Bijdrage ouders bij kopen van woning

[Bartoow]

Hi alle,

Ik en mijn vriendin zijn al een tijdje opzoek naar een starterswoning. Hier destijds al een topic over geopend en dankzij jullie veel informatie gewonnen. Nu hebben wij een andere vraag.

Mijn ouders hebben redelijk wat spaargeld waar zij weinig mee doen (beleggen willen ze niet meer doen). Wij begonnen ons nu af te vragen of mijn ouders iets voor ons kunnen betekenen en de zoektocht naar het vinden van een woning kunnen ‘vergemakkelijken’.

Hierbij bedoelen wij dus niet dat er zomaar een flinke som onze kant op komt om op de vraagprijs te smijten om een woning maar te kunnen kopen. Beide partijen moeten er iets aan hebben. Daarnaast zullen we blijven zoeken in dezelfde prijscategorie.

Uiteraard heb ik al (online) onderzoek gedaan, maar blijven de (praktische) details vaak uit. Opties als een lening bij ouders, schenking of gezamenlijke koop lijken de voornaamste opties. Voordat ik dit voorleg aan mijn ouders en financieel adviseur zouden wij dit zelf beter willen begrijpen. Beide zijn wij geen helden op financieel gebied .

Ik dacht zelf aan dit scenario. Ouders schenken(investeren) X bedrag en wij steken dit in een woning.

-Voordeel voor ons: lagere hypotheeklasten, snellere hypotheek aanvraag en dus een aantrekkelijker bod kunnen doen.
-Nadelen: zelf minder vermogen opbouwen.

-Voordelen ouders: hun spaargeld levert nu meer op.
-Nadelen: risico voor ouders als woning minder waard wordt.


Uiteraard heel kort door de bocht, maar wij zijn erg benieuwd of een dergelijke optie voordelen kan bieden. Welke details/randvoorwaarde zijn hierbij belangrijk om in acht te nemen?

Thanks alvast voor het meedenken!

[Voor 0% gewijzigd door Bartoow op 09-05-2021 11:16. Reden: opmaak]

[99ruud99]

Ze mogen een eenmalige gift doen... Dus wat je zegt kan. Dit heeft wel een maximale hoogte, al is eerste keer voor aankoop van huis een behoorlijk hoog bedrag belastingvrij toegestaan.
105k, en paar extra eisen https://www.belastingdien...henkingen-voor-koopwoning .
Alternatief is een familiaire hypotheek, dan zijn je ouders het geld niet kwijt, maar kunnen jullie goedkoop geld lenen. (de rente kan je zelf bepalen, maar je ouders mogen je elk jaar x (zoek zelf even welk bedrag dat is) geven, waardoor je de rente op 0 kan zetten)

[Voor 29% gewijzigd door 99ruud99 op 09-05-2021 11:19]

[Valar]

Volgens mij ben je op zoek naar de term 'familiebank'.

[kpg]

Bedoel je in je scenario dat je ouders mede-eigenaar worden? Dat lijkt me erg onhandig voor de toekomst. Iedereen moet dan tekenen bij koop en verkoop; als je ouders overlijden is een deel van jouw huis opeens deel van hun erfenis; je ouders lopen ook risico op daling van de woningwaarde (geen aandelen, maar wel vastgoed?).

Ik zou 'gewoon' op een familiehypotheek inzetten. Dat is echt win-win: je ouders krijgen meer dan op een spaarrekening, en jij betaalt minder dan je aan de bank zou doen (dan ga ik even uit van terugschenken van een deel van de rente).

[de Peer]

Als je ouders geld schenken zijn ze dat geld kwijt. Dan hebben ze dus geen enkel voordeel.

En hoezo bouwen jullie dan minder vermogen op. je vermogen neemt juist flink toe door die schenking.

Of bedoel je lenen?

Mede eigenaarschap van je ouders lijkt me zelf geen fijn idee overigens en maakt alles complex.

[Voor 59% gewijzigd door de Peer op 09-05-2021 11:32]

[Sturmer93]

Nadeel van een familiehypotheek is dat er voor een eventuele (rest) financiering geen NHG meer mogelijk is en je dus hogere maandlasten hebt op de middellange termijn. Een hypotheek met NHG mag namelijk geen andere hypotheek bevatten op het huis van bijvoorbeeld een ouder.

Persoonlijk zou ik het proberen te regelen via de schenkingsvrijstelling van 100k of je volledige hypotheek door je ouders laten financieren, dit kan ook grote financiële voordelen hebben m.b.t. de hypotheekrente aftrek en de jaarlijkse belastingvrije schenking zoals hierboven uiteengezet. Uiteindelijk is een schenking voor je ouders bij overlijden natuurlijk interessant, je bespaart dan een hele klap erfbelasting.

Eventueel zou je er ook voor kunnen kiezen je ouders jaarlijks een schenking te doen, dit kan ook belastingvrij. (Dit dient dan via de achterdeur als rente)

[Rukapul]

Heel veel klokken en klepels waardoor een op de situatie toegespitste discussie moeilijk is.

Er wordt niet duidelijk gemaakt wat het probleem is: tekort aan financieringsmogelijkheden bij de bank, los van biedprijs aantrekkelijker bod kunnen doen, etc.

Van belang is ook wat de ouders willen (gift, lening), of er mogelijk NHG in het spel is (zie hierboven), welk deel de ouders kunnen financieren (bij 100% zit je echt in een andere categorie), etc.

Als je zonder voorbehoud van financiering kunt bieden en bij de verkopend makelaar kunt aantonen dat je goed bent voor je geld dan heb je een streepje voor (naast een concurrerende prijs bieden).

Overigens speelt ook mee wat jullie willen. Door een dergelijke constructie ontstaat er een afhankelijkheid van de vriendin naar de ouders van topicstarter.

[Enforcer]

de Peer schreef op zondag 9 mei 2021 @ 11:26:
Als je ouders geld schenken zijn ze dat geld kwijt. Dan hebben ze dus geen enkel voordeel.

Direct zijn ze het wel kwijt ja, maar indirect zijn ze in feite gewoon mede-eigenaar van de woning (weliswaar niet op papier maar zit het 'in de stenen van het huis'). Een dergelijke constructie is heel gebruikelijk en bij een goede verstandhouding tussen ouders en TS(en vriendin) voorzie ik geen problemen, zie het als een voorschot op de erfenis van later. De problemen komen pas wanneer de verstandhouding verstoort tussen beide en er niks bij de notaris is opgeschreven hierover...

Daarnaast kun je middels deze constructie ook altijd benoemen dat wanneer je het huis moet verkopen er alsnog weer een (groot) deel teruggaat naar de ouders. of je helpt hun weer bij het zoeken naar hun toekomstige (pensioen)woning e.d.

-edit-
Overigens ben ik van mening dat er voor ieder wat wils wel een woning te vinden is, zeker een starterswoning. Misschien is het dan net ff te klein voor de eerste paar jaar of zit het net buiten het gebied waar je liever had willen zitten, maar dat is een kwestie van ogen goed open houden en vooral doorgroeien,,,

[Voor 14% gewijzigd door Enforcer op 10-05-2021 07:54]

[Vorkie]

Enforcer schreef op maandag 10 mei 2021 @ 07:51:
[...]

Direct zijn ze het wel kwijt ja, maar indirect zijn ze in feite gewoon mede-eigenaar van de woning (weliswaar niet op papier maar zit het 'in de stenen van het huis'). Een dergelijke constructie is heel gebruikelijk en bij een goede verstandhouding tussen ouders en TS(en vriendin) voorzie ik geen problemen, zie het als een voorschot op de erfenis van later. De problemen komen pas wanneer de verstandhouding verstoort tussen beide en er niks bij de notaris is opgeschreven hierover...

Daarnaast kun je middels deze constructie ook altijd benoemen dat wanneer je het huis moet verkopen er alsnog weer een (groot) deel teruggaat naar de ouders. of je helpt hun weer bij het zoeken naar hun toekomstige (pensioen)woning e.d.

-edit-
Overigens ben ik van mening dat er voor ieder wat wils wel een woning te vinden is, zeker een starterswoning. Misschien is het dan net ff te klein voor de eerste paar jaar of zit het net buiten het gebied waar je liever had willen zitten, maar dat is een kwestie van ogen goed open houden en vooral doorgroeien,,,

Dus je werkgever is ook indirect eigenaar van je woning? En je auto? En wat je eet?

Wat een rare redenatie; als ik mijn kind iets schenk, zoals een fiets, auto, 2500 euro, een iPad, telefoon, kop koffie, brommer, zou ik dus nog eigenaarschap hebben daarover?

Als je ouders schenken, dus geld weggeeft, is het eerder een voorschot op de erfenis dan een gedeeld eigenaarschap.

[Enforcer]

Vorkie schreef op maandag 10 mei 2021 @ 08:02:
[Als je ouders schenken, dus geld weggeeft, is het eerder een voorschot op de erfenis dan een gedeeld eigenaarschap.

Vandaar de opmerking over 'goede verstandhouding'. Als ik van een vriend €500,- krijg omdat ik er financieel even doorheen zit en hij zegt dat hij het niet terug hoeft te hebben dan zou ik toch wel iemand zijn die met dat gevoel altijd zal blijven zitten, maar misschien is dat persoonlijk. Ik hou er zelf niet van om financieel afhankelijk te zijn van anderen...

[Vorkie]

Enforcer schreef op maandag 10 mei 2021 @ 08:07:
[...]

Vandaar de opmerking over 'goede verstandhouding'. Als ik van een vriend €500,- krijg omdat ik er financieel even doorheen zit en hij zegt dat hij het niet terug hoeft te hebben dan zou ik toch wel iemand zijn die met dat gevoel altijd zal blijven zitten, maar misschien is dat persoonlijk. Ik hou er zelf niet van om financieel afhankelijk te zijn van anderen...

Ik ook niet hoor, maar aan mijn zijde is het gegeven is gegeven, maar ontvangen hoef ik liever niet (ik ben daarom ook 1 v/d familie-beheerders)

Alle schenkingen worden gewoon via de notaris geregeld, inclusief rechten en plichten, in een notendopje ;
u, Pieter jandorie Jacobus Janssen, schenkt 100.000 zegge honderdduizeneuro aan Pietertje Jacobje Janssen voor de aanschaf van een woning. Ontvanger is verplicht dit bedrag te gebruiken voor de nieuwe woning. etc etc etc ...geen verplichting, geen medezeggenschap etc... handtekening 1 handtekening 2, notaris stempelt af en klaar.

[YakuzA]

Vorkie schreef op maandag 10 mei 2021 @ 08:16:
[...]
Ik ook niet hoor, maar aan mijn zijde is het gegeven is gegeven, maar ontvangen hoef ik liever niet (ik ben daarom ook 1 v/d familie-beheerders)

Alle schenkingen worden gewoon via de notaris geregeld, inclusief rechten en plichten, in een notendopje ;
u, Pieter jandorie Jacobus Janssen, schenkt 100.000 zegge honderdduizeneuro aan Pietertje Jacobje Janssen voor de aanschaf van een woning. Ontvanger is verplicht dit bedrag te gebruiken voor de nieuwe woning. etc etc etc ...geen verplichting, geen medezeggenschap etc... handtekening 1 handtekening 2, notaris stempelt af en klaar.

Schenkingen kunnen ook gewoon via een onderhandse akte geregeld worden, zonder tussenkomst van de notaris.

Bij schenkingen voor bijv een huis aankoop kan de bank je verplichten om dit via een officiële notariële akte te laten lopen.

[de Peer]

Enforcer schreef op maandag 10 mei 2021 @ 07:51:
[...]

Direct zijn ze het wel kwijt ja, maar indirect zijn ze in feite gewoon mede-eigenaar van de woning (weliswaar niet op papier maar zit het 'in de stenen van het huis'). Een dergelijke constructie is heel gebruikelijk en bij een goede verstandhouding tussen ouders en TS(en vriendin) voorzie ik geen problemen, zie het als een voorschot op de erfenis van later. De problemen komen pas wanneer de verstandhouding verstoort tussen beide en er niks bij de notaris is opgeschreven hierover...

Daarnaast kun je middels deze constructie ook altijd benoemen dat wanneer je het huis moet verkopen er alsnog weer een (groot) deel teruggaat naar de ouders. of je helpt hun weer bij het zoeken naar hun toekomstige (pensioen)woning e.d.

-edit-
Overigens ben ik van mening dat er voor ieder wat wils wel een woning te vinden is, zeker een starterswoning. Misschien is het dan net ff te klein voor de eerste paar jaar of zit het net buiten het gebied waar je liever had willen zitten, maar dat is een kwestie van ogen goed open houden en vooral doorgroeien,,,

Wat is hier nu precies de constructie?
Ouders schenken of ouders lenen geld uit? of schenken en terug schenken?
en 'niet op papier' mede-eigenaar van een huis worden bestaat natuurlijk niet.

[bonzz.netninja]

Ik zou er iig voor zorgen dat je ouders niks te zeggen hebben geloof ik. Dat klinkt hard maar is wel verstandig want dan is het maar duidelijk. Het is sowieso vooruitgeschoven erfenis en het levert alleen maar problemen op. Je weet niet hoe de toekomst gaat lopen. En idd, als je iets schenkt dan geef je iets en is het raar als je er nog wel iets over te zeggen wilt hebben, imho. Geeft ook niet echt blijk van lekker veel vertrouwen

Het is trouwens niet zo dat als je onderhands leent er zelf mag gekozen worden voor een rentepercentage. Zodra die te laag is, wordt het alsnog gezien als schenking namelijk, dus hij moet wel ergens op slaan.

-Nadelen: risico voor ouders als woning minder waard wordt.

Snap ik niet. De ouders hebben het geschonken dus zijn het sowieso kwijt. Dat risisco ligt geheel bij jullie, de ontvangers van de schenking

[Voor 14% gewijzigd door bonzz.netninja op 10-05-2021 09:09]

[Honesty]

Zelfs bij de jubelton stelt de belasting dat het onvoorwaardelijk is, dus schenken en het huis is een deel van de ouders is ook niet mogelijk. Ook niet handig want dan hebben ze wel kosten en geen baten.
Familyhypotheek kan wel dan betaal bv 3% rente en kunnen ze daarna 2,98%rente per maand giraal terugschenken. Als jullie dat slim spelen heb je dan ook bij de bank een lagere hypotheek omdat je 'meer' loan to value hebt dus dan kom je al bijna in percentages van een nhg hypotheek.
Ik weet niet of het nog mogelijk maar wij hadden een lening bij de rabo met het laagste rentetarief en de rest familie hypotheek waar we een groot deel van terugkregen. Als dat nog werkt kan het dus voor beide het beste zijn jullie niet een maximale rente en je ouders meer dan bij de bank. Hou er wel rekening mee dat de vermogenheffing belasting voor alles wat niet op de bank staat een stuk hoger wordt.

Verder hoop ik dat het idee van TS zelf is en niet ingefluisterd door zijn partner of familie van de partner omdat dat voor verstoorde relaties kan zorgen. Zelfs met een jubelton(100k schenking) of familiebank constructie en schenking kan de familie van TS alles op papier zetten dat bij scheiding TS eigenaar blijft van de schenkingen. Ook als TS geen enigs kinds is is dit wederom weer een recept voor ellende.

[Voor 9% gewijzigd door Honesty op 10-05-2021 09:16]

[PietervSk]

Wat Honesty zegt.
Je hebt de mogelijkheid van schenking (tot 1 ton voor een huis, ook wel de jubelton genoemd) of van een familielening/hypotheek.

Bij ons loopt een gedeelte van de hypotheek bij een commerciële hypotheekverstrekker en een gedeelte bij familie. Zolang je het een en ander goed vastlegt (altijd aan te raden) vind de bank het prima, zeker als het hun risicoprofiel verlaagt. In ons geval heeft de commerciële hypotheek wel NHG, en hebben we een overeenkomst overlegt waarbij we de rente terug kregen van de familiehypotheek. Daarmee daalden onze maandlasten en konden we geloof ik weer iets meer hypotheek krijgen.
Er zijn wel bepaalde voorwaarden aan een familiehypotheek (e.g. niet meer dan 2% boven de marktrente ivm voorkomen oneindige hypotheekrenteaftrek ;-)) maar een goede hypotheekadviseur kan je daar wel meer over vertellen.

[renegrunn]

Wat vinden je ouders van dit plan? Je schrijft wel dat ze niks met hun spaargeld doen, maar is dat jouw mening of hebben ze je dat verteld

Bartoow schreef op zondag 9 mei 2021 @ 11:15:
-Voordelen ouders: hun spaargeld levert nu meer op.

Hoe dan? Als ze geld in een woning steken, kun je dit enkel na verkoop met overwaarde verzilveren? Hoe oud zijn je ouders? Hoe lang ben je er van plan te gaan wonen? Welke regio? Etc etc etc.

[mhr-zip]

Valar schreef op zondag 9 mei 2021 @ 11:22:
Volgens mij ben je op zoek naar de term 'familiebank'.

Inderdaad, familiebank onderzoeken. En niet te laag inzetten met de rente die je rekent. Zakken kan altijd nog als de belastingdienst het niet accepteert.


Daarnaast heeft TS nog broers of zussen of ben je enigkind?


Schenking van je ouders is leuk, maar regel het wel goed voor het geval dat jij en je vriendin uit elkaar gaan. Anders loopt zij met de helft weg.

[mhr-zip]

PietervSk schreef op maandag 10 mei 2021 @ 09:23:
(e.g. niet meer dan 2% boven de marktrente ivm voorkomen oneindige hypotheekrenteaftrek ;-)) maar een goede hypotheekadviseur kan je daar wel meer over vertellen.

Dat klopt, maar als je 5% rekent en de belastingdienst accepteert dat op dat moment dan ligt het daarna vast voor de looptijd van je hypotheek. Kan zijn dat belastingdienst het niet accepteert, dan krijg je marktrente + 2%.

Ik heb vaak genoeg gezien dat belastingdienst meer accepteert. Helpt ook als je hoog risico bent (daarvoor is vaak best wel wat voor aan te dragen). Ik ken iemand die kwam in 2017 nog weg met 7% rente, nou moet je niet jaloers zijn op zijn situatie (en hij krijgt het uiteraard terug als gift). Maar op papier is die persoon wel redelijk genaaid (alimentatie etc).

[Voor 14% gewijzigd door mhr-zip op 10-05-2021 10:46]

[Yankovic]

Het verruimen van je mogelijkheden tov je maximale hypotheek zal in principe alleen mogelijk zijn in geval van een schenking. Familiebanken of andere vormen van financiele verplichtingen gaan namelijk van het bedrag af dat je bij de bank kan lenen.

In principe is een schenking de enige mogelijkheid voor het vergroten van je ruimte tov je maximale hypotheek. Je kan daar op elkaars ogen allemaal andere afspraken over maken, maar op papier is dat geld dan van jou. Zolang er verder niets gebeurd helemaal prima. Maar als je ouders iets overkomt en er andere erfgenamen om de hoek komen kijken kan dit wel eens voor erg vervelende situaties zorgen als jullie onderling andere afspraken over dat geld hebben gemaakt.

Vergeet overigens ook niet dat mocht je na een aantal jaren dat geld weer terugschenken aan je ouders dat ze daar wel 30% belasting over mogen betalen.

[Sirhc_95]

Yankovic schreef op maandag 10 mei 2021 @ 12:43:
Het verruimen van je mogelijkheden tov je maximale hypotheek zal in principe alleen mogelijk zijn in geval van een schenking. Familiebanken of andere vormen van financiele verplichtingen gaan namelijk van het bedrag af dat je bij de bank kan lenen.

In principe is een schenking de enige mogelijkheid voor het vergroten van je ruimte tov je maximale hypotheek. Je kan daar op elkaars ogen allemaal andere afspraken over maken, maar op papier is dat geld dan van jou. Zolang er verder niets gebeurd helemaal prima. Maar als je ouders iets overkomt en er andere erfgenamen om de hoek komen kijken kan dit wel eens voor erg vervelende situaties zorgen als jullie onderling andere afspraken over dat geld hebben gemaakt.

Vergeet overigens ook niet dat mocht je na een aantal jaren dat geld weer terugschenken aan je ouders dat ze daar wel 30% belasting over mogen betalen.

Bij in ieder geval ABN AMRO heeft een familiebank lening tot een bepaald niveau geen invloed op de hoogte van je maximale hypotheek: https://www.abnamro.nl/nl...pen/onderhands-lenen.html

Helaas is deze informatie bij andere hypotheekverstrekkers in mijn ervaring erg lastig tot niet te vinden op internet.

[Enforcer]

Los van of het wel of geen zin heeft en welke voordelen/nadelen er aan vast kleven is het natuurlijk altijd een optie maar ik las ergens in een eerder topic van TS dat zijn budget max 410k is op beide inkomens, als je dan woningen zoekt van 325k+ dan is er toch op zich best genoeg te vinden en hou je nog nog budget over voor het 'overbieden' danwel (grote) aanpassingen doen aan een woning lijkt me. Sterker nog, in het eerdere topic was er al een aanbod gedaan van 325k om in het noorden een woning over te nemen van een andere tweaker Wellicht moet je jezelf te rade gaan waarom je iedere keer misgrijpt bij een woning of zijn juist de verwachtingen/eisen te hoog?

-edit-
Misschien anders alvast de opties bespreekbaar maken met je familie en je zoektocht verruimen met het oog op, als we een iets duurder huis zien wat mogelijk net buiten ons budget ligt willen jullie ons dan helpen met een schenking... etc...

[Voor 23% gewijzigd door Enforcer op 10-05-2021 14:42]

[Ethiron]

Enforcer schreef op maandag 10 mei 2021 @ 14:36:
[…] ik las ergens in een eerder topic van TS dat zijn budget max 410k is op beide inkomens, als je dan woningen zoekt van 325k+ dan is er toch op zich best genoeg te vinden en hou je nog nog budget over voor het 'overbieden' danwel (grote) aanpassingen doen aan een woning lijkt me.

Hoe zie je dit precies voor je dan? Al kunnen ze samen een miljoen lenen, je kunt nooit meer dan 100% van de taxatiewaarde lenen. Dus die extra leencapaciteit kan hij helemaal niet gebruiken om te overbieden.

[Enforcer]

Ethiron schreef op maandag 10 mei 2021 @ 23:48:
Hoe zie je dit precies voor je dan? Al kunnen ze samen een miljoen lenen, je kunt nooit meer dan 100% van de taxatiewaarde lenen. Dus die extra leencapaciteit kan hij helemaal niet gebruiken om te overbieden.

Ahja dat klopt ja, excuus. Misschien niet voor het (over-the-top) overbieden dan maar wel om in een bouwdepot te stoppen om de woning grotendeels weer helemaal in een moderne staat te brengen. Maar zoals wel vaker gezegd in het koop topic, over het algemeen zal een taxateur de waarde dichtbij de koopsom houden, dit zal echt geen 10duizenden euro's schelen tenzij je een bouwval koopt (maar dat weet je van te voren neem ik aan wel).

[Voor 4% gewijzigd door Enforcer op 11-05-2021 08:32]

[Bartoow]

Thanks alle voor de reacties!

Uiteraard heb ik alles uitvoerig doorgelezen en wij gaan kijken wat onze opties zijn. Voorlopige conclusie van ons gaat zijn om toch zoveel mogelijk op eigen kracht te doen en evt gebruik te maken van een kleine gift. Om bijvoorbeeld, mocht het nodig zijn het gat tussen de taxatiewaarde en bod te dichten (bij overbieden), of een extraatje voor een eventuele verbouwing. Onderhands zullen we dan tot een regeling van afbetaling komen.

Wel ligt onze zoektocht momenteel even stil ivm met een job switch van mij (proeftijd uitzitten).

[Pizza_Boom]

Enforcer schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 08:28:
[...]

Ahja dat klopt ja, excuus. Misschien niet voor het (over-the-top) overbieden dan maar wel om in een bouwdepot te stoppen om de woning grotendeels weer helemaal in een moderne staat te brengen. Maar zoals wel vaker gezegd in het koop topic, over het algemeen zal een taxateur de waarde dichtbij de koopsom houden, dit zal echt geen 10duizenden euro's schelen tenzij je een bouwval koopt (maar dat weet je van te voren neem ik aan wel).

Die taxatiewaarde is natuurlijk een wassen neus, precies zoals je zegt. Als het huis een WOZ van 250.000 euro heeft en er wordt met bieden tot 425 geboden, is de waarde van het huis dan 425. Dat is immers wat de markt ervoor wil betalen.