts een stuk rustiger.
Kan je eens (informeel) peilen bij wat buren rond dat veldje of die hetzelfde ervaren? Wie weet geeft je dat wat meer comfort in gesprek te gaan.

Voor mij is het rijtje:
1. gesprek (we lossen dingen onderling en pratend op)
2. gemeente
3. politie

[ Voor 9% gewijzigd door caspervc op 27-07-2021 21:25 ]

[workermaster]

caspervc schreef op dinsdag 27 juli 2021 @ 21:24:
@marapuru Samen doen. Zo pakken we hier in de straat een tweetal studentenhuizen aan.
Klagen in je eentje werkt niet, hooguit tijdelijk. Bovendien ben je dan 'die zeikerd'.

Die brief namens 14 buren (met overigens 1) goede argumenten, en 2) uitnodiging tot gesprek / groepsapp) werkt wel. Groepsapp is gemaakt, het is met name laat in de avond en 's nachts een stuk rustiger.
Kan je eens (informeel) peilen bij wat buren rond dat veldje of die hetzelfde ervaren? Wie weet geeft je dat wat meer comfort in gesprek te gaan.

Voor mij is het rijtje:
1. gesprek (we lossen dingen onderling en pratend op)
2. gemeente
3. politie

Met meerdere sta je inderdaad sterker maar ook alleen kan je veel voor elkaar krijgen. Daar staat wel tegenover dat de plaatselijke instanties meewerken.

[caspervc]

workermaster schreef op dinsdag 27 juli 2021 @ 21:36:
[...]


Met meerdere sta je inderdaad sterker maar ook alleen kan je veel voor elkaar krijgen. Daar staat wel tegenover dat de plaatselijke instanties meewerken.

Welke plaatselijke instanties? Die heb je toch pas nodig als je er niet uitkomt met de buren? Weten ze bijvoorbeeld al dat je last van hun hebt?

[workermaster]

caspervc schreef op dinsdag 27 juli 2021 @ 21:40:
[...]


Welke plaatselijke instanties? Die heb je toch pas nodig als je er niet uitkomt met de buren? Weten ze bijvoorbeeld al dat je last van hun hebt?

Je begint natuurlijk eerst met het zelf te melden. Maar als je daar niet uit komt is het niet altijd een "vereiste" om met meerdere mensen bij een instantie te gaan klagen. Ik heb aardig wat voor elkaar kunnen krijgen in mijn eentje.

[kevin33]

@workermaster Is de uitspraak inmiddels binnen?

[workermaster]

kevin33 schreef op dinsdag 26 oktober 2021 @ 20:19:
@workermaster Is de uitspraak inmiddels binnen?

Helaas nog niet. Er is een uitspraak gedaan door de rechter maar de buurman is in hoger beroep gegaan. En daar wacht ik nu al maanden op. Ik heb er begrip voor dat zaken nu eenmaal niet zo snel lopen door de corona, maar ik had toch wel iets meer verwacht.

Gelukkig is de buurman sindsdien wel stiller geworden en heb ik er geen last meer van. Dat is dus een geluk. Daarnaast heb ik een nieuwe baan en hoop ik volgend jaar op huizenjacht te kunnen gaan. Voorheen was het mijn plan om hier langer te blijven wonen tot ik een vriendin had en samen een huis konden kopen, maar de loonsverhoging maakt toch ineens wat mogelijk. En de huur wordt je ook niet vrolijk van.

[workermaster]

kevin33 schreef op dinsdag 26 oktober 2021 @ 20:19:
@workermaster Is de uitspraak inmiddels binnen?

Was helemaal vergeten om hier te reageren. Het duurt ook allemaal zo ontzettend lang voordat er iets gebeurd kwa uitspraak. Maar dat komt door de vertragingen met de Corona en overvolle rechtbanken.

De uitpraak kwam vorig jaar. Buurman had het hoger beroep ingetrokken en daardoor was de originele uitspraak van kracht geworden. Die originele uitspraak was dacht ik in 2021. Ben alweer vergeten wanneer, maar ik dacht ergens in april (ik ben ontzettend slecht met data onthouden). De buurman is veroordeeld voor meedere vernielingen, bedreigingen en geweldpleging (tegen iemand anders). Ik heb mijn schade vergoed gekregen, plus een kleine extra voor het leed en angst dat ik heb geleden. Daarnaast een contactverbod op straffe van 7 dagen cel bij overtreding voor de duur van 2 jaar.

Contactverbod was echter al eerder geldig en loop (dacht ik) over een paar maanden al af. Dat moet ik even opzoeken.

[iketot]

workermaster schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 19:08:
[...]

Was helemaal vergeten om hier te reageren. Het duurt ook allemaal zo ontzettend lang voordat er iets gebeurd kwa uitspraak. Maar dat komt door de vertragingen met de Corona en overvolle rechtbanken.

De uitpraak kwam vorig jaar. Buurman had het hoger beroep ingetrokken en daardoor was de originele uitspraak van kracht geworden. Die originele uitspraak was dacht ik in 2021. Ben alweer vergeten wanneer, maar ik dacht ergens in april (ik ben ontzettend slecht met data onthouden). De buurman is veroordeeld voor meedere vernielingen, bedreigingen en geweldpleging (tegen iemand anders). Ik heb mijn schade vergoed gekregen, plus een kleine extra voor het leed en angst dat ik heb geleden. Daarnaast een contactverbod op straffe van 7 dagen cel bij overtreding voor de duur van 2 jaar.

Contactverbod was echter al eerder geldig en loop (dacht ik) over een paar maanden al af. Dat moet ik even opzoeken.

Maar je bent zo te horen nog niet verhuist ?

[workermaster]

iketot schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 10:13:
[...]


Maar je bent zo te horen nog niet verhuist ?

Dat klopt. Ik woon er nog steeds, en de buren ook. Overlast is nog steeds gaande, maar eerder deze week zijn de buren wel voor de rechter gedaagd voor de overlast. Ik hoop binnenkort goed nieuws te hebben.

Verhuize klinkt ook makkelijk, maar helaas zit ik hier vast. Ik kan geen andere sociale huurwoning krijgen, kopen is te duur en de vrije huursector is ook overhit.

[Valorian]

workermaster schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 13:19:
[...]

Dat klopt. Ik woon er nog steeds, en de buren ook. Overlast is nog steeds gaande, maar eerder deze week zijn de buren wel voor de rechter gedaagd voor de overlast. Ik hoop binnenkort goed nieuws te hebben.

Verhuize klinkt ook makkelijk, maar helaas zit ik hier vast. Ik kan geen andere sociale huurwoning krijgen, kopen is te duur en de vrije huursector is ook overhit.

Je schreef in juni 2021: "Op dit moment is het zo dat de buren 2 maanden geleden de laatste waarschuwing vanuit de woningbouw hebben gehad en vorige week de laatste waarschuwing vanuit de advocaat van de woningbouw. Als ze nu nog doorgaan met overlast worden ze mogelijk uit huis gezet. Vervelend voor de moeder maar helaas is dat zo."

We zijn nu bijna 2 jaar verder maar er is nog steeds niet gehandhaafd na die 'laatste waarschuwing' en er is nog vrijwel elke week overlast? Wow. Ben benieuwd wat er dan wél nodig is om mensen uit deze woning te krijgen.

Kun je niet escaleren naar de woningbouw en hen vragen om urgentie voor een andere woning?

[Hermanleen]

..hier langer te blijven wonen tot ik een vriendin had en samen een huis konden kopen...

Mooi als mensen een plan hebben. Heb je inmiddels wel die vriendin?

[ Voor 12% gewijzigd door Hermanleen op 17-02-2023 16:08 ]

[o rey]

Hermanleen schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 16:06:
[...]


Mooi als mensen een plan hebben. Heb je inmiddels wel die vriendin?

Oprechte interesse of een flauwe opmerking ?

[workermaster]

Valorian schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 15:41:
[...]


Je schreef in juni 2021: "Op dit moment is het zo dat de buren 2 maanden geleden de laatste waarschuwing vanuit de woningbouw hebben gehad en vorige week de laatste waarschuwing vanuit de advocaat van de woningbouw. Als ze nu nog doorgaan met overlast worden ze mogelijk uit huis gezet. Vervelend voor de moeder maar helaas is dat zo."

We zijn nu bijna 2 jaar verder maar er is nog steeds niet gehandhaafd na die 'laatste waarschuwing' en er is nog vrijwel elke week overlast? Wow. Ben benieuwd wat er dan wél nodig is om mensen uit deze woning te krijgen.

Kun je niet escaleren naar de woningbouw en hen vragen om urgentie voor een andere woning?

Het is na die tijd even rustig geweest, maar daarna is de overlast weer begonnen. Dat heeft de verhuurder even gemonitord (kost ook weer wat tijd) en in januari 2022 is nog een laatste optie aan de buren gegeven. In februari 2022 is de ontruiming bij de rechter aangevraagd. Het heeft een jaar geduurd voordat we voor de rechter konden komen.

Als ik over een paar weken meer weet, zal ik daar een verslag van maken, met een tijdslijn

[workermaster]

Hermanleen schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 16:06:
[...]


Mooi als mensen een plan hebben. Heb je inmiddels wel die vriendin?

Nope. Nog steeds single

o rey schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 16:20:
[...]

Oprechte interesse of een flauwe opmerking ?

Vroeg ik me ook af

[Valorian]

@workermaster Respect voor je geduld in deze casus, al lijkt er ook niet echt veel keuze te zijn geweest anders dan geduld hebben en dossier opbouwen. Hoe dan ook: succes met de verdere afhandeling, hopelijk gaat e.e.a. nu snel en wordt er niet verder getraineerd in de juridische afhandeling.

[workermaster]

Valorian schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 19:27:
@workermaster Respect voor je geduld in deze casus, al lijkt er ook niet echt veel keuze te zijn geweest anders dan geduld hebben en dossier opbouwen. Hoe dan ook: succes met de verdere afhandeling, hopelijk gaat e.e.a. nu snel en wordt er niet verder getraineerd in de juridische afhandeling.

Ik hoop het ook. Inderdaad weinig keus, maar het einde lijk in zicht te komen

[Real]

@workermaster

Even voor de helderheid: jij en de overlastgevende partij huren bij dezelfde verhuurder?

Zo ja, betaal je al deze tijd dezelfde huurprijs?

[Hermanleen]

o rey schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 16:20:
[...]

Oprechte interesse of een flauwe opmerking ?

Allebei een beetje. Het krijgen van een vriendin leek een hoofddoel in het zelfstandig wonen verhaal. Door het burengedoe is dat doel wellicht wat uit zicht geraakt, ook gezien de tijdsspanne van het verhaal lijkt er geen schot in te zitten. Terwijl het verkrijgen van de vriendin ook deels als de oplossing van het probleem wordt gepresenteerd.

[NielsFL]

De verwachting is dus dat de buurman verwijdert wordt? Voor TS een mooie oplossing, maar dat heerschap zal zich natuurlijk elders net zo misdragen.

Ik lees in dit soort topics ook nooit dat overlastgevers beboet worden of iets dergelijks. Er lijken weinig mogelijkheden te zitten tussen "waarschuwingen" enerzijds en rechtszaken of radicale ontruiming anderzijds.

Mis ik iets? Waarom kan de politie niet direct een boete uitdelen? (Uiteraard onder voorwaarde dat ze de overlast of overtreding zelf waarnemen).

[Bartske]

NielsFL schreef op zondag 19 februari 2023 @ 17:01:
De verwachting is dus dat de buurman verwijdert wordt? Voor TS een mooie oplossing, maar dat heerschap zal zich natuurlijk elders net zo misdragen.

Ik lees in dit soort topics ook nooit dat overlastgevers beboet worden of iets dergelijks. Er lijken weinig mogelijkheden te zitten tussen "waarschuwingen" enerzijds en rechtszaken of radicale ontruiming anderzijds.

Mis ik iets? Waarom kan de politie niet direct een boete uitdelen? (Uiteraard onder voorwaarde dat ze de overlast of overtreding zelf waarnemen).

Iets met, van een kale kip valt niet te plukken. Mensen die dat soort problemen veroorzaken zijn vaak financieel ook niet al te stabiel.

[workermaster]

NielsFL schreef op zondag 19 februari 2023 @ 17:01:
De verwachting is dus dat de buurman verwijdert wordt? Voor TS een mooie oplossing, maar dat heerschap zal zich natuurlijk elders net zo misdragen.

Ik lees in dit soort topics ook nooit dat overlastgevers beboet worden of iets dergelijks. Er lijken weinig mogelijkheden te zitten tussen "waarschuwingen" enerzijds en rechtszaken of radicale ontruiming anderzijds.

Mis ik iets? Waarom kan de politie niet direct een boete uitdelen? (Uiteraard onder voorwaarde dat ze de overlast of overtreding zelf waarnemen).

Er is meerdere keren een boete uitgedeeld, maar dat heeft niet geholpen. Het was ook niet altijd even makkelijk om de politie te laten komen, maar daar vertel ik later meer over.

[FFW]

Dat ze niet alleen met workermaster ruzie maken maar ook met anderen is wel een voordeel te noemen. In je eentje sta je hartstikke zwak maar nu komen de klachten uit meerdere hoeken. De kans is dan ook groter dat ze de verkeerde tegenkomen (nog asocialer als het even kan

Ik heb de gewoonte om niet met meer dan twee buurtbewoners tegelijk ruzie te hebben. Dat klinkt vast belachelijk (waarom maak je ruzie) maar ik woon in een heel diverse buurt (koophuizen, huurhuizen en sociale woningen) waar heel wat problemen spelen . Door stijgende huisprijzen blijven kinderen tot dik na hun dertigste in hun ouders kleine huurwoning wonen, maar wel trouwen en kinderen krijgen..dus wonen er drie tot vier generaties in een klein huisje. Ze willen allemaal een eigen auto en vrienden over de vloer wat echter maar zelden kan. En omdat er niet genoeg geld voor een eigen huis is koopt men snellere auto's. zo spreken oudere hangjongeren nu in hun auto's af op donkere parkeerterreinen..

Maar om terug te komen op de burenruzies, in mijn geval zie ik dingen die echt niet door de beugel kunnen, vind dan bevestiging bij andere buurtbewoners, en ik spreek mensen daar op aan (rij niet zo hard door de straat, ik zie dat jij in onze straat dealt, Waarom ligt jouw vuilnis in de speeltuin etc) . Ja ze kunnen boos worden en dreigen maar feit is dat het nog nooit van zo'n gevecht is gekomen en over het algemeen vermindert het wangedrag wel. Ik denk dat dat komt doordat ze ook wel snappen dat we elkaar bijna dagelijks op straat zien. noot : ik heb wel veel cameras op het huis just in case. Cameras werken de-escalerend, ik kan ze iedereen aanraden.

Uiteindelijk kan ik altijd nog de afweging maken om te verhuizen, dat zou ik pas doen als de betrouwbare buurtbewoners ook zouden verhuizen.

[ Voor 8% gewijzigd door FFW op 05-03-2023 09:47 ]

[YangWenli]

Hermanleen schreef op zaterdag 18 februari 2023 @ 20:08:
[...]

Allebei een beetje. Het krijgen van een vriendin leek een hoofddoel in het zelfstandig wonen verhaal. Door het burengedoe is dat doel wellicht wat uit zicht geraakt, ook gezien de tijdsspanne van het verhaal lijkt er geen schot in te zitten. Terwijl het verkrijgen van de vriendin ook deels als de oplossing van het probleem wordt gepresenteerd.

Met de belachelijke private huurmarkt wordt samenwonen inderdaad als oplossing gezien. Twee mensen kunnen immers meer huur opbrengen.

[workermaster]

Vandaag eindelijk uitslag van de zitting gekregen. Na 4 weken in sterke stress is nu eindelijk besloten dat de buren ontruimd gaan worden. We hebben de zaak gewonnen!

Ik krijg nog meer info van de verhuurder over de ontruiming, maar zoals het er nu uitziet zijn mijn buren weg over 14 dagen. Ze hebben het zelf zo te horen nog niet door. Ik verwacht dat ze dan maandag op de hoogte gesteld gaan worden.

Ik zal hier later nog wat meer informatie posten, maar zal zoals in de topic start staat, later een nieuw topic maken met meer informatie wat ook gericht is op het helpen van anderen met dezelfde problemen.

[Real]

workermaster schreef op vrijdag 17 maart 2023 @ 16:54:
Vandaag eindelijk uitslag van de zitting gekregen. Na 4 weken in sterke stress is nu eindelijk besloten dat de buren ontruimd gaan worden. We hebben de zaak gewonnen!

Ik snap dat het zo voelt, maar de verhuurder heeft gewonnen neem ik aan?

Los daarvan in de herhaling: huren jij en de overlastgever van dezelfde verhuurder en zo ja, betaal je al twee jaar dezelfde huurprijs?

Real in "Burenproblemen en overlast"

[Valorian]

Real schreef op vrijdag 17 maart 2023 @ 20:46:
[...]

Los daarvan in de herhaling: huren jij en de overlastgever van dezelfde verhuurder en zo ja, betaal je al twee jaar dezelfde huurprijs?

Oprechte interesse: waarom is het relevant of TS van dezelfde verhuurder huurt? Het contract tussen verhuurder en TS staat toch geheel los van het contract tussen verhuurder en aso-huurder?

[Marzman]

Valorian schreef op vrijdag 17 maart 2023 @ 22:06:
[...]


Oprechte interesse: waarom is het relevant of TS van dezelfde verhuurder huurt? Het contract tussen verhuurder en TS staat toch geheel los van het contract tussen verhuurder en aso-huurder?

Het is niet dezelfde woning, de ene is naast een aso en de andere niet. Dus ik denk dat ze vinden dat te minder moet betalen dan de buur.

[Valorian]

Marzman schreef op vrijdag 17 maart 2023 @ 22:48:
[...]

Het is niet dezelfde woning, de ene is naast een aso en de andere niet. Dus ik denk dat ze vinden dat te minder moet betalen dan de buur.

Ik lees eigenlijk nergens dat TS vindt dat de huurprijs omlaag moet. En verhuurder lijkt in dit geval al vrij snel actie te hebben ondernomen en alles gedaan te hebben wat in zijn macht ligt om de huurder eruit te krijgen. Dat dat vervolgens een paar jaar duurt ligt vooral aan het trage rechtssysteem icm de grote rechtsbescherming van huurders.

Ik snap dat het niet dezelfde woning is. Maar de verhuurder is ook vrij om zelf een huurprijs te bepalen (tenzij het sociale huur betreft natuurlijk), dus aanvechten van zoiets lijkt weinig kansrijk. Al staat het voorstellen aan een verhuurder iedereen vrij natuurlijk

Vandaar dat ik mij afvroeg of @Real op dit punt nog interessante toevoegingen heeft, omdat hij inderdaad wel lijkt aan te sturen op huurverlaging of iets dergelijks.

[ Voor 14% gewijzigd door Valorian op 17-03-2023 23:17 ]

[workermaster]

Real schreef op vrijdag 17 maart 2023 @ 20:46:
[...]


Ik snap dat het zo voelt, maar de verhuurder heeft gewonnen neem ik aan?

Los daarvan in de herhaling: huren jij en de overlastgever van dezelfde verhuurder en zo ja, betaal je al twee jaar dezelfde huurprijs?

Real in "Burenproblemen en overlast"

De verhuurder heeft inderdaad gewonnen, maar die procedeerde met name door mijn klachten. Voor mij voelt het als een overwinning na jarenlange elende.

We zijn beide huurders van dezelfde verhuurder en de huurprijs is inderdaad in al die jaren hetzelfde gebleven. Op de jaarlijke verhogingen na dan.

Valorian schreef op vrijdag 17 maart 2023 @ 23:09:
[...]


Ik lees eigenlijk nergens dat TS vindt dat de huurprijs omlaag moet. En verhuurder lijkt in dit geval al vrij snel actie te hebben ondernomen en alles gedaan te hebben wat in zijn macht ligt om de huurder eruit te krijgen. Dat dat vervolgens een paar jaar duurt ligt vooral aan het trage rechtssysteem icm de grote rechtsbescherming van huurders.

Ik snap dat het niet dezelfde woning is. Maar de verhuurder is ook vrij om zelf een huurprijs te bepalen (tenzij het sociale huur betreft natuurlijk), dus aanvechten van zoiets lijkt weinig kansrijk. Al staat het voorstellen aan een verhuurder iedereen vrij natuurlijk

Vandaar dat ik mij afvroeg of @Real op dit punt nog interessante toevoegingen heeft, omdat hij inderdaad wel lijkt aan te sturen op huurverlaging of iets dergelijks.

Ik vermoed ook dat de vraag gericht is op het verlagen van de huurprijs. Het is mogelijk om dat te laten verlagen, maar dan moet je bij de huurcomissie aantonen dat de verhuurder niet genoeg doet om de overlast te doen stoppen. In mijn geval hebben ze iedere keer na de klachten netjes gerageerd en brieven gestuurd naar de buren. Het duurt gewoon erg lang voordat je eindelijk naar de rechter kan. Ik verwacht niet dat ik een huurverlaging had kunnen eisen.

Neemt niet weg dat ik een financiele tegemoetkoming niet zou afslaan. Ik heb tenslotte nog steeds jarenlange elende gehad.

[Real]

workermaster schreef op zaterdag 18 maart 2023 @ 02:17:
[...]
Ik vermoed ook dat de vraag gericht is op het verlagen van de huurprijs.

Inderdaad.

Het is mogelijk om dat te laten verlagen, maar dan moet je bij de huurcomissie aantonen dat de verhuurder niet genoeg doet om de overlast te doen stoppen.

Heb je dit zelf bedacht of heb je hierover een expert geraadpleegd? De huurcommissie verlaagt de huurprijs niet bij dit soort overlast door buren, want overlast is geen gebrek op grond van het Bhw. Het soort overlast dat jij hebt ervaren staat ook niet in het gebrekenboek:

https://www.huurcommissie...ekenboek-en-beleidsboeken

Je moet dus bij de kantonrechter zijn, want overlast veroorzaakt door een huurder die huurt van dezelfde verhuurder is waarschijnlijk wel degelijk een gebrek op grond van art. 7:204 lid 2 BW dat de verhuurder kan én dus ook moet verhelpen. Het is immers geen geluidsoverlast door zoiets als een snelweg verderop waar je verhuurder geen invloed op heeft. In het gebrekenboek heeft de huurcommissie op pagina 5 het verschil tussen art. 7:204 BW en de gebrekenprocedure bij de huurcommissie ook uitgelegd:

Dit betekent dat het begrip ‘gebrek' in artikel 7:241 BW minder ruim is gedefinieerd dan het begrip ‘gebrek' in artikel 7:204 BW. Voor de Huurcommissie heeft een gebrek zoals volgt uit de Uhw betrekking op een beperktere categorie gebreken dan die gebreken die onder de omschrijving van artikel 7:204 lid 2 BW vallen.

Bij de huurcommissie gaat het voor wat betreft gebreken kort gezegd dus vooral om bouwkundige problemen en aan het Bhw verwante gevallen.

In mijn geval hebben ze iedere keer na de klachten netjes gerageerd en brieven gestuurd naar de buren. Het duurt gewoon erg lang voordat je eindelijk naar de rechter kan.

Of de verhuurder moeite heeft gedaan is helemaal niet relevant. Stel je maar eens voor dat je dak lekt nadat een boom van de gemeente op je huis is gevallen. Die lekkage is een gebrek en moet hersteld worden door de verhuurder. Dat het moeilijk is om een aannemer te vinden is dan ook irrelevant.

Verder doet het er in het boom-voorbeeld ook niet toe dat het een boom van de gemeente was, want alleen al omdat het dak was gaan lekken kan de huurder een huurprijsverlaging vorderen. Je kunt niet zelf de huurprijs verlagen, het gaat om een vordering. De verhuurder moet dus akkoord zijn of anders een rechter als de huurder besluit te procederen tegen de verhuurder. Wat je teveel hebt betaald moet dus terug. De vraag is uiteraard welke vergoeding er tegenover jarenlange overlast staat.

Vervolgschade veroorzaakt als gevolg van een lekkend dak (bijvoorbeeld een dure houten vloer die waterschade oploopt) hoeft de verhuurder niet te vergoeden als het een boom van de gemeente was, maar waarschijnlijk weer wel als het een boom van de verhuurder was en de boom niet goed werd onderhouden. Maar ik vermoed dat je geen aantoonbare schade hebt opgelopen.

Maar vervang 'lekkage' door ernstige woonoverlast en je hebt precies hetzelfde.

Ik verwacht niet dat ik een huurverlaging had kunnen eisen.

Ik wel, maar het is uiteraard uiteindelijk aan een rechter om daarover te oordelen als je verhuurder je niet wil compenseren. En anders dan bij de huurcommissie is je vordering bij een gebrek niet beperkt tot zes maanden terug in de tijd. Let op: een kantonrechter is aan die zes maanden wel gehouden als het een procedure betreft waarbij de kantonrechter op grond van art. 7:262 BW over hetzelfde geschilpunt moet beslissen als de huurcommissie. De korte verjaring speelt dus alleen als je eerst naar de huurcommissie zou stappen.

Neemt niet weg dat ik een financiele tegemoetkoming niet zou afslaan. Ik heb tenslotte nog steeds jarenlange elende gehad.

En dat laatste lijkt mij dus een goede grond voor een vordering jegens je verhuurder op grond van art. 7:207 BW. Je hebt volgens mij tijden lang een te hoge huurprijs betaald.

Ik denk dat je er verstandig aan doet om eerst eens contact op te nemen met een expert op het gebied van huurrecht voor woonruimte om te overleggen of een art. 7:207 BW vordering zin heeft. Je kunt laagdrempelig ook contact opnemen met het Juridisch Loket als je inkomen niet te hoog is, maar daar is bij een eerstelijns medewerker niet altijd dezelfde kennis aanwezig als bij een expert. Denk in het laatste geval bijvoorbeeld aan een huurrechtadvocaat ge(sub)specialiseerd in huurrecht voor woonruimte. Spreek dan wel een tarief af van tevoren. Soms kom je in aanmerking voor gesubsidieerde rechtsbijstand.

Hou er wel rekening mee dat het op een forum zoals dit niet mogelijk is om alle feiten te overzien en uitzonderingen of omstandigheden relevant zijn. Mede daarom blijft elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou.

cc: @Valorian

[workermaster]

Real schreef op zaterdag 18 maart 2023 @ 08:36:
[...]


Inderdaad.


[...]


Heb je dit zelf bedacht of heb je hierover een expert geraadpleegd? De huurcommissie verlaagt de huurprijs niet bij dit soort overlast door buren, want overlast is geen gebrek op grond van het Bhw. Het soort overlast dat jij hebt ervaren staat ook niet in het gebrekenboek:

https://www.huurcommissie...ekenboek-en-beleidsboeken

Je moet dus bij de kantonrechter zijn, want overlast veroorzaakt door een huurder die huurt van dezelfde verhuurder is waarschijnlijk wel degelijk een gebrek op grond van art. 7:204 lid 2 BW dat de verhuurder kan én dus ook moet verhelpen. Het is immers geen geluidsoverlast door zoiets als een snelweg verderop waar je verhuurder geen invloed op heeft. In het gebrekenboek heeft de huurcommissie op pagina 5 het verschil tussen art. 7:204 BW en de gebrekenprocedure bij de huurcommissie ook uitgelegd:


[...]


Bij de huurcommissie gaat het voor wat betreft gebreken kort gezegd dus vooral om bouwkundige problemen en aan het Bhw verwante gevallen.


[...]


Of de verhuurder moeite heeft gedaan is helemaal niet relevant. Stel je maar eens voor dat je dak lekt nadat een boom van de gemeente op je huis is gevallen. Die lekkage is een gebrek en moet hersteld worden door de verhuurder. Dat het moeilijk is om een aannemer te vinden is dan ook irrelevant.

Verder doet het er in het boom-voorbeeld ook niet toe dat het een boom van de gemeente was, want alleen al omdat het dak was gaan lekken kan de huurder een huurprijsverlaging vorderen. Je kunt niet zelf de huurprijs verlagen, het gaat om een vordering. De verhuurder moet dus akkoord zijn of anders een rechter als de huurder besluit te procederen tegen de verhuurder. Wat je teveel hebt betaald moet dus terug. De vraag is uiteraard welke vergoeding er tegenover jarenlange overlast staat.

Vervolgschade veroorzaakt als gevolg van een lekkend dak (bijvoorbeeld een dure houten vloer die waterschade oploopt) hoeft de verhuurder niet te vergoeden als het een boom van de gemeente was, maar waarschijnlijk weer wel als het een boom van de verhuurder was en de boom niet goed werd onderhouden. Maar ik vermoed dat je geen aantoonbare schade hebt opgelopen.

Maar vervang 'lekkage' door ernstige woonoverlast en je hebt precies hetzelfde.


[...]


Ik wel, maar het is uiteraard uiteindelijk aan een rechter om daarover te oordelen als je verhuurder je niet wil compenseren. En anders dan bij de huurcommissie is je vordering bij een gebrek niet beperkt tot zes maanden terug in de tijd. Let op: een kantonrechter is aan die zes maanden wel gehouden als het een procedure betreft waarbij de kantonrechter op grond van art. 7:262 BW over hetzelfde geschilpunt moet beslissen als de huurcommissie. De korte verjaring speelt dus alleen als je eerst naar de huurcommissie zou stappen.


[...]


En dat laatste lijkt mij dus een goede grond voor een vordering jegens je verhuurder op grond van art. 7:207 BW. Je hebt volgens mij tijden lang een te hoge huurprijs betaald.

Ik denk dat je er verstandig aan doet om eerst eens contact op te nemen met een expert op het gebied van huurrecht voor woonruimte om te overleggen of een art. 7:207 BW vordering zin heeft. Je kunt laagdrempelig ook contact opnemen met het Juridisch Loket als je inkomen niet te hoog is, maar daar is bij een eerstelijns medewerker niet altijd dezelfde kennis aanwezig als bij een expert. Denk in het laatste geval bijvoorbeeld aan een huurrechtadvocaat ge(sub)specialiseerd in huurrecht voor woonruimte. Spreek dan wel een tarief af van tevoren. Soms kom je in aanmerking voor gesubsidieerde rechtsbijstand.

Hou er wel rekening mee dat het op een forum zoals dit niet mogelijk is om alle feiten te overzien en uitzonderingen of omstandigheden relevant zijn. Mede daarom blijft elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou.

cc: @Valorian

toon volledige bericht

Bedankt voor de uitgebreide post. Ik had inderdaad een fout gemaakt door te zeggen dat ik dacht dat het de huurcomissie was.

In het verleden had ik al eens gezocht op het verlagen van de huurprijs. Daarbij kwam regelmatig de huurcomissie naar voren als de partij waarbij ik dat zou moeten doen, maar soms ook de rechter. Het klopt dat ik in dit geval bij de rechter zou moeten zijn. Ik heb ook daar al wat zaken van gelezen en voor zover ik het kan zien, komt het erop neer dat de verhuurder in gebreke moet zijn door niet goed te handelen met de klachten die ik indien. Ik weet niet zeker of dat klopt en zal volgende week eens contact opnemen met wat juristen. Te beginnen bij het juridisch loket, en daarna mogelijk een huurrechtadvocaat. Goede suggestie van je!

[Real]

workermaster schreef op zaterdag 18 maart 2023 @ 16:50:
[...]
Ik heb ook daar al wat zaken van gelezen en voor zover ik het kan zien, komt het erop neer dat de verhuurder in gebreke moet zijn door niet goed te handelen met de klachten die ik indien.

Het is wat technisch, maar art. 7:207 BW kent geen verzuimvereiste, zoals bijvoorbeeld bij een ontbrekende levering bij koop wel het geval is.

Je moet het zo zien: stel dat je een tafel hebt die je wil schuren en je huurt vlak voor het weekend een professionele schuurmachine voor vijf dagen. In het weekend houdt de schuurmachine er spontaan mee op en blijkt een onderdeel versleten, maar de verhuurder is in het weekend gesloten. Op maandag neem je contact op met de verhuurder en op dinsdag kun je weer schuren. Door hard te werken lukt het om toch binnen vijf dagen de klus te klaren.

Als de verhuurder art. 7:207 BW niet heeft uitgesloten in de overeenkomst of algemene voorwaarden, dan hoef je uiteraard niet voor vijf dagen te betalen. Je kon immers maar een deel van de tijd schuren en je kunt dan dus op grond van art. 7:207 BW ook een deel van de huurprijs terugvorderen.

Art. 7:207 BW kan door een verhuurder van bijvoorbeeld een schuurmachine worden beperkt of uitgesloten in een huurovereenkomst. Maar als een verhuurder van woonruimte dat doet in het nadeel van de huurder, dan kan de huurder die voorwaarde vernietigen op grond van art. 3:40 lid 2 BW in relatie tot art. 7:242 lid 1 BW. Als je huurt van een woningcorporatie dan is de kans overigens bijzonder klein dat art. 7:207 BW is beperkt of uitgesloten, maar bekijk dat vooral in je huurcontract en eventuele bijlagen.

Het doet er niet toe dat de verhuurder van de schuurmachine op zondag gesloten was (iedereen heeft recht op een vrij weekend), maar je hoeft natuurlijk niet te betalen voor een schuurmachine die niet schuurt.

Waarom moet je dan wel volledig betalen voor een woning waar je niet het genot werd verschaft dat je als huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten en de verhuurder invloed kan uitoefenen op de overlast? De vraag is vooral: welke huurprijsverlaging is redelijk? De huurcommissie gaat bij de 'standaard' gebreken uit van een korting die varieert van 10-80%. Die 80% is dan met name bij zeer ernstige gebreken.

Stel dat jij €800 betaalt per maand en een redelijke korting bedraagt 40%. Dan kun je voor een periode van 24 maanden dus bijna €8000 terugvorderen. Uiteraard is dit slechts een rekenvoorbeeld met door mij verzonnen bedragen en een verzonnen percentage korting.

Ik weet niet zeker of dat klopt en zal volgende week eens contact opnemen met wat juristen. Te beginnen bij het juridisch loket, en daarna mogelijk een huurrechtadvocaat. Goede suggestie van je!

Het Juridisch Loket hanteert sinds 1 januari een strengere inkomenstoets, maar daar staat tegenover dat je gratis kunt bellen als je aan die inkomensnorm voldoet. Maar het is dus ook niet gezegd dat de persoon die je aan de lijn krijgt veel weet van huurrecht. Als je contact opneemt met een huurrechtadvocaat, kijk dan even op deze website:

https://zoekeenadvocaat.a...l/rechtsgebieden?letter=h

Daar staat ook bij of de betreffende advocaat bijvoorbeeld lid is van een vereniging (en zichzelf dus verplicht moet nascholen op dat gebied) en of die advocaat expertise heeft op het gebied van woonruimte. Maak vooraf duidelijk dat je vermoedt geld te kunnen vorderen van je verhuurder, maar uiteraard ook wat wil overhouden als de advocaat advies heeft gegeven. Iedereen begrijpt dat het zinloos is om bijvoorbeeld €8000 te vorderen en ook €8000 te betalen voor advies. Je kunt ook een plafondbedrag afspreken en vaak is een eerste gesprek volkomen gratis (maar niet altijd).

Verder is een vordering buiten de rechter om waarschijnlijk voorspelbaarder wat betreft de uitkomst, want misschien vindt een rechter dat je helemaal geen korting hoeft te krijgen of veel minder. Maar misschien komt een expert ook meteen tot die conclusie en is het niet de moeite waard. Let ook op dat een verhuurder niet per se blij is met een klagende huurder en dat is vooral relevant als je een tijdelijke huurovereenkomst hebt. Mede daarom ook mijn waarschuwing dat elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou blijft.