Rentestand en schuld-marktwaardeverhouding, nu aanpassen?

[Slappyjoez]

Eind 2015 hebben mijn vriendin en ik een huis gekocht met een lineaire hypotheek bij de ING, 2,15% rente met NHG, 10 jaar rentevaste periode. Intussen hebben we de hypotheek twee jaar terug verhoogd en over het tweede leningdeel (ook lineair) 1,85% rente, voor 7 jaar vast zodat deze ongeveer gelijktijdig eindigt met het eerste leningdeel. Voor dit tweede deel hebben we het huis niet laten taxeren, er was weer ruimte ontstaan tussen de huidige hypotheekschuld en de WOZ waarde waardoor er geen taxatierapport benodigd was.

Nu is het huis flink in waarde gestegen de afgelopen jaren. De huidige hypotheekschuld (totaal) is 230k. De WOZ waarde van het huis is 270k echter heeft een buurman het huis onlangs laten taxeren op 330k terwijl zij geen noemenswaardige aanpassingen hebben gedaan die wij het afgelopen jaar wel hebben gemaakt (vloerverwarming + PVC vloer, nieuwe CV-ketel, nieuwe keuken, airco's, rolluiken, zonnescherm, schilderwerk binnen en buiten).

Hierdoor kan ik mij voorstellen dat ons huis na taxatie minstens zoveel waard zal zijn. Dit zal een behoorlijke impact hebben op de schuld-marktwaardeverhouding. Als ik het rentepercentage voor 10 jaar zou vastklikken met een schuld-marktwaardeverhouding van <70% kom ik uit op 1,19% rente wat leidt tot een renteverschil van +/- 2k per jaar.

Echter lees ik dat rente-wijzigingen op basis van een nieuwe WOZ of taxatiewaarde niet mogelijk zouden zijn voor hypotheken met NHG.

Heeft iemand hier ervaring in die mij wat op weg kan helpen welke route we het beste kunnen bewandelen om te profiteren van de lage rentestand i.c.m. de verhoogde waarde van ons huis? Of gaat de moeite en kosten van taxatie/oversluiten etc. niet opwegen tegen het voordeel?

[colvano]

Met NHG zit je al in de laagste rentecategorie en valt er dus niets aan te passen. Dit is alleen bij woningen zonder NHG waarbij de waarde in verhouding tot de schuld belangrijk is.

[Slappyjoez]

colvano schreef op maandag 15 februari 2021 @ 10:12:
Met NHG zit je al in de laagste rentecategorie en valt er dus niets aan te passen. Dit is alleen bij woningen zonder NHG waarbij de waarde in verhouding tot de schuld belangrijk is.

Hoe staat dat in verhouding met de huidige rentepercentages die een stuk lager liggen dan? Betekent dit dat ik altijd zou moeten oversluiten (en de renteboete voor mijn kiezen krijg) op het moment dat ik gebruik wil maken van de huidige rentestand?

[colvano]

Slappyjoez schreef op maandag 15 februari 2021 @ 10:15:
[...]

Hoe staat dat in verhouding met de huidige rentepercentages die een stuk lager liggen dan? Betekent dit dat ik altijd zou moeten oversluiten (en de renteboete voor mijn kiezen krijg) op het moment dat ik gebruik wil maken van de huidige rentestand?

Correct. Als de woningwaarde wijzigt wordt deze ook niet aangepast naar de dagrente maar de rente op het moment van afsluiten met daar bij de categorie (%woningwaarde/schuld). Ander zou je constant kunnen schipperen met de schuld door deze iets te verhogen of te verlagen, nieuwe taxatie en noem maar op om de laagste dagrente te krijgen.

Je kunt daarnaast altijd je hypotheekverstrekker bellen om naar de mogelijkheden te vragen.

[AGee]

Slappyjoez schreef op maandag 15 februari 2021 @ 10:15:
[...]

Hoe staat dat in verhouding met de huidige rentepercentages die een stuk lager liggen dan? Betekent dit dat ik altijd zou moeten oversluiten (en de renteboete voor mijn kiezen krijg) op het moment dat ik gebruik wil maken van de huidige rentestand?

In het algemeen geldt: Je huidige rente is een basis-rente (die voor een bepaalde periode vast staat) en een opslag daarbovenop die afhankelijk is van je risico-profiel. Bij NHG zal je al in de laagste risico-klasse zitten, maar stel dat dit niet zo zou zijn geweest dan zou de ruimte die je hebt om je rente te verlagen daarin zitten (door in een lagere risico-klasse te komen, gaat het rente-deel dat daarvan afhankelijk is omlaag). Het is dus niet zo dat die basis-rente omlaag gaat. Een en ander natuurlijk allemaal afhankelijk van je hypotheekvoorwaarden...

[Slappyjoez]

colvano schreef op maandag 15 februari 2021 @ 10:17:
[...]


Correct. Als de woningwaarde wijzigt wordt deze ook niet aangepast naar de dagrente maar de rente op het moment van afsluiten met daar bij de categorie (%woningwaarde/schuld). Ander zou je constant kunnen schipperen met de schuld door deze iets te verhogen of te verlagen, nieuwe taxatie en noem maar op om de laagste dagrente te krijgen.

Je kunt daarnaast altijd je hypotheekverstrekker bellen om naar de mogelijkheden te vragen.

Met name dit stuk was ik naar op zoek, hier was ik niet van op de hoogte. Dan zal het niet gauw aantrekkelijk zijn om de boel open te breken vanwege de renteboete en eenmalige kosten vs. de besparing voor de resterende renteperiode.

Ik zal de vraag voor de zekerheid nog eens voorleggen bij de ING, die zullen vast niet met een ander verhaal komen maar mocht er iets wonderbaarlijks uit volgen laat ik dat zeker weten.