hypotheek met koopgarant zonder NHG

[Remko777]

Ik heb momenteel een appartement via een Koopgarant constructie. Deze heb ik gefinancierd met een familiebank lening. Nu wil ik deze lening graag oversluiten naar een hypotheek bij een bank.
Nu is het probleem dat bij het oversluiten van een familiebanklening je geen NHG kan afsluiten. En daarop aansluitend heb ik begrepen dat de meeste banken alleen een hypotheek voor een koopgarant woning willen afsluiten met NHG. Dus mijn vraag is of het toch mogelijk is om deze lening over te sluiten bij een bank, en zo ja bij welke bank?

[Rubbergrover1]

Volgens mij kun je bij het volledig oversluiten naar een commerciële lening wel NHG krijgen. De beperking van geen NHG met familielening is naar mijn mening alleen zo als je de commerciële lening zou willen combineren met een stukje familielening.

[The Eagle]

Je zou het een hypotheekadviseur kunnen vragen. Maar ik denk dat je weinig kans hebt als ik dit lees: https://www.rvo.nl/initia...ngsvoorbeelden/koopgarant
Praktisch gezien heeft de verkoper (woningbouw gok ik) het recht om een pand als eerste terug te kopen. In ruil voor dat recht heeft men jou een korting gegeven op de koopprijs van je huis, en volgens dat recht kan het huis ook weer tegen een lrelatief laag bedrag teruggekocht worden.
Wel, de NHG is bedoeld om in te springen als je je huis echt niet meer op kunt brengen. Dan wordt een evt verschil tussen waarde en uiteindelijke verkoopprijs gedekt door de NHG. Maar in voorkomend geval koopt de oude koper het huis terug, voor weinig, en zou de NHG dus sowieso aan moeten vullen tot de waarde van de hypotheek. Dat gaan ze logischerwijs niet doen.

[gr8-jen]

Wat is de reden dat nu nog steeds een NHG nodig is? Is de familiebank nog zo kort dat er nog niet genoeg overwaarde is ontstaan?

Want de enige reden dat ik zie is dat NHG het verschil ophoest na verkoop van je woning zodat je niet faillliet gaat, maar als je al een paar jaar die familiebank hebt is er toch al genoeg afgelost om dat risico af te dekken?

Het verschil tussen NHG en 80% of 65% ofzo is tegenwoordig zo klein dat het niet meer opweegt tegen NHG afkopen toch? of mis ik iets?

Waar krijg je hypotheekadvies, want ik denk dat je nog wat uitleg wilt hebben van die persoon.

[Rubbergrover1]

gr8-jen schreef op maandag 22 maart 2021 @ 20:33:
Wat is de reden dat nu nog steeds een NHG nodig is? Is de familiebank nog zo kort dat er nog niet genoeg overwaarde is ontstaan?

Bij koopgarant is een NHG hypotheek verplicht.

[joke_name]

Rubbergrover1 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 20:21:
Volgens mij kun je bij het volledig oversluiten naar een commerciële lening wel NHG krijgen. De beperking van geen NHG met familielening is naar mijn mening alleen zo als je de commerciële lening zou willen combineren met een stukje familielening.

Ik heb zelf NHG met familie hypotheek gecombineerd.
Dit kan gewoon bij NIBC direct.

Hebben jullie al gesproken met een hypotheek adviseur?

[Rubbergrover1]

joke_name schreef op dinsdag 23 maart 2021 @ 03:24:
[...]


Ik heb zelf NHG met familie hypotheek gecombineerd.
Dit kan gewoon bij NIBC direct.

Hebben jullie al gesproken met een hypotheek adviseur?

Sorry, ik was inderdaad wat kort door de bocht. Als je met de familiehypotheek binnen de leennormen van de NHG blijft is het inderdaad wel mogelijk om NHG te krijgen. Maar vaak wordt een familiehypotheek aangegaan om wat meer geld beschikbaar te hebben. Omdat dit wordt meegeteld voor de NHG normen, komt het vaak voor
dat je daardoor (of door de gunstiger hoge rente) boven de NHG normen komt.

Maar een familiehypotheek hoeft inderdaad geen belemmering voor NHG te zijn. Belangrijk lijkt mij wel hoe de voorwaarden van koopgarant op dit gebied precies zijn, zo gedetailleerd ken ik die voorwaarden niet.

[joke_name]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 23 maart 2021 @ 07:59:
[...]

Sorry, ik was inderdaad wat kort door de bocht. Als je met de familiehypotheek binnen de leennormen van de NHG blijft is het inderdaad wel mogelijk om NHG te krijgen. Maar vaak wordt een familiehypotheek aangegaan om wat meer geld beschikbaar te hebben. Omdat dit wordt meegeteld voor de NHG normen, komt het vaak voor
dat je daardoor (of door de gunstiger hoge rente) boven de NHG normen komt.

Maar een familiehypotheek hoeft inderdaad geen belemmering voor NHG te zijn. Belangrijk lijkt mij wel hoe de voorwaarden van koopgarant op dit gebied precies zijn, zo gedetailleerd ken ik die voorwaarden niet.

Klopt,
Maar ook daar is een oplossing voor:
Ik heb een familie hypotheek met mijn ouders.
De rente + aflossing krijg ik per jaar geschonken binnen schenkingsvrijstelling.
Daardoor valt alles binnen de leen normen.

Voorwaarden koopgarant zijn inderdaad het belangrijkste.
Misschien kan TS daar iets meer over toelichten.

[Tom-Z]

joke_name schreef op dinsdag 23 maart 2021 @ 09:11:
[...]

Ik heb een familie hypotheek met mijn ouders.
De rente + aflossing krijg ik per jaar geschonken binnen schenkingsvrijstelling.
Daardoor valt alles binnen de leen normen.

Is dat mogelijk? Ik ga er van uit dat de NHG dat jaarlijkse schenken vastgelegd op papier wil zien (omdat je anders als je ruzie met je ouders krijgt alsnog aan een te dure hypotheek vast zit), maar als je het jaarlijkse karakter van de schenkingen op papier vastlegt gaat de belastingdienst dat dan niet als één schenking zien (die dus boven de vrijstelling komt)? Het lijkt me een twijfelachtige constructie, maar misschien heb je geluk als de belastingdienst er niet achter komt.

[Rubbergrover1]

Tom-Z schreef op dinsdag 23 maart 2021 @ 10:49:
[...]

Is dat mogelijk? Ik ga er van uit dat de NHG dat jaarlijkse schenken vastgelegd op papier wil zien (omdat je anders als je ruzie met je ouders krijgt alsnog aan een te dure hypotheek vast zit), maar als je het jaarlijkse karakter van de schenkingen op papier vastlegt gaat de belastingdienst dat dan niet als één schenking zien (die dus boven de vrijstelling komt)? Het lijkt me een twijfelachtige constructie, maar misschien heb je geluk als de belastingdienst er niet achter komt.

Het is niet heel simpel, maar een goede adviseur weet wel hoe je die schenking zodanig moet 'vastleggen' dat het voldoende zekerheid geeft voor de geldverstrekker, maar er tegelijk voor de belastingdienst geen 1-op-1 koppeling tussen rentebetaling en terugschenking is.

[Tom-Z]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 23 maart 2021 @ 13:09:
[...]

maar er tegelijk voor de belastingdienst geen 1-op-1 koppeling tussen rentebetaling en terugschenking is.

Daar ging het me niet om. Het heeft niets te maken met de hypotheek. Het gaat erom dat de belastingdienst een het als één schenking ziet en alle bedragen bij elkaar optelt als je een verplichting aangaat jaarlijks te schenken. Het moet je ouders ieder jaar vrijstaan om wel of niet een bedrag te schenken, anders wordt het gezien als één schenking.

[gr8-jen]

Ik heb bij een familiebank ook expres de schenkingen onder een andere noemer gekregen.
Contractueel vastleggen lijkt me een probleem.

Maar de vraag van TS was toch:

Hoe krijg ik een hypotheek bij een bank met NHG zodat ik blijf voldoen aan voorwaarden van koopgarant?

Hij wil juist van familiebank af dacht ik. Ik heb nu ook geen familiebank meer o.a. omdat het niet meer nodig is. TS zal zijn redenen ook wel hebben.

Zijn idee was dat je vanuit familiebank oversluiten niet meer aanmerking komt voor NHG.

Ik zou alleen maar kunnen bedenken dat de hypotheekgever teveel wil lenen voor huidig salaris.

Toen ik het (paar jaar terug) hypotheker en ABN probeerde, gebruikten ze een veel te hoge rekenrente voor de familiebank omdat ze het onder consumptieve lening stopten, waardoor ik het niet rond zou krijgen.
Ik denk dat ook bij TS nu aan de hand is.

Dus het is of bij de familie blijven desnoods met andere rente en als dit niet meer kan om redenen, 100% bij de bank om wel die NHG te krijgen.

En TS kan natuurlijk heel veel eerste gesprekken bij banken starten om te kijken of die banken minder moeilijk doen.

[joke_name]

Tom-Z schreef op dinsdag 23 maart 2021 @ 13:40:
[...]

Daar ging het me niet om. Het heeft niets te maken met de hypotheek. Het gaat erom dat de belastingdienst een het als één schenking ziet en alle bedragen bij elkaar optelt als je een verplichting aangaat jaarlijks te schenken. Het moet je ouders ieder jaar vrijstaan om wel of niet een bedrag te schenken, anders wordt het gezien als één schenking.

Even dit gedeelte lezen:
https://www.hypotheekadvi...-is-een-familiehypotheek/

Financierings last neutraal Dat is wat we doen.

Hier is een document voor door ons beide ondertekend en opgestuurd naar de belastingdienst.

Hert bedrag wat ik van mijn ouders krijgt verschilt op jaarbasis.


Het probleem zit hem bij TS in.
Eerst familiebank nu zelfstandig.

Hij moet dus een bank bereid vinden dat het oké vindt met een financierings neutrale familie bank te werken.

Want hij heeft waarschijnlijk meer geleend bij zijn familiebank dat het normale financieringsstelsel toelaat.

Dan krijg hij dus straks 2 delen hypotheek.
1: normaal gedeelte bij een bank
2: familiebank die financierings neutraal is.