Vervalt eigenwoningreserve ook na 3j. als je niet verhuisd?

[Worldwidebug]

Ik begrijp wat de eigenwoningreserve is, waar ik alleen niet uitkom is of de eigenwoningreserve vervalt als je niet verhuist. In mijn geval: ik verkoop in april 2018 een woning met overwaarde, zeg 100.000€. In december 2018 koop ik een nieuwe woning voor 200.000€, dus ewr =100.000€. Ik verhuis niet, geldt dan ook dat je dus na december 2021 als de 3 jaar voorbij zijn weer de volledige hypotheekrente mag aftrekken? Ik kom op internet alleen maar voorbeelden tegen van ewr die vervalt als personen binnen 3 jaar meerdere keren verhuizen. De 100k€ zit volledig in box 3, de nieuwe woning is wel voor 200k€ gefinancierd.

[ Voor 6% gewijzigd door Worldwidebug op 05-04-2021 08:19 ]

[GermanPivo]

Nee, zoals ik heb begrip het is eigenlijk andersom. Het is de bedoeling dat de eigenwoningreserve altijd weer teruggaat je huis in. Doe je dat niet binnen 3 jaar, dan vervalt je recht op hypotheekrente aftrek over dat bedrag.

Dus je hebt een hypotheek van 200k en een EWR van 100k, dan mag je nog maar rente aftrekken over hypotheek-EWR = 100K

Indien je na aankoop geen hypotheek hebt en een EWR van 100k, dan vervalt na 3 jaar de EWR.

[ Voor 37% gewijzigd door GermanPivo op 05-04-2021 08:15 ]

[drfrisbee]

Nee, je hebt een ewr van 100k en die weer in je huis gestopt, of in dit geval als eigen geld aangehouden.
Die vervalt niet na 3 jaar. Enkel als het niet in een nieuwe woning zit kan het vervallen.
Van je hypotheek is tot aflossing 100k aftrekbaar en 100k niet

[ Voor 13% gewijzigd door drfrisbee op 05-04-2021 08:16 ]

[emnich]

Zoals ik het lees op de site van de BD, gaat het om de aankoopdatum, dat is immers ook de datum vanaf wanneer je de HRA gaat gebruiken.

Wat heb je in die 3 jaar met die woning gedaan?

https://www.belastingdien..._meteen_een_nieuwe_woning

Wat @GermanPivo zegt, klopt niet. Na 3 jaar heb je weer de volledige aftrek.

[Worldwidebug]

GermanPivo schreef op maandag 5 april 2021 @ 08:10:
Nee, zoals ik heb begrip het is eigenlijk andersom. Het is de bedoeling dat de eigenwoningreserve altijd weer teruggaat je huis in. Doe je dat niet binnen 3 jaar, dan vervalt je recht op hypotheekrente aftrek over dat bedrag.

Dat klopt zeker niet, je bent nooit verplicht om je contante overwaarde in je huis te steken, dat heb ik dus ook niet gedaan. Nieuwe woning is voor 200k aangekocht en volledig gefinancierd, dus voor 200k. Ik mag fictief de rente over 100k niet aftrekken 3 jaar lang met onmiddellijke ingang van je nieuwe hypotheek. Zou je 3 jaar tussentijds gaan huren, dan vervalt de uitsluiting van renteaftrek over de overwaarde zeker. Ik vraag me af of de fictieve 100k in box 3 voor altijd blijft bestaan zolang je niet verhuist, of dat je na 3 jaar weer kunt aftrekken zonder een andere woning aan te kopen.

[Lordy79]

De link naar de belastingdienst kan op twee manieren geïnterpreteerd worden. Ik zou dus even bellen met de belastingtelefoon of desnoods een uitspraak vragen van de belastinginspecteur. Als die uitspraak niet naar je zin is en je denkt dat het wel aftrekbaar is kun je een fiscalist vragen erin te duiken.

Ben wel benieuwd naar t antwoord.

Edit
https://www.belastingdien...uaties_gelijk_aan_aankoop

Deze link impliceert dat als een 2e woning je hoofdverblijf wordt het dan pas je eigen woning wordt. Als je dus inderdaad 3 jaar lang niet in een eigen woning woont vervalt de EWR.

Overigens zou ik nog een maandje extra pakken puur om duidelijk aan te kunnen tonen dat je die drie jaar niet hebt gewoond in een woning die van jou is.

[ Voor 42% gewijzigd door Lordy79 op 05-04-2021 08:33 ]

[naitsoezn]

Misschien is het handiger om de situatie helder uit te leggen, want volgens mij probeer je een deel van de regels dermate uit te leggen dat het in jouw voordeel is, en daarbij een ander deel van de regels negerend.

Hoe kun je een nieuw huis gekocht hebben, volledig gefinancierd hebben en daarbij over een deel HRA hebben gekregen, maar tegelijk ook tussentijds hebben gehuurd? HRA krijg je alleen over je hoofdverblijf, en dan huur je dus niet...

[MBvB]

het kan wel vervallen wanneer je eerst drie jaar gaat huren/buitenland. Wellicht zal het werken als je je oude huis blijft huren en je nieuwe huis na drie jaar pas je eigen woning wordt. Dat is grijs gebied en moet je de BD of een adviseur vragen.

Er zitten daar echter meer haken en ogen aan. Je zal lastiger een hypotkeek kunnen krijgen zonder eigen bewoning en meer belasting over die woning moeten betalen.

[eamelink]

Het gaat om het moment dat je het huis koopt. Door niet te verhuizen vervalt de eigenwoningreserve niet.

[Ivow85]

Het gaat om de aankoopdatum van de nieuwe woning.

Heb je binnen 3 jaar na de realisatie van de EWR een nieuwe woning gekocht dan moet je zolang je in die woning woont en een hypotheek hebt rekening houden met de EWR die je had op het moment dat je die woning kocht.

Wanneer je 1-4-2018 door verkoop oude woning een EWR van 100.000 hebt gerealiseerd en je vervolgens voor 200.000k een nieuwe woning hebt gekocht, mag je uitsluitend van een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek de rente over 100.000 geleend bedrag nog aftrekken.
Het openstaande geleende bedrag waarover je rente mag aftrekken, zal dus ook elk jaar kleiner worden.

Wil je hiermee niet geconfronteerd worden, dan moet je het huis verkopen, vervolgens minimaal 3 jaar gaan huren en dan pas een nieuw huis kopen.

[GermanPivo]

Worldwidebug schreef op maandag 5 april 2021 @ 08:27:
[...]

Ik vraag me af of de fictieve 100k in box 3 voor altijd blijft bestaan zolang je niet verhuist, of dat je na 3 jaar weer kunt aftrekken zonder een andere woning aan te kopen.

Ik heb het een beetje ongelukkig verwoord denk ik, maar volgens mij blijft het in box 3 staan. Net zoals @drfrisbee zegt. Dat bedoelde ik met; als je het niet binnen 3 jaar in je eigen woning steekt, je het op moet blijven geven.

Wat @Ivow85 zegt...

[Worldwidebug]

MBvB schreef op maandag 5 april 2021 @ 08:32:
het kan wel vervallen wanneer je eerst drie jaar gaat huren/buitenland. Wellicht zal het werken als je je oude huis blijft huren en je nieuwe huis na drie jaar pas je eigen woning wordt. Dat is grijs gebied en moet je de BD of een adviseur vragen.

Er zitten daar echter meer haken en ogen aan. Je zal lastiger een hypotkeek kunnen krijgen zonder eigen bewoning en meer belasting over die woning moeten betalen.

Dat is de vraag helemaal niet, ik huur niet.p en ben dit ook niet van plan. Nog simpeler:

1. Ik verkoop mijn woning in 2018 met 100k€ overwaarde
2. Hetzelfde jaar nog koop ik een andere woning met 100% hypotheek erop voor 200k€
3. De 100k€ zit dus niet in de woning als eigen geld
4. Ik heb hier een auto en boot van gekocht bij wijze van spreken,
5. Voor de 100k€ overwaarde hoef ik niet meer bij de belasting aan te kloppen voor hypotheekrenteaftrek, logisch.
6. Ik ga niet meer verhuizen, blijf in mijn koopwoning met 200k€ financiering
7. Vervalt na 3 jaar de 100k€ ewr ja of nee?

[Ivow85]

7.: Nee, die EWR vervalt alleen wanneer deze niet binnen 3 jaar aan een koopwoning gekoppeld wordt. Koop je binnen de 3 jaar een ander huis, of heb je voor de verkoop van je 'oude' hoofdverblijf al een nieuw hoofdverblijf gekocht, dan wordt de EWR aan die woning gekoppeld en blijft staan zolang als je die woning als hoofdverblijf gebruikt.

[ Voor 95% gewijzigd door Ivow85 op 05-04-2021 08:44 ]

[TooTall_NL]

Volgens mij is het vrij simpel...
Je verkoopt je huis met 100k overwaarde.
Je koopt een nieuw huis van 200k.
Je kiest ervoor niet de overwaarde te gebruiken voor minder hypotheek of verbouwing.
De bijleenregelingn zegt dan: je mag maar 100k gebruiken voor je hypotheekrente aftrek.
Die andere rente over de resterende 100k had je niet hoeven hebben als je de overwaarde had gebruikt en mag je dus niet aftrekken.

De drie jaars termijn ziet alleen maar op de situatie dat jij 3 jaar lang geen koopwoning hebt na verkoop van je woning. Daarna vervalt de verplichting om de overwaarde in te brengen bij de aankoop van de nieuwe woning. Althans om met de bijleenregeling te maken te krijgen.

Voorbeeldje,
Na verkoop van je woning ga je 3 jaar huren en daarna koop je een woning van 200k.
De 100k overwaarde hoeft dan niet meer ingebracht te worden en wanneer je dan een huis van 200k koopt mag je ook weer gewoon 200k rente aftrekken.
Je zou de 3 jaar kunnen zien als een soort verjaringstermijn van de verplichting die in de bijleenregeling zit.

Jij hebt binnen de 3 jaar een nieuw huis gekocht, dus die 100k mag je inderdaad niet meer aftrekken als gevolg van de bijleenregeling.

PS/ daarnaast mag je tegenwoordig nog maar 30 jaar hypotheekrente aftrekken. Daar geldt de herstart na 3 jaar volgens mij weer niet voor. Om het makkelijk te maken. 😉

Maar zoals hierboven aangegeven een belletje naar de blauwe vrinden geeft je ook een meer onderbouwd antwoord.

[Worldwidebug]

Dit klinkt het meest plausibel en wat ik zelf ook dacht maar alleen niet zeker wist. De voorbeelden op de site van de belastingdienst zijn verwarrend en dit scenario eigenlijk in zijn simpelste vorm, kon ik nergens vinden.

TooTall_NL schreef op maandag 5 april 2021 @ 08:46:
Volgens mij is het vrij simpel...
Je verkoopt je huis met 100k overwaarde.
Je koopt een nieuw huis van 200k.
Je kiest ervoor niet de overwaarde te gebruiken voor minder hypotheek of verbouwing.
De bijleenregelingn zegt dan: je mag maar 100k gebruiken voor je hypotheekrente aftrek.
Die andere rente over de resterende 100k had je niet hoeven hebben als je de overwaarde had gebruikt en mag je dus niet aftrekken.

De drie jaars termijn ziet alleen maar op de situatie dat jij 3 jaar lang geen koopwoning hebt na verkoop van je woning. Daarna vervalt de verplichting om de overwaarde in te brengen bij de aankoop van de nieuwe woning. Althans om met de bijleenregeling te maken te krijgen.

Voorbeeldje,
Na verkoop van je woning ga je 3 jaar huren en daarna koop je een woning van 200k.
De 100k overwaarde hoeft dan niet meer ingebracht te worden en wanneer je dan een huis van 200k koopt mag je ook weer gewoon 200k rente aftrekken.
Je zou de 3 jaar kunnen zien als een soort verjaringstermijn van de verplichting die in de bijleenregeling zit.

Jij hebt binnen de 3 jaar een nieuw huis gekocht, dus die 100k mag je inderdaad niet meer aftrekken als gevolg van de bijleenregeling.

PS/ daarnaast mag je tegenwoordig nog maar 30 jaar hypotheekrente aftrekken. Daar geldt de herstart na 3 jaar volgens mij weer niet voor. Om het makkelijk te maken. 😉

Maar zoals hierboven aangegeven een belletje naar de blauwe vrinden geeft je ook een meer onderbouwd antwoord.

[TooTall_NL]

https://www.eigenhuis.nl/...heek-regelen/overwaarde#/

Misschien helpt dit?
Is wat simpeler uitgelegd.
De belastingdienst is inderdaad niet altijd even duidelijk in zijn voorbeelden en uitleg.
Maar de disclaimer blijft: altijd even checken.. Ook mijn stukje is gebaseerd op wat ik zelf ooit heb ik uitgezocht. 😋
Succes!!

Zie trouwens ook het pdfje op deze site, dies ook wel overzichtelijk.

[ Voor 9% gewijzigd door TooTall_NL op 05-04-2021 08:59 ]

[Worldwidebug]

Het is mij duidelijk, ewr van de vorige woning is gekoppeld aan de nieuwe woning die je binnen 3 jaar koopt en blijft staan.

[Bert R]

Op de site van de Belastingdienst staat: "Uw eigenwoningreserve vervalt na 3 jaar" punt... geen mitsen en maren. Volgens mij mag je (ook als je niet verhuist) na 3 jaar weer de rente aftrekken over de hele (nog openstaande) hypotheek. Net als dat deze uitwerking van de bijleenregeling vervalt na 3 jaar huren, is dat ook zo na 3 jaar kopen. Vind ik ook logisch, want waarom zou een koper tot in de eeuwigheid (30 jaar) 'gestraft' moeten worden voor het niet inbrengen van de overwaarde, terwijl een tijdelijke (3 jaar) huurder deze 'straf' voor de daarop volgende jaren zou ontlopen?

Wat ik niet zo duidelijk vind is bij welk aangiftejaar de volledige aftrek weer mag. Ik denk vanaf de aangifte van 2021 (voor TS), want er wordt steeds gevraagd naar de eigenwoningschuld op 31 december van het aangiftejaar.

[Tom-Z]

Bert R schreef op dinsdag 15 maart 2022 @ 15:48:
Op de site van de Belastingdienst staat: "Uw eigenwoningreserve vervalt na 3 jaar" punt... geen mitsen en maren.

De "mits/maar" is dat de eigenwoningschuld wordt berekend met de ERW op het moment van aankoop van het huis.

Volgens mij mag je (ook als je niet verhuist) na 3 jaar weer de rente aftrekken over de hele (nog openstaande) hypotheek.

Nee.

Net als dat deze uitwerking van de bijleenregeling vervalt na 3 jaar huren, is dat ook zo na 3 jaar kopen. Vind ik ook logisch, want waarom zou een koper tot in de eeuwigheid (30 jaar) 'gestraft' moeten worden voor het niet inbrengen van de overwaarde, terwijl een tijdelijke (3 jaar) huurder deze 'straf' voor de daarop volgende jaren zou ontlopen?

De systematiek is bedoeld om het aflossen op de hypotheek te stimuleren. Het is niet de bedoeling dat mensen hun overwaarde "opnemen", dus vandaar dat je over je ERW geen HRA kan krijgen.
Ik denk dat het vervallen na 3 jaar is bedoeld om mensen die het moeilijk vinden om een huis terug te kopen, het makkelijker te maken. Anders zou een hoge ERW mensen die in de problemen komen en hun huis kwijtraken, levenslang kunnen "achtervolgen" door verminderde leencapaciteit terwijl de overwaarde al lang op is gegaan aan andere zaken. 3 jaar lang huren heft ruimschoots het "voordeel" dat je hebt van het opnemen van de overwaarde op.
Iemand die direct (c.q. binnen drie jaar) een huis terug koopt heeft kennelijk geen problemen en heeft die extra hulp dus niet nodig.

[Herko_ter_Horst]

Bert R schreef op dinsdag 15 maart 2022 @ 15:48:
Op de site van de Belastingdienst staat: "Uw eigenwoningreserve vervalt na 3 jaar" punt... geen mitsen en maren. Volgens mij mag je (ook als je niet verhuist) na 3 jaar weer de rente aftrekken over de hele (nog openstaande) hypotheek. Net als dat deze uitwerking van de bijleenregeling vervalt na 3 jaar huren, is dat ook zo na 3 jaar kopen. Vind ik ook logisch, want waarom zou een koper tot in de eeuwigheid (30 jaar) 'gestraft' moeten worden voor het niet inbrengen van de overwaarde, terwijl een tijdelijke (3 jaar) huurder deze 'straf' voor de daarop volgende jaren zou ontlopen?

Wat ik niet zo duidelijk vind is bij welk aangiftejaar de volledige aftrek weer mag. Ik denk vanaf de aangifte van 2021 (voor TS), want er wordt steeds gevraagd naar de eigenwoningschuld op 31 december van het aangiftejaar.

Dit klopt niet. De EWR komt alleen ter sprake als je verhuist. Op dat moment bepaalt de EWR (mede) je eigenwoningschuld (= meestal hoogte hypotheek - EWR, als je de overwaarde niet in je nieuwe huis hebt gestopt). Die eigenwoningschuld is waarover je HRA kunt krijgen. Dat verandert verder niet, ook niet na 3 jaar.

Mocht je EWR "over" hebben (bijv. als je een goedkopere woning hebt gekocht), dan vervalt die na 3 jaar, dus als je daarna weer verhuist naar woning 3, dan is de EWR van woning 1 niet meer van toepassing.

[Bert R]

Tom-Z schreef op dinsdag 15 maart 2022 @ 16:14:

De "mits/maar" is dat de eigenwoningschuld wordt berekend met de ERW op het moment van aankoop van het huis.

Goed punt inderdaad. Na het lezen van Artikel 3.119a van de Wet inkomstenbelasting denk ik het te begrijpen. De eigenwoningreserve verandert niet zomaar.

Maar... in Artikel 3.119aa lid 3 staat:

De eigenwoningreserve vervalt voor zover die is toe te rekenen aan een vervreemdingssaldo eigen woning dat drie jaar geleden is toegevoegd.

Wat ik niet zo gauw in de wettekst terugvind is wanneer dit 'vervallen' van de eigenwoningreserve (of een deel daarvan) nu precies van toepassing is.

[Herko_ter_Horst]

Bert R schreef op dinsdag 15 maart 2022 @ 17:39:
Wat ik niet zo gauw in de wettekst terugvind is wanneer dit 'vervallen' van de eigenwoningreserve (of een deel daarvan) nu precies van toepassing is.

De EWR (en/of het al dan niet vervallen zijn daarvan) is alleen van toepassing bij het berekenen van de eigenwoningschuld bij een verhuizing van de ene koopwoning naar een andere koopwoning. Dus als je niet verhuist, is het hele concept van EWR niet relevant of van toepassing.

Zie Artikel 3.119a Wet inkomstenbelasting 2001, lid 3 onderdeel a.

[ Voor 6% gewijzigd door Herko_ter_Horst op 15-03-2022 18:07 ]

[Tom-Z]

Bert R schreef op dinsdag 15 maart 2022 @ 17:39:
[...]


Goed punt inderdaad. Na het lezen van Artikel 3.119a van de Wet inkomstenbelasting denk ik het te begrijpen. De eigenwoningreserve verandert niet zomaar.

Maar... in Artikel 3.119aa lid 3 staat:

De eigenwoningreserve vervalt voor zover die is toe te rekenen aan een vervreemdingssaldo eigen woning dat drie jaar geleden is toegevoegd.

Wat ik niet zo gauw in de wettekst terugvind is wanneer dit 'vervallen' van de eigenwoningreserve (of een deel daarvan) nu precies van toepassing is.

De EWR vervalt gewoon op het moment zoals dat in 3.119aa lid 3 staat beschreven, dus 3 jaar nadat je je vorige woning hebt verkocht.
Maar het punt is dat je eigenwoningschuld (het bedrag waarover je rente mag aftrekken) wordt berekend op het moment dat je je nieuwe huis koopt, met aftrek van je EWR op dat moment. Als je EWR dan later vervalt heeft dat geen effect meer op je eigenwoningschuld, want die staat dan al vast (3.119a lid 3 sub a).

Dus het antwoord op de letterlijke vraag van TS (topictitel) is "Ja, die vervalt ook als je niet verhuist". Maar dat betekent niet dat je vanaf dat moment de rente (van een bestaande hypotheek) weer mag gaan aftrekken.

[Bert R]

@Tom-Z Inderdaad, zo lees ik het nu ook. Maar dan klopt deze uitleg op de website van de Belastingdienst niet meer.

[Herko_ter_Horst]

Bert R schreef op dinsdag 15 maart 2022 @ 19:20:
@Tom-Z Inderdaad, zo lees ik het nu ook. Maar dan klopt deze uitleg op de website van de Belastingdienst niet meer.

Die pagina beschrijft weer een heel andere situatie (verbouwing/verbouwingsdepot), dus die conclusie kun je niet trekken.

[Bert R]

@Herko_ter_Horst inderdaad, dat gaat over verbouwing, op het eerste gezicht niet relevant voor TS, althans voor zover kenbaar.

Ik heb de relevante artikelen van de Wet inkomstenbelasting nog eens goed gelezen en kom tot de volgende interpretatie:

De eigenwoningschuld wijzigt voortdurend. Dit kan komen door aflossing (annuitaire) lening en/of nieuwe schulden die t.b.v. de eigen woning worden aangegaan (Artikel 3.119a Lid 2).

De eigenwoningreserve kan ook op elk moment veranderden. Artikel 3.119aa Lid 1 schrijft voor hoe dit gebeurt bij vervreemding van een eigen woning. Artikel 3.119aa Lid 2c luidt:
"De eigenwoningreserve neemt af, doch niet verder dan tot nihil, met: een bedrag gelijk aan de in een kalenderjaar gemaakte kosten voor verbetering of onderhoud van de woning of ter afkoop van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming met betrekking tot de woning."

Artikel 3.119aa Lid 3 luidt:
"De eigenwoningreserve vervalt voor zover die is toe te rekenen aan een vervreemdingssaldo eigen woning dat drie jaar geleden is toegevoegd."

Goed, dan over de toepassing van de eigenwoningreserve op de eigenwoningschuld. Hierover lezen we in Artikel 3.119a Lid 3a dat de eigenwoningreserve in mindering moet worden gebracht en dat dit bedrag bepaald wordt op een van de volgende momenten:

• direct voorafgaand aan het moment waarop de woning ten aanzien van de belastingplichtige als een eigen woning wordt aangemerkt.
• direct voorafgaand aan de verbetering, het onderhoud of de afkoop.

In mijn geval gaat het erom of ik de overwaarde van de (nog niet verkochte) woning na verkoop kan aanwenden om mijn nieuwe woning te verbouwen zonder dat dit leidt tot een (toename van de) eigenwoningreserve. Via de belastingtelefoon kreeg ik te horen dat dit inderdaad mag en dat daar als ik dat niet met een lening, maar zelf dus bekostig uit de dan gerealiseerde overwaarde er ook geen maximum termijn aan zit (in geval van een lening of bouwdepot is dat anders) waarna ik de eigenwoningreserve hiermee kan verminderen.

Stel nu dat ik buitenschilderwerk laat verrichten (onderhoud aan de huidige eigen woning), en dat doe ik 3 jaar na verkoop van de vorige woning met overwaarde (vervreemdingssaldo). En ik bekostig dit onderhoud uit eigen middelen (overwaarde) of ga daarvoor een lening aan. Dan is dat volgens Artikel 3.119a Lid 3a toch een moment waarop het saldo eigenwoningschuld - eigenwoningreserve opnieuw bepaald kan worden? Als ik Artikel 3.119aa Lid 3 dan lees en de eigenwoningreserve dan inmiddels vervallen is, dan kan ik toch niet anders concluderen dat hypotheekrenteaftrek weer op de gehele eigenwoningschuld kan worden toegepast?

Is hier jurisprudentie over?

[VVeld]

Interessante topic,

Wat gebeurt er als je huis 1 niet verkoopt maar huis 2 koopt en daar gaat wonen?

Huis 1 verhuur je en gaat dus naar box 3
Huis 2 krijg je gewoon hypotheekrente aftrek.

Als je na 2 of 3 jaar huis 1 verkoopt met 100k overwaarde. Krijg je dan alsnog te maken met de bijleenregeling of heb je dan gewoon 100% winst en ga je daar alleen vermogensbelasting over betalen?

[Herko_ter_Horst]

VVeld schreef op vrijdag 8 juli 2022 @ 23:42:
Interessante topic,

Wat gebeurt er als je huis 1 niet verkoopt maar huis 2 koopt en daar gaat wonen?

Huis 1 verhuur je en gaat dus naar box 3
Huis 2 krijg je gewoon hypotheekrente aftrek.

Als je na 2 of 3 jaar huis 1 verkoopt met 100k overwaarde. Krijg je dan alsnog te maken met de bijleenregeling of heb je dan gewoon 100% winst en ga je daar alleen vermogensbelasting over betalen?

Als je niet verkoopt, ontstaat er geen EWR. Verkoop je na 2/3 jaar alsnog, ontstaat - voor zover ik het begrijp - op dat moment de EWR en moet je vanaf dan de EWR aftrekken van je hypotheek voor huis 2 bij het bepalen van welk deel van de hypotheek voor HRA in aanmerking komt.

[Harm2211]

Herko_ter_Horst schreef op zaterdag 9 juli 2022 @ 06:51:
[...]

Als je niet verkoopt, ontstaat er geen EWR. Verkoop je na 2/3 jaar alsnog, ontstaat - voor zover ik het begrijp - op dat moment de EWR en moet je vanaf dan de EWR aftrekken van je hypotheek voor huis 2 bij het bepalen van welk deel van de hypotheek voor HRA in aanmerking komt.

Dit klopt niet. Als je woning naar box 3 verhuist ontstaat er ook een EWR. Zie art. 3.119 aa lid 1 jo. lid 4 van de wet IB 2001.

[trangelang]

Harm2211 schreef op zaterdag 9 juli 2022 @ 09:24:
[...]


Dit klopt niet. Als je woning naar box 3 verhuist ontstaat er ook een EWR. Zie art. 3.119 aa lid 1 jo. lid 4 van de wet IB 2001.

Op moment dat je je eigen woning verhuurd ontstaat er een fictieve vervreemding. Kortom de woning wordt gezien als verkoop. Het termijn van EWR van drie jaar is van toepassing. Om de EWR te kunnen bepalen wordt de waarde economische verkeer toegepast. Dit betekent standaard geen WOZwaarde.

Het verjaren van de EWR na drie jaar is niet altijd even handig. Met name, als je een aflossingsvrije hypotheek hebt met oud regime( van voor 2013). Als je na 3 jaar weer een lening aan gaat dat moet het als je rente aftrek wenst ( vooral nu dat de rente stijgende is) een hypotheek hebben met aflossingsverplichting. Looptijd zal dan minder dan 30 jaar zijn over het gedeelte dat je al eerder aftrek hebt genoten.

[ Voor 28% gewijzigd door trangelang op 10-07-2022 23:36 ]