Nieuwbouw woning kopen noteriele akte - samenlevingscontract

[PSP123]

Hi,

Mijn vriendin en ik willen samen een nieuwbouw woning kopen, echter wil ik mijn huidige woning in omgeving Utrecht aanhouden voor op lange termijn pas te verhuren. Mijn vriendin is momenteel in het bezit van een appartement die ze met een flinke overwaarde kan verkopen, haar wens is ook om deze te verkopen.
Omdat ik de afgelopen jaren meerdere keren heb afgelost op mijn huidige woning is na een orientatiegesprek bij de bank naar voren gekomen dat er voldoende middelen zijn om de nieuwe nieuwbouw woning te financieren en de kleine hypotheek op mijn huidige woning te behouden. (Bij verhuur van de woning, dient de kleine hypotheek wel in 1x afgelost te worden omdat de hypotheek verstrekker verhuur niet toestaat. Omdat van verhuur pas sprake is op de lange termijn wil ik de kleine hypotheek afbetalen uit eigen reserve.

Mijn vraag n.a.v. bovenstaande casus is als volgt: is het mogelijk dat de nieuwbouw woning volledig op naam van mijn vriendin komt te staan zodat deze in box 1 valt onder haar naam en mijn huidige woning in omg. Utrecht ook in box 1 blijft op mijn naam.
Vanzelfsprekend betaal ik de helft van de lasten mee bij de nieuwbouwwoning, 2de vraag is dan ook kan je in een samenlevingscontract vast laten leggen dat je wel voor 50% eigenaar bent en hier ook recht op heb, maar bij de belastingdienst bij mijn aangifte dus geen sprake is van twee woningen (Box 1 en Box 3) omdat deze volledig op naam staat van mijn vriendin.

Kortom, ik wil meebetalen voor 50% met de nieuwbouw woning en hier recht op hebben via het samenlevingscontract. Echter niet het dillema bij de belastingdienst krijgen dat ze deze nieuwbouwwoning in box 1 plaatsen als primaire woning en de woning in omgeving Utrecht in box 3.
Omdat er sprake is van kleine hypotheek schuld, zou de woning in box 3 (omg. Utrecht) op termijn een duur verhaal worden. Dit i.v.m. de box 3 wijzigingen in 2022 gerelateerd aan vermogingsheffingen.

Dank alvast voor de reacties!

[gambieter]

Als je via het samenlevingscontract vastlegt dat je voor de helft eigenaar bent, dan ben je eigenaar en hoort dat gewoon op je belastingformulier.

[Dennism]

Tenzij je wil frauderen kan dit volgens mij niet, je moet immers wonen in het huis dat in Box 1 valt, en dat lijkt bij deze constructie niet het geval te zijn.

Zie: https://www.belastingdien...t_u_aan_in_box_1_of_box_2

En:

https://www.belastingdien...g/wat_is_een_eigen_woning

[Morpheusk]

De hypotheekverstrekker gaat geen hypotheek op 1 naam verstrekken met beide salarissen. Dan zal je op zijn minst 1% eigenaar worden en je vriendin 99%. Dan kan je wel beide salarissen voor 100% meenemen.

Zodra het niet meer je hoofdwoning is komt deze in box 3. Dus de woning in box 1 houden kan sowieso niet. Tenzij je niet gaat samenwonen op papier en je niet inschrijft op het nieuwe adres.

Wat @gambieter schrijft klopt volgens mij niet. Want als je bijv. maar 1% inkoopt in een woning betaal je ook over die 1% slechts overdrachtsbelasting. Ongeacht dat je in samenlevingscontract afspreekt wel beide 50% van de woningwaarde te profiteren. Het is wel zaak dat je mee betaald voor die 50% aan de hypotheek anders zal de belastingdienst het als een schenking kunnen gaan zien bij eventuele verkoop.

Maar eigenlijk zou je al je vragen met een hypotheekadviseur en een notaris moeten gaan bespreken.

[ Voor 5% gewijzigd door Morpheusk op 03-05-2021 00:37 ]

[ShitHappens]

Kun je dit überhaupt via het samenlevingscontract regelen? Moet eigenaarschap niet int kadaster vastgelegd worden?
Daarnaast ook niet retehandig als het samenlevingscontract eenzijdig verbreekbaar is of ongedaan gemaakt kan worden.

Maar goed, als je de lusten wilt van de huuropbrengsten, dan zul je ook de lasten moeten dragen van het verhuurder zijn en dat die woning in box 3 zal gaan vallen.

[Morpheusk]

@ShitHappens yep dat kan prima. Voornaamste reden is om overdachtsbelasting te besparen als je je wilt inkopen in een woning van je partner.

[ Voor 62% gewijzigd door Morpheusk op 03-05-2021 00:42 ]

[gambieter]

Morpheusk schreef op maandag 3 mei 2021 @ 00:35:
Wat @gambieter schrijft klopt volgens mij niet. Want als je bijv. maar 1% inkoopt in een woning betaal je ook over die 1% slechts overdrachtsbelasting. Ongeacht dat je in samenlevingscontract afspreekt wel beide 50% van de woningwaarde te profiteren. Het is wel zaak dat je mee betaald voor die 50% aan de hypotheek anders zal de belastingdienst het als een schenking kunnen gaan zien bij eventuele verkoop.

Maar eigenlijk zou je al je vragen met een hypotheekadviseur en een notaris moeten gaan bespreken.

Hij zegt dat hij zich voor 50% inkoopt maar wil dat verzwijgen voor de belastingdienst met een "verborgen" contract. Het doel ziet er toch echt uit als belastingontwijking/ontduiking.

[PSP123]

Dennism schreef op maandag 3 mei 2021 @ 00:26:
Tenzij je wil frauderen kan dit volgens mij niet, je moet immers wonen in het huis dat in Box 1 valt, en dat lijkt bij deze constructie niet het geval te zijn.

Zie: https://www.belastingdien...t_u_aan_in_box_1_of_box_2

En:

https://www.belastingdien...g/wat_is_een_eigen_woning

Dank voor je reactie, volgens mij wordt het inderdaad automatisch box 1 omdat ik met mijn vriendin fiscaal partner wordt en voor haar de nieuwbouw woning de primaire woning wordt.

Uw woning geldt als eigen woning als u voldoet aan de volgende 2 voorwaarden:
-U, uw fiscale partner, of u beiden bent eigenaar van de woning.
-De woning is uw hoofdverblijf.
Een huurwoning of een verhuurd pand is geen eigen woning.

Ter info, ik zou voor de eerste jaren mijn woning in omg. Utrecht nog aanhouden o.a. voor incidentele klantbezoeken, even afwachten hoe het nieuwe werken wordt na Corona.

[ Voor 13% gewijzigd door PSP123 op 03-05-2021 00:43 ]

[PSP123]

gambieter schreef op maandag 3 mei 2021 @ 00:41:
[...]

Hij zegt dat hij zich voor 50% inkoopt maar wil dat verzwijgen voor de belastingdienst met een "verborgen" contract. Het doel is belastingontwijking/ontduiking.

Het zal inderdaad een vorm van belastingontwijking zijn, ik weet niet wat leidend is voor de belastingdienst wat op de noteriele akte staat dus bijv. mijn vriendin volledig eigenaar. Of dat ze ook kijken naar het samenlevingscontract.

[Morpheusk]

gambieter schreef op maandag 3 mei 2021 @ 00:41:
[...]

Hij zegt dat hij zich voor 50% inkoopt maar wil dat verzwijgen voor de belastingdienst met een "verborgen" contract. Het doel ziet er toch echt uit als belastingontwijking/ontduiking.

Om de andere woning in box 1 te houden gaat inderdaad niet werken. Maar als bijv. de ene 1% eigenaar en de ander 99% maakt dat met met je fiscalepartner niet uit. Dat je het via een samenlevingscontract weer anders vastlegt staat daar los van.

[peter-rm]

notariele akte/inschrijving bij het kadaster is leidend. de belastingdienst krijgt daar een kopie van.

voor wat betreft hoofdverblijf is de inschijving bij de gemeente leidend

[PSP123]

Morpheusk schreef op maandag 3 mei 2021 @ 00:35:
De hypotheekverstrekker gaat geen hypotheek op 1 naam verstrekken met beide salarissen. Dan zal je op zijn minst 1% eigenaar worden en je vriendin 99%. Dan kan je wel beide salarissen voor 100% meenemen.

Met 1% op mijn naam zal de nieuwbouwwoning door de belastingdienst dan toch nog steeds als box 1 primaire woning worden gezien? Omdat je eigenaar bent van die woning samen met je vriendin.
En de woning in omgeving Utrecht naar box 3 gaan?

[Morpheusk]

PSP123 schreef op maandag 3 mei 2021 @ 00:48:
[...]


Met 1% op mijn naam zal de nieuwbouwwoning door de belastingdienst dan toch nog steeds als box 1 primaire woning worden gezien? Omdat je eigenaar bent van die woning samen met je vriendin.
En de woning in omgeving Utrecht naar box 3 gaan?

Ja. Als de nieuwbouw woning jullie hoofdverblijf is.

[ Voor 6% gewijzigd door Morpheusk op 03-05-2021 00:49 ]

[PSP123]

peter-rm schreef op maandag 3 mei 2021 @ 00:47:
notariele akte/inschrijving bij het kadaster is leidend. de belastingdienst krijgt daar een kopie van.

voor wat betreft hoofdverblijf is de inschijving bij de gemeente leidend

Zijn hier toevallig ook bronnen van die dit onderschrijven?

[PSP123]

Morpheusk schreef op maandag 3 mei 2021 @ 00:48:
[...]


Ja. Als de nieuwbouw woning jullie hoofdverblijf is.

Ter aanvulling, nieuwbouwoning zal door vriendin voor 7d/7d als hoofdverblijf dienen, voor mij 4d/7d, woning in omg. Utrecht 3d/7d.

[peter-rm]

zoek maar op de site van de belastingdienst

4 van de 7 dagen is merendeel dus hoofdverblijf

[ Voor 37% gewijzigd door peter-rm op 03-05-2021 00:53 ]

[PSP123]

Aanvullende vraag, mocht de woning in omg. Utrecht voor de belastingdienst toch in box 3 komen en wij fiscaal partner zijn.
Klopt het dan dat ik 100k heffingsvrij vermogen (2x 50k) in mindering mag brengen op het vermogen in box 3, ondanks dat mijn vriendin niets met die woning heeft qua eigenaarschap?

[Morpheusk]

PSP123 schreef op maandag 3 mei 2021 @ 00:59:
Aanvullende vraag, mocht de woning in omg. Utrecht voor de belastingdienst toch in box 3 komen en wij fiscaal partner zijn.
Klopt het dan dat ik 100k heffingsvrij vermogen (2x 50k) in mindering mag brengen op het vermogen in box 3, ondanks dat mijn vriendin niets met die woning heeft qua eigenaarschap?

En schulden gaan daar ook nog vanaf.

[Theo]

PSP123 schreef op maandag 3 mei 2021 @ 00:59:
Aanvullende vraag, mocht de woning in omg. Utrecht voor de belastingdienst toch in box 3 komen en wij fiscaal partner zijn.
Klopt het dan dat ik 100k heffingsvrij vermogen (2x 50k) in mindering mag brengen op het vermogen in box 3, ondanks dat mijn vriendin niets met die woning heeft qua eigenaarschap?

Conditioneel correct. De conditie is dat Box3 ook spaargelden en beleggingen van jullie beiden bevat. De som van deze van jullie beide (dus zowel jouw als haar spaargelden, beleggingen en tweede woning) heeft een vrije voet van zo'n 100k voor jullie samen. Wat daarboven komt daar mogen jullie belasting over betalen.


Het is trouwens nog best lastig om geen fiscaal partner te zijn:
- Jullie mogen geen kinderen krijgen, erkennen of inwonend hebben.
- Jullie mogen geen samenlevingscontract hebben (of getrouwd zijn)
- Jullie mogen niet samen eigenaar zijn van een woning (dus ook geen 99% en 1% verhouding)
- Jullie mogen geen hypotheek hebben die op beide namen/inkomens staat.

Hierdoor zijn constructies als het hebben van twee woningen zonder er één in box3 te hebben erg lastig. Ook is het de vraag hoe het zit met de overdrachtsbelasting gezien jij/jullie een tweede woning koopt, en deze daardoor in het 8% tarief valt voor de overdrachtsbelasting.

[Lordy79]

Ben het met @gambieter eens dat dit riekt naar belastingontduiking. Je vriendin en jij gaan gewoon samenwonen in het nieuwbouw huis wat betekent dat jouw huidige woning geen eigen woning is fiscaal gezien en je er gewoon box3 belasting over moet aftikken.
En voordat je zegt dat dat niet zo is.... Je spreekt zelf over een samenlevingscontract

[Rukapul]

De vraag in de topicstart heeft als intentie een frauduleuze opzet te organiseren (VRH ontduiken door vermogen weg te houden uit box 3). Daar werken we niet aan mee.