Bijgebouw voor werkkamer: gebruiksoppervlakte wonen of niet?

[paskaal]

Beste mede-Tweakers,

Ik woon in een rijwoning met vrij diepe achtertuin. Om wat extra woonruimte te creëren overwegen we om helemaal achterin de achtertuin een vrijstaand, volledig geïsoleerd bijgebouw te plaatsen om bijvoorbeeld te gebruiken als werkkamer of logeerkamer.

Voordat we hier een knoop over doorhakken zou ik graag willen weten of de oppervlakte van dit bijgebouw gerekend zou mogen worden tot 'gebruiksoppervlakte wonen' volgens de NEN2580 norm die taxateurs en makelaars aanhouden. Hierdoor zou onze investering in dit bijgebouw later bij de verkoop van het huis in vierkante meters waarschijnlijk nogal wat extra opleveren.

In de NEN2580 meetinstructie kon ik er zo snel niets over vinden, maar in een lijst met veelgestelde vragen (bron) over deze meetinstructie, opgesteld door de Waarderingskamer, vind ik het volgende:

Is een vrijstaand kantoortje (dat volgens het bestemmingsplan niet zelfstandig te gebruiken is), studeerkamer, hobbykamer etc. in de tuin bij een woning externe bergruimte?
Nee. Dit is gebruiksoppervlakte wonen. Evenals het vrijstaande gastenverblijf wordt deze oppervlakte in de BAG niet opgeteld bij de oppervlakte van de woning.
Opmerking: Op webpublicaties van makelaars kan de oppervlakte van het bijgebouw zowel apart, als opgeteld bij de oppervlakte van het hoofdgebouw, vermeld worden.

Goed nieuws zou je zeggen! Nu vraag ik me echter nog het volgende af:

• De oppervlakte wordt in de BAG niet opgeteld bij de oppervlakte van de woning, maar mag op een webpublicatie van een makelaar (bijv. Funda?) wel opgeteld worden. Hierdoor ontstaat dus een verschil in deze gegevens. Wat is hiervan de invloed op de mogelijke vraagprijs van het huis? Kan je de extra vierkante meters van het bijgebouw één op één in de vraagprijs mee tellen?

Ik heb mijn vraag al telefonisch gesteld aan een bij de NVM aangesloten makelaar én bij een taxateur. De makelaar kon mijn vraag helaas niet beantwoorden. De taxateur gaf aan dat je het inderdaad gewoon mag optellen bij het gebruiksoppervlakte wonen, en dat je hier in ieder geval dus ook de vierkante meter prijs voor kunt rekenen in je vraagprijs. Toch ben ik benieuwd of er Tweakers zijn die hier ervaring mee hebben omdat kopers ook in de BAG kunnen zien dat het aantal m2 verschilt met de waarde die dan bijvoorbeeld op Funda gemeld wordt.

Ik ben benieuwd, alvast bedankt!

[Wolly]

Ik vermoed dat het erbij wordt opgeteld, vergelijk de volgende maar eens.

2496NH 87 - 229m2, apart hokje in achtertuin staat wel op BAG viewer maar zonder oppervlakte)
2496NH 85 - 165m2, geen hok in achtertuin.

2496MP 50 en 52 allebei hokje: 229m2
2496MP 48 geen hok: 165m2

[ Voor 13% gewijzigd door Wolly op 07-06-2021 20:47 ]

[Bockelaar]

als je dat formaliseert betekent dat dan ook niet dat het bijgebouw aan allerlei bouwvoorschriften moet voldoen?

[caspervc]

Bockelaar schreef op maandag 7 juni 2021 @ 20:47:
als je dat formaliseert betekent dat dan ook niet dat het bijgebouw aan allerlei bouwvoorschriften moet voldoen?

Jup, volgens mij kan je het beter niet formaliseren, en als veredelde schuur / hobbykamer bouwen. Of een ruimte volgens de NEN telt of niet, hij is er toch? Dus is het m2's dus waarde.

Ik zou zelf geen euro extra bieden wanneer je bijgebouw wel of niet tot gebruiksoppervlakte wonen behoort....

[paskaal]

Bedankt voor jullie antwoorden. Ik hoef het wat mij betreft ook niet te formaliseren. Ik wil vooral weten of de vierkante meters die er door het bijgebouw extra bij komen werkelijk waarde toevoegen en dus ook opgeteld mogen worden bij het totaal woonoppervlak bij verkoop van het huis.

Als ze niet opgeteld mogen worden kan ik me voorstellen dat een potentiële koper afhaakt omdat de vierkante meter prijs dan in eerste instantie hoger lijkt.

[Wolly]

paskaal schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 10:04:
Bedankt voor jullie antwoorden. Ik hoef het wat mij betreft ook niet te formaliseren. Ik wil vooral weten of de vierkante meters die er door het bijgebouw extra bij komen werkelijk waarde toevoegen en dus ook opgeteld mogen worden bij het totaal woonoppervlak bij verkoop van het huis.

Als ze niet opgeteld mogen worden kan ik me voorstellen dat een potentiële koper afhaakt omdat de vierkante meter prijs dan in eerste instantie hoger lijkt.

Dat is gewoon een kwestie van de makelaar instrueren. Zodra de mensen op basis van de foto's en het verhaaltje komen kijken kan hij nog nadrukkelijk vertellen hoe de genoemde totale oppervlakte is ingedeeld.

Ik zou er wel voor zorgen dat er een kitchenette en toilet/douche in komt als je echt waarde wilt toevoegen, of in ieder geval de mogelijkheid voor latere inbouw. Mantelzorgwoningen zijn hip