Verkeerde tekening nieuwe woning

[Minaja]

Mijn vraag
Ik heb onlangs een woning gekocht die nog gebouwd moet worden. Hij zal Q1 2023 klaar zijn.
De woning is een aantal weken geleden in de Pre sale gekomen en zoals verwacht door die verhitte woningmarkt zijn direct al woningen verkocht.
Bij het reageren mocht je een voorkeur top 10 opgeven en waren er een aantal formulieren op internet te downloaden zoals de plattegrond van de wijk, de bouwtekening en de situatietekening.
Voordat de presale ingang waren er op de site van de projectontwikkelaar al een paar fouten ontdekt, die na het doorgegeven te hebben direct werden hersteld.
Nu gaat het dus om mijn tuin in de woning. Er staat een schuur van 2 x 3 m in. De tuin is niet heel groot dus de ligging van de schuur is heel belangrijk. Nu was het zo dat er op de tekeningen verschillende informatie gegeven leek te worden. Op de plattegrond van de wijk leken de schuren in de diepte te staan en op de situatietekening stond de schuur echt in de breedte. ( wat uiteraard beter is, hier kan iets tegenaan gezet worden) ik heb vervolgens gebeld met de persoon die aangewezen is voor dit project en vroeg haar hoe de schuur nu precies stond. Zij gaf aan dat het de situatie was zoals op de situatietekening; dus de schuur in de breedte aan de linkerkant van de tuin. Helemaal prima, ik was helemaal blij en in gedachten was ik de tuin al aan het inrichten. Tot vorige week tijdens het gesprek met de makelaar bleek dat de schuur in mijn tuin aan de rechterkant komt te staan en niet in de breedte maar in de lengte. Dus 3 meter mijn tuin in en ook nog een schuurdeur waar ik op kijk vanuit mijn woning. Hierdoor kan ik niets anders meer kwijt dan alleen een eettafel met 4 stoelen.
Het schijnt dat de bouwtekening het vooraanzicht aangeeft van de schuur en daar stond dus duidelijk dat de schuur in de diepte komt te staan. Ik heb dit wel gezien maar omdat de projectontwikkelaar al eerder een paar fouten had gemaakt heb ik dus contact opgenomen met de vraag hoe het nou precies zat. Ik vroeg nog dus dit is echt zoals mijn tuin eruit zal komen te zien. Zij zei ja en daar heb ik mijn keuze op gebaseerd.
In een ander bouwproject van deze ontwikkelaar met dezelfde woningen als de woningen die nu gebouwd gaat worden staan de schuren ook in de breedte.
Dat de schuur aan de rechterkant staat ipv aan de linkerkant dar vind ik niet erg maar de schuur in de lengte/diepte vind ik verschrikkelijk.
Mijn vraag is nu hoeveel recht heb ik om te eisen dat mijn schuur in de breedte geplaatst word ipv in de diepte. /lengte?

[DonJunior]

Heb je het al gewoon 'gevraagd' aan de ontwikkelaar? Dat maak ik niet op uit je verhaal.
"Hoeveel moeite zou het zijn om die schuur een kwartslag te draaien.. vanwege de tuin planning is dat namelijk praktischer"

En wat zei de projectontwikkelaar toen?

Door meteen dingen te gaan eisen begin je niet echt goede voet lijkt me..

[Den_S85]

Die standaard berging op de meer-/minderwerklijst laten plaatsen en laten vervallen als minderwerk (met de verplichting binnen X jaar een berging te bouwen om weer te voldoen aan het bouwbesluit). Daarna kun je voor hetzelfde budget zelf een tuinhuis naar wens plaatsen.

Wij kregen € 1.750 terug als we die standaard hut van 5m2 niet zouden laten plaatsen. Daarvoor kun je zelf een leuke blokhut kopen.

[Cheesy]

Even praktisch bekeken: je kan wellicht afzien van de overeenkomst vanwege onjuiste informatie maar daar koop je letterlijk niets mee.

Jij wil je schuur overdwars. Zit je in een rijtje en is jouw schuur dan de enige die overdwars komt? Dan kan ik me voorstellen dat de bouwer/ontwikkelaar daar geen trek in heeft. Zoals DonJunior aangeeft, heb je al gewoon overlegd zonder te eisen? Voor jou natuurlijk 100 anderen.

[Minaja]

Nee sorry dat ik dat niet vermeld heb. Ik heb nog niets besproken met de projectontwikkelaar.
Ik heb morgen een belafspraak met de makelaar en dan ga ik het bespreken. Ik ben ook helemaal niet van het eisen, juist van het tegenovergestelde. Bijv zij zeggen dat het is zoals het is, dan neem ik aan dat het indedaad niet anders kan. Ik wil hiermee voorkomen dat er een situatie ontstaat dat mensen achteraf tegen me zeggen dat ik dit of dat had moeten doen en het dan te laat is.

[mierenfokker]

Vaak is het meer/minderwerk en krijg je nog wat centjes terug. Kun je er vervolgens zelf wat neerzetten wat vaak mooier is.

[jjeggink]

Voor nu op tekening is het vooral van belang dat het er planmatig logisch en geordend uitziet, dat is immers ook hoe het aan de gemeente wordt gepresenteerd. Mocht je er nu dus niet uitkomt met de projectontwikkelaar, de kans is enorm dat het simpelweg daar aan ligt.

[Ik ben CAD-tekenaar/3D-modelleur in de infrabouw, het kost soms echt veel moeite om aangetoond te krijgen dat wat op papier werkt/er mooi uitziet, in de praktijk voor weggebruikers onlogisch/onoverzichtelijk is]

Dergelijke bergingen worden 99 van de 100 keer kant-en-klaar geplaatst met een kraan, ergens aan het eind van het project. Je hebt dus alle tijd om je toekomstige buren te spreken (er zijn vaak kennismakingsdagen bij aanvang van de bouw, en je ziet elkaar vaak lopen tijdens de dagen dat de bouw open is voor de nieuwe bewoners om de voortgang te komen bekijken), wellicht zijn er meer mensen die de berging liever anders zien staan. Er is hier best wel wat mogelijk als je t.z.t. simpelweg de hoofduitvoerder aanspreekt, dat zijn vaak praktische mensen die het echt wel zien als een kleine aanpassing een meerwaarde voor de klant oplevert. De positie van de berging is uiteindelijk ook niet direct van belang voor de oplevering, met een "In overleg met de klant is besloten af te wijken..." kan dit prima in een opleverdossier worden weggepoetst.
Roze-koeken doen wonderen!

[Tom-Z]

DonJunior schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 07:39:
Heb je het al gewoon 'gevraagd' aan de ontwikkelaar? Dat maak ik niet op uit je verhaal.
[...]
Door meteen dingen te gaan eisen begin je niet echt goede voet lijkt me..

Het is toch helemaal niet gek om je eerst te oriënteren op wat je kán eisen? Je hebt een veel betere onderhandelingspositie als je in je achterhoofd weet waar je recht op hebt, zonder dat je meteen op hoge poten met eisen moet komen.

[DonJunior]

Tom-Z schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 13:47:
[...]

Het is toch helemaal niet gek om je eerst te oriënteren op wat je kán eisen? Je hebt een veel betere onderhandelingspositie als je in je achterhoofd weet waar je recht op hebt, zonder dat je meteen op hoge poten met eisen moet komen.

Nou ik vind het altijd zo bijzonder dat men eerste en topic gaat opstellen met vragen en dingen wil gaan eisen terwijl er nog niet eens gesproken is met de opdrachtgever (TS is niet de eerste in een dergelijk geval)..
Vervolgens wordt er met de opdrachtgever gesproken en zegt die gewoon:
"Oh natuurlijk meneer/mevrouw geen probleem gaan we voor u regelen"
In zulke gevallen heeft de TS dus zich 'druk' gemaakt om niets en is er een heel topic gespendeerd voor jan met korte achternaam.. want er is dus eigenlijk helemaal geen probleem.

Begrijp me niet verkeerd.. ik wil heel graag mensen helpen met allerhande zaken. Maar begin eerst bij de basis en als je daar niet uitkomt richt je dan eens tot het forum waar anderen je kunnen helpen.

[MeesterPieter]

Heb je iets op papier of opname van de toezegging hoe de schuur zou komen?

[Minaja]

Ik heb een tekening gekregen waarop te zien is hoe het huis en de tuin ingericht zijn. Een situatie tekening. En die tekening blijkt niet te kloppen, terwijl ik mijn keuze gebaseerd heb op deze tekening.

[MeesterPieter]

Dan zou ik beginnen om daarmee het gesprek te openen, dat die situatie tekening je verwachting is en wacht eerst rustig de reactie af van de ontwikkelaar

[jjeggink]

Uit de Cobouw:

Eerste publicatie 4 jun 2021Laatst gewijzigd 8 jun 2021

De Arbiter: Sfeerimpressies van een appartement kunnen verbindend zijn

Is een appartement anders en kwalitatief minder dan in het promotiemateriaal werd voorgespiegeld? En zo ja, waar heb je als koper dan recht op?

Bij sfeerimpressies en ander promotiemateriaal voor de verkoop van een woning wordt meestal wel het voorbehoud gemaakt dat de realiteit van het geleverde kan afwijken van de tekeningen. Daarop beroept de aannemer in dit geschil zich dan ook als een koper klaagt dat hij niet kreeg wat hem beloofd was. Het appartement waarom het gaat, valt onder het Woningborg Geschillenreglement en dus wordt het geschil behandeld door de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen.

De koper stelt dat buitengevelkozijnen, -ramen en -deuren anders zijn uitgevoerd dan hij mocht verwachten. Ze zijn van aluminium in plaats van hout; de onderdorpels zijn hoger en niet van steen maar van aluminium met een mdf-plintje; en de bovendorpels zijn flink lager. De suskasten zijn niet in het kozijn maar erboven geplaatst, met een forse insteek. Daardoor komen de gordijnen veel verder de woonkamer in.

Schade door waardedaling
Het gevolg van dit alles is minder licht, minder uitzicht, minder mogelijkheden in afwerking en decoratie, en minder bruikbare ruimte. Door deze wat de koper noemt ‘degradatie van de esthetische en ruimtelijke kwaliteit’ zou de waarde gedaald zijn, waardoor de woning – die inmiddels weer verkocht is – hem minder heeft opgeleverd. Hij eist dat de aannemer zijn schade vergoedt.

Volledig vrije keus
De aannemer van zijn kant vindt dat hem geen enkele blaam treft. De promotie in de verkoopbrochure en op de website is allemaal onder voorbehoud: daaraan kan niemand rechten ontlenen. Hij vindt in feite, zoals hij op de zitting ook bevestigt, dat hij bij de uitvoering volledig de vrije keus had. Alleen de technische omschrijving en de contracttekening gelden, en daaraan heeft hij zich gehouden. De toepassing van aluminium in plaats van hout noemt hij een upgrade.

Informatief promotiemateriaal
Helaas voor de aannemer vindt de arbiter dat je uit de technische omschrijving en de contracttekening niet of nauwelijks af kunt leiden hoe het gebouw eruit zou komen te zien. Daarom mocht de koper erop vertrouwen dat het gekochte binnen redelijke marges overeen zou komen met de informatie die hij wél kreeg of kon inzien. Het promotiemateriaal geeft een duidelijk beeld van een luxe appartement met bijvoorbeeld verdiepingshoge kozijnen. Ook de vergunningstekeningen bevestigen dat. De wijzigingen vallen niet onder in het promotiemateriaal gemaakte voorbehouden.

Aanzienlijk kostenvoordeel
Verder heeft de aannemer de noodzaak van de wijzigingen op geen enkele manier aangetoond. De aanpassingen aan kozijnen en ventilatieroosters/suskasten zijn het directe gevolg van zijn eigen keuze de zijgevels niet in metselwerk maar met prefab-elementen uit te voeren, wat hem een aanzienlijk kostenvoordeel opleverde. De eenzijdige doorvoering is een tekortkoming die recht geeft op schadevergoeding.

Schadevergoeding
De koper krijgt 5.000 euro aan schadevergoeding voor de wijzigingen in de gevelkozijnen. In dit geval is aluminium dus zeker geen upgrade. De suskasten heeft de koper al laten vervangen. Dat vindt de arbiter een billijke oplossing waardoor echter de geluidswering blijvend minder is. Daarvoor kent hij een vergoeding van 3.500 euro toe.

Een andere eis van de koper, tot schadevergoeding omdat het appartement minder vierkante meters zou tellen dan afgesproken, vindt echter geen genade in de ogen van de arbiter. Gezien de mate waarin zijn vorderingen zijn toegewezen, krijgt de koper voor 60 procent ongelijk. Gelet op artikel 5 lid 6 van het Geschillenreglement hoeft hij niet aan de proceskosten bij te dragen en krijgt hij zijn 380 euro aanvraagkosten terug. De aannemer moet 40 procent van de proceskosten betalen.