Ik wil mijn huurhuis kopen maar er zitten scheuren in?

[Leotenhox]

Goedenavond,

Ik heb een vraag. Ik wil graag mijn huurhuis kopen maar heb in de afgelopen tijd een paar scheuren in de buitenmuren en een scheur in één binnenmuur ontdekt. Is er een kenner die aan kan geven of dit reden is tot zorg of extra kosten met zich mee kan brengen?

Het huis is een hoekwoning op het uiteinde van een een lange rij. Het bouwjaar is 1981

Hieronder de video ervan.

YouTube: 30 mei 2021

Bedankt voor je advies!

[S-te-fan]

Wij zijn druk bezig met het zoeken naar een nieuwe koopwoning. En ondertussen hebben een aantal volledig te renoveren huizen bekeken waar onder andere al een bouwtechnische keuring uitgevoerd was.

Met vergelijkbare scheuren verschilde dit van geen reden tot zorg, maar wel aanraden tot reparatie van de scheuren in verband met vocht, tot met klem aan te raden om aanvullend funderingsonderzoek te laten doen omdat er wel eens serieuze funderingsproblemen kunnen zijn.

Mocht je serieus je huis willen kopen, dan zou ik toch daar iemand (op locatie) naar laten kijken.

[Rukapul]

Daar ben je lekker mee. Het ziet er serieus uit. De hele voorgevel lijkt naar buiten te drukken wat je dus ook binnen ziet en in de zijgevel.

Maar heb je meer info bv:
- sinds wanneer zitten de scheuren erin?
- is er na de bouw nog iets aan- of verbouwd zoals de aanbouw, kozijn, etc?

Ik heb eens een garage gekocht met scheuren welke 4 garages doorliepen (de rijen bakstenen lagen nog los op elkaar). Dat heb ik laten fixen toen ook de vermoedelijke oorzaak (een houten deurkozijn bij de naastgelegen garage) opgelost werd.

Een bouwkundige die eerder gekeken had wees ook nog een aangebouwd muurtje als mogelijke oorzaak aan.

Ik zou ook eens kritisch naar de rest van het blok kijken.

[Voor 22% gewijzigd door Rukapul op 30-05-2021 19:55]

[Tommie12]

Ik zie niks wat heel zorgwekkend is, maar ik zou er voor je koopt toch eens een expert of architect naar laten kijken, dan kan je ineens ook een idee krijgen van de kosten om het te herstellen.

[tweakduke]

Aangezien het om een huurhuis gaat wat je wil kopen, heb je in ieder geval geen reden om dit te overhaasten. Ik zou zelf er iemand naar laten kijken en dan meteen laten vaststellen wat de herstelkosten zijn. Dan voldoe je aan jouw onderzoek plicht en kun je overleggen met jouw verhuurder wat hij wil herstellen en eventueel verplicht is om te herstellen. Daarnaast kun je dan kijken om de herstelkosten die overblijven mee te nemen in de financiering.

Bij de voorzijde zou er een latei verzakt kunnen zijn wat de scheuren hogerop veroorzaken. De scheur op de hoek is waarschijnlijk werking, wel apart dat de stenen zelfs gescheurd zijn.

[psychodude]

Ik zou voordat je overgaat tot koop een expert er naar laten kijken. De kans is groot dat het geen kwaad kan, maar zo vanaf een filmpje op YouTube is het toch allemaal wat lastig beoordelen. Zoals @S-te-fan bijvoorbeeld aangeeft, kunnen funderingsproblemen er een oorzaak van zijn. Gezien de mogelijke herstelkosten hiervan, is dit één die je zeker wilt uitsluiten.

[MeesterPieter]

het aantal scheuren en de locatie (voorzijde loopt in principe gespiegeld met de achtergevel qua scheurlijn) lijkt op een verzakking te duiden. wanneer je duidelijk hebt wat de oorzaak is en die met voldoende zekerheid weg kan nemen en daarna de scheuren herstelt hoeft het geen probleem te zijn.

kortom, goed bezig, eerst inventariseren, expert naar laten kijken, herstelplan maken en dat meenemen in je overweging om het huis te kopen.

wees erop bedacht dat een funderingsprobleem deels ook bij de buren kan liggen, daarom is het beter om zo goed mogelijk duidelijk te hebben waar de oorzaak exact ligt voordat je er mee verder gaat

[Voor 22% gewijzigd door MeesterPieter op 30-05-2021 20:09]

[sambalbaj]

Als het van een woningcorporatie is, dan is de prijs naar zittende huurders vaak wel een stuk lager dan op de vrije markt.
Wel iets om in het achterhoofd te houden bij de keuze voor wel of niet doen, ook al zouden uit eigen onderzoek (altijd goed) herstelkosten naar voren komen.

[MeTooPV]

<knip> laat iemand ter plaatse kijken

[Voor 90% gewijzigd door MeTooPV op 30-05-2021 20:31]

[Monkeydancer]

Leotenhox schreef op zondag 30 mei 2021 @ 19:40:
Goedenavond,

Ik heb een vraag. Ik wil graag mijn huurhuis kopen maar heb in de afgelopen tijd een paar scheuren in de buitenmuren en een scheur in één binnenmuur ontdekt. Is er een kenner die aan kan geven of dit reden is tot zorg of extra kosten met zich mee kan brengen?

Het huis is een hoekwoning op het uiteinde van een een lange rij. Het bouwjaar is 1981

Hieronder de video ervan.

YouTube: 30 mei 2021

Bedankt voor je advies!

Je bent sowieso al 4000+ kwijt voor het opnieuw restaureren van je voegen (alle delen. Ik zie ook al dat je gevel scheuren heeft). Het beste kan je een bouwtechnische keuring uit laten voeren.

Voor een huis uit 1981; heeft de woningbouw tussentijds de gevelvoegen bijgehouden? Dit hoort namelijk wel te gebeuren door hun. Hetzelfde geldt voor de kozijnen etc. Heeft je omgeving overigens te maken gehad met extreme droogte? of rijdt er zwaar verkeer door jullie straten?

[Voor 14% gewijzigd door Monkeydancer op 30-05-2021 20:38]

[Wilke]

sambalbaj schreef op zondag 30 mei 2021 @ 20:10:
Als het van een woningcorporatie is, dan is de prijs naar zittende huurders vaak wel een stuk lager dan op de vrije markt.

Ja, maar het verschil is niet groter dan wat willekeurig welk funderingsherstel je gaat kosten.

[Woody179]

In alle gevallen, geen overhaaste keuzes maken. Laat je door een expert informeren aan de hand van een bouwkundige keuring.
Kost een paar centen maar dan weet je wel waar je aan toe bent.

Wellicht een achterdochtige gedachtegang maar:
Huis gefundeerd op palen, door langdurige droogte/ sterk wisselende grondwaterstanden sprake van rottende palen/ zetting in de fundering (met diverse scheuren als gevolg). Woningbouw constateert dit en besluit dat verkoop financieel aantrekkelijker is dan (duur) herstel?

[Ivow85]

Ergens een scheurtje in een paar voegen is doorgaans geen ramp.

Maar hier zijn de lijken de scheuren zo op het eerste oog toch wat structureler te zijn. Zo'n heel rijtje gebroken bakstenen op de hoek betekent ook dat er best wel wat krachten werken.

Maar: gezien het bouwjaar zijn de bakstenen die je aan de buitenkant ziet hoogstwaarschijnlijk geen onderdeel van de daadwerkelijke constructie van je huis. Die steentjes zijn 'slechts' een beetje aankleding. Het kan dus ook best zo zijn dat allemaal veel erger lijkt dan dat het is.

De muur binnen is een muur die bouwkundig los staat van je zijgevel. Scheurvorming tussen zulke delen is in principe niets geks. Wel is het zorgelijk wanneer zo'n scheur steeds breder wordt.

Al met al is dit hoe dan ook reden om voor aankoop eens goed na te denken over bouwtechnisch onderzoek en funderingsonderzoek. Wanneer verspreid over de wijk meerdere blokken met exact dezelfde woningen staan, kun je vooruitlopend op het uitgeven van geld ook alvast eens gaan kijken bij de hoekwoningen die identitiek zijn aan jouw huis, en praten met de bewoners daarvan.

[iamerwin]

Leotenhox schreef op zondag 30 mei 2021 @ 19:40:
Ik heb een vraag.

Als je -vermoedelijk- een paar ton gaat uitgeven , dan bel je toch een expert en vraag je niet zoiets op een internetforum? 🤔

Daar nu niet op bezuinigingen, kan je in de toekomst een hoop kopzorgen en een hoop geld schelen. Either way, is het waard.

[Voor 3% gewijzigd door iamerwin op 31-05-2021 08:26. Reden: Maandagochtend :(]

[LuckyLuke]

Alleen kopen als er een bouwkundig iemand naar gekeken heeft. Ik heb toentertijd €450 betaald.

[sOid]

Zoals eerder gezegd: expert naar laten kijken. Ga alvast even na wat voor fundering je hebt en wat voor ondergrond het is. De laatste jaren zijn er veel funderingsproblemen door een laag grondwaterpijl.

Persoonlijk vind ik het er niet goed uitzien. Met name de buitenkant. Schuurtjes in stucwerk aan binnenkant zijn vermoedelijk minder spannend. Kan bijvoorbeeld te maken hebben met overgang van twee verschillende materialen. Ik heb bijvoorbeeld boven een kozijn een stuk houtwolcementplaat zitten (huis is uit '62) en tussen de overgang van kalkzandsteen naar houtwolcementplaat komen standaard scheurtjes. Had stukadoor eigenlijk moeten afdekken met wapeningsspul maar goed, da's nu te laat.

Overigens heb ik een negatieve ervaring met bouwtechnische keuring van Vereniging Eigen Huis. (Overduidelijke houtworm gemist in goed zichtbare delen.) Dus wellicht kun je beter elders kijken.

Edit: als het een huis in Groningen is, weet ik nog wel een andere verklaring

[Voor 7% gewijzigd door sOid op 31-05-2021 08:51]

[sOid]

Woody179 schreef op zondag 30 mei 2021 @ 23:13:

Wellicht een achterdochtige gedachtegang maar:
Huis gefundeerd op palen, door langdurige droogte/ sterk wisselende grondwaterstanden sprake van rottende palen/ zetting in de fundering (met diverse scheuren als gevolg). Woningbouw constateert dit en besluit dat verkoop financieel aantrekkelijker is dan (duur) herstel?

Zou dat zomaar mogen, zonder de koper erover in te lichten? Afaik zijn er behoorlijk strenge eisen aan verkoop door woningbouw. Ik heb ook een huis gekocht van de woningbouw en kreeg bijvoorbeeld een zeer uitgebreid asbestonderzoeksrapport. 9 van de 10 asbesthoudende materialen waren ook volledig verwijderd voor ik het kocht.

[bombadil]

Wat zei de woningbouw toen je ernaar vroeg?

Maar ik zou ook het advies van Iwo85 volgen; kijk eens naar de rest van de straat; komt het daar ook voor? Is het stabiel (meten) of worden de scheuren groter na een paar maanden?

[Part]

Er zijn sites waar je kan kijken of het type scheur gevaarlijk is of niet:
https://constructieshop.n...uren-in-muren-gevaarlijk/

bv die in de buienmuur daarvan geven ze aan:

Verticale scheur in de buitenmuur
Geen gevaar! Deze scheuren komen ook door onvoldoende dilatatie. Voor een buitenmuur moet je een dilatatievoeg toevoegen om het probleem op te lossen.


Maar neem dit alleen ter indicatie aan en schakel een bouwkundige in voor de koop.

[toman]

Scheuren in de voeg, kan duiden op deletatiescheuren, en zijn volgens mij niet zo heel spannend, maar bij jou zijn ook de bakstenen gescheurd. zou ik zeker een expert naar laten kijken.

[bie100]

ik heb mijn huis ook gekocht van de woningstichting zat al gehuurd in dat huis maar ze hebben alles hersteld voor dat ik de woning kocht

maar goed dat waren geen grote dingen

[htca]

advies is al meermaals geven: vraag een expert

Als ik het filmpje zie:
- scheur binnen is een krimpscheur waarschijnlijk tussen de draagmuur en een scheidingsmuur. Is in principe niets om je zorgen over te maken
- Scheuren aan de voorzijde zijn best fors en het is gissen wat de oorzaak is. Zie je deze scheurvorming ook aan de binnenzijde? Weet je hoe je huis gefundeerd is? Palen? Hoe is de krachtsafdracht naar de funcering? "Draagt" je voorgevel of niet? etc. Scheur kan constructief zijn en veroorzaakt zijn door zettingen, belangrijk om hier naar te laten kijken. Allemaal zaken die je door een constructeur/expert moet laten bekijken.
- De scheur aan de zijkant lijkt me eveneens een krimpscheur, lijkt erop dat ze geen dilatatie hebben aangebracht, die misschien wel nodig was. Je huis is de laatste in de rij, detaillering etc. misschien een foutje geweest
- De scheur boven de latei in je achtergevel (scheur in de lintvoeg) lijkt als of de latei wat is gaan vervormen. Op zich lijkt dat geen probleem.

Maar nogmaals laat een expert kijken, met de tekeningen van de woning erbij en laat je vooral niet leiden door opmerkingen hier. Kleine scheurvorming in hoeken bij ramen en deuren (sparingen) komt vaker voor, maar wel alert zijn.

[Woody179]

sOid schreef op maandag 31 mei 2021 @ 08:49:
[...]

Zou dat zomaar mogen, zonder de koper erover in te lichten? Afaik zijn er behoorlijk strenge eisen aan verkoop door woningbouw. Ik heb ook een huis gekocht van de woningbouw en kreeg bijvoorbeeld een zeer uitgebreid asbestonderzoeksrapport. 9 van de 10 asbesthoudende materialen waren ook volledig verwijderd voor ik het kocht.

Tussen wat mag en wat gebeurt zit nog wel eens een verschil😅.

[Candymirror]

Als ik zo naar het filmpje kijk vraag ik me af of hoe de muurplaat op de voorgevel er bijligt. Het lijkt alsof die links van het kleine raampje gelijk licht met de voorgevel en rechts van datzelfde raampje een stukje (1 á 2 cm) overhangt. Als dat het geval is, is mijn tweede vraag van wanneer is de dakkapel aan de achterzijde (of heb je er ook een aan de voorzijde). Mogelijk is de dakconstructie aangetast bij het plaatsen van de dakkapel waardoor het gewicht van de kap de gevel naar buiten drukt.

voor de volledigheid alleen een expert kan daar meer duidelijkheid over verschaffen, een bouwkundige keuring kost je de kop niet.

[BrZ]

Part schreef op maandag 31 mei 2021 @ 09:01:
Er zijn sites waar je kan kijken of het type scheur gevaarlijk is of niet:
https://constructieshop.n...uren-in-muren-gevaarlijk/

bv die in de buienmuur daarvan geven ze aan:
[Afbeelding]
Verticale scheur in de buitenmuur
Geen gevaar! Deze scheuren komen ook door onvoldoende dilatatie. Voor een buitenmuur moet je een dilatatievoeg toevoegen om het probleem op te lossen.


Maar neem dit alleen ter indicatie aan en schakel een bouwkundige in voor de koop.

Deze van dezelfde site lijkt me interessanter:

Meerdere schuine scheuren in buitenmuur

Gevaarlijk! Neem direct contact met een constructeur. Deze scheuren in de muur komen door grondverzakking. In veel gevallen dient de fundering versterkt te worden.

Kortom: expert naar laten kijken.

[sOid]

Candymirror schreef op maandag 31 mei 2021 @ 11:14:

voor de volledigheid alleen een expert kan daar meer duidelijkheid over verschaffen, een bouwkundige keuring kost je de kop niet.

Huis is nu nog van verhuurder toch? Lijkt me dat de kosten voor zo'n inspectie dan ook voor de verhuurder zijn. Als TS het huis niet koopt, bestaan die scheuren natuurlijk nog steeds.

[Candymirror]

sOid schreef op maandag 31 mei 2021 @ 12:00:
[...]

Huis is nu nog van verhuurder toch? Lijkt me dat de kosten voor zo'n inspectie dan ook voor de verhuurder zijn. Als TS het huis niet koopt, bestaan die scheuren natuurlijk nog steeds.

Als potentiele koper kun je om een bouwkundige keuring vragen, de kosten van deze keuring zijn dan wel voor de koper in spé. Ik weet niet of je als huurder, een verhuurder kunt dwingen een bouwkundige keuring uit te laten voeren op hun kosten.

[Wolly]

Je kan op zijn minst een reparatiemelding doen en kijken wat de verhuurder gaat doen alvorens je zelf kosten gaat maken. Wellicht dat de verhuurder het meeneemt met een reparatie of anders een aanpassing aan de vraagprijs.

Is de vraagprijs al naar je gecommuniceerd? Is hier een taxateur bij betrokken geweest die ter plekke is gegaan?

[Rmg]

sOid schreef op maandag 31 mei 2021 @ 12:00:
[...]

Huis is nu nog van verhuurder toch? Lijkt me dat de kosten voor zo'n inspectie dan ook voor de verhuurder zijn. Als TS het huis niet koopt, bestaan die scheuren natuurlijk nog steeds.

Dan zal je een ander pad moeten bewandelen gok ik, eerst melden bij de verhuurder dat je zorgen maakt over de scheuren en die zal dan actie moeten ondernemen.

Voor de koop is het sowieso handig om een keuring te laten doen/expert te laten kijken en dan het rapport door te sturen naar de verhuurder. Dan kunnen ze bij een andere koper zich ook lastiger beroepen op de niet bewoningsclausule

[sOid]

Rmg schreef op maandag 31 mei 2021 @ 12:12:
[...]


Dan zal je een ander pad moeten bewandelen gok ik, eerst melden bij de verhuurder dat je zorgen maakt over de scheuren en die zal dan actie moeten ondernemen.

Ja precies. Dat zou mijn eerste stap zijn.

[mcsluis]

In Groningen zien we dit als mijnbouwschade. Echter, niet ernstig, hoef je niets aan de te doen volgens de NAM en de overheid.
/EndSarcasm

Ik zou hier eerst maar een bouwkundige keuring aan vooraf laten gaan voordat je uberhaupt maar iets koopt, Die buitenmuur ziet er niet goed uit (verzakkingen?). De binnenmuur, is dat niet zo'n metalen hoekafwerkrand voor een gestucte muur?

[Xanaroth]

Over het algemeen kan een in huis scheurtje best, buiten huis is het ook niet direct een probleem. Woningen/grond werkt nou eenmaal, helemaal bij een woning van dik 40 jaar oud. Meestal volgen de scheuren een patroon, gevolg van werking of groot verschil in materiaalgebruik.

Dat zoals bij jou de bakstenen zelf doormidden gaan (ipv dat de breuk links-rechts-links-rechts de voeg volgt), en eigenlijk de halve voorgevel los komt te staan (van links om de hoek, naar boven langs het raam, dan rechts schuin terug omlaag) is best.. bijzonder. Dan is het niet een kwestie van ouderdom of achterstallig onderhoud, maar echt een constructief iets aan de hand in hoe de krachten werken.

Dan kom je echt uit bij een expert ernaar te laten kijken wat er aan de hand is. Eerst de oorzaak achterhalen, daarna pas praten over herstel anders blijf je bezig.

[_JGC_]

Zal idd ergens een verzakking zijn. Ik heb het bij de halfsteens berging achter ook, omdat iemand destijds onder de fundering door is geweest in die hoek (die berging staat sowieso in de zachte blubber).

Bij de garage heb ik het ook, er is 1 hoek die op een oude betonnen sokkel van een zendmast staat, de rest staat gewoon in het zand. Daar waar de sokkel stopt begint de steenlaag te scheuren, hele hok trekt scheef daardoor .

Bakstenen kunnen eigenlijk maar weinig hebben, zodra er krachten op komen te staan scheurt de hele zooi. Wil je dit repareren, moet je met wapeningsstaven in de weer, maar pas nadat de oorzaak is onderzocht en evt ook is opgelost.

[D.deJong]

Leotenhox schreef op zondag 30 mei 2021 @ 19:40:
Goedenavond,

Ik heb een vraag. Ik wil graag mijn huurhuis kopen maar heb in de afgelopen tijd een paar scheuren in de buitenmuren en een scheur in één binnenmuur ontdekt. Is er een kenner die aan kan geven of dit reden is tot zorg of extra kosten met zich mee kan brengen?

Het huis is een hoekwoning op het uiteinde van een een lange rij. Het bouwjaar is 1981

Hieronder de video ervan.

YouTube: 30 mei 2021

Bedankt voor je advies!

Scheur 1 is waarschijnlijk een scheurtje in een profiel voor de binnenmuur, niet zorgelijk
Scheur 2 is zorgelijk, waarschijnlijk heeft de zonwering er aan staan te trekken.
Scheur 3 doen we tegenwoordig een dillitatie tegen het scheuren en is hier dus niet gebeurd, het staat niet op instorten maar is niet fraai
Scheur 4 kon ik niet goed beoordelen.