Uitbouw te ver over de erfgrens bij nieuwbouw?

[iamcj]

Ik heb een nieuwbouwwoning aangekocht en de buren hebben een aanbouw. De muur van deze aanbouw staat met 15 cm op hun grond en 27 cm op onze grond. Het versmallen van de muur tot 30 cm is technisch mogelijk.

De notaris zegt dat ik akkoord heb gegeven op basis van deze passage:

waardoor de toestand waarin het verkochte en de nog niet
overgedragen bouwkavel(s) zich thans en na voltooiing van de bouw conform de
verleende omgevingsvergunning ten opzichte van elkander in strijd met het
burenrecht mochten bevinden, blijft gehandhaafd

Maar in dezelfde zin staat.

terwijl bij gemeenschappelijke muren geacht wordt dat de kadastrale grens door
het hart van deze muren loopt.

De notaris had de tekst niet voor zich en begon ook over het aanpassen van de perceelgrens omdat die nog voorlopig zou zijn. Kadaster gaf aan dat dat zonder onze toestemming niet zomaar kon.

Hoe moet deze tekst juridisch lezen worden? Heb ik toestemming gegeven voor alles of alleen voor een muur die met het hart op de erfgrens staat?

Volledige tekst:

1. Erfdienstbaarheden van burenrecht
a. Ten nutte en ten laste van het verkochte en ten nutte en ten laste van de overige tot
het onderhavige bouwblok/bouwplan behorende doch niet overgedragen
bouwkavel(s), worden hierbij over en weer gevestigd en aangenomen al zodanige
erfdienstbaarheden, waardoor de toestand waarin het verkochte en de nog niet
overgedragen bouwkavel(s) zich thans en na voltooiing van de bouw conform de
verleende omgevingsvergunning ten opzichte van elkander in strijd met het
burenrecht mochten bevinden, blijft gehandhaafd, hetgeen met name ook geldt
voor een aan-/uitbouw en/of dakkapel, zoals hierna onder sub b is bedoeld,
speciaal wat betreft het recht van inbalking, overbouw, fundering en de
aanwezigheid van ondergrondse- en bovengrondse leidingen, alsmede de kabels
met toebehoren ten behoeve van telefoonaansluiting en internetaansluiting en
dergelijke, de afvoer van hemelwater, gootwater en faecaliën door
rioleringswerken als anderszins, licht, lucht en uitzicht, zijnde hieronder evenwel
niet begrepen een verbod om te verbouwen of te bouwen; deze erfdienstbaarheden
zullen niet geacht worden te zijn verzwaard door bebouwing, meerdere
verbouwing of verandering van aard of bestemming van de heersende erven,
terwijl bij gemeenschappelijke muren geacht wordt dat de kadastrale grens door
het hart van deze muren loopt. De kosten van werken welke tot
gemeenschappelijk gebruik bestemd zijn, moeten door de eigenaren van de
betreffende percelen gezamenlijk worden gedragen, ieder voor een gelijk deel,
terwijl voorts te allen tijde toegang tot de percelen moet worden verleend voor het
reinigen, herstellen of vernieuwen van deze werken.
b. Ten nutte en ten laste van het verkochte en ten nutte en ten laste van de overige
tot het onderhavige project behorende doch niet overgedragen bouwkavel(s), als
heersend- en als dienend erf, wordt hierbij aanvullend op het hiervoor in sub a
bepaalde als erfdienstbaarheid over en weer gevestigd en aangenomen het recht
op het hebben, houden en onderhouden van een grensoverschrijdende muur
en/of funderingsbalk op de erfgrens tussen het verkochte en de direct naast het
verkochte gelegen bouwkavel(s), zulks voor de realisatie van een uitbouw en
het recht op het hebben en houden van een dakkapel en/of een vlonder op en/of
aan de te realiseren woningen in het project en voor wat betreft de vlonder op
het bij het verkochte behorende water, welke recht(en) uitsluitend betrekking
hebben op een uitbouw danwel dakkapel danwel een vlonder zoals deze in het
kader van het nieuwbouwproject ter keuze van een individuele koper kan
worden gerealiseerd. Gemelde muur, uitbouw en dakkapel en vlonder zal niet
mogen worden opgericht/gerealiseerd voordat de daartoe van overheidswege
vereiste vergunningen en/of ontheffingen en dergelijke zijn verleend waaronder
voor de vlonder met name ook begrepen de ontheffing/vergunning van het
daartoe bevoegde waterschap, zijnde thans het Hoogheemraadschap van
Schieland en de Krimpenerwaard.
In het kader van gemelde erfdienstbaarheid hebben de eigenaren van de
betreffende erven te allen tijde het recht op het hebben van inbalking en/of
inankering in de ontstane muur zoals hiervoor is bedoeld, danwel om bij
toekomstige uitbouw van de andere tot het onderhavige project behorende
woningen een uitbouw te bevestigen aan een reeds bestaande uitbouw van een
direct naastgelegen tot het project behorend bouwkavel. Ook deze betreffende
uitbouw zal niet mogen worden opgericht voordat de daartoe van
overheidswege vereiste vergunningen en/of ontheffingen en dergelijke zijn
verleend.
Bij een gemeenschappelijke muur, zoals hier in sub b bedoeld wordt geacht dat
de kadastrale grens door het hart van deze muur loopt

[President]

De aanbouw staat al neem ik aan uit je verhaal?

Wat is precies het doel dat je voor ogen hebt? Dat de muur wordt afgebroken? Dat je geld krijgt voor grond dat je kwijt raakt?

Ik bedoel, die aanbouw zal daar de komende 100 jaar staan dus ik neem aan dat het je niet gaat om grond kwijtraken door middel van verjaring?

[bvdbos]

Als de muur mandelig is dan is het hart van de muur de erfgrens. Dan heb je dus feitelijk een stukje grond van hen gekregen (tot het hart van de muur die 42 cm dik is scheelt 6 cm). Dat zal je dus moeten afspreken met de buren: Is de muur van de aanbouw gezamenlijk bezit. Indien dit niet zo is : Dan maken ze gebruik van jouw grond. Indien dit wel zo is : dan heb je grond van hen gekregen.

Is het huis van de buren ook nieuwbouw? En heeft het kadaster definitief de grenzen vastgesteld nadat de woningen gebouwd zijn? Dan lijkt me dat het kadaster een fout gemaakt heeft, dan hadden ze de grens in het midden moeten leggen.

edit: tijd voor koffie

[Voor 3% gewijzigd door bvdbos op 12-06-2021 10:02]

[mark-k]

bvdbos schreef op zaterdag 12 juni 2021 @ 09:19:
Als de muur mandelig is dan is het hart van de muur de erfgrens. Dan heb je dus feitelijk een stukje grond van hen gekregen (tot het hart van de muur die 42 cm dik is scheelt 6 cm). Dat zal je dus moeten afspreken met de buren: Is de muur van de aanbouw gezamenlijk bezit. Indien dit niet zo is : Dan maken ze gebruik van jouw grond. Indien dit wel zo is : dan heb je grond van hen gekregen.

Is het huis van de buren ook nieuwbouw? En heeft het kadaster definitief de grenzen vastgesteld nadat de woningen gebouwd zijn? Dan lijkt me dat het kadaster een fout gemaakt heeft, dan hadden ze de grens in het midden moeten leggen.

Net andersom, hij verliest grond. Waarschijnlijk vonden de buren een grotere spouw wel prettig maar wilden ze geen inham in hun woonkamer dus hebben ze TS ermee opgezadeld.

Die tekst over de muur met het hart op de erfgrens is duidelijk lijkt me, daar dus ook aan volhouden en de muur net zo breed maken als de huidige woningscheidende muur. Die is naar alle waarschijnlijkheid 30cm aangezien de buren 15cm van de erfgrens hun deel hebben staan.

[iamcj]

President schreef op zaterdag 12 juni 2021 @ 09:13:
De aanbouw staat al neem ik aan uit je verhaal?

Wat is precies het doel dat je voor ogen hebt? Dat de muur wordt afgebroken? Dat je geld krijgt voor grond dat je kwijt raakt?

Ik bedoel, die aanbouw zal daar de komende 100 jaar staan dus ik neem aan dat het je niet gaat om grond kwijtraken door middel van verjaring?

Het huis moet nog gebouwd worden, de kadastrale grenzen zijn nog voorlopig. Aan de andere zijde speelt het ook over de hele gevel, gaat totaal om 1,6 m2 grond. Het gaat om ruimte en het is ook een principe kwestie.

[Voor 15% gewijzigd door iamcj op 12-06-2021 09:42]

[Anoniem: 1271350]

Om de muur bij een uitbouw binnen recht te hebben, ga je met de spouwmuur (erfgrens) en de buitenmuur inderdaad over de erfgrens. Dat levert meer dan eens gezeik op, en ds buren mogen dat weigeren (en moet je alles op eigen grond zetten).

Maar vaak is er bij nieuwbouw een bepaling (en zo nu) dat dit niet geldt voor tijdens de bouw gemaakte aanbouwen. Dit is dus heel gebruikelijk.. En ja staat de buitenmuur op jouw grond. Voordeel l is als jij een aanbouw wil zetten de spuwmuur ed al betaald is door de buren

[Tens]

Anoniem: 1271350 schreef op zaterdag 12 juni 2021 @ 09:43:
Om de muur bij een uitbouw binnen recht te hebben, ga je met de spouwmuur (erfgrens) en de buitenmuur inderdaad over de erfgrens. Dat levert meer dan eens gezeik op, en ds buren mogen dat weigeren (en moet je alles op eigen grond zetten).

Maar vaak is er bij nieuwbouw een bepaling (en zo nu) dat dit niet geldt voor tijdens de bouw gemaakte aanbouwen. Dit is dus heel gebruikelijk.. En ja staat de buitenmuur op jouw grond. Voordeel l is als jij een aanbouw wil zetten de spuwmuur ed al betaald is door de buren

En je mag er alles aanhangen, of het ding in regenboogkleuren kwasten

[croxz]

Eens met Schildpadje dat dit gebruikelijk is bij nieuwbouw. Was bij ons ook zo 5 jaar geleden. Ik heb me alleen nooit gerealiseerd hoe ver de muur dan oversteekt bij de muren, dit lijkt me hier wel erg fors. Is 42 cm niet erg dik voor een buitenmuur?

[leecher]

terwijl bij gemeenschappelijke muren geacht wordt dat de kadastrale grens door
het hart van deze muren loopt.

Ik lees geen conflict. Men gaat er bij de bouw achter komen hoe het exact wordt uitgevoerd en de kadastrale grens loopt vervolgens door het hart van de muren. Die grenzen worden achteraf bepaald.

iamcj schreef op zaterdag 12 juni 2021 @ 09:40:
gaat totaal om 1,6 m2 grond. Het gaat om ruimte en het is ook een principe kwestie.

Ik wens je veel sterkte want van de afmeting van je lap grond gaat een arbiter pas moeilijk doen bij een procentje of 10% minder dan je was beloofd. Ik neem niet aan dat je op een lapje van 16m2 aan het bouwen bent

Welkom bij de nieuwbouw club waar de overeenkomsten open eindjes bevatten en je achteraf pas te weten gaat komen hoe het precies is geworden.

[Blokker_1999]

croxz schreef op zaterdag 12 juni 2021 @ 09:54:
Eens met Schildpadje dat dit gebruikelijk is bij nieuwbouw. Was bij ons ook zo 5 jaar geleden. Ik heb me alleen nooit gerealiseerd hoe ver de muur dan oversteekt bij de muren, dit lijkt me hier wel erg fors. Is 42 cm niet erg dik voor een buitenmuur?

Dat lijkt mij ook. Sowieso vind ik het een beetje vreemd. De 15cm op grond van de buren is gelijk aan de dikte van een snelbouw. Steek daar isolatie naast en een gevelsteen en je komt toch nooit aan 27cm? Dat klink al bijna als isolatie, nog een snelbouw steen en dan een afwerking ertegen wat overkill is voor zo een muur. Of enorm dikke isolatie.

Maar dan de volgende vraag. Als het doel is om de muur binnen in de woning gelijk te kunnen trekken met de bestaande gemeenschappelijke muur, wat zit er dan vandaag tegen die muur van isolatie? Of gaan zij de richting uit zoals mijn buren 15 jaar terug: snelbouw op de erfgrens en ik mag zelf elke vorm van isolatie op mijn grond zetten.

Aan de andere kant loopt mijn woning bij diezelfde buren iets verder door en loopt de binnenmuur ook gewoon netjes, in rechte lijn verder. Isolatie ertegen en de buren hebben dan de buitenmuur zelf gezet met dezelfde gevelsteen als hun eigen woning.

[Ivow85]

Het lijkt mij absoluut onredelijk dat het hart van de muur van de uitbouw jouw kant op verspringt ten opzichte van het hart van de woningscheidende muur. Immers: wanneer jij in de toekomst een uitbouw zou willen plaatsen, loop jij dan tegen het probleem aan dat bij jou de muur tussen bestaande woning en uitbouw niet zonder verspringing afgewerkt kan worden.

Dus nee, de buren zorgen maar voor constructief een muur die 'rechtdoor' loopt, met aan jouw kant van het geheel een slanke afwerking om het ruimteverlies voor jou te beperken.

[Hackus]

iamcj schreef op zaterdag 12 juni 2021 @ 09:40:
[...]


Het huis moet nog gebouwd worden, de kadastrale grenzen zijn nog voorlopig. Aan de andere zijde speelt het ook over de hele gevel, gaat totaal om 1,6 m2 grond. Het gaat om ruimte en het is ook een principe kwestie.

Ga in overleg met alle partijen. Je speculeert nu vooraf al. grenzen zijn nog voorlopig, en er is nog niets gebouwd.

[kaboom1555]

Neem zelf ook een uitbouw. Ben je van alle gezeur af en wordt de uitbouw nog goedkoper van ook omdat er minder muren nodig zijn. Maak je gelijk vrienden met de buren dat ze door jou korting krijgen.

[iamcj]

Blokker_1999 schreef op zaterdag 12 juni 2021 @ 09:59:
[...]


Dat lijkt mij ook. Sowieso vind ik het een beetje vreemd. De 15cm op grond van de buren is gelijk aan de dikte van een snelbouw. Steek daar isolatie naast en een gevelsteen en je komt toch nooit aan 27cm? Dat klink al bijna als isolatie, nog een snelbouw steen en dan een afwerking ertegen wat overkill is voor zo een muur. Of enorm dikke isolatie.

Maar dan de volgende vraag. Als het doel is om de muur binnen in de woning gelijk te kunnen trekken met de bestaande gemeenschappelijke muur, wat zit er dan vandaag tegen die muur van isolatie? Of gaan zij de richting uit zoals mijn buren 15 jaar terug: snelbouw op de erfgrens en ik mag zelf elke vorm van isolatie op mijn grond zetten.

Aan de andere kant loopt mijn woning bij diezelfde buren iets verder door en loopt de binnenmuur ook gewoon netjes, in rechte lijn verder. Isolatie ertegen en de buren hebben dan de buitenmuur zelf gezet met dezelfde gevelsteen als hun eigen woning.

Opbouw muur:
12 cm steen (buren binnenwand)
15 cm isolatie
5 cm spouw
10 cm steen(buitengevel)

[mark-k]

iamcj schreef op zaterdag 12 juni 2021 @ 12:24:
[...]


Opbouw muur:
12 cm steen (buren binnenwand)
15 cm isolatie
5 cm spouw
10 cm steen(buitengevel)

En hoe is de huidige scheidingsmuur van de huizen geregeld? Lijkt mij dat een uitbouw dezelfde opbouw qua muur zou krijgen. Of als ze daar meer willen isoleren omdat jij geen uitbouw neerzet en er dus meer warmteverlies naar buiten zal zijn, moeten ze dat maar fijn op hun eigen perceel doen.

[genosis]

Ik zou de rijdende rechter er bij halen..

Die 15 centimeter verschil maak jij je nu al druk om en je woont er nog niet eens. Die energie kan je echt beter besteden..
En wat is nou precies het probleem? Die muur is toch nodig.

Sowieso is het nog de komende 30 jaar gedeeltelijk van de bank (gok ik) om het wat makkelijk te herkaderen..

[erwn]

Ivow85 schreef op zaterdag 12 juni 2021 @ 10:12:
Het lijkt mij absoluut onredelijk dat het hart van de muur van de uitbouw jouw kant op verspringt ten opzichte van het hart van de woningscheidende muur. Immers: wanneer jij in de toekomst een uitbouw zou willen plaatsen, loop jij dan tegen het probleem aan dat bij jou de muur tussen bestaande woning en uitbouw niet zonder verspringing afgewerkt kan worden.

Dus nee, de buren zorgen maar voor constructief een muur die 'rechtdoor' loopt, met aan jouw kant van het geheel een slanke afwerking om het ruimteverlies voor jou te beperken.

Dit lijkt me geen bewuste keuze van de buren. Neem aan dat het een project is en de aannemer / ontwikkelaar bepaalt hoe die uitbouw eruit ziet. Hier zie ik hetzelfde. Ben ook blij dat wij niet tussen uitbouwen zitten.

Er zijn nu zelfs huizen in de buurt die later zelf hebben uitgebouwd tussen twee bestaande uitbouwen. Wat dit punt betreft had je het beter meteen kunnen doen.

[erwn]

iamcj schreef op zaterdag 12 juni 2021 @ 09:00:
De muur van deze aanbouw staat met 15 cm op hun grond en 27 cm op onze grond. Het versmallen van de muur tot 30 cm is technisch mogelijk.

Wie zegt dat versmallen mogelijk is? Komt dat van aannemer? En maakt die 12cm dan voldoende verschil voor jou? Dan kun je daarover natuurlijk nog in overleg treden. Niet geschoten is altijd mis. (Al neem ik dus aan dit een gegeven is in projectbouw.)

[D.deJong]

Dit is echt de normale situatie in nieuwbouwprojecten en dan bedoel ik ook die van 25 jaar geleden.
Heb je woningscheidend een luchtspouw dan is het hart van de luchtspouw de erfgrens en lopen tpv van de uitbouw de binnenwanden gewoon vlak door.
Had jij zelf een uitbouw genomen dan had je nergens last van.

[iamcj]

D.deJong schreef op zaterdag 12 juni 2021 @ 13:46:
Dit is echt de normale situatie in nieuwbouwprojecten en dan bedoel ik ook die van 25 jaar geleden.
Heb je woningscheidend een luchtspouw dan is het hart van de luchtspouw de erfgrens en lopen tpv van de uitbouw de binnenwanden gewoon vlak door.
Had jij zelf een uitbouw genomen dan had je nergens last van.

Het we doen het altijd zo argument . Bij mijn huidige huis zaten we tussen twee aanbouwen in, daar was de tekst in de akte wat anders. Toen heeft de bouwer het aangepast (alleen bij ons huis)

erwn schreef op zaterdag 12 juni 2021 @ 13:00:
[...]


Wie zegt dat versmallen mogelijk is? Komt dat van aannemer? En maakt die 12cm dan voldoende verschil voor jou? Dan kun je daarover natuurlijk nog in overleg treden. Niet geschoten is altijd mis. (Al neem ik dus aan dit een gegeven is in projectbouw.)

Ik ben zelf bouwfysicus van origine, dus daarom weet ik dat het kan. Het is in mijn ogen luiheid van de aannemers, hup gewoon de hoek om.

mark-k schreef op zaterdag 12 juni 2021 @ 12:46:
[...]


En hoe is de huidige scheidingsmuur van de huizen geregeld? Lijkt mij dat een uitbouw dezelfde opbouw qua muur zou krijgen. Of als ze daar meer willen isoleren omdat jij geen uitbouw neerzet en er dus meer warmteverlies naar buiten zal zijn, moeten ze dat maar fijn op hun eigen perceel doen.

Die is ca 30 cm en binnen die 30cm kan de benodigde opbouw voor de warmteisolatie geraliseerd worden. Tussen de woningen zelf heb je geen thermische isolatie nodig. Heb je een juridische achtergrond?

leecher schreef op zaterdag 12 juni 2021 @ 09:57:
terwijl bij gemeenschappelijke muren geacht wordt dat de kadastrale grens door
het hart van deze muren loopt.

Ik lees geen conflict. Men gaat er bij de bouw achter komen hoe het exact wordt uitgevoerd en de kadastrale grens loopt vervolgens door het hart van de muren. Die grenzen worden achteraf bepaald.


[...]


Ik wens je veel sterkte want van de afmeting van je lap grond gaat een arbiter pas moeilijk doen bij een procentje of 10% minder dan je was beloofd. Ik neem niet aan dat je op een lapje van 16m2 aan het bouwen bent

Welkom bij de nieuwbouw club waar de overeenkomsten open eindjes bevatten en je achteraf pas te weten gaat komen hoe het precies is geworden.

Heb je een juridische achtergrond? Het is maar 1,6 m2 idd. Maar gaat toch om 2000 euries...

[Voor 20% gewijzigd door iamcj op 12-06-2021 14:09]

[mark-k]

iamcj schreef op zaterdag 12 juni 2021 @ 14:07:
[...]


Het we doen het altijd zo argument . Bij mijn huidige huis zaten we tussen twee aanbouwen in, daar was de tekst in de akte wat anders. Toen heeft de bouwer het aangepast (alleen bij ons huis)


[...]


Ik ben zelf bouwfysicus van origine, dus daarom weet ik dat het kan. Het is in mijn ogen luiheid van de aannemers, hup gewoon de hoek om.
[...]


Die is ca 30 cm en binnen die 30cm kan de benodigde opbouw voor de warmteisolatie geraliseerd worden. Tussen de woningen zelf heb je geen thermische isolatie nodig. Heb je een juridische achtergrond?

[...]

Heb je een juridische achtergrond? Het is maar 1,6 m2 idd. Maar gaat toch om 2000 euries...

Nee ik heb geen juridische achtergrond, wel inmiddels een 'ik laat me niet meer naaien door te vriendelijk te zijn' achtergrond. Als jouw normale scheidingsmuur ca 30cm is en in de documenten staat dat de erfgrens op het hart van die muur ligt dan zou ik zeker voet bij stuk houden. Het gaat niet alleen om die 1.6m, het gaat er ook om dat als jij ooit nog zou willen aanbouwen jij dan opeens met een inspringend deel in je woonkamer zit.

Dat laatste is waarschijnlijk ook de reden dat de buren hiervoor pushen, lekker wat extra isolatie erin maar geen zin in een inspringend deel in de woonkamer, dus naai de buurman maar ermee.

[bvdbos]

Wat mij onduidelijk is :
Is de aanbouw van de buren al gezet en zijn de huizen al gezet?

En verder inderdaad wat @mark-k zegt maar waar jij zelf als bouwfysicus iets meer van kan zeggen : Als ze een geisoleerde aanbouw willen dan moeten ze met je afspreken dat het hart van de spouw op de perceelsgrens ligt, dat de buitenmuur inderdaad bij jou staat en dat jij in de toekomst eventueel die buitenmuur mag gebruiken als binnenmuur voor een uitbouw als je dat wil. Dan heb jij een gratis terreinafscheiding tot die tijd en daar lever je dan een paar cm voor in. Maar wel netjes aan beide zijden van de perceelsgrens, die muur is gedeeld tussen eigenaren.

[leecher]

iamcj schreef op zaterdag 12 juni 2021 @ 14:07:
Heb je een juridische achtergrond? Het is maar 1,6 m2 idd. Maar gaat toch om 2000 euries...

Nee, maar wel ervaring. Die 2000 euries hebben wij ook 'verloren'. Ik had dezelfde vragen (en nog een aantal andere) over de open eindes in de KOA. Bijvoorbeeld: Gaan ze het melden als er een niet werkbare dag is. Volstrekt normaal in mijn tak van de bouw (vaker wel contract eis dan niet), aan de reacties her en der was ik waarschijnlijk de eerste die die vraag stelde. Conclusie: Voor jou 10 anderen, graag of heul niet, take it or leave it, enzovoorts.

iamcj schreef op zaterdag 12 juni 2021 @ 14:07:
Het we doen het altijd zo argument

De bouw in NL is nogal traditioneel en je hebt echt geen flauw idee hoe erg 'zo doen we het altijd' onderdeel is van het fundament (pun intended )
Daar is als de markt slecht is al nauwelijks verandering in te brengen en als de markt is zoals hij nu nemen ze niet eens tijd om je uit te lachen want die lach heb je niet vooraf betaald.

Begrijp me vooral niet verkeerd, ik ben het helemaal met je eens. Maar begrijp mij ook niet verkeerd: Je kan je tijd echt veel beter ergens anders aan besteden dat is wat ik er mee probeer te zeggen. Van deze bierkaai ga je het het komende decennium echt niet winnen.

[Wolly]

terwijl bij gemeenschappelijke muren geacht wordt dat de kadastrale grens door
het hart van deze muren loopt

De eigenaar van de aanbouw is ook de eigenaar van de muur. Bovenstaand stukje geldt dus niet voor die muur.

TS heeft dus toestemming gegeven voor de bouw van die muur op zijn grond.

[fastedje]

Het kadaster bepaald volgens mij waar de grens van de percelen precies loopt, een notaris kan daar volgens mij niet zomaar omheen, tenzij het ,er het kadaster is afgestemd/goedgekeurd.

[D.deJong]

iamcj schreef op zaterdag 12 juni 2021 @ 14:07:
[...]


Het we doen het altijd zo argument . Bij mijn huidige huis zaten we tussen twee aanbouwen in, daar was de tekst in de akte wat anders. Toen heeft de bouwer het aangepast (alleen bij ons huis)


[...]


Ik ben zelf bouwfysicus van origine, dus daarom weet ik dat het kan. Het is in mijn ogen luiheid van de aannemers, hup gewoon de hoek om.
[...]


Die is ca 30 cm en binnen die 30cm kan de benodigde opbouw voor de warmteisolatie geraliseerd worden. Tussen de woningen zelf heb je geen thermische isolatie nodig. Heb je een juridische achtergrond?

[...]

Heb je een juridische achtergrond? Het is maar 1,6 m2 idd. Maar gaat toch om 2000 euries...

Prima joh, probeer jij je gelijk maar te halen. Het staat gewoon in je akte.

houden en onderhouden van een grensoverschrijdende muur
en/of funderingsbalk op de erfgrens tussen het verkochte en de direct naast het
verkochte gelegen bouwkavel(s), zulks voor de realisatie van een uitbouw en

[Voor 11% gewijzigd door D.deJong op 12-06-2021 19:34]

[Nielson]

Ts zou in principe toch alleen het buitenblad en de halve spouw van buurmans aanbouw op zijn grond krijgen? De aanbouw zou dan in principe niet verder naar binnen hoeven komen dan zijn eigen binnenmuur, en mocht hij later zelf een aanbouw willen zou hij het buitenblad moeten mogen slopen, zelf een binnenmuur neerzetten die dan weer mooi gelijk loopt met z'n bestaande binnenmuur.

[Atlas]

Dit staat duidelijk in je koop contract. Stond er bij ons ook in: als de buren een aanbouw hebben en jij niet dat zetten ze een stuk op jouw grond en daar teken je met toestemming voor en worden na de bouw de grenzen opnieuw opgemaakt. Kies jij ook voor een uitbouw dan verandert er niets.

[StevenK]

Je krijgt waar je voor getekend hebt: voor datgene wat de buren bouwen op jouw grond in het kader van het nieuwbouwplan, daarvoor verleen jij een erfdienstbaarheid.

Dat is, zoals hiervoor al aangehaald, een door projectontwikkelaars vaak toegepaste bepaling, om dit soort discussies meteen de kop in te drukken. En ja, dat betekent dat je mogelijk iets minder grond krijgt, maar in je overeenkomst staat ook dat je aan dat opgegeven oppervlakte geen rechten kunt ontlenen.

Dus die 2k die je noemt: jammer, niet eens over nadenken. Jurisprudentie genoeg.

Enige wat nog overblijft is dat je zou kunnen argumenteren dat op grond van de aanvullende en beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid die muur zo min mogelijk op jouw kavel moet komen en in ieder geval zo gebouwd moet worden dat hij jou niet de mogelijkheid ontneemt een gelijke aanbouw te doen.

[FRANQ]

@iamcj
Neem zelf ook de optie uitbouw.

Je gaat hem op termijn toch willen hebben.
Het is ook van meerwaarde op de verkoop.

Als je achteraf gaat uitbouwen krijg je versprongen binnenmuren, doe je het nu loopt alles recht door.

[Jan-man]

Familie van mij heeft zelfde issue gehad. Is tot een rechtzaak aan toe gekomen.

Conclusie was ja de muur staat tever over de grens. Nee we gaan het niet slopen dan zou niet opwegen tegen de kosten. Van de rechter moesten ze die extra 10 cm kopen van mijn familie was wel een paar honderd euro.

Overigens moest het het hek wat daarbij dus volledig op de grond van familie stond 10 cm opgeschoven worden naar midden erfgrens. (mocht dat ook spelen).

[YakuzA]

iamcj schreef op zaterdag 12 juni 2021 @ 09:40:
[...]
Het huis moet nog gebouwd worden, de kadastrale grenzen zijn nog voorlopig. Aan de andere zijde speelt het ook over de hele gevel, gaat totaal om 1,6 m2 grond. Het gaat om ruimte en het is ook een principe kwestie.

Ah, das wel ideaal.
Je hoeft dus alleen een uitbouw op dezelfde plek te maken en er een gedeelde binnenmuur van te maken om alles weer recht te breien?

[thunder7]

Of je vraagt 50 cm meer uitbouw aan, zodat die muur bij de buren naar binnen komt. Kijken wat ze dan zeggen...

[kepler]

Wij zitten met exact dezelfde situatie, maar eigenlijk geen moment over gedacht om mijn buren dit niet te laten doen. Het steekt idd een stukje over op ons terrein, maar dat gaat in ons geval om 0.75m2 op 100m2 achtertuin.

Bij jullie gaat het dus om een uitbouw van 5.5m diep? Dat is wel een flinke uitbouw

Wij hebben er geen moeite mee omdat we het zelf ook zo hadden gewild als wij een uitbouw hadden gedaan (en dus onze buren wel gunnen). En mochten we ooit toch een uitbouw willen dan sluiten we daar gewoon op aan. Tegelijkertijd maken we er ook gebruik van, met een extra lichtpunt voor ons en konden wij ook de kleur van de stenen kiezen.

Wat betreft de dikte, zitten ze niet aan allerlei eisen vast betreft isolatie omdat het een buitenmuur is?

Edit: bij ons ligt het hart van de muur van de uitbouw in het verlengde van de gedeelde muur. De muur is alleen dikker naar onze kant omdat er dezelfde isolatie in zit als de buitenmuren. Dit zorgt er idd voor dat ze bij de buren niet inspringen intern, en wij in de toekomst alleen een binnenmuur tegen hun uitbouw hoeven te zetten (zonder inspringen ook)

[Voor 19% gewijzigd door kepler op 13-06-2021 07:05]

[LankHoar]

thunder7 schreef op zondag 13 juni 2021 @ 06:12:
Of je vraagt 50 cm meer uitbouw aan, zodat die muur bij de buren naar binnen komt. Kijken wat ze dan zeggen...

Ik wilde net zoiets zeggen. Hoezo is de erfgrens afhankelijk van de beslissing van de buren hoe dik zij hun muur willen hebben? Ik wil graag een halve meter isolatie in mijn muur zodat ik nooit hoef te stoken, dus dag buurman's muur? Zo lijkt me dat niet te werken.. En als 50 centimer niet logisch is, waarom dan 27 centimeter dan wel, of 2 centimer? Waar ligt dan de grens (pun intended) van "je moet dit maar accepteren"?

[Voor 13% gewijzigd door LankHoar op 14-06-2021 14:50]

[Señor Sjon]

Kijk in je Woningborg overeenkomst. In de notarisakte staat dit vaak niet omdat het al vooraf geregeld is in de koopakte. Er zal een passage instaan die aangeeft dat in geval van aanbouwen e.d. je dit toe moet staan en grenzen achteraf gevormd worden.

De woningscheidende wand aan de zijde van de buren wordt doorgezet en van daaruit verder opgebouwd.
t.p.v. woningscheiding: |1|2|1|
1 = wonningscheidend 120mm
2 = spouw 60mm, erfgrens loopt door het hart hiervan

t.p.v. binnenzijde buren:> uitbouw: |1|3|4|5|
3 = isolatie 150 mm
4 = spouw 50 mm
5 = metselwerk 100mm

De erfgrens loopt dan door 3, 30mm van 1 af. In voorkomende gevallen wordt de erfgrens er ook weleens omheen gelegd, maar dat levert veel geknutsel bij notarissen op.

[Nieknikey]

Señor Sjon schreef op maandag 14 juni 2021 @ 15:16:
Kijk in je Woningborg overeenkomst. In de notarisakte staat dit vaak niet omdat het al vooraf geregeld is in de koopakte. Er zal een passage instaan die aangeeft dat in geval van aanbouwen e.d. je dit toe moet staan en grenzen achteraf gevormd worden.

De woningscheidende wand aan de zijde van de buren wordt doorgezet en van daaruit verder opgebouwd.
t.p.v. woningscheiding: |1|2|1|
1 = wonningscheidend 120mm
2 = spouw 60mm, erfgrens loopt door het hart hiervan

t.p.v. binnenzijde buren:> uitbouw: |1|3|4|5|
3 = isolatie 150 mm
4 = spouw 50 mm
5 = metselwerk 100mm

De erfgrens loopt dan door 3, 30mm van 1 af. In voorkomende gevallen wordt de erfgrens er ook weleens omheen gelegd, maar dat levert veel geknutsel bij notarissen op.

Ik was ook in de veronderstelling dat het zo werkte (bij onze bouw in 2018 was dit ook zo geregeld), maar waarom heeft TS dan een bepaling in zijn aktes waar in staat dat de kadastrale grens door het hart van de mandelige muur heen loopt?

[Señor Sjon]

Omdat bij zelf bouwen van een uitbouw er dan geen grenscorrectie noodzakelijk is.

[Jeroenneman]

FRANQ schreef op zaterdag 12 juni 2021 @ 23:50:
@iamcj
Neem zelf ook de optie uitbouw.

Je gaat hem op termijn toch willen hebben.
Het is ook van meerwaarde op de verkoop.

Als je achteraf gaat uitbouwen krijg je versprongen binnenmuren, doe je het nu loopt alles recht door.

Juist niet door deze constructie, de muur van de buren wordt weer gewoon een stukje afgebroken, een daartegen komt de nieuwe uitbouw. Uiteindelijk is het dus prima mogelijk om beide een rechte verlenging te hebben in de aanbouw.

*overigens is een aanbouw ook weer zo'n typische "eigenlijk te klein" symptoom. Heb je een nieuw huis, is het eerste wat je doet de onder en bovenverdieping uit verband trekken.

[FRANQ]

Jeroenneman schreef op maandag 14 juni 2021 @ 15:57:
[...]

Juist niet door deze constructie, de muur van de buren wordt weer gewoon een stukje afgebroken, een daartegen komt de nieuwe uitbouw. Uiteindelijk is het dus prima mogelijk om beide een rechte verlenging te hebben in de aanbouw.

*overigens is een aanbouw ook weer zo'n typische "eigenlijk te klein" symptoom. Heb je een nieuw huis, is het eerste wat je doet de onder en bovenverdieping uit verband trekken.

In de praktijk zie je toch vaak de versprongen muren bij mensen die later uitgebouwd hebben dan de buren.
Je mag denk ik (correct me if I'm wrong) ook niet zomaar de muur afbreken.

[MeTooPV]

Extreem gezegd is het ook maar helemaal de vraag of straks de bestaande uitbouw de last van jouw nieuwe aanbouw kan dragen als daar nu geen rekening mee is gehouden.

[Jeroenneman]

FRANQ schreef op maandag 14 juni 2021 @ 16:05:
[...]


In de praktijk zie je toch vaak de versprongen muren bij mensen die later uitgebouwd hebben dan de buren.
Je mag denk ik (correct me if I'm wrong) ook niet zomaar de muur afbreken.

Volgens mij staat er bij de meeste nieuwbouwprojecten iets van een bepaling in dat X aantal jaar na de bouw nog vergunningsvrij de standaard meerwerk opties mogen worden toegepast. Voor de aanbouw betekent dat ook dat je je eigen grond weer mag gebruiken voor een aanbouw tegen een andere aanbouw.

[Señor Sjon]

Jeroenneman schreef op maandag 14 juni 2021 @ 16:12:
[...]


Volgens mij staat er bij de meeste nieuwbouwprojecten iets van een bepaling in dat X aantal jaar na de bouw nog vergunningsvrij de standaard meerwerk opties mogen worden toegepast. Voor de aanbouw betekent dat ook dat je je eigen grond weer mag gebruiken voor een aanbouw tegen een andere aanbouw.

Een uitbouw van een rijwoning is sowieso vergunningsvrij (met wat voorwaarden, maar een standaard 2,4m uitbouw voldoet daar vrijwel altijd aan).

[com2,1ghz]

Señor Sjon schreef op maandag 14 juni 2021 @ 16:32:
[...]

Een uitbouw van een rijwoning is sowieso vergunningsvrij (met wat voorwaarden, maar een standaard 2,4m uitbouw voldoet daar vrijwel altijd aan).

Die 2.4 meter geldt ook al niet meer. Tis nu 4 meter en tot 50% van je tuin mag bebouwd zijn.

[Señor Sjon]

Klopt, maar de meeste bouwers bieden 2,4m aan omdat dat precies 2 kanaalplaten zijn.

[Roenie]

Offtopic vraag die bij mij opkomt: waarom koop je een huis en ga je gelijk een uitbouw plannen? Waarom niet een groter huis kopen?

[Christoph]

Roenie schreef op woensdag 16 juni 2021 @ 20:56:
Offtopic vraag die bij mij opkomt: waarom koop je een huis en ga je gelijk een uitbouw plannen? Waarom niet een groter huis kopen?

Uitbouw is waarschijnlijk gewoon een optie in het nieuwbouw plan

[_JGC_]

Roenie schreef op woensdag 16 juni 2021 @ 20:56:
Offtopic vraag die bij mij opkomt: waarom koop je een huis en ga je gelijk een uitbouw plannen? Waarom niet een groter huis kopen?

Beperkt aanbod? Rijtjeshuizen worden als project gezet. Kan dus zijn dat jij een huis zoekt op moment dat het hele project al staat en je zoiets hebt van "mooi huis, maar paar meter te kort, niks anders te krijgen dus kopen en verbouwen.