Wijzigen bestemmingsplan begraafplaats naar wonen

[Markprinsen]

Wij hebben een mogelijke woon/juridische kwestie gaande. Ik hoop dat tweakers wat advies kunnen geven:

In 2017 kochten wij een vrijstaande woning waarbij de achtertuin is omsloten door een groot grasveld, dit grasveld heeft de bestemming begraafplaats. Aan dat grasveld ligt een daadwerkelijke begraafplaats toebehorend aan de kerk. Gezien de grootte van dit grasveld én de inrichting van de huidige begraafplaats hebben wij bij de aankoop ingeschat dat het huidige grasveld nooit zou worden gebruikt als begraafplaats (de huidige gebruikte ruimte voor de graven is al ca. 40 jaar gelijk).

Wij kochten dit huis dus in de wetenschap dat we geen achterburen zouden hebben (en dus geen inkijk/overlast) en in het ergste geval een aantal graven wat dichterbij kwam te liggen.

Nou weten wij sinds een tijdje dat 'het grasveld' is verkocht door de kerk aan een projectonwikkelaar/makelaar. Deze is voornemens om hier woningen te plaatsen. Via het geruchtencircuit zou het gaan om seniorenwoningen (laagbouw). Inmiddels is in het lokale snuffertje via de gemeentelijke berichtgevingen een melding geplaatst 'kennisgeving voorbereiden bestemmingsplan' waar inderdaad staat dat het voornemen is om 18 grond gebonden woningen te bouwen op het 'grasveld'.

Wij (maar ook een aantal buren) zitten daar niet op te wachten om meerdere redenen: onze achtertuinen zijn niet meer goed bereikbaar (bijvoorbeeld voor onderhoudswerkzaamheden), overlast van bouwwerkzaamheden, overlast van bewoners, inkijk.

Ik ben benieuwd:

- Of mensen hier iets vergelijkbaars hebben meegemaakt en hoe ze toen hebben gehandeld
- Wat onze rechten zijn en of er specifieke regels zijn bij het aanpassen van een bestemming begraafplaats naar wonen

Alvast veel dank!

[SpamLame]

Wij kochten dit huis dus in de wetenschap aanname dat we geen achterburen zouden hebben (en dus geen inkijk/overlast) en in het ergste geval een aantal graven wat dichterbij kwam te liggen.

Je kan altijd bezwaar aantekenen.

[M2M]

Als je je serieus zorgen maakt over het bestemmingsplan van een stuk grond, dan kun je daar het beste op tijd iemand voor in de arm nemen en tijdig bezwaar aantekenen. Of het bezwaar gegrond wordt geacht is natuurlijk een tweede, maar geen bezwaar is geen bezwaar

[Mythio]

Uit ervaring toen er bij ons huidige huis achter is gebouwd na een aanpassing bestemmingsplan; tegenhouden zal je niet lukken maar waarschijnlijk zullen ze wel een behoorlijke financiële vergoeding moeten geven. Bij ons hebben alle buren dat toen gekregen, gekeken naar hoeveel last je er van hebt.

[Leader98]

Valt het verminderde woongenot en waarde van je huis in dit soort gevallen niet onder planschade?

Zie oa https://www.eigenhuis.nl/...oor-gemeente/planschade#/

[ Voor 32% gewijzigd door Leader98 op 29-04-2021 09:25 ]

[Milo85]

Bezwaar maken en als dat wordt afgewezen planschade vragen. Meer kan je niet. Bij ons in de buurt hebben ze een speelveldje ook omgetoverd in een appartementengebouw. Jammer maar helaas, nu heb ik er persoonlijk geen last van maar wel jammer dat er weer een stukje groen weg is.

[Tito129]

Leader98 schreef op donderdag 29 april 2021 @ 09:24:
Valt het verminderde woongenot en waarde van je huis in dit soort gevallen niet onder planschade?

Zie oa https://www.eigenhuis.nl/...oor-gemeente/planschade#/

Ja dat valt onder planschade en meestal heeft de gemeente in de anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar dit overgedragen. Trouwens ook niet netjes dat jullie niet van te voren door de ontwikkelaar geïnformeerd zijn. Zeker bezwaar aan tekenen gezamenlijk met de buren RO jurist inschakelen. Maar ook aan je eigenbelang denken. Ontwikkelaars willen namelijk nog wel is afkopen zo dat het bezwaar wordt ingetrokken

[ZeRoC00L]

Zeker bezwaar aantekenen.
Maar zoek ook contact met de projectontwikkelaar, gewoon normaal en niet meteen aanvallend.
Vraag ze wat de plannen zijn, probeer deze mee te krijgen zodat je op je gemak e.e.a. kunt bekijken.
Eventueel kun je daarna vragen of ze wat kunnen compenseren, zoals bijvoorbeeld toch een pad achter jullie woning(en) aanleggen, of een nieuwe erfafscheiding plaatsen.

Een projectontwikkelaar zit ook niet te wachten op lange juridische trajecten. Dus als je onderling e.e.a. kunt afstemmen, leg dit vast zodat je geen bezwaar aan hoeft te tekenen (of eerder bezwaar kunt intrekken), zijn zij ook blij.

[houtsnip]

Ik ben als makelaar wel eens betrokken bij dit soort projecten.

Belangrijk is je te realiseren dat de inrichting van Nederland (de ruimtelijke ordening) een politieke keuze is. Met andere woorden: de gemeente -in dit geval- heeft behoorlijke beleidsvrijheid om te bepalen wat de bestemming van een bepaald stuk grond is; dan wel te bepalen dat deze wijzigt van 'begraafplaats' naar 'wonen'. Uiteraard moet de gemeente bij een bestemmingsplanwijziging wel aantonen dat er ook daadwerkelijk sprake is van een goede ruimtelijke ordening, want zij doen middels een 'ruimtelijke onderbouwing' (dit document is dan ook een wettelijk verplicht onderdeel van een bestemmings- of wijzigingsplan). Dit document wordt o.a. opgesteld door (of deels in samenspraak met) stedenbouwkundige, landschapsarchitecten, ro-specialisten e.d., die toelichten waarom de nieuwe bestemming passend is voor die locatie.

Bezwaar maken tegen een bestemmingsplanwijziging kan zeker. Dit heet formeel in dit soort procedures: zienswijze indienen. Zienswijze dien je in bij de gemeente zelf, nadat zij het bestemminsplan in concept / ontwerp hebben gepubliceerd op ruimtelijkeplannen.nl. Naar aanleiding van jouw zienswijze zal de gemeente het nieuwe bestemmingsplan niet vaststellen, met de nodige aanpassing vaststellen óf ongewijzigd vaststellen. In het definitieve bestemmingsplan zal in de bijlage altijd opgenomen zijn wat zij met jouw zienswijze gedaan hebben (de Nota van Zienswijzen). Als de gemeente het nieuwe bestemmingsplan toch (aangepast) vaststelt, dan kun je altijd nog in beroep gaan bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State in Den Haag (er is slechts 1 gerechtelijke beroepsmogelijkheid).

Belangrijk is dat de zienswijze / je bezwaar gaat over de NIET goede ruimtelijke onderbouwing. Dat jouw woning minder waard wordt, is niet zo zeer relevant. Mijn ervaring leert echter dat veel bezwaren ongegrond worden verklaard en er weinig mee gebeurd.

Advies: ga gewoon in gesprek met de projectontwikkelaar en probeer uit te onderhandelen wat jij nodig hebt om jouw overlast te beperken. Bijvoorbeeld dat de ontwikkelaar jou leibomen levert om zicht weg te nemen, dat de schutting minimaal een bepaalde hoogte krijgt óf ... Veelal zal een beroep op planschade dan minder succesvol zijn (je schade is dan immers al -zogezegd- anderszins verzekerd).

Planschade kun je claimen nádat het bestemminsplan definitief is vastgesteld (de bouwactiviteiten hoeven dus nog niet gestart te zijn). Simpelweg: je krijgt vergoed de waardevermindering van jouw woning die is ontstaan doordat de bestemming van de naastgelegen grond is gewijzigd. Er geldt wel een eigen risico van 2% van de woningwaarde. Stel je woning is nu € 100.000 (met begraafplaatsbestemming achter jouw woning) en straks € 90.000 (met woonbestemming achter jouw woning): dan heb je dus € 10.000 schade. Daar gaat nog 2% normaal maatschappelijk risico af (€ 2.000) en bedraagt de uitkeerbare planschade € 8.000. Mijn ervaring: een schade van 2 tot 6 % is wel een beetje de max.

Heel verhaal ;-) Succes ermee

[Señor Sjon]

Dat maatschappelijk risico wordt per casus vastgesteld. Dat is niet altijd 2%. Planschade wordt gekeken naar wat ruimtelijk mogelijk is, niet wat er daadwerkelijk gebouwd wordt.

Overigens, kijk ook eens lokale sufferdjes terug via bv een krantendatabank. Als er eerder plannen zijn geweest in de raad, college, etc van voordat jij er kwam wonen dan had je dat kunnen weten en krijg je geen planschade uitgekeerd.

[Markprinsen]

bedankt allemaal voor de antwoorden, zeker @houtsnip is zeer waardevol!

Ik zit helemaal niet te wachten op allerlei processen rondom planschade en kom er liever uit met de projectontwikkelaar (inderdaad, een nieuwe schutting, wat boompjes).

Waar ik nog een beetje angst voor heb is dat ze dit er via de kruimelregeling snel door gaan duwen waarbij ik ook vermoed dat ze dit niet via de kruimelregeling kunnen regelen.

[ Voor 13% gewijzigd door Markprinsen op 30-04-2021 11:46 ]

[houtsnip]

Señor Sjon schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 11:25:
Dat maatschappelijk risico wordt per casus vastgesteld. Dat is niet altijd 2%. Planschade wordt gekeken naar wat ruimtelijk mogelijk is, niet wat er daadwerkelijk gebouwd wordt.

Overigens, kijk ook eens lokale sufferdjes terug via bv een krantendatabank. Als er eerder plannen zijn geweest in de raad, college, etc van voordat jij er kwam wonen dan had je dat kunnen weten en krijg je geen planschade uitgekeerd.

Sluit ik me volledig bij aan.

Het normaal maatschappelijk risico is wettelijk altijd ten minste 2%, maar kan inderdaad ook hoger zijn als het gezien de feitelijk fysieke ruimtelijk structuur redelijkerwijs te verwachten is dat er wel een een ontwikkeling zou kunnen komen (normale maatschappelijke ontwikkeling).

Je krijgt inderdaad geen planschade toegekend als er sprake is van "voorzienbaarheid". Wanneer jij -ten tijde van de aankoop van je woning- wist (of had kunnen weten) dat er wel eens gebouwd zou kunnen gaan worden, krijg je geen planschade toegekend: je kon de bestemmingsplanwijziging voorzien. Voorbeelden: er is een debat geweest in de gemeenteraad over dit perceel, er is een publicatie geweest in een gemeentelijk blad o.id.... er is veel denkbaar.

[Señor Sjon]

Je kan het beste accepteren dat er wat komt, dat scheelt je heel veel stress. Planschade heb je in principe altijd recht op. De ontwikkelaar zal mogelijk wel proberen overeenstemming met jullie te bereiken om de overlast e.d. te beperken, extra afwerking ten gunste van jullie, etc in ruil voor geen zienswijzen e.d. Ligt er maar net aan. Ik had dit bij een project met 200+ omwonenden. Dan kan je beter maar voor de procedure gaan. Met 200 man kom je er namelijk nooit uit.

[houtsnip]

Ik kan je gerust stellen: dit kan absoluut niet via de kruimelgevallenregeling.

Planschade heb je inderdaad altijd recht op. Maar praten met de ontwikkelaar is vaak een eenvoudige eerste stap. Mogelijk kunnen jullie er eenvoudig samen uitkomen: win-win. Teken in ieder geval niets voor je zeker weet dat je niet het kaas van je brood laat eten. Zoek even goed advies bij een kundig makelaar (planschade is een specialisme dat niet ieder kantoor heeft).

Wil je wat meer zekerheid dan kun je ook proberen vooraf te 'rulen' met een ontwikkelaar. Een combinatie van geld en feitelijke voorzieningen.

[Accretion]

Markprinsen schreef op donderdag 29 april 2021 @ 09:19:
hebben wij bij de aankoop ingeschat dat het huidige grasveld nooit zou worden gebruikt als begraafplaats

Je wist dus van tevoren dat ze het niet gingen gebruiken als begraafplaats; dus ja, dan is het logisch dat men er iets anders mee gaan doen? (:

Als je geen achterburen had gewild, kon je beter niet midden in het dorp gaan wonen of het hele stuk opkopen (:

---

Acja, probeer de schade te beperken, zo mij mogelijk ramen op jou tuin en alsnog een mogelijkheid om jou tuin te bereiken via een pad oid.

[Markprinsen]

Nee, de begraafplaats ie extreem groot. Daarvan wordt maar een deel gebruik voor het daadwerkelijk begraven van mensen. De rest van het terrein is grasveld. Ik wist toen ik het huis kocht dat het aantal graven in de afgelopen 40 jaar niet is gegroeid (integendeel) dus verwachtte wij dat er niet ineens mensen zouden worden begraven achter ons huis.

[Smeerkeezz]

Ik zit momenteel in een soort vergelijkbare situatie, wat is de afloop van bovenstaande situatie?

[mr_evil08]

Mythio schreef op donderdag 29 april 2021 @ 09:22:
Uit ervaring toen er bij ons huidige huis achter is gebouwd na een aanpassing bestemmingsplan; tegenhouden zal je niet lukken maar waarschijnlijk zullen ze wel een behoorlijke financiële vergoeding moeten geven. Bij ons hebben alle buren dat toen gekregen, gekeken naar hoeveel last je er van hebt.

En met geld op zak verdwijnt ineens de overlast?

[Nikeo]

@Markprinsen even taggen werkt vaak het bestr

[Nikeo]

@Markprinsen even taggen werkt vaak het best

[Ridicuul]

mr_evil08 schreef op zaterdag 25 februari 2023 @ 13:20:
[...]


En met geld op zak verdwijnt ineens de overlast?

Nee, maar de overlast ga je toch niet voorkomen tenzij er echt een fout is gemaakt door de projectontwikkelaar/gemeente. Dan is financiële compensatie toch prettig.

Laat niet onverlet dat je altijd een zienswijze kan indienen/in gesprek kan gaan met de ontwikkelaar om aanpassingen aan het plan voor elkaar te boksen. Dan kan je de overlast iets meer sturen en kan je nog altijd aanspraak maken op financiële compensatie.

Zo is dat met een bouwproject hier ook gegaan. Zienswijze ingediend door een buurman, later bezwaar aangetekend en om te voorkomen dat het naar de Raad van State gaat heeft de ontwikkelaar enkele aanpassingen gedaan en de buurman een financiële compensatie geboden. Die wist ook echt wel dat hij het plan niet tegen kon houden, maar was tevreden met de wijzigingen en de compensatie.

Edit: zie nu pas dat dit topic 2 jaar oud is.

[ Voor 3% gewijzigd door Ridicuul op 28-02-2023 09:16 ]

[Smeerkeezz]

@Markprinsen hoe is het afgelopen?

[twain4me]

Deze gaat weer terug naar bed