Hypotheek vragen (NHG, nieuwbouw, aflosvrij)

[Inviscid]

Hallo allemaal,

Ik ben heb getekend voor een (nieuwbouw)huis en ben nu bezig met de financiering. Ik heb nu een gesprek met de adviseur gehad maar had niet echt het idee dat er goed werd mee gedacht over mijn situatie en opties. Vandaar dat ik ook nog even de mening van een stel wildvreemden op het internet opzoek. Lang verhaal, maar probeer zoveel mogelijk info en gedachten duidelijk te maken.

Members only: Bedragen en persoonlijke info

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Het "leuke" is nu dat bij een rente onder 1% de draagkracht/maximale woonlasten omlaag gaan. Verschil tussen 0.95% en 1.05% rente is erg klein per maand, maar NIBUD denkt dat ik bij 0.95% een stuk minder kan betalen (18.5% -> 17.5% van brutosalaris ). Dat betekent weer dat ik flink meer studieschuld moet aflossen, waardoor ik beter de rente wat langer vast kan zetten om (net) boven die 1% te zitten.

Mijn eerste vraag: is NHG nog handig voor mij? Zoals ik het lees doet NHG 3 dingen voor mij:

• Lagere rente
• Kwijtschelden restschuld in sommige gevallen bij gedwongen verkoop
• Meer coulance van/onderhandeling met de bank bij betalingsachterstand

Maar:

• Die lagere rente wordt teniet gedaan door de draagkracht eis: ik kan 12 jaar vast met NHG of 10 jaar zonder voor vergelijkbare rentetarieven.
• De kwijtschelding lijkt ook niet super relevant voor mij aangezien ik een groot deel zelf financier een restschuld onwaarschijnlijk lijkt.
• Enige puntje is dan nog de coulance, een erg "soft" item en weet niet hoe ik dit moet beoordelen. Iemand hier een mening over? Verwacht natuurlijk niet dat het nodig gaat zijn.
• [edit: ]En: NHG kan niet met een aflosvrij deel, wat mooi naar mijn tweede vraag leidt.[/edit]

De tweede vraag is meer een vervolgvraag, en een die waarschijnlijk ook erg van de bank afhangt. Is het handig om een deel aflosvrij te nemen? Dit zou dubbele lasten wat beperken tijdens de bouw, en rente krijg ik terug tot het geld daadwerkelijk uit het bouwdepot gehaald wordt. Hoe aflosvrij+bouwdepot precies werkt bij mijn bank kon de adviseur mij niet vertellen, alleen "dat zij aflosvrij nooit adviseren" wat een beetje een dooddoener is. Ik weet dat er geen HRA over aflosvrije deel gaat.

[Dj Neo Ziggy]

uiteindelijk inrichting

Heel kort, hier kan je niet je hypotheek voor gebruiken.
Wel alles wat aan je huis vast zit, of gaat verbruiken.
Dus vloeren,verf, kwasten is allemaal ok.
Maar banken, tv's e.d. mag allemaal niet.

[Inviscid]

Doelde ook meer op keuken, vloer, muren, etc.

Ik kan ook nog een deel van de gift hiervoor gebruiken (mag tot ~€25.000 aan iets anders dan huis uitgeven bron).

[Voor 32% gewijzigd door Inviscid op 08-02-2021 14:50]

[BazzH]

Dj Neo Ziggy schreef op maandag 8 februari 2021 @ 14:37:
[...]

Heel kort, hier kan je niet je hypotheek voor gebruiken.
Wel alles wat aan je huis vast zit, of gaat verbruiken.
Dus vloeren,verf, kwasten is allemaal ok.
Maar banken, tv's e.d. mag allemaal niet.

Volgens mij mag je een laminaatje ook niet betalen uit je hypotheek. Die zou je in principe ook gewoon er weer uit kunnen trekken, want het zit niet vast in de woning. Een verlijmde PVC vloer zit dan wel weer vast en kan weer wel.

Maar dat is voor de TS niet heel erg boeiend, aangezien hij nog een potje van 105k heeft en het beoogde hypotheekbedrag ruim onder de aankoopprijs van het appartement zit. Sterker nog, hij zit zelfs onder 70% LTV met de beoogde hypotheek.

Dan betaalt hij het huis uit de vestzak (hypotheek) aangevuld met wat geld uit de broekzak (potje van ouders) en betaalt hij de rest uit zijn broekzak.

[Ozzie]

Inviscid schreef op maandag 8 februari 2021 @ 14:46:
Doelde ook meer op keuken, vloer, muren, etc.

Ik kan ook nog een deel van de gift hiervoor gebruiken (mag tot ~€25.000 niet aan huis uitgeven).

Dit klopt niet. Je ouders mogen je OF een schenking geven van €105.302,- voor de aankoop (of aflossing) van een eigen woning OF €26.881,- vrij te besteden. Ze mogen dus niet die 26k schenken om vrij te besteden en dan nog eens ~80k om aan je huis te besteden. Dan moet je over die ~80k gewoon belasting gaan betalen.
Let daar dus goed op voordat je die 105k gaat uitgeven. Anders komt straks de belastingdienst om de hoek kijken.

Zie ook https://www.belastingdien...ag-belastingvrij-schenken

[Inviscid]

Ozzie schreef op maandag 8 februari 2021 @ 14:50:
[...]


Dit klopt niet. Je ouders mogen je OF een schenking geven van €105.302,- voor de aankoop (of aflossing) van een eigen woning OF €26.881,- vrij te besteden. Ze mogen dus niet die 26k schenken om vrij te besteden en dan nog eens ~80k om aan je huis te besteden. Dan moet je over die ~80k gewoon belasting gaan betalen.
Let daar dus goed op voordat je die 105k gaat uitgeven. Anders komt straks de belastingdienst om de hoek kijken.

Zie ook https://www.belastingdien...ag-belastingvrij-schenken

Linkje toegevoegd in mijn vorige post naar hier:

Het is wel mogelijk om een deel van een schenking te gebruiken voor iets anders dan uw eigen woning:

* Krijgt u de schenking van uw ouders? Dan mag u van de € 105.302 een bedrag van maximaal € 26.881 besteden aan iets anders dan uw eigen woning.

[BazzH]

Ozzie schreef op maandag 8 februari 2021 @ 14:50:
[...]


Dit klopt niet. Je ouders mogen je OF een schenking geven van €105.302,- voor de aankoop (of aflossing) van een eigen woning OF €26.881,- vrij te besteden. Ze mogen dus niet die 26k schenken om vrij te besteden en dan nog eens ~80k om aan je huis te besteden. Dan moet je over die ~80k gewoon belasting gaan betalen.
Let daar dus goed op voordat je die 105k gaat uitgeven. Anders komt straks de belastingdienst om de hoek kijken.

Zie ook https://www.belastingdien...ag-belastingvrij-schenken

Hmmm, da's wel een dingetje. "Normaal" gesproken zou je die gift dan inderdaad over 2 jaar spreiden: de eerste schenking dan via de eenamlig verhoogde vrijstelling en de tweede schenking onder de jubelton regeling. Maar aangezien het nu februari is..... kan dat weleens vervelend uitpakken qua timing.

O, dus dat trucje hoeft ook al niet meer.

[Inviscid]

BazzH schreef op maandag 8 februari 2021 @ 14:52:
[...]

Hmmm, da's wel een dingetje. "Normaal" gesproken zou je die gift dan inderdaad over 2 jaar spreiden: de eerste schenking dan via de eenamlig verhoogde vrijstelling en de tweede schenking onder de jubelton regeling. Maar aangezien het nu februari is..... kan dat weleens vervelend uitpakken qua timing.

O, dus dat trucje hoeft ook al niet meer.

Dat mag dan weet niet; je krijgt óf jubelton óf eenmalige vrijstelling.

[Ozzie]

Inviscid schreef op maandag 8 februari 2021 @ 14:52:
[...]


Linkje toegevoegd in mijn vorige post naar hier:

[...]

Hmm, dat wist ik niet Dan heb ik niks gezegd. Dacht dat dat juist expliciet niet mocht, maar die belastingregels veranderen ook steeds dus misschien is het veranderd sinds de laatste keer dat ik het heb uitgezocht.

[Ozzie]

Ik denk overigens dat NHG niet heel boeiend is voor jouw persoonlijke situatie. Het belangrijkste van de NHG is dat je restschuld word kwijtgescholden. Aangezien je zelf al zo'n groot deel inbrengt zonder hypotheek moet het wel heel raar lopen wil je een restschuld overhouden aan dit huis.

Maar, echt nadelen zitten er volgens mij ook niet aan de NHG toch?

[BazzH]

Inviscid schreef op maandag 8 februari 2021 @ 14:53:
[...]


Dat mag dan weet niet; je krijgt óf jubelton óf eenmalige vrijstelling.

Ik bedoelde dan meer:

Jaar 1: bedrag van de eenmalig verhoogde vrijstelling, vrij te besteden
Jaar 2 (en 3): bedrag uit jaar 1 aanvullen tot 105k voor aankoop woning

Maar blijkbaar mag je ook gewoon in 1 jaar 105k ontvnagen, waarvan dan het bedrag voor de eenmalig verhoogde vrijstelling vrij besteedbaar is.. Maar de regels worden elke paar jaar weer veranderd (lekker, zo'n betrouwbare overheid die elke 3 jaar de regels van het spel weer veranderd), dus het wordt een beetje lastig bij te houden zo.

[gr8-jen]

"Meer coulance van/onderhandeling met de bank bij betalingsachterstand"

misschien ben ik pessimisisch maar als je niet meer kan betalen bne je uiteindelijk huis kwijt met of zonder NHG.

draagkracht is inderdaad een stom punt. wij hadden het bij omschakelen van boven 2% en net er onder. Opeens kun je minder lenen dan ervoor.
Let er op dat die draagkracht dus al op het randje zit en die er niet voor niks is. De meeste mensen hebben echt wel die uitgaven en kunnen dus niet meer hebben. Voor ons was het niet zo en dat wisten we omdat we zelf ook al jaren onze uitgaven wisten en we gewoon laag zitten ten opzichte van gemiddeld Nederland.

bekjk voor jezelf of dit ook zo is. Als het niet zo is bedenk goed of je jouw baan behoud en je werkgever niet failliet kan.

Als je jouw baan houd en weet dat je al lage uitgaaven hebt (ook als je naar en andere plek gaat waar alleen dure boodschappen te halen zijn) kun je ook meer lenen op basis van het huis. die bedragen verschillen per jaar maar een BENG huis geeft je meer leen capaciteit en een nul op de meter al gauw 25k meer lenen. Je moet wel minimaal 33000 verdienen per jaar.

[BazzH]

Ozzie schreef op maandag 8 februari 2021 @ 14:59:
Ik denk overigens dat NHG niet heel boeiend is voor jouw persoonlijke situatie. Het belangrijkste van de NHG is dat je restschuld word kwijtgescholden. Aangezien je zelf al zo'n groot deel inbrengt zonder hypotheek moet het wel heel raar lopen wil je een restschuld overhouden aan dit huis.

Maar, echt nadelen zitten er volgens mij ook niet aan de NHG toch?

NHG kun je niet combineren met aflossingsvrij, maar verder heeft het eigenlijk geen echte nadelen. (Ja, dat er een grens is tot waar je NHG kunt gebruiken en dat je daar vrij snel overheen gaat en er dus geen gebruik meer van kunt maken.)

[Inviscid]

Ozzie schreef op maandag 8 februari 2021 @ 14:59:
Ik denk overigens dat NHG niet heel boeiend is voor jouw persoonlijke situatie. Het belangrijkste van de NHG is dat je restschuld word kwijtgescholden. Aangezien je zelf al zo'n groot deel inbrengt zonder hypotheek moet het wel heel raar lopen wil je een restschuld overhouden aan dit huis.

Maar, echt nadelen zitten er volgens mij ook niet aan de NHG toch?

Had ik even duidelijker moeten maken.

Grootste punt is zoals BazzH zegt inderdaad dat NHG niet icm een deel aflosvrij kan. (en het een groot stuk van de (aftrekbare) financieringskosten is) Ik heb dit ook even in de topicstart gezet.

[Dutchrevenge]

Inviscid schreef op maandag 8 februari 2021 @ 14:35:
Het "leuke" is nu dat bij een rente onder 1% de draagkracht/maximale woonlasten omlaag gaan. Verschil tussen 0.95% en 1.05% rente is erg klein per maand, maar NIBUD denkt dat ik bij 0.95% een stuk minder kan betalen (18.5% -> 17.5% van brutosalaris ). Dat betekent weer dat ik flink meer studieschuld moet aflossen, waardoor ik beter de rente wat langer vast kan zetten om (net) boven die 1% te zitten.

Waarschijnlijk komt dit niet door het verschil in rente, maar in looptijd van de lening. Bij een kortere termijn dan 10 jaar wordt er gerekend met de toetsrente in plaats van de daadwerkelijke rente. Deze toetsrente ligt in 2021 op 5% (https://www.afm.nl/nl-nl/...ente-eerste-kwartaal-2021).

Indien je een hogere hypotheek nodig hebt, dan is het handig om een rentevastperiode van 10 jaar of langer te kiezen.

Ik zou je sowieso aanraden om te kijken naar een langere periode, bijvoorbeeld 20 jaar.

[Inviscid]

Dutchrevenge schreef op maandag 8 februari 2021 @ 17:42:
[...]


Waarschijnlijk komt dit niet door het verschil in rente, maar in looptijd van de lening. Bij een kortere termijn dan 10 jaar wordt er gerekend met de toetsrente in plaats van de daadwerkelijke rente. Deze toetsrente ligt in 2021 op 5% (https://www.afm.nl/nl-nl/...ente-eerste-kwartaal-2021).

Indien je een hogere hypotheek nodig hebt, dan is het handig om een rentevastperiode van 10 jaar of langer te kiezen.

Ik zou je sowieso aanraden om te kijken naar een langere periode, bijvoorbeeld 20 jaar.

Looptijd is in alle gevallen 30 jaar, met NHG 10j vast @<1% vs met NHG 12j vast @>1% vs geen NHG 10j vast @>1%.

Het is wat obscuur en onduidelijk, maar NIBUD rekent jaarlijks(?) uit wat je verantwoordelijk aan hypotheeklasten zou moeten kunnen hebben. Daadwerkelijke data kan van deze pagina gedownload worden als een mooi Excel bestandje.

Deze limiet wordt direct overgenomen door de banken en gebruikt als de maximale maandlasten voor je hypotheek + "overige" schulden (auto, studielening, etc.), wat dan vertaalt wordt naar max. (annuïtaire) lening. Omdat NIBUD rekening houdt met HRA teruggave mag je bij hoge rente meer maandlast voor je hypotheek hebben (want je krijgt een deel terug), terwijl bij lage rentes je minder maandlasten mag maken (want je krijgt minder terug). Het max. woonlastpercentage wordt (geloof ik) bijgesteld op hele rente percentages.

Dat men over "overige" schulden geen HRA krijg lijkt men niet echt relevant te vinden, maar er zijn wel meer gekke dingen als je kijkt naar hoe je maximale hypotheek berekent wordt...

[lactaxative]

Poeh, wat een vervelende samenloop van getalletjes. Je moet er haast in afgestudeerd zijn om hier nog kaas van te kunnen eten.

Je interpretatie van de financieringslastnormen klopt voor zover ik overzie. Het is een beetje vervelend dat je blijkbaar net in een inkomenscategorie zit waarbij het verschil tussen 0.99% en 1.00% rente behoorlijk groot is.

Als ik een beetje orde grootte reken, lijkt het verschil tussen NHG en een normale hypotheek met 65% financiering praktischerwijs verwaarloosbaar.

Aannemende:

• je trekt waarschijnlijk je hypotheekrente af tegen 37%; en zo niet doe je dat vanaf 2023 toch
• Gemiddelde hoogte hypotheek gedurende de 10 jaar is 145k.
• 10 jaar vast
• 0.1% renteverschil tussen beide hypotheekvormen (en de problematiek omtrent de financieringslastnormen en tijdsduur vaste rente even vergeten)

145k*0.1%*10 jaar*(1-0.37) = 914 euro aan rentevoordeel. Je betaalt daarvoor wel 1200 euro (0.7% van 170k) aan eenmalige kosten voor NHG, die je ook weer aan 37% mag aftrekken -> 756 euro netto. Ik denk overigens dat het verschil in rente net iets groter is dan 0.1% (maar ook weer niet meer dan 0.15%). Het voordeel lijkt dus aan een paar 100 euro richting NHG te zitten.

Het is een beetje jammer dat je dat voordeel waarschijnlijk zult moeten omzetten in een langere rentevaste periode. Alhoewel, het grote gros van Nederland voelt daar toch veel voor.

---

Een aflossingsvrije hypotheek is met name interessant als je (enigzins spoedig) een vermogen van ruim boven de ton wilt opbouwen. Je hebt dan een voordeel gezien je de schuld mag aftrekken van je vermogen. Dat is in de tweede schijf van de VRH (>100k) opeens een leuk voordeel. Interessant voor mensen met vroegpensioen ambities.

Ook heb je een hogere mate van flexibiliteit gezien je zelf bepaald hoeveel je aflost per jaar. Je kunt dan bijvoorbeeld een jaar reizen zonder af te lossen, om vervolgens twee jaar te werken, om daarna weer een jaar te reizen. Of bijvoorbeeld minder werken ten tijde dat er kinderen zijn tussen de 0 en 4 jaar. Of welke reden voor zeer afwisselende financiele mogelijkheden je ook kunt bedenken.

[Tom-Z]

Je kan eventueel de lening ook splitsen in verschillende delen met verschillende rentevastperiodes. Als je de bedragen juist kiest kun je nét boven die 1% uitkomen en zo met het hogere financiëringslastpercentage mogen rekenen terwijl je wel een groot deel van de lening wél je favoriete rentevastperiode kan kiezen. Als je bijvoorbeeld (fictieve percentages) 80% 10 jaar vast zet en 20% 20 jaar vast kan de gemiddelde rente nét boven de 1% uitkomen waardoor je voor de hele lening met 18.5% mag toetsen.

[Inviscid]

lactaxative schreef op maandag 8 februari 2021 @ 19:42:
[...]

Voordeel met/zonder NHG is inderdaad erg klein en wordt "verdient" over de periode van de hypotheek. Kosten zijn wel frontloaded, waardoor het ook wat minder aantrekkelijk is. Renteverschil is, door de financieringslastnorm en het schuiven met rentevaste periodes ook maar ordegrootte 0.01%. Dat kan wat groter worden met de suggestie van Tom-Z, maar zou nog steeds onder de 0.1% zijn.

Tom-Z schreef op maandag 8 februari 2021 @ 19:54:
Je kan eventueel de lening ook splitsen in verschillende delen met verschillende rentevastperiodes. Als je de bedragen juist kiest kun je nét boven die 1% uitkomen en zo met het hogere financiëringslastpercentage mogen rekenen terwijl je wel een groot deel van de lening wél je favoriete rentevastperiode kan kiezen. [...]

Als dit werkt vind ik het een beetje jammer dat dit niet ter sprake is gekomen in het gesprek . Met hoe lang het duurde om 1 situatie in te vullen en door te rekenen snap ik dat 100 dingen proberen niet makkelijk is tijdens een gesprek, maar hoop dan toch dat dit soort opties in ieder geval genoemd worden.

Sowieso niet echt een lekker gevoel bij het hele gesprek dus ben toch nog even aan het kijken of ik een beetje snel een afspraak bij een andere bank kan krijgen voor een second opinion.