Ouderlijk huis overnemen

[sgouman]

Misschien heeft iemand een idee. Mijn ouders zitten te denken om een nieuw huis te kopen en mij in dit huis te laten wonen.
Ze willen het dan aan mij "verhuren" voor een x bedrag per maand wat natuurlijk zou kunnen.
Maar weet iemand opties om b.v. de hypotheek die ze nog hebben over te sluiten naar mij en dat het huis na het afbetalen van de hypotheek van mij is.
of een manier dat het huis van mij wordt zonder dat je schenkbelasting etc betaald?
Ik verdien zelf niet genoeg om het huis over te kunnen kopen omdat de waarde van het huis te hoog is.

[TheBorg]

De hypotheek oversluiten naar jou dat gaat niet. Dan gaat de bank toetsen of je inkomen hoog genoeg is. En zoals je zelf al zegt is dat niet het geval.

Wat wel zou kunnen is dat je bij je ouders een hypotheek afsluit. Dan is het huis ook geen schenking. Wel moet je dan een marktconforme rente aan je ouders betalen. In dat geval moeten je ouders wel voldoende geld hebben om de lasten van beide woningen te betalen.

Je ouders zouden de rente onderhands weer terug kunnen geven.

[Voor 11% gewijzigd door TheBorg op 24-03-2021 18:09]

[Arunia]

Wilde eigenlijk aangeven wat @TheBorg ook zei. Hypotheek bij je ouders.
Maar daar moet je dan even belastingtechnisch iets dieper in duiken.

[Lethalis]

sgouman schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 18:04:
of een manier dat het huis van mij wordt zonder dat je schenkbelasting etc betaald?
Ik verdien zelf niet genoeg om het huis over te kunnen kopen omdat de waarde van het huis te hoog is.

Je vraagt ons hoe je belasting moet ontduiken?

[sgouman]

TheBorg schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 18:08:
De hypotheek oversluiten naar jou dat gaat niet. Dan gaat de bank toetsen of je inkomen hoog genoeg is. En zoals je zelf al zegt is dat niet het geval.

Wat wel zou kunnen is dat je bij je ouders een hypotheek afsluit. Dan is het huis ook geen schenking. Wel moet je dan een marktconforme rente aan je ouders betalen. In dat geval moeten je ouders wel voldoende geld hebben om de lasten van beide woningen te betalen.

Je ouders zouden de rente onderhands weer terug kunnen geven.

Nou mijn inkomen is wel hoog genoeg voor de hypotheek die ze nu nog over hebben. Maar niet om het hele huis over te kopen.

[sgouman]

Lethalis schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 18:09:
[...]

Je vraagt ons hoe je belasting moet ontduiken?

Nee zo bedoel ik het niet. Ik wil best belasting betalen maar er zijn misschien andere manieren waar je ook gewoon netjes belasting betaald maar niet de schenkbelasting.

[jongetje]

Ik denk dat je moet zoeken op familiebank. En langs een goede financieel adviseur, dat kost een paar euro maar dan heb je geen gedoe achteraf.

En verder https://www.belastingdien...henkingen-voor-koopwoning kunnen je ouder ruim een ton belastingvrij schenken, dus korting geven op de verkoopprijs.

[Voor 42% gewijzigd door jongetje op 24-03-2021 18:14]

[sgouman]

jongetje schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 18:12:
Ik denk dat je moet zoeken op familiebank. En langs een goede financieel adviseur, dat kost een paar euro maar dan heb je geen gedoe achteraf.

En verder https://www.belastingdien...henkingen-voor-koopwoning kunnen je ouder ruim een ton belastingvrij schenken, dus korting geven op de verkoopprijs.

Dat klopt.

Mag je het wel voor de WOZ waarde - een ton kopen? Dan zou het namelijk wel gaan.

[Voor 11% gewijzigd door sgouman op 24-03-2021 18:34]

[AGee]

sgouman schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 18:04:
Maar weet iemand opties om b.v. de hypotheek die ze nog hebben over te sluiten naar mij en dat het huis na het afbetalen van de hypotheek van mij is.
of een manier dat het huis van mij wordt zonder dat je schenkbelasting etc betaald?
Ik verdien zelf niet genoeg om het huis over te kunnen kopen omdat de waarde van het huis te hoog is.

Je kunt geen 'halve' hypotheek overnemen en dan in z'n geheel eigenaar worden van het huis Als jij eigenaar wilt zijn nadat de hypotheek afgelost is, zul je toch het huis ooit gekocht moeten hebben (voor een reëel bedrag, dus geen symbolisch bedrag twv va de resterende hypotheek bv). Familiebank kan een optie zijn als de bank je geen hypotheek wil geven, maar ook dan zit je met fiscale regels waar je niet zomaar onderuit komt.

[jeroen3]

Afhankelijk van jouw situatie kun je misschien nog schenken. Zoek dat eens uit.

Denk ook even na wat er gebeurt als je ouders overlijden. Moet je dan familie uitkopen?

Maar ga dit vooral vragen aan een notaris of andere deskundige en niet hier.

[NielsFL]

sgouman schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 18:29:
[...]

Dat klopt.

Mag je het wel voor de WOZ waarde - een ton kopen? Dan zou het namelijk wel gaan.

Dat mag en kan. Je mag het voor zelfs voor een symbolische 1 euro kopen. Maar het verschil met de werkelijke waarde wordt dan als schenking gezien, en daar betaal je gewoon belasting over.

[sgouman]

jeroen3 schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 18:35:
Afhankelijk van jouw situatie kun je misschien nog schenken. Zoek dat eens uit.

Denk ook even na wat er gebeurt als je ouders overlijden. Moet je dan familie uitkopen?

Maar ga dit vooral vragen aan een notaris of andere deskundige en niet hier.

Ja we zitten al te kijken maar wilde alvast zelf wat oplossingen bedenken.
Nee ik hoef niemand uit te kopen. Ben enig kind

[AtomicWing]

NielsFL schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 18:37:
[...]


Dat mag en kan. Je mag het voor zelfs voor een symbolische 1 euro kopen. Maar het verschil met de werkelijke waarde wordt dan als schenking gezien, en daar betaal je gewoon belasting over.

Marktconforme prijs minus 100k eenmalige schenking voor aankoop van een huis (als je aan de voorwaarden voldoet) zou prima moeten lukken. Als je ouders dan de familiebank zijn voor bijv. 10 jaar vaste rente 1,2% en onbeperkt extra aflossen zou je er prima uit moeten kunnen komen. Dus een realistische prijs, rente, looptijd en voorwaarden. De bank doet een andere risicobeoordeling dan je ouders dus bank zegt nee, ouders ja.

Ik zou dus in die richting zoeken..

[Tehh]

AtomicWing schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 18:51:
[...]


Marktconforme prijs minus 100k eenmalige schenking voor aankoop van een huis (als je aan de voorwaarden voldoet) zou prima moeten lukken. Als je ouders dan de familiebank zijn voor bijv. 10 jaar vaste rente 1,2% en onbeperkt extra aflossen zou je er prima uit moeten kunnen komen. Dus een realistische prijs, rente, looptijd en voorwaarden. De bank doet een andere risicobeoordeling dan je ouders dus bank zegt nee, ouders ja.

Ik zou dus in die richting zoeken..

Zoiets inderdaad, of je gaat zaken combineren:
- familiebank
- jubelton
- hypotheek van 50 jaar i.p.v. 30 i.c.m. jaarlijks maximale vrijgestelde schenking
- eventueel een deel wél schenkbelasting betalen. Stel ze verkopen het aan jou voor WOZ - 100k, dan is de schenking grofweg 150k. Daarover betaal je een keer 5k belasting. Dat lijkt mij een no-brainer.

[sgouman]

Tehh schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 19:23:
[...]


Zoiets inderdaad, of je gaat zaken combineren:
- familiebank
- jubelton
- hypotheek van 50 jaar i.p.v. 30 i.c.m. jaarlijks maximale vrijgestelde schenking
- eventueel een deel wél schenkbelasting betalen. Stel ze verkopen het aan jou voor WOZ - 100k, dan is de schenking grofweg 150k. Daarover betaal je een keer 5k belasting. Dat lijkt mij een no-brainer.

Ja inderdaad dat is dus heel weinig schenkbelasting dat kan ik wel betalen dan. Dat is misschien toch het slimst.

[Backpacker]

Tehh schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 19:23:
[...]


Zoiets inderdaad, of je gaat zaken combineren:
- familiebank
- jubelton
- hypotheek van 50 jaar i.p.v. 30 i.c.m. jaarlijks maximale vrijgestelde schenking
- eventueel een deel wél schenkbelasting betalen. Stel ze verkopen het aan jou voor WOZ - 100k, dan is de schenking grofweg 150k. Daarover betaal je een keer 5k belasting. Dat lijkt mij een no-brainer.

Die volg ik niet. Naast de vrijstelling (die al helemaal naar schenking voor de woning gaat) betaal je 10% schenkbelasting (en boven de 128750 zelfs 20%). Dus het is een stuk meer dan jouw 5K. Of ik moet iets missen?

[sgouman]

Backpacker schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 20:12:
[...]


Die volg ik niet. Naast de vrijstelling (die al helemaal naar schenking voor de woning gaat) betaal je 10% schenkbelasting (en boven de 128750 zelfs 20%). Dus het is een stuk meer dan jouw 5K. Of ik moet iets missen?

Het is ongeveer 25K wat ik aan belasting zou betalen. Maar zelfs dat zou ik er wel voor over hebben. Als ik dan zelf daarna een hypotheek heb van 140.000 euro is super weinig voor een redelijk groot huis.

[RocketKoen]

Backpacker schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 20:12:
[...]


Die volg ik niet. Naast de vrijstelling (die al helemaal naar schenking voor de woning gaat) betaal je 10% schenkbelasting (en boven de 128750 zelfs 20%). Dus het is een stuk meer dan jouw 5K. Of ik moet iets missen?

De 5k komt uit een schenking van 150k, waarvan 100k is vrijgesteld. Dus 10% van 50k.
Daarbij ging hij er vanuit dat het huis getaxeerd wordt op 50k boven de WOZ waarde.

Maar het is een prima oplossing als de TS een hypotheek neemt voor het maximale bedrag dat hij mag lenen.
De ouders het huis verkopen voor een "redelijke marktconforme prijs". Wat dat is staat niet vast. Maar een WOZ waarde zou je als redelijk mogen aanmerken. €1 niet.
Voordat TS het huis koopt, schenken zijn ouders hem het verschil tussen zijn hypotheek en de verkoopwaarde.
Als ze dat geld niet op hun rekening hebben staan, kan dat dmv een "schenking op papier" bij de notaris.
TS betaalt dan belasting over de schenking - €100.000

Je mag absoluut niet het huis voor een veel lager bedrag kopen en dan het verschil opgeven als schenking, zoals hier werd geopperd. Dan betaal je namelijk veel minder overdrachtsbelasting en pleeg je dus belastingfraude. Een notaris die niet zit te slapen zal de verkoop dan ook weigeren.

[kpg]

WOZ loopt minstens een jaar achter en is dus niet de beste onderbouwing richting Belastingdienst. Zorg voor een officiele taxatie zodat je later geen verrassingen krijgt.
Daar kan je dan inderdaad 105k€ onder gaan zitten zonder schenkbelasting te betalen.

[HeldereM]

AtomicWing schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 18:51:
[...]
Als je ouders dan de familiebank zijn voor bijv. 10 jaar vaste rente 1,2% en onbeperkt extra aflossen zou je er prima uit moeten kunnen komen. Dus een realistische prijs, rente, looptijd en voorwaarden. De bank doet een andere risicobeoordeling dan je ouders dus bank zegt nee, ouders ja.

Je kunt dan beter de rente wat hoger maken en wel gewoon maximaal 30 jaar annuitair, die rente is dan namelijk aftrekbaar. Je ouders kunnen dan gewoon jaarlijks 6604 schenken, dat staat ficaal verder los van het huis en de hypotheek.

Als je het ingewikkeld vindt dan kun je hier beter even een financieel adviseur of notaris voor inschakelen lijkt me

[Voor 8% gewijzigd door HeldereM op 24-03-2021 20:40]

[President]

AtomicWing schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 18:51:
[...]


Marktconforme prijs minus 100k eenmalige schenking voor aankoop van een huis

Zou je niet iets van een huurcontract kunnen opstellen, zodat de marktconforme prijs lager komt te liggen?

[Stalensnuitje]

President schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 21:52:
[...]

Zou je niet iets van een huurcontract kunnen opstellen, zodat de marktconforme prijs lager komt te liggen?

Dan wordt TS dus geen eigenaar én erft hij bij overlijden van de ouders 2 huizen, zit je dubbel in de erfbelasting. Nee die optie van kopen met 100k schenking + jaarlijkse schenking van maximaal vrijgestelde bedrag (kan ook nog op papier) is denk ik in dit geval wel gunstig.

@sgouman ik zou inderdaad wel even een financieel adviseur raadplegen, die kosten heb je er zo uit. Al was het maar omdat je ouders kapitaalkrachtig genoeg moeten zijn om jou het aankoopbedrag te lenen (ze moeten hun eigen hypotheek natuurlijk aflossen bij verkoop aan jou, als dat nog niet gebeurd is).

[Jeroenneman]

Lethalis schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 18:09:
[...]

Je vraagt ons hoe je belasting moet ontduiken?

Dit soort topics vinden we op Tweakers blijkbaar prima, maar iedere link naar een downloadsite wordt razendsnel verwijderd. Iets zegt me dat de maatschappelijke kosten van mensen die op creatieve wijzen onder belasting proberen uit te komen, hoger liggen dan Pietje die een film download.


Waarmee ik het volgende principe wil herhalen: adviezen over illegale activiteiten worden niet getolereerd.

[Voor 12% gewijzigd door t_captain op 26-03-2021 14:47]

[Roenie]

Jeroenneman schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 22:13:
[...]


Dit soort topics vinden we op Tweakers blijkbaar prima, maar iedere link naar een downloadsite wordt razendsnel verwijderd. Iets zegt me dat de maatschappelijke kosten van mensen die op creatieve wijzen onder belasting proberen uit te komen, hoger liggen dan Pietje die een film download.

Ontduiken (verboden) is wezenlijk anders dan ontwijken (niet verboden). In deze draad zie ik vooral dat laatste. Als iets wordt geopperd wat de belastingdienst niet accepteert, dan wordt dat door een andere poster aangegeven.

[President]

Stalensnuitje schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 22:09:
[...]

Dan wordt TS dus geen eigenaar én erft hij bij overlijden van de ouders 2 huizen, zit je dubbel in de erfbelasting. Nee die optie van kopen met 100k schenking + jaarlijkse schenking van maximaal vrijgestelde bedrag (kan ook nog op papier) is denk ik in dit geval wel gunstig.

@sgouman ik zou inderdaad wel even een financieel adviseur raadplegen, die kosten heb je er zo uit. Al was het maar omdat je ouders kapitaalkrachtig genoeg moeten zijn om jou het aankoopbedrag te lenen (ze moeten hun eigen hypotheek natuurlijk aflossen bij verkoop aan jou, als dat nog niet gebeurd is).

Ik doelde meer op dat TS een huurcontract aangaat met ouders, ouders dan het huis laten taxeren met een inwonende huurder (wat zorgt voor een lagere waarde) om vervolgens aan TS het huis te verkopen tegen de lagere waarde.

Een huis met een huurder is minder waard, alleen weet ik niet of je er op deze manier 'mee weg komt' op een legale manier.

[Lordy79]

Voorbeeld:
Huis is 350K waard
Resthypotheek is 150K

1. Taxeer het huis. (Daar rolt dan 350K uit)
2. Ouders verkopen huis aan TS voor 350K
3. TS neemt hypotheek bij bank die zo hoog mogelijk is. Stel dat dat 2 ton is.
4. Ouders lossen hypotheek van 150K af en schenken TS 100k en TS neemt nog een lening bij ouders van 50k tegen 4pct.

Eindsituatie
Ouders houden nog 50K cash over en een tegoed van 50K op TS
TS heeft een bankschuld van 2 ton en schuld aan ouders van 50K

Vervolgens schenken ouders jaarlijks 5000 euro aan TS.
TS kan hiermee makkelijk rente betalen (250k schuld x 2pct)
TS moet dus alleen de jaarlijkse aflossing aan bank en ouders betalen.
Dat is bij lineaire aflossing zo'n 750 euro per maand. Maar TS krijgt ook nog iets van 130 euro hypotheekrente per maand dus maandlasten zijn 620K.

Ouders zouden ook nog kunnen overwegen de 50K te schenken. Kost 5000 euro Schenk belasting maar daarna blijft er slechts een banklening over van 200K en als je de rente nu op 1.5pct vastzet woon je mega goedkoop.


Maar ja ik weet niet of de uitgangspunten qua waarde en hypotheek redelijk kloppen.

[Rubbergrover1]

Lordy79 schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 03:37:
Voorbeeld:
Huis is 350K waard
Resthypotheek is 150K

1. Taxeer het huis. (Daar rolt dan 350K uit)
2. Ouders verkopen huis aan TS voor 350K
3. TS neemt hypotheek bij bank die zo hoog mogelijk is. Stel dat dat 2 ton is.
4. Ouders lossen hypotheek van 150K af en schenken TS 100k en TS neemt nog een lening bij ouders van 50k tegen 4pct.

In de regel betekent de bank en totaalbedrag aan maximale lening. Als je een deel bij de ouders leent, dan gaat dat dus gewoonlijk ten koste van de leencapaciteit bij de bank, zodat je minder bij de bank kunt lenen. Maar een goede adviseur kan de leen-en-terugschenk constructie vaak wel zodanig opstellen dat de bank ermee akkoord gaat en het toch geen fiscale problemen geeft.

Andere opties zijn de volledige 250k bij de ouders lenen of die extra 50k bij voorbaat al schenken en de schenkbelasting voor lief nemen.

[Tehh]

Backpacker schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 20:12:
[...]


Die volg ik niet. Naast de vrijstelling (die al helemaal naar schenking voor de woning gaat) betaal je 10% schenkbelasting (en boven de 128750 zelfs 20%). Dus het is een stuk meer dan jouw 5K. Of ik moet iets missen?

Vul het riedeltje maar eens in op de site van de belastingdienst.
Stel je verkoopt de woning voor WOZ - 100k. Een deel wordt dan aangemerkt als schenking o.b.v. taxatiewaarde (laat je huis dus zo laag mogelijk taxeren). Stel daaruit komt dat de totale 'schenking' 150k is.
Die 150k is dan de schenking van ouder aan kind. Daar gaat de 105k vrijstelling (jubelton) vanaf. Blijft 45k over waarover je schenkbelasting moet betalen. Dat is 4,5k.
Er komen nog wat kosten koper etc overheen voor notaris etc. Dan heb je dus zo'n 10k aan eigen middelen nodig én de draagkracht voor de resterende hypotheek (ik las ergens 140k).

[Backpacker]

Tehh schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 08:12:
[...]


Vul het riedeltje maar eens in op de site van de belastingdienst.
Stel je verkoopt de woning voor WOZ - 100k. Een deel wordt dan aangemerkt als schenking o.b.v. taxatiewaarde (laat je huis dus zo laag mogelijk taxeren). Stel daaruit komt dat de totale 'schenking' 150k is.
Die 150k is dan de schenking van ouder aan kind. Daar gaat de 105k vrijstelling (jubelton) vanaf. Blijft 45k over waarover je schenkbelasting moet betalen. Dat is 4,5k.
Er komen nog wat kosten koper etc overheen voor notaris etc. Dan heb je dus zo'n 10k aan eigen middelen nodig én de draagkracht voor de resterende hypotheek (ik las ergens 140k).

Ik las het als: WOZ - 100 jubelton en dan blijft er nog € 150.000 waarde over die geschonken wordt. Vandaar dat ik niet aan die 5K kwam.

[sgouman]

Backpacker schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 08:36:
[...]


Ik las het als: WOZ - 100 jubelton en dan blijft er nog € 150.000 waarde over die geschonken wordt. Vandaar dat ik niet aan die 5K kwam.

Ja dit klopt ook.
Heb nu de volgende berekening.
Huis is 385 volgens WOZ
Ik neem dan een hypotheek van 150.000 blijft er dus een verschli van 235.000 euro. Dat geven mijn ouders dan zegmaar als korting op het huis. Als je daar 105.000 euro afhaalt(vrije schenking) is dan 130.000 wat overblijft. Hier 20% van 26.000 euro.

[shadowlyse]

De schenking van je ouders kan natuurlijk alleen als je ouders de overwaarde niet nodig hebben voor hun nieuwe woning.

[sgouman]

shadowlyse schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 08:52:
De schenking van je ouders kan natuurlijk alleen als je ouders de overwaarde niet nodig hebben voor hun nieuwe woning.

Aangezien de hypotheek die ze nog hebben 140.000 euro is En ik een hypotheek van 140.000 euro neem hebben ze feitelijk geen hypotheek meer. Ze kunnen dan soort van opnieuw beginnen met een nieuwe hypotheek.

[Señor Sjon]

Een huis van 4 ton met het financiële vermogen om 150k te betalen? Hoewel een hypotheek van 150k qua maandlasten niet heel veel is met de huidige rente (huren is duurder), vraag ik me wel een beetje af hoe je onderhoud e.d. gaat bekostigen? Of kom je dan terug bij je ouders? Want die marge is niet heel hoog. Hou daar ook alsjeblieft rekening mee in je sommetjes. Even een groot huis schilderen + CV-ketel + kapotte inbouwapparatuur in een jaar kost je zo 5-6k als je een beetje pech hebt.

[jongetje]

sgouman schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 08:54:
[...]

Aangezien de hypotheek die ze nog hebben 140.000 euro is En ik een hypotheek van 140.000 euro neem hebben ze feitelijk geen hypotheek meer. Ze kunnen dan soort van opnieuw beginnen met een nieuwe hypotheek.

Je hebt ook nog zoiets als hypotheekrente aftrek. Daar zijn allemaal regels voor, daarom nog steeds mijn advies: Ga naar een goede adviseur en investeer daar paar honderd/duizend euro in voor een goed advies waarmee je niet straks voor verassingen komt te staan door advies van mensen op een internet forum..

[sgouman]

Señor Sjon schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 09:00:
Een huis van 4 ton met het financiële vermogen om 150k te betalen? Hoewel een hypotheek van 150k qua maandlasten niet heel veel is met de huidige rente (huren is duurder), vraag ik me wel een beetje af hoe je onderhoud e.d. gaat bekostigen? Of kom je dan terug bij je ouders? Want die marge is niet heel hoog. Hou daar ook alsjeblieft rekening mee in je sommetjes. Even een groot huis schilderen + CV-ketel + kapotte inbouwapparatuur in een jaar kost je zo 5-6k als je een beetje pech hebt.

Klopt, houd ik ook zeker rekening mee. Maar als ik de schenkbelasting moet betalen van ongeveer 30K dan nog bankkosten kosten koper etc ga ik even uit van 40K. Dan heb ik zelf nog 60K over als buffer.
Bovendien zijn alle kozijnen kunstof dus hoeven die bijvoorbeeld al niet geschilderd te worden.

[JKay]

sgouman schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 18:29:
[...]

Dat klopt.

Mag je het wel voor de WOZ waarde - een ton kopen? Dan zou het namelijk wel gaan.

Ha @sgouman , ik haak even aan in dit draadje. Wij hebben begin 2021 een soortgelijke situatie gehad (er waren echter wel meerdere kinderen en dus erfgenamen op termijn) en wij hebben succesvol en zonder problemen het huis tegen de WOZ waarde aangekocht. Dit scheelde een aanzienlijk bedrag (ruim 1 ton) en tot op heden er niets over vernomen. Bij ons was er echter geen aanvullende schenking gedaan. Advies zou zijn dit aan een fiscalist voor te leggen. Bij ons werd de optie tot extra schenking vanuit een fiscalist namelijk wel benoemd (mijn vrouw is jonger ) dus dit suggereert dat het mogelijk is.

[sgouman]

jongetje schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 09:02:
[...]

Je hebt ook nog zoiets als hypotheekrente aftrek. Daar zijn allemaal regels voor, daarom nog steeds mijn advies: Ga naar een goede adviseur en investeer daar paar honderd/duizend euro in voor een goed advies waarmee je niet straks voor verassingen komt te staan door advies van mensen op een internet forum..

Ga ik ook zeker doen maar ik denk misschien hebben hier toevallig mensen het al een keer op zo'n zelfde manier gedaan.

[jongetje]

@sgouman Ik denk dat de meeste regels al wel voorbij zijn gekomen.
Maar heel veel hangt ook af van de prijs van het nieuwe huis, spaargeld en inkomen van je ouders, hun leeftijd, hun gezondheid etc. voor het krijgen van een nieuwe hypotheek. En aan jouw kant ook jouw salaris, waarde van het huis, kunnen je ouders met die nieuwe hypotheek nog wel garant staan etc. Dat zijn best complexe zaken waarvan je nu een beeld hebt en verder met een adviseur moet gaan uitwerken.

Veel succes in ieder geval! En anders kun je het ook omdraaien. Als je ouders zo goed als schuldenvrij zijn kunnen jij ook een huis kopen en je ouders garant staan (of een schenking doen, maar dan moeten ze dat geld wel cash hebben liggen).

[Señor Sjon]

Waarom zou je 50 van die 60k die je niet inzet dan niet gebruiken om 5k schenkbelasting te besparen?

[Theo]

President schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 21:52:
[...]

Zou je niet iets van een huurcontract kunnen opstellen, zodat de marktconforme prijs lager komt te liggen?

Dat zou nog wel een goede kunnen zijn. Als de TS de woning van zijn ouders zal huren dan zal de marktwaarde van de woning hierdoor dalen. Een woning die momenteel 350.000 euro waard is zal dan zomaar naar 225.000 euro kunnen zakken, helemaal als er een huurder voor onbepaalde tijd in zit. Vervolgens kan een taxateur de woning taxeren op die 225K in verhuurde staat, en kan de TS de woning voor dit bedrag van z'n ouders kopen. Gaat de jubelton hier nog van af dan heeft de TS een hypotheek nodig van zo'n 125K.

Mogelijk zal de belasting wel moeilijk doen wanneer de verkoopprijs 125K zal zijn (dan lopen ze over die ton ook overdrachtsbelasting mis). Beter is daarom om de woning voor de taxatiewaarde te kopen, en met de overdracht de ton te schenken. Al zal een notaris of fiscalist hier meer van weten.

Maar hier zitten wel wat haken en ogen aan. De ouders moeten een andere woning hebben waar ze wonen. (anders kan TS niet de woning huren). De woning moet zo goed als vrij zijn van hypotheek, of er moet vanuit de hypotheekverstrekker toestemming komen om het pand te verhuren. En er moet een huurcontract worden opgesteld.

Maar het is wel een mooie optie om de woning grotendeels te schenken zonder belastingafdracht.

[fockarty]

Ik weet uit ervaring dat je binnen de familie voor de WOZ waarde een huis kan overnemen, dit heb toen (2017) bij de notaris nagevraagd. Als je niet te oud bent mogen je ouders 100k schenken voor een huis.

[pyrofielo]

sgouman schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 18:04:
Misschien heeft iemand een idee. Mijn ouders zitten te denken om een nieuw huis te kopen en mij in dit huis te laten wonen.
Ze willen het dan aan mij "verhuren" voor een x bedrag per maand wat natuurlijk zou kunnen.
Maar weet iemand opties om b.v. de hypotheek die ze nog hebben over te sluiten naar mij en dat het huis na het afbetalen van de hypotheek van mij is.
of een manier dat het huis van mij wordt zonder dat je schenkbelasting etc betaald?
Ik verdien zelf niet genoeg om het huis over te kunnen kopen omdat de waarde van het huis te hoog is.

Volgende is wellicht een optie?

https://www.belastingdien...henkingen-voor-koopwoning

[sgouman]

Theo schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 09:11:
[...]

Dat zou nog wel een goede kunnen zijn. Als de TS de woning van zijn ouders zal huren dan zal de marktwaarde van de woning hierdoor dalen. Een woning die momenteel 350.000 euro waard is zal dan zomaar naar 225.000 euro kunnen zakken, helemaal als er een huurder voor onbepaalde tijd in zit. Vervolgens kan een taxateur de woning taxeren op die 225K in verhuurde staat, en kan de TS de woning voor dit bedrag van z'n ouders kopen. Gaat de jubelton hier nog van af dan heeft de TS een hypotheek nodig van zo'n 125K.

Mogelijk zal de belasting wel moeilijk doen wanneer de verkoopprijs 125K zal zijn (dan lopen ze over die ton ook overdrachtsbelasting mis). Beter is daarom om de woning voor de taxatiewaarde te kopen, en met de overdracht de ton te schenken. Al zal een notaris of fiscalist hier meer van weten.

Maar hier zitten wel wat haken en ogen aan. De ouders moeten een andere woning hebben waar ze wonen. (anders kan TS niet de woning huren). De woning moet zo goed als vrij zijn van hypotheek, of er moet vanuit de hypotheekverstrekker toestemming komen om het pand te verhuren. En er moet een huurcontract worden opgesteld.

Maar het is wel een mooie optie om de woning grotendeels te schenken zonder belastingafdracht.

Dit is wel een goed idee. Overdrachtsbelasting krijgen ze sowieso niet ook als ik het huis koop voor 385.000 want tot 400.000 euro heb je daar vrijstelling tot.

[Señor Sjon]

Theo schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 09:11:
[...]

Dat zou nog wel een goede kunnen zijn. Als de TS de woning van zijn ouders zal huren dan zal de marktwaarde van de woning hierdoor dalen. Een woning die momenteel 350.000 euro waard is zal dan zomaar naar 225.000 euro kunnen zakken, helemaal als er een huurder voor onbepaalde tijd in zit. Vervolgens kan een taxateur de woning taxeren op die 225K in verhuurde staat, en kan de TS de woning voor dit bedrag van z'n ouders kopen. Gaat de jubelton hier nog van af dan heeft de TS een hypotheek nodig van zo'n 125K.

Mogelijk zal de belasting wel moeilijk doen wanneer de verkoopprijs 125K zal zijn (dan lopen ze over die ton ook overdrachtsbelasting mis). Beter is daarom om de woning voor de taxatiewaarde te kopen, en met de overdracht de ton te schenken. Al zal een notaris of fiscalist hier meer van weten.

Maar hier zitten wel wat haken en ogen aan. De ouders moeten een andere woning hebben waar ze wonen. (anders kan TS niet de woning huren). De woning moet zo goed als vrij zijn van hypotheek, of er moet vanuit de hypotheekverstrekker toestemming komen om het pand te verhuren. En er moet een huurcontract worden opgesteld.

Maar het is wel een mooie optie om de woning grotendeels te schenken zonder belastingafdracht.

Een beetje taxateur taxeert dan ook vrij van verhuur of beperkingen voor de vrije markt. Dat gaat de belastingdienst niet pikken.

[celshof]

Ik zie het nergens staan, maar hoe oud ben je? Die verhoogde vrijstelling telt alleen maar als je <40 bent (of op je 40e verjaardag)

[shadowlyse]

Dit soort situaties komt heel veel voor en een beetje notaris heeft vaker met dit bijltje gehakt aangezien de schenk en erfbelasting bij uitstek de belastingen zijn waar de notaris dagelijks mee werkt. Ik zou gewoon samen met je ouders een vrijblijvende afspraak maken bij een notaris. De notaris zal in ongeveer een uurtje uitleggen wat de mogelijkheden zijn en je vertellen wat de kosten van zowel het advies als de eventuele overdracht zijn. Het voordeel van een notaris als adviseur is, is dat je één loket hebt voor zowel fiscaal advies alsook de overdracht van het huis. Voor wat betreft het advies omtrent de hypotheekvorm van zowel jij als je ouders is het wel handig als een hypotheek advies alvast hebt. Dan heb je voor het gesprek met de notaris een goed beeld van wat jullie kunnen lenen.
Samengevat
1) regel een hypotheekadvies voor zowel jij als
je ouders;
2) regel een fiscaal en notarieel advies bij de notaris.
Als je begint met 1 dan kan je hypotheekadviseur je vaak wel verwijzen naar een notaris met wie hij/zij vaak zaken doet als je geen eigen vaste notaris hebt.

[shadowlyse]

celshof schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 09:48:
Ik zie het nergens staan, maar hoe oud ben je? Die verhoogde vrijstelling telt alleen maar als je <40 bent (of op je 40e verjaardag)

Als je een partner hebt die jonger is dan 40 mag je zijn/haar leeftijd “lenen” voor de schenkbelasting.

[sgouman]

celshof schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 09:48:
Ik zie het nergens staan, maar hoe oud ben je? Die verhoogde vrijstelling telt alleen maar als je <40 bent (of op je 40e verjaardag)

24

[Martinusz]

Je ouders gaan kleiner wonen begrijp ik?
Weet je zeker dat zij nog een hypotheek kunnen krijgen op het nieuwe huis zonder de overwaarde te gebruiken (die ze aan jou gaan schenken)?
Ik weet niet hoe oud je ouders zijn, maar hoe ouder, hoe moeilijker het is om hypotheek te krijgen

[t_captain]

sgouman schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 18:04:
Misschien heeft iemand een idee. Mijn ouders zitten te denken om een nieuw huis te kopen en mij in dit huis te laten wonen.
Ze willen het dan aan mij "verhuren" voor een x bedrag per maand wat natuurlijk zou kunnen.
Maar weet iemand opties om b.v. de hypotheek die ze nog hebben over te sluiten naar mij en dat het huis na het afbetalen van de hypotheek van mij is.
of een manier dat het huis van mij wordt zonder dat je schenkbelasting etc betaald?
Ik verdien zelf niet genoeg om het huis over te kunnen kopen omdat de waarde van het huis te hoog is.

De gangbare constructie is als volgt:

* je koopt het huis van je ouders. De waardering is enigzins flexibel, maar moet wel zakelijk zijn. Dus in lijn met taxaties, verkoopresultaten vergelijkbare woningen en WOZ waarde.

* je ouders schenken eenmalig een deel van de koopsom (binnen de vrijstelling van de "jubelton" en natuurlijk binnen hun mogelijkheden en wil om te schenken)

* je financiert deels bij een bank en deels bij je ouders in een onderhandse lening

* je ouders schenken periodiek (een deel van) de betaalde rente en inlossing op de onderhandse lening terug

Zo gaat het juridische eigenaarschap van de woning direct over en het vermogen geleidelijk met maximaal gebruik van de fiscale voorzieningen.

[Lethalis]

sgouman schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 18:11:
[...]

Nee zo bedoel ik het niet. Ik wil best belasting betalen maar er zijn misschien andere manieren waar je ook gewoon netjes belasting betaald maar niet de schenkbelasting.

Zo makkelijk gaat dat niet. De belastingdienst is ook niet gek.

Maar volg het advies van sommige mensen hier en ga alsjeblieft praten met een notaris. Samen met jouw ouders. Die kan prima in kaart brengen welke vrijstellingsregelingen er zijn en welke mogelijkheden.

Het gaat je alleen linksom en rechtsom sowieso een hoop geld kosten. De woning heeft nou eenmaal een bepaalde marktwaarde (minus eventuele vrijstelling) en die kun je niet zomaar krijgen.

Als jouw ouders geld overhebben en jou willen helpen, zouden ze alvast elk jaar een bedrag aan jou over kunnen maken dat je apart zet (max 6600 euro per jaar). Als je dat lekker oppot dan kun je daar in toekomst eventuele belastingen weer van betalen

Maar goed, vraag het aan iemand met meer expertise zou ik zeggen

[alki]

sgouman schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 18:29:
[...]

Dat klopt.

Mag je het wel voor de WOZ waarde - een ton kopen? Dan zou het namelijk wel gaan.

Bij mij mocht dat destijds niet 10 jaar geleden, ik moest het voor de marktwaarde kopen. Daarna mocht ik de Schenking van mn ouders wel verrekenen met de hypotheek. Een notaris kan alles vertellen over deze constuctie.
Maar houd rekening, ik weet niet of je nog een broef of een zus hebt. Het bedrag wat ze jou schenken moeten ze hun ook schenken.

[Voor 13% gewijzigd door alki op 25-03-2021 10:11]

[t_captain]

De WOZ waarde zal natuurlijk een leidraad zijn, maar je doet er verstandig aan om beslagen ten ijs te komen. Documentatie van je positie is essentieel als je een juridisch conflict terecht kan komen. Een taxatierapport zet je op 1:0 voordeel in de documentatie-wedstrijd.

[Theo]

Señor Sjon schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 09:40:
[...]

Een beetje taxateur taxeert dan ook vrij van verhuur of beperkingen voor de vrije markt. Dat gaat de belastingdienst niet pikken.

Hoezo niet? Het gaat immers om de waarde van een goed in het economisch verkeer in de staat waarin deze is. Als een woning bijv. in slechte staat is én verhuurd dan heeft deze een bepaalde waarde. Zal de fiscus je dan terugroepen omdat de waarde ook hoger zou kunnen zijn indien de huurder weg is? Of wanneer de woning bijv gerenoveerd en gasloos is? Het lijk mij dat met een transactie de daadwerkelijke woningwaarde wordt gebruikt zoals deze daadwerkelijk ook is, en niet zoals deze ook zou kunnen zijn (zonder huurders, opgeknapt, uitgebouwd, enz; ofwel in een staat waarin de woning op dat moment niet is)

[Señor Sjon]

Theo schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 11:06:
[...]


Hoezo niet? Het gaat immers om de waarde van een goed in het economisch verkeer in de staat waarin deze is. Als een woning bijv. in slechte staat is én verhuurd dan heeft deze een bepaalde waarde. Zal de fiscus je dan terugroepen omdat de waarde ook hoger zou kunnen zijn indien de huurder weg is? Of wanneer de woning bijv gerenoveerd en gasloos is? Het lijk mij dat met een transactie de daadwerkelijke woningwaarde wordt gebruikt zoals deze daadwerkelijk ook is, en niet zoals deze ook zou kunnen zijn (zonder huurders, opgeknapt, uitgebouwd, enz; ofwel in een staat waarin de woning op dat moment niet is)

De BD is ook niet gek en dit soort schijnconstructies zullen dan ook als ontduiking en niet ontwijking opgevat worden.

[mpniek]

Huis zal waarschijnlijk wel verkocht moeten worden om dit mogelijk te maken.

Denk aan de volgende zaken

-105K schenking voor eigen woning mogelijk zonder belasting
-Familiebank; rente mag tot 25% lager dan normale rentes zijn. 1% voor 10 jaar vast zou je kunnen doen
-Vrijstelling overdrachtsbelasting tot 400.000
-Aflossingsvrij is een reëele optie. Je hebt dat geen hypotheekrenteaftrek, maar zou iets af kunnen spreken met je ouders om 5k per jaar belastingvrij te schenken in de vorm van verminderde hypotheekschuld.

Bij een koopsom van 360K heb je bijvoorbeeld 300 euro maandlasten aan je hypotheek.

[choman]

Een andere optie heb ik nog niet voorbij zien komen. Als je het huis nu eerst een jaar van je ouders huurt, en daarna gaat kopen betaal je nog maar 70-80% van de wooning waarde.

Het is namelijk zo dat als je huis een huurder heeft ( in dit geval jezelf), het huis minder waarde heeft ivm huurbescherming etc. Zo heeft Vestia een paar jaar terug ook heel veel huizen verkocht aan de huurders.

[bwerg]

Lethalis schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 10:07:
Als jouw ouders geld overhebben en jou willen helpen, zouden ze alvast elk jaar een bedrag aan jou over kunnen maken dat je apart zet (max 6600 euro per jaar). Als je dat lekker oppot dan kun je daar in toekomst eventuele belastingen weer van betalen

Da's mooi, maar daarmee ben je 15 jaar bezig met een hoeveelheid geld belastingvrij schenken die je bij aankoop van een huis in één keer kan schenken. En dat terwijl je ook gewoon beide kan doen, als er genoeg geld over is bij de ouders.

choman schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 11:40:
Een andere optie heb ik nog niet voorbij zien komen. Als je het huis nu eerst een jaar van je ouders huurt, en daarna gaat kopen betaal je nog maar 70-80% van de wooning waarde.

Let wel, de belastingvrije schenking aan kinderen voor woningaankoop wordt binnenkort afgeschaft. Voor zover ik weet 2023, maar zoek dat uit, want het zou zonde zijn om te wachten en de kans daarmee te missen.

Verder vraag ik me af of je constructie geen schijnconstructie is. Misschien ook niet, maar controleer dat in ieder geval als je zoiets gaat doen.

[Voor 35% gewijzigd door bwerg op 25-03-2021 11:44]

[ATS]

mpniek schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 11:27:
Huis zal waarschijnlijk wel verkocht moeten worden om dit mogelijk te maken.

Denk aan de volgende zaken

-105K schenking voor eigen woning mogelijk zonder belasting
-Familiebank; rente mag tot 25% lager dan normale rentes zijn. 1% voor 10 jaar vast zou je kunnen doen
-Vrijstelling overdrachtsbelasting tot 400.000
-Aflossingsvrij is een reëele optie. Je hebt dat geen hypotheekrenteaftrek, maar zou iets af kunnen spreken met je ouders om 5k per jaar belastingvrij te schenken in de vorm van verminderde hypotheekschuld.

Bij een koopsom van 360K heb je bijvoorbeeld 300 euro maandlasten aan je hypotheek.

Merk op dat je voor een familiebank je meestal een hogere rente wil dan de marktrente.

[sgouman]

choman schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 11:40:
Een andere optie heb ik nog niet voorbij zien komen. Als je het huis nu eerst een jaar van je ouders huurt, en daarna gaat kopen betaal je nog maar 70-80% van de wooning waarde.

Het is namelijk zo dat als je huis een huurder heeft ( in dit geval jezelf), het huis minder waarde heeft ivm huurbescherming etc. Zo heeft Vestia een paar jaar terug ook heel veel huizen verkocht aan de huurders.

Ja klopt.
Alleen 270.000 kan ik nogsteeds niet betalen.
Als je daar nog de 105.000 euro schenking afhaalt blijft er 165.000 over, maar ik weet niet of de belastingdiesnt daarmee akkoord gaat.

[ATS]

sgouman schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 11:42:
[...]

Ja klopt.
Alleen 270.000 kan ik nogsteeds niet betalen.
Als je daar nog de 105.000 euro schenking afhaalt blijft er 165.000 over, maar ik weet niet of de belastingdiesnt daarmee akkoord gaat.

Je zou het nog steeds kopen voor 270k, niet voor 170k. Alleen schenken je ouders je 100k (afaik is die 100k een eenmalige verhoogde limiet, geen extra bedrag bovenop de normale schenkingsvrijstelling) op het moment van de overdracht bij de notaris. Je betaalt hun dus de 270k, en je financiert dat met een lening van 170k en een schenking van de verkoper van 100k. Je betaalt dus ook de overdrachtsbelasting voor de 270k, maar lucky you: die is voor eerste kopers naar 0 gegaan, dus dat boeit niet.

[BuZZem]

sgouman schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 18:29:
[...]

Dat klopt.

Mag je het wel voor de WOZ waarde - een ton kopen? Dan zou het namelijk wel gaan.

Voordat je veel tijd en geld uitgeeft:

Ik weet niet hoe oud je bent, maar je moet jonger zijn dan 40 op het moment van de schenking tot maximaal een ruime ton wil deze belastingvrij zijn. (alternatief is natuurlijk schenken met belasting - dat zou je per ton ongeveer 10.000 aan belasting kostten - waarschijnlijk niet preferabel, maar wel mogelijk).

Je mag het jaar van die ton geen andere schenkingen ontvangen van je ouders, ook niet in natura (dus meubels, een opgefriste badkamer, wat je verder bedenken kunt). Je mag ook niet eerder verhoogde schenkingen hebben ontvangen.

extra info:
https://financialfocus.ab...en-woning-in-2020-deel-1/
https://www.baa.nl/de-jub...en-woning-met-spelregels/

[Steyn]

Als de resterende schuld na schenking nog te hoog is, dan kan je je ook afvragen of dit uberhaupt een verstandig avontuur is. Het huis is simpelweg te duur. Bedenk dat het qua kosten niet alleen gaat om de maandelijkse hypotheeklasten, maar dat het in feite een opeenstapeling is van allerlei lasten (OZB, rioolheffing, verzekering, onderhoud etc etc). Er is een reden dat de bank je geen hypotheek wil verschaffen.

Mijn advies: laat je ouders het huis - hopelijk met hoge overwaarde - verkopen en kijk verder. Die jubelton komt elders ook wel van pas.

[BLN]

Er wordt nog 1 “denkfout” gemaakt. De transactie waarde van het huis moet rond de €385.000 liggen. Dat is de huidige WOZ waarde. Een ander bedrag zal de belastingdienst in deze markt niet accepteren.

Dat moet t/s aan de verkopers betalen. Laten we de richtlijn van het Nibud aanhouden die je zelf al hebt gebruikt om een schatting van je maximale hypotheek te maken. Die richtlijn is dat je ongeveer 1/3 van je netto maand inkomen aan woonlasten kwijt mag zijn. Met die berekening kom je dus op €150.000 die je in totaal mag lenen. Dat is gebaseerd op een lineaire of annuitaire hypotheek, maar met de huidige rentestand is de rente verwaarloosbaar in de berekening. De groffe berekening is je bruto loon maal 5. Dus het uitgangspunt is een bruto jaarinkomen van €30.000/€2.500 per maand en netto +/- 1800 euro.

Dan moeten je ouders dus €235.000 schenken. Waarbij je €105.000 belastingvrij kunt schenken en er nog €125.000 geschonken wordt onder het schenkingsrecht.

Nu denk je misschien, waarom komt hij met die berekening van netto salaris. Maar dat heeft te maken met de eerder gedane post. Dat je er rekening mee moet houden dat een groter huis altijd meer geld kost. Gas/water/licht/rioolrecht/afvalstoffenheffing/woz-belasting enzovoort enzovoort.

Food for thought: ergens werd gesuggereerd dat de marktwaarde €100.000 hoger ligt dan de WOZ waarde. Je ouder willen verhuizen (daar is sowieso geld voor nodig) naar een kleiner huis (neem ik aan gezien de situatie die je schetst qua geld). Is het dan niet slimmer als ze dit huis verkopen, een nieuw huis kopen en financieren en de overwaarde aan jou schenken. Dan kun jij voor €250.000 een huis kopen met een hypotheek die je kun dragen en geen verdere schuld.

[Martinusz]

BLN schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 12:10:
Er wordt nog 1 “denkfout” gemaakt. De transactie waarde van het huis moet rond de €385.000 liggen. Dat is de huidige WOZ waarde. Een ander bedrag zal de belastingdienst in deze markt niet accepteren.

Dat moet t/s aan de verkopers betalen. Laten we de richtlijn van het Nibud aanhouden die je zelf al hebt gebruikt om een schatting van je maximale hypotheek te maken. Die richtlijn is dat je ongeveer 1/3 van je netto maand inkomen aan woonlasten kwijt mag zijn. Met die berekening kom je dus op €150.000 die je in totaal mag lenen. Dat is gebaseerd op een lineaire of annuitaire hypotheek, maar met de huidige rentestand is de rente verwaarloosbaar in de berekening. De groffe berekening is je bruto loon maal 5. Dus het uitgangspunt is een bruto jaarinkomen van €30.000/€2.500 per maand en netto +/- 1800 euro.

Dan moeten je ouders dus €235.000 schenken. Waarbij je €105.000 belastingvrij kunt schenken en er nog €125.000 geschonken wordt onder het schenkingsrecht.

Nu denk je misschien, waarom komt hij met die berekening van netto salaris. Maar dat heeft te maken met de eerder gedane post. Dat je er rekening mee moet houden dat een groter huis altijd meer geld kost. Gas/water/licht/rioolrecht/afvalstoffenheffing/woz-belasting enzovoort enzovoort.

Food for thought: ergens werd gesuggereerd dat de marktwaarde €100.000 hoger ligt dan de WOZ waarde. Je ouder willen verhuizen (daar is sowieso geld voor nodig) naar een kleiner huis (neem ik aan gezien de situatie die je schetst qua geld). Is het dan niet slimmer als ze dit huis verkopen, een nieuw huis kopen en financieren en de overwaarde aan jou schenken. Dan kun jij voor €250.000 een huis kopen met een hypotheek die je kun dragen en geen verdere schuld.

Dit dus, er zijn meer kosten dan alleen de hypotheek.

Daarnaast vraag ik mij ook af of de ouders al geïnformeerd hebben of ze wel zonder die overwaarde het nieuwe huis kunnen betrekken? Oftewel of ze überhaupt het beoogde bedrag kunnen schenken aan jou zonder dat ze zelf in de problemen komen.

[bwerg]

Steyn schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 12:00:
Als de resterende schuld na schenking nog te hoog is, dan kan je je ook afvragen of dit uberhaupt een verstandig avontuur is. Het huis is simpelweg te duur. Bedenk dat het qua kosten niet alleen gaat om de maandelijkse hypotheeklasten, maar dat het in feite een opeenstapeling is van allerlei lasten (OZB, rioolheffing, verzekering, onderhoud etc etc). Er is een reden dat de bank je geen hypotheek wil verschaffen.

Mooi verhaal, maar huur is doorgaans alsnog gewoon veel duurder.

Natuurlijk moet je wel zorgen dat je een compleet overzicht van alle kosten hebt en daar een goede afweging op maakt, maar die angst voor kopen is soms echt misplaatst. Bij het kopen van een ferrari die je eigenlijk net niet kan betalen is het alternatief dat je die hele ferrari gewoon lekker laat zitten, maar een woning moet je linksom of rechtsom toch gewoon hebben. Met een inleg van 100k+ vanwege die schenking is de kans dat de woning onder water komt te staan ook nihil.

En dan hebben we het ook nog niet gehad over dat die maandelijke kosten bij koop gewoon grotendeels vermogensopbouw zijn.

[Rubbergrover1]

jongetje schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 09:02:
[...]

Je hebt ook nog zoiets als hypotheekrente aftrek. Daar zijn allemaal regels voor, daarom nog steeds mijn advies: Ga naar een goede adviseur en investeer daar paar honderd/duizend euro in voor een goed advies waarmee je niet straks voor verassingen komt te staan door advies van mensen op een internet forum..

De ouders hebben een overwaarde van ongeveer 250k. Grote kans dat bij de nieuwe woning de te betalen aftrekbare rente lager is dan het eigenwoningforfait. Of dat er in elk geval niet veel aftrek overblijft. Ik zou daarom voor de ouders niet echt rekening houden met de renteaftrek. (Nog los van het feit dat dit boven de AOW leeftijd vaak sowieso tegen een laag IB tarief zal gelden.)

[Steyn]

bwerg schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 13:36:
[...]

Mooi verhaal, maar huur is doorgaans alsnog gewoon veel duurder.

Natuurlijk moet je wel zorgen dat je een compleet overzicht van alle kosten hebt en daar een goede afweging op maakt, maar die angst voor kopen is soms echt misplaatst. Bij het kopen van een ferrari die je eigenlijk net niet kan betalen is het alternatief dat je die hele ferrari gewoon lekker laat zitten, maar een woning moet je linksom of rechtsom toch gewoon hebben. Met een inleg van 100k+ vanwege die schenking is de kans dat de woning onder water komt te staan ook nihil.

En dan hebben we het ook nog niet gehad over dat die maandelijke kosten bij koop gewoon grotendeels vermogensopbouw zijn.

Hoe kom je uberhaupt bij huur? Ik heb hier ook bedoeld te zeggen dat TS er verstandig aan doet een andere woning te gaan zoeken (en daar de jubelton op toe te passen). Linksom of rechtsom, dit huis is gewoon te duur.

[Rubbergrover1]

BLN schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 12:10:
Er wordt nog 1 “denkfout” gemaakt. De transactie waarde van het huis moet rond de €385.000 liggen. Dat is de huidige WOZ waarde. Een ander bedrag zal de belastingdienst in deze markt niet accepteren.

Dat moet t/s aan de verkopers betalen. Laten we de richtlijn van het Nibud aanhouden die je zelf al hebt gebruikt om een schatting van je maximale hypotheek te maken. Die richtlijn is dat je ongeveer 1/3 van je netto maand inkomen aan woonlasten kwijt mag zijn. Met die berekening kom je dus op €150.000 die je in totaal mag lenen. Dat is gebaseerd op een lineaire of annuitaire hypotheek, maar met de huidige rentestand is de rente verwaarloosbaar in de berekening. De groffe berekening is je bruto loon maal 5. Dus het uitgangspunt is een bruto jaarinkomen van €30.000/€2.500 per maand en netto +/- 1800 euro.

Dan moeten je ouders dus €235.000 schenken. Waarbij je €105.000 belastingvrij kunt schenken en er nog €125.000 geschonken wordt onder het schenkingsrecht.

Die resterende 125k kan in principe ook als familielening met een leen-en-terugschenk constructie worden geleend. Dat de ouders de rente weer terugschenken, zodat je de facto geen extra maandlasten hebt. Een goede adviseur kan dit zodanig opstellen dat het voor de bank genoeg 'zekerheid' geeft dat ze nog steeds die 140k hypotheek willen verstrekken, maar dat je voor de belastingdienst nog wel renteaftrek kunt hebben.

[t_captain]

President schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 02:37:
[...]

Ik doelde meer op dat TS een huurcontract aangaat met ouders, ouders dan het huis laten taxeren met een inwonende huurder (wat zorgt voor een lagere waarde) om vervolgens aan TS het huis te verkopen tegen de lagere waarde.

Een huis met een huurder is minder waard, alleen weet ik niet of je er op deze manier 'mee weg komt' op een legale manier.

Dat werkt niet als de koper ook de huurder is. Bovendien zou het een frauduleuze misrepresentatie van de feiten zijn om het huis als "verhuurd" op te geven.

[HeldereM]

Steyn schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 14:03:
[...]
Hoe kom je uberhaupt bij huur? Ik heb hier ook bedoeld te zeggen dat TS er verstandig aan doet een andere woning te gaan zoeken (en daar de jubelton op toe te passen). Linksom of rechtsom, dit huis is gewoon te duur.

Als TS de woning van z'n ouders over wil nemen dan moet hij dat toch lekker doen? Nu op de vrije markt een woning kopen waarbij er moet worden overboden e.d. lijkt me een stuk minder prettig dan het onderhands met je ouders kunnen regelen. Daarnaast scheelt het makelaarskosten, dat steek je sowieso al in je zak.

[Ozzie]

Voor zover ik weet ik de WOZ waarde overigens een prima waarde voor de belastingdienst. Dus die mag je gewoon aanhouden.

Dus in jouw geval:
WOZ Waarde: 385.000
Belastingvrije schenking: 105.000
Verkoopprijs huis: 280.000

Dus de ouders mogen jou het huis verkopen voor 280.000 euro. Als ze nog meer willen schenken zal je daar belasting over moeten betalen (10% tot 128.750).
Dus als je zelf een hypotheek wil afsluiten voor 151.250 om de rest van de woning mee te financieren zal je over de 128.750 die overblijft 10% schenkbelasting moeten betalen, dus 12.875,-

Dan ga je er wel vanuit dat je ouders ruim 230k kunnen schenken aan je, anders gaat het hele verhaal niet op en zal je een groter deel zelf moeten financieren.