Verjaring bij scheidingsmuurtje die op ons erf staat.

[Matt73]

In onze achtertuin staat, aan ons huis vast, een muurtje geheel op ons erf (zelfs +/- 5 cm van de erfgrens af).
Dit muurtje willen wij slopen om er vervolgens een nieuwe muur te plaatsen t.b.v. de uitbouw die wij willen realiseren.
De buren zijn het hier niet mee eens en stellen zelfs dat door verjaring dit muurtje al mandelig is en dus voor de helft van hun is.
Heeft iemand hier ervaring mee?
Weet iemand hoe dit gerechtelijk in elkaar zit, of wij wel of niet dit muurtje mogen vervangen?

[Tonkey]

Door verjaring is iets wat op eigen grond gebouwd is ineens van de buren? Volgens mij klopt dat van geen kanten. Volgens het juridisch loket is de schutting van jou en zou je deze dus kunnen veranderen:
https://www.juridischloke...ren/buren/erfafscheiding/

[AlxRoelofs]

Onzin. Als het 100% op jouw erf staat is het 100% van jou en mag jij er lekker mee doen wat jij wilt. Mandeling geldt alleen voor een muur die op de erfgrens staat en daarmee eigendom van beide word.

[Douweegbertje]

Ten eerste, dit vraag je niet op een forum. Wij zien geen snars over de exacte situatie en je hebt er niets aan om juridisch advies hier in te winnen.

Dat gezegd hebbende, gezien de '100% onzin' reacties; dat is dus al niet helemaal waar en moet ik toch wat input geven. Zodat je het fatsoenlijk laat uitzoeken door een pro.

Casus is dat de muur van de buren is, dat ze die 'onderhouden' en doen alsof het van hun is. Dat voor 10 jaar (?) - en dat jij nooit bezwaar hebt gemaakt. Dan kan het echt wel degelijk zijn dat als ze te goeder trouw dit als hun grond zien, dat dit dan ook zo wordt/is.

[deWit]

Dus als ik jarenlang de schuur van de buren mag gebruiken issie na 10 jaar van mij? Dat lijkt me toch bijzonder ;-)

[President]

Wat is precies het probleem van je buren? Puur het feit dat je het oude muurtje afbreekt en het muurtje terug bouwt met andere bakstenen? Of wordt het muurtje groter/hoger/etc? Zijn ze het niet eens met je geplande uitbouw?

[Roel_1983]

En toch kan de erfgrens inderdaad door verjaring opschuiven.

Als dit muurtje nu de scheiding is tussen jullie tuin en die van de buren en er is lang genoeg (20 jaar) geen bezwaar over gemaakt kan het inderdaad zo zijn dat die 5 cm grond tot aan de muur nu van de buren is en dat muurtje de nieuwe erfgrens.

Punt 2 :

https://derechtspraakrepo...nk-visser-doet-uitspraak/

[President]

Roel_1983 schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 22:16:
En toch kan de erfgrens inderdaad door verjaring opschuiven.

Als dit muurtje nu de scheiding is tussen jullie tuin en die van de buren en er is lang genoeg (20 jaar) geen bezwaar over gemaakt kan het inderdaad zo zijn dat die 5 cm grond tot aan de muur nu van de buren is en dat muurtje de nieuwe erfgrens.

Punt 2 :

https://derechtspraakrepo...nk-visser-doet-uitspraak/

De buurman heeft de grond dan in gebruik en dat zou kunnen verjaren... Maar dat geldt natuurlijk niet voor de afscheiding, die staat op grond van TS en de grond onder de muur zou dus gewoon van TS blijven aangezien de muur niet in gebruik is door de buren (wordt wat lastiger als er een constructie aan is vastgebouwd misschien). Anders zou niemand meer een schutting op eigen grond zetten (dus naast de erfgrens) omdat de schutting dan dus na 20 jaar ineens deels van de buren is?

Maar nogmaals: het zal niet puur om het muurtje gaan. Ben benieuwd welk verhaal er achter zit, want vanuit daar kan je mogelijk kijken of je de buren tegemoet kan komen in hun bezwaren... Zit er bijvoorbeeld een balk van een overkapping vast aan het muurtje? Of zijn buren bang voor schade aan hun tuin/tegels? Of maken ze zich zorgen omdat de muur straks een afwijkende kleur heeft ten opzichte van de rest?

[ Voor 16% gewijzigd door President op 18-05-2021 22:25 ]

[eLScha]

President schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 22:16:
Wat is precies het probleem van je buren? Puur het feit dat je het oude muurtje afbreekt en het muurtje terug bouwt met andere bakstenen? Of wordt het muurtje groter/hoger/etc? Zijn ze het niet eens met je geplande uitbouw?

Volledig eens met President. Wat is het échte bezwaar van de buren. Als je het eens kunt worden met ze over de oplossing zou het zomaar kunnen dat de juridische kant er helemaal niet meer toe doet.

De antwoorden die je in dit topic gaat krijgen variëren aan het eind van de rit waarschijnlijk tussen: "je hebt gelijk", "het hangt er vanaf" en "de buren hebben gelijk".

[TheGhostInc]

Matt73 schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 21:40:
Weet iemand hoe dit gerechtelijk in elkaar zit, of wij wel of niet dit muurtje mogen vervangen?

Je hebt allerlei juridische vragen door elkaar lopen:
Van wie is de muur?
Van wie is de grond?
En wat mag je doen met de muur?

Stel dat het echt een mandelige muur is, dan nog heb je rechten. Herbouw is gewoon een optie.

Ook moet je bedenken wat de consequenties zijn van het slopen/bouwen. Zij zouden gerechterlijke stappen kunnen ondernemen. Maar wat gaan ze eisen?
Een nieuwe muur? Dat wilde je toch al.
5cm grond? Een uitbouw van €30k gaat niet afgebroken worden omdat er 5cm teveel naar de buren is gebouwd op betwiste grond.

Gewoon de muur eruit beuken als de buren er niet zijn kan nog best een optie zijn.

[Enforcer]

Is door het kadaster die 5cm bepaald dat deze op jouw erfgrens staat of denk je dit zelf, want dit moet je eerst zeker weten.

Ik kan me voorstellen dat de buren dit nu zien als een mandelige muur omdat hiermee het erf van beiden wordt afgescheiden, dus muurtje weghalen betekent ook iets nieuws ervoor terugplaatsen als erfafscheiding. Als je een vergunningsvrije uitbouw wil ga je die 5cm dan ook weer terug afsnoepen van je buren of gebruik je dat stuk erfafscheiding zoals het was?

Ohja, ik dacht hieraan: De buren gaan verbouwen, toevallig buren van elkaar?

[ Voor 14% gewijzigd door Enforcer op 18-05-2021 22:35 ]

[Rukapul]

Roel_1983 schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 22:16:
En toch kan de erfgrens inderdaad door verjaring opschuiven.

Als dit muurtje nu de scheiding is tussen jullie tuin en die van de buren en er is lang genoeg (20 jaar) geen bezwaar over gemaakt kan het inderdaad zo zijn dat die 5 cm grond tot aan de muur nu van de buren is en dat muurtje de nieuwe erfgrens.

Punt 2 :

https://derechtspraakrepo...nk-visser-doet-uitspraak/

Een voor de hand liggender interpretatie is dat het muurtje sowieso van topicstarter is. Het muurtje stond in beginsel op grond van topicstarter naar we kunnen aannemen. Het behoort dus tot het huis van topicstarter of is daar door natrekking onderdeel van geworden.

Je kunt ook moeilijk bezit uitoefenen op een muurtje door het in bezit te nemen ofzo wat een voorwaarde is voor verjaring.

Blijft over de paar cm grond waar het muurtje niet op staat waar je discussie over kunt hebben. Maar als het muurtje gesloopt is dan is dat een beetje loze discussie.

Maar dit alles gaat waarschijnlijk voorbij het echte punt: wat is het echte bezwaar van de buren? Nostalgische gevoelens voor het muurtje? De 5 cm? De confrontatie? Of geen zin in een uitbouw? Inzicht in iemands werkelijke overwegingen en belangen kunnen helpen om een oplossing te vinden waar beide tevreden mee kunnen zijn.

[koentjuh]

Ja, ik zou idd gaan praten. Dan kom je er zelf achter wat het is. Hier recent een schutting geplaatst maar de erfgrens was ook een heel ding. Uiteindelijk vind ik nog steeds dat het het gepolder met de buren er toe heeft geleid dat een deel van de schutting te ver onze kant op staat, maar een discussie over 10-15 cm was het mij niet waard aangezien we nog jaren naast elkaar wonen. En een kadastrale meting van 500,- levert dan wel duidelijkheid op maar geen goede verstandhouding was de inschatting van mij en mijn vriendin.

Sommige buren kunnen erg principieel zijn of blijven. Dus vooral gezamenlijk proberen uit te komen :-)

Maar, als je een uitbouw over de volledige breedte van de woning doet en aan de binnenkant geen ‘knik’ wil hebben dan is de kans 99,99 procent zeker ( met de isolatie normen en diktes van stenen) dat je een deel van de nieuwe muur op de grond van de buren moet zetten. Waar zij toestemming voor moeten geven. Beter nog leg je het vast als erfdienstbaarheid want anders kun je bij nieuwe buren weer gezeur krijgen.

[ Voor 37% gewijzigd door koentjuh op 19-05-2021 09:08 ]

[MoonRaven]

TheGhostInc schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 22:30:
[...]
Gewoon de muur eruit beuken als de buren er niet zijn kan nog best een optie zijn.

Dat zou ik persoonlijk zeer zeker niet doen. Je buren als vijand hebben is nooit fijn...

[d5stick]

MoonRaven schreef op woensdag 19 mei 2021 @ 10:08:
[...]


Dat zou ik persoonlijk zeer zeker niet doen. Je buren als vijand hebben is nooit fijn...

Dat niet alleen, als men die muur sloopt en het moet voor de rechter komen gaat die alleen maar in je nadeel spelen. Dit soort zaken gewoon via een advocaat laten spelen als je die 5cm echt dwars zit.

[TheGhostInc]

MoonRaven schreef op woensdag 19 mei 2021 @ 10:08:
[...]

Dat zou ik persoonlijk zeer zeker niet doen. Je buren als vijand hebben is nooit fijn...

(Foute) vergelijking met WOII, toen werkte dat ook goed.

Het voordeel van de muur neerhalen is dat de buren nog geen tijd hebben gehad om juridische/formele stappen te zetten. Nu heb je nog een 'meningsverschil' of 'verschil van inzicht'.
Ligt die brief in de bus met een claim op die 5cm of de muur, dan kun je niet meer doen of je neus bloedt.

Gooi je de muur om, is de claim dan 5cm, 6,3cm, 10cm of niks? En hoe gaan de buren dit bewijzen? Foto's van de exacte locatie? Die heeft normaal niemand.
En het belangrijkste, stel de claim op die 5cm houdt stand en er moet een muur terug komen, dan zal die half op de grond van de buren moeten komen.... dan win je 5cm.
Staat de muur er nog, dan zou de muur mogelijk op dezelfde plek moeten komen....

Neerhalen en daarna de kadastergrens aanhouden betekent dat de buren de kosten dragen van acties. Zodra de brief met een claim er ligt zul je daar niet meer omheen kunnen en zul je formeel moeten reageren en zullen acties dus ook juridisch anders uitgelegd worden.

En een buurman die 5cm grond & eigendom van jouw muur probeert te claimen, dat is een vijand.

[Anoniem: 39993]

d5stick schreef op woensdag 19 mei 2021 @ 10:49:
[...]


Dat niet alleen, als men die muur sloopt en het moet voor de rechter komen gaat die alleen maar in je nadeel spelen. Dit soort zaken gewoon via een advocaat laten spelen als je die 5cm echt dwars zit.

Ik denk dat je dan een stap te ver bent eigenlijk. Eerst maar eens vaststellen op wiens grond dat muurtje precies staat. Je kunt een muurtje op de grond van iemand anders niet zomaar in bezit krijgen door verjaring. Zoals anderen aangeven, zou dat in theorie wel kunnen voor een strookje grond van 5 cm, door het in gebruik te nemen en het 20 jaar in gebruik te houden zonder dat de eigenaar van de grond die verjaring "stuit".

Maar ook bij die grond is het nog geen uitgemaakte zaak. Iemand moet namelijk de grond "in bezit nemen" en daarvoor is een "daad" nodig. Dus als we het over een ongebruikt strookje grond van 5 cm hebben, dan is aan dat vereiste niet voldaan. Als de buurman het strookje grond gewoon bij zijn tuin getrokken heeft en in gebruik heeft genomen als een stukje van het terras, een stukje van een border en misschien zelfs wel een schuur over die 5 cm grond gebouwd heeft, dan voldoe je daar wel aan. Maar je kunt geen "daad" verrichten die een muurtje ineens van jou maakt. Helemaal niet als die muur door natrekking volledig op de grond van de TS staat.

Je kunt ook niet zoveel met een advocaat en een rechter als je je eigen muurtje wil slopen maar de buurman het er niet mee eens is. Dat is namelijk geen vereiste voor de sloop. n de praktijk zal het er dan toch op neerkomen dat de juridische strijd pas op gang komt nadat de buurman het slopen van het muurtje als "onrechtmatig" ziet en dat bij een rechter neerlegt ter beoordeling. Mocht hij gelijk krijgen, dan wordt je hooguit veroordeeld tot het metselen van een muurtje.

Stel ik wil mijn schuur slopen. Die staat volledig op mijn eigen grond met zelfs nog een paar cm speling. De buurman heeft naast mijn schuur geen schutting neergezet en heeft die paar cm gewoon bij zijn grasveldje getrokken. Tot zover niets aan de hand. Wat moet ik bij een advocaat of rechter gaan doen dan, als mijn buurman het er niet mee eens is dat ik de schuur ga slopen? Dan moet mijn buurman dus naar de rechter om te eisen dat ik mijn schuur terugzet.

[TheGhostInc]

@Anoniem: 39993 exact.

Een rechter kan 2 dingen doen:
Erfgrens bepalen & herstel afdwingen.

Voor het eerste moet bewijs komen. Succes voor de buren om dit te bewijzen met foto's of andere documenten. De leeftijd van de muur moet dan bewijsbaar 20+ jaar zijn.
En de muur herbouwen was al het plan, dus als de buurman dat eist, dan ga je gewoon akkoord.

[Floor-is]

Ik zie dat @TheGhostInc het op ontzettend scherp zou spelen. Zou ik niet doen, zeker niet omdat dit forum een openbaar ding is en alles terug te vinden is. (Okay, men moet jouw naam aan je nickname zien te koppelen etc)

Heel kort door de bocht gezegd:
- Claim je eigen perceel
- Geef aan dat de muur op jouw perceel staat
- Geef aan dat je best met hen in gesprek wilt, maar dat er geen dispuut mogelijk is over de erfgrens en dus het eigendom van het bewuste muurtje
- Als men iets wil doen met een muurtje, dan moet dat muurtje minimaal op de erfgrens staan en dat betekent dat het huidige muurtje niet voldoet

Als je het nog iets minder hard wilt spelen:
Koop een vlaai, bel eens aan. Ga in overleg en geef aan dat het je dwars zit, dat dit niet in de weg mag komen van goede buren zijn en dat je samen een werkbare oplossing wilt zoeken.

[QuattroNL]

Bottom line: ga in gesprek met elkaar! Maak een koffie afspraak, neem iets lekkers mee en vertel elkaar wat de gedachten zijn.
We kunnen hier vanalles roepen maar ik heb zo het vermoeden dat het allemaal wel eens mee zou kunnen vallen.

Gelijk dat gedreig met rechters en advocaten...

[Anoniem: 39993]

Floor-is schreef op woensdag 19 mei 2021 @ 11:33:
Ik zie dat @TheGhostInc het op ontzettend scherp zou spelen. Zou ik niet doen, zeker niet omdat dit forum een openbaar ding is en alles terug te vinden is. (Okay, men moet jouw naam aan je nickname zien te koppelen etc)

Heel kort door de bocht gezegd:
- Claim je eigen perceel
- Geef aan dat de muur op jouw perceel staat
- Geef aan dat je best met hen in gesprek wilt, maar dat er geen dispuut mogelijk is over de erfgrens en dus het eigendom van het bewuste muurtje
- Als men iets wil doen met een muurtje, dan moet dat muurtje minimaal op de erfgrens staan en dat betekent dat het huidige muurtje niet voldoet

Als je het nog iets minder hard wilt spelen:
Koop een vlaai, bel eens aan. Ga in overleg en geef aan dat het je dwars zit, dat dit niet in de weg mag komen van goede buren zijn en dat je samen een werkbare oplossing wilt zoeken.

Ligt er een beetje aan hoe de communicatie tot nu toe verlopen is. Is dat iets in de richting van:
TS: "Hoi buurman. We denken al een poosje na over een uitbouw van de benedenverdieping en hebben dit weekend de knoop doorgehakt: we gaan het doorzetten. De details zijn nog niet bekend, maar we denken dat het een uitbouw van X meter diep wordt over de hele breedte van het huis. Zodra we een ontwerp hebben, kom ik even langs om die samen te bekijken."
Buurman: 'Daar ben ik het niet mee eens. Dat muurtje op jullie grond is door verjaring nu mandelig geworden en dus voor de helft van mij. Dus dat kan niet en ik stap naar de rechter als je het toch doorzet!"

Dan gaat een vlaai ook niets meer oplossen. (Eerlijk gezegd denk ik dat discussies over erfgrenzen tussen tussenwoningen nogal kansloos zijn als je gesprekspartner denkt dat hij door 20 jaar niets te doen eigenaar is geworden van een muur op de grond van de buren. Dan is de buurman hoe dan ook te kwader trouw.)

[DeKever]

Kan je de buurman niet vragen op basis waarvan hij denkt dat het muurtje ook van hem is? Misschien kan je samen met hem vaststellen of dit zo is of niet. Kom je er niet uit, dan kan je een deskundige ernaar laten kijken.

Kijk of je het eens kan worden over de feiten:

- De muur staat op jouw grond
-Jij hebt de muur gebouwd/gekocht
- De muur is 20 jaar oud
-


Zoals eerder opgemerkt, dit heeft alleen zin als er niet iets groters/anders speelt.

[Anoniem: 39993]

DeKever schreef op woensdag 19 mei 2021 @ 12:10:
Kan je de buurman niet vragen op basis waarvan hij denkt dat het muurtje ook van hem is? Misschien kan je samen met hem vaststellen of dit zo is of niet. Kom je er niet uit, dan kan je een deskundige ernaar laten kijken.

Kijk of je het eens kan worden over de feiten:

- De muur staat op jouw grond
-Jij hebt de muur gebouwd/gekocht
- De muur is 20 jaar oud
-


Zoals eerder opgemerkt, dit heeft alleen zin als er niet iets groters/anders speelt.

Het is eigenlijk gewoon heel simpel: de buurman ziet in het muurtje een argument om de uitbouw tegen te houden. Hij wil die uitbouw waarschijnlijk niet om voor hem niet bruikbare redenen zoals "ik wil geen hoge muur naast mijn terras omdat ik dan 's middags minder zon heb". Blijkbaar ziet hij hier wél een kans om TS af te laten zien van die uitbouw, dus probeert hij het gewoon. Hij begint gewoon te blaffen en hoopt dat de TS bang is dat hij gaat bijten als hij zijn plan doorzet.

[Nomind]

Ik gok dat het probleem van de buren licht is.
Een uitbouw is snel een meter hoger dan een tuinmuur. Dat heeft impact op de lichtinval bij de buren.

Zoals gezegd moet eerst duidelijk zijn waar de pijn zit bij de buren. Jammer dat ze het gelijk juridisch aanvliegen. Je kan het ook zien als blaffen uit onmacht omdat ze geschrokken zijn.
Door in gesprek te gaan en wat empathie te tonen kan er achter komen wat er echt speelt en vergroot je de kans dat om van het juridische spoor af te komen.

Terug blaffen kan altijd nog maar is niet verstandig als je naast elkaar woont.
Succes met het gesprek!

[hmr]

Iedereen die je op dit onderwerp adviseert, maar niet eerste even vraagt waar je woont zou ik niet serieus nemen, vanuit een juridisch oogpunt dan... Maar dat terzijde, je gaat via Tweakers 100 adviezen in allerlei richtingen krijgen, ik zou advies vragen bij een jurist/advocaat dan wel het juridisch loket.

[ Voor 5% gewijzigd door hmr op 19-05-2021 16:33 ]

[Cheesy]

hmr schreef op woensdag 19 mei 2021 @ 16:33:
Iedereen die je op dit onderwerp adviseert, maar niet eerste even vraagt waar je woont zou ik niet serieus nemen, vanuit een juridisch oogpunt dan... Maar dat terzijde, je gaat via Tweakers 100 adviezen in allerlei richtingen krijgen, ik zou advies vragen bij een jurist/advocaat dan wel het juridisch loket.

Nuttige adviezen komen vaak met bronnen dus die zijn er vrij makkelijk uit te filteren.
Gevaar is alleen dat er wellicht nog meer regels / wetten van toepassing zijn waar niemand op dit forum mee komt. Maar een geval als dit komt vaker voor dus lijkt me prima met internet-bronnen te behandelen.

[ Voor 10% gewijzigd door Cheesy op 19-05-2021 16:58 ]

[TheGhostInc]

@hmr dus jou ook niet

Het aardige van een dergelijk topic is dat je verschillende invalshoeken krijgt. Ook als je juridische hulp zoekt kom je beter beslagen ten ijs als je al wat voorwerk hebt gedaan.

Daarnaast zijn juristen/advocaten niet altijd de beste om een probleem op te lossen. Soms is wat juridisch krachtvertoon genoeg om mensen af te schrikken, maar uiteindelijk laten zij het over aan een rechter.

@Matt73 wat je zou kunnen overwegen is onderhoud aan de kant van de buren te plegen. Daarmee 'breek' je de mandeligheid. Jij onderhoudt dan beide zijden. Leg je nog een paar steentjes neer van 5cm tegen de rand en je hebt de grond weer terug geclaimd.

[naftebakje]

Als het een gedeelde muur is (geworden), dan moeten de buren mee betalen aan het onderhoud of de vervanging van het muurtje (indien nodig, en met vooraf overeenkomen wat er gedaan wordt). Voor zover ik weet, moeten de buren dan ook (op het moment dat het als gedeeld wordt beschouwd) voor betalen (waarde afscheiding, veroudering meegerekend, gedeeld door twee). In België kan je gratis advies krijgen van een notaris, als er niets op papier moet gezet worden, weet niet hoe dit in NL zit; informeer je goed als je het hard wil spelen.
Misschien even de buren vragen of zij willen meebetalen aan het vervangen van de muur? (Aanbrengen als 'ik heb even nagekeken, en als het als scheidingsmuur wordt beschouwd moeten jullie blijkbaar de helft betalen. Dat vinden we onzin, want zijn werken voor ons. Is het niet beter als wij betalen, en gewoon meteen op juiste locatie zetten? Zorgen we dat het dezelfde stenen zijn, of heb je liever iets anders (wat evenveel kost/waar jullie meerprijs van betalen)?')

En met de anderen ^, zoek waar de pijn/zorg zit bij de buren. Even plannen overlopen, benadrukken dat het je spijt dat ze er last van hebben en dat je dat wil minimaliseren, GSM nr geven zodat ze kunnen melden als er iets is, proberen communicatie open te houden. Verharden van toon kan altijd nog.

[ Voor 30% gewijzigd door naftebakje op 20-05-2021 08:14 ]